知名房企房地产项目开发流程

xx·2008·05房地产项目开发流程传统的房地产开发模式产品设计交楼物管项目销售项目建造获取土地传统的房地产开发模式产品设计交楼物管项目销售项目建造获取土地传统的房地产开发模式产品设计交楼物管项目销售项目建造获取土地配套商品房模式传统的房地产开发模式产品设计交楼物管项目销售项目建造获取土地一航xx模式传统的房地产开发模式出售土地获取土地开发商面临的尴尬：卖地比卖房子更赚钱传统的房地产开发模式——其他模式产品设计交楼物管项目销售/租赁项目改造获取房产卖金融产品传统的房地产开发流程项目定位产品设计交楼物管项目销售项目建造获取土地

以土地资源为核心的项目公司开发模式土地获取土地获取如果有选择，买什么样的地？1、土地为什么会增值？（成都城市花园大二期土地被政府收回）2、地价占总成本的比例意味着什么？3、地价的付款节奏意味着什么？为什么测算总是不准的？宏观经济环境与宏观行业趋势的影响力到底有多大？（东海岸——xx地产的滑铁卢？）从商品角度出发，什么样的商品属性？测算结果与市场价格之间的关系？如何看待土地的客观价值？项目定位《项目运营计划》产品设计一期范围及产品、示范区及流线、情景洋房、送面积、结构（成本）优化、审图、目标成本指导书、物业管理方案（前期物业管理招投标）……产品味设计胶——屡万恶负之源项目倦经理钓部：图纸证老是滋出不粒来，系老给抄我分乓层出夜图；总包绘招标雾质量堤不高师，因肯此造就成施乱工过干程中锡困难叶重重捞，管成理难霸度很漏大；销售子中心今：样板必房和存售楼撇处的嫂计划警缺少帐主责厅部门吃；规划厉阶段备的楼茄号栋劳号和青后期友派出斥所的虾编号穿总是顿不一终致；实楼爸与合弹同附寨图不颗符，幕实楼萍和样榜板房镰不符绒的问赢题屡爆次出音现；成本宁部：“电颈子版绞图纸迁”和摔“招酿标图拔”缺倒乏严巧格的扒审核堪，质桃量不代高，瓦不能雁用于瘦招标戒；部品厌材料蔑做法谢缺少疫同时稿的施休工技彩术规搂范，蒙降低抬工作巾效率采购情管理书部：精装葡修的裤材料肢部品效选型阅流程援不清腔，往恨往造辛成管疏理失耍控，童或决殊策反槐复；市政让配套窑（供竟水/键电力盲）施临工单抄位的欣选择港责任律不清欢，会渴影响铺决策个效率喉；工程硬管理石部：市政理输入翼条件他及策带划介隐入较眉晚，喜缺乏调对规皮划设梢计的还指导法，因傅此造觉成很但多技缎术难晨题；苏（土览方平品衡、止管线毫路由钞……艰）项目窄建造费率垒与工弱程量藏清单缎招标宝、标秋段、糕甲供跃材、巴部品尼定样跳、分颈包、疤施工踏组织债设计起、土劳方与梦围墙聪、提峰前开醉工（见无证电开工欢）、碧标准粱做法芬、变篇更与舍签证下、抢陶工、耳园建丝式……项目稍销售客户兼积累印（产秀品说绸明会果、活肢动、刷登记供、认立筹）名、开等放（渣概念墨/交少付标室准/兴工艺托工法吹示范薄单位壶）、收定价廉、销缺售承听诺、依合同障附图垂、风扯险指霸引、道开盘餐（排拥队、俩抽签揪）、它认购垦……交楼懒物管业主疯开放雾日、嚼模拟豆验收术、开抄荒、币交付食、面器积差恒、返柄修…寻…以土君地为械核心末的开蝴发模塑式所掠形成妇的产拨品系淹列城郊结合部：四季花城产品系列土地砍属性夫特征张：位于蔬城市犬近郊贞/城裂郊结门合部来；与俯城市中心鹿距离忍较近拴，交端通配鞭套少兼，是捎1－3年妖内城攀市扩忠张的拔主要库方向娱；周塞边有中低猛档生萌活配阔套,赛但不误完善冒。客户缓特征点：复合锅客户存群。郊以青眉年之爹家、途小太革阳、毫孩子三罩代为块主，延少量刺青年酱持家丝式。以震自住坊需求为灾主。产品宋：成熟干产品效/标萌准化懂产品单价屠比：0.屑88伶-1忌.4娇9,干平均间1.给03绵，中缝档深圳蹦四季猫花城蝴x秃x城上海矮四季挥花城无锡荒魅力串之城。。唯。。崖。。市区边缘：城市花园产品系列土地石属性嘴特征蜡：位跃于市铃区的门成熟价区域亲，是布其中惰的“安骨静区肥”员，周湾边交篇通及靠配套赞完善，摔但以茂满足蓬生活场需要雪为主确。客户险特征昏：徒复合纵客户卷群。增以富激贵之辛家1漆、青熄年之家误、孩础子三踪蝶代、矛小太歼阳为帜主。慢以自住部需求极为主肺。产品尼：成薪熟产珠品/赖标准天化产镜品单价摸比：团1.而12南-1盈.5拍3,武平均善1.伪37放，中露高档深圳馋温馨偶家园上海束朗润尾园天津绑水晶块城。。始。。劫。。以土缴地为险核心兆的开炒发模县式所裙形成萝的产果品系愚列副中心区：金色家园产品系列土地扰属性撒特征抛：位究于市货区的拣成熟棵区域墙，地灭块与届城市联紫系紧下密，定周边出交通伟及生骂活配套十盘分完蒙善。客户冶特征询：国复充合客丝式户群顽。以雾青年慈之家毕、小叙太阳为喜主。永对投吉资客李户有趟一定橡吸引力。产品德：吧成挎熟产问品/刮标准剂化产症品单价沉比：斑1.析00曲-1搂.8土6,繁平均粒1.挎33荐，中脸高档深圳添金域姜兰湾弟金网色家衬园南京鲁金色算家园沈阳撑金色币家园。。妻。。诊。。以土鼠地为眉核心率的开兴发模论式所躁形成滩的产宁品系猛列传统挑的房绕地产忘开发给流程项目勒定位产品设计交楼然物管项目销售项目建造获取土地以客战户为联导向详的房茫地产仇开发末流程xx常新流授程拿地定位设计客户细分产品设计获取土地土地发属性清单市场籍细分客户遮描述七对宇眼睛(产纹品建抽议)七对登眼睛(项矿目定榴位)城市纸地图交楼乓物管项目销售项目建造小常野识—扇—房闭地产称开发液“五耗证”国有纵土地庸使用提证建设各用地坟规划委许可永证建筑刊工程党规划剂许可膜证建筑建工程洞施工虫许可报证商品明房销市售许昼可证国有银土地厉使用左证《国悟有土壤地使警用证网》是梁证明薪土地柱使用园者(悦单位苗或个帆人)听使用罩国有宴土地浇的法峡律凭罪证，垂受法价律保瓣护。建设击用地替规划壳许可咬证《建恭设用因地规文划许绝可证盖》是疲经城维市规唯划行糠政主做管部攻门确银认建馋设项胜目位非置和饲范围雹符合扩城市舅规划揪的法翅定凭刊证，蛙是建泽设单堂位用偷地的伟法律碍凭证蔑。确制保土幅地利掌用符踢合城铺市规贱划，倒维护创建设磁单位基按照疯城市您规划寨使用肆土地赤的合职法权羊益。没有接此证当的用轻地单闪位属默非法师用地莫，房档地产六商的劲售房绪行为榴也属或非法乞，不复能领芬取房买地产州权属掠证件逝。建设紧工程凳规划介许可透证《建厚设工园程规捷划许益可证元》是崖有关偷建设监工程纳符合械城市蒙规划饱要求撑的法田律凭舟证，汁是建赏设单胸位建勇设工熔程的谈法律续凭证汉，是姨建设隆活动阳中接兄受监欣督检崇查时夫的法念定依待据。杰没有中此证岂的建蚂设单辨位，触其工挽程建更筑是拉违章女建筑肺，不译能领静取房检地产劝权属披证件弊。建设雹工程舅施工甚许可做证《建帜设工坊程施泛工许马可证缴》(愤建设衣工程布开工共证)与是建刮筑施衣工单以位符庸合各令种施掉工条径件、茄允许常开工浓的批树准文撇件，简是建罩设单浴位进季行工霉程施迈工的狼法律介凭证饺，也饰是房沫屋权雪属登胖记的祥主要仰依据爽之一谊。没及有开赚工证