知名地产大型商业广场项目营销策略报告

XXXX广场营销策略报告谨呈:XX房地产开发有限公司报告目录第一部分：项目目标第二部分：面临问题第三部分：解决问题的关键思考第四部分：战略形成第五部分：市场营销

1、市场定位；

2、销售执行；第六部分：重点问题的专项沟通第一部分:项目目标项目概况项目地块东靠新南家园，南临平安西街，西依宁安镇政府，北面富民创业步行街，地块共分为A\B\C\D四块地，A\B为商业地块，C\D为住宅地块。骏峰财富广场占地约52.85亩，商业部分建面约66340㎡，建筑层数：地上二层，局部三层。项目四至分析东至爱家超市、新南家园；南至平安西街及其街铺；西至旧住宅区及新建住宅区；北至富民创业步行街、百隆商场；地块分析——项目四至北南西东A、B地块商业面积：30880㎡+35460㎡=66340㎡地块分析——项目地块关系A、B地块的实际占地情况建筑层数：1-3层2层以上无回廊非A、B地块地块分析——周边概况本案平安西街建材一条街餐饮一条街商城步行街大型百货超市住宅住宅1、西面及南面以约40万㎡的未来住宅为依托；2、东南面成型的餐饮一条街已延伸至地块附近；3、东面成型的建材一条街已初具规模；4、东北面为大型百货、商场、超市；5、北面为步行街及商城。

本项目所处地段是以40万㎡的未来住宅为依托，与各类城市级商业发展的未来交汇，商业价值地位尤为凸现。项目工程进度预估6月7月8月9月10月11月12月1月5月4月2010年2011年地块拆迁3月5月7月地基动工主体施工预计可拿预售证主体完工竣工项目投入资金达到总建设资金35%以上时可以拿到预售许可证，预计本项目于今年6月份左右可以预售。以上工程进度预估是以A、B地块同时动工作为假设前提的，具体工程进度可以据甲方资金安排做相应调整，商业项目建议同时开工。项目开发目标梳理销售目标资金回笼本项目以售为主，并期望于2011年1月30日前达到整体50%的销售率，2011年5月前达到整体70%的销售率。12个月销售完毕46438㎡商铺，月均销售3869㎡，约96套/月（40㎡/套）。2010年春节前实现1亿元的销售回款。2011年5月底实现1.4亿元的销售回款。采用整体销售则均价不低于3000元/㎡，整体销售利润约6634万元（利润约1000元/㎡）。第二部分:面临问题项目经营面临残酷的市场竞争！！中宁现有2大商圈/3大街区简析平安西街平安东街广场商圈商城商圈建材一条街富民步行街休闲餐饮街2大商圈1、广场商圈2、商城商圈3大街区1、建材一条街2、休闲餐饮街3、富民步行街本案商圈名称商圈简介商圈业态广场商圈广场商圈雄踞中宁核心地段，由红宝商贸城、百隆商场、爱家超市三大龙头组成，并带动临街铺兴旺，是中宁最繁华的商业圈。超市百货、服装、鞋帽、珠宝、电器、餐饮、娱乐、医药商城商圈商城是中宁老商业中心，业态丰富，有过辉煌的繁盛时期，但因经营档次低、购物环境差，消费对象主要以农村客户为主，逐渐被广场商圈所取代。百货、服装、鞋帽、针织、文体、饰品、玩具、电器、小五金、农副产品项目经营面临残酷的市场竞争！！街区名称街区简介街区业态建材街区平安东街是随着城市向南不断发展导致产生较大建材装饰需求而兴起的一条街区，目前已成行成市，经营形式十分乐观。建材、装饰、厨具、电器富民步行街利民街位于人气教旺的红宝商贸城与百隆商场之间，具有左右逢源地理优势，主要以经营品牌服装为主，是中宁为数不多的高档街区。品牌服装、化妆品、饰品餐饮休闲街新南街是中宁最繁华的街道，人流量固定，但经营业态复杂，人流难以停滞，街道局部阶段甚至全部变为餐饮，虽然身为街铺，但其他业态经营状况甚至不如红宝内铺。品牌服装、餐饮、娱乐项目养经营似面临乘残酷傅的市促场竞祸争！研！项目吗经营成面临邪残酷闹的市汉场竞深争！简！中宁蚁商业慎当前院还处摊快速狱发展畜阶段剩，商面业格描局主呢要以昌街铺典、专愉业市惊场、厕百货前超市旱为主招，业争态混碑乱、窃零散株经营误且档云次较姥低，莫用东测街买低鞋西丸街买青衣来沙形容辩当前槽中宁津商业泻格局上较为违贴切督，缺盼乏集爱中型发商业鬼体。窄但当想前正恐处在株开发庄阶段毙的时惭代万特象、档卓然首怡居足两个沙项目祥联手酱打造典的中烂宁新妙型商疑业街奴凭借费优越荣的地牧理位北置将依会颠河覆中阿宁当码前的述商业押格局秆。中搏宁目误前商寄业格仍局具弊有如堆下竞按争特懂点：1、中极宁商贼圈竞罢争主字要以汪广场笛商圈介、商振城商阿圈为黄代表袜，辐瓣射宁糊安东陕街教、西尚街、仙北街作，主迫要业柏态为宁百货领商场物、零悲售超敌市、防品牌异鞋帽随、电著子电门器等编，档档次参户差不恨齐、来业态瞒混乱渣，由帐于其贞扼守口中宁铃最佳裤商业认地段衡，其难经营脊情况欣普遍果较为丢良好军，同缠类业材态若泰想更贱换区子域后逃同其来竞争稀，难壶度较禾大。2、中亩宁街睛区商陪业竞并争主蛮要为切近几胜年城腊市新腐兴区趁域——南区威房地膀产开虑发所争带来披的发享展。口以餐促饮休险闲新伟南街圈、建盯材装帮饰平轨安东柔街为同典型旬代表瓜，其应业态只分布矮集中崖且形幸成一茅定规翻模效撤益，阔尤其稼是自搂然形浩成的扫建材歪一条亮街凭脾借其驱强大熟的正狂街优肉势、渐区域京需求遇集中吓等优瓦势，陕同类麦业态怀若想腿更换谨区域伟后同皂其竞下争，筝难度趋较大劫。项目址销售吹面临鸽同样绒的市终场竞丸争！删！中宁滋现有3大规狂模商幅业待茅租/待售平安柔西街平安碧东街广场商圈商城商圈建材适一条瓣街富民眉步行粮街休闲歌餐饮限街3大商哪业项渗目1、时蛮代万狠象2、杞此乡经杯典3、卓搁然怡乐居4、华苦诚首斩府5、盛治世花熔园6、世洪纪春约天商业荒部分本案杞乡缸经典时代余万象卓然反怡居华诚陪首府盛世流花园世纪蜘春天20停10年第题二季附度是涝楼盘愉商业计部分虏推出醋的密炭集期已，市场怪销售极的供村应量越合计得约4万㎡罢，待翻租面查积约4万㎡释，株竞争材态势网激烈。杞乡暗经典世纪虾春天6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月5月4月3月20汉10年20肥11年卓然斧怡居时代薯万象盛世钟花园华诚顿首府1.给5万㎡狐待租1万㎡返待租刷、待拿售1万待售㎡租笋待售60苏00岩㎡待租雹待售20壶00租㎡待租付待售2000㎡待租待售项目眯销售置面临袜同样渔的市维场竞耽争！款！6.颜6万㎡驰的商怠业体迹量使钢项目循陷入桶窘境窘境券一：高价拿茎地导壶致开嫁发成耀本较堵高，肌地价容因素谊及住锈宅市叔场竞驳争激建烈导碍致在暗项目视定位态上的怪抗风险能勾力较庭低，洁只有筝做商巨业才双能有味客观挥的利坐润预凉期；窘境秋二：地块进致入拆卡迁阶蹲段，波本项屋目须绩尽快恋启动浑，且今开发扔时间愧必须导先于耻或同粪步于反住宅谢项目福的开发，妹这与浅本地啦块商耻业价轧值兑累现缺物乏实有体住固宅群尘的依礼托；窘境陵三：项目离芬主街妄较远咐，虽号然两脑面临由街，泛但真末正临据街面绵（北差面）盯仅有听一面裹，而跌且临总的还怖不是主街静，南永面虽侦临正包街缺双仅有邀进出零口一挎个，圈这对放本项奥目商舟业价纯值的深兑现惩（定贿位、预招商蚂、经死营、筹销售常）来说圆更是肠雪上反加霜粪；窘境报四：体量6.狠6万㎡固，爷相当邻于4个时残代万陵象，6个红供宝商岂贸城疯，且2层无服回廊柜的销窝售面柿积约占4成以悬上，锯按目超前规久划所舅示，冒开间8米进杂深12米1层96敲㎡，1拖2销售佩则19摔2㎡，均虚价30涝00元，跪销售总稿价约60万，虚华诚义首府腹街铺60万/套销跟售10个月柄至今伤仅售3套。另外耽，体汗量较衬大使册得商棵业定合位难以下谨手。体量较大定位、招商、经营、销售难度大拆迁已启动拆迁完毕，项目须尽快上马仅能通过营销手段解决销售问题不真正离主街人流动线、商业气氛难以引导项目定位上抗风险能力较低预期利润仅能通过商业定位兑现高成本拿地只能偏做商例业—必须病尽快挺启动—定位配不好叮做—销售勤怎么赞卖？6.凤6万㎡趁的商叮业体著量使浮项目路陷入姻窘境猴？面临妹的问骆题杞乡经典时代万象前有没狼，碑后又衬虎，璃自身狼武器踩又不膝足，映奈何蚀？要做商业必须启动不临主街体量较大定位困难招商困难经营困难销售困难目标降：20我10年底纹销售70罗%！20钻10年底垂销售映回款1.件4亿！卓然怡居财富广场建材街区餐饮街区商城商圈广场商圈富民步行街危机色浮现的，战跃略形派成？怎么扎办？解决恭问题本的关华键思惕考第三耽部分:解决复问题名的关革键思城考思考躁：寻久求突已破从仁哪里斑入手缸？2010年春节前销售50%高于市场N倍的销售速度销售回款1亿投资客经营者消费群实现目标关键竞争超越最终决定因素竞争超越项目目标客户例如代：业膀态定征位、撇经营唯商家锅、回怪报率油、租侨金、皇售价密等等容。思考卡：寻嫁求突目破从症哪里朴入手忆？建立关于购买商铺客户需求的常识出发

——客户为什么买商铺？

——客户如何做出购买决策？

——客户根据什么判断商铺价值？一切从客户需求出发思考尿：寻毛求突像破从肥哪里之入手衔？常识1——商铺讲是财吼富积发累的英载体医，客穴户购喝买商手铺的拉最基晃本目倒的就诉是为匙了赚钱纺！商铺功能客户关注点出租收租金赚钱享受持续可观的租金收益转售升值卖铺赚钱增值潜力强，转手获取差额利润经营节省房租赚钱降低房租成本等于获得营业收入融资抵押贷款借钱进行抵押或置信凭证从而获得贷款思考洞：寻妄求突砌破从手哪里垒入手霜？常识2——客户省最终具是根般据经营仰前景来判偿断投栋资的艳可行乒性，拉其最命直观拍的决成定因柿素是租金着和售杆价！购铺蒙用途判断进基础投资投资吵回报经营经营赶前景租金刊或转军销售宝价格营业凭额收棋入内在凡经济转写化投资巡寿研判阀决定仍因素收益帝用途思考妻：寻增求突还破从逼哪里同入手还？常识3——投资罚回报衔的安调全稳彩定性是客储户购苹买商城铺时起最关比注的但因素很，投庭资越附大，亦越关翅注资芹金的乡丰安全均和稳研定性既！投资等级客户类型商铺类型投资关注点80万以上大型私营企业主/企业金领集中主力店街铺1拖2/3优质物业、安全性、长期性40—80万大型私营企业主/高级公务员/企业高层住宅正街街铺集中商业街铺优质物业、安全性、长期性26—40万中型私营企业主/中高级公务员/企业中高层集中商业的内铺集中商业的二楼回报率、长期性、安全性25万以下小型私营企业主/白领阶层/企业中高层/个体经营者产权式小商铺高利润率、投资门槛、高转手性常识1—客户投资动机：赚钱！常识2—客户投资研判基础：经营前景！常识3—客户投资关注点：投资回报的安全稳定性！解决问题关键思考：一切从客户需求出发思考邪：寻充求突祝破从叶哪里皇入手佛？思考碧：寻事求突蛋破从凶哪里搂入手识？给我茎一个扮买铺箩的理由！！第四旺部分:战略庙形成战略终形成一切羊都是图为了卖铺！！战略设形成

常识1—客户投资动机：赚钱！常识2—客户投资研判基础：经营前景！常识3—客户投资关注点：投资回报的安全稳定性！战略1—建立拥有广泛客户基础的市场定位！战略2—采用委托经营销售模式，革新售卖方式！战略3—招商先行，销售跟进，租售同步！基础一切从客户的需求出发给我一个买铺的理由战略一切从卖铺的角度出发给你一堆买铺的理由战略怒形成——战略1战略1—建立之拥有小广泛票客户仇基础诵的市脊场定贞位！广泛鄙的投资吧客基蓄础，最好涌人人暮都能敢买得蚀起！广泛疲的经营宪者基白础，各种洲业态传都要液有，锐商家召都能迈进来渡做！广泛位的消费洁群基尺础，人人皇都需繁要的得商业栽群！广泛嚼的客贱户基群础是贞指：低门拣槛投愧资/经营辩，广浩纳投丝式资客/经营挨者，梁拥有假广泛森消费子群，商机段无限辜，钱也景无屑限！战略萍形成——战略2战略2—采用逐委托刊经营蜜销售换模式电，革历新售啦卖方楼式！委托榆经营湾销售话模式抬是指片：1、发展商聘请或者自行注册一家不同法人代表的商业性经营管理有限公司；2、发展商将项目整体委托给经营管理有限公司进行经营管理，并签定委托经营协议书；3、发展商以经营管理公司的名义将项目前三至四年的经营权集中收回。在委托经营期间，通过经营管理公司向投资者支付年回报率8%的租金水平，并由经营管理公司和投资者签定委托经营合同，但租金实际上由发展商代付；4、委托经营期间，项目在给予投资者租金的同时也取得了相应的经营租赁权，可通过统一招商，统一规划、统一管理，并以较优惠的条件对外招商，吸纳一级批发商户进驻，以“放水养鱼”的形式培育市场做旺，创造发展商、投资者以及商户的三赢；5、经营委托期间，发展商给予投资者的租金回报需通过经营管理公司一次性付清给投资者，或直接以租金充抵投资者的购铺首期款，但实际租金给付人为发展商；6、委托经营期间，发展商向投资者支付的租金回报从售价方面和后续招商收益方面进行贴补；7、委托经营期间的招商收益，名义上归经营管理公司所有，实际上收益人为发展商。战略堂形成——战略2战略2—采用禾委托风经营执销售牛模式顽，革荣新售出卖方况式！委托狸经营咬销售守模式批是指刃：在商藏业尚肾未开只始运蜂营的根时候驱，给姿客户恩提供银一个痕可以勺看得扑见的端及时太回报妨，即瘦解决额客户裳投资正决策桑时所卸关心畅的未射来租袖金和俯售价隆的问竹题，用促使森其下画定。发展商商铺商业性经营管理公司投资客开发购买聘请或注册委托经营统一规划、统一招商统一推广、统一管理支付祖金战略锻形成——战略2委托厉经营薪销售旁模式惑的优企点：+项目返采取鲁经营虽委托毙的销封售模冻式，钉可以扎达到诱以下泻优点讯；1、经挽营权缺集中咳，有伸利于垂统一显规划穿、统播一招叮商、置统一致推广帮、统谨一管岸理，年有利挡于项营目的后续测经营原，并可装向客梯户呈攀现看迹得见妹摸得求着的熊经营冤前景丸；2、市足场需梁要一扩定的水培育柜期，抬经营盛权集理中后粮项目扩操作顺空间已大，业运作白弹性甚大，撕对进释场商户可遵给予誓一定摧的免淹租期，使辈招商眯能得坐到圆份满成炼功；3、在练销售负上，都短期榆委托讽经营烘有利齐于降粘低投齿资者怎的首扁期款集，降单低投田资门悦槛的券同时混，不抢仅扩背大项企目投塌资客冬群，宫并且使客柔户看音到了枪一个才逐年茄增长脑的投峡资回捡报率受已经食拿到汉手。传统豆销售隔模式衰的弊羊病：+项目敲体量裤较大像，铺谨位众康多，残内铺洪占到70樱%以上权，计输划分立布在3个楼誉层，握若采惰用传李统而普通紧的销述售模宽式，格项目希将存论在两日大弊扣病：其一招，经殃营无台主题诱，投剪资者杀不知确道买辟此铺粒位作浇何用峰处，远在此南情况疾下，株最理铺想的召销售承无非就跳是外禾街铺站和首咳层内勤铺实蜡现其寺销售恭价值泻，而循其它见楼层搬势必耻碰上“死结”。其二悔，后店续经嫩营方舰面，慰无统肤一业扬态规畅划，君市场宇内将叫会出画现经帅营混票乱、籍出摊龄严重券、商抵户各自洁为政伴等现黄象，汉经营泳状况韵将会蓬迅速凑恶化业，关榨门歇天业无唐法避刚免。浆例如刷现今束的商杜城。战略顿形成——战略3战略3—招商咬先行物，销哥售跟凉进，惭租售辽同步桌！招商猜先行寄：在肠项目合开始嫩销售映前就拴以优级惠政材策即皮时启消动招梦商工锈作，为销催售造骂势；销售则跟进巷：销架售商角铺带舅租约画销售厕，尤辞其针猴对已伟招商竖成功框的商缎铺；租售架同步典：分父不同芬的销镇售阶袄段定醒期公刊布招幸商成星果，左以刺湾激销波售；招商靠先行寇，销驴售跟玻进，依租售袋同步羊是指筹：兵马扔未动什，粮成草先闲行，慨一系资列的脾招商咳成果线让客笑户看贵到实先实在屯在的商家继即将凶进驻，投孙资回复报必丧然安聪全稳佳定！战略头形成——一切争都是拦为了践卖铺队！战略1战略2有广蚀泛客青户基胀础的预市场侮定位革新同并采职用委化托经早营销钟售模鉴式战略3招商庭先行/销售诱跟进/租售新同步广泛刻客户浊群！低门准槛经准营！低门副槛投兽资！招商柏经营诊不担解忧！即时捞回报解拿到催手！经营重前景渴看得寨见！商家店进驻宣有保灵障！给你鉴一堆对买铺佣的理胃由第五触部分:市场霜营销市场深营销——市场惊定位1、项期目整筐体经陵营定笨位2、各睛楼层\区域源经营岂规划3、产匀品定冷位4、案钢名及纽奉形象盲定位5、客运户定脱位市场举营销——项目衰整体关经营相定位项目盛整体踩经营券定位添：小位商品火批零绣市场目前释，小嗓商品带市场间经营貌最为衣火爆除的为耽义乌蚊市场杠群，叨该市丧场群冬主要踏由宾锋王市饮场、锋篁园市场轮、福策田市共场、明以及火大大鸽小小辫的专撑业街代组成雕，日蚊成交熄额近9亿元痕。只从要一害提起懒小商品今，人浆们便垂会自炉然而寻然地寺想起唉义乌扯，当蕉然，泼一提挖起义唱乌，肚人们鸽也会星自然弟而然俯地想未起小商语品，敏当今培，义粒乌已馆经成摔了小皱商品顿的代丽名词投，彼习此之忌间，“你中哭有我”，“我中赵有你”，密不追可分招，牢雄不可肤破，汽以至小于在炮小商厅品领竹域义批乌能枯执全凑球“牛耳”，成登为小别商品凤价格素的主宰陷者。小商全品业块态由牛来已彼久枝，但的对于分许多仪人而箭言拖，小暑商品现这三县个字羡还处俱于模巧糊状顿态炊，搞不摔清楚阴什么群东西箩才属救于小雕商品旱。其实罪很简惩单，翻小商县品，怖即：般只要补是体刚积小舅的商借品均阶属于抗小商温品的果范畴吓，如：锁服装需、针题织、重鞋帽际、皮炎具、痛箱包尚、珠轮宝、捐精品便、饰闻品、例家庭削用品母、副杆食品腔、美患容化眠妆品浩、玩舱具、骄文具被、小否五金献、小妄电器催等几堆十万介种商汗品。小商砖品批胶零市偏场定料位特境点：脚业态渣多、讯铺位樱小、茅商户组集群挨、经翼营/投资研门槛晃低、刺消费翼群广喊泛之义特点耕。市场复营销——项目缸整体镰经营纪定位小商次品批甲零市刻场—经营覆定位（内卵部）依据谈：项目离主街较远，临街面昭示性差，内铺及二层铺较多，小商品批零市场的经营定位可较大程度上弱化这一弱势；项目体量较大，铺位较多，其他业态无论是整理租售还是分割租售都无法完成填充；小商品批零市场经营门槛较低，投资成本较少，如果开业前期给予适当的优惠政策，经营成功率较高且经营变化性和更新速度也较快；小商品批零市场有业态多、铺面小、经营成本低、投资金额少的特点，拥有广泛的客户群（投资客、经营者、消费群）；市场吃营销——项目纤整体肃经营佛定位小商辉品批恐零市脂场—经营火定位（外互部）依据亿：周边凯业态宋竞争夜激烈耐，零弦售超学市、哪百货图商场际、品表牌服衡饰、芬休闲渴餐饮、建闸材装扫饰都盏已扼携守正蜓街核华心，项目惹自身筹素质冒无法艺同外腰部抗缓衡，定位旱上只汤能避贸重就蜻轻；广泛脉客户条群体杜的支谱撑踪蝶、低慢门槛光经营/投资安将使域得项牙目的凑招商帮可操纵性掏强，圾销售己触动殊性强奥，正所宿谓商亩家都墙能进泥得来虫，人遭人都健能买堡得起，扔个个躬商品深都需隙要；符合孔中宁红目前壶商业猜市场块发展渡格局判的更拍新换莲代，周边吉类似狼经营怠小商品性柔质的晌商业垫不是款业态渐单一傲，就皱是规身模小圾、档透次低安、无杯序经谈营状态，列缺乏敏一个爸规整资、统奏一、钟上规和模、帮上档底次的育小商谜品批郑零市说场，但生吧命力贼依然互强盛庭，（薯例如象：商杠城）本项恭目整岸体经遵营定谦位的法问世将是窗不仅磁是城窄市发态展需南求集示中的朴体现殊，也义是政涛府所斯期望反看到巩的；A区B区C区D区E区A区：1/轻2层B区：1/两2层C区：1/浴2层D区：1/蚂2层E区：1层区域王划分市场启营销——各区到域/楼层养经营捞规划楼层业态主要商品一层A区服装、鞋流行服饰、牛仔、休闲装、裤子、女装、男装、男鞋、女鞋、休闲鞋、运动鞋。B区床上用品、童装枕头、枕套、被单、被芯、床罩、蚊帐、草席、凉席、毛毯、童裤、童衣、童鞋、童袜C区小五金小电器建材装饰指甲剪、钥匙扣（圈）、皮带头、腰带扣、五金配件、水龙头、门、抽屉把手、烟斗、锁、不锈钢餐具、不锈钢水果篓、不锈钢保温杯、不锈钢衣架、铝梯子、瑞士军刀、剪刀、刀片、酒瓶起子、扳手、老虎钳、螺丝刀、铲子、镊子、锤子、锯子、钉子（铁钉、钢钉）、铁丝、泥工工具、理发工具、各种建材装饰品等D区日用百货劳保用品、碗筷、碟子、镜子、梳子、刷子、牙签、塑胶纸、桌布、棉签、晾衣架、钩子、拖把、塑料制品、厨房工具）、日化用品、不锈钢制品、围裙、抹布、吸尘器、扫把、雨伞、鞋垫、烟灰缸、手机套、打火机、一次性水杯、家庭装饰品、牙刷、热水瓶、卫生纸、插座板、灯泡、手电筒、电池、沐浴球、钢丝球、香烛等。E区步行街潮流百货、美食餐饮、时尚休闲、文教娱乐、数码电器、社区商业等餐饮休闲娱乐业态市场对营销——各区橡域/楼层绍经营洞规划一层熄定位神依据拔：一层珠租金叙较高进，需雄要含耻金量结高、男热门茅的业拒态支望撑，晴而以印上业茧态对子消费咸者有拣着强涂劲的兄吸引峡力，崇足以玻支撑驳商铺枯的高乌售价排和高姐租金炭，且窄以上烦业态晒相对众高档宜，将种该业错态群摘规划要在一参层也拆有利忆于将旱人流菌引入址二层写：1、服装娃、鞋晶：服装妥、鞋渣具有李消费哨力强漠劲、克稳定奖等特菜点，段且中拴宁利唇民街债与项扣目毗朽邻处申整条截街道械均经崖营品今牌服答装及论鞋，静成行立成市币、可沫抗风伤险性袄较高娇；2、床气上用趁品、刑童装搏：经营救床上晌用品谷须对汽外展伴示，咸对经库营面桌积要推求较象高，填适合胜低楼槽层经嫁营；3、日果用百仁货：日用津百货旬对经检营面属积要四求较虽大，介适合晓在低世楼层借经营虏；4、小皮五金雁、小给电器蝇：小五烦金、高小电趁器在签体积邮方面腰较其领它商水品略猛大，疫且比蛮其它郊商品叹要重低得多腔，适幅合在采低楼畏层经纹营；5、步克行街秤：因本遍项目雪将来翁主要目出入尼口为咽百隆眉与爱起家超均市之随间的层道路膊，此戚路口稼人流设较大纤，按秀照我遵司规倒划的AB旱CD区，搏定会务出现AD区人葡流量题多，楚受平乳安西扯街的禾地段巷影响未，BC两区粘人流梁引入劣较为大困难睡，为挖均衡它人流自量，歪规划芹人流倾动线吸，故挂设计吃一条泽十字雄形的宿风情陡步行晚街——E区（唉加强迷景观哄小品州设置),不仅怖可以肆满足圈一定振体量姓的高留档城软市、埋区域隙、社阿区生愤活、舒休闲却、娱裁乐需幻玉求，猎还可棋以将E区进仇入的穴人流蒸分流厦至各驶个规熊划区膨，实蔽现良舞好通迅畅的速人流怜动线胆。市场暂营销——各区粱域/楼层宅经营梨规划楼层业态主要商品二层A区针织类毛巾、丝巾、浴巾、袜子、羊毛衫、毛衣、领带、手套、帽子、文胸、内衣、内裤、情趣内衣、泳装泳裤、棉裤、地毯、蚊帐、花边、丝带、鞋带、窗帘、布匹等。B区饰品、皮具箱包时尚配饰：头饰、手饰、脚饰、吊饰、扣饰、穿刺饰、腰带、太阳镜等；摆（挂）件饰品：办公挂摆饰、家庭日用挂摆饰、手机饰品、汽车挂摆饰、钥匙扣、链、绳带等；珠宝首饰：男女休闲皮带、男式职业带、丝带、钱包、背包、拖包、书包、手提包、腰包、挎包、化妆包、手提袋、编织袋等。C区副食品、餐饮农副产品、佐料(米油盐酱醋茶)D区玩具、文体、日化毛绒玩具、电动玩具、充气玩具、普通玩具、木雕饰品、饰剑、珠帘、风铃、工艺花篮、瓷器工艺品、玉器饰品（玉麒麟、虎、鹰等）、铜器饰品、大理石饰品、喜庆工艺：圣诞数、圣诞衣帽、圣诞贴纸、红灯笼、中国结、彩灯、水晶工艺：市场林营销——各区寇域/楼层侧经营出规划二层括定位却依据妇：二层刃租金腊相比犁一层杠租金沿要低蛾，所丽以经喷营业雁态也释要低乖于一痛层，缩慧同时福二层串因楼添层高套，经铜营有善难度喝较大做，需袜要体兔积较索小、属种类扶繁多嚷、且竭单件劈燕利润酱高的训业态沈吸引达经营蛛户进砖驻，盆而以初上业兼态则事正好外符合戒要求始，将泳更好醋的调恩整项艰目的拴规划漫布局军、人剂流导茶向、观消费迎者的似购物蒸倾向肾：1、针掩织类杏：针织背类作统为热词门业爹态，精并具旧有体哑积小单、重物量轻己、市轧场需云求量识大等跃特点饱，很尚容易虎将人书流吸限入二相层，义带动丛整个华二层敬经营袖；2、饰窄品、冻皮具枣箱包个：饰品窜、皮州具箱泊包对持经营灭面积塑要求诱较低祝，商恳品玲艺琅满桑目深俱受购础物者蓝喜欢粗，市请场需炕求大利，且吓经营蛙者经味营成烫本较拖低，榨单件往利润朝较高攀，适旱合在牺二层达经营央。3、玩袜具、世文体利、日辫化：以上佩业态背均为打日常透消费边品，烘相互袖搭配土有着柄一定纸的互臣补性渠，对堵项目颠的整缩慧体业醋态更宗趋完速善，朴使项巧目具峡有真疯正意喇义上豆的一厉站式案采购问中心隶。4、副辟食品陆、餐肆饮：副食织品气哗味浓晴、形膝象较丽差，筛如规语划在奖一层本则降免低项抓目档载次，沙故只虹能规暮划于蜓二楼灵，即粗可防讯止降幻玉低项疤目档雀次，竭还可接丰富系项目形业态边。市场闻营销——各区圆域/楼层横经营宫规划楼层业态三层网吧、健身房、酒吧、特色餐饮三层嗓定位叉依据彻：根据社目前陆规划茶，本藏项目驳三层欺铺较溪少，乞目前列中宁敲三层岛经营印商业运还未沫出现赤，充宣分表肝明三讯层经蛙营常容规业俯态可当能性穷较小边，唯跳有通鞭过整躬体租特售的樱方式际经营暗公共监商业讯方有岸生存形契机福，中称宁网削吧、椒酒吧询、餐膨饮较夕多且臣容易滚吸引丸人气珠，特厌别是萄健身亚房是勿中宁康的市丽场空纽奉白，骨所以揭将三朱层定及位为述网吧永、健坦身房舌、酒穷吧、户餐饮湖可以丑有效能的解霞决项疏目三防层商驳铺的稳租售践难题拉。市场贡营销——各区临域/楼层此经营铅规划市场彻营销——产品秀定位区域徐划分通道跳布局回连做规划铺位挥设计交铺姥标准市场呜营销——产品称定位A区B区D区C区E区区域返划分A区：1/筐2层B区：1/储2层C区：1/踏2层D区：1/仪2层E区：1层市场咽营销——产品兆定位一楼南通道满布局紫可基农本沿甲用二楼脑通道疲布局趟建议通道斧布局各区策域内招设计唯商业洲景观致小品糊增强和商业初氛围E区上怕空市场吓营销——产品防定位

屋面花园

连廊二层商铺二层商铺一层商铺一层商铺

商业内街地下停车场回连规划连廊设计回廊设计骑楼设计市场瓦营销——产品慨定位回廊将人摇流送达达到每邀个商扔铺回连规划连廊设计回廊设计骑楼设计地下川停车枕场路面下半躲层上半阴层下半荣层上半洁层市场灾营销——产品离定位骑楼绝设计回连规划连廊设计回廊设计骑楼设计市场爹营销——产品坊定位下半啄层上半况层骑楼凉设计回连规划连廊设计回廊设计骑楼设计市场岸营销——产品升定位框架丝式结构韵，可干分割子；跨梁凉柱（7.然2m打—8夹m）×（10办m—锁12动m）；铺位水设计＋街叉铺（后一层理）：都街铺搏（二护层）士：开间钓：4.过2米招；张开间霉：3.巨6米宗；进深减：10米班；愤进深铅：5米寺；层高聋：3.渗3米杯；企层高馋：3米晴；＋内牵铺（落一层局）：旦内铺驼（二穿层）影：神内铺莲（三峡层）并：开间施：3.赔6米等；绒开僻间：3.南6米兔；俯因三宵层铺陵仅局架部拥请有，进深遍：5米建；嫂进深届：4米司；掩三层非铺根输据经夕营需冬求，层高愤：3.旷3米宫；态层屡高：3米遵；海暂不蠢做任纯何割犹断规洪划。市场还营销——产品扔定位＋街探铺：1、天裕花及今地面堂：涂备白无徒吊顶受，地捷面普找通瓷猪砖；2、分威割墙沾：墙兆体厚唱度36公分壤，砖垂块砌贼成，区墙面胶水泥券抹平旋，刮爹腻子谁；3、商透铺门象：统续一两寺扇玻废璃大经门；4、电竹：电画进铺显；＋内彩铺：1、分狐隔墙口：墙画体厚这度12公分帆，砖岸块砌顷成，讲墙面育水泥疾抹平软，刮境腻子丘；2、商互铺门尊：统筛一玻皆璃伸论缩门妈，转钱角位盛置两鲜扇门阁；3、地飘面及层天花绝：地餐面普穷通瓷候砖，恩涂白霸吊顶钻。交铺刑标准市场布营销——案名梦及形吉象定秋位根据火项目佣的整弯体经般营定禁位，侄案名位建议当为：案名仙：中宁·义务裤小商缺品城释义——案名总之比浸附策趁略，绍字面炼上让窜社会拴公众终感觉橡到该偏小商兼品城稿是由巧中宁指和义胸乌合鸡作开债发的陕一个翻小商谎品市舟场，嘱具有纵强大享的比全附作据用。膝该名隆称之摄“义光乌”滥和“宾小商另品将恢对对毙投资祥者以俱及经事营商要户享紧有极葛其号邮召力副。建盾议采线用并炮对以宁下公捎共关仪系进舍行公幕关：1、引子进义让乌市炼的商臂业经悲营管协理公悄司，循或在资义乌括注册级一家妻商业陷经营锣管理财公司2、邀金请政婶府参刻加“蚂中宁·义务宁小商鹊品城钱”授绩牌仪激式及贯商业幅经营萌管理亡公司贯进驻零签约厘仪式付。市场脆营销——案名气及形屈象定赏位宣传形象政府重点扶持项目，中宁人自己的小商品城，在中宁商业进入大浪淘沙的时后，是一个百年一遇的投资、创业、创富的绝佳历史机遇；公众形象定位为中宁首席商业超级大盘，政府重点扶持项目，在社会公众树立起良好的口碑，形成中宁的品牌商业项目；市场形象定位为高档化、现代化、舒适化、休闲化、环境化的高附加值小商品批零专业市场；商品形象消费大众化、全民化、薄利多销化，业态丰富、商品琳琅满目、形成小商品的海洋，消费者购物的天堂；经营形象引进义乌成功的经营管理模式，采用义乌成熟的小商品市场的运作经验，把项目做大、做强、做旺，以缔造持续百年繁荣的专业市场为己任，续写中国商业经营管理的强势品牌。市场药营销——客户杏定位购铺经营者投资客经营者主力执客群比：高/中/低级永个体砌经营它户/商户/农场鬼主主要告客群妨：高/中/低职辛称公惰务员/事业忌单位丝式员工偶得香客群副：大/中/小私昆营企炉业主愁高/中/低管义理层把铺战卖给怠他们——我们恐的口幕号是弃：全输民买坑铺致亚富市场傅营销——销售屠执行1、销爪售目炒标与徒工程笑建议2、实悦现销朱售目倚标的阴关键3、营红销战龟略与膊策略异回顾4、营胆销总责纲与快营销暴分解市场祖营销——销售品目标辈与工舌程建跨议11月12月3月5月4月5月6月7月8月9月10月时间7月目标分解0批80批100批150批170套400套90套80套80套180套100套100套工程堡建议拆迁央完毕累计昨认筹50影0批累计掠销售65替0套截止2月底溪累计销止售83敞0套地基陵动工主体校施工拿到佛预售患证主体婚完工竣工前提条件拆迁完成，5月中旬营销中心开放预售证拿到，招商正常启动工程及营销进展顺利销售时期持续销售期认筹蓄客期开盘销售期市场好营销——实现蚀销售惯目标直的关最键开盘溉前累汪计积踏累认哨筹客久户超患过50坡0个，些认筹迎率30百%则12蕉0天内嘱至少健需要15绑00批上闯门客纪户，侨日均府上门艇量12亚.5批/日。5月6月7月8月30君024臣045脑015甜010薯080开盘棒前积翅累足阶够数薪量的笨客户,是实体现目商标的荣关键!上门量售卡量预期枕上门1/示3买卡认筹洪者50丛%-索70担%购铺51吨017础0压力帽十分蜻巨大

常识1—客户投资动机：赚钱！常识2—客户投资研判基础：经营前景！常识3—客户投资关注点：投资回报的安全稳定性！战略1—建立拥有广泛客户基础的市场定位！战略2—采用委托经营销售模式，革新售卖方式！战略3—招商先行，销售跟进，租售同步！基础一切从客户的需求出发给我一个买铺的理由战略一切从卖铺的角度出发给你一堆买铺的理由市场去营销——营销方战略艳与策剂略回晒顾压力摇唯有思通过战略迈方向席解决市场谣营销——营销苦总纲阴与营眨销分机解1、全帝盘集微中推缺出，缓阶段庸销控蜡按招煮商成刊果逐茂步释猴放。2、先难重市真场形疮象轻氏投资膝意识针，后喉轻市观场形宿象重尚投资性意识洞诉求殖。3、采裁用委诊托经川营销待售模吩式，下局部赚楼层霸做不没旺无述条件化退铺薯。推售践策略——推广膊策略——售卖羊策略——4、授辱牌启钓动项悬目，熟招商拼启动去线上延认筹逼，累歌客爆未满集目中推霸介围绒杀。5、先搞商户叫半自追营半棚投资植，后为群众船半创脖业半哲投资衣，最袍后全高民致控富。6、价符格平无开高歌走，形委托届经营俗收益思冲抵爽首付泪，总缎价引不导弱汪化优调劣铺闲。活动孙策略——客户恭策略——价格贴策略——市场偏营销——营销的总纲纸与营买销分介解11月12月3月5月4月5月6月7月8月9月10月时间7月目标分解0批80批100批150批170套400套90套80套80套180套100套100套工程购建议拆迁明完毕累计腰认筹50理0批累计饰销售65纵0套截止2月底待累计销刮售83使0套地基罢动工主体慢施工拿到隶预售林证主体庸完工竣工前提条件拆迁完成，5月中旬营销中心开放预售证拿到，招商正常启动工程及营销进展顺利销售时期持续销售期认筹蓄客期开盘销售期市场萌营销——营销扇总纲盛与营誓销分屑解认筹辣期营销另分解8月5月6月7月时间累计扑认筹50翼0批推广节奏低门槛、高回报、稳收益建立市场形象，唤醒投资意识旺势八大保障，加强投资诉求市场赠营销——营销瞎总纲倘与营亡销分方解认筹圾期营销壳分解4月9月工程建议拆迁完毕地基动工主体施工拿到预售证目标分解0批80批100批150批170套400套事件震营销开工情奠基秧与授滋牌仪郊式项诞目启握动商业邀经营多管理零公司学进驻库签约治仪式舒招商居启动产品扮推介帜开盘销售安排释放价格区间、开盘优惠线下放优惠方式认筹试探先上放返租优惠方式规模认筹目标客户全部客群——全民致富主力客群——个体经营户主要客户——创业投资可市场师营销——营销禾总纲张与营影销分走解20摄10年5月（医开工蚁奠基扭与授铜牌仪傻式）目的拦：1、以陵大事殃件形残式高弱调启卸动项心目；2、借绕助政眯府、帽舆论能公信离力将请中宁·义务躬小商瘦品城茧推出，以历期树采立政雀府重安点扶持项者目之竞公共啊形象用；3、借开助树炮立公尖共形坚象之郊际，堡树立穴项目贷的市咬场形希象，即调告诉逢大家养这个地项目蛇是干什么群的；地点东：项挖目工扒地、轿中宁脸广场内容次：1、开袭工奠用基仪单式；2、中典宁·义务义小商摇品城黎正式膀授牌肉仪式准；3、媒驱体传矩播中稍宁·义务筐小商缴品城欺来到贡中宁意股味着醉百年陆一遇非的历舞史商盾机浮言现；参考挑案例充：华石诚首纤府开捉工奠破基仪还式+日进斗金唯销售鹊策略爷成功搏借助尾政府常公信序力转壳移客户对强工程昨的期纷望。事件击营销饿分解市场弃营销——营销宫总纲蹲与营休销分敢解20梯10年6月（互商业任经营承管理朱公司市签约占进驻统）目的璃：1、以逆商业窗经营怜管理柴公司首进驻启动殿项目御招商蹦，并院公布哀第一串批招毅商的急优惠螺信息裂；2、强皇势将干商业骄经营茂管理妹公司铺指定慰的八拾大旺逗市策度略推赌出，禽并高知调推寒出返帅租返廉回报的章认筹纪优惠辞信息，以脾期树赵立中浓宁·义务调小商怀品城浸必旺问的经湖营形言象；3、借脆助树智立公魔共形伏象之沃际，沉树立稻项目柏的市边场形既象，即卵告诉涂大家暑这个帅项目概是干什么烧的；地点控：项挪目营惰销中戏心内容叉：1、商材业经膊营管剩理公猜司签茫约进粉驻；2、大跟规模届优惠计认筹料开始飞，认炒筹仅拿返2-尿3年租金澡；3、媒丸体传紫播中谦宁·义务奔小商魂品城涛八大犁旺市保韵障；事件街营销场分解市场桶营销——营销机总纲宿与营紧销分制解20境10年8月（塔产品瞒推介响会）目的牵：1、将强认筹腔客户音集中拢起来恳进行罩产品用推介驾，感族受项驳目旺评场气佣氛；2、将散项目传投资指价值衰进行熄系统抢的全眉面梳寨理，以止期让塔所有潮认筹惨客户明全面情了解闷中宁·义务响小商渐品城胁经营/投资弱价值袋；3、借党助树逆立集姓中推虽介之松际公绑布价累格区放间及牺开盘签优惠劫，提电高解绕筹率；地点挥：项本目营艺销中保心内容记：1、综魂合介瞧绍项栏目投近资价肃值体棉系；2、综颠合介获绍开卫盘事宜短；事件烛营销若分解华诚崖首府哭一期兰解筹册现场华诚译首府共一期焰产品硬推介轰会现燥场市场挺营销——营销稳总纲义与营尺销分跌解市场孙形象击、投淹资意恐识、对旺场摆保障色、低极门槛射、高顶回报呈、稳罩收入推广洞节奏悼示意第六臣部分:重点支问题淋的专留项沟柿通重点凶问题予的专锤项沟郑通重点早问题Ⅰ近期庸工作子重点重点签问题Ⅱ住宅突商业耻混搭重点鲜问题Ⅲ资金厨回笼崭问题重点恒问题Ⅳ商务依合作淹问题近期聚重点铲工作市场湖定位填研究条的确哗认设计沟院规果划图异纸对舱接营销吊中心权选址租意见分书销售男及招朝商团超队组熊建9号7号20挤10年4月7日——20拜10年4月308号12号10号14号11号16号13号18号15号20号17号22号19号24号21号25号23号26号27号28号29号30号规划策图纸纽奉修改洁定稿营销啦中心学选址咬定稿销售愧及招磨商团朴队组涉建完梳毕住宅鞭商业粒混搭混搭驻利好骂：混搭果弊端永：1、节去省成书本：龟营销慌中心赛建造军成本呼、人导员成拨本。商业致项目丈推广晨及销准售将爽三重将