济南写字楼市场报告

第一章前言第三章各板块物业分析第二章济南写字楼市场概况介绍第四章济南写字楼市场供求分析第五章济南写字楼市场租赁

和销售价格情况第六章写字楼市场发展趋势展望第一章前言一、报告的写作背景

Ⅰ、济南新城市规划带来的机遇

《济南市城市总体规划（2005年—2020年）》中提出，中心城空间结构为“一城两区”。“一城”为主城区，“两区”为西部城区和东部城区。向西南扩展至长清城区，中心城规划范围由原来规划的526平方公里扩大到1022平方公里。在行政办公规划方面，在燕山新区中南部预留省级行政办公用地；在龙洞地区建设市级行政办公中心。主城区规划重点是优化用地结构，调整和强化政治、经济、科技和文化中心功能，并发展会展、体育、物流等新兴服务业；燕山新区位于二环东路以东、大辛河以西，形成以行政办公、公共服务、体育休闲为主的现代化新区。南部规划为以行政办公、体育休闲、文化娱乐等为主导功能的综合性公共中心，建设省、市行政办公中心和奥体中心；一、报告的写作背景

Ⅰ、济南新城市规划带来的机遇

◆城市功能划分明显，城市规模扩张，各类房地产物业需求空间加大。◆优化老城区用地结构，行政规划用地移植新区，办公物业产品新一轮需求来临。一、报告的写作背景

Ⅱ、BRT系统缩短城市空间距离

◆北园路BRT系统建成之后，对于济南北部市民的出行带来极大便利，北部各产业发展速度将大大加快。◆未来济南的BRT系统成网络化发展，整座城市的发展速度将随之加快，时间空间结构缩短。一、报告的写作背景

Ⅲ、东部新城CBD建设初现端倪

1．城市规划带给东部的机遇

◆借助东拓发展契机，高新区的城市中心地位日渐凸现。◆依托济南新政务中心、奥体中心的建设，高新区的战略地位进一步提升，高新区的房地产相关产业链需求发展空间巨大。2．大量的土地供应为东部新城CBD建设提供先决条件

◆在济南国土资源据了解到，高新区在2006年将有13总土地进行招拍挂，总的用地1400多亩，用地性质主要有住宅、商业及写字楼办公，其中商业办公用地量较大，约占到3/5。◆高新区加大区域建设力度，推出地块主要以商业办公为主，对高新区的CBD建设提供发展条件。3．会展产业带来的宣传效应

◆会展行业作为全球的阳光行业已经越来越受到人们的重视，会展行业以其强有力的宣传效应，已经成为一个城市经济发展的重要组成部分。济南国际会展中心坐落于高新区，它的影响力将大大提升高新区以及济南的城市影响力。二、报告研究的主体定性

商务写字楼物业：城市经济、金融、办公产业带的成熟地段，能够迅速到达工作目的地或能够被迅速到达本地段的强大交通配套所支持、周边齐全的商务或商业配套（500米内），物业动线设计人流分散输送能力、商住配套的齐全性，采用租赁或单卖的运作模式开发的物业体。三、报告数据的信息来源

本报告的数据来源主要是以信立怡高市场研究中心写字楼数据库及第二季度对济南写字楼市场的全面调研数据更新，济南市统计局、济南市人民政府网、济南房地产网、搜狐地产济南站等多家政府网站及房地产信息网站。四、研究范围

济南市在售和已售完的项目，具有代表济南写字楼市场整体水平的项目，主要研究范围划定为4大板块，泺源大街板块、山大路板块、东外环板块、工业南路高新区板块。第二章济南写字楼市场概况介绍一、济南写字楼产品发展历程回顾1．萌芽时期：济南写字楼市场的起步阶段大约是在上世纪80年代末90年代初，当时的写字楼产品还是一个比较模糊的概念，一般是政府机构的办公场所，或大型国有企业闲置的办公楼，由于政府机构和大型国有企业的办公场所控制率较高，将部分物业以较低的租金进行租赁，这类是最早的写字楼租赁市场，或者说是写字楼发展的萌芽时期。这类产品主要分布在火车站、市政府周边区域。2．发育时期：随着市场经济的发展，各类私营企业数量急剧增多，现有的办公类产品已经满足不了市场需求，这时第二代办公物业诞生——酒店类办公产品。这类产品主要是酒店、商业、客房、办公场所的一个综合体建筑，代表产品是索菲特大酒店等；当酒店类办公产品日渐活跃后，受到经济发展因素的影响，各个行业的市场竞争日愈加剧，在原有的酒店类办公产品受到一定市场冲击。主要原因在于这类产品的租赁价格相对较高，一些在发展时期的企业对这时的租价有一定的抗拒力。在众多因素的影响之下，很多业主将办公场所迁至住宅小区，这样可以减少租赁办公场所开支，在这种市场需求之下，很多开发商将住宅产品打着商住两用的牌子推向市场，但究其根源来讲，这种产品还是住宅产品，它只是在某种市场需求之下的一种产物，缓解了办公需求与办公物业之间的一种抵抗性矛盾。代表楼盘有三庆汇文轩等。3．发展时期：在本世纪初，济南房地产市场有了前所未有的迅猛发展，住宅、写字楼、商业物业等产品打破原有的局限，进入新一轮的更新时期，在这一时期，济南写字楼市场发展变化较快，经过以上2个阶段的发展，给济南写字楼市场的产品更新提供良好的依据，在科技、经济发展的带动之下，原有的各种小企业已经经过了艰苦的创业时期，在企业经济实力，规模上都有了很大变化，在办公场所的需求上也有很大提升，原有的办公场所满足不了企业发展的需要，在多方面因素的崔生下，具有良好办公环境、更加优良的硬件配套设施办公产品面世——写字楼（五A级高智能化写字楼），这一时期的写字楼属于真正意义上的写字楼。产品分布上也比较广泛，泺源大街、山大路、二环东路、工业南路高新区等区域写字楼产品层出不穷，一时供应量远远大于市场需求，写字楼市场进入一个真正的发展期。代表产品有中信广场、银座数码广场、金龙大厦等。一、济南写字楼产品发展历程回顾二、济南写字楼市场的板块划分泺源大街山大路东外环高新区火车站经十路二、济南写字楼市场的板块划分◆传统CBD区域——泺源大街板块该板块是济南最具有商业氛围、写字楼产品集中、具有代表济南写字楼产品发展历程的区域，也是济南老城区现有的CBD区域，代表楼盘有中信广场、金龙大厦、中银大厦等。区域产品销售价格在9000元左右，在售项目圣凯财富广场。区域平均日租金在2.5-4.5元之间。◆科技聚集区——山大路板块该板块是济南的电子产品集中区域，素有济南的中关村之称，该区域的写字楼产品也与电子产品有着密切的关系，该区域写字楼的主要入住客户多以电子产品经销商为主，代表楼盘有数码港大厦、银座数码广场、国华商务大厦等。区域产品销售价格在7000元左右，在售项目数码港大厦。区域平均日租金在1.5—2.5元之间。◆商住楼集中区——东外环板块该板块是一个比较特殊的板块，它主要是依托济南高新区的第二次跳跃式发展而兴起的板块；该板块现在已经是济南写字楼产品比较集中的区域，区域市场认可度极高，发展势头猛近。该板块的代表楼盘是嘉恒商务大厦、东环国际广场、发展大厦等产品。区域产品现销售价格在5700元左右，在售项目三威大厦。区域平均日租金在0.8—1.5元之间。二、集济南脉写字往楼市哈场的氧板块溉划分◆未来问新城昏CB骑D—寺—高扣新区湿板块高新剑区板赔块的嫌发展料具有雀前瞻润性，节其楼尖盘品醋质也戏属于萌济南忌写字誉楼产浪品的槽高档鬼物业复，代窜表楼清盘是变世纪顺财富锯中心婆、枫尤润商欠务大盖厦、饺齐鲁润软件咐园、阁大学侍科技野园等抗产品堆。区能域产桥品销搏售价显格在衫53次00辫元左胀右，帝区域出平均麦日租贡金在同0.身8-柜1.挨2元隙左右匆。※按照祸以上架各区亭域的组特征示予以锹板块割划分弱，这因样可懂以更逆好的痛进行胜写字角楼产昂品的鸭市场雪研究谊，为糊研究味济南缓写字隔楼产唤品的掌价格卸走势淹、市暑场的必供求慕关系辽、产禾品发吃展趋哪势、晕热点析区域鸽的预眼测解堂析有蒸更为典优越芝的条何件。三、焦济南斑写字糟楼市士场近匀期发细展状耗况写字晓楼产查品具独有较墓高的墙投资励回报余，写乳字楼温产品斥也备养受关只注，锦尤其向是商湾业氛弹围浓称厚，酱市政壁配套皇健全撇的区丽域，微写字控楼已假经成缠为绝融对的双抢手塞货。供给冻——随着是经济窑快速袋发展软，城定市规刺模不胸断扩最大，浙以前茅的零岩散供厅应已衡经改第变，绍写字涛楼市泰场逐详步荒“集袄中化挨”、到“片拒区化蔽”；编泺源果大街斩板块瓦、经向十路编沿线纠、工近业南赌路高吓新区贤板块念等等灶，这蔽些板硬块的轨供应鬼量较印大，抓产品承品质摔较高梁，多责以甲皇级写特字楼础居多辱。需求祸——从我染公司灰的市扶场调简研情村况来粱看，朵济南此写字井楼市笛场的晋投资米购买捡比例绕渐渐崖加大蒸，新叔开发者的写道字楼亮项目牌的投精资客旱户比叨例渐绣增，元（枫眼润商嚼务大象厦）炉，写暗字楼烘的投胡资回乐报价撕值开亏始备虏受关构注。价格浸及租裳金水钱平—哗—目前絮济南鸽写字喉楼市桶场销铃售价傅格仍迫然有翁上升才空间鼻，并走且随回着城千市规题划发敌展战爆略的颗逐步州实施凡，新地的需蠢求时返期的峰到来闷，济矮南写奶字楼州市场监的总素体价雾格将活不断课上涨杂，市蒙场投店资潜渡力巨积大。躁济南勿写字讨楼市杜场现肆在的轰租金亦回报弓比例磨较北秋京、堤上海住、深孤圳等喘发达听城市极的水斑平要雨偏低桐，但考收益姿水平税还是顺远远留高于葛货币刊的银百行储庙蓄利祖率、膨也远同高于络住宅揉投资贪。第三碌章回各板剧块物鸣业分艰析一、夕泺源烈大街御片区项目钩位置盈、楼嘴体、城户型趴分析项目名称项目位置建筑面积万㎡楼体类型户型（平方米）中信广场泺源大街150号4.512层小高层170—200中银大厦泺源大街22号4.336层超高层40-50，170，200一般600平米半层出租银座索菲特泺源大街67号156层（10—20层）超高层100金龙大厦泺园大街229号12主楼31层，东西楼23层超高层、高层主楼大开间200，栋楼单元式写字间以40-90为主，20、110为辅三箭·银苑花园济南民生大街22号82栋高层28层、31层高层、超高层200—287（75%）150(25%)银座晶都国际石棚街16号4商务办公小商务办公80—1000㎡，主力集中在80—180㎡永安大厦泉城路268号3．8地上17层，地下2层高层60、120左右、2200丰利大厦泉城路318号210层（6—10层位写字间）小高层70—90（50%），100—200（50%）泉景恒昌大厦经四路288号3.6526层高层70、90、98银河大厦纬二路经七路交叉口841层超高层200（半层、整层出租或出售）一、园泺源宜大街月片区项目齿配套项目名称楼宇配套社区配套周边配套中信广场中央空调、6部奥迪斯电梯职工餐厅、银行、洗衣房、美容院、邮局泉城广场、济南二中、银座商城、玉泉森信大酒店中银大厦水、电、中央空调、5部电梯银行、会议室邮局、酒店、历山剧院、泉城广场大堂挑空10余米银座索菲特中央空调、3部富士达电梯（两客一货）大堂4米高，与索菲特大酒店大堂相连餐厅、酒楼会、会议室、健身房、咖啡厅银座商城、中信银行、歌厅、银座索菲特大饭店金龙大厦LG电梯15部、中央空调、大堂有订票等服务民生银行、农业银行占一层，商务会所，、休闲中心、分布在1到6层邮局、银行、证券公司三箭·银苑花园LG电梯、清华同方中央空调健身房、餐厅、商务会所人民商场、银座超市、顺河高架路银座晶都国际5A,中央空调、品牌电梯，小户型6梯16户，高级公寓两单元2梯3户，商务办公7梯10户泛商务会所、国际街区人民商场、银座超市、顺河高架桥永安大厦5A,大堂4.8米挑空，中央空调，两部星玛电梯商务中心、会议室、多功能厅1到6层是伊势丹购物卖场，泉城广场、皇冠假日酒店、三联卖场、超市、省府机关银河大厦中央空调、14部电梯餐厅、健身房、茶社华夏银行、国华商场、工商银行、建设银行、农业银行一、引泺源未大街寻片区车位肥列表项目名称车位数量车位价格中信广场地下150个，地上90多个地上免费，地下300元/月/个中银大厦100个左右地下300元/月/个银座索菲特200个150—200元/月/个金龙大厦地下150—200个，地下地上共400个地上100元/月，地下300元/月/个三箭·银苑花园150个左右售25万，租地上100元/月，地下300元/月/个银座晶都国际700未定永安大厦300个车位260元/月/个丰利大厦地下车位100多个银河大厦地上50个地下200个地上免费入住围企业热列表项目名称入住企业行业典型入住企业入住企业性质中信广场银行、电气、装饰、代理、保监会、通讯、科技、保险、工程造价等IBM、中原物业公司、康桥律师事务所、通用电气公司、中信实业银行大中型企业中银大厦证券、房地产、机械、医疗设备等华夏证券、中信建投、山东大地房地大型企业银座索菲特通讯、电脑、装饰、手机、房地产等摩托罗拉、华为集团、山东鑫龙房地产等知名大型企业金龙大厦银行、保险、手机、装饰民生银行、人寿保险、摩托罗拉、业之峰等外地知名品牌的大公司三箭·银苑花园广告、媒体、贸易、医疗设备三石广告、易高传媒、柏宁实业、思必得医疗设备公司本地中小型企业永安大厦律师事务所、广告、咨询以发展中的中型企业为主银河大厦国贸等净雅公司大中小型企业均有一、澡泺源碧大街老片区项目脂售价肉、租勒金列甚表项目名称价格（元/平米）租金（元/平米/天）物业管理费用（元/月/平米）中银大厦——4.52中信广场只租不售4（建筑面积）包含在租金里银座索菲特只租不售5只交付水电费，无物业管理费金龙大厦售完只租3.5-4含物业费，只交电费三箭银苑均价7300只售不租2.5银座晶都国际均价72002（建筑面积）6永安大厦起价8270均价900043．6丰利大厦最高9500均价8800最低2．5最高42．5银河大厦——3．5含物业费二、住山大悠路片扫区项目途位置辣、楼锐体、污户型祝列表项目名称项目位置建筑面（万㎡）主力户型面积（平米）楼体类型特区数码港山大路57号4.6LOFT188㎡；商务空间80－120㎡A、B、C三栋C座12F银座数码广场解放路43号7.3150-200主楼23F，裙楼共6F创展中心山大路201号2120地上9F,地下1F城市33文化东路51号1.330-4017F海蔚广场花园路101号2090－1201栋写字楼，25F；4栋住宅金三角•迷你特区历山路、黄台南路交汇处1.230-407F商住两用历东商务大厦解放路112号2.8100－12020F项目干配套项目名称楼宇配套社区配套周边配套特区数码港宽带、可视对讲、2部电梯、中央空调咖啡厅、健身房山大、科技市场、国美银座数码广场6部瑞士迅达电梯、中央空调、5A系统会所、银行、会议室银行、超市、邮局、中心医院、高校创展中心2部奥迪斯，2部帝森电梯、约克中央空调通讯城、员工餐厅银行、餐饮、文化东路高校城市332部电梯没有山师、山艺、超市、医院海蔚广场宽带入户、市政集中供热、中央空调

底层商铺大润发，苏宁，山大金三角•迷你特区精装修，双气三线，宽带商务吧、咖啡厅山大、山大二院、国美、大润发历东商务大厦宽带入户、中央空调、一、二层裙楼独立出入口恒丰银行、中心医院，山东国际饭店5部电梯（未拆封）二层屋顶花园设计二、下山大荷路片烦区项目跃车位涝列表项目名称车位数量价格特区数码港300个130元/月银座数码广场地下两层240个2元/个/天创展中心200个地下300元/月，地上80元/月城市3390个

海蔚广场地下两层600个，地上200未定金三角•迷你特区公用停车场免费历东商务大厦200售5万元/个项目怎租售举价和枕物业很管理限费列迅表项目名称价格（元/㎡）租金（元/㎡/天）物业管理费用（元/月/㎡）特区数码港70001.73．7银座数码广场——均价2.3物业管理6．5元/月/平米创展中心——2．23．5城市33——1．52．2海蔚广场22.5金三角•迷你特区1．51历东商务大厦24三、脆东外叉环片华区项目窝位置楚、楼铅体、然户型预列表项目名称项目位置建筑面积（万㎡）户型面积（㎡）楼体类型东环国际广场二环东路3966号15200—300（AB）130—150（CD）4栋，A、B座33FC、D座29F、均为超高层中润世纪广场燕山立交桥东34住宅90－150办公80－2007幢写字楼、高层16F，10幢住宅楼小高层11F三庆•枫润商务大厦工业南路110号380－200A座21F高层、B座9F小高层嘉恒商务中心华龙路口5150-17026层高层项目蒙配套项目名称楼宇配套社区配套周边配套东环国际广场三菱分户式变频空调每座3部三菱静音高速电梯商务会所、数码会议室、空中花园甸柳小学、省经济计划学校、银行、长途汽车站中润世纪广场未确定未确定万嘉隆，各大银行、千佛山医院、燕山健身广场三庆•枫润商务大厦空调自己配置，5梯12户，集中供暖、智能化管理A座1到2层为超市、买场，3层是美容店和咖啡店，B座1到2层经营餐饮、美容，商务中心提供收发信件、机票预定等服务长途汽车站、餐饮嘉恒商务中心6部奥迪斯电梯、有线、宽带四星级酒店标准省图书馆、百花小区、工行、区供电局三、限东外麻环片春区项目构车位滔列表项目企租售愉价和坚物业手管理续费列距表项目名称车位数量价格东环国际广场70015万/个，220元/月/个中润世纪广场未确定租售未定三庆枫润商务大厦300个12万/个，50元/月/个嘉恒商务中心地上63个，地下110个租地上100元/月，地下150元/个/月项目名称价格（元/㎡）租金（元/㎡/天）物业管理费用（元/月/㎡）东环国际广场——均价25中润世纪广场7200只售不租未定三庆枫润商务大厦——1.92．6嘉恒商务中心——均价1.32四、驰高新背区片摊区项目朵位置歇、楼移体、员户型电列表项目僵配套项目名称项目位置建筑面积（万㎡）主力户型面积（平米）楼体类型三庆世纪财富中心国际会展中心对面20（ABCD）A、B为150到800空间，B、支持整层，C座2到8层为5套400平米空间，自由分割，9层全为45平米小户型，4栋，12层小高层环保科技园正丰路中段10支持整层定制12栋6层多层齐鲁软件园高新管委会对过1420-2005层多层项目名称楼宇配套社区配套周边配套三庆世纪财富中心不带空调、暖气，AB每栋3部日立，CD每栋3部三菱、大堂挑空5.6米D座为酒店，配有歌舞厅、健身房齐鲁软件园、国际会展中心、百事可乐、陵木等园区、高新区管委会环保科技园国中央空调，三菱电梯A座4部，其余各栋3部创业服务中心800米范围内无任何配套，800米外为现文南路，有餐饮、企业，无银行齐鲁软件园宽带、4部电梯银行、餐饮

四、离高新远区片钥区项目纹车位鼓列表项目御租售招价和瘦物业知管理捎费列苗表项目名称车位数量价格三庆世纪财富中心楼间随便停不收费环保科技园1010暂时不收费齐鲁软件园60个免费项目名称价格（元/平米）租金（元/平米/天）物业管理费用（元/月/平米）三庆世纪财富中心起价4800均价5200均价1.22.5环保科技园国际商务中心售完均价0.65含物业费，交电费齐鲁软件园只租不售1含物业费五、半火车昆站片挣区项目蹄位置勉、楼旺体、穗户型功列表项目偿配套项目名称项目位置建筑面积（万㎡）主力户型面积（平米）楼体类型明珠国际商务港纬三路与经一路交汇处958、72、110、137、165自由分割48层汇鑫国际商务大厦大纬二路北端260－10016F高层名人广场无影山中路121号4.280－1303栋12F，板式小高层项目名称楼宇配套社区配套周边配套明珠国际商务港6部三菱电梯、约克和格力中央空调，12米挑空大堂咖啡吧、纯正西餐、豪华会议厅、健身房、星级酒店、酒店式商务公寓、国际商务会馆、直升机停机坪火车站、酒店、宾馆、银行汇鑫国际中央空调，集中供暖，施耐德电梯4部餐饮、娱乐火车站、长途汽车站中恒商城，医院商务大厦名人广场LG高速电梯、电视监控，智能化车库3000平米屋顶健身花园，顶层复式附带空中花园泺口生活圈五、惩火车部站片概区项目剃车位治列表项目僻租售篮价和遥物业窝管理暗费列袖表项目名称车位数量价格明珠国际商务港300多个200元/月/个汇鑫国际商务大厦200个100元/月名人广场地上地下两层车库150元/月项目名称价格（元/平米）租金（元/平米/天）物业管理费用（元/月/平米）明珠国际商务港均价7000只售不租3汇鑫国际商务大厦均价52001．52．3名人广场11六、晚经十吩路片灯区项目皱位置卧、楼腿体、相户型议列表项目估配套项目名称项目位置建筑面积（万㎡）主力户型面积（㎡）楼体类型三庆•汇文轩经十路65号3.59130－200东25F，西20F，均为高层第一大道经十路38号3.180－200地上24F，地下2F，高层鲁信•文汇花园青年东路1号7120－2001栋写字楼，地上10F，地下3F，小高层；2栋高层住宅，一栋17F，一栋20F，高层。1栋多层住宅。普利•海辰大厦文化西路13号3150－400地上11F，地下2F，小高层项目名称楼宇配套社区配套周边配套三庆•汇文轩中央空调、4部LG电梯室外健身设施、大润发、省中医、山师大第一大道4部上海迅达电梯，日本大金中央空调

商务酒店、咖啡吧、健身房、大型会议室配套较少鲁信•文汇花园美国开利智能中央空调上海东芝垂直升降电梯六部市政集中供暖，通讯、网络系统百兆入户

千佛山、植物园。商务、医疗、学校配套齐全普利•海辰大厦富士达电梯2部，中央空调1层为商铺，设计有中庭大润发，邮局，医院，农行、建行、工商行、招行、

六、策经十休路片尿区项目楚车位概列表项目滥租售残价和话物业跌管理框费列聪表项目名称车位数量价格三庆•汇文轩1003.5/平米/月第一大道停车场地未定价格未定鲁信•文汇花园未定12．5万/个（不出租）普利•海辰大厦150售15万/个项目名称价格（元/㎡）租金（元/㎡/天）物业管理费用（元/月/㎡）三庆•汇文轩70002．52．5第一大道均价9600无无鲁信•文汇花园690021．7普利•海辰大厦均价75001．52．8七、斤各片孕区比乓较分冲析片区地位写字楼类型写字楼档次周边配套入住企业平均建筑面积（单位：万平米）租金（单位：元/平米/天）泺源大街片区绝对的中央商务区、名企云集专业写字楼酒店式写字楼、银行式写字楼最高最完善大中型企业较为集中金融企业比较集中53-4.5山大路片区科技氛围浓小户型写字楼集中地商住两用较高较完善科技企业企业较多5.61.5-2.5东外环片区新老城的衔接带写字楼集中在主干道专业写字楼商住两用较高较差中小企业为主14（主要是东环国际和中润的面积较大）1-1.5北园大街片区交通干线升级北跨提升物业价值酒店式公寓、商住两用中低差以建材、家俱企业为主61-2火车站片区口岸经济基础设施差，辐射力有限酒店式公寓高差——9——经十路片区贯通东西大动脉专业写字楼较高较完善——41.5-2.5高新区片区正在崛起的商务中心——中低差小型、高新企业为主130.6-1.2◆西部寺区域坐写字轻楼较盟少，筝尚未踪蝶形成极片区井；◆写字主楼的冈档次普、配符套和瓣租金躲，呈蛇现以傍泺源膏大街膊为核搂心，芦向四撇周递隶减的逢趋势谊，向掉东的颗纵深唇延伸鱼到高典新区肺；◆商住理两用接楼和恨旧的框写字虹楼，蒸由于袜项目缺建设劫年代挣较早规，停摊车住料往往宫不足蚕、本抛身的昨设备忧老化寺和周痰边的减配套篮较差泻，原携有租肃户有品向东凡、向种南迁职移的的趋势坐，主忽要迁瓜往二兆环东砖路和谅经十港路；◆泉城介广场隆项目饰位于岂济南杂CB烈D核除心区倾，楼铜盘档瞧次最状高，利周边兄配套竟最完赴善，纱该区睬域是及高档走写字错楼最授集中艺区，骆大型势企业山云集唇；第四安章凑济南声写字帖楼市胡场供地求分臭析一、裹四年性来供捧应量均估算项目名称建筑面积（万㎡）项目名称建筑面积（万㎡）三箭银苑7丰利大厦2三威大厦4齐鲁软件园19.7三庆世纪财富中心7环保科技园9.6银座晶都国际3.2银座数码广场7东环国际广场15嘉恒商务大厦5.6金龙大厦10三庆汇文轩3.4嘉汇环球广场3.5七星吉祥大厦3.4融基大厦3.3发展大厦2.7国华商务大厦4.2第一大道3.1汇鑫国际商务广场2泉景大厦4.4普利历东商务大厦3.6海尉广场3中润世纪广场15数码港大厦4.6永安大厦3.8三庆枫润商务大厦3.2银都国际大厦5普利海晨大厦4圣凯财富广场普利槐荫大厦1.9（注感：以报上所僚选取庆的样酷本，名是在中济南导写字肃楼市乳场比雁较有孤代表绑性的虽物业烛，在歇统计猴年供宏应量撤方面裁，是福按照葱该项简目推耀向市垂场的神面积烧，在禁每年渠的统挖计中显还包透括该询项目泛销售医的年鞠存量肿。）一、料四年疤来供眠应量揭估算由于山济南住写字课楼产馒品历铅年来普的统柴计都夸比较招模糊独，统脚计的哪口径肝不一栋，在帖产品棕的市谨场供喉应量标的统纹计上法有很仁大难彼度，令通过女政府水网站庄，加脊之公颤司进涝驻济纲南后撇市场馅研究很中心轮对济悼南写可字楼杯市场升的把职握统寸计，准归算资出0贪3年屈到0似6年江四年耐间的应济南僚写字赶楼产揭品的蹦市场剩供需窑量，毅并进锦行对哲比分蔽析：（说迟明：馆本报役告中犹的统驶计数等据来未源是挠济南艰市统昂计局萝、济塌南市兄写字洗楼网菊、信视立怡琴高市智场研凝究中套心写明字楼剪数据瓜库）◆济南初房地尚产市蓝场在专最近猎几年越一直禁是快还速发装展的奸，尤产其是乌写字恳楼产誉品的惯发展痒步伐甚过快胆，在活经历麦了萌感芽时昏期、胜发育杀时期休之后距，济件南写凯字楼丹市场屿已经塌走向宜真正碑意义只上的敬发展钥时期维；写犹字楼鼓市场劣发展畅到这狂一时阿期，上在市豆场需好求上串已经墓处于照供需刊不平司衡的而状态怀。二、纵济南广写字戏楼未资来供臭应及准热点踏区域梢预测◆由时于济杠南是珍个比即较特订殊的尾城市纷，就便其地狂理位把置来谢讲，锤东西懒有可仁拓展温的发办展空僻间，峡南面繁是群讽山，价北临宴黄河仁，南晶北的央发展易空间鬼有限尾，济潮南市绩的整混体发列展规妖划主染要是斧以东沾拓和施西进废为主阳旋律垃。在唇城市况发展退的主桨旋律岁下，脂济南骂的经喘济水航平、错市政游配套申、城舅市交晨通、撕各区荷域的农发展疼状况赤也是副决定喊写字及楼产迷品的独发展思走势略的一耻个重某要因悟素。◆就济荣南写奇字楼辨市场轧的热各点区沈域，懒在看基来主辞要影寸响因兄素有电两个膜，一享是政恰务中森心的咐迁移雕影响祖（市墓政府梦东迁馒），漆二是帮城市思交通枝条件养的改棚善（绳BR艘T系皮统）甜。在葛济南街东拓倦力度誉的加严大、取市政谊府的坐迁移重东部订新城堤区，督高新赛区将话是新毙一轮漫城市微中心永区发书展的副前沿置阵地念，高值新区亲将是法未来扁的一致个写愧字楼绿集中阶的热稳点区酷域。躲写字委楼产际品孕司育的援条件饿很多架，而屯便利纳的交应通是制首要离条件伪，北甘园大秋街B劝RT族系统桥完成韵后，海在北粱部工宗作的湖人们庙在时级间和立空间俘上将堆有很减大改普善，俊北园译大街权沿线缎也将燃是写捉字楼矛发展钞的热杀点区兵域。三、供写字照楼需锈求客匪户群屑体简邮析◆济南先写字户楼市插场的明需求垂客户凝群体盆可以撞初步见划分院为以橡下几西类：来政府秀机关惊、事堂业单悠位客字户群鼻；大探型国假有企渴业、莲民营燃企业柜、中仙小型雪自营毕企业灵、个贵体工成商企港业客落户群网；◆另外剂还有匠一类改特殊核的强惠有力描需求尚群体期——垃投资值客户厚群体侵；四、幻玉写字薯楼需亮求影作响因羡素简茅析◆影响廉写字插楼市傻场需驼求的遣要素窜很多娱，例选如宏贯观上伐的经抗济能斤力（忌GD弯P）史，城亏市企精业数伪量，字产业爷机构极变化杨等，嫂中观赖上的展区域神功能铃，市妨政配品套、兆商业制氛围别等等满、微肢观上持的楼塑宇硬屡件配飘套功惜能，滋物业处管理视水平劫，销溜售策径略租胸赁服监务等消等。五、融新政车及股悉市对扛济南刻写字涂楼市赠场的津冲击◆“国还六条解”等革相关唇新政裁的实圾施，干对写汽字楼眨市场止来说幸是一佛个挑奇战也滚是一坚个机笋遇。六受到歉城市言发展山阶段父性以充及地日产开篮发模揉式的臂影响罢，区轨域的研发展血往往动是住煌宅先揉行，矩写字集楼收镜尾，妻城市裤中心薯区域交剩余运土地分多为顶商务躺、商弦业等申综合打用地因性质紧，因咸此写律字楼若市场宁将会排有更炸大的丑发展蓬空间眨。◆由于宁06笨年下夜半年纪到0鹅7年购上半降年，硬股市违基金细行情耕较好拦，社暴会大叠量资茅金涌鸭入该无行业净，导贩致以蜡前最垂具投孙资潜担力的着房地忙产行掌业意纠识受根到抑载制，终尤其寄是办虎公类搜产品罗、商卫铺类贞产品扇的投寺资客义户减灿少，盛导致窝办公宇产品砌市场婚一时禽销售政量减免少，指市场游需求细缩量所。随咬着股匆市的讲下滑嫁，部放分资流金将刃会涌也入其员它投慌资行坟业，欺在0桑7年批下半院年写顾字楼腿市场寻将会瘦好转滚，投肤资客叮户比把例将姜加大乞。第五助章绝济南伟写字遮楼市赌场租润赁和张销售赚价格路情况一、淡研究喜目的◆研究己写字诱楼市昏场的侄销售姨价格撑和租表赁价魔格的垄主要鼠目的亡有两楼个：右一方队面反圈映近喂期写姻字楼迁市场堤的活敬跃程旨度，能另一烂方面段是反临映市暖场未唯来的湿投资灿潜力徐。二、合研究枕方法◆写字港楼产否品与闻住宅总产品盐相比尝投资恒属性蜻更重保一些牙，因滑此在邀价格薄水平浇研究牺上更拾多的哈关注枣租金晌水平轻和租趟金/粘销售缝价格抗这两拉个方虽面。使用需求影响控制率租金水平影响投资回报率投资回报率影响销售价格销售价格影响投资需求租金价格影响使用需求控制率影响租金水平这种舱特殊祸价格买机制愿使我踪蝶们在渐价格技研究歇中必肯然关越注租窝金、损销售腥价格扔和它住们之型间的狠内在竭联系铁这三手个方恼面。三、垂销售毙价格订及特贵征数据灾来源英：信析立怡贝高市牺场研脊究中赔心写修字楼增数据推库——忽高新耐区板标块高新置区是颗济南升新兴营的一般个行浅政区迟域，肥并且蚕随着亩济南膨市的朋城市秘发展裙战略恋规划铁的实画施，录高新塔区将绒成为抗济南冻新的呢十一压五规齐划下定的一索个政析务中吼心区错域，使该区坚域的霞写字忙楼产乘品销虾售价僻格一唉直上蛋涨，幸20仔06帅年底傻该区亮域写冰字楼宝均价那为5界10吗0元帆，到倡07童年上批半年岸上升纸到5唉25绞0元障。尤哀其是技济南牌政务德中心夹东移授，奥塞体中望心坐闹落在始燕山杨立交乓东面旁，这廊些都容为东挺部的点写字当楼市肥场的裤蓬勃瞒发展维带来扭了更民多的宇契机汁。——窝泺源型大街父板块该板拼块是验济南毕写字垃楼市居场售闯价及淋租赁祸价格患最高谅的区范域，巨一直镇是济趁南写战字楼盗市场位的焦角点区防域，版该区获域具悬有便玻利的箩交通俗、成虚熟的柔市政课配套逢，目盾前区竞域市俩场销忧售均臂价在达84隆00福元/案㎡，止该区幕域的务写字描楼产杯品在筐品质凝上也养是济多南的芽代表阔，并扇且已偏经成亲为济纸南写雹字楼肚产品着的聚里集区找。——列其他婶板块山大百路、悟东外寒环这址两个循区域贤的写历字楼数市场细一直糟处于圾平稳翠发展椒状态单，无盛论在罩销售重价格威还是踏在租国赁情僚况方戚面。四、肢近几硬年各经板块初租金钟变化码情况以下团所选皱取的翻样本逐是济费南写崇字楼蛾各板付块比恭较有猴代表则性的蝇楼盘泉，在杀位置凑上、夏楼盘冒自身耻品质印、入五住率盐、租努赁情闭况等康因素封在各既板块搭中都纤是有绝一定租代表至性的钉，以援上楼附盘租盯金是传通过挠大量虚市场端调研胶，主虑要是辰以二幸手房沉租赁奥交易泻市场谋、与芽入住洒客户逼交谈柿所获连得的箱数据瘦，在适数据愧的时茫效性但、准传确度工上都骡有一通定保类障。项目名称2004年租金2005年租金2006年租金中信广场3.24.14.3银座数码广场1.51.82.3东环国际广场0.81.251.6三庆世纪财富中心0.60.91.2◆根据阻信立悲怡高苗市场流部收突集的虫统计慌数据肃，济脸南市忘20榨06嘱年的袄写字筒楼市规场整凳体租名赁平援均价号格范课围在厚1—微3元偶/㎡工/天洗，整励体的含租赁齿价格昌涨幅慰不高华（2沙00秩5年转约为咳0.策9—激2.猜8之避间）象；由压于济赌南写凝字楼顺市场速分布读情况帅比较界复杂桑，位猴于传未统中省心区脊域、省商业丈氛围怜浓厚龙的地若段租圾金价努格较跳高，缸非中巧心区屠域的托销售皱价格妻比较奸低，茄租赁鬼价格箱也一挑直上确不去贤。五、罩影响房诚租金怒价格森水平载因素1．燥地段地段源决定矩产品驶价值估，在款房地电产行民业已须经是赵一个耻不成壮文的捎真理惨，我像们通忘常所烘说的袍地段披决定胆产品茅价值智，一炼般针斩对住机宅产舟品，州而地退段却缴是影局响写燥字楼乌产品摩租赁唯价格促的首汁要因摩素；饮写字铃楼的陶功能连决定颈了地巴段在邀写字父楼开筒发中沟的中凳心地膨位，宋其销温售价摧格、沿租赁统价格乳、空盆置率版等重光要因陈素与斥地段恶的好浊坏有芝着直约接关茶系，总相对运成熟蓬且具乱有开惑发潜表力的凭商务队办公消地段岔是写捉字楼惨产品眉成功阿开发纽奉必不遣可少坚的重起要条菠件。2．检配套这里输所要伟讲的滨配套垒包括老两个园方面束，一缩慧方面誓是外菊因，迫写字畜楼产舍品的召商务疑属性械时期宪对周踩边的伙大市钩政配命套远口远高恋于住礼宅，遣商业单、金穗融、膨通讯准、网布络交肤通、暮充足夹的停灭车场锻地是煤必不乳可少级的；剧另一画方面品是产确品自两身的妖配套拖，也供就是拳产品贝的自逝身品脸质。桶良好肆的物浮业品员质包炊含硬概件配音套和喷软件球设施偿，他私们是私直接驳影响割入住纳客户咸对产胜品的劲使用忙感受少。3．朝商务使氛围商务他氛围栋是影戚响写第字楼鹊销售史价格炼和租说赁价阳格的臂另一缝大重荐要因短素，超所谓懂商务搂氛围件是一省种自帆由形砖成的欧氛围墨，聚怕集效止应在甚商务加氛围坐中扮盲演这崭种要贫角色默。例遗如泺盼源大麻街、或泉城寻广场仿周边吹。六、结对各估板块胁租金屡走势形预测根据押信立浩怡高岛市场像部对拼济南戴写字屠楼市及场租帽金情局况的今历年挡统计亿，结订合济臂南写栋字楼缘瑞市场翅的发杆展趋把势，途对未母来济魄南写统字楼赠市场嫩的租灵金水哭平进被行简蜓单分皆析及垂预测嘉：由于钞市场陕供应吹量逐尤年过望盛，何写字液楼日御租金屠价格破蠕动姻上升住，总陵体涨渗幅不住高，垫租金捡水平药平稳政。写字脊楼市苹场的爬新热顿点区巨域的形出现设将冲咽击济著南的庸“CB冷D”区域垮，原编来最容火热胳的地荷段——泺源糠大街触板块烤租冻金谣价格注将有堂所下悼滑。非热挑点区煤域的斧租金列水平静增长只缓慢看，将剖继续凑保持壶低回祖报率红现象股。七、狮租金拥回报透率分市析◆目前恩济南多市的酿住宅失投资张回报趣率一昆般是傲在2胶.5葡—4搂%之念间，宾例如考购买直山大撞路区甜域的春一住受宅产勤品，默面积唇是1缴00田㎡，躬现在归该区彻域商伟品房耽的整养体销朗售均爷价是室53屡00袋元，赵那么充总投逼资是够在5微3万侍元，括10勇0㎡妇住宅灰月租赢金最带高是纹16遥50求元，难那么拌它的书投资工回报据率是门3.讲7%慌；由面于山报大路排是济好南的来科技必市场台，人圆员流窗动性筒比较单大，愈区域趁从业稳人员眼比较种多，卸所以活该区中域的棍住宅趣投资恋回报爱在济醉南市彻已经垄是比粥较高画的了议，其恨他几延个板悬块的岗投资矿回报垃率一剑般不远会超杂过3约。◆济南岗市写龙字楼顽产品拌的投园资回捕报率打一般升是在过8%蚁左右对，同链样以土山大纵路区仪域为戚例，哥购买摄10趋0㎡名的写批字楼祸产品睁，单某价是哑66疾80烧元，亏平均踏日租擦金为丸1.度6元售/㎡知/天当，那纽奉么它帅的总萌投资逗回报杯率是斯8.嘉6%负。区域泺源大街山大路东外环高新区住宅均价（元/㎡）6500530051004400样本面积（㎡）100100100100月租金（元/月）2000165012001000投资回报率（%）3.693.72.82.7写字楼均价（元/㎡）7367668054255100样本面积（㎡）100100100100日租金（元/日）2.81.61.21.05投资回报率（%）13.78.68.07.4（以圈上租普金取匹值以纷市场幼研究怀中心萍统计被资料训，并普结合艇济南桑房地帜产网彩二手将房租摧赁市挠场的肢交易惨价格诉，时它间为播20恐07路年6废月底跨）七、铃租金因回报条率分兆析成熟奏的写上字楼迹区域倚租金丹回报棚率也苗是最们高的慰，泺顿源大唱街片愿区的折租金炎回报眼率依依然引丸领写川字楼工租赁鹿市场逃，该继区域耀将会卫一直阔是济燥南写的字楼掩投资赔的理因想区山域。山大就路、巷东外资环这敞两个始片区稠的投阳资回贪报率唱处于仰正常录范围珠，其泼投资孝价值杯也将刻慢慢躬提升醋，稳稼定的煌市场壳将给庙投资俘者提横供更评加优紫越的慰投资找平台亩。高新谊区的母写字奶楼产另品投抄资回壁报率斥是最生低的头，该担区域蚊还尚箱属一技个新歌兴的贩写字踩楼区拐域，除但随文着市扁政配建套的纵完善课、城岛市发舰展方叠向的析引导暴，市蛮场前么景及饲投资袭潜力游看好溉。八、除写字锹楼产数品销倘售价俱格及法租金蜓变化却前景一、寒销售云价格检稳步坟提升较住龄宅产渣品而勉言，冈写字或楼产窜品的宝高投火资回渐报率岩使其虽备受社关注辅，尤倚其是象在市栗政设键施配话套齐浇全，测交通辈便利耐，性吐质较京成熟嫂的区邻域，帐写字款楼产处品将委成为姜投资包者的眼抢手盈货，西投资窗购买匙比例鸡逐渐追加大闭。这冶是促会使写桨字楼洲市场绍销售岔价格鞠提升泽的原寸因之碗一。缴另外听，随答着济败南市振城市泊发展黄战略矛的逐污步实左施，唇大好烧的发暴展前货景将渡引领金新一翅轮的曲投资钩需求签，市稠场需热求旺慕盛，些投资帐潜力航巨大善，这钻将直靠接导获致写判字楼割市场绵上价克格的胀稳步状提升判。二、歌价格睬差异膀逐步改拉大从总亿体上胜看，下写字伯楼产差品的预售价性会稳振步上举升，敏但若御是针卫对不口同区逼域的倡产品紧而言悬，写沾字楼诉价格李的差校异呈卡逐步蹄拉大愿的趋鞠势。姿这与杀产品闲的区晒域位骂置、博配套理系统扩及政语治等静因素知有着箩不可仇脱离吨的干系系。孔在济论南，投写字诱楼的望四大勺板块白之间拌有着幼不同模的发经展轨缸迹―像――真高新圈区板膏块：测这个史新兴饮的政下务中独心区压域，慰受济以南发撑展规尖划的解影响砖而蓬跪勃发我展，剥价格诸将会华一路夫飙升色。泺夜源大摇街板姓块：羊该处镜是济练南写窜字楼行产品捷的代仓表区忘域，雄拥有宫便利尊的交赞通和港成熟谣的配搭套设助施，琴所以箩该处抖的写件字楼眠产品虑的价矛格也脆有较挪大的楚升值邮趋势超。相择对以碰上两泊个板担块，帅山大讨路和源东外即环这损两个调板块膝的写沉字楼亡市场袖要相虎对稳尚定的胳多，滥一直录平稳鲁发展慈，价遭格的兵增势困不是争很明桶显。蛮这样校就在幕不同蜓区域店之间际拉大玻了售疗价的震差距颗。三、翠整体牲租金遭水平凤增长倒速度御有限据信冻立怡挑高市先场研蓄究中犹心对茄济南菠写字苗楼市爬场租企金情刻况的惩历年资调查白及对皱写字洋楼产谷品的辞趋势仗把握刘，由绍于济收南写胖字楼熔产品诵供过敞于求答，使剂得写智字楼既产品屑租金探价格长增长势缓慢厕；从往单个市板块弊来看糊，泺角源大选街及顿给热纪点区获域的智租金障水平典将有岔所回盏落；钓其他乘板块朋发展梨趋缓堂。总社之，叶济南辣写字贡楼市环场进蚁入发亮展阶君段，音整体阔租金便增长崖速度棋有限押。九、帮济南跌写字端楼市某场投棉资潜欲力分籍析（1优）随瓶着济蜜南市蕉“东骆拓”坊的发京展方宰针，权东部偷高新鸡区以征及东悼部写跑字楼凝市场状从无搭到有替，到匠现在毅慢慢冤成长滋，已烤经逐燥渐成习为济夸南写师字楼搁市场步中不暑可或照缺的啄一部免分。兽在高葛新区喘有可遍能成斯为将毒