长沙某项目营销策略提案

谨呈：长沙XX房地产开发有限公司长沙XX房地产咨询有限公司2011年8月渠道制胜XX生态园XXXX营销策略提案（演示稿）请允许我开门见山，直奔主题！XXXX是XX生态园住宅部分的尾盘，早已是现房销售，关于项目的区位、交通及配套等诸多优势和卖点的总结，我知，在座诸君皆知，不再累述。第一部分关于对项目现状的思考首先，我们需要阐述的，是正确认识我们的产品！目前本项目尾盘产品共计约剩余60套，全部为286㎡超大户型平层产品。按目前区域同类产品最低价格水平7000元/㎡估算：286㎡/套×7000元/㎡＝200.2万元/套设问1：卖给谁？设问2：怎么卖？针对我们这种高总价的大平层产品，有两个疑问：然后，我们需要阐述的，是分析我们目标实施的难易度！经过前期的沟通，我们知道：2011年以快速回款为核心目标，要求在2011年实现回款1亿的销售目标；2010年4月5月6月7月8月9月10月11月12月目标分解：8月中旬-12月，4个半月时间消化60套剩余房源平均每月销售目标约13套我们需要判断的是：要完成这个目标，压力究竟有多大？市场说话，其他项目同类产品当前的销售情况几何？2011.1-2011.7长沙大平层住宅案例价格大平层项目名称区域

面积段（平米）7月最新报价（元/平米）长沙XXXX花园XX区200-2606000（非江景）12000（江景）XXXX城XX区3148000XXXX区2208300XX广场XX区248-35811000XX中央广场XX区160-24016000数据来源：各项目实地调研2011.1-2011.7长沙大平层住宅案例销售情况大平层项目名称销售时长成交套数成交面积（平米）月均成交套数长沙XXXX花园5个月4110374.568XXXX城7个月411101902.359XX7个月3058297.724XX广场2个月16640027.2783XX中央广场4个月212946.35数据来源：长沙房地局备案信息XXXX城XX广场本项目PK本项目地段、规模、品牌、影响力、广告投入较XX若何？XX的明星效应、强强联合的促销手段让人应接不暇；较XXXX城呢？XXXX城仅老带新一项措施，吸引了多少老客户为之卖命。XXXX城老带新政策：老客户获得92折优惠卡外加8000元的购房券；团购政策：入团94折。XXXX花园XX广场本项目PKXX与本案区位相同，品牌相当，推广力度远胜于我，推出仅4个月，新盘形象档次亦高于我，月均不过5套；同是销售周期长的项目，XXXX花园地段好，价格相对低，推广力度大，部分临江，月均不过8套。要完成13套/月的目标，压力还是很大的！本项目XXXX大平层产品前年开始销售，去年开始主推，在没有推广投入，没有营销活动的情况下，至今能销售3套，已是难能可贵。最后地，我圆们需会要阐形述的稍，是XX的思薪路和夸操盘辆原则碰！要想反减轻渡销售隆压力营，最妇简单拾的方咐法就宅是大斥投入麻的广枣告推很广，耳丰富想多彩扑的营伍销活惊动来猪吸引赢客户滩，促层成销薯售。横我能卡想到程，在含座诸愈君亦碑能想搅到。但，旋这是复否是分上策涌？！长沙XX认为邪：能用定钱解娱决的须问题捆，不承是问呀题，双开发它商没群钱吗捷？那隆还需显要我铺们干柜什么灶？XX六XX是尾树盘销司售，涛仅剩肿余6慌0套辞可售炉房源遥。我们啦不能肢也毫风无必业要去好和拥贵有数吊百套愤可售有房源下的项踢目P葵K广苗告推廉广，饮以争旱夺客困户。若如泡此，体我们火的投济入不孔是石哨沉大绞海效洞果不壮大，样就是膊有了芽效果抖却自胳伤元联气。长沙XX为本寻案服思务的芬原则严是：以最沈少的玻投入震，换吨取最烫好的质效果课，赢局得最固大的议利润橡！长沙XX为本箩案服卫务的虫思路就是：渠道卫实现追销售通过XX现有秒客户圣资源速的积垃累，瓶针对卵性地鹊宣传跑推介土，有因的放喝矢，搅促成中本项糖目尾踪蝶盘的特销售竞。第二秤部分止关乖于对拼长沙XX的了摔解XX，策真划代炼理发肉展到肢目前芹，执行申力和披对客辩户的却组织茅能力聚是核杠心竞松争力翻。资源啊为王辟，营刘销就非是一悲场资辟源整旷合战纽奉，我们身从无林数的克实战欢经验裁中总背结得蒸知，谁掌邀握了转更多烈资源努，谁霞有客倚户，谁就版是最移大的嚼赢家仗！XX的拓窝客渠约道XX资源没，十吩余年农的客德户积小累沉芹淀XX汇，为目前抓为止料已拥声有3桥0余凳万组宁稳定输、有德效的外客户勇资源路，仍在约不断负增加邻中…母…XX的拓伯客渠知道XX会，XX汇的巩品牌阀提炼锋和衍乌生，效主要惠积累誓沉淀溪高端荒客户栽，目稀前为蛛止已律拥有械3万滩余组糖稳定答、有然效的晃客户骡资源控。XX会购买连模式47趁%集中俘在首消次进绸场后4~年5周成火交22喷%的项汉目信条息来帆源于绿熟人艺和朋耐友，林圈层程效应刊明显73铲%的置贱业首愤要目修的为怀投资乔，兼匆顾自搭住有广司泛的扁社交勇圈，注不动俯产投垒资、警金融泊投资隶等信续息接基触多XX的拓紧客渠探道欲购肾物业科类型75％打素算购抽买或仇出售锅顶级折物业62％的忽人打喘算购伪买独轻立别艳墅54％的的人打旺算购贼买高摊级公散寓45％的屠人打栗算购体买投氧资型仇物业购买粗计划88％打字算在恼未来18个月僵中购迈买房闭产35％的使人打仍算在钳未来推的6个月灵中置季业42％的浇人打修算在潮未来蹈的6-鄙12个月继中置仍业23％的过人打器算在烫未来挡的12附-1稿8个月陆中置按业XX汇客忌户构犹成说促明XX的拓赢客渠晚道长沙XX，在驼湖南发本地苏尤其诱是长除株潭重范围踢内，俩经过逼3年臭多的凝开拓贝和维轿护，骡已积墓累数元以千日计的丘有效脊客户朵资源每。其陡中仅铅长沙更的XX名邸什、株瘦洲山芹水国叨际、火橄榄摇城、剂常德热三一咬项目呼的高六端客析户资戏源有挥：代理姨销售围别墅圆项目XX名邸：有求效忠傲实客负户50姐0余导组；各楼率盘筛聋选的温州缸商会客及浙谣江商疏会：有今效忠远实客嘴户22禽0余热组；各楼鲁盘筛悲选的煤矿我业及愉冷冻虫业老霉板：有立效忠我实客低户16求0余姿组；共计与近9资00字组忠企实有闯效的菌高端颜客户XX的拓国客渠费道同时角，全泉国范集围内至，经附过对XX汇、XX会会润员的沙意向置调研差，看温好长性株潭幼两型达发展柄，明确众表示芳愿意糕到长陵株潭倒投资摊的投凯资客裁户超聋过10工00拌组。房务全程浆托管投资辨理财咨询家居形象认指导菁英社交袖平台对于柔多年颜紧随XX的发某展并盘不离鸟不弃挣的忠址实客开户，XX通过庄众多荡的定轻制服嫩务，晒牢牢蕉抓住估了客副户资荐源，帖其中盖包括拍：长沙XX，在巩湖南某的操饱盘事捉实证洁明，XX的客邮户资夹源积策累，晚在本晶地服搏务项蹄目的狗导入塑，是耐非常监成功售的：案例居说明XX名邸■捡长沙苏最顶剂级纯居独栋休别墅■跟20荐10例年8程月全本球发桶售■连导入XX汇资罚源，滴于2界01级0年视3月拨在行盒温州享举行XX汇客助户互甩动活膀动营阶销，绿3天逼销售馋33随套，斑在项严目未村开盘殿情况臣下已飘回笼谎资金皂2.筑7亿大。长沙XX有信欲心服挽务好比本项勺目，并承洞诺按府预期业实现面销售懂任务家的底好气，来自州于此凉……第三穴部分谈关逮于本慕项目粪的客苗户定想位我们权不建猪议做督大规活模的殃营销箱活动畏和铺哗天盖堆地的络广告厘推广但，我们粥提出翁充分江利用XX的客越户资别源进诸行渠摆道营播销…修…那么唐，XX拥有追的客随户资饿源，删哪些赢是属彻于本齿项目失的目扫标客勺户？除了XX已有辜的客拜户资鼠源，善还有狸哪些姐新的捧客户席可以标开拓秤？回答汗开篇掩设问钻一，鸽我们盛卖给慕谁？从产子品自蚕身出撞发：8万衰平米血皇家翠园林硬风范楼，1层0万依平米死高尔芳夫球曾场组匪成的XX生态今园，面标杆烤时代从前沿狐。我们疑的客故户是立具有筛品味赞的！项目纯外立疲面，拉白色皱金属炮氟碳掏漆外熄墙，床简洁鲜、时差尚、鲜高档袍、大咏气…蹦…我们奥的客埋户是协具有长身份蛙的！户型陈超大戴，总厕价2遭00俩万，厘没有屠千万躺身家院，只块能窥困视。大型砖厨房浅及独立冤式餐闻厅18遵0度辨环型怒观景场阳台缠，8万债平米趣皇家眯园林衫尽收白眼底龙。每个纵房间李配独锯立卫葬生间坟，保证象主宾幸之间筐的私跑密性烦。雪茄督房与惜麻将塑室为你的河休闲穿时光顺增添绍色彩丽。18殊0度陆环型普观景锋阳台樱，XX城、XX心尽井收眼鸟底。每个终房间威配独趣立卫伪生间雾，保证芒主宾惜之间名的私让密性亿。我们雅的客帜户是趣有很礼强经状济实温力的埋！仅就彩这三尿点来忍看，容毫无桶疑问吨：有品财味有身忙份有财棚富高端天客户星群体定锁客户拨群1赶：XX国际货大酒爬店、XX高尔权夫俱纷乐部漫优质阁客户客户兔群2贼：XX代理虽盘XX名邸不客户XX高尔碑夫俱傍乐部崭会员庙都是捕高端偷群体减，具辣有强寒劲购案买力桌，每打周近椅百批毕次的虫会员直出入夏量，论为本忌项目派的销泽售带费来了朱有利委的契踪蝶机，暗近水旋楼台傅先得拳月；既定完的主谎要客俊户群敬体，液数量盏50壤0组恒，多父为商豪务成烤功人鞋士，坚符合榜我们骑对客局户的融要求敢；这携类客宰户是仰我们外强有去力的蹄支援坏之一泊；客户剧群4相：望熟城/口宁乡盲/外植省成弃功人吧士是项骗目的壶游离咏客户昨群体活，较钢难有抱针对纳性拉齿动客户惧群3臣：上骂海、匪浙江糠、江驰苏的亡商会误客户弄；该类创客户抵是XX以往北的客炕户积壤累；这类滑客户登是我劣们强填有力理的支窗援之却二；重点窑目标圆消费分群关注盾目标阀消费编群重点燃目标凑消费恼群客户亩阶层脆：目走标客嫩户阶展层可诞能性上层黑社会政府/事业桨单位叹高管商界眨领袖私企疫老板/私营们业主别墅洋房大平窝层他们哥事业垃成功分，处毙于财抹富积稼累上双升期他们机关注首下一消代的具教育他们掉向往脾长沙品的繁银华，他们歌希望古在长宰沙最铃热点蚀的区杏域拥摊有价梢值居箭所在一纽奉省之帝上，拥有臭最奢叉华的腾居所壁荣耀丧，在省翻会核混心，寻求径品质牺和身潮份的铅价值金支撑华。长沙庆情结疏的地旧市客谢户长沙余情结绸的湘滩籍客客户在外红奔波绳多年腿，代表抓了一篮代湖辣湘人该的功冷成与症名就防；他们涝有湖恢湘情舌结，他们翼见识盐广博上，品栗位非国凡，追求灶地段错的卓芒越，追求竞资源楚的奢芒享，追求锹生活菊的品笼位；对价榴格抗丈性弱初。他们阀有财留富，毅更有塌情趣信与生捏活白天勺，市肢中心达紧张班忙碌盟的工哲作，删回家锅，想拼要换汤一个瘦环境卵，想禾要拥旱有更纹健康睡的生牙活，裁休憩扫、安概静、岂有氧悲、生被态。他们扮有购做买豪算宅的注能力圣，他泼们有烈追求史享受助的心患理；他们席代表堆了都火市人独的情幻玉感回词归；他们馋向往瓶山水别、健调康、行生态哗、休唇闲、给安静据的居柔住环箱境；同时威也想渴获得另豪宅锐所带气来的喝尊重窜感。城市向私享颜阶层亿，注唯重全揪方位厅感受他们悲是这祥么一推群人这样车的客仔户，丙长沙XX拥有飘！第四肥部分五关付于本晃项目姻的营萄销策瞒略XX拥有睁坚实词的客的户基袋础，注但如肆何吸陕引这揉些客视户来帝购买毫本项稿目产柳品？首先身，我拒们需扶要给聪项目甩一个怒迎合瓜客户婶需求迎的定心位！回答路开篇廉设问堡二，从我们虑怎么怜卖？我们岛的客垮户，藏购买陆本项副目产膝品，盖不仅孟仅只代是满贤足于铃居住里，他们奏需要唉的是相生活曾环境兽的改满善，他们竟需要宣的是佣居住诸品质洞的提逆高，他们旨需要汗的是纲既能丛坐拥屑城市锅繁华时，又辣能远鄙离城员市的衫喧嚣亩，他们软需要班的是昌繁忙槽之后埋的放幕松；他们蚊需要印是的载功成若名就插之后虹的面见子和常身份飘感；他们嗓要的短是半哑辈子安漂泊千后返婆乡的麻安宁液，他们段要的纷是健详康…朵…生态宾、养裳身高端寺、生雁态、违养身轰是我怨们客封户的青需求客户部的需氏求是总我们卖的追额求，潜我们王需要魔刻意央追求暑吗？NO敲！我们鞭有XX生态殿园这荐一母抵体依奥托我们泽8万腥平米限皇家道园林俭风范悄，1颂0万训平米回高尔仓夫球聪场蓦然昨回首仁我们插发现开，我而们本幕身就嫁是生沿态的客户指需要杜的，耗正是泡我无昏需雕望琢就室能给涛的除此怜之外轰，是示否还袭有另尺外的巨思路?住宅朗是否牧为最膀佳选校择?定位您原则实现毁产品制价值胸最大跟化市场饥风险扒最小绕化XX新城哀板块XX亭板块环保园板块井湾子板块圭塘河体育新城板块北区位者价值XX新城兆板块橡：__嚷__贱__熊__胁60龟0亿元左投资该预期XX新城既引领情长沙科经济滤转型XX去XX公馆60极0亿的竹次中共心商抽机交通寇枢纽庭改变贿长沙监经济寸结构国际跑品牌祝捧场XX新城以此煮可见垮：XX新城帽片区茶成为捷长沙紫未来册之都岭是必性然之训势！目前怒周边渗项目厦产品励分析——胳XX架XX大厦位于XX新城绪板块茄、XX什X路以眼西，XX路以寨北房屋鉴用途寄：写敬字楼护商洁业楼房屋宰类型州：高啊层占地息面积糟：10活16蜻6.皱80悔0平方拆米建筑柱面积木：51校09兆3.归98岩0平方汁米容积虽率：4.屈9绿化床率：25梁%建筑危密度去：34劳%商业：沃盖尔玛写、XX奥特斥莱斯小、XX大市煮场、XX新世蝇界百岩货、售大润蹲发银行：建架设银疫行、蜘工商勒银行肌、招牌商银暖行、俩交通塌银行密、农独村合玩作银密行医院：XX医院休闲：体拿育新滴城、XX生态模园、XX高尔局夫灯橡光球骗场实现出产品前价值份最大云化楼盘昏动态隔：办责公楼粱、最端小面宝积20育7平方烧米，茅现售披价95原00元/㎡起，无全款98折，钓按揭县无折罗扣。实现轻产品汤价值椅最大仅化XX旁XX大厦XX晒XX公馆位置滨：XX新X路以散西产权章年限夹：40年房屋共类型该：高围层容积卵率：4.罗9绿化程率：25示%建筑独密度带：34妄%面积底：20拳7场㎡现售吓价95应00元/㎡起商业：沃安尔玛税、XX奥特等莱斯…银行：建号设银寨行、铲工商默银行杜、….医院：XX医院休闲：体舰育新泊城、XX生态跳园..旁..位置默：XX捧X路以术东产权肤年限侦：70年房屋米类型旱：高竖层容积营率：2.埋4绿化筒率：61搏.8剪00凳%建筑暖密度谁：12钩%面积栏：28知6杀㎡现售币价72片00元/㎡起商业：沃远尔玛闪、XX奥特累莱斯…银行：建火设银赏行、则工商据银行赴、….医院：XX医院休闲：体粱育新隐城、XX生态猎园..徐..实现竹产品脆价值衰最大屿化XX晨XX大厦XX蝴XX公馆“双挖帆·华晨道国际烫”什斥资3个多盛亿打杂造的资长沙筹首个睛白金梳级5A精装谷纯甲恭级写饱字楼释。对比达之下督：目鲁前的XX公馆众完全慎具备刊做写科字楼欠的条奶件。根据衡我们洋的产详品，躲定位脊方向桐有两少个：实现芳产品蛮价值该最大螺化项目城定位梁：多缺元化（集匪居家敞、办访公于书一体均）我们墨的客墙户群蜓体：办公坦、居合家私人码女子逗养生捉馆市场漆风险互最小私化XX城市既高尔眉夫养责生公碗馆项目普定位品牌报、区辽位、菠价值唯一狂、尊泼贵养身身份慢的象没征案名逃建议现在扰的案阁名，拖完全持不符集合项饰目气诸质和扣特征厚，XX危XX，公桑馆者菠，偏芒商务编，适热用于燃小户爬型，贴而本撑项目功超大见平层策，纯发居家丝式型产腔品。XX绑XX，也中与五靠一广轰场某径小户洋型项研目重市名，禁建议交更换贤。XX榆·颐和吗园颐者材，颐腰养天趟年，柏修身初养性英；和者邻，宁环静、竟祥和破；颐和乎园，岸皇室浇风范你，尊累贵、销身份叮和地免位的礼彰显阔。项目US睛P（我顶们的趁独特调销售生主张稍）：1、独血一无秀二的锹特点躲及载策体——生态-高尔文夫2、不表靠气京势、简不靠逢轰炸滩宣传辞，现作场征签服客原户3、渠怎道为璃王，遍圈层迷营销纽奉（3+隙N）4、只等有稀歌缺方铁显华屈贵——低调冤的奢哄华5、沟卫通传判递价训值（太销售寄现场造管理念）营销高策略俗执行1、XX汇渠纠道营允销筛选XX汇、XX会高溜质量链客户楚，通叔过电仿话、物电邮序、短临信、雹QQ壶等多朵种方注式与页客户矛进行催无间盖交流包，针虎对性柏的介肯绍和唉推广历。同时陡，采斤取XX总部纲支持选和各槐分公聚司联声合推咏荐的沉方式瞒，进职行推苦广。营销璃策略镜执行2、果挖掘XX高尔仍夫俱首乐部粒优质海客户以团吓购为上噱头、将重做新定愁位和遇命名债后的睁项目乔宣传敢资料千，放贺置在堵娱乐懒部内皮；在俱厅乐部衰内设陶接待欺电台静，置滋业顾允问轮暮班与成客户巷面对由面推货荐。市内佛其他陡各种柔商会死、俱脑乐部端、协梦会等钟场所吧皆可路效仿幅执行伍。营销窗策略端执行3、乳营销固中心固形象乎重塑营销应中心牢现状震陈旧钳，且绢昭示烈性不撕强，厉与生辞态高姐端产黄品定揭位大橡相径向庭。姓建议胖无需恒重新牲装修读，而暖是把叔营销销中心朗重新讨迁移胸至XX酒店恨大堂嫌。营销源策略厚执行4、XX鹊XX筒体狱清洗从外乖观看缩慧，项柿目外喊墙污保渍明皂显，纤细节眼部分焦脏不键堪言短。建玻议重蚊新清欲洗，蛋焕然蔽一新赛后隆惭重登赢场营销誉策略廊执行5、员老客呢户再响挖掘收集价老客孕户相仓关资瞎料，秀现场素置业出顾问讯，通华过电懂话重百访曾欢垂青辩本项修目的矿老朋愿友。制订针具有者诱惑兽力的故老带境新回蛛报政政策，霞发动拢更多婆人的并力量崖服务危于项燥目的裕营销脆。营销夏策略问执行6、啊截留站机场暂、XX高铁愁的高平端客桶流安排败行销事人员结，流语动推越介与弄机场铲、XX高铁家站附扯近区吊域，饰对乘撤机、挤乘车蔑的乘躬客尤俘其是景头等神舱乘财客进猎行贴品身营筐销推凉介。营销巡寿策略叙执行7、姥与时偏俱进也，开趴设微医博进换行微缴传播用微绩博记时录XX花园桥重要叹事件原、并贷值得净记录逐的商朗务、离时尚省、生拨活事翁件，斑并发径动XX全国奸40量00肝余员察工进堤行轮托番灌插水，党提升涉主题松排行栏榜，助引起躁社会视关注碍。营销灰策略砍执行8、封适当烘、合糟理销滔控，并营造映稀缺拿抢购客现象虽然功只有涛60辛套房棍源，务但依挨然可沃以策筝略性揪的销志控，挪并无涝需一即次性廊推出归。根据汉一段犬时期靠内的求蓄客挨量，戚决定睁每批酿推出坝的房怕源数兆量，命制造哄抢购汉热。汇报纳至此塔，在许座诸金君必孤定要叔问，犯如果迎做好舒了这牌些工悔作，伴那到树底能套卖什度么价暴格？通过闪市场渔比较发法：本项老目产庆品为券大平怒层，宿选取熄长沙扶在销悄同类悄产品束比较