房地产企业财务管理培训课程

房地产企业财务管理

培训课程

课程主要内容第一讲现代公司理财思路第二讲预算管理第三讲房地产投资决策第四讲现代成本管理与控制第五讲证券投资与资本运营第六讲财务报表的阅读和分析

第一讲

现代公司理财思路

公司理财也称公司财务管理，其含义是：依据资金运动的规律，遵守国家法令制度，对资金的筹集、使用和分配，进行预测、决策、计划、控制、核算和分析，提高资金利用效果，实现资本保值增值的管理活动。财务管理的实质是利用价值形式对企业生产经营活动进行的综合性管理。

综合性是财务管理最显著的特性。

收入、成本费用、利润是企业生产经营活动的综合反映，财务管理是企业管理的“牛鼻子”。

第一节财务管理的依据财务管理依据很多，重点是两个方面

1、资金运动的规律为什么强调资金运动的规律？因为企业财务就是企业的资金运动。

什么是财务?通俗说法：财务是企业聚财、用财、发财，理财的活动。用管理语言说：企业筹集资金、运用资金、分配资金的活动，及其体现的经济关系。什么是资金？资金是社会再生产的垫支价值和周转价值。

资金运动的规律也是两个方面:

（1）公司内部资金运动资金循环和周转

资金循环，是指资金从货币形态开始，依次经过三个阶段，不断改变自己的形态，最后回到货币形态的全过程。房地产企业的资金循环：货币-土地-在建半产品-开发产成品-货币

资金周转，不断重复的，周而复始的资金循环，形成周期性过程就是资金周转。

（2）公司外部资金运动主要是财政和金融。

财政----是以国家为主体的分配，是国家凭借政治权力对一部分社会剩余产品进行的集中的无偿的分配。财政对公司影响最大的是税收。

我国税收按课税对象不同分为五大税类：流转税类所得税类土地资源税类行为税类财产税类与公乏司关得系密搁切的膨税收尤有：1）架增值品税或秧营业院税，勉消费辆税及挂其附城加增值狭税—雹—对寒增值倚额的核征税脑，征守收范葡围是暑工业雪，商献业等经产品创加工役，流状通行夏业。增值卸额=货产品扛销售比收入握-外疫购商准品劳辉务价雄值增值返额的挣计算颤口径凉：扣税题法烛应订纳税撞额=领销项露税额撞-进竖项税拉额房地致产企码业征士收营零业税佛。营业钱税是友对七沈个行衬业和卫两种值行为岂的营棵业收爬入征黑收的焰税。营业扭税是明全额桂税，素税率庄是3纱%或锹5%房地绒产企污业的膜营业帮税是恼5%房地命产企邮业营睬业税朋占利吵税总搭额的狂比率房地昼产企屯业的梁营业山利税污率大堡体1捉8%读左右伙。营业夕利税金率=篇利税夕总额捡/营姻业收元入=抱18畅%营业乐税占无利税态总额锣的比舌重：5%舌÷1裤8%孝=2林8%消费捎税—性—对躲某些仁特定稠消费笔品的般征税城市氏维护衣建设然税停7悬%教育谨费状3的%两个富附加墓是根孔据交酱纳的酿增值从税或载营业识税，麻消费沟税的些税额舞的1美0％即，房图地产国企业编营业今税的闸10妻%，括约占屑利税再总额抄的2绕.8叹%善。营业稍税加尝附加短占利抱税总渔额的休30厅%附觉加2）面计入埋管理惨费用德的税裂金：土地衬使用想税、遣房产宁税、讨车船节使用敞税、妇印花灭税，俗这些怖税合疼计占疑利税拜总额灾的5灵％－弯15饱％。房地麦产企骂业这禾四个镜税的惯占利零税总岛额的巨比例哪不太肾大。土地孟增值尤税，仁是对饺转让宅土地烤使用杯权和粒房地相产取奖得的捉增值谅收入讽征收唤的一施种税芒。土地占增值恐额=列房地侍产收就入-味房地锁产开妖发成怖本土地盲增值愤税实垃现四难级超途额累窗进税到率：增值牛额未驴超过简50宣%的掌部分鹿，税剩率为追30坚%。超过训50将%，象未超仗过1删00拍%部锡分，沟税率图为4率0%陆，超过竭10堂0%责，未晨超过蹈20狱0%粗部分紧，税代率为格50喝%超过见20池0%雹以上牧的部编分，单税率爷为6寺0%丧。普通万住宅哭增值贩额未款超过举20笔%的贵，免砍缴土宜地增买值税3）你盈利阻企业辉交纳熄所得余税所得莲税税秩率一凶般企墨业为塔33央％，态有两康个低妈税率拔：1层8％胸，2晨7％相。所得奋税占不利税鼓总额愿大约累为2予2%65杏%×课33私%=养21坏.5谈%不考录虑土武地增架值税补，各旨项税加收占忠利税晒总额净的比俗例为忽：5刮7%封左右刺。金融煎——团货币向及其宗流通菌。金融箭机构肌——亲银行碧，证跟券公祖司，修投资蜻公司谣等金融禾工具边——驰金融费商品金融苍流通稳渠道绸——桂金融疲市场掌握唐资金屋运动么规律拉的目肥的是抚钱生宽钱，斜生大申钱，床生更若多的浩钱。2、恩法令迫制度财务保是财爷政的随基础箱，财务毛与金压融关衔系密跨切，与公顺司财趴务管惕理相循关的痛法律轿主要撒有：税法炸、银秋行法赵、证矿券法衰、票康据法匆、公晕司法贯、会糕计法贱、两栗则（优财务节通则月、会运计准洲则）第二台节玻财务部管理惯的目择标1、荐利润密最大强化利润销最大鬼化的夸合理村性：（1锯）利朝润是迅企业籍经营骂成果蝇的综费合表粪现，（2酬）利狡润是妻企业孕积累饼资金包的主希要来拦源，（3孕）体堡现了色企业互的本耕质要厅求。利润玩最大临化的睬不足往：（1暑）利轮润是诸根据姓权责客发生崭制原血则计径算出排来的功，会参使企疫业出购现有宝利润携而无吗资金悟的现蜓象。收入始包括佛：已敲收款纵项应收榆款项费用套包括原：已浴付款茄项应付孟款项2）脏片面然追求柴利润来会使圈经营顽者少画提或奸不提霜折旧明，少衫摊或绞不摊隐销各市种费出用损赞失，腾形成禽虚盈屑实亏稳。3）离片面阀追求丘利润事会使鸡经营娃者为静了眼发前盈允利，卷而放轻弃具居有发的展前点途的职长远凉投资恩。2、栗企业殖价值愤最大晓化也称刷企业宅财富予最大弊化，义是现师代企肚业的帮理财党目标邀，是火与资扫本保印值增扩值相跌联系爸的。（1廊）企侧业价矮值最火大化与与利剑润最翁大化颤不是快完全贡矛盾孝的。（2杏）资佩本保鉴值增抹值除病了通侄过经究营商捐品获放得利羽润使枯资本香增值段外，固还可叠以通天过资葱本运霸营。资本泄运营山是以勤资本竞为对使象，闭使资形本增飘值的扩经营列活动麦，即朝通过诱筹资挂，投购资，版参股窃、控轰股、崭收购乌、兼长并、治转让讨股权获，产离权，贿使资太本增擦值的环经营迅活动腥。（3傍）追仅求资腊本保纳值增畜值，刑有时岔利润警会下苦降。（4套）企仆业价粒值最亿大化矮具体富表现看为股积票价伏值最嚼大化缎。（5厨）追像求资惯本保能值增醋值才速能使吼企业盼形成双自动仙的积岁累机染制。(福6)刊企业过价值地最大踏还表范现在叹企业秀的牌取子，何信誉颠，质叉量，刃服务碎，科现技水役平等肯无形练资产尊形成匀的企省业价延值。第三耍节汗财务淡管理胃的方裹法1、姨财务竞的预畏测和的决策称（事伏前管标理）财务渠预测晴——矮是分浊析研廊究企叹业内崭外部较的各案种经欣济技种术条那件，港并利柏用各寻种经啄济信险息，妥采用达科学词的方争法和助手段攻，对拴企业渠未来独一定废时期唤的资卸金、东成本粥，盈灰利水骄平进袋行测猫算，晋对企猜业的航财务偷趋势蠢进行哨估计别。财务便预测纸的内重容：虫投资哈前景身的预谢测，资金券需要护量的骨预测润，资金底来源周的预箱测，销售鞋收入亿预测丛，成本喂费用勿预测剖，利润晕预测堪等。财务抹预测惭方法拨有定兰量预平测和遵定性巴预测丛。财务论决策矮——芦是为饿企业披未来夸的财吩务活摄动确摧定目轰标，酿制订垃方案列，并廊从两久个或覆两个腾以上共方案丢中选抄择一动个合蛮理方厌案的窗工作躁过程驻。财务灾决策摆是财臂务管满理的伴核心营。财务践决策临是经味营决副策的磨重要祝组成紧部分族，演在经沫营决聚策中挡起核宇心作研用。作用芝是两般方面略：薄第一月是综贤合平蓬衡的框作用胖，第二逼是把叮关的堪作用除。财务帐决策择是公悄司高博层管勾理者疮的职甘责。财务篇决策宏的内辽容:刷投资图决策筹资跪决策目标睁利润衰决策目标党成本逢决策利润雁分配僵及股暴利决耕策财务笋政策靠决策财务亲管理能制度击决策财务伞决策少要求糟经营宫管理星者要分有较俭高的鱼预见垂性。2、旗财务病计划熟和控贺制（事帽中管炼理）财务吨计划蓝——泊是根伟据财训务预单测和俘决策密确定队的目向标，脖制订史的具蚀体实凤施方究案和聋措施种步骤姐。财傍务计内划是册财务斗决策嫂方案惠的具杆体化为，是颜日常屈财务云管理姓的依要据。计划裳＝目勇标＋键方法覆步骤财务嘴计划塑的内龄容:郑开发阀投资舞计划筹资伍计划销售肃收入串计划成本轧费用爷计划现金程收支谅计划利润留分配啊计划财务崇计划做也称番作财赢务预邀算。预算宜是用拉货币君或数擦据表朽示的仅各类蜓计划版。财务茅控制抄——核是指授财务混计划娱执行棋过程恰中的刚监督违、检自查、属纠偏台活动谅。财务堂控制蔽是财张务管狡理中即工作汪量最否大的暮，申因为跌企业印的财趴务涉消及到竭企业暂经营疯活动盾的方导方面横面。财务件控制猎中最岸重要枯的是磨成本岭费用络控制肢。3、熄财务踏核算贯和分肾析（榆事后简管理纱）财务盼核算扭——欲是指心运用尺会计迟核算摆、统央计核下算、垫业务杂核算详等技只术方骨法，亩对企六业生乎产经精营活法动中惩实际腾形成惧的资密金，荣收入阀，成疗本费扁用等捕数据陡，进欠行记狸录，垮汇总迅、分坟配和叮计算浆，反情映企各业财予务状晕况和悔经营休成果邪。财务版分析徒——灯是指披运用妙财务揭核算减提供籍的数榆据资蝴料，猾查明想企业屡哪些邪因素坟，在议哪些摄方面搞，在山多大犯程度透上影却响企园业经涛济效需益，嫩以便英今后眠采取乏纠正畏措施馋。第二哄讲太预算誓管理第一拣节答预算论管理锋概述预算楼简单莲地说伍是用芦货币嗽或数数字表墓示的价各类计柜划。全面中预算晋是以状企业见战略漠目标痰为出辆发点统，以市卸场需讽求为忙导向民，全串体员纸工参哨与，哗涉及到企宗业生蹦产经雕营全窑部内迎容的鸟预算琴体系探。1.缠全律面预眨算的夸功能(1缎)明为确目伴标通过下编制翠预算携，明唱确企城业总浴体经时营目标和郑各部茅门的省具体小目标远。(2并)霉配置留资源编制牧预算嫁的过付程是读根据弃企业班的经春营目旋标，珍合理具的安胜排人利力，含物力趁，财增力，熊进行育综合餐平衡炎，使损企业旨的经哨济资耻源得衬到合落理配判置的快过程喘。预算耻被认监为是过使企追业的映资源胆获得柳最佳开生产摘率和区获利待能力挡的一际种方礼法。(3污)考醉核标疮准通过粘编制郑预算巧将企盛业的皮各项底目标裤分解幅为各侨个部谜门的待责任衬和指隶标，皱这些羡细分界的责避任和葱指标昂就成刘为衡纠量各欢部门竞工作逼业绩举的具烫体标救准。(4腥)控丸制依缴据运用盘预算摆规定木的各片项具弊体指展标，闷对企算业生吓产经宴营活芝动进拆行监逆督，搁检查传，发跟现偏浆差，葬分析席原因母，从宵而采芹取措备施，睡使生肤产经笑营活喉动顺铺利进蚀行。2.搏预葡算管蛋理达撞到的车目标预算诸管理狮不是下万能芹的，到不能浩把预涨算管碰理作钩用的源期望逐值定辛得太渡高，善预算急管理岩能达炉到下箩列目批标就庆算有剖效了雄。(1币)忽统一鄙思想洪行动通过社预算阿管理释，使奴企业榜各部僵门和景全体谁职工葬明确堤企业还的经匆营目党标，掉实现巡寿目标颤的具介体措珍施，锣从而怜达到营统一绿全体激员工袋的思召想和拒行动梦的作绝用。(2背)如规范红生产委经营午管理通过查预算亲管理障，使制企业给各部涌门及依其职待工按顽照预桂算规女定的贱时间扣进度潜和各橡项指瓦标要惊求，杆有序垃地开气展工典作，涝有利辛于企稻业建孙立良蚀好的耻生产仇经营帮秩序楼。(3近)求提高努资金恭利用搅效果通过庄预算申管理狮，企蒙业各作部门符在遵将循资扔金运塔动规亩律的吃基础教上，捧合理她地安辣排和帽使用床资金浇，使御企业搏有限徒的资饿金充该分运稍用好际，发愿挥出杯最大怨的效答用。(4执)身降低曲成本跪费用通过吩预算仍管理芝，使啄企业变各级闲管理隆者形驰成先刊算帐捡后花搁钱，邮精打塔细算讨的习逐惯，削能够眨有效潜地降挽低成串本费身用。(5资)焦较好锣地应膝对市既场的管变化通过通预算跨管理肚，使每企业畏各级输管理丹者养而成预推见性恳工作闯的能曲力，造认真饭分析燃研究摊市场丈需求姑和资核源供倒给的阅趋势沃，提傅前提坛出应持对措问施，伯从而箩主动忧地应敲对市拳场的砍变化品。3.全面慎预算伞的内桃容西方谜国家河，尤蹲其是骡美国贴，管充理历筛史悠恢久，栋他们肉形成疤一套津完善咸的预讨算体牢系。强这一搬体系夸将预权算分茎为两昏部分朋。业务吐预算全面菜预算财务喊预算销售棉预算焦（项滤目销袭售预怕算）业务破预算妄生产槽预算恨（项划目开弦发建钻设预顽算）成本歉预算予（项按目成故本预膀算）费用牲预算资本斧预算现金须预算财务存预算必预宵计资兔产负朴债表预计酱利润泡表预计衬现金赤流量肆表实践亡中，改房辞地产必企业设的预已算重土点做弹好三尼个预议算：坊年度珍预算些、项侨目预蝴算、喉月度渗现金肝预算呜。年度劈燕预算愉也称桂作晕年度罚经营汤计划孙，它女是一职个年甘度经锐营目典标的饺指标笨体系群，规廊定了毒年度蒸经营赤活动祥应达为到的骡目标滨和具坚体指摘标，鞭并将拼目标换和指与标在晋各部印门，木各单侧位进辉行分若解，私在时挠间上石细分绪，成集为季捐度，辛月度粘指标繁。房地赛产企庆业年城度预秘算指办标（1英）年防度销凝售收道入（2渗）年凤度开溪发面哪积（3逆）年杜度销箭售面欧积（4隔）房邻地产摊开发晓成本（5描）年臭度营委业费诉用、翁管理挨费用轮、财两务费色用（6校）年畏度利史润总妈额（7之）年滤度净涌利润项目迎预算饱是以郑按房企地产芒开发妨的具赤体项摔目编流制的桨预算技，主讨要是借从项惰目立仓项到迎完工士销售股的全档过程弱的进菠度安桑排和贵成本辟、费置用支赴出以仗及销谦售收婆入的峰预算塔，制是用偷货币因或数贫据表证示的墙房地劲产开赶发项纽奉目计烤划。月度诉现金婶预算菌是在滋年度介预算芒和项打目预鼠算的窗基础柴上编馒制的这，是镰落实彩年度娃预算泄，控肃制项拘目预殿算执约行的铸重要破工具泛，第二晨节、冒开发纱项目创预算开发抽项目煮预算居的职狼能就问是指椒导和劳管理任房地蹦产的钉具体坏开发荡项目信的实雅施和否执行滥过程昂，从塔源头鬼上控这制房确地产构开发醋项目享的成均本费清用。一、冻开发蜡项目败预算筋的内拉容开发杠项目撤预算锐包括耳：投室资预浮算、滥房地浸产造湿价预叼算和垒项目赌执行生预算纺。投资扇预算渔是预皇测项笑目的骄未来饭收入份和成乱本费府用，萄测算些项目摧的投岭资收霸益和梢投资菊回报恢率，蛇评价漫项目眼的投冠资价惠值，益为经杯营者训进行谦项目夸投资抖决策无提供将依据太。房地芽产造废价预绍算，火也可交以称琴为房能地产避估算央成本物，是朵根据午房地辰产的拉施工置图，照按房当地产董的成幻玉本构洋成、喇编制坝的房孟地产悼的建钻造成姥本，凶通常辰由专狂门的恨工程挎造价贝师或浩工程蜓预算灿人员坦编制晚，是毁控制忆房地矛产成糠本的安重要桃依据烫，也葱是编姜制项斗目执斧行预束算的公基础品。项目县执行键预算唐是开羽发项塔目确孝定后曲，项策目进社入实既际开颤发过在程的栗预算升，是招把项寨目开罪发的垃时间茂进度顷和费湾用支烫出综房诚合起往来，饭指导腥项目毕具体驴实施目过程附的预奔算，皮以便繁保证勇开发钟项目绩能够泉以低话成本都、高标质量减、按泳期完毫成，没达到佳预期痛的投紫资报企酬率朋。下面李重点炸介绍护项目宵执行述预算秀。1.味开发头项目能的分况解开发摩项目孩的分董解就稍是根僚据房痒地产筛项目战投资虽建设快过程盗本身您的技城术、寇管理赔要求炕，将浮开发稻项目汉分解凝为各珍个工泳程活武动，坟再将靠工程有活动苏分解假为具任体的使工作骄事项殿，使以及聋分解服为更除具体煎的工殃作。2.肉明确遮工作培事项熟的任免务和挑要求明确济工作漫事项合的任捡务和叔要求洒，就甘是规附定工蹲作事晚项的架主要脸工作缠内容绞，这晌些工忘作要吹达到骑的目霉标，牙以及独确定磁工作偏事项惕的成驻果指绪标。3.币明确舟各工装作事上项的游相互偶关系主要耳明确烘各工鞋作事掩项的建内在砖联系辛，一腔个工闷作事虎项与诉另一棵个工用作事玻项是农前因塞后果氧关系命，还梯是平向行关末系，饮便于抵进行坊工作矛事项伍的排书序和赠计划粉安排缩慧。4.赢明确潜各工棚作事姨项的驻持续乱时间完成姥工作茄事项焰都要写有一驻个时毅间过倒程，障即工铺作时垦间。悉明确椅了各顶工作泼事项枪的工变作时森间，仪才能爸对投烛资作虎出工荡作项峡目的蜂时间炸进度鹅安排荷，同龙时测窝算出则投资弹项目弦的总徐工期现。5.枝确定厦关键霸工作督事项所谓寒关键穴工作塔事项乱是指静在整山个投修资活元动中旁，那利些对剃投资虎项目透的成篇功与旦失败今，对遵投资凉项目墙的总赴工期耍长短唯有决孙定性金影响隐的那核些工糟作项松目。寻找龄和确拉定关到键工篮作事蝴项，桶可以汗在编孝制项协目投漂资预笑算时器，就陡能抓既住工疏程的较重点立，集证中精薪力，启解决善关键批工作落事项瞎存在搬的问坏题，黎并在忧资源饥方面绿给予刺优先盏保证围。6.乏规划沃各工张作事今项的吧资源暂配置确定耽各工诱作项绵目实丙施时厌所要建的人韵力、积装备秃和材梁料等庭资源芝种类暂及相掀应的坝数量沈。7.棕确定属工作鹿事项腔的支堡出预鸡算在规经划各富工作拖事项默的资急源配闭置基颈础上洲，确些定各摧工作旦事项迹的资厦金需太要量工和支馆出时摘间，偶编制课现金恩支出严预算恰。8.当编制犬投资哪活动陶的工耀作项表目表将投败资项狡目分盆解的柱各个屿工作倚项目面及其馋持续址时间福、支柴出预秆算、亚相互辜关系敌等汇朴总列称表。工作闲项目五汇总徒表序号工程工作项目起止时间预算费用备注1报批报建2勘查设计3土方工程4主体工程5安装工程6装饰工程7配套工程89.闷画出盐投资答活动月的甘模特图闸或网鲁络图孟。工程救项目安计划拉进度址表（涉甘特饮图）单位智：万槽元序号工作项目

1234567891011121314151报批报建12002勘查设计1403土方工程344主体结构41005安装工程8706装饰装修7配套设施8基础设施

二、秀开发沈项目粉预算两执行在开材发项答目预另算的县执行深中，口重点无是抓林好工甲程质遮量，萄控制波工程抱进度差，这跟两项毅做好畏了，拐项目绕在实膛施阶咏段应跃该说顺就算具基本仗成功装了。片但是击从企晓业编叮制项喘目投觉资预卷算的麦角度亲，其示重要泥目的类是要胖控制闲投资舰的费滔用。1、糊建立激严格厘的合虫同审介批管陪理制小度开发转项目宿的各龄项合轨同严牛格按料流程主审批饰：业务诵部门刃—负映责具崭体业亚务审勿查法律吵部门放—负羽责法泊律风随险审签查财务生部门素—负饶责资基金费英用审泽查项目甜经理碑全面膊审核偷，报怪公司咽总经喷理审迁批。2、砖认真粥执行手项目招预算任管理姥制度项目蛛预算过管理林制度扮明确陪各项屯费用确支出夸预算讨的编情制原狮则、客编制逃方法飞、审会核程侮序、喝责任纷制度益，以欠及预扭算执趋行过裂程的单控制头方法债和控春制措展施，垂具体敬指导悠工程常投资离活动资的各家项支悠出。3、颂加强金项目搜会计瓣核算完善圣原始括凭证语收集瓣、管渠理、肤传递黎、储乔存；临会计氏凭证糖的审丽核以诱及会帐计核谅算的食方法硬、步够骤，去定期元编制救报表刻，要收求做轻到工掀程项夸目的吸会计轰核算做及时始准确刃，为乌工程秋项目尝负责请人提械供准摸确的电会计锦核算爆数据剩和信割息。4洪、建摩立项辨目费由用责读任制开发满项目坐的每扮一个效工作前项目跪都要熔有项都目负玩责人已，荣工作养项目点负腹责人朽不仅耀要保拿证工泼作项滔目的狐质量位、进由度，谊还要让全面陵负责亲工作撇项目科的费宅用支孕出。薄项目蕉负疑责人午要根屈据项凉目预青算拨，编胡制具驰体的领工作命预算席、作裂业预张算，第三践节伤现友金收盾支预诸算现金半收支锯预算宁也称秀现金趣预算榆，是挠全面品预算滴的一狡个重柱要组斧成部愁分，亿而且存它在巾整个续预算切体系型中起球到承梳上启爬下的附综合窃作用浅。企业在制定脏的年辽度预真算舰，编久制的吨项目好开发多预算弱，都肝要归纺结到摊现金鞋预算喊，通枯过编插制月晓度现嘱金收团支预摸算，比来落雹实、渔执行晒和控切制年样度预躬算和颈项目场预算秤。1、侵现金建收支决在企驶业财乘务中贿的作倦用（1继）现耀金收承支状贷况决堵定和荷影响遮企业版资金瞧周转喘状况雄。企业阔资金创周转酿都是锐从现袍金支评出开结始的创。现调金支筛出的穗方向哲对不永对，率好不邻好，奥直接引决定千资金齿周转鉴的好答坏。（2受）现茎金收酒支状软况决疼定和懒影响衫企业捆成本稼费用葬的高辉低。企业述的成扭本费惜用，卵追根港寻源恢都是狼从现更金支暑出开容始的商。现金推收支浮如同汗企业柄资金欺的总客枢纽目，总些截门吓。2有、费现金制收支斗预算蹈管理婶的基布本原佛则(1贤)版收支土两条嘉线原拌则所谓旗收支朵两条俊线是股指收匹入一叨条线奏，支福出一熄条线耐，两园条线制要分迟开。企业认各部登门，鞠各单融位凡然是有愈现金哨收入陷的，违必须解回到搞企业铅财务牢部门概，任定何单曲位不聚得截朴留现斩金收壮入；狼企业怒各部愧门，灯各单怨位凡疫是有厕现金灾支出谅的，挡必须漠按照冷预算金规定宗的项搜目，棉金额炕，时冬间，叛由财挡务部姨门划胶拨支泊出。（2旷）途硬预资算原揉则硬预躺算是摇强调末预算终要硬折，刚栏性要驻强，纺弹性仁要小逐。企业眯全部贸现金袜收支遭必须渴全部症纳入落预算迁范围厘，预友算一合旦通运过，面任何猜人不丘得随未意修驴改，银包括盯总经尼理也杆不能艇随便液修改俗。在谣预算瓶执行酱过程敲中，抛没有荐预算勒不开补支，服杜绝里一切枝超预电算开谈支的滚现象乡丰。3杯、月蚁度现牺金收凳支预阔算制服订和伴执行刑的程宇序（1古）企纪业各缺部门坐、各风单位将在制婶订生闯产经克营计艳划和寒各项撑工作翁计划改的同药时，捎编制蛙现金量支出张预算屋，报普到企出业财辉务部亏门。要按铅标准过定额除逐项港核算胆编制慰，关伙键是参细。（2遍）财链务部蛇门汇严同销城售部光门，雄根据侵销售婶计划薪或销易售预塑测，毁编制尽现金虏收入赞预算禽。（3乡丰）由墨总经革理主菠持，浴财务伏部门瓣牵头符，各颈有关倒方面堆的负僻责人笨参加饰，编课制全袜公司校的现先金收各支预哀算方微案。总经弱理要液明确释支出留原则隆、支构出重碑点和否支出场方向慰。（4真）现宗金收旋支预丘算方谁案，库经总愁经理系办公薪会讨席论通混过，邮交由蜡财务坏部门矩控制疯执行以。讨论勉通过办预算牧的作胁用是渠两方效面第一坦，进队一步宜综合丸平衡桶，第二导，赋滔予预范算以熟法律青效力秧。（5衣）企参业各夺部门冲、各币单位掏凡是搞有现邮金支曲出的斯，必筝须按零照预马算规夏定的网项目瞧、金瓜额和半时间盲，由皱财务坚部门帮划拨桶执行讽，对纯没有闻列入左预算顾的项情目，喜财务晌部门咬有权惕拒绝黄开支子。决裁还制度针，总政经理托在两袄种情禁况下惊签字待：第一学，意钱外性乡丰支出第二弦，资羡本性葵支出（6沃）计驴划期肢末对坡预算压执行私情况凑，进警行检非查考匹核，灯对超律预算科开支启的要钢追究至当事蜓者责骂任。预算贯不是爪方法叫，是翅一种女习惯堵，改盲变小明生产蓄的习请惯适矛应现瓣代企皱业管临理的针要求区。第三镇讲传房地软产投振资决劳策一.浪投彼资决饭策及露其任今务投资沸决策丸是为程企业因未来昂选择蓄确定偏投资日方向久，投词资项谊目以协及投害资方维案的僵决策敲。投资偷决策鉴的任筹务，什主要林解决漆以下击几个冠问题酸：对什冒么项茂目投估资？即投哈资项俘目的状抉择抬，投帮资项牌目是血否符益合未善来的狸市场乱需求丝式发展专趋势果和技危术发夏展趋抄势，案项目鼠是否省真正回有前堡景，相是否订能使坏企业趋在未奋来可尿以预拒见的衰时期后获得墨优势绢？投资引项目量的选渣择是却投资赠决策辞的关乒键，店高层若管理假者的籍决策苹是选蹦择做斤正确抢的事亮，中高层管佣理者熟的决详策是惧选择欧正确父的方长法做贪事，标正确昏的事鸡重要追于正穴确的路方法族做事绝。项目斗的选捧择的匙基础向是对仓市场糖用户荷需求串的调归查预课测和恳对项旅目相芬关技愤术发煎展趋道势的渡了解毫和把假握。2.秒投雅多少绢资金裕？即投龄资项谈目的毛资金光额的菜预测风判断独，投介资作填为企需业重疼大财爹务活画动，诉所需丹资金孕通常窜是较随大的驶，投此资决债策的购重要榆问题狼就是狠要确限定完甘成投傻资项越目需渔要多很少资阴金，安以及萌怎样候保证执筹集唐到这雪些资庙金。需要况多少蚊资金携，首甲先要目对项茫目作伞资金越需要所量的竿测算哑，要笑由项货目的香工程延技术欧人员调做出率框算春，财展务部反门再牢协助肠做出梦更具绞体的租详尽坚的测丙算。资金弟需要代量的镇测算携，不怀仅要应考虑珍需要端多少父资金浅，而封且还姿要考毙虑企贡业在巧各种剧条件修下可延能获带得的揪最大这资金诵。在焰资金拾供给递和需恢求不塞匹配笛，存杰在较齐大缺众口时龙，还状要进圈一步阵精打注细算糕，通简过资息金运剑筹弥绣补资担金缺柴口。3嘱怎悠样进猪行投为资即对标已确心定的沫投资乞项目依，怎萝样组摄织实绘施落律实，苍形成鼻投资容的具筐体方夸案。包括凶：投掌资项洒目的亏具体牧构成灾，投跳资总庄金额断，投招资开俩始时贵间，艳分阶声段投雾资的办起止亏时间乳，各霜个具值体项乏目的灯责任类部门趋和负宪责人毁，项打目的侍技术岔质量旋标准犯，完胸工标恶准等新等。重大士的投雨资，晚在决惹策阶隙段，肺尽量被考虑筛制订维出几辽个不洲同的笑方案框，以娘便从课中选拜择一污个较撤理想认的方岛案。二.耕投资测项目蓬的可霸行性原研究可行沿性研邮究是商对投哪资项载目在腐投资少决策腰之前阔，对黑项目获在技朋术上坚是否短先进亡适用纯，在兄经济絮上是臂否合舒理，族能否绝达到资预期缴效果购的分糊析研喷究，误可行围性研拐究是果减少等投资肆决策依失误遍的有犁效措猾施，风也是究科学巧地回结答投在资决跨策的默三个宇主要横问题旬（对奖什么捷项目准投资击？投娃多少怒资？彼怎样叼投资谦？）峰的重窑要方寺法。可行碰性研霸究的军四个巩阶段（1廊）机获会研阳究（2劣）初格步可牙行性谢研究（3砍）详离细可宿行性年研究（4纲）评蓄价与电选择1.瞧机惹会研堂究是寻楚找投乒资机乳会，能选择表投资炼项目控，提掉出轮脖廓性符建议谜，对楼投资盾项目尾的初基步设央想和棉建议肠作概惨略性笋分析蚁，确饿定有挨无必五要作音进一趋步的策分析轮研究榨。2．初步锡可行多性研爪究是对咸机会福研究当提出梢的投足资机趟会、寒投资榆项目求的筛赔选。秒主要跪任务铲和目蛾的有邪三个铁。⑴展在机纽奉会研屑究的家基础贱上，谎进一匠步分察析投粗资项辽目的届条件育和前妇途。⑵泄对项浑目的栏关键摔问题粒，通挺过市跳场调介查，氧现场稍考察杰技术窜考察嗓，实启验室胖实验篇，模疼拟实峰验等陕方法革深入絮分析假研究专。⑶掉确定蚀该项柴目是技否需欢要进脾一步掌作详季细的熟可行备性研随究。3．详细担可行旺性研迎究是对化经过溜初步斗可行寇性研邻究，道认为该具备谢初步漏条件苦和有孙前途挣的项嚷目的细深入未分析喇研究年，是秆对项逝目的倘各个威具体密方面粱，进馅行深衔入细携致的首调查咏、分宽析、脱测算族，从副各个奇细节田上论果证项童目的庭市场幻玉前景谋、技虏术条虽件的嫌具备钥程度扮和经圾济效嫌益的冻好坏贼程度株。具体谨方面案包括：市场请需求跪情况产品梯或经邮营项蒸目的疤结构骡规模技术我来源技术桂成熟县程度资金膏需求尤量和夫供给邻量成本兼费用材料扛、能侨源供瞎应投资且效益环境悠保护4．评价起和选凭择是对自详细乘可行刘性研危究所错提供束的结济论和面方案均，进忧行综府合分零析和套评价次。可行矿性研竟究应违注意彻的几舍个问贤题1)穿.可尖行性觉研究赴的关景键是斑调查圣研究2)站.可懒行性醋研究榜要力滤求客芽观3)屿.可好行性凯研究克的重亭点是小不可筋行性进研究三.型怎样笼做出航有效部的决启策由于派投资择决策竭对企浊业影忍响很正大，肢就要甲研究完怎样许才能耗做出逐正确妙的有栗效的美决策斩。1.妖了解膜决策僻的实驾质决策饲是一坊个选若择方和案的袍工作搬过程喊，有意效决爷策的括实质如有三猎点第一炎、明嘉确事唱情、浆确定办问题防。决策呜首先记是关京于干垒什么物事情聪的决屋策，鸽决策额中心没任务摄是要怀解决哀问题茶。第二哭、探趟讨不滩同看大法决策咬的过叫程是秒探讨枣各种尺不同策的看君法和锐方法幕。而聪不是要放在登答案荒的争扶议上淋。第三容、选敞择方橡案决策示最终缠的注昼意力桌放在讲各种碍可供伸选择墓的方递案上昨，而减不是树放在缘瑞谁对香谁错暑上。2.耍认沫清决膏策是陆从看智法出袖发，葬而不库是从描事实务出发教科厚书认涂为决绿策第傻一步秒是搜携集资析料。而凡观是作渐出有畏效决匠策的睛管理点者都肾知道顶，人宇们并孕不是望从事察实开温始，文而是懂从看散法开服始，走而看地法只油不过船是未吨经检蝇验的呜假设判。为什炮么从选看法香出发释，而模不是厨从事至实出绩发？⑴固掌握钱事实抱是不暂可能鉴的。决策片是对物未来颠的决哗策，月未来筑的事习实不喝能把最握。现在光的事阿实—滨每个矩人都叹能找驶到他捏们需斯要的演事实肿。好的肝统计足学家勤都知脊道这兰一点暗，所俗以对腾所有时的数披字都战不相旁信，垦都抱饶有怀挪疑态屠度。⑵先从看窃法出败发，填才能俗发现隶决策隔是关萍于什讲么问货题的绿决策慰.看法素反映寒着关亦于要垂解决椒的问鼠题上肌的分释歧。挥有效归决策皂的第奴一步乞是确裙定各张种可蔽能的岗问题浪，决吩策是输要解锡决问溉题。⑶驴决策镇和自柱然科丙学一阅样，塘都是坟从未健经检呆验的捎假设夫出发特的。有效舞的决星策鼓办励提炕出各码种看堵法，屿同时康用现根实检叉验看促法会驻有怎榴样的拿结果怒。做出撤正确用决策红，是涝由于耽各种诊不同宁的看统法的炭交锋以和冲六突，淋以及聪对各炮种可求供选好择的衔不同隐方案解进行哗认真惯考虑吃才得谨到的万。3.奸有讽效决蝇策的吵关键真规则是在册没有得不同坡意见帅之前坚不要再做出属决策巡寿。正确卸的决内策要苍求有锐恰当予的不劳同意签见。为什塌么需触要不稍同意泳见？⑴再不被捷束缚呀。不同听意见焦是保炭证决下策者脏不受隔组织程中人赌们传摸统思敲想观艺念的母束缚皇。要破月除利虎益左烧右，锋先入沉为主担的束路缚，备唯一毙的办虽法就念是保炮证有跪互相意争论梢的有贷依据鹅的深另入思益考过睁的不掩同意熄见。⑵真防止削赌博戴决策柔。只有洞有了俯不同渠意见侮，才咳能为骨一项主决策滩提供肠各种呀可供泡选择壤的方淘案，乘而不献仅仅宅是一译个方惨案，眯一个张方案献如同车赌博馅。认真待地思像考了烟各种荷可供魂选择帜的方配案，贤才能缝在原慨有决牵策行恼不通吐时，起已经济有了俊认真教考虑浩研究您过的衬补救运方案棵。（3抓）激旦发想适象力不同荐意见爪是激丧发人碌们想粱象力穷所必博须的俗。在处巷理具鸟有非食确定纱性的圆所有绕事情避中，等人们汤都需肚要创彼造性蛮，这索就意寇味需烘要想按象力莲。要做昼出正病确的仍决策赢，除愤此之冈外还逢要：⑴关决策胁者要欺避免餐的“宇自以滩为是秩”的请陷阱决策脉者要样作出疫正确稠的决裹策，猎就必革须把举别人荷的反巷对看每成是鹿促使仿他仔供细考烫虑各妈种可护供选避择方乓案的挺手段堪。（2帮）汉在做轮决策藏时，睁必须菜考虑事决策让的执括行问冒题。谁来殃执行渠决策甚，执足行决勇策的垂具体搞步骤玻，以供及怎展样把廉决策卸的执枝行变拳成具金体部鞭门，落具体刷人员歉的工番作职征责。（3坐）调正确涝的决讯策不扭仅需浙要判酷断力应，还夸需要财勇气填。有效按的决纽奉策往促往是倒不受剪欢迎要的，贴因此向也是皱风险信的，翼阻力前相当母大。（4孤）正僚确的伤决策劫要做仇正确掀的妥邻协。二分隆之一捷原则堪。（5堂）傍决策肆必须嗓包含劳一种疗反馈凝机制栽。四.烂投资近项目鸟的经铸济评拒价指肆标1.货币怠时间大价值货币番随着进时间谈变化盐而变听化的皆价值责货拣币两望个时健间值艰(现伙值、稼终值些)佩货币占时间贫值计茶算的艘方法漫（单码利法去、复别利法踢）1)垂.复张利终付值计誉算垦终名值=疫现值通*(康1+也i)nｎ为轰期数2)往.复形利现音值计散算糖现值疾=终框值*穗1/砖(1钞+i堂)ｎ2投形资项谊目的屡静态杠指标（1脸）投裳资报赵酬率跌＝年栗均利译润÷关投资可总额烂或＝叹年均挡利润堡÷年山均投群资总铅额2)投.投恭资回教收期完A.赤各年荷净现塞金流茅量相薪等健投厉资回吃收期开=原栽始投桨资额快/年纸净现雾金流料量倚B哲.各膜年净忽现金幻玉流量满不相袭等睁各重年净击现金芝流量磁之和悟=原科始投海资额层时劳PP裤=?3.投资侄项目凡经济仆评价抖的动卫态指妨标1)言.净滑现值窃:投公资项寒目建小成投屋产后丢,未很来各钳期的呈现金拌净流抽量的煤现值袜之和耕与原薪始投攀资额伶之差净现驶值=n—蓄未来磨各期扬的现泪金净时流量牛Ot芳—原殃始投私资额nT=1T=0nIt(1+r)tOt(1+I)t-∑∑2)加.现赏值指防数翠也称固获利麻指数限投资阴项目搅建成欧投产聪后,遍未来盼各期留的现茎金净度流量滚的现灶值之拣和与叹原始兄投资个额之教比。现值汉指数永=÷nT=1T=0nIt(1+i)tOt(1+i)t∑∑3）内卫含报钱酬率搅净鲜现值迹等于鉴零时惨的贴冰现率－nT=健1T=0nIt(1+r)tOt(1+r)t=0棋r=猜?∑∑第四避讲梳成本鼓管理全与控完制第一勿节别现瓶代成河本管惰理的强概念抛和观浓念1、祝现代驼成本桶管理晕的概昨念为实絮现企新业各醒部门朱、各吊单位鲁管理拦者的危成本肯责任牧，提当高管呼理者始的成割本意喷识，植制订龙和落邀实成扁本目傍标，腥并通叛过一站系列变活动祝提高劣成本丝式效率丸的管翠理工欺作。（1超）成调本管猜理的今对象剥—不吨是成像本费吧用项签目，借而是敞成本盒责任镰。（2梳）成贯本管絮理的苍主体坝—以草总经光理为必首的呢各级孝管理动者。（3供）成逐本管程理的史手段衔—制尘订目絮标成聋本，准落实馆成本此责任请。目标些成本救—企颗业未伟来一斥定时西期产拦品成房诚本预这期达冶到的谜水平棕，作态为企义业成驳本管怒理的兔奋斗倾目标磁。目标误成本骗是目洁标管扒理在平成本侦管理泊中的道运用吨。目鹊标管缴理是美现代岩管理摩方法奋之一消，制订型目标欠成本斥的方直法：倒推质法、签例挤滨法—辈首先策确定句企业犹的目谱标利怀润，疼以消肯费者坝认可该的价勤格预耍计销帐售收归入减疾去目谊标利妥润和障税金饶，余丝式额作霜为目滤标成共本。目标党成本咬=预偶计销絮售收骄入-壶目标胃利润巴-税蚂金落实扑成本选责任气—目检标成迫本要些具体盖转化尚成企箩业各舟部门慕、直考至每位个个裕人应吼承担央的责翁任，芽目标积成本柏才可它能实况现。落实朝成本邀责任厦是成尸本管念理的洁关键芒。邯钢径采用叮指标挣层层榨分解伍法，饰大量砌测算贸工作禁。（4初）成剩本管吵理的桃目的黎——旅提高辽成本明效率成本求效率企=收雪益/笔成本（5急）成医本管叉理的抵核心城—管蛙理者闪成本姐意识成本向意识您—能健够自蒙觉地斩将生阿产经礼营活授动与晒成本庙费用己收益屿进行减挂钩赏考虑物的习晓惯，宅能够狭较准演确地刚判断躲成本亏效率克的能艳力和躬提高检成本弦效率腹积极易性的拼综合螺反映怪。2、甲成本户责任是在逗一定居范围拨内选爹择和弓消耗问资源史的权喂力，剪就是嫁为了膨提高赞成本欲效率缸而给利予管趣理者椒在选湾择和亦管理姑成本刑费用怖的责寸任。（1冰）成该本责阀任与卸管理武权力央相对鹿应（2到）成哭本责员任是是负有俱成本软责任员的管侄理者货的个饱人责怖任，差而不这是集搂体的纠共同做的责矩任（3籍）成辟本责坐任是亩一种跨财务未会计生责任财务薄会计慨—对判外会吗计管理蔬会计雕—对谁内会必计成本布责任距者有贪报告纲资财鼠支配幻玉使用姻情况祥和资诉金运通用情片况的组责任3、考成本示战略成本止战略猛是指述为实趣现企闭业战酷略目搏标，非对企裹业较言长时杯期的抖成本宪管理汗进行阻总体全的设栋计和澡谋划受，是变配合毅市场描战略效，强激调企骑业保攀持低胶成本冠地位腔，把午价廉其建立吧在低哑成本寨基础目上的资战略浑。成本棒战略年的提厅出——愧日本侮经济团学家即占部极都美奋的《怜降低相成本钢的战散略》战略羽是企义业长滥远发船展的喇根本予的全寻局谋秆划，梢战略恼决定征企业蚁在根袭本转碌变和纸重大芬调整总时期鼠的未葡来走委向。企业妹战略组核心海内容句是市茄场战顶略，侨市场进是企箭业的炉命根脾子，鼠市战当略突渔出两笔个问扰题：一个泳是将疮提高骄市场尿占有袋率作匀为企巩业的昆根本酿目标脊；二是孕把科杂技和杀新产岛品新什服务铁开发倍作为掘开拓父市场略的主萍攻方萝向。企业顶战略游仅有扛市场喜战略晓不行咐，还肢要没斤有人挽力资蜂源战吩略，仗技术塘开发劝战略够等其雷他战突略配代合，樱其中凳成本令战略豆是影被响市液场战红略成更败的熟重要月因素聋，企炮业没畅有成凶本优私劣，矿很难腹有市哑场优倡势。提倡凭成本战战略铺观念陈，就吵是要着求企饿业要枣从决币定企坝业生港死存疗亡的具角度袄看待密加强消成本浓管理栗的意椒义，佣把降烦低成抹本作丧为企馆业管妨理根并据任清务，炒作为员企业史取得咱竞争浓优势度的长支期工树程。第二悠节轰成本砌费用访控制成本鲁费用脉控制尽：是追成本欢费用灰计划探执行玻过程寨中的婚监督坐、检皮查、想纠偏冷活动悠。作用克：第一汗、是巷保证慰企业末成本盖目标温和成能本费狭用计铲划实观现的盆重要长措施旁。第二染、是秃保证钓成本吨费用队核算仿真实隆、准邀确的尚重要假条件哈。第三铅、是筑促进僻企业呈降低棚成本拐费用皱的有择效途偿径。成本笑费用肺控制框原则—即墨成本染费用岗控制澡的基挑本思待路1、胸介入菜原则成本轰费用各控制裂要介粮入生夫产经咱营全炭过程矿，即洽成本炭费用辞形成暂全过晴程。（1赠）对犹工作扮计划绣的介覆入企业辈各部哨门、猎各单孩位在里制订响生产咳经营布计划晕和各踩项工弟作计破划的蚕同时略，必影须考舍虑成洗本费肠用，弯要使乌成本弟费用架计划烦渗透两到各齿项工号作计鲜划中毁去。在房狱地产纺企业火对东计划切的介馆入重缠点是动对规班划设神计介笨入：设计假是工纷程建曾设的括龙头米，是岁影响丘项目疯质量槐和效萄益的者关键相。第一机、加丹强设白计阶变段的宽经济压论证在选薪择设践计方抚案时绍，采膝用成若本效滨益分穴析法有，在滥满足集工程锻质量婶和使扁用功耽能的犬前提君下，痕选择姐寿命莲周期月成本详最低例的方挺案。第二越、鼓咱励设正计单称位运丈用价禾值工氏程进跨行工遣程设述计。第三兴、实锣行限诸额设播计，暮即按奋照批剧准的特设计料任务守书和夫投资胜预算岛的投损资总胖额，慨约束臣建筑隔施工垦图设恼计。控制艳不合畏理的默设计班是保漏证工桨程建告设成住本不驾突破毕投资惕总额麦预算停的重赏要措献施。第四袖、实危行工狱程造愉价和史设计换方案瓦相结问合的畅设计循招标裂方法腹，使屑设计主单位旺在设渡计阶开段始刊终把扎工程丽造价烧放在穿重要娃位置传。第五亮、加鼠强设醋计出杏图前徒的审弊核工胡作。甘在设龄计图词纸出随图前益，严扑格质衫量审撤核，钥减少泻工程幼施工贯过程艇的变介更数肢量。修改炮图纸咸的花在费远拔远小灰于施钥工阶饶段的凯变更红设计弦的费坛用。（2美）对白工作委过程休的介踏入在工添作过者程中站，要脆自始昼至终拳按规四定的垒消耗讨标准腿和费什用开山支标址准进坝行工蚕作。房地同产企专业对拨工程碌过程碍的控窃制主前要在后以下笛方面轮：第一赢、运姻用招蛇标文松件控亚制工雨程造通价。招标狡文件酒要细集致准怒确，闭将各衔种影梅响工颂程造衡价的仁因素剩实行脚考虑敞在内喇，以拍合同酒形式正与中扇标施蓝工单蚊位事崭先约检定清迟楚，季特别伤明确轿标的艇范围慕、违爬约条隆款、观索赔饶原则倾。第二创、合刃理安晋排开浊发程隙序，溉减少