年成都市某高档住宅社区项目报告

***项目研究报告二零零七年五月携手站在市场的最高处看市场，找到市场突破口；在产品的最高处看产品，找到产品的核心竞争力；在营销的最高处看营销，实现巨大的产品号召力。积聚香港\深圳\广州成都案例精华视界决定世界品牌目标:确立***高品质楼盘的开发形象产品目标:打造全国知名高品质楼盘\区域一流产品营销目标:实现项目价值的快速销售利润目标:利润最大化\风险较低销售目标:1期:3-4年时间实现56万平方米销售,以及50亿左右销售回款开发目标

骨子里的国际生活项目定位项目界定宏观研究板块特征客户需求大城南宏观竞争分析政策影响项目定位市场预期制约因素规避策略发展趋势目前现状景观＼朝向＼面积＼户型等潜在竞争竞争方向客户需求地块条件资源优势发展趋势目前现状规划设计优化本报告研究思维结构图入市时机入市价格开发步骤形象定位推盘策略营销策略价格＼客户产品\经济测算有利于价格攀升＼小体量推盘＼优势位置提价价格实现的手段可执行竞争策略发展战略利润最大化风险最小风险规避措施市场领袖差异化高性价比客户需求第一部分工作方法:市场研究采用市场调查与资料分析相结合的方式进行。重点客户访谈;深度访谈;重要楼盘考察;统计资料分析国际化成都辐射、文化、经济成都总人口达1082万；城市影响力已经跻身国内一线城市，其辐射力西南区域第一！从1996年开始，成都国内生产总值的年平均增长率达到13.92％，成都人均国内生产总值的年平均增长率达到12.74％。成都的经济在近10年保持了快速、平稳增长的良好态势，这为我项目的开发提供了良好的宏观市场环境。地铁1号线一期工程于2009年底全线试通车先完成的是地铁1、2号线(红色为1号线，蓝色为2号线)。地铁城市HOTHOTHOTHOT开发热点集中在二环到三环之间，而城东成为新的热点。南延线以及光华大道已经蓄势待发南延线5年内的市场放量在1500万方左右.开发热点

“供需两旺”区域内竞争激烈

纵观近三年成都市场住宅价格走势，均价上涨1226元。2006年度城东区域的均价涨幅较高．城南的价格仅次于城中达到5107元,领导了房地产发展.虽然处于较高价位,但代表了市场信心,预计将持续走高价格走稳领导者从2005年的国八条开始，房地产行业进入一个宏观调控的阶段。**认为对未来房地产发展产生重要影响的是2006年颁发的国六条中的70/90规定。这在2006年拍卖的土地中均得到了体现。**认为，随受限于90/70后，中、小户型的市场供应量将大大增加，同质化更加严重。成都经济发展稳定，我项目开发有一个良好的宏观市场环境；南延线区域的房地产行业在08年将进入快速开发期，竞争将日趋激烈；90/70的政策调控，势必加大中、小户型这一细分市场的竞争。InnoValue——产品创新价值将发挥出较高竞争力InnoValue＿产品创新价值将发挥出较高竞争力宏观市场分析结论关于政策调控项目界定宏观研究板块特征客户需求大城南宏观竞争分析政策影响项目定位市场预期制约因素规避策略发展趋势目前现状景观＼朝向＼面积＼户型等潜在竞争竞争方向客户需求地块条件资源优势发展趋势目前现状规划设计优化本报告研究思维结构图入市时机入市价格开发步骤形象定位推盘策略营销策略价格＼客户产品\经济测算有利于价格攀升＼小体量推盘＼优势位置提价价格实现的手段可执行竞争策略发展战略利润最大化风险最小风险规避措施市场领袖差异化高性价比客户需求七大锻发展蚊组团捞：南部读新城淘总规政划面纷积20裤5平方今公里沃，包婆括站南狠组团林、新侍园组却团、痰琉璃忙组团芹、航馆空港啄组团悔、大誓源组阔团、袭牧马批山组渔团、块华阳丝式组团等七大百发展相组团。新城趴中心卷：成都保南部鼻新区况总占段地面淡积约15把.6平方铸公里宅、规送划人舟口17万的,天府诸大道清－人医民南捐路南约延线盘是成地都城代市向额南组真团发离展的造主轴轧线，亲站前感、科郑技商剃务、枕市民疏（市健政）跃、中俗央绿草化（叙公园尸）4大广龄场，佛广场战周边跑则分悠布着寻城南野新区急的主植题组送团——6大功碎能片嘱区，托即站省前交帮通集拐散及冈商业俱广场姨、科遗技商遭务办何公区达、科氧技文推化博根览区比、科搏技创赶新园滚区、届出口咳加工义区和枯生态惩居住薯区。综合旧性次炒中心膊：华阳私分区呼是以车发展闭城市稠公共眼服务小综合劫功能要、高透新技软术产嫌业、粒生活歼居住征为主悲的生吐态型衡城区财；至领２０居１０岂年，榴华阳肯分区歼实际乓居住扶人口陡２８搞万人董，２牛０２较０年像为５鉴０万臣人；根分区准建设背用地恭区２圈０１奶０年灯为３倚３．巩４平脱方公重里，字２０渗２０避年为枪４６乐．４春平方烤公里茄。城南-华阳退新城拉市规嘱划高新区站南召组团大源忌组团新园妥组团起步夜组团华阳疲组团高新+华阳5组团排展示绕城尸高速迎宾个大道成仁针路公园考众多公园+河流国防偶公园新世践纪公淘园滨河喘公园新益佩州城块市公岗园ＰＡ重ＲＫＰＡ蛙ＲＫＰＡ舅ＲＫＰＡ才ＲＫＰＡ其ＲＫ华阳篮公园\极地吊海洋毁公园但在表华阳衫组阶团巷甚至翻整个娇南部锈新区够配套表中具起有重卖要意圈义ＰＡ峰ＲＫ华阳普板块瓜商业网点竭规划直较多关于每房地哭产市站场—城南颜是成元都房指地产忘市场惕开发棍最成闭熟的现区域扩之一早，目税前形描成了罩玉林无、棕趟树、抓桐梓扬林、种紫荆岩等多测个较正为成化熟的有生活怪居住胖区。只城南嘱区域鼓道路泰交通把便捷忌、生炒活配闲套齐止全、碍居住束环境延优美咏，使较得城惨南一袋直是授成都竿房地宵产市讨场的捏热点乐区域味。随着赔城南瓣三环辟内可兔开发劈燕土地金的稀建少，偏未来游城南堵发展护重心艘在于祸：三围环外经，人姜南沿顶线周兆边区坝域（委即站鼻华路—大源鞠组团泼）。桥该区爹域目扎前有报多个毅高档美项目练动工提，预讯计将龙在20晓07年推煎入市声场，鱼如南谎城都您汇、池世纪厌城等乔。大批融知名每实力善开发很商，诸如和份黄、状新鸿剂基、贡雅居质乐、危中海脑、华裂润等摧，这狂些大阁开发穷商为声南延惨线住详宅市仙场提樱供了贩众多旁高品满质楼焦盘城南豆的价纯格仅久次于宪城中因达到51扬07元,领导硬了房氏地产量发展.虽然骄处于煎较高认价位,但代议表了毙市场蛙信心,预计物将持欲续走紫高千亿舰资本匙战城悬南名称新鸿基海昌和记黄埔九龙仓雅居乐***蔚蓝卡地亚规模（亩）250350103612320081600600部分地（万）20664093世纪城万华远大华润深长城中铁

中海150040001000356400500110445420名称规模（亩）部分地（万）数十观家跨晒区域列一线铅发展拆商共拥同做糠市由于阅城南还房地散产开验发成夺熟，俗各种协环境兔较好惩、住垂宅项离目品碎质较角高等拜原因句，使肤城南优住宅拼价格壶一直遗很高娇，甚触至偶胸尔超敞过城影中住侦宅均倦价。20戚06年城割南住弯宅均辱价波约动较距小，啊呈稳栏步增少长趋专势，屑且增误长幅陈度较编大。20垃06年城滋南住展宅均良价（捡不含黎别墅丹）为51弃07元/平方星米，艇仅次挪于城守中整晒体房龄价，蛾居第磁二位况，较时上年宁增长16覆%。随着摔三环俱外大榴量高让档住腔宅项叠目入酸市销秆售，业虽然恭处于脚较高砌价位,但代蚊表了鞋市场替信心,预计浪将持鬼续走猪高城南--市场滴信心攀所在年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年价格走势50005650649873428076.488849772.4幅度13%15%10%城南览区域坐的交取通状榜况优给良通非达性忌好；城南岂区域暴的环坡境状含况以洋公园非加河悟流构休成了胳优美躬的环锯境体郑系；预计锹城南次区域箱房地豆产供号应量款在未流来5-岂8年会轻迅猛中增加面在未老来3-章5年成节为大苹成都静购房拜首选歉热点勇板块愤之一铁；城南杯区域册具有接先天朱的品株牌优丘势;我项恒目所把在区府域区撕域规漆划的头重点锻板块旁之一唤，发歪展前年景较栋大。区域交商业\教育刊配套撕是制手约客想户选荡择的趟主要偷问题虽然畜处于昂较高倡价位,但代端表了血市场默信心,预计受将持王续走变高**吸认为川，发末展健椒康的怜宏观舞市场棋环境同为本喷项目脑的开慈发提卡供了啄良好纤的市成场机哄遇，城南愚区域柴分析歇结论腐：天李时、窜地利项目叨界定宏观昨研究板块转特征客户灰需求大城粒南宏娇观竞争铜分析政策荒影响项目们定位市场肉预期制约型因素规避阳策略发展竭趋势目前骄现状景观铜＼朝瓣向＼离面积菠＼户播型等潜在福竞争竞争苏方向客户叔需求地块能条件资源悄优势发展补趋势目前垮现状规划扣设计独优化本报悉告研眉究思穷维结辱构图入市但时机入市怕价格开发福步骤形象仪定位推盘听策略营销位策略价格崖＼客松户产品\经济哥测算有利决于价贪格攀饱升＼萍小体欺量推舱盘＼拐优势泪位置亡提价价格途实现的手昼段可执堪行竞争麻策略发展尚战略利润驾最大堤化风险械最小风险权规避议措施市场找领袖差异岛化高性蛙价比客户呜需求各板蛮块基唱本情忆况对风比板块名称配套设施状况道路交通状况城市规划状况房地产开发状况站南组团站南组团规划总用地规模约１５．１７平方公里，是成都市中心城南部城市副中心、高新区创新孵化园等重要功能区的所在地。学校,急救中心,商业中心众多人民南路南延线和三环路十字相交，组团内路网呈三横四纵格局。地铁一号线也经过站南组团，设置四个地铁站点。功能组团：城市副中心、南站物流工业园、创新孵化园区、石羊科技园、三瓦窑居住区、石羊居住区、五洲花园居住区。主要功能定位为金融商业、贸易咨询、行政管理、海关出口等，其辐射服务范围为包括高新区和武侯区的城市南部区域南站物流工业园和石羊工业园和记黄埔九龙仓深长城蓝光等大源组团位于外环路以外，是独立于高新区其它组团的一个单独组团，布置公共设施用地。居住区内规划有街道办事处、派出所、社区服务中心、社区服务站、中学、小学以及公园两个（带状沿河公园和铁相寺公园）。通过元华路、元华大道、人民南路与站南组团相连，外环路与城市其它区域相通，向南与华阳卫星城相邻大源组团含三个工业园区：成都出口加工区、天府科技园、桂溪工业园；一个居住区，大源居住区；组团中心位于人民南路南延线西侧，担负管理、产品展示交流和商业贸易的职能。大源居住区，居住总用地规模为约１４１公顷，可容纳居住人口６．４万人。居住区内肖家河南北穿越，沿河布置带状居住区公园中海世纪城华润远大等华阳组团全省首个教育强镇，有中学5所，小学14所，幼儿园20所，另有地方和部队院校5所。镇内有重点医院8所

华阳距双流国际机场仅12公里，成都火车南站10公里，成雅、成乐高速公路4公里，213国道和华龙路穿镇而过。站华路、红星路延伸线、地铁1号线、府河成都港构成了成都南大门的交通枢纽。华阳分区为成都市区南部的综合性次中心，是以发展城市公共服务综合功能、高新技术产业、生活居住为主的生态型城区；至２０１０年，华阳分区实际居住人口２８万人，２０２０年为５０万人；雅居乐***蔚蓝卡地亚万华新鸿基海昌中铁等项目区域基本情况房地产开发状况华阳组团蓝山板块“蓝山板块”具体指的是人南延线终端，以天府大道末端广场为中心，覆盖方圆1公里范围内的区域作为城南国际化过程中最早起步的两大板块之一，“蓝山板块”的建设始于2003年。在当年的华阳组团规划中，就首先肯定了“蓝山板块”作为城市未来发展的核心居住中心，其空间发展策略表达为高度重视城市建设与山水的关联，以低密度开发为主，结合环境，建设以高级居住和娱乐休闲产业为主的“国际城南第一居所”。重大市政配套工程-----天府大道终端广场选址该板块，开发商都从产品的开发形态上保证了该板块产品的纯粹性和品质性。到今年进驻“蓝山板块”的开发商已经超过了10家，在未来两年内区域开发总量将超过500万平方米雅居乐***蔚蓝卡地亚万华新鸿基海昌结论站南组团的发展速度由于政府的深度介入,时间较快.而且交通\环境\商业综合提升速度较快.华阳组团具有一定的成熟配套但档次较低,规划中该组团商业网点较多,特别是蓝山板块集中的一线开发商较多,对于快速提升本区域配套有积极意义大源组团则会稍显尴尬.为提洞高本意分析柿报告稼的针窄对性徒和有轮效性判，*驳*选族择以哈人民存南路骑延线陪为研肢究范骗围，容南延观线至父华阳笑板块嫂为目觉前成凭都的睁热点今开发渔区，淘项目犹较多僚，因根此在药进行胶市场巷摸底柔过程诉中采筑取有毙针对禾性地蚕选择引。项目阻选择穷依据体量躁较大贫，对仆本项袍目具匠有直亮接参越照性寨；本项霜目地锄块周动边；各板核块内庙代表爽性项仆目。侧重拿于高住密度屿产品蛇调研烧，低跳密度料产品跑仅作搬参考俩。研究提低密昏度的降目的茫在于馋把物膛本区衬域客炎户的滥背景旗特征疮以及方购买呈动机研究必方式:楼盘顾调查巡寿深度恐访谈针对颂项目披研究

是否在售项目名规划用地低密度产品在售项目麓山国际4000亩蓝山美树500亩蜀郡400亩三利宅院白云渡246亩潜在项目蔚蓝卡地亚500亩高密度产品在售项目首座40亩天府长城500亩世纪城天鹅湖1500亩远大都市风景1000亩育才竹岛60亩潜在项目南城都汇1200亩河畔***1650亩雅居乐2008亩华润凤凰城356亩中海兰庭110亩低密首度项昼目：筹蜀郡项目怖地址没双流斯县区什华阳渗迎宾捎大道开发锐商着中掉铁二匆局四柿川星走慧投艰资置转业有无限公幼司总占胜地面失积40宏0亩件建筑稠形态机联丑排别消墅、屡花园绑洋房赢住宅木建筑敞面积42万㎡总户宵数20倦15容积轿率1.抚26绿地早率42侵.2％户型能区间饶一蚂期联貌排别荒墅13惜0~锹30厘0㎡二期掉联排唱别墅28使1~鹊46闹0㎡三期隐为花妹园洋武房，列面积梯尚未板公开卫四亚期产脊品形牲态尚阿未确皆定开盘金时间20痕06普.6骡.推出逝一期51何5套20涉07钞.3放.推出稍二期14来9套针预计20叉07均.9演~1搜0月推夸出三姓期沾景孙观主犁题12拣00米原屑生水槐岸车位腔数量22若13车位题配比1.谋1物管窄公司闪成睁都中偷铁宏掘源物梨业管著理有瞧限公挥司近期倚走势腿二惭期于3月31日推呜出14皂9套房女源，垒均价85按00元/㎡，目制前剩尺余约50先%。对本梦项目染的借阻鉴意遵义：该项旱目一栗期的心热销闸说明屯当时客户歼对南指延线刑板块跃长远检发展洁的肯校定，胶而至诊二期思推出搭时区寸域内月同类旁型竞摔争楼航盘的敞竞相科入市绒，对斩其客遮户形澡成了竞较大诸的分幼流。其客等户来举源主身要为辞城南斑区域告高端超客户兰，以塌此作抓为第道一居尼所，亲相对俱来说汪，外萍地客默户比志例低售。新鸿渡基项贩目作族为一徐个区冈域内电体量方大的躲大盘妖，在锦推出涉阶段快过程唇中将罚与华该润凤狼凰城你、雅从居乐除项目公以及惰麓山绑国际陡的高忌层部滚分将严会形为成激福烈的胁市场糟竞争恰，低密灾度：障三利肾宅院见白云公渡项目旨地址社成吵都外苗南元旨华大榆道南牢段（赵在建盆道路筝）与华嗓阳迎亲宾大争道交缠汇处开发来商守成都锹双流斑三利尿房地降产有哨限责备任公交司景观惑设计AD酷S阿尔疮本建偶筑城纤市设灯计公闹司建筑脆形态筒独收栋别末墅39羽8㎡阿~5鸽93尸㎡联排顶别墅26涨3㎡功~3躲59沉㎡总占虏地面躁积24捧6亩销售同价格湾独参栋别挣墅为53纪0万~9尾50万联排吓别墅泼为19偶0万~3略00万总户吩数31古8户住宅盯建筑秃面积10万方容积签率0.当74绿化桑率30迁%开盘桐时间20烤06规.1坏2开盘近期识走势怠目降前剩喷余约50孙%对本江项目底的借呼鉴意猫义该项永目客助户来污源为城南驰区域串高端那客户残以及此四川龄省内乘客户泻，比男例约定为50极%与50职%。客逆户多挖样性球的状题态.该项信目目眠前销杀售率歇在50劣%左右吉，滞舞销户听型主弦要为员大面愿积户稍型，斤产品欺竞争恭力差洽，作贱为纯表低密孟度别撕墅项申目与硬本项资目可甩比性酒不强枯，但扁就参资考本粗项目慰而言玩，对到产品廊形态国应在栽一定肾程度狮上做般到多筑样化缴，从都而满些足不淋同层爹次的苏客户宫群需照求。低密萝度项涨目：耍蓝山宅美树项目甘地址敞人岂南延河线终伟点广柿场左恢侧开发露商壁三佳悼集团•四川如国坤舞投资贪有限阻公司总占把地面岂积50丧0亩建筑垒形态器多冶层、谋花园久洋房吩、小美高层朋、山横地别犹墅总冠户数厘一有期39你8户设二期22泪6户三纠期22溜6户容积浊率0.绞81绿地甩率42％开盘丢时间20青05通.1是0推出讽一期20起06慢.4推出朴二期20盲07搭.4月推省出三蓝期景观脆设计牢蓝轿海（肯香港钩）国炕际环岛境设建计顾贝问有尊限公伍司近期饿走势20库07坑.4推出丹三期羡岭上22纵6套房澡源，贿目前养剩余12摩8户。党花园易洋房缓价格错区间顺为40蔑00故~6居00邀0元/㎡，叠尼拼别习墅50饿00润~7堪00纹0元/揉㎡。该项府目较运好的猎利用昆了坡腊地的谎高差月设计打，通规过高尝差的介变化抛来增筒加观宪景面硬，赠照送大宪面积扛花园队露台吊。对本粒项目狼的借极鉴意励义该项鄙目的潜坡地歪建筑敢手法库在成都另平原挎地区横固然水差异通化明军显，其退一期看于20奸05年推蜂出时企受到牺了市肃场的积热捧简，但姐在后磁续二抄、三草期的蓝营销赏推广统过程召中却犹没有涌进行劝适时螺变化怜，一乡丰直至统目前阶三期过仍是脊以坡钩地、估退台屠式建覆筑为垮营销掠卖点卵，市鸽场新跟颖度敏不足拥。针对集本项仍目而横言，正由于框体量桑庞大阁，因膛此在穷分期啄阶段疲性推结出过准程中氧应着重疗考虑孕每一武阶段次产品委的差漠异化缓卖点浮，在众营销舰包装邪中做年到每边阶段怖均有缝亮点遣呈现抗。低密臣度项极目：想麓山尘国际剂社区项目拿地址技人稼民南均路南驴延线薪开斗发商怪万筛华地赖产总占居地面辽积40除00亩习建筑恼形态很洋吓房、召叠拼欢、独朵栋容积捆率0.挠9绿化舒率:道4狐6%销售鲜均价披洋奔房：70呆00损-8赴00近0元/㎡别墅框（独贷栋）臂：13匀00赔0元/㎡；17越00竞0-猫18美00尘0元/㎡饰(临球声道)物管爪公司绞成朵都麓轿山物吊业管虚理有持限公激司物业艳收费悼别砖墅：3.租5-假4.宏2元/㎡洋房卫：1.福2-结1.惊8元/㎡近期嫩走势20释07年7月将搬推出72套叠活拼，命户型20按0-包30胃0㎡，价毕格待那定。万华用地产孤采用PU插D（计恰划单那元综德合开醋发）模式货开发需，引驾进北经美成麦熟居质住形库态与卷先进的月住宅妹体系,用高筝尔夫控式的险景观求为主洗线贯穿宁所有伐别墅蔬组团帅；而全另一俯个片感区是循高密度啄住宅溪区，跨以欧副洲小样镇为武蓝本略的麓捧镇是这尤个片功区的炕精神眉与灵亦魂。点评摔：以核高尔衫夫式删的景敢观为财项目丙主线尤，将土酱地分难为很薄多单之元，赵每个匀阶段幅都按溜照当时扑的市简场需良求做也详细星规划杜或改服变，勺并将商泽业中必心集捏中并搬与别棉墅区卡分隔汽开，乐这种“大盘积小做芳”的砌思路涝充分末保证地住宅筝部分的让居住易品质候。集寸中并端与别肉墅区巴分隔谢开，这种锅“大秆盘小妇做”品的思文路充套分保所证住氧宅部分甩的居县住品粮质。高层漂部分范，形催态待落定低密咳度项贷目：是麓山授国际嫩社区项目优势项目劣势开发商品牌：万华地产是宝光郎酒集团注巨资成立，股东方为成都万华投资有限公司与四川宏义实业集团，两家公司实力雄厚，且在市场都有较大影响力。城南稀缺的满足高端人群需求的别墅社区。目前周边的总体环境与配套建设未同步跟进。对本麦项目砖的借草鉴意盒义：该项发目客巾户来爆源以鱼成都绳高端友客户芬为主渔，约星在40寻%，上海原、北咏京、每广州拾、深经圳等报外地雕客户比例键约在30牵%，另纱有部药分海锋外客敞户，完主要叶客户益获得拍渠道膨为客漫户圈君带动。该项摔目地他块紧妄邻本站项目乒，其持续5年以素上的抱开发老模式，必宪然对杆该区单域楼短市发食展具放有极汉大的促进辱作用旱，也勤为本悲项目挑的开崖发铺剪垫了出较好寒的整细体市棍场环竹境。同时菌，该程项目载的高烤品质贿开发宽思路贯必然赔会率却先拔渐高城铜南高盖端地板产市亲场，典这也屠为本颗项目副地块的开摇发提鲜供了轨极好考的借侄鉴性和。该项灶目的歼客户届带动演模式障较为乱成功异，本满项目阴可在攀客户却互动货，挖掘用老客肉户资毕源方罚面投入效更多精力慎。低密裕度项叨目：愈麓山扰国际焰社区潜在组低密千度项阴目：米蔚蓝获卡地姻亚项目启地址丢成次都南候延线广末端今蓝山授美树纪后方开发崖商娃成都挑阳明裁地产建筑袭形态吉联祸排别哄墅轰叠拼视别墅挎双医拼别圈墅总占县地面拿积50老0亩总户飞数13楚03户容积解率0.示9绿地潜率45鼻%总建宴筑面婆积：26夸00聋00平方京米公共权建筑好面积:1撑82纪00平方蠢米住宅末总建心筑面恩积:2窗41榜80伞0平方唇米联排逗别墅赖面积:1好45皂08梅0平方耗米叠拼刃别墅洗面积:9兆67卫20平方穴米商业涌面积:8绒00润0平方援米道路疫：60饺09消6平方枣米目前曾状况贤：封余闭施止工中该项贷目尚增未推叠出，谷数据群非最公终确紧定数令据。高密伟度项督目：塘首座项目过地址费人跳民南杂路四兄段48号开发蛋商屯招商矮（蛇醉口）盈成都苍公司占地追面积40亩建筑木形态2幢为30层高愉板式忍结构建筑1幢29层高畜建筑总建察筑面躺积17万㎡总户港数69投4容积盲率5.圈06绿地睡率30％户型赛区间80逝㎡—胖13迅0㎡开盘饥时间20症06钩.9悟.2推出皂住宅59株4户车位输配比1：1.仅1配套五星爽级酒余店泛坦会所涛、SP咬A馆、困露天复恒温爸泳池进销售袭均价78喂00元/㎡近期伸走势膛剩余房姥源约90套，问以17团0㎡左右辈套三勾为主涌，商熊业部杏分含究商住床楼还辱未销矮售。对本停项目猴的借谋鉴意镇义：该项业目位挑于南度延线梁起点览，地尸理位假置优厦越，其客赌户构赚成为托城南岭外企嘴高层户以及活市内丘外国抽客户大，比贴例达天到70壶%以上郊。该项啊目从打面市月到现半在，附销售横走势犯都比穿较缓高慢，这也精是以温大户屠型为填主的裙项目削的特折点。掌但因纪其独掠特的父广告旅包装梳和推妇广方畏式，哄其在跪市场赌的声决音和准影响先力都着较高姐。因此拔，除瞒了拥获有海仓洋公阴园等沿的资灾源优堂势，驾采用造独特万的包估装方蚊式和付差异应化推估广对道本项仗目入违市将锹有很敬关键除的作议用。高密琴度项粥目：败天府殃长城璃柏南告郡项目脸地址拳高喂新区妥天长珍路6号开发杆商往成都累深长件城地透产有牛限公观司总占兽地面劳积啦约50赖0亩总住拔宅建刑筑面付积10舱0万㎡商业拳建筑建面积猴约10万㎡总户秘数40拐00多户景观惠设计碍加按拿大侧奥雅圆园境帖事务权所车位孔配比1：0.僚7电梯滨品牌澡西样子奥慌的斯会所1个物管她公司爽长饭城物积业三期反柏南站郡建筑臣形态禁：两歪栋18层板驳楼，次三栋34层塔膜楼容积劣率4.馅21绿地倾率30闪.6％户型欢区间80槐-1烟44燥㎡开盘洪时间20姑03裤.1某1.章15一期输丽冲日清熔风开而盘20逆06语.6揪.3二期悄嘉王南地宏开盘20葵07依.4桑.1秘5三期车柏旱南郡劈燕开盘柔，销升售均耗价52吩00元/㎡近期估走势凡三太期先占推出34格0多套拆房源炮，目启前剩顺余20现%，各鉴类户屠型走印势平亿均。对本烂项目旋的借元鉴意肢义该项秘目从艳销售奏缓慢沙到热戚销的商销售素走势杰的变什化，千充分临证明姻了购术房客烂户对锈本板佛块的是认可锈度上企升。该项梅目作盯为一茂个整阴体品音质较唇高的篮项目栗，自20谈06年推蜻出二豪期，序依然柏销售览平稳事，并球未呈而现热顶销局均面。这说快明本感区域不由于侨大盘咏大量优进驻窃，竞弦争激立烈，读在园灵林或堤建筑端上没鼓有凸脾现优推势、予特征的予项目渡不具执备明饭显的卸竞争英优势扬。**酱建议钩本项头目应军抓住倒海洋猪公园娘的显些著特比征，忌扩大泄项目妻影响愈力。高密棕度项肢目：师世纪剑城天两鹅湖项目绩地址拐人目民南恒路南盾延线雷（新鞠会展影中心振）开发蔬商程成都欺世纪享城新赌国际哈会展沃中心总占晨地面眯积15躲00亩（我住宅芹约60蚂0亩）紧住陷宅建石筑面基积顿约41万㎡容积壶率0.您11冷9（含户型劫区间47雾-1事30案㎡总户总数先约35宋00户景观40要0亩生披态湖究面，会上万滨棵大扁树，60锯00余株骨银杏陶；15泡00亩的种生态分公园繁、高河尔夫缸球场拦。销售含均价58虚00元/㎡（清暂水）68忠00元/㎡（精畜装）近期危走势毁一附期剩柄余少存数大润户型复，二易期推聪出时堪间待吩定。湖水殿贯穿小整个变一期描，具衫备较府大的漂楼间睬距与狐景观推视野栗。项目优势项目劣势会展集团的整体实力在市场有很强影响力；整体景观配套资源丰富；地铁出口，周边交通方便；项目产品设计、规划布局合理。周边生活及商业配套未同步跟进；对我洲项目裙的借对鉴意谁义：天鹅少湖项燥目与榆本项鱼目具兄有一型定共纠性：胃都临裤近公村共性酸规划忍项目椒（新基会展唯中心岔与海揉洋公火园）冷。天厨鹅湖瓦开发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风、景灰观环获境、辰文化妙品位渗、居外家气谈氛11、社株区内孤配套佣需求所：态首先劈燕为交废通和的基本体生活祖商业稿配套勤，其钳次为紫休闲土娱乐狐、运探动，闸再次献为教桂育12、距喉工作企地的较时间嫂：20挑-3购0分钟13、对亲本区夺域发夕展持门非常今乐观昏态度客户栗需求灰分析购买馋特征惕客驼户1、千傲万级倘别富雕豪、存有自赤己的馒企业2、40芳%-摧50油%成都砌市外新客户惊，如屯遂宁寸、达捕洲、勺泸洲且等3、对挥产品污品质搁敏感终性高盼于价裳格4、5+童2生活巩实践腊者、附重视仆居住传享受5、有岗多部骑私家险车和掌家人队住在欢一起奸，3-槽4次置酸业8、别燃墅需醋求面蚂积在20惰0-首35凉0㎡孟9、喜更欢的罪楼盘骨规模谨：初中大拥规模帖的社福区环架境10、置淋业倾葛向：庆生活脚配套展、景猜观环竖境、菌健康某运动赵、文用化品泛位11、社仿区内联配套沟需求艘：杏休闲添娱乐规、运捧动，款再次狂为教磨育12、距讲工作踏地的寨时间胆：30岁-4笔0分钟13、对滋本区津域发偶展持毅非常庙乐观活态度总价\均价柔级别蓝山室板块辜集中坑千万缴级富孕豪群站南\大源雷板块零集中旺十万勒级客犬户市场磁机会1、产口品供铲应形时态：低密——别墅射、多挤层高密——现实佛情况意：坐清水驱电梯置公寓18雕-2录4F；潜妨在情漫况：30昨-4蛇0F市场框空缺县：精播装修巴电梯鹿公寓扑产品2、客冬户：蚂百万常级客怜户断素层3、价隶格70在00兰-1黎00糊00元电迷梯公垮寓价评格区表间断壮层项目液界定宏观稍研究板块欣特征客户堵需求大城邻南宏客观竞争炒分析政策恭影响项目红定位市场佳预期制约固因素规避轰策略发展晃趋势目前谊现状景观恰＼朝六向＼扎面积潮＼户荐型等潜在遗竞争竞争气方向客户叨需求地块陶条件资源范优势发展帐趋势目前获现状规划若设计收优化本报闭告研虹究思旷维结备构图入市伪时机入市食价格开发什步骤形象腿定位推盘吨策略营销寄策略价格菊＼客坟户产品\经济匀测算有利熊于价波格攀胳升＼脏小体捷量推何盘＼鉴优势尿位置锋提价价格午实现的手丹段可执踏行竞争排策略发展丛战略利润屈最大危化风险如最小风险范规避抚措施市场孕领袖差异您化高性禽价比客户蹄需求地块秒现状占地傅规模雅：总占室地16场00亩。地块绕位置梁：该项添目位骆于成拆都人每民南搏路延毫线末齿端。地块掠范围：西\北临秆河.处于叹南延皮线开原发热公点区毕域1）优础势(S暑)本项雹目紧决邻府霞河生景态湿加地，样自然流资源纷优厚桨。引牧水入调园的沃设计典方式舒，充斗分提高了河项目面的整港体品梅质感伴。地芝块临科近南因延线吓与成芽仁路塑，交台通便杀捷；周边驾均为铜知名段开发君商大拣体量中项目但，对嚷于区糊域价挽值整绝体提丛升有番巨大哨作用科；项目来对面革极地按海洋复公园佣的开夜发，尸将提宴升了旦本项珍目的符旅游聚价值肯和投光资价雾值。2）劣躁势（W）目前守，地雕块周肆边生墓活配竟套严续重缺遭乏，辩不符怖合高士档次菠客户贱生活估需求没；3）机子会（O）政府旺南迁顺和南陪延线喝区域疼的持思续开徒发，涂本区非域将弦是未趋来成瓶都的还副中叹心；周边馆大盘急的陆剂续启旨动给恭区域死居住掩环境刺改善洒起到血了巨工大的瓶推动傲作用榆；政府箭人员宜、孵封化园敏科技盐人员默等高忆收入售人群完的不源断涌翼入，润增强渠了区昏域消已费能锯力。4）威软胁（T）区域新可开保发土弱地资突源丰弄富，芳未来刑供应斜量大罢，未另来市圆场竞师争加域剧；地块SW垫OT分析项目叨界定宏观汽研究板块郑特征客户德需求大城躲南宏郊观竞争汇分析政策会影响项目精定位市场糊预期制约段因素规避饥策略发展喘趋势目前君现状景观斗＼朝跌向＼迈面积袄＼户桥型等潜在村竞争竞争漆方向客户赖需求地块壶条件资源饺优势发展乞趋势目前蹈现状规划岸设计军优化本报港告研贯究思阀维结钢构图入市鸦时机入市拆价格开发劈燕步骤形象餐定位推盘财策略营销抱策略价格护＼客东户产品\经济米测算有利秆于价卖格攀传升＼外小体亡量推齿盘＼范优势蚕位置赏提价价格紫实现的手偏段可执咐行竞争脊策略发展伯战略利润免最大建化风险认最小风险否规避拘措施市场难领袖差异穗化高性番价比客户工需求竞争假策略产品独差异杠化满足革客户跃需求品牌闭形象感差异因化总体航规划功能啊配比建筑爹风格园林亩风格配套镰设施物业沾管理高性蜜价比市场袖占位发展旺战略棉策略发展昨方向类比脉案例发展你战略城市至聚合护力地块臣价值交：富沙豪中争心区城市掉价值述：西必南中届心区域昏价值条：新炉城市蚀中心发展棒前瞻俩力气质疫领导醒力地块池价值乔“三比中心联”综合混解决有几候处供才不同籍使用触的房旨子，宏具有叔才艺蔑的孩趋子，通漂亮隔贤惠勇的妻帐子需要威出境膏旅游妙、异谎国情劲调、服有氧宜运动撕以及斯诸如煎高尔限夫、明游艇关、SP律A等很窄花钱老的消杏费需要鲁房子舒足够逼大、控足够场豪、蚀足够配有情沟调，捞足够伤稀缺斯、足线够贵弊、足巡寿够特磨别、沙足够歉被别休人称堤道……需要隔在高吨档酒眉店、葵餐厅以、俱课乐部社、会李馆等屡场所你进行姥生意添和友沾谊的饲交换满意冠的事拘业美满矩的家筐庭社交垦的圈奋子享乐扑的时肾光投资域的渠害道需要总有股闲票、伸债券竹、固恒定资免产等次投资丧渠道厨获取猪高额吉或者蜜稳定饼的投佳资回奇报自豪搂的宅糠子高端疯客户叶生活番基本虏价值时图解蓝山四板块陵集中另千万屡级富毁豪群客户研价值毫挖掘资源稀价值之挖掘16拼00亩全榆配套充小镇高品都质生态象河流碧生活地块自价值客户动价值西南基中心新城神市中坡心富