旅游接待服务站工程可行性策划书

******镇王各庄村旅游接待服务站工程项目建议书(代可行性研究报告)***咨询有限公司目录总论1项目概况1编制原则2编制依据2项目建设背景及必要性分析3项目建设背景3项目建设必要性4***旅游业概况及发展情况6***旅游业概况6***旅游业发展情况7旅游市场分析及预测9客源市场的基本特征及成因9客源市场预测10市场定位与趋势10建设选址及建设条件13建设选址13建设条件13综合评述14建设方案设计15建设原则15经营内容15建设规模与内容15项目工程设计方案15节能节水措施19编制依据19节能措施19节水措施20劳动安全卫生与消防21编制依据21安全与劳动防护21消防22环境保护24项目建设运营对环境影响因素分析24环境保护措施24旅游发展的环境保护27项目组织管理29项目建设组织29项目经营组织29第十一章项目实施进度30建设工期30项目实施进度安排30项目实施进度表31保证建设工期的条件和关键31第十二章投资估算与资金筹措32投资估算的依据32估算编制的范围32投资估算的结果32资金筹措33第十三章社会效益、生态效益及环境效益评价34社会效益34生态效益、环境效益35评价结论35第十四章项目风险分析36项目主要风险因素识别36风险程度分析36防范和降低风险措施36第十五章研究结论与建议38结论38建议38附图：***镇王各庄村旅游接待服务站设计方案总平面图附表：***镇王各庄村旅游接待服务站项目总投资估算表第一章总论一、项目概况1、项目名称******镇王各庄村旅游接待服务站建设工程2、建设地点******镇京密路南侧3、项目主管单位***旅游局4、项目协同单位******镇人民政府5、建设内容与规模***镇旅游接待服务站建设项目的建设内容包括新建客服中心1460平方米。6、项目总投资该项目建设总投资为669.89万元人民币，其中工程建设费用364.20万元；占项目投资的54.37%；工程建设其他费用273.79万元（包括土地租赁费用202.50万元），占项目投资的40.87%；预备费31.90万元，占项目投资的4.76%。7、项目资金筹措方式***镇旅游接待服务站建设项目建设总投资为669.89万元，拟申请市发改委支持30%（200万元），***财政配套30%（200万元），其余部分由***镇人民政府自筹（269.89万元）。8、工程建设进度项目从前期准备到竣工验收共10个月。计划2008年5月开工，2008年12月前完成全部工程建设项目及相关配套市政项目建设。二、编制原则1、在***总体规划和实施“首都水源区发展战略”指导下，确保***旅游总体规划能够顺利实施。2、本着整合全县旅游资源，发挥联带作用，加强服务意识，积极响应***旅游总体规划的要求，为广大旅游爱好者提供最好的咨询、服务，从而使旅游爱好者以最佳的心境获得最大的休闲满足。3、坚持经济效益、社会效益和环境效益的统一。三、编制依据1、中国城市规划设计研究院和***人民政府编制的《***域规划》（2003-2020）；2、《***旅游总体规划》；3、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社）；4、委托单位提供的资料；5、北京市规划委员会《北京市地区建设工程规划设计通则》；6、国家有关政策法规。第二章项目建设背景及必要性分析一、项目建设背景***地处北京东北部，是北京市生态环境保护的重点地区，其境内的***水库是北京市的重要水源。北京市对***的定位为“首都生态涵养发展区”，主要任务是加强生态环境的保护与建设，引导人口相对聚集，引导自然资源的合理开发与利用，发展生态友好型产业，成为首都坚实的生态屏障和市民休闲游憩的理想空间。***充分利用水源保护区的生态环境优势和旅游资源极为丰富的优势，将休闲旅游业定位为主导产业发展符合***“建设生态***，打造休闭之都”的战略规划的总体要求。***全境林木覆盖率达到60.3％，水体质量达到国家二级标准，空气质量达到国家一级标准，这二项指标居北京市各区县之首。北京广大市民都将***作为了周末及节假日放松身心的首选。从统计数据来看，从1990年至2003年的14年中，***旅游接待总人次的平均增长率为19.9％。随着县旅游投入的逐年增加，旅游设施的逐步完善，旅游资源开发程度的提高以及宣传促销力度加大，对客源的吸引力日益增强，从而必将导致旅游客源也随之强势增长。随着***旅游业的蓬勃发展，自助旅游、修学旅游、家庭旅游将逐渐成为旅游市场的重要组成部分；同时，素质教育的提出，也为青年人实现“读万卷书，行万里路”创造了有利的社会环境。为进一步打造“生态***，休闲之都”的品牌，树立我县大旅游的形象，进一步改善***旅游环境，完善旅游服务职能，适应未来***旅游发展的需要。***旅游局审时度势，提出了建设“旅游接待服务站”的战略构想，即整合全县的旅游资源和加强服务意识，将全县的旅游产业做大做强，从而带动相关产业发展，转变产业结构，增加就业。二、项目建设必要性1、本项目的建设是壮大旅游产业，发展地方经济的需要***作为北京市生态环境保护的重点地区，不适宜大规模发展工业。***充分利用水源保护区的生态环境优势和旅游资源丰富的优势，适时将享有“无烟工业”盛誉的旅游业作为主导产业发展。本项目的建设将全县旅游资源整合，增强旅游咨询服务，能引导旅游市场健康发展，提高整体水平，增强全县旅游综合实力。同时，旅游产业的壮大，能相应带动房地产业、旅游纪念品加工业、相关第三产业的发展，增加就业机会，提高从业人员的收入水平，发展地方经济。2、本项目的建设是提高游客满意度的需要***接待的游客大部分来自繁忙的都市，他们由于长期处于快节奏、竞争激烈的氛围中，身心健康也受到了不良的影响。要加强服务意识，使游客到***有宾至如归的感觉。达到游客满意是旅游产业发展的不竭动力，要让游客乘兴而来，意犹未尽而归。本项目的建成可进一步改善***旅游环境，完善旅游服务职能，同时将给游客提供多角度多方位的服务。3、本项目的建设是适应当前旅游发展方向的需要***提出的“建设生态***，打造休闲之都”战略构想符合世界旅游业的发展潮流。现在，旅游活动朝着大众化发展，家庭旅游将成为全球流行趋势。而且世界旅游业正由观光型旅游转向娱乐及参与性强的旅游项目转变。随着人民生活水平的提高，自驾旅游已成为新的时尚。新的旅游方式的出现急需旅游管理部门转变观念，加强旅游全程的咨询服务，打造休闲型旅游新思路。4、本项目的建设是整合全县旅游资源，发挥整体及联带作用的需要***旅游资源分布相对集中，经过多年来建设已形成了以***生态精品卫星城为中心，带动东西南北四条旅游热线的一城带四线的旅游分布格局。旅游服务咨询中心的建设有利于各线资源的整合和相互补充，达到最大的综合效应。5、本项目的建设是实现旅游区与服务基地相分离，减少环境破坏的需要将旅游区与服务生活基地相分离，有利于保持景区的资源和减少对环境的污染，同时在旅游的高峰季节，通过服务中心的运作，可使一些景点的游人规模控制在其环境容量内，减少对环境的破坏。6、本项目的建设是适应旅游市场向规模化、规范化方向发展的需要随着***旅游市场的发展壮大，单纯的单体经营不符合规模化经济的要求且时有不规范行为发生。规模化的发展，必须健立健全规范化的市场服务体系，发挥旅游系统的规模经济效益。综上所述，本项目的建设不仅适应当前旅游形式的转变，而且有利于全县旅游资源的整合，壮大全县的旅游产业，促进社会经济的发展。因此，本项目的建设是必要的、适时的。第三章***旅游业概况及发展情况一、***旅游业概况***地处北京东北部，燕山南麓，是北京通往东北及内蒙古的重要门户，故有京师锁钥之称。北部、东部分别与河北省、滦平县、承德县、兴隆县接壤；南与北京市平谷区、顺义区相连；西与怀柔区毗邻。县城距北京东直门65公里、全县总面积2226.5平方公里，人口43万，下辖18个乡镇。***旅游资源丰富，旅游环境得天独厚。美丽的***水库婉若明珠镶嵌于华北平原上，环抱于燕山山脉中。库区水面面积188平方公里，蓄水量43.75亿立方米。全县森林覆盖率超过60％，水体质量达到国家二级标准，空气质量达到国家二标准，绝大部分地区大气质量达到国家一级标准，这三项指标居北京市各区县之首，可以说***正成为净水、净土、净气、无公害的绿色乐园。***山清水秀，旅游资源极为丰富，全县具备可开发价值的旅游资源达100多处，被誉为“山水大观，首都郊野公园”。***旅游总量不断扩张。全县已开业旅游景区18家，目前正在开发景区７家；旅游宾馆饭店50余家，其中星级饭店24家、星级餐馆11家；旅行社及其门市部3家，旅游纪念品公司1家；旅游民俗村35个。全县旅游从业人员1.2万人。2004年实现接待中外游客750万人次，综合收入13亿元。***旅游资源相对集中，经过多年建设已形成了以***生态精品卫星城为中心，带动东西南北四条旅游热线的一城带四线的旅游分布格局。一城即：***生态精品卫星城；东线主要分布有：司马台长城、古北口、云岫谷、白龙潭、九龙十八潭等景区；南线主要有：南山滑雪场、黍谷山景区、西线有云蒙山国家森林公园、黑龙潭、京都第一瀑、桃园仙谷、清凉谷等景区以及白河市级旅游度假区；北线有云峰山及不老屯万亩草场观赏区。市政府为***整体功能定位是：生态涵养发展区。***将以首都水源区发展战略为指导，以创造建全国生态县为契机，完善“一城带四线”的旅游格局，加快五大旅游度假基地，六大休闲产业带建设，把***建成华北地区的绿色、生态休闲度假圣地。***的旅游资源主要为四大类：一是自然山水景观；二是人文古迹景观；三是现代城市景观；四是休闲度假设施。***旅游局针对不同景观，推出多种旅游活动。1、民俗休闲旅游：吃住在农家，娱乐在山村。在公路沿线、景区周边各村建立民俗专业村，规范民俗户发展。游客吃农家饭，住农家院，干农家活、体验农家乐趣。2、观光旅游：以自然山水景观为依托的自然风光游。3、爱国主义教育旅游：利用各种人文古迹景观开展爱国主义教育，传统教育为题材的红色旅游。4、生态旅游：森林旅游、观光果园游、观光农业游。5、度假旅游：田园风光度假游、养生保健游、健身疗养游。6、科普旅游：开展科普考察游。二、***旅游业发展情况自2000年以来，***旅游业不断壮大，经济总量不断增加，旅游产业总量呈持续递增趋势，产业格局逐步构建成形，旅游经济呈持续增长的态势，随着城市建设和生态环境在游客心目中地位日趋攀升，***的旅游资源、旅游环境得到进一步认可，旅游业逐渐由自然观光型朝向休闲度假型过渡、发展，游客来***旅游度假的平均消费比2000年初大幅攀升。随着近两年来，农业产业结构调整，第一产业向第三产业转移的趋势在旅游业表现明显，***的旅游从单一的游客接待发展到涉及到行、游、购、住、食、娱为一体的综合旅游接待，相当一部分农民开始转变传统单一的经营方式，利用现有的条件和农业、林业资源搞起民俗旅游接待和农产品销售。民俗旅游逐渐发展成为构成旅游业经济总量的重要组成部分，民俗旅游接待逐渐成为带动山区农民脱贫致富奔小康的主要途径。***旅游业正迎着世界旅游业的发展潮流，朝向规模化、规范化、市场化良性方向发展。第四章旅游市场分析及预测一、客源市场的基本特征及其成因（一）客源市场基本特征1、游客数量增长迅猛随着生产力的进一步发展和人民生活水平日益提高，休闲将成为人类生活重要组成部分。随着我国人均GDP超过1000美元，我国也开始进入休闲经济快速发展时期。将来，出外旅游作为一种休闲方式会越来越普遍，***具有丰富的旅游资源，来这里度假、休闲的游客呈现出迅猛增长的趋势。2005年仅“五一”黄金周期间，就有52.65万游客涌进***休闲度假，旅游综合收入达到7051.66万元，比2004年同期增长22％。2、旅游客源以北京市民为主。（二）成因分析1、***、县政府对发展旅游业的高度重视，启动旅游市场措施得力。先后制定了《***旅游业发展规划》以及旅游宣传、行业管理、旅游招商，旅游基础设施建设、客源市场和旅游纪念品等工作方案。2、宣传声势浩大通过电视台、电台、报纸和网络发布***旅游信息，抢占北京周边市场，加大促销力度。如从2003年9月中旬开始，在北京召开了由30余家新闻媒体参加的《***首届金秋旅游采摘节信息发布会》，参加了同年世纪坛旅游展示会和在八达岭会展中心举办的旅游促销会等。3、成功组织策划大型旅游活动办好春季花节、夏季山水节、秋季采摘节和冬季冰雪节，以活动带动旅游宣传促销，真正形成月月有活动，季季有高潮的旅游新局面。4、新建旅游企业相继开业，吸引游客新建旅游项目符合世界旅游业的发展潮流，丰富了县镇旅游的内容，成为吸引游客的一个主要手段，同时也是县镇旅游业的一个新的经济增长点。二.客源市场预测根据《***旅游总体规划》，从1990年至2003年的14年中，***旅游接待总人次的平均增长率为19.9％，全县旅游总收入的平均增长率为38.8％；前7年（1990-1996年）旅游接待总人次的平均增长率为15.7％，旅游总收入的平均增长率为35.4％。《***旅游总体规划》根据上述统计数据对***旅游客源市场进行预测，现将其预测的结果摘录如下：表4-1***旅游接待人次及旅游收入预测年份项目2004200520062007200820092010旅游人次（万人次）低方案7818599451039.51143.51257.81383.6高方案795.2890.6977.51117.21252.51401.41569.6旅游收入（亿元）低方案11.914.0716.6119.6023.1327.2932.2高方案12.1315.0518.3622.4027.3233.3340.67三、市场定位与趋势（一）客源市场定位1、基本客源市场北京是***旅游的基本客源市场。北京是我国的首都，是全国政治、文化、科技中心、城市人口1300多万。2001年北京市人均GDP超过3000美元。根据国际经济发展水平与消费结构变化的相关经验，我国也即将进入消费结构巨变期。从近年北京居民消费结构变化情况来看，住房、汽车消费和旅游、文化消费正在成为居民消费需求的热点。2002年北京市民在京旅游人次约为4000多万人次，其中有相当比例是到***的旅游。随着京承高速的开通和私家车的逐渐普及，鉴于从北京市区到***只有30分钟的路程，***将成为北京市民重要的休闲度假和旅游观光基地；同时，会议旅游、商务旅游的比重也会逐年提高。2、机会客源市场北京周边的天津、河北承德、张家口、石家庄、山东济南、烟台及环渤海旅游圈周边的大中城市市场是***民俗旅游的机会客源市场。3、市场细分（1）职业构成***国内旅游者中以企业管理人员、专业/文教技术人员、服务商贸人员、工人和学生为主所占的比例较高，分别为23.3％、12.87％、10.5％、10.1％和11.6％。（2）年龄构成***国内旅游中以中青年居多，年龄一般在22-47岁之间的人出游率最高，其中25-64岁年龄段累计占游客总量的70.8％，比例最少的是65岁以上和14岁以下，合计只占到2.9％。应进一步重视开发的市场：公务员、离退体人员等职业构成的旅游市场。（3）收入水平目前***国内游客中，高、中收入旅游者是主体；其中月收入1001-3000元以上的游客所占比例约为47％，月收入3001-5000元的游客所占比例约为18%，月收入5000元以上的游客所占比例约为15%。这说明***旅游者的总体消费较高，为***开发休闲度假旅游产品提供了客源保证。（二）生态旅游市场发展趋势生态旅游是21世纪旅游的热点与重点。当前，全球兴起回归自然的时尚，根据世界旅游组织的最新研究和预测，在21世纪，生态旅游等旅游产品将成为国际旅游者的消费趋势和广泛追求的对象之一。当前，我国旅游业的发展已经进入产品结构的转型时期。一方面以知名景点为内容旅游产品开发已到了一定限度，需要开发新产品；另一方面，随着人们消费能力的提高和出行交通的便捷，大城市居民的旅游需求正在发生变化，开始追求大自然的新鲜空气和田园牧歌式生活，以缓解工作的紧张和疲劳。到郊区度周末、过假日，正成为现代人的生活时尚。第五章建设选址及建设条件一、建设选址1、地理位置本项目位于北京******镇王各庄村京密路南侧，西临王各庄，北临京密路，南侧地界最远点距京密路中心线157.8米。2、建设用地现状本项目规划建设用地10509平方米，另有城市绿化征地7621平方米。二、建设条件1、自然条件***的气候为典型的暖温带半湿润大陆性季风气候，夏季资炎热多雨，冬季寒冷干燥，春秋短促。年平均气温10-12℃，1月-7--4℃，7月25-26℃。极端最低-27.4℃，极端最高42℃以上。全年无霜期180-200天，西部山区较短。年平均量降雨600多毫米，为华北地区降雨最多的地区之一，山前迎风坡可达700毫米以上。降水季节分配很不均匀，全年降水的75％集中在夏季，7、8月常有暴雨。2、交通现状项目用地北侧为京密路，交通十分通畅。3、地形地貌本项目用地位于平原地区，地形平坦。4、工程地质本项目用地属Ⅰ类工程建设地带，适合进行工程建设。5、市政设施本项目周边大市政设施完备供电***镇供电能力充足，本项目用电可以从市政环网0.22/0.38KV供电线路方便引入。供排水本项目可方便接入市政供水，排水管网，市政管网接纳能力满足本项目的要求。污水排放该项目的污水可以通过敷设地下污水管网排入污水处理厂集中处理。电信本项目电信方案由电信支局提供，全部采用程控电话。另外，中国移动网络、中国联通网络已在镇域内全部开通，手机用户可方便使用。有线电视有线电视网已覆盖至***镇，本项目可就近接入有线电视网。建筑材料项目建设所需的建筑材料，可由***建筑材料市场方便购入。三、综合评述1、本项目建设地点位于从北京到***的旅游起点，使游客一进入***就能享受到旅游资讯综合咨询服务，符合项目建设的指导思想；2、地形地貌和气象条件，工程地质条件可满足建设要求；3、建设用地周边基础配套设施齐全，方便该项目的建设和运营。建设方案设计一、建设原则1、完善旅游市场服务功能，为广大游客提供最热忱、最周到的服务；2、确保硬件设施一流，使用功能齐全、便利和舒适；3、突出自身的建筑风格，强调项目整体建设效果，给人以美的享受，成为京密路侧靓丽的风景线。二、经营内容1、游客旅游信息服务；2、***旅游线路推介；3、旅游资源、产品展示；4、旅游纪念品销售；5、停车、餐饮（快餐类）及贵宾室；6、票务服务、导游服务；7、车辆保养和交通中转功能等。三、建设规模与内容游客服务中心1460平方米四、项目工程设计方案总平面布局本工程位于北京市******镇王各庄村京密路南侧，该项目西临王各庄，北临京密路，南侧地界最远点距京密路中心线157.8米。规划建设用地10509平方米，另有城市绿化代征地7621平方米。东西两侧分别与京密路原有开口连接，形成项目用地的出入口。设计停车能力：小客车50辆，大客车5辆。在用地入口处设置了标志性构筑物，以抽象的凤凰造型象征***的旅游事业。总平面布置图详见附图。２、建筑本工程建筑面积1460平方米，地上一层，层高4.5米。主要功能为游客旅游信息服务；***旅游线路推介；旅游资源、产品展示；旅游纪念品销售；停车、餐饮（快餐类）及贵宾室；票务服务、导游服务；车辆保养和交通中转。造型上采用三组平行墙体错落布局，屋顶采用曲线波浪的形式，增强建筑物的动感。在单体建筑的外围亦考虑了整体景观设计，以片墙、硬质铺地和种植烘托整个建筑物的气氛。装修标准：室内大理石地面；墙面、顶棚为白色乳胶漆。３、结构工程本建筑物坐落于北京市***，抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.15g。由于波浪形屋顶采用较小的结构厚度，外观呈现板状，支承柱间距较大。采用钢梁、钢柱框架结构外包铝板的作法，可以减轻荷载，有效的减少结构尺寸，达到外观的要求。咖啡茶餐厅的中间柱采用伞形的造型，其周边结构的梁需采用型钢梁或型钢混凝土梁，以方便连接。为节省造价，结构板可采用钢筋混凝土结构。建筑物的其它部分，以钢筋混凝土框架结构为主，部分墙体采用混凝土墙，屋盖采用梁板体系，可在满足建筑设计的同时，达到节省投资的目的。入口处的装饰性标志，由于较细高，采用钢骨架可使结构在地震及风作用下有更好的抗侧力性能。４、给排水（１）给水系统给水系统由现有市政给水管网供给，单体设一条进水管，由东侧市政路接入供水水压为0.20Mpa,管径DN50,室内设水表计量。（２）排水系统排水采用分流制，污水经化粪池处理后排入市政污水管网。雨水采用外排水。5分钟暴雨强度公式:q=4.48L/s·100m2,设计重现期p=3（３）消防系统本建筑物无室内消防水系统，室内配置手提式磷酸铵盐灭火器。室外消防用水由市政低压给水管网供给，设室外消火栓一套。５、暖通（１）采暖、空调接待中心冬季采用散热器采暖系统（室外需要有热力外网），采暖系统为上供上回系统；夏季空调预留分体空调插座，待竣工后甲方自行采购。（２）室内设计参数冬季：展厅、门厅、餐厅t=16℃；办公、VIPt=18℃冬季采暖总热负荷：Ql=166KW６、电气（１）设计内容及范围：供配电、电力、照明、防雷接地、电话、有线电视系统。（２）供配电：①电源：由室外引来一路0.38/0.22kv电源电缆至首层办公室。②负荷等级：本建筑的负荷等级为三级。③负荷计算：采用单位容量法，按70W/m2，总计算负荷Pj=72kw。④配电室：在首层办公室内设低压配电箱。（３）电力：采用放射式的方式配电。（４）照明：①照明种类：一般照明。②照度标准：办公室：300Lx；走道、楼梯间、卫生间：75Lx；（５）防雷接地：①防雷：本建筑按三类防雷建筑设防，为防直击雷在屋顶装设避雷网。②接地及保护：低压配电采用三相五线制，接地型式为TN-S，配电室工作接地、保护接地、防雷接地、弱电接地共用接地极，接地电阻≤1Ω。为用电安全，本建筑作总等电位联结。由配电箱引至插座的支线均带漏电保护，漏电保护电流整定值为30mA。（６）电话：由市话网引来10对的电话电缆。（７）有线电视：接收市有线电视网节目，按建筑分隔单元布置电视终端。节能节水措施为了贯彻执行《中华人民共和国节约能源法》和《北京市节约能源条例》充分有效地利用能源，提高能源利用率，保证城市建设与发展相协调，根据本项目的实际情况，重点考虑建筑物的型式、结构、采暖通风、采光照明、建筑材料和机电设备的选型，以及项目建成后的运营管理等方面的节能措施。编制依据国家计委、经委、建设部计交能（1997）2542号文《关于固定资产投资项目可行性研究报告“节能篇（章）编制及评估的规定》通知。《中华人民共和国节约能源法》《北京市节约能源条例》节能措施建筑节能建筑围护结构、保温隔热措施采用先进方法，使项目达到建筑节能标准。建筑设计中要充分利用自然通风技术，减少空调面积，降低空调能耗。在春秋季，依靠自然通风来维持室内舒适的环境。机电设备节能机电设备节能主要采取以下措施：采用高效率变压器，提高设备运行效率；采暖、供电、供气、供水系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中消耗。按要求配装能源计量仪表；设备及器材的选型一律采用符合国家现行技术标准的高效节能设备和器材；机电设备的负荷率须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。照明系统节能照明系统节能措施如下：根据各功能区的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到节能目的；照明光源采用新型高效节能光源，如高压钠灯、碘钨灯、紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效光源及电子镇流器，降低照明用电量，创造以人为本的绿色照明环境；采用不产生眩光的高效节能灯具，提高照明质量，达到高效、舒适、安全的目的；选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的灯用电器件、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件，既经济运行又有益于环境和人的身心健康。节水措施项目设计与建设过程中主要采用以下节水措施：卫生器具采用节水型新产品，如浴室淋浴器开关采用光控式、公厕小便池采用红外线控制节水器等，杜绝跑、冒、滴，漏，珍惜水资源；利用中水与雨水。应充分利用市政提供的中水条件，利用雨水收集设施，在绿地浇灌、冲车、冲厕等用水方面使用中水与雨水。第八章劳动安全卫生与消防项目的建设和运营要贯彻“安全第一、预防为主”的方针，要确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障工作人员、广大群众的安全与健康。编制依据《建设项目（工程）劳动卫生监察规定》中华人民共和国劳动部令第3号《饭店（餐厅）卫生标准》GB16153-1996安全与劳动防护可能出现的危害因素分析项目建成后正常运营过程中可能产生的危害主要有以下因素：因人员流线和车辆流线设计不当，可能造成对人体的伤害；机电设备和电器设施因设计、安装不当造成的触电危害；机电设备运行因操作不当或违反操作规程造成的人身伤害；风机、水泵等噪声对操作人员的伤害。安全与劳动保护措施针对上述可能出现的危害，因此采取以下防范措施：人流、车流分开。人员流线设计分一般来场者流线和明快的分离式流线，确保安全性与独立性；设计要考虑在紧急情况下的避难疏散措施：、机电设备和器材安全性能指标要符合国家标准；机电设备的选型、安装施工、验收必须严格按照有关规范进行；建筑物均设防雷装置。对风机、水泵采取减震、消音措施；加强对职工的技能培训和安全教育，建立安全操作规程和安全管理制度，并按有关规定配齐安全防护用品。劳动卫生1、餐厅需作二次装修设计，设计时应符合加工流程，避免往返交错，符合卫生要求，防止生食与熟食混杂等。2、、卫生间、洗手间、库房等场所均装设机械通风系统。其中卫生间、洗手间换气次数为10次/小时；餐厅为35次/小时。对餐厅厨房的机械通风系统，为避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。消防本项目按其使用性质、火灾危险性、疏散和扑救难度，定为二级建筑，应从建筑、设备、电气等方面采取有效的措施，确保生命财产安全。本项目消防设计认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行有关规范和行业标准，采取各种有效防火措施，防止和减少火灾危害。设计依据《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2001年版）《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90（2001年版）《火灾自动报警系统设计规范》GBJ116-88建筑消防措施建筑物内建筑设计耐火等级为一级。各层各使用空间依使用功能及空间形态，划分防火及防烟区域。在每一防火区域内设置不少于两个疏散口，确保安全的疏散距离和疏散空间。建筑物内设置火灾自动报警装置，且各防火分区配备一定数量的灭火器。建筑物室内装修严格按《建筑内部装修设计规范》（GB50222-1995）执行，根据使用功能，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。建筑物外建筑物之间留有足够的防火间距和供消防人员进行操作的室外空间以及消防通道。道路系统结合总平面布局，相互连通呈环形布置，使消防车来往通畅、便捷，以满足消防要求。场区设地下式消火栓，间隔不大于100米，且有明显标记。室内消火栓的布置，要求保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位，室内消火栓间距为36米。场内设置环状的消防管网，管网直径和管网的压力均能满足本工程的需要。停车场设置尾气净化装置，防止大量尾气直接排入空气中。环境保护一、项目建设与运营对环境影响因素分析项目建设期污染源分析项目建设施工期间产生的污染源主要包括以下各项：施工现场的各类机械设备和物料运输所产生的施工噪声；施工过程中由于物料搬运、汽车运输、土方工程所造成的扬尘；施工人员生产、生活过程中产生的废水；施工机械、运输车辆产生的废气；施工过程中产生的固体废弃物以及施工人员产生的生活垃圾。项目运营期污染源分析项目运营期间的污染源主要有：汽车尾气造成的污染；职工和游客所产生的日常生活污水；职工和游客所产生的固体废弃物；设备机房等活动产生的噪声。二、环境保护措施建筑本身采取的环境保护措施建筑材料采用“绿色建材”，即采用清洁生产技术、相对少量的天然资源和能源，无毒害、无污染及放射性，达到生命周期以后，可以回收利用，有利于环境保护和人体健康的材料。这些材料要保证项目建成后符合“民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-2001”的规定。在建筑结构设计上，应尽量使用自然资源，如自然通风和自然光线等，采取相应的措施，以保证室内外的声学要求，以及民用建筑对隔声的要求（民用建筑隔声设计规范GBJ118-88）。施工期环境保护措施噪声污染防治措施为减少施工期的噪声污染，主要采取以下防治措施：合理安排施工时段，合理布局施工场地，避免同时使用大量噪音的设备；尽量采用低噪声设备，减少夜间施工量，避免扰民；降低人为噪声影响，尽量少用哨子等指挥工具；对于位置固定的机械设备，尽量在室内进行操作，不能在操作间的，可适当建立临时声屏障；在施工工作面铺设草袋等，以减少车辆与路面摩檫产生的噪音；适当限制大型载重车的车速，尤其在噪音敏感区。扬尘防治措施施工期间的扬尘是需要重点防治的污染之一，本项目主要采取下列防治措施以减少扬尘：对易起尘的物料应加盖覆盖物，施工场地必须采取围挡、覆盖、地面硬化、简易绿化等有效措施防止扬尘；施工现场应定期洒水，在大风日加大洒水量和洒水次数，以防止浮尘的产生；3）车辆进入施工现场应低速行驶，出场应冲洗轮胎。3、废水、废气、固体废弃物防治措施废水、废气、固体废弃物防治措施主要包括：施工期间施工废水应注意收集，经沉淀池处理后排入下水道；生活污水均应排入城市下水管道，禁止以渗坑、渗井或漫流方式排放；现场工作的柴油机等设备的排气口应避免朝向道路等居民较多的方向；施工阶段应设立指定的渣土堆放点，由专人管理，设置专车每天收集施工人员的生活垃圾，集中密闭外运，严禁就地抛洒，无组织排放。运营期环境保护措施废气的防治措施项目运营过程中将考虑采用电能、太阳能、天然气等清洁能源，从源头削减大气污染物的产生。另外，运营期间其他的大气污染物主要是汽车排放的尾气。油烟应采用油烟净化设备对其进行处理，严格执行[《饮食业油烟排放标准》（试行）GB18433-2001]中的规定，达到标准后排放。通过道路及停车泊位的合理布局和送风、排风系统等措施，可以有效的减少汽车尾气的排放和在特定空间的聚集。废水的防治措施项目运营期间的废水主要为日常生活废水。生活废水中的厨房污水经隔油池处理，其他污水如冲厕废水、洗浴废水等经过化粪池发酵沉淀处理排入污水管网。固体废弃物防治措施固体废弃物主要为工作人员和观众产生的生活垃圾，如厨卫垃圾、废报纸、废期刊、废塑料瓶、金属易拉罐等。在公共区域应设置分类垃圾桶，便于垃圾的分类回收、分类运输、分类处置，最终达到无害化处理的目的。另外应从节约能源的角度，尽量减少一次性消耗品的使用，从源头上实现垃圾的减量。噪声防治措施本项目的动力设施均采用减震、消声措施，水泵、风机等均采用低噪声型，动力设备用房要求采取隔音、吸音处理。在相关位置设置明显标志，禁止机动车辆鸣笛。综上所述，本项目拟采用的主要的环保设施有：采用环保建材、清洁能源、节能设备、绿化美化环境、固体废弃物减量化、无害化集中处理，设立中水回用系统、雨洪利用设施、设备机房吸音措施、隔声设施等。经过对本项目建设过程中及未来运营可能对环境造成的影响进行分析，并采取相应的环保措施后，本项目可以满足有关环境保护的要求。三、旅游发展的环境保护（一）旅游发展的环境影响现状评价1、主要影响地域分布：主要影响地域集中在游客密集区，但现状旅游对环境的影响是极小的，即环境恶化的主导因素是其他而不是旅游。2、主要影响形式：主要是游客和部分当地农民扔弃的固体垃圾和少量的生活污水等。3、现状评价：现状旅游业对各旅游区的环境影响是很微小的，但旅游业快速发展的趋势将对生态环境的影响越来越大。（二）环境保护1、环境保护的指导思想以旅游业可持续发展和旅游区生态环境保护与改善为目标，以产业结构调整、生态环境建设、规划建设与管理为途径，以北京市、***的有关环境保护的法律、法规、条例、规划目标为依据，针对各旅游区的生态环境特征和旅游资源条件实行分类保护，实现***旅游业的持续、快速、健康发展。2、区域环境污染综合防治（1）产业结构调整旅游区主要是通过旅游业的发展替代传统的农业。通过产业结构调整来控制和改善旅游区的生态环境。（2）生态环境建设与治理加强绿化建设，严禁乱砍乱伐；建设旅游景区的污水处理设施，固体垃圾回收处理设施等。（3）规划建设与管理依据环境容量与环境特点进行各旅游区规划和环境评价，按照生态旅游要求进行开发建设，并严格按科学进行管理。对生态旅游区和风景旅游区，要将旅游区与服务基地相分离，以减少旅游对资源和环境的破坏。（4）旅游方式的生态化将生态旅游作为旅游的主要方向，一些景点按环境容量严格控制游人规模，对当地居民和游人进行环境保护教育，按生态旅游要求进行生态旅游产品开发，生态旅游方式宣导，生态旅游设施建设。（5）生态环境动态监测体系实时监控各旅游区点的生态环境状况，建立生态环境处理的应急系统和管理条例。 3、资源保护对于***内的自然旅游资源，如***水库等需要严格限制开发的特殊自然资源，应划出一定范围与空间作为资源保护区，可以配置必要的步行游览和安全防护措施。不得安排其他无关人为设施。对水库周边需要涵养、保持的重点保护区，应特别注意把握开发强度，宜采取必要的技术措施与设施，控制游客总量。第十章项目组织管理一、项目建设组织为保证本项目的顺利实施，拟由县旅游局牵头，会同***镇人民政府成立******镇王各庄村旅游接待服务站建设项目协调领导小组。******镇王各庄村旅游接待服务站建设项目协调领导小组是本项目的执行管理机构，主要职责是协调项目运作过程中的重大问题，制定相关的规划，审定项目规划方案，检查项目实施进度情况，监督工程质量等。二、项目经营组织项目建成后，适应旅游接待服务站作为直接为旅游景区配套的公共基础设施的性质，着重通过有效的经营管理，实现资源优化和合理的利润。县旅游局作为行业主管部门，应提供相关政策支持，进行宏观控制，积极引导旅游接待服务站健康发展和高效率运转，提高投资的经济效益、环境效益和社会效益。第十一章项目实施进度一、建设工期******镇王各庄村旅游接待服务站建设工程的建设期共约10个月。计划2008年5月开始施工，2008年12月之前完成所有工程建设并竣工验收合格。二、项目实施进度安排项目建设期分三个阶段：1、前期工作及施工准备阶段，包括（1）可行性研究及审批；（2）施工图设计；（3）工程招投标；（4）开工。2、施工阶段，包括（1）场地平整；（2）土建工程；（3）装修工程；（4）设备安装及配套；（5）设备调试。3、竣工验收阶段，包括（1）设备联合试运行；（2）竣工验收；（3）工程总结、营运准备。三、项目实施进度表表13-1项目实施进度表时间项目内容2008年23456789101112项目前期、设计基础、主体施工装修工程设备安装调试、竣工验收四、保证建设工期的条件和关键1、协调各参建单位相关方面的关系与抓紧工程建设必须同时进行；2、认真贯彻基本建设程序是保证质量和工期的重要条件；3、抓关键工程的进度，抓工程中影响进度的关键部位；4、资金落实和到位是工程的最基本保证；5、选择好设计、施工、监理单位，认真把好设备、材料定货关，是保证工程质量和进度的关键。第十二章投资估算与资金筹措一、投资估算的依据1、本工程建设方案提出的各项技术参数、数据；2、北京市类似工程近期造价水平；3、土地费用及原有建筑物估价按项目管理单位提供的数据进行估算；4、其他费用参照《北京市建设工程费用》中规定的取费标准。二、估算编制的范围本工程估算包括工程费用、工程建设其他费用、预备费和建设期利息。投资方向调节税暂免考虑。三、投资估算结果按照以上范围和标准测算，本项目总投资669.89万元人民币，其中工程建设费用364.20万元，占项目投资的54.4%；工程建设其他费用273.79万元，占项目投资的40.9%；预备费用31.90万元，占项目投资的4.8%。详细估算结果见附表。1、工程费用本项目工程费用估算为364.20万元人民币，包括建安工程费291.27万元人民币，室外工程费72.93万元人民币。（1）建安工程费包括项目建设的土方和基础工程、结构工程、电气工程、空调通风工程、采暖工程、给排水工程、弱电工程、装修工程等费用。（2）室外工程包括项目用地红线范围内的市政管线、雨洪回用设施、道路、广场、停车场、绿化、室外照明等投资费用，估算投资总额72.93万元人民币。2、工程建设其他费用本项目工程建设其他费用包括勘察设计费、可行性研究费、招标代理服务费等费用，按国家有关规定计取，合计为273.79万元人民币。（1）工程勘察设计费按国家计委、建设部（2002）10号文颁布的《工程勘察设计取费管理规定》执行，设计费按工程费用采取分档定额计费的方法计算。（2）可行性研究费按国家计委计价格[1999]1283号文颁布的《建设期项目前期工作咨询收费暂行规定》执行，采取分档定额计费。（3）招标代理服务费根据国家计委计价格[2002]1980号“关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知”精神，采用差额定率累进法进行估算。（4）招标投标管理费按工程费用的0.06%计取。（5）基础设施建设费以建筑面积按150元/平方米计取。（6）工程保险费按工程费用的0.22%计取。（7）施工图审查费以设计费为基数，采用差额累进法进行估算。（8）工程监理费费率采用《北京市建设工程费用标准》，按工程费用的2.5%计取。（9）竣工图编制费按设计费的8%计取。（10）结算审计费按工程费用的0.2%计取。（11）建设工程许可证执照费按工程费用的0.15%计取。3、预备费预备费根据有关规定，按工程建设费与其他费用之和的5%计取，预备费为31.90万元人民币。四、资金筹措鉴于本项目旅游咨询服务中心作为直接为旅游景区配套的基础设施的性质，拟申请市县两级财政支持。******镇王各庄村旅游接待服务站建设项目建设总投资为669.89万元，拟申请市发改委支持30%（200万元），***财政配套30%（200万元），其余部分由***镇人民政府自筹（269.89万元）。第十三章社会效益、生态效益及环境效益评价一、社会效益本项目能促进***的旅游及旅游相关产业的发展，而旅游业的发展对***的知名度、投资环境、产业结构调整升级、社会稳定以及居民的价值观、生活方式、道德观念等方面的影响是巨大的。1、提高***的知名度。随着***的旅游开发、促销力度的加强，越来越多的旅游者涌入***旅游。这将增强与县内外、市内外、甚至国内外的联系与协作，进一步扩大对外开放和招商引资的力度；有助与***走向国内外。2、加快当地基础设施建设的步伐，改善投资环境。旅游业的发展能带动当地道路交通、供水、供电、通信、环保等设施的建设，有利于吸引外界的投资，促进各行业快速发展。3、促进当地产业结构的调整和升级。旅游业的发展必然带来客流、人才流、信息流的快速增长，使县域内购买力扩大，增加***的财政收入和居民收入，促进第三产业的发展。旅游业的发展能够提高农民的收入，带动旅游区周边农民致富。4、旅游业可以带来大量的就业机会，有利于社会环境的稳定。旅游业是一项劳动密集型产业，就业者的专门技术较易掌握，有利于解决剩余劳动力的就业问题，为当地提供大量的就业机会。就业率的提高有助于社会的稳定。5、人口素质不断提高。居民通过与游客的直接或间接接触所受到的影响表现在价值观、个人行为、家庭关系、生活方式、道德观念、语言、健康等方面的变化。长时间的影响必将提高居民的内在修养和外在素质。6、游客接待服务站作为配套的公共服务设施建设项目，具有公共需要的性质；青年旅舍带有明显的社会公益事业性质，均具有良好的社会效益。二、生态效益、环境效益旅游业被誉为“无烟工业”，是促进环境保护与经济发展的双赢产业。把旅游资源开发真正溶入生态环境的建设中，构筑绿色旅游体系，能够将传统的被动式保护变为积极的保护，从而实现旅游资源开发与旅游区自然生态环境保护与建设并举，实现旅游业的可持续发展。旅游业为自然资源与环境的保护提供了动力，对生态环境的积极作用非常明显。当旅游业成为了主导产业，人民就会强烈的意识到“靠山吃山、靠水吃水”的涵义，保护环境就会成为人民的自觉行为。旅游业使当地各级政府和人民群众意识到自然资源与环境保护的重要性，从而进一步会加强对旅游资源与环境的保护。三、评价结论通过以上的分析可以看出，本项目的实施可以促进当地社会、经济和文化的发展，有利于广大群众树立生态环境建设和保护的意识，进一步加强旅游业在经济产业链中的重要作用。所以，社会可行性、生态环境适应性良好。第十四章项目风险分析一、项目主要风险因素识别通过上述各章的分析研究，本项目主要风险因素在于市场、工程建设和运营管理等方面。二、风险程度分析1、***旅游市场风险根据预测，2010年***旅游人次将达到1569.6万人次，旅游收入将达到40.67亿元。如果***不能将良好的生态环境保持下去，不能进一步拓宽旅游新项目，不能加大旅游促销的力度，旅游接待市场不规范，预测总数比预期减少时，将会出现较大的风险。2、工程建设风险本项目参建单位较多，易出现多头管理的问题。因涉及改造工程，故工程造价和质量是本项目的主要工程建设风险。3、经营风险影响本项目经营的外部因素主要是当地的旅游的发展，经营与当地的旅游发展密切相关。三、防范和降低风险措施根据对各种风险因素及风险程度的分析，项目面临的主要风险已经明确，针对这些风险因素提出如下的防范和降低风险的对策。1、坚持生态环境建设与旅游资源开发并举，按照***创建全国生态县的要求和总体规划方案，合理有序开发资源，确保生态环境良好。2、加强项目工程施工管理，提高工程质量、降低工程造价做好项目前期工作；合理确定装修标准；认真贯彻基本建设程序；选择好设计、施工、监理单位，认真把好设备、材料检查验收关。3、加强项目建成后经营管理，提高投资经济效益加强建成后经营管理，主要要围绕增收节支开展工作。注意旅游纪念品等商业服务内容的开发；同时，应尽量减少运营的服务费用和管理费用，提高运营的经济效益，防止和降低各种经营风险。第十五章研究结论与建议一、结论1、***充分利用水源保护区的生态环境优势和旅游资源丰富的优势，将旅游产业作为主导产业来发展，符合北京市对***“首都生态涵养发展区”的定位，符合***“建设生态***，打造休闲之都“的战略规划的要求。本项目有利于旅游业的规范化发展和壮大，还能增加就业机会，发展当地经济。2、本项目能整合全县现有旅游资源。以提高旅游服务水平、方便广大游客为出发点，有利于提升***的整体形象，吸引更多的游客，促进区域经济的发展。3、本项目将游客的生活基地与旅游景点分开，有利于保护旅游景点的自然资源和环境。二、建议1、建议与项目用地上的原有单位签定严谨的土地购置合同。2、建议进一步对建设方案充分论证，以适应市场需求，取得预期收益。3、建议在成立的项目建设协调领导小组内部，进一步明确各自的职责和出现问题的解决程序和方式。4、建议项目建设单位应严格按照基本建设程序，尽快办理和落实土地、规划、环保等项目前期手续。5、制定出详细的进度计划，就施工中各单位的协调、各专业的协调准备预案，留有一定的弹性。6、积极落实项目建设资金来源。附表***镇旅游接待服务站项目总投资估算表序号项目取费基础计费标准估算额（万元）备注一建设工程费用364.20（一）建安工程费291.271土建工程1460平方米900元/平方米131.402装修工程1460平方米700元/平方米102.203强电工程1460平方米100元/平方米14.604弱电工程1460平方米75元/平方米10.955给排水、消防工程1460平方米100元/平方米14.606采暖及空调系统1460平方米120元/平方米17.52（二）室外工程上述费用的10%29.13（三）市政管线1460平方米300元/平方米43.80二工程建设其他费用273.791租赁土地费用按实际费用计取202.502勘察费工程费0.55%2.003设计费工程费分档定额计费14.454可行性研究费工程费分档定额计费2.005招标代理费工程费差额累进2.856基础设施建设费1460平方米150元/平方米21.907招标投标管理费工程费0.06%0.228建设单位管理费工程费0.8%2.919工程保险费工程费0.22%0.8110施工图审查费设计费差额累进0.5811工程监理费工程费2.5%9.1112竣工图编制费设计费8%1.1613预算、结算编制费工程费3.5%12.7514建设工程许可证执照费工程费0.15%0.55三预备费工程费与其他费之和5.00%31.90四合计669.89目录TOC\o"1-2"\h\z第一篇项目总论 71.1基本情况 71.2研究工作依据 71.3项目研究的范围 71.4项目投资回报 81.5可行性研究初步结论 8第二篇项目背景及发展概况 102.1政府发展规划概述 102.2项目发起缘由 102.3对项目建设的初步想法 112.4项目前期成果 11第三篇相关市场调研 133.1需求市场调查 133.2供给市场调查 303.3市场规模预测 413.4产业定位研究 48第四篇资源条件分析 524.1区位交通条件 524.2气候条件 544.3旅游资源现状 564.4旅游资源评估 654.5海滨资源评估 714.6分区开发条件分析 73第五篇项目总体概念规划 755.1规划设计说明 755.2功能结构图 775.3概念设计图 795.4分区概念规划图 815.5分区说明 895.6交通规划 121第六篇环境保护措施 1316.1环境保护原则 1316.2生态环境保护 1356.3环境保护其它方面 138第七篇项目总体进度安排 1417.1关于本项目的开发模式： 1417.2关于本项目总体进度计划： 1537.2.4开发次序方案三 1707.3投资估算与资金筹措 175目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章 总论 1一、项目概况 1二、报告编制的依据 4三、编制内容 4四、结论与建议 4第二章 业主基本情况 6一、企业概况 6二、技术负责方简介 7第三章 项目背景和建设的必要性 11一、项目背景 11二、项目建设的必要性 18第四章 项目市场分析 23一、红豆杉市场前景分析 23二、红豆杉市场现状 30三、营销策略、方案、模式 33四、产品方案 33第五章 项目建设条件 34一、项目位置 34二、项目建设条件 34第六章 项目建设内容及规模 38一、建设规模 38二、建设内容 38第七章 技术方案 40一、设计原则及指导思想 40二、总图布置 40三、土地整理 42四、道路设计 42五、给排水 47六、电力、电信 54七、绿化 54八、红豆杉种植方案 55HYPERLINK