保障性住房房地产可行性分析报告

穆棱市中心路住宅小区廉租房改造建设项目可行性研究报告穆棱市城市低收入家庭住房保障办公室2011年3月目录第一章总论1第二章市场分析7第三章项目选址及建设条件11第四章建设规模及功能标准14第五章建设方案14第六章环境保护和消防安全19第七章项目进度计划24第八章投资估算和资金筹措25第九章效益分析26第十章结论和建议27第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称穆棱市中心路住宅小区廉租房改造建设项目。1.1.2建设性质新建项目1.1.3项目建设单位：穆棱市城市低收入家庭住房保障办公室。法定地址；穆棱市八面通镇长征路，法定代表人：陆显跃。1.1.4项目建设穆棱市中心路住宅小区廉租房建设项目东临现在的穆棱市人民医院，西临新建的穆棱市人民医院。1.2建设内容与规模根据穆棱市中心路住宅小区一期廉租房住房建设工程规划和国家关于保障性住房保障办法，为解决低收入家庭住房困难，改善低收入家庭住房条件，进一步做好城市住房工作，拟建设穆棱市中心路住宅小区一期廉租房建设工程。项目总占地面积8700㎡，建设规模：新建三栋6层住宅建筑面积为13000㎡，其中：物业管理用房建筑面积50㎡。配套进行供电照明、弱电、给排水、供热、消防、绿化等公用工程的建设。考虑到本地居民的居住习惯，将住宅的朝向确定为南向。小户型以一梯三户拼接为主，以达到住宅的均好性、经济性。一期住房设计243户。1.3投资估算与资金筹措1.3.1建设总投资一期工程项目总投资（固定资产投资）为1950万元，其中：工程费用投资1800万元（建筑物工程1560万元；房地产公用配套和其它工程240万元）；其他费用100万元，建设单位管理费50万元。1.3.2资金筹措项目总投资（固定资产投资）为1950万元，项目所需资金由四部分组成。国家、省市、地方、个人购房款。1.4项目编制依据及范围1.4.1编制的依据1.《城市居住区规划设计规范》2.《城市居住区公共服务设施设置规定》3.《住宅设计规范》4.《住宅建筑设计标准》5.《城市房屋拆迁管理条例》6.《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》（建筑房〔2007〕109号）7.国家的有关标准及规范8.《穆棱市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要。和《穆棱市城市总体规划》（2010～2012）9.穆棱市2011年政府工作报告10.建设单位提供的有关资料和项目控制性详细规划图及可行性报告编制搜集的其他资料1.4.2项目编制的范围对项目建设的必要性、市场需求、建设规模及功能标准进行分析；对项目选址选择及建设条件进行分析；对建设方案可行性进行分析；提出环境保护和消防安全措施的建议；提出项目实施进度安排的建议；对项目的投资估算和资金筹措及投产后的经济效益进行分析和评价。1.5综合评价该项目符合国家城市棚户区改造的产业政策，符合城市发展规划，所确定的建设规模适宜、建设方案合理，投资效果明显。项目建成后，解决了243户低收入家庭住房问题，满足了人们对居住消费的需求，推动了全市经济社会又好又快发展。项目的建设有利于社会，具有良好的经济与社会效益。1.4项目建设的必要性一是城市化进程的需要。我国目前正处在城市化进程高速发展的时期。相关数据显示，2007年我国城市化率为44.9﹪，预计2020年会达到60﹪。城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国13亿的人口总量和年均1﹪的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口，对房地产有着刚性需求。穆棱市是一个文化小城，城市为园林性质城市，八面通镇是穆棱市政府驻地，全市的政治、经济、文化、交通和信息中心。穆棱市城区规划区总面积190km2,建成区面积为10.83km2，随着近几年来，穆棱市城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来穆棱市投资经商，使城区人口大量增加，市城区人口达到11万人，其中：农业人口3万人，非农业人口8万人。穆棱市中心路住宅小区廉租房改造建设项目。加快了穆棱市城市化的步伐。二是收入增长的需要。随着经济的快速发展，居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。国家统计局的数据显示，2009年全国农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4761元和15781元，分别实际上涨8.0﹪和8.4﹪。2010年穆棱市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入达到17094元和9185元，分别增长21.3﹪和20﹪。社会消费品零售总额实现24.6亿元，增长19.2﹪，人们对消费结构、质量、交通、舒适程度等方面提出了更高的需求。因此，收入因素带动改善性消费需求。穆棱市中心路住宅小区廉租房改造建设项目是穆棱市城区改造的项目之一，将为穆棱市城区增加5栋多层住宅楼房，满足了中低收入和低保家庭对改善居住条件消费的需求。三是城市拆迁改造的需要。随着工业化和城镇化的快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约1.3亿㎡，实际拆迁面积约为1亿㎡。按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则，城市拆迁改造带来的被动性住房需求，也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。穆棱市城市棚户区共11个区片拆迁占地面积34.6㎡，需要3年的时间完成棚户区房屋拆迁和对旧城区改造的茉工作。穆棱中心路住宅小区廉租房改造建设项目，新增加住宅楼建筑面积13000㎡，居住在棚户区里82户拆迁居民和243户低保家庭将迁入新居，加快了穆棱市棚户区改造的步伐。四是全面建设小康社会的需要。全面建设小康社会作为新世纪前二十年的奋斗目标，标志着我国经济和社会发展进入新阶段。全面建设小康社会，不再是单纯提高经济水平，涉及政治、经济、生态环境、人居环境、卫生、社会保障、人民生活等诸多方面，已成为全面建设小康、构建社会主义和谐社会的一项重要内容。通过穆棱市中心路住宅小区廉租房改造建设项目建设，将加快建设美丽富裕的穆棱市的步伐，推动穆棱市经济与社会又好又快发展。因此，该项目的建设是十分必要的。1.5项目建设单位基本情况穆棱市城市低收入家庭住房保障办公室。注册地址在穆棱市八面通镇长征路122号，行政事业管理单位。1.6主要建设内容新建住宅建筑面积为13000㎡，其中：3栋6层住宅楼房建筑面积11728㎡,车库面积1142㎡，物业管理用房建筑面积50㎡。配套进行供电照明、弱电、给排水、供热、消防、绿化等公用工程的建设。1.7项目总投资和资金来源1.7.1项目总投资项目总投资（固定资产投资）为1950万元，其中：工程费用投资1800万元（建筑物工程1560万元；房地产公用配套和其它工程240万元）；其他费用100万元，建设单位管理费50万元。1.7.2资金来源项目总投资为1950万元，资金来源：国家、省市、地方、个人购房款。1.8项目实施进度项目计划建设期二年（2011年5月～2012年七月）。1.9项目效益穆棱市中心路住宅小区廉租房改造建设项目。它是穆棱市大规模进行棚户区改造，解决中低收入家庭和低保家庭购房难问题，而进行的穆棱市城区项目工程之一，建设的3栋7层住宅楼房，目的是作为回迁和面向中低收入家庭和低保家庭的居民住宅楼房用。项目的建设，一方面带动了穆棱市建材、交通、建筑等产业的发展，另一方面建成交付使用后，新增加住宅楼房建筑面积11728㎡，也带动了穆棱市建材装修、建材装饰、五金电器等产业的发展，满足了棚户区里的82户拆迁居民和新增加161户低收入家庭住进新居。经济与社会效益好。1.10编制的依据和内容1.10.1编制的依据1.《城市居住区规划设计规范》2.《城市居住区公共服务设施设置规定》3.《住宅设计规范》4.《住宅建筑设计标准》5.《城市房屋拆迁管理条例》6.《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》（建筑房〔2007〕109号）7.国家的有关标准及规范8.《穆棱市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要。和《穆棱市城市总体规划》（2010～2012）9.建设单位提供的有关资料和项目控制性详细规划图及可行性报告编制搜集的其他资料1.10.2编制的内容对项目建设的必要性、市场需求、建设规模及功能标准进行分析；对项目选址选择及建设条件进行分析；对建设方案可行性进行分析；提出环境保护和消防安全措施的建议；提出项目实施进度安排的建议；对项目的投资估算和资金筹措及投产后的经济效益进行分析和评价。1.11项目结论该项目符合国家城市棚户区改造的产业政策，符合城市发展规划，所确定的建设规模适宜、建设方案合理，投资效果明显。项目建成后，解决了243户低收入家庭住房问题，满足了人们对居住消费的需求，推动了全市经济社会又好又快发展。项目的建设有利于社会，具有良好的经济与社会效益。1.12主要技术经济指标主要技术经济指标见下表：序号名称单位指标1建设规模1.1占地面积㎡87002房屋建筑面积㎡130002.1物业管理用房建筑面积㎡503建筑容积率﹪1.494绿化面积㎡12005项目投资总额万元19507投资资金来源万元19507.1国家、省市、地方万元19508建设期年29房地产和公园物业管理劳动定员人4 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景1、政策背景国务院总理温家宝2007年8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了关注、解决民生问题重要举措的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，内容丰富而深刻。我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大的改善。但也要看到，城市保障性住房制度相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭还比较困难。为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，《若干意见》要求建立廉租房及保障性住房制度，解决低收入家庭住房问题，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租房保障性住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。以城市低收入家庭为对象，积极推进旧住宅区整治，因地制宜的进行集中成片棚户区改造。2项目由来建立和完善住房保障体系，多渠道解决中低收和最低收入家庭的住房问题，既是构建社会主义和谐社会的要求，也是构建大社保体系的重要组成部分也是调整住房供应结构，稳定住房价格，促进房地产业持续稳定健康发展的重要举措。组织实施穆棱市中心路住宅小区保障性住房建房建设，是贯彻落实市委、市政府的惠民政策，加大我市住房保障体系建设力度的具体举措，扩大内需，维护房地产市场健康稳定发展，促进国民经济平稳较快发展和社会和谐稳定的重要举措。本项目用地在市人民医院附近小清河边，项目占地面积8700平方米，建筑面积13000平方米。保障性住房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。为促进房地产市场持续、稳定、健康发展，关注民生，平抑房价，更好地切实解决城镇中低收入家庭住房困难。2.2项目建设必要性2.2.12008年9月金融危机发生后，世界经济和我国国民经济都受到了较大冲击。我国于2008年11月采取了实施大规模的经济刺激措施，坚持积极的财政政策，坚持宏观经济政策方向不动摇，保持政策的连续性和稳定性。到2010年底以前投入总额4万亿人民币用于基础设施建设，以抗击金融危机。2009年9月我国企稳回升，目前国民经济延续了回升向好态势，总体运行进入了稳定发展的时期。2010年上半年城镇固定资产投资高位回稳，全社会固定资产投资114187亿元，同比上涨25﹪。房地产开发开发投资继续高速增长，2010年上半年全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1﹪，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4﹪，占房地产开发投资的比重为69.3﹪。六月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长46.3﹪。全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿㎡，同比增长28.7﹪；房屋新开工面积8.05亿㎡，同比增长67.9﹪；房屋竣工面积2.44亿㎡，同比增长18.2﹪，其中，住宅竣工面积1.96亿㎡，增长15.5﹪。全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万㎡，同比增长35.6﹪，土地购置费4221亿元，同比增长84.0﹪。销售情况良好，商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售面积3.94亿㎡，比去年同期增长15.4%，增幅比1—5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%,增幅比1—5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%；企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。70个大中城市房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，五月份为上涨0.2%。2010年6月份，全国新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比五月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而五月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.06，比5月份回落0.01点，比去年同期提高8.15点。我国社会消费品零售总额72669亿元，同比增长18.2%,比去年同期加快3.2个百分点。房地产开发完成投资，带动热点消费快速增长，上半年我国汽车类增长37.1%，家具类增长38.5%，家用电器和音像器材类增长28.8%。黑龙江省受国家扩大内需政策的影响，固定资产投资继续保持较快增长，2010年1—5月城镇固定资产投资累计完成749.5亿元，比上年增长39.3%，增幅列全国第2位。2010年上半年，房地产开发企业完成投资211.78亿元，比去年同期增长45.2%，住宅完成投资156.41亿元，比去年同期增长43.2%，商品房销售面积704.72万㎡，比去年同期增长35%，商品房销售额277.69亿元比去年同期增长59.4%。房地产市场出现明显升温，具体表现为房地产开发投资快速增长、开发规模大幅扩大、资金充裕，商品房市场销售两旺。随着城市环境的政治和新的市政规划建设的实施，商业的发展，商业和居民住宅用房的需求也将增加，我国房地产市场前景正逐步看好，近期房屋销售价格正字继续稳步上涨，这反映出全国房地产开发市场已经进入一个相对稳定发展的阶段。根据资料显示，我国房地产业发展周期大约为7～8年，房地产业周期同GDP波动也有紧密关系，中科院预测中心预计2010年我国GDP增长速度将达到10%左右，在2009年总体回升向好的基础上，2010年的我国经济将呈现温和上升的态势。全社会固定资本投资总额增速在25%左右。受投资刺激政策影响，政府投资将持续增长，民间投资继续回升，农业、交通运输业和民生相关行业仍是投资的重点行业。按照房地产业与经济增长关系看，我国房地产发展前景相当大的。未来12年事我国城市化加快发展时期，我国城市化水平2020年要达到50%，平均每年需建设住宅面积达26亿㎡；未来20年我国城镇人均居住面积要由现在人均14.7㎡，达到2020年18.7㎡，每年要建设房地产18亿㎡；再加上我国城市旧城改造，平均每年也要增加1亿㎡需求。可见，我国房地产业还有很大的发展空间。第三章项目选址及建设条件3.1项目选址穆棱市中心路住宅小区廉租房改造建设项目，东临现在的穆棱市人民医院，西临新建的穆棱市人民医院。占地面积8700㎡.项目区域开阔，交通便利，与市政的基础配套设施的衔接也便利。3.2建设条件3.2.1交通状况该项目西面靠近穆棱市主干道和平大街，交通十分便利。3.2.2给水该地区为居民生活密集区，已铺设较完善的给水管网系统，给水接口就在项目区内。本项目供水水源直接由穆棱市自来水公司供给，其供水干管已敷设至穆棱市主干道工农街附近。本项目引入管径为DN300的给水管接新村街的市政给水干管，方便可靠。区内给水管沿区内道路埋地敷设，在区内形成环网，供小区生活用水和消费用水生活。消防给水采用统一供水系统。管网采用环状与枝状相结合的方式。管网中消火栓设置按消防规范进行。3.2.3排水该区域原有建筑物已有较完善的排水设施，本项目排水系统采用雨污分流制，生活污水经新铺设排水管线，统一排入市区污水排水管网，最终会入市污水处理厂，区内污水管沿小区道路布置。屋面雨水排水采用内排水方式，雨水排入道路雨水检查井后，经新铺设的排水管线汇入市区污水排水管网排放。内雨排水系统接市区雨水排水系统。场地雨水排结合竖向标高，通过路缘汇集至于水口，进入区域雨水管直接排入新村街市政府雨水干管，道路路面排水系统按路拱中轴分流两侧排泄。3.2.4供电本项目供电照明干线沿电缆桥架敷设，电源进户处需将零线做重复接地，利用基础内钢筋做接地装置，与防雷接地装置公用。建筑物内用电设施配套、齐全，用电等级均为380/220V低压电，室内配线采用TN-C-S。姓名所在地区电力充足，本项目用电由八面通66KV变电所供给。3.2.5采暖通风本项目采用集中供热方式进行供热，集中供热工程网已覆盖该地区，热网有能力为本项目提供足够的热源。室内设计温度为20℃。热网采用间接式供热，一次网出水温度为120℃，回水温度为70℃；二次网供回水温度为80/60℃。供热时间为每年10月25日至第二年4月25日，共计6个月。供热系统统一监控，统一调度，随着月份不同进行温度调节，保证室温恒定。热网的敷设方式为直埋，其保温采用聚氨酯硬质泡沫预制保温管理或使用氰聚塑保温管。电梯有机械排风系统，楼房设置有厨房排烟烟道，卫生间废气通过垂直竖井高空排放。3.2.6通讯邮政网点，开展电报、电话、报刊销售、邮政储蓄、快递等多项业务，市话通讯网光缆化，移动电话互联网信息系统。通讯光缆已开通，微波通讯和无线寻呼系统可覆盖全市，可随时与世界180多个国家和地区直接通话。为扩大国际交往，创造了良好的条件。通讯电缆已敷设至新村街，接入方便。3.2.7有线电视有线电视网已经密布市区各个角落，本项目建成后，可就近配线进户，满足用户收看电视和上网的需要。3.2.8气候气象项目所在地区气候属温带大陆性季风气候，年平均气温3.4℃，年际变化大，区域差别大。平均日照时数2613小时，多年平均大于10℃的活动积温在2000～2380℃。3.2.9水文地质项目所在地区的平均降雨量500～600㎜，降水集中在7、8月，占全年总降水量的64%～68%。项目区地势为河谷平原，地质土层结构多年沉积的亚粘土层，地下水深度2m左右，地基承载为中等。第四章建设规模及功能标准4.1建设规模占地面积8700㎡，住宅房屋建筑面积13000㎡。4.2主要建设内容住宅房屋建筑面积13000㎡，其中：3栋6层住宅楼房建筑面积13000㎡，物业管理用房建筑面积50㎡及其它公用配套工程设施。4.3建筑使用功能穆棱市中心路住宅小区廉租房改造建设项目，它是穆棱市城市低收入家庭住房保障办公室进行穆棱市棚户区改造城区项目工程之一，建筑使用功能为回迁被拆迁居民和新增加161户低收入家庭居民住宅楼房使用。第五章建设方案5.1建设场地环境5.1.1项目所处位置穆棱市中心路住宅小区廉租房改造建设项目，南临现在的穆棱市人民医院，西临新建的穆棱市人民医院。5.1.2自然环境1.气候气象项目所在地区的气候属温带大陆性季风气候，年平均气温3.4℃，年际变化大，区域差别大。平均日照时数2613小时，多年平均大于10℃的活动积温在2000～2380℃。2.水文地质项目所在地区的平均降雨量500～600㎜，降水集中在7、8月，占全年总降水量的64%～68%。穆棱河在项目所在地区的东侧，雷峰河在项目所在地区的北侧。项目区地势为河谷平原，地质土层结构多年沉积的亚粘土层，地下水深度2m左右，地基承载为中等。3.项目所在地区交通情况现有交通运输形式由铁路、公路和民航组成，陆空交通四通八达。铁路方面：滨绥，城鸡2铁路贯穿穆棱市境内，铁路横贯，并设有6个火车站。目前，滨绥铁路的绥芬河—牡丹江段电气化铁路正在建设之中。公路方面：301国道和206国道贯穿穆棱市，形成了纵横交错、四通八达的交通网络。民航方面：市城区距牡丹江机场110公里，行车非常便利。5.2建设方案5.2.1规划设计指标规划指标详见下表：序号名称单位指标1建设规模1.1占地面积㎡87002房屋建筑面积㎡130002.1物业管理用房建筑面积㎡503建筑容积率%1.494绿化面积㎡12005.2.2主要建设内容项目占地面积8700㎡，房屋建筑面积为13000㎡，其中：3栋6层住宅楼房建筑面积13000㎡，物业管理用房建筑面积50㎡。5.2.3公用配套设施建设内容1.项目区公用配套设施建设内容项目占地面积8700㎡，主要是由供电照明工程、弱电工程、给排水工程、供热工程、路面工程、庭院绿化工程、其它工程组成。建设内容如下：供电照明工程，建室外照明电缆线路（220V50Hz）及埋设0.5㎞；弱电工程，建弱电线路（交直流24～36V以下）及埋设0.5㎞；给水工程，建室外铝塑复合管DN300给水管线埋设0.4㎞；排水工程，建砼管DN300排水管线及埋设400m，检查井16个；供热工程，建发泡无缝钢管DN300区内供热管线及埋设400m；砼路面工程，砼路面5000㎡；消防工程，建火灾自动报警系统、消火栓系统及自动喷灭火系统各5套，MFCA灭火器60台；绿化工程，进行区内绿化美化1200㎡；其它工程，建物业管理用房（含门卫）50㎡,出入口伸缩大门1个。5.2.4总体规划布局本项目按功能总体规划布局如下：本项目在西侧设1个进出口，与和平大街道路相联。总体规划布局详见穆棱市中心路住宅小区廉租房改造建设项目平面规划布局图。5.3建设标准住宅楼建筑结构为砖混结构，层数为6层楼。第六章环境保护和消防安全6.1环境保护6.1.1编制依据及标准1.《中华人民共和国环保法》；2.《中华人民共和国大气污染防治法》；3.《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》；4.《中华人民共和国建设项目环境保护管理条例》；5.《建设项目环境保护设计规定》；6.《中华人民共和国水污染防治法》；7.《大气环境质量标准》；8.《城市建筑垃圾管理规定》；9.《黑龙江省建设项目环境保护管理办法》；10.《建筑施工场噪声限值》GB12523—90。6.1.2环境影响分析1.大气环境影响分析施工扬尘来自于建筑物拆除、施工场地开挖平整、运输土石方和建材砂土的漏洒、起尘材料堆存以及道路运输扬尘及汽车尾气。运营期主要来自住户生活和饮食单位产生的油烟。2.水环境影响分析施工期废水排放主要来自施工人员的生活污水及施工废水。施工废水主要为泥浆废水，来自浇注水泥工段，主要污染因子为SS。本项目建成投入运营后污水产生主要来自住户生活废水、商业店面生活废水、公建废水。生活污水主要污染因子为CODcr、BODs、SS等。3.噪声环境影响分析施工期噪声主要来源于施工机械，包括推土机、装载机、静压装机、混凝土搅拌机、振捣棒、吊车、升降机等以及各类运输车辆，这些机械车辆的动力性或机械性的噪声，并且噪声级都比较高，对周边居民的生活会产生影响，尤其是夜间施工。运营期噪声主要来自车辆交通噪声小区内的车辆行驶产生的噪声将对居民的生活产生一定程度的影响。项目建成后因人流、商贸活动、交通等活动将产生社会噪声，社会噪声声级与人口密度和生活习惯系数相关。4.固体废物环境影响分析本项目施工期垃圾主要由项目建设施工时产生的建筑垃圾和施工人员产生的少量生活垃圾组成。建筑垃圾包括旧建筑物拆除产生的砖块、弃渣和新建建筑施工时产生的废弃材料。建筑垃圾的组成主要有废钢筋、废铁丝和各种废钢配件、金属管线废料、废竹木、木屑、各种装饰材料和包装箱、包装袋、散落的砂浆和混凝土、碎砖、搬运过程中散落的沙石子等。运营期固体废物主要是居民生活垃圾，运营期间居民产生的生活垃圾经过代转收集，由区内的清洁人员每天定时收集至片区的垃圾转运站，再由环卫人员统一外运处理。6.1.3污染防治措施1.要注意节约用水，防止浪费。要禁止施工废水流入河流、农田，造成对环境的污染。工地污水（车辆清洗水、施工机械等的清洗）经初步隔油、沉淀处理，沉淀时间不少于2小时，尽可能回用于施工用水，作为场地抑尘洒水用水，避免施工废水沿周围干道漫流。项目高峰期施工人员产生的生活污水经预处理后汇入市政污水管网，最终纳入穆棱市污水处理厂处理。项目施工废水对周围环境影响不大。2.本项目严格执行《建筑施工场界噪声限值》等有关法规的规定，采用先进施工设备和工艺，加强施工噪声管理。施工机械遵守操作规程，对高噪声机械加强保养，设防噪声措施。特别是车辆运输材料，在经过居民区这些敏感点时要禁鸣，同时，禁止晚上十点后和早上六点前施工。因此，噪声强度可以控制，且施工完成后噪声随即消失，不会对环境产生影响。3.采取有效地施工扬尘控制措施，对减轻施工扬尘防治措施运送土石方和建筑原料的车辆应实行密闭运输，装载的物料、渣土高度不得超过车辆槽帮上沿，车斗用苫布遮盖，避免在运输过程中发生遗撒或泄漏。运输车辆的载重等应符合《城市道路管理条例》有关规定，防止超载，防止路面破损引起运输过程颠簸遗撒。车辆运砂土料在进入工地时，要减速，尽量减少闲杂人员进入施工现场；水泥混凝土拌合场应选择远离居民区的下风向，减轻对附近村民的影响。施工现场要进行围栏或设置屏障，以缩小施工扬尘扩散范围。4.加强对弃土弃渣的管理，严禁乱扔、乱堆，严禁放弃土弃渣，与施工生活垃圾一起要集中堆放，能回填的都用于回填，不能回填的部分由环卫部门及时清运出施工现场运走，运送到指定的地点进行填埋，统一处理，以避免对周围植被环境造成污染影响。建筑垃圾的主要成分是混凝土、石灰、砂石、渣土等，一般不存在“二次污染”的问题，可以用做工程回填等。施工人员产生的少量生活垃圾运营期间居民产生的生活垃圾经过袋装收集，由区内的清洁人员每天定时收集至片区的垃圾转运站，再由环卫人员统一外运处理。运营期间居民产生的生活垃圾，小区物业管理部门应加强对区内垃圾收集点的管理，垃圾转运站的生活垃圾，区内清洁人员及时做到定点清理，保证区内环境清洁。6.2消防安全6.2.1消防安全依据1.《中华人民共和国消防法》；2.《中华人民共和国消防条例实施细则》；3.《黑龙江省劳动安全条例》；4.《黑龙江省安全卫生管理条例》；5.《建筑防火设计规范》；（GBJ16—87）；6.《施工现场临时用电安全技术规范》（GJ303—88）；7.《建筑电气安装工程质量检验评定标准》（GBK303—88）；8.《自动喷水灭火系统设计规范》（GBT84—85）6.2.2消防安全的措施1.施工现场要设置施工名牌，表明施工单位、工程项目内容简介和项目负责人，工程建设管理部门应加强对施工单位文明施工的监督。2.严格健全各项消防安全和职业安全卫生制度，对施工工人经常进行消防安全和职业安全卫生教育，建立岗位责任制。3.为保护职工的身体健康和维持工作效率，施工人员要有劳动保护措施，配备劳动保护用品。4.机械操作要遵守操作规程，车辆驾驶要遵守驾驶规程，杜绝机械操作和车辆驾驶的事故发生。施工中必要时要设防护栏杆及设警示设施，设专人进行来往的机动车辆的交通疏导，防止人为安全事故的发生。5.路灯及其它电气设备使用标准的，配电箱和开关箱要防潮，设漏电保护器，金属外壳均应采用接零保护。路灯用电要一灯一电，路灯开关在开关箱内分别设置，做到安全用电。第七章项目进度计划7.1建设工期建设工期2年（2011年5月～2012年10月）。7.2实施进度计划2011年5月开工建设，2012年10月建成交付使用。7.3项目组织管理该项目要项目实行法人制，项目实行单位为穆棱市城市低收入家庭住房保障办公室。具体负责项目的规划、建设等事宜。根据《中华人民共和国招投标法》的有关规定，以招标的形式进行公开招标建设。要实行工程项目监理制，对工程项目的全过程进行工程项目的质量监理，严把建材、设备器材、工程项目的质量关，高标准、高质量的建设该工程项目。要建立健全财务会计制度，严格执行项目财务管理的规定，并接受财政、审计等有关部门的监督、检查。第八章投资估算和资金筹措8.1编制依据1.建设部发布的房地产开发项目投资估算的有关规定；2.道路按国家建设部建标〔2000〕221号文件发布的《全国统一市政工程预算定额》和《黑建经字〔2000〕2号文件发布的全国统一市政工程预算定额黑龙江省估价表》；3.安筑安装工程按《黑龙江省建筑安装工程费用定额》，并按当地同类建筑造价及指标估算；4.其它费用、预备费按有关规定估算；8.2项目总投资估算项目总投资（固定资产投资）为1950万元，其中：工程费用投资1800万元（建筑物工程1560万元；公用配套和其它工程240万元）；其它费用100万元，建设单位管理费50万元。项目总投资详见投资估算表附表。8.3资金来源项目计划总投资1950万元，资金来源为国家、省市、地方及个人购房资金1950万元。8.4项目资金使用计划项目计划建设期二年。项目资金使用计划为：建设期第1年资金使用1600万元；建设期第2年资金使用350万元。效益分析穆棱市中心路住宅小区廉租房改造建设项目，它是穆棱市城市低收入家庭住房保障办公室进行穆棱市棚户区改造城区项目工程之一，建筑使用功能为满足回迁居民和新增加161户低收入家庭居民住宅楼房使用，不考虑经济效益。所以，本项目不再进行财务分析评价。但是，本项目的建设，一方面带动了穆棱市建材、交通、建筑等产业的发展，另一方面建成交付使用后，新增加住宅楼房建筑面积13000㎡，也带动了穆棱市建材装修、建材装饰、五金电器等产业的发展，经济与社会效益好。第十章结论和建议 该项目符合国家城市棚户区改造的产业政策，符合城市发展规划，所确定的建设规模适宜、建设方案合理，项目建成后，改善了棚户区82户居民和新增加161户低收入家庭居住环境，满足了人们对居住消费的需求，推动了全市经济社会又好又快发展。项目的建设有利于社会，具有良好的经济与社会效益。建议项目建设单位加快项目前期工作，抓紧实施建设。总投资估算表附表SEQ附表1\*ARABIC1单位：万元序号项目费用或名称单位数量建安工程费设备购置费其它费用合计备注一工程费用13000156015601建筑物工程㎡13000156015602项目区公用配套和其它工程50240240二其它费用1501501其它费用㎡870077772勘察设计费用553招标费334施工监理费15155建设单位管理费5050一、二项费用合建设投资1950五建设期银行贷款利息六固定资产投项目总投录TOC\o"1-2"\h\z\u一、总论 1（一）项目概况 1（二）项目编制依据 6（三）问题与建议 8二、项目建设的背景和必要性 10（一）政策背景分析 10（二）项目区社会经济状况 14（三）本行业及关联产业发展现状 14（四）项目建设的必要性 15三、承办单位概况 18（一）概况 18（二）研发能力 19（三）财务状况 19（四）法人代表基本情况 19四、市场分析与销售方案 20（一）市场分析 20（二）市场竞争优势分析 29（三）营销方案、模式及策略 33五、项目选址与建设条件 38（一）场址所在位置现状 38（二）场址建设条件 39六、建设方案 41（一）建设规模与布局 41（二）建设目标与功能定位 42（三）产品质量标准 46（四）构建绿色有机农产品流通体系 47（五）土建工程 64（六）主要设备 65七、总图、运输与公共辅助工程 70（一）总图布置 70（二）公共辅助工程 70八、节能减排措施 72（一）能耗及污染分析 72（二）单项与建筑节能工程 72（三）节能措施综述 72九、环境影响评价 74（一）环境影响 74（二）环境保护与治理措施 74（三）评价与审批 75十、组织机构与人力资源配置 77（一）组织机构与职能划分 77（二）劳动定员 77（三）经营管理模式 78（四）经营管理措施 79（五）技术培训 80（六）劳动保护与安全卫生 80十一、项目实施进度 81（一）建设工期 81（二）项目实施进度安排 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