公寓新建项目可行性论证报告

PAGEPAGE40第一章总论1.1项目概况项目名称：XX县XX镇XX公寓建设项目业主：XX市XX房地产开发有限责任公司法人代表：1.2项目法人简介XX市XX房地产开发有限责任公司，

成立于二00六年十二月二十六日，成立以来聘用了一批高素质、懂管理、善经营等各类专业技术人才，积累了雄厚的资金实力。在新世纪的今天，致力打造西部楼市，并围绕着房地产运营的国际化，商业化和专业化，学习借鉴欧、美等发达国家的经验，结合国情，思索创新。为繁荣地方经济建设，经XX市规划和建设局、XX市工商行政管理局批准成立（资质为三级）。XX市XX房地产开发有限公司，地处XX市后河桥街二段一号，公司注册资金为810万。从业人员165人，其中，管理人员28人，工程技术人员18人（具有高级职称3人、级10人）物管人员14人。经营场所800平方米。总资产已达3000万元，年创总产值6000余万元。

公司下设一室六部：办公室、财务部、工程部、保卫部、市场调查部、物管部和经营策划部。

公司已成功开发了南坝社区居委会、南山商住小区、刘家大院、印合苑小区、东苑小区等多个项目，并赢得了社会各界的高度赞誉。从事房地产三级资质开发业务，承担建筑面积15万平方米以下住宅小区以及相当的工业、商业、公共建筑、基础设施项目的开发建设，并可在全省范围承担房地产开发经营业务。1.3项目选址XX县XX镇XX公寓建设项目位于XX县XX镇，交通方便，环境整洁。用地呈长形，地势平缓，符合城乡整体规划。1.4编制单位四川柯锐工程项目管理有限公司1.4我公司受XX市XX房地产开发有限责任公司的委托，对其承建的XX县XX镇XX公寓商住用房建设项目进行可行性研究，研究内容主要包括：项目建设条件、建设内容及规模、建设方案、节能减排及环境影响分析、和项目实施运作模式等。1.41、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）2、《投资项目可行性研究指南（试用版）》3、《建设项目经济咨询评估指南》4、XX县规划和建设局【2010】3号文件“2010年第三次规划初评暨专家评审会议纪要”第二章项目建设背景2.1.基本情况XX位于四川东北边缘，地处川、陕、渝金三角中心，毗邻陕西汉中市，属省际边界县。全县辖48个乡镇、522个村、86个社区，幅员3383平方公里，有耕地42.35万亩，总人口70.36万人，其中农业人口59.72万人。地势北高南低，最高海拔2507米，最低海拔370米，地形复杂，溪沟纵横，山水相依，素有“八山一水一分田”之称。XX是全国扶贫开发工作重点县、“5·12”汶川特大地震重灾县、全省扩权强县试点县和时代先锋王瑛同志生前工作县。XX属于革命老区。这里是第二大苏区的中心之一，徐向前、李先念领导的红四方面军在这里战斗了两年多。第二次国内革命战争时期，全县有2.2万名XX儿女参加红军，1.6万多人为革命献出宝贵生命。现存红军遗物800余件、遗址310处，保存完好的巴山游击队旧居为全国红色旅游精品经典景区。XX生态资源丰富。全县森林覆盖率62.6%，活立木蓄积量达1100余万立方米；绿化率98%，高于全省9个百分点；境内有野生动物195种，有野生植物2000多种，其中巴山水青冈、红豆杉等珍稀植物20种，被誉为四川盆地北部边缘山区重要的生物基因库。拥有830平方公里原生态旅游景区、41万亩原始森林、3万亩冰川时期“活化石”巴山水青冈和2462亩皇柏林，有光雾山国家重点风景名胜区和米仓山国家森林公园两个“国”字品牌风景区，是中国最具原生态旅游资源大县、中国红叶之乡。煤、铁、石油、天然气等矿产资源50余种，潜在价值3000亿元以上。XX农业独具特色。XX黄羊、富硒茶、金银花、山核桃等特色产品驰名省内外，先后有“云顶茗兰”、“云顶绿芽”茶叶和金银花、山核桃、翡翠米等9个农产品获国家绿色食品认证，5个农产品获国家有机食品认证，是中国XX黄羊之乡、中国金银花之乡、中国核桃之乡、中国富硒茶之乡。2010年，XX县完成生产总值55.91亿元，同比增长14.9%;全社会固定资产投资完成66.95亿元，同比增长42.39%;规模以上工业增加值13.92亿元，同比增长29%;社会消费品零售总额实现19.8亿元，同比增长18.3%;财政一般预算收入实现1.56亿元，同比增长56.67%;城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到12760元、3849元。2、2XX镇概况XX镇位于XX县城南郊，巴乐公路上，素有南门“第一镇”之称，四周与高桥、仁和、元潭、黑潭、红光、付家、赤溪等乡接壤，有绿色原生态元顶子茶（牧）场,是“AAAA”级“云顶茗兰”的故乡。镇政府驻XX河口，XX河与明水河汇合处。北距县城50公里，南距XX市26公里。幅员面积120平方公里，境内地势起伏较大，海拔从400米到1200米不等，沟壑纵横，山峦叠障，四季葱绿，年降雨量在1200毫米左右，属亚热带季风气候，森林覆盖率达35%以上。辖22个行政村，88个村民小组、3个街道社区居委会，总户数6534户，总人口23543人，人均纯收入1852元，党支部33个，党员561人。全镇共有耕地14235亩，水果2500亩（包括梨1500亩、桃500亩、其它水果500亩），无公害蔬菜3000亩，核桃5000亩，金银花6000亩，茶叶2500亩（覆盖东垭、碓盘、青龙寨、黄坪村和元顶子社区），XX黄羊饲养总量达到3万只，生猪饲养量达7万头，牛饲养量达8000头，小家禽饲养量达20万只。输出务工人员6000人次，劳务收入实现3000万元。XX镇交通发达，境内公路网络化格局基本形成，巴南、巴广公路、下关线横贯境内，下东、下关、巴南公路覆盖全镇9个行政村，32个村民小组，22个行政村通公路，镇村公路穿插交融。巴乐铁路建成后将直穿XX5个行政村、12个村民小组，并将在大田村（距离现街道0.5公里）建成一座二级客运站。镇内有一座三级汽车客运站，开通了广元、成都、重庆、西安、北京、上海、广州、深圳等长途线路。镇内有一座1500千伏的电站，有小二型水库2座。XX镇于2001年撤乡建镇，2005年3月乡镇区划调整时，原东垭乡合并至XX镇。镇内设党政办公室、群众工作办公室、经济发展办公室、社会事务办公室和财政所。有中学1所、中心小学2所、村小及民办学校20所，在校学生4000多人，适龄儿童入学率100%，有中心卫生院2所、村卫生室22个，国土、林业、计生、工商、税务、供销社、粮站、信用社、电站、供电所、学校、法庭、司法所、邮政、电信、移动通信等机关单位功能齐全。XX市单采血浆站（已迁址到XX镇）、四川正大天然气公司XX气站也正在建设之中。2、3自然地理（1）基本情况全镇幅员面积85.3平方公里，境内地势起伏较大，海拔从400米－1200米不等，沟壑纵横，山峦叠嶂，四季葱绿，年降雨量在1200毫米左右，属亚热带季风气候，森林覆盖率达35％以上。辖22个行政村，88个村民小组，2个街道社区居委会，总户数5533户，其中农业户4942户；总人口22096人，其中农业人口19115人，劳动力9804人；耕地14234亩，其中田10829亩；农业总产值4052万元，人均纯收入1280元；党支部29个，党员493人。（2）历史沿革XX镇于2001年撤乡建镇，2005年3月与原东垭乡合并建镇至今。镇内党委、人大、政府、政协四大班子配备齐全，内设监察室、党政办公室、安全稳定办公室、经济发展办公室和社会事务办公室。国土、林业、计生、工商、税务、供销社、粮站、信用社、电站、供电所、学校、卫生院、法庭、司法所、邮政、电信等机关单位功能齐全。（3）交通、能源、基础设施XX镇交通发达，境内公路网络化格局基本形成，巴南、巴广公路，下关线、下东线横贯境内，19个行政村通公路，镇、村公路穿插交融。境内水能资源丰富，有小二型水库1座，一座装机容量达1500千瓦的电站。自来水网络、天然气网络、电力网络、通讯网络已基本形成（4）经济与社会发展状况近年以来，围绕县委提出的“经营三大资源，加快三大转变，发展三大经济，实现三大目标”的工作思路，引导农民大力调整产业结构，增强农村经济总量。一是以XX黄羊为主的畜牧业。大力推行“龙头带动、大户承包、股份合作”的发展模式，建好了平桥、牛王庙、新桥、瓦坪、七岭、落山等六个大型养殖场。生猪饲养量突破6万头，出栏生猪4.9万头。二是建起了以东河、碓盘、落山村为重点的银花产业带。三是充分利用云顶茗兰品牌优势，茶叶种植面积达2000亩。四是以七岭、瓦坪村为重点的核桃种植面积达1500亩。五是以落山村为主的1350亩梨园和以东河村为主的脆香甜柚。六是翡翠米推广面达7000亩。全镇现有中学一所，完小25所，私校2所。初中在校生2100人，共29个教学班，有教职工80人。小学共有68个教学班，在校学生2731人，有教职工110人。2、4发展思路紧紧围绕县委工作部署，坚持以人为本，内强管理，外树形象，坚持统筹协调和科学发展观，突出特色产业发展，促进农民增收，维护安全稳定，推动社会各业全面发展。主要目标是：全镇农村经济总收入突破5000万元，黄羊饲养量突破30000只，生猪饲养量突破63000头，劳务输出突破5500余人，招商引资突破1000万元，国内生产总值增长13％，农民人均纯收入同比增加260元。（一）建立三大支柱，实现农民增收一是抓好畜牧工程。坚定不移加快黄羊发展，按照抓巩固提高、增小户扩面、建示范小区、放养圈养结合的思路，重点打造了东河、大田、平桥、中山、落山五个重点村，力争建22个小区，规划种草1500亩，建圈14550平方米，完成黄羊饲养总量3万只；生猪饲养量达63000头，出栏4万头；牛饲养量8000头，小家禽饲养20万只。畜牧业产值占农村经济收入的半壁河山。二是抓好绿色经济。以“下高”线、“下东”线、“巴乐”线为重点，抓好金银花发展，以云顶茶为品牌的茶叶发展，以落山村、东河村为主的密梨园、脆香甜柚发展，大力发展翡翠米，推广面达7000亩。三是抓好劳务开发。成立劳务开发办公室，开设农业信息网站，劳务输出力争达到5500人，实现劳务收入1800万元。（二）完善三种机制，加快集镇开发。一是完善投入机制，把集镇当产业来抓。二是完善招商引资激励机制，扩大非农业人口1000人，个体工商户突破500户，新发展民营企业5家，招商引资突破1000万元以上。三是完善集镇管理长效机制，彻底治理“三乱”行为。（三）落实三项工作，推进精神文明。一是推进以教育、计生、卫生、广播电视为主的社会事业发展。二是推进民主法制建设，坚持依法治镇，以德治镇。三是推进精神文明创建活动，大张旗鼓地表彰奖励先进典型。（四）采取三个举措，维护安全稳定。一是加快基础设施建设，从根本上消除安全隐患。二是全面加强社会保障体系建设，真正做到老有所养、病有所医、困有所助、难有所帮。三是大力加强对安全稳定工作的领导，按照“管生产必须管安全、管社会必须保稳定”的原则，逗硬落实安全稳定工作责任制。（五）加快三项建设，构建发展保障。一是抓好基层组织建设。扎实搞好党员先教活动，提高党员队伍整体素质；抓好领导班子建设，把镇党委、人大、政府、政协建成团结、勤政、高效、廉洁的领导班子；抓好党风廉政建设，维护党政机关和党员干部队伍良好形象。扎实开展三级联创活动，稳步推进“三村”建设，积极推行“支部＋信合＋协会”党建模式。二是抓好以东河、平桥、落山村为重点的“百十村”建设。三是抓好科技人才队伍建设，努力实现人才资源向人才资本转变。第三章建设目标和内容及规模3.1建设目标随着居住条件的不断改善，人们对住宅设计的要求已不是“住得下”和“面积大”进而追求室内空间的舒适感和个性化，以及室外环境的绿化与优美。本项目即针对具体住户的生活模式，合理、有效分配及组合户内各功能空间，从而行成自身的特色。建筑色调考虑与周围环境的协调，使本项目成为XX镇的一道风景。3.2建设规模XX镇XX公寓规划总占地面积约500平方米，总建筑面积3主要经济技术指标：本项目各项经济技术指标见下表。名称单位技术指标备注总用地面积M2500总建筑面积M23295.88其中住宅M22825.04商铺M2470．4建筑高度M21.53.3建设内容居住小区、停车位、管理室、门卫室。第四章建设工程方案4.1设计依据1、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；2、《共公建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；3、《科学实验建筑设计规规范》（JGJ91-93）；4、《建筑制图标准》（GB/T50104-2001）；5、《住宅设计规范》（GB50352-2005）；6、《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；7、《住宅设计规范》（GB50352-2005）；8、《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）；9、《四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（DB51/5027-2002）；10、建设单位的编写委托书，本公司与建设单位签订的工程咨询合同；11、国家现行的规范标准及规定等。4.2.设计主导思想1、全局出发，统筹安排从整体环境考虑，以城市设计方法为手续，将综合农贸市场规划成布局合理、生态环境优美、配套及服务设施齐全的市场环境。2、合理分区、组织人流规划明确各个功能分区，使各功能区不相互干扰；同时在就近原则的基础上，合理组织人流，减少人流交叉和人车相互干扰。3、以人为本，重视环境在满足市场功能的基础上，以人为本，处理好人与建筑、人与交通、人与空间的关系，创造怡人的公共环境。4、历势利导，充分利用土地资源充分考虑用土的利用率，设置人造景观，努力节约用地，开发空间，提高土地使用率。4.3建筑部分主要建筑物的建筑特征及功能所有建筑单体设计使用年限均为50年，建筑耐火等级均为二级。建筑单体设计在基本功能达标的基础上，进行多种方式的演化，以满足各类不同功能的需求。建筑在单体设计中，保证良好朝向和保证相互的通风采光问题。1、立面造型特色主体建筑在外观上以简约、现代化为元素，通过实墙与玻璃虚实结合，墙面颜色的深浅对比，突出其体量感。建筑外型具有强烈时代感，通过建筑体量的互相穿插设计，形成强烈的阴影投身，应突出建筑的立体感。2、建筑装饰建筑装修按使用功能要求设计，按照实用、经济、美观的原则，力求大方、典雅、简洁的风格，一般建筑装修均采用当地和国家标准建筑结构图集。3、结构设计设计依据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）4、抗震设计根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）设计基本地震动峰值加速度为0.05g，应对抗震设防烈度为6度。本项目为商住建筑，抗震设防类别应不低于重点设防类，因此，抗震措施按7度设防。第五章节能方案分析5.1建筑节能的政策举措目前，我国城乡既有建筑总面积约450亿平方米，绝大多数是高耗建筑。我国城乡每年新建房屋近20亿平方米，其中95%以上仍是高耗能建筑。预计到2020年，全国住宅建筑将新增250亿至300亿平方米，建筑数量建设速度在世界发展史上都是罕见的。我国450亿平方米既有建筑在使用过程中，消耗的能量占全国总能耗的30%左右，加上建材生产和建造能耗，约占全国总能耗37%左右。如果延续目前建筑的高能耗状况，预计到2020年前后，每年将消耗1.2万亿度电和10.89亿吨标煤，接近目前全国建筑能耗的3倍，加上建材的生产能耗16.7%，约占全社会总能耗的46.7%，这在中国乃至全世界都是难以承受的。5.1.1我国建筑节能的具体目标和重点工程原建设部在2005年5月下发的《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》是，提出了我国今后建筑节能的总体目标和具体目标。总体目标：到2020年，我国住宅和公共建筑建造和使用的能源资源消耗水平要接近或达到现阶段中等发达国家的水平。据调查，一般公共建筑的单位能耗为20～60度电，是城镇住宅的2倍：大型公共建筑的单位70～300度，是城镇住宅的10～20倍。新建建筑如果严格执行建筑节能设计标准，逐步推行既有建筑节能改造，预计到2020年，每年可节约4200亿度电和2.6亿吨标煤，减少CO2等温室气体排放量8.46亿吨。具体目标：从2008年到2010年，全国城镇新建建筑实现节能50%；京、津、沪、渝和有条件的城市新建建筑实现节能65%；既有建筑节能改造逐步开展，大城市完成应改造面积的25%，中等城市完成15%，小城市完成10%：到2020年，北方和沿海经济发达地区和特大新建建筑实现节能65%的目标，绝大部分既有建筑完成节能改造。按照这一规划“十一五”期间，我国新建建筑要建筑15.92亿平方米的节能建筑，既有建筑要完善5.54亿平方米的节能改造，可再生源建筑要完成应用示范1500万平方米，建筑节能就可实现节约1.01亿吨标准煤。围绕“十一五”确定的建筑节能目标，建设部按照国家发改委的统一部署，起草下发了《建筑节能工程实施方案》，明确了下列重点建筑节能工程；一是在四个直辖市及北方严寒及寒冷地区的重点城市试行节能65%的标准；扶持有能力的企业，在全国建设50个新型墙材和建筑节能产品产业化基地；进行低能耗、超低能耗及绿色建筑示范，计划在“十一五”期间实施40个示范工程。二是在北京等13个城市进行既有建筑节能改造城市级示范，示范面积1880万平方米。三是可再生能源在建筑中规模化应用城市级示范，在上海等8个城市进行太阳能光热光电及浅层地能热泵技术在建筑中规模化应用的城市级示范，示范面积1500万平方米。在示范城市取得的经验和成果的基础上，形成国家相关技术标准，应用的成套技术和配套政策法规。建设部与科技部还共同推出“绿色建筑专项行动”全面深化绝色建筑与建筑节能研究与工程示范，完善技术标准，进一步研究提出新形势下的技术经济政策和措施。目前已编制出《绿色建筑技术导则》，指导绿色建筑技术研究开发和推广应用工作，规划了100项绿色建筑示范和10个以上示范城市，以及若干个绿色建筑关键技术创新平台和国家实验室。5.1.2建立健全建筑节能的标准规范标准是建筑节能技术和产品推广应用的重要手续。造成我国住宅建筑能耗高的原因，主要是住宅建筑增长方式粗放，其中最突出的问题是长期没有关于住宅建筑建造的强制性节能标准。针对我国不同气候的民用建筑，颁布了实施节能的设计标准：《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（修订）》、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》、《采暖居住建筑节能检验标准》、《既有采暖居住建筑节能改造技术规程》。大型公共建筑的单位建筑面积能耗，大约是普通居住建筑的10倍左右，堪称耗能大户。我国每年新建公共建筑3亿平方米，如果按每平方米节能50%左右，1平方米每年可节约30公斤标准煤，新建公共建筑每年节能就达到900万吨。目前，全公共建筑面积大约为45亿平方米左右，其中采用中央空调的大型商厦、办公楼、宾馆为5亿到6亿平方米。如果能按节能50%的标准进行改造，总的节能潜力约为1.35亿吨标准煤。所以，公共建筑的节能和示范作用必须引起高度重视。2005年7月，由建设部和国家质检总局联合发布的《公共建筑节能设计标准》正式实施，这是我国批准发布的第一部公共建筑节能设计的综合性国家标准，对公共建筑各个部位的节能都作出了明确具体的规定。按照这些标准，就可保住证在相同室内热环境舒适参数条件下，与我国上世纪80年代初设计建成的公共建筑相比，全年供暖、通风、空调和照明的总能耗减少50%。2006年以来，建设部与国家质检总局还先后发布了三部国家建筑标准，即2006年3月1日起正式实施的《住宅建筑规范》、《住宅性能评定技术标准》和6月1日正式实施的《绿色建筑评价标准》。它们的制定，为建设行业各单位特别是建筑设计单位的建筑节能工作，提供了坚实的标准技术依据。5.1.3加强建筑节能全过程的监督管理建筑节能的标准规划建改近年虽取得不小成绩，但是值得关注的是执行力度不够，建筑节能推广工作在各地发展很不平衡。原建设部2005年对35个直辖市、计划单列市和省会城市的建筑节能进行了专项检查，发现从2000年到2004年按节能标准设计的项目只有58.53%，按节能标准建造的项目只有23.25%。另据对16个省市3000多个在建工程的调查看，在施工图设计文件审查阶段，北方严寒和寒冷地区大城市新建居住建筑执行建筑节能设计标准的比例为90%，夏热冬冷地区比例不足25%，夏热冬暖地区比例仅为12%，而实际在施工过程中按节能设计标准施工的建筑又在打折扣，北方地区为50%，夏热冬冷地区不足20%，夏热冬暖地区不足10%。这说明，加强监督管理已成为落实节能标准规范的重中之中。对于建筑节能的监管，必须从立项、规划、设计、施工图审查，到施工、质监、监理、竣工验收，直至房屋的销售、物业管理等各个环节层层严格把关，使之成为一个完整的监管过程，才能真正将节能标准规范落到实处。建设部在近年颁发的一些政策规定中，多次重申建筑节能规范的严肃性。建设部去年下发的《关于进一步加强建筑节能标准实监管工作的通知》，明确规定不符合节能标准的设计为不合格设计。建设部重新修订于2006年1月1日起实施的《民用建筑节能管理规定》要求建筑节能必须安按强制性标准执行，违反的要予以严厉处罚，轻则罚款，重则责令停业整顿、降低资质等级或吊销资质证书。竣工验收是检验建筑是否节能非常重要的一环。为此，建设部2005年专门组织编制了《建筑节能工程施工验收规范》，对建筑节能工程施工的各个环节，不仅有程序性检验要求、现场测试检验要求，还有建筑部品、各建筑参数检验要求，并要求建设、监理、设计、施工、验收等单位必须严格执行这一规范。建设部还下发了《居住建筑节能保温专项验收规程》，正在编制《公共建筑施工验收规程》，竣工验收将成为确保建筑节能重要一环。运行使用环节，是目前建筑节能工作中最薄弱的环节。为了在运行使用环节建立一套用能监管体系，建设部于去年3月出台了《空调通风系统运行管理规范》，并正在编制《既有公共建筑节能改造标准》、《城镇系统质量评价标准》，修订《既有居住建筑改造标准》，这将对建筑节能运行起到一定的约束作用。加强对大型公共建筑特别是政府机构建筑的用能监管，是近年有关部门着力抓的一项内容。据测算，我国政府机构公共建筑面积约为6亿平方米，占城市民用建筑面积的6.2%，如按50%的节能目标对所有政府机构进行节能改造，每年可节约标准煤1800万吨。国家在这方面准备出台的举措有：一是尽快完善政府投资工程的建设标准，把建筑节能作为一项重要的监管指标；二是建立公共建筑特别是政府投资工程执行节能强制性标准的监管机制；三是对新建政府办公建筑和大型公共建筑进行强制节能检测，并对其能耗指标进行标识；四是建立针对政府办公建筑和大型公共建筑的能耗统计制度和能效审计和披露制度。准备用5～10年左右时间，基本完成政府机构建筑的节能改造，以此引导社会，推进建筑节能。5.1.4大力开发推广建材节能新材料、新技术节能型的新材料、新技术，是建筑节能的重要物质基础条件。在我国，墙体材料占了建筑材料的人大。千百年来，我国建筑墙体材料主要是用实心粘上砖及粘土制品。据不安全统计，我国每年生产粘土砖要消耗7000多万吨标准煤，粘土砖由于保温隔热性能差，在建筑使用过程中仍要消耗大量能源。温家宝总理在2005年全国建设节能型社会电视电话会议上强调指出，要严格限制毁田烧砖，大力推进墙体材料革新。2005年9月，国务院办公厅发出《关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的通知》，提出到2010年底，所有城市禁止使用实心粘土砖，全国实行粘土砖产量控制在4000亿块以下，新型墙体材料产量占墙体材料总量的比重达到55%以上，建筑应用比例达到65%以上，严寒、寒冷地区应执行节能牢65%的标准。为推进墙体材料革新和推广节能建筑，国家有关部门制定了一系列相关的经济政策。一是出台了鼓励利用工业废渣生产墙体材料的税收优惠政策财政部、国家税务总局下发的《关于企业所得税若干优惠政策的通知》明确，企业利用废水、废气、废渣等废弃物为主要原料生产的产品，可在五年内减征或免征所得税；财政部、国家税务总局下发的《关于部分资源合利用及其它产品增值税收政策问题的通知》，将14类23种产品列入享受优惠政策新型墙体材料目录，对这类产品达到规模的企业享受增值税减半征收的政策。在此后补发的通知中明确，西部地区建筑砌块和建筑板材生产企业享受增值减少半征收政策不受规模限制。二是对实心粘土砖的生产采取抑制政策。近年来，我国对实心粘土砖厂占地和取土先后作了很多限制或禁止性规定，包括不准新建、改建、扩建实心粘土砖厂，对实心粘土砖厂开征矿产资源税和恢复执行17%的增值税率等。三是实施了新型墙体材料专项基金政策。有关部门发布的《新型墙体材料专项基金征收和使用管理办法》，规范了专项基金的征收、使用和管理。目前国家发改委等部门正在对政府性基金政策执行情况进行总结分析，将在此基础上提出具体政策建议；同进也在加快研究企业资源综合利用所得税优惠企业目录；今后在安排使用预算内其建投资（含国债项目资金）和中小企业发展专项资金时，将加大对开发技术含量高的新型墙体材料产品的支持力度。另一方向，对过到不节能设计标准的建筑，采取增加税收、禁止投入使用等强制性措施进行限制。建设部在《关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》明确，对公共建筑和居住建筑达不到建筑节能设计规范要求的，要严格执行“三不准”，既不准施工，不准验收备案，不准销售和使用。2006年1月1日开始实施的《民用建筑节能管理规定》也明确规定，建设单位未按建筑节能强制性标准委托设计、擅自修改节能设计文件、违反建筑节能设计强制性标准的，处以20万元以上50万元以下的罚款；设计单位和施工单位如果违反标准，同样被处以重罚。将建筑节能引入法制化轨道。把建筑节能上作纳入法制化轨道。是做好建筑节能的根本保证。我国颁布实施了《节能能源法》，并将相断出台专门针对建筑节能的法律法规。由于建筑节能的重要性和特殊性，也迫切需要以行政法规的形式，就建筑节能事业相关主体的权力和义务、法律责任、管理办法等进行细化并确定下来。正在组织修订的《建筑法》，也已列入今年全国人大的一类法计划，依据主管部门和相关专家者的构想，建筑节能将成为《建筑法》中的一个独立单元，其中包抓建筑节能规划、标准和技术进步、新建建筑节能管理、建筑节能运行管理、建筑能效标识及认证管理等十二大项。随着这些法律法规的出台，我国建筑节能必将迎来新的局面。5.2采用标准和节能规范1、《公共建筑节能设计标准》GB50189-20052、《绿色建筑评价标准》BG/T50348-20063、《外墙保温工程技术规程》JGJ144-20044、《建筑照明设计标准》GB50034-20045、《建筑采光设计标准》GB/T50033-20016、《绿色建筑评价标准》GB/T50387-20067、《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）JGJ26-958、《民用建筑热工设计规范》GB50176-939、《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》GB50364-200510、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-200111、《建筑节能标准一水泥基复合保温砂浆建筑保温系统技术规程》DGJ32/J22-200612、《采暖通风与空气调节调节规范》68550019-200313、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-9214、《国务院办公厅关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的通知》（国发[2005]33号）15、《国务院关于做好建设节能型社会近期重点工作的通知》（国发[2005]21号）建筑节能是指在建筑的规划、设计、建造和使用过程中，执行建筑节能标准和施工验收规程，合理设计建筑围护结构的热工性能，采用是低能耗建筑材料，提高采暖、制冷、照明、给排水和通风系统的运行效率，加强建筑物用能设备的运行管理，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑节能源消耗，合理、有效地利用能源。建筑节能。重点研究开发绿色建筑设计技术，建筑节能技术与设备，系统和空调系统节能技术和设备，可再生源装置与建筑一体化应用技术，精致建造和绿色建筑施工技术与装备，节能建材与绿争建材，建筑节能技术标准，既有建筑节能改造技术标准。建筑节能新材料、新技术、新产品得到研究和推广。外墙外保温、低温地板辐射采暖、新型节能门窗等节能技术和产品被普遍推广使用。灰砂砖、加气混凝土砌块、加气混凝土板的应用，使用散装水泥，进一步推广预拌混凝土、预拌砂浆等措施。大力开展建筑材料节约。进一步推广包括节约建筑材料的“四节”（节能、节水、节材、节地）建筑，积极推进新型建筑体系，推广应用高性能、低材耗、可再生循环利用的建筑材料；大力推广应用高强钢和高性能混凝土。5.3项目所在地能源供应状况分析我国经济快速增长，各项建设取得巨大成就，但也付出了巨大的资源和环境代价，经济发展与资源环境的矛盾日趋尖锐，群众对环境污染问题反应强烈。这种状况与经济结构不合理、增长方式粗放直接相关。不加快调整经济结构、转变增长方式，资源支撑不住，环境容纳不下，社会承受不起，经济发展难以为继。只有坚持节约发展、清洁发展、安全发展，才能实现经济又好又快发展。同时，温室气体排放引起全球气候变暖，备受国际社会广泛关注。进一步加强节能减排工作，也是应对全球气候变化的迫切需要，是我们应该承担的责任。我国的GDP能源强度是世界平均水平的3倍，第二产业内的结构调整对GDP能源强度影响最大。从能源消耗情况看，近10多年我国三大产业能源消耗比例基本保持10%：65%：25%的比例。由于我国第二产业能耗消耗比重较大，导致单位GDP能源强度也比较高，不仅高于发达国家，也高于人均GDP与我国相近的中、低收入国家。1995年，我国能源利用效率为32.12%，2005年，我国能耗利用效率为34.1%，10年仅提高了2个百分点，相关于欧洲、日本等发达国家上世纪70年代中期的水平。本小区主要用能为电力及燃气，主要用于民用照明、空调通风、家用电气等。5.4节能节水措施1、建筑节能（1）建筑总平面的布置和设计，宜利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。（2）采用合理的平面布局，减少外表面积，一般要求体系系数≤0.3,当层数达到6层，单元数达到4个以上，体形系数控制在0.30以下是不难做到的，中高层和高层住宅建筑更容易做到。但是，由于近年来要求住宅建筑多样化和房间尽量多争取对外窗口等原因，建筑物的体形变得复杂，平、立面出现过多的凹凸面。当体形系数≤0.38，墙体传热阻应不小于0.96m2·（3）推广应用节能型的建筑材料、用能系统及其相应的施工工艺和技术，户外窗采用中空玻璃，型材选用节能断热型材，窗选用塑钢单框中空（6+12+6），窗的气密性为GB7107规定的III级。（4）屋面采用保温隔热处理，保温材料用增水珍珠岩保温，保温层平均厚度6cm，屋面传热阻不小于1.67m2·K/W；体形系数≤0.32时，屋面传热阻应不小于1.42m2（5）建筑选材上，外墙和顶板采用挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板外墙保温系统和RE-2型砂浆复合保温系统，外墙选用墙体采用混凝土砌块，内墙采用加气混凝土砌块，以减少建筑重量及用料。非承重墙采用加气混凝土砌块砌筑，不得使用粘土砖。（6）建筑在12层以下的统一设计太阳能热水系统。2、电气节能节能措施和效果（1）根据设备容量合理选择变压器容易；选择S11损耗全密封电力变压器变压器；加强管理不容许变压器长期空载运行。（2）根据用电性质，变配电所的位置尽量靠近负荷中心，缩短供电半径；合理选择线路的导线截面。（3）采用削峰填谷的节能降损；平衡三相负荷，采用人工补偿功率因素。（4）合理的安排和调整工艺流程，改善电气设备运行状态，使电能得到充分利用。（5）根据容量，合理选择用电设备，选择节能高效产品。（6）照明设计光源选用荧光灯（采用电子整流器），选用高效能节能型的和小容量的气体放电灯，灯具控制方式采用相对集中、分散控制相结合。室外照明灯具采用时间、光照相结合方式控制，以利用节约能源。（7）电表集中设置，供电局计费到户。插座回路设置漏电保护。屋顶的节能技术措施隔热太阳辐射热，减少阳光直射，对屋顶可采用架空屋面，浅色屋面，种植屋面等。对屋面进行绿色覆盖，既可遮阳，又可隔热，而且通过光合作用，可消耗或转化部分能量，也起到美化环境作用。因此植物覆盖法是空调节能的较好的方法。还有设计通风屋面、蓄水屋面节能措施。3、给排水节能（1）采用节水型卫生洁具及其配件。（2）住宅部分大便器采用节水型冲洗水箱。（3）商业用房内公共卫生间洗脸盆采用感应水嘴，大小便器均采用感应式冲洗阀。（4）实行计量收费，不同使用性质的分别设置水表计量，每户在室外楼梯间或电梯前室的公共部位设置水表。(5）消防栓、室外浇洒及室外水景用水均分别设置水表计量。消防水源利用地下室消防水池。(6）水池、水箱在溢流水位处设置自动控制报警装置。(7）水泵设置带高效区，供水系统采用恒压变频高速控制，竖向分区供水。利用市政水压供至3层，尽量利用市政管网供水压力直接供水。供水设备均选用节能产品。第六章消防安全6.1消防总图建筑物周围留有足够的消防间距，消防车可以顺利到达并直接进行补救。6.2建筑消防本项目建筑物耐火等级为二级。建筑物每层设消火栓。其中在楼梯出口附近布置消火栓，并保证能有2股水柱同时到达任何位置。6.3电气消防1、消防控制室、消防水泵、消防用电按一级用电负荷的两回路要求供电。在最末一级配电箱处设置自动切换装置。2、在楼梯间、疏散通道等处设疏散指示灯，可由消防中心控制开启。3、用电设备采用专用的供电回路，其配电设备有明显标志。4、消防用电设备的配电线路，采用隔热型并穿钢管保护。5、发生火灾时，由消防控制中心给出信号，启动消防泵，亦可手动控制。6、消防控制室、消防水泵房、变配电室等房间应急照明，仍然保证正常照明。7、设消防报警及联动系统。6.4消防给水1、室外消防给水采用消防、生活全一制，管网呈环状布置，并按规范要求设置室外地上式消火栓，用水量由市政管道提供。2、室内消防栓用水量40L/S，灭火时间按3小时计，室外消火栓用水量：30L/S，灭火时间按3小时计，自动喷水系统用水量：25L/S，灭火时间按1小时计。3.手提灭火器：建筑物内每层设手提式磷酸铵盐灭火器。6.5消防安全管理设专职消防管理员，定期对消防设施进行检查、维护，以确保消防设施的完好，防患于未然。第七章劳动卫生与安全、消防7.1原则和要求职业健康管理必须坚持“安全第一、预防为主”的方针，按GB/T2008标准建立职业健康安全管理体系。项目经理负责现场的安全生产管理工作。各级安全管理人员持证上岗。项目管理组织应根据项目的特点制定安全生产技术措施计划，报告生产安全事故，制定并事实相处的安全生产事故影剧救援预案。在进行施工平面图设计时，应充分考虑安全、防火、防爆、防污染等因素。项目管理组织必须为从事危险作业的人员在现场工作期内办理意外伤害保险。项目管理组织必须建立分级安全生产制度，实施企业、项目经理部和作业队三级职业健康安全教育，未经安全生产教育的人员不得上岗作业。项目经理部应建立安全生产责任制，把安全生产责任目标分解落实到人。7.2管理程序项目的管理应遵循下列程序：首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。建立符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。其实，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。确定施工安全目标。编著并实施项目安全技术措施计划。安全技术措施计划实施结果验证。持续改进。7.3劳动保护和安全卫生设计依据（1）《中华人民共和国劳动法》1995年1月1日（2）《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》劳动部1996年10月4日（3）《关于生产性建设工程项目职业安全卫生监察的暂行规定》（劳字（1998）48号）（4）《国务院关于加强防尘防毒工作决定》（国发（1984）97号）（5）《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）（6）《建筑物防雷设计规范》（GB50057—94）（7）《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）（8）《城镇燃气设计规范》（GB50028—2006）（9）《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB500058—92）（10）《采暖通风与调节设计规范》（GB50019—2003）劳动安全卫生设计除依据以上法规外，还须遵守四川省的有关劳动安全卫生的规定。7.4主要危害因素分析本工程的主要危害因素可分为两类，其一为自然因素形成的危害和不利影响，其二为建设使用过程中产生的危害。（1）风向对有害物质的输送作用明显，若人员处于危害源的下风向则极为不利。（2）气温认同有最适宜的环境温度，当环境温度超过一定范围时，会产生不舒服感，气温过高会发生中暑；气温过低，则可能引发冻伤和冻坏设备。气温对人的作用广泛，作用时间长，但危害后果较低。（3）振动及噪声能使人体患振动病，主要是表现为头晕、乏力、睡眠障碍、心悸等。噪声除损害听觉器官外，对神经系统、心血管系统也有不利影响。长期接触，能使人头痛头晕，记忆衰退等。7.5预防措施在施工过程中和项目投入运营之前，须对操作人员、管理人员进行安全教育、制定必要的安全操作规程和管理制度，采取如下措施：7.5.1项目建设期间（1）编制和执行各种有关施工安全的管理大纲，明确各方应负责的责任。（2）任命安全监理和安全官员。（3）对全体职工进行安全培训，事故和偶发时间报告。（4）分发和使用安全用品如安全帽、安全鞋、耳护套、工作服、气体检漏器等制度。（5）制定应急反应计划。（6）定期对所有职工进行医疗检查。7.5.2项目投入使用期间（1）临空走道均设置栏杆，其走道宽度、栏杆高度和强度均符合国家劳动保护规定。（2）通风条件差的场所，采取机械通风。（3）易燃、易爆及有毒物品，须设置用仓库、专人保管，并满足劳动保护规定。（4）所有电器设备的安装、防护，均须满足电器设备有关安全规定。电梯、水泵、电机、风机等易产生噪声的设备，设置隔振垫，减少噪声，同时，将功能使用房、管理用房与机房分开，并采取有效的隔声措施。（5）机械设施的危险部分，如传动带、明齿轮、砂轮等必须安装防护装置。（6）设置适当的辅助设施：如浴室、卫生间等，并经常保护完好和环境卫生。7.6消防设计（1）《中华人民共和国消防条例》（1984年5月13日）（2）《中华人民共和国消防条例实施细则》（3）《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）（4）《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058—92）（5）《消防站建筑设计标准》（GB1I—81）（6）《建筑物防雷设计规范》（GB50057—94）（7）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116—98）（8）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140—2005）（9）《低倍数泡沫灭火系统设计规范》（GB5151—92）本工程在正常运行情况下，一般不易发生火灾，只有在使用失误、违反规程、管理不当及其他非正常生产情况或意外事故状态下，才可能由各种因素导致火灾发生。因此为了防止火灾的发生，或减少火灾发生造成的损失，根据“预防为主，防消结合”的方针，本工程在设计上采取了相应的防范措施。在火灾危险性较大的场所设置安全标志及信号装置，在设计中对各类介质管道应涂以相应的识别色。交配电所、加压泵房、值班室内设置干粉灭火器。第八章环境保护8.1设计依据及执行标准《环境空气质量标准》GB3095—1996二级；《地表水环境质量标准》GB3838—2002三级；《城市区域环境噪声标准》GB3096—93二类；《地下水环境质量标准》GB/T148—93三类；《污水综合排放标准》GB8978—1996一级；《大气污染物综合排放标准》GB16292—1996二级；《建筑施工场界噪声限值》GB12523—90；国家有关环境保护的其它规范、规定。8.2设计原则依法执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。实施总量控制，坚持“预防为主、防治结合、综合治理”的原则，对本次设计产生的各种污染物进行治理，保证达标排放。8.3环境条件8.3.1地表水、空气、声学质量现状1、地表水质量现状监测用水水质的各项指标均符合《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）III类水域标准。市场内用水取自城市自来水管网，水质能够得到充分的保障。2、空气质量现状XX镇达空气质量符合《环境空气质量标准》（GB3095—1996）二级标准，环境空气污染指数为53,空气质量良，二氧化硫日平均浓度为0.037毫克/立方米，二氧化氮日平均浓度为0.029毫克/立方米，可吸入颗粒物日平均浓度为0.077毫克/立方米。3、声学环境质量现状昼间平均等效声级在49.5分贝之间，夜间平均等效声级值在41.6分贝之间，符合XX镇2类区（居住、商业、工业混合区）标准要求，昼夜间均无超标情况出现。8.3.2周围环境质量分析从上述地表水、空气和声学环境质量现状可见，目前建设场址能够满足其附近区域居民工作、生活的需要。8.4项目施工期污染源分析及环保措施8.4.1项目施工期污染源分析1、施工期主要环境空气污染源分析施工期对环境空气产生影响主要有各类燃油动力机械进行场地清理平整、挖方、运输等作业是产生含有CO、NO2等废气；土石方开挖、出渣装卸、散装水泥作业、汽车运输作业等产生的扬尘。2、施工期主要地表水污染源分析在施工期除了机械作业产生少量废弃油污外，基本上无其它污染源，由于施工场地采用完全封闭施工，故在施工期对地表水不会造成污染。3、施工期主要噪声污染源分析施工期主要噪声来自施工机械：挖掘机、推土机、载重汽车、混凝土搅拌机、振捣器、重型碾压机、起重及卷场设备等的使用。施工期噪声可造成施工区域局部超标。4、施工期间主要固废物污染源分析施工期间的固体废物主要是施工人员产生的生活垃圾和各种建筑垃圾等。8.4.2项目施工期环保措施1、严格执行四川省建筑施工管理有关法规。2、合理布置施工方案、严格组织，精心施工，加强施工现场的文明管理，杜绝野蛮施工。3、应合理安排施工时间，夜间禁止使用高噪声机械设备，作业避开夜间和休息时间，杜绝深夜施工噪声扰民。4、施工时应严禁好扬尘防护管理工作，遇到干燥气候时，适当洒水避免机械车辆运营时产生扬尘；施工原料堆场增加防扬尘、防雨淋、防渗漏设施，最大限度减少粉尘向空气扩散；避免水泥、石灰、粉煤灰等物质被雨淋后进入环境；避免有毒有害物质渗透到地下水。5、生活垃圾统一收集后由环卫部门清运到生活垃圾处理场处理；建设过程中产生的建筑垃圾主要是开挖土地产生的土方、建材损耗产生的垃圾、装修产生的建筑垃圾等，包括沙土、石块、水泥、碎木料、锯木屑、废金属、钢筋、铁丝等杂物，部分可用于填路材料，部分可以回收利用，其他的统一收集后清运到生活垃圾处理场处理。8.5环境影响评价在项目施工期通过精心组织、合理安排施工，化用化粪池处理市场污水；采用沉淀池处理工程用水；合理安排作业时间，设置临时噪音屏障等控制施工噪声；增加防扬尘、防雨淋、防渗漏设施，减少粉尘向空气扩散；对固废统一收集集中处理。市场建成后产生的染污主要为市场污水和市场垃圾，通过市政管网排污和垃圾的收集转运方式，不会对环境造成多大影响。并设置分类垃圾桶，加强资源再生利用。如上所述，经过对生产环境污染的各因素的分析可见，通过上述有效的环境保护措施，项目的建设和投入使用不会对环境造成较大的影响。从环境保护角度考察，该项目的实施是可行的。第九章结论与建议

9.1结论

本项目为XX县XX镇XX公寓商住用房建设，主要目的为了改善人们居住条件、提升城镇形象，促进XX镇的场镇建设和发展将起到重要作用。经分析，该项目的建设符合XX镇的实际情况，是可行的。

该项目选址位置优越，交通、市政及配套设施完善，自然条件也较好，适合居住。

该项目的实施与XX的场镇发展设想和场镇规划相吻合，对促进XX场镇建设的发展，具有积极的现实意义。

该项目建筑风格现代、造型独特，不仅为XX镇又增添了一标志性建筑，也为美化场镇起到积极作用。

9.2建议

根据可行性研究报告内容及结论，现提出如下建议:

(1)项目业主及时办理相关手续,确保项目前期工作的顺利进行，以利于项目尽早组织实施。

(2)项目业主单位抓紧完成工程建设的前期工作及工程设计工作。目录第1章项目概况及申报单位概况 21.1项目概况 21.2项目申请单位情况 71.3项目研究结论 8第2章发展规划、产业政策及行业准入分析 102.1房地产业总体发展规划 102.2房地产业政策 142.3行业准入分析 23第3章资源开发及综合利用分析 253.1资源开发方案 253.2资源开发利用方案 273.3资源节约措施 28第4章节能方案分析 294.1建筑用能标准和节能规范 294.2能耗状况和能耗指标分析 294.3节能措施和节能效果分析 31第5章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 335.1项目选址及用地方案 335.2土地利用合理性分析 335.3征地拆迁和移民安置规划方案 34第6章环境和生态影响分析 356.1环境和生态现状 356.2生态环境影响分析 356.3生态环境保护措施 366.4地质灾害影响分析 376.5特殊环境影响分析 37第7章经济影响分析 387.1项目投资估算 387.2资金筹措 417.3盈利能力分析 41第8章社会影响分析 428.1社会影响效果分析 448.2社会适应性分析 458.1社会风险及对策分析 46目录TOC\o"1-2"\p""\h\z\u第一章总论 11.1项目概况 11.2研究依据及范围 2HYPERLINK\l"_Toc300