房地产开发流程演示

北京市房地产项目开发流程报告

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2005年6月

一、房地产开发总流程

二、房地产开发工作关键节点1取得土地与立项2用地规划许可证、环评3方案设计与审定方案通知书4初步设计及报审5建设工程规划许可证6建设工程施工许可证7施工管理8竣工验收9预售证、产权证

三、主要政府管理部门1国土资源和房屋管理局2发展和改革委员会3规划委员会\交通委4建设委员会5公安消防局6人防办7园林局8环保局9教委10统计局

11市政管委四、主要行业管理部门1自来水集团2供电局3燃气集团4电信、邮政5热力集团

目录

一北京市房地产项目开发总流程

二、项目开发的关键节点------取得土地、立项操作要点

1土地信息资料收集—规划条件2市场定位3概念设计4成本测算5竟拍方案确定6签订协议、取得土地，办理立项及土地出让手续（国有土地使用证）

7项目建议书（代可研报告）--立项

政府部门：

1土地储备整理中心

土地招标拍卖挂牌程序

2发展与改革委员会项目建议书（代可研报告）--立项

3国土资源和房屋管理局

国有土地使用权出让转让-国有土地使用证

4规划局规划意见书—规划指标查询二、项目开发的关键节点-----建设用地规划许可证

环境评估操作要点：

1办理建设用地规划许可证提交：1）项目建议书2）地形图（1/2000或1/500）3）钉桩成果报告2建设项目环境影响评价，取得环评报告3建设项目交通影响评价，取得交评报告政府部门：

1规划委员会建设用地规划许可证

2市环保局环评报告审批操作要点：

1委托设计---规划设计图纸2组织交通影响评价-评价报告3人防\消防\园林意见咨询4向规委提交设计方案5取得审定设计方案通知书政府部门：1规划委员会1)提交发改委审批的项目建议书2)提交《规划意见书》及附图；3)提交标明用地钉桩成果，并以现状地形图为底图绘制的总平面图（比例尺：单体建筑1/500，居住区1/1000）2份；居住区（居住小区、组团）项目在总平面图中标明每栋居住建筑的编号；4)各层平面图、各向立面图、剖面图（比例尺：1/100或1/200）各2份；5)拟建项目周围相邻居住建筑时，附日照影响分析图及说明；6)《规划意见书》或《修改设计方案通知书》要求做交通影响评价报告的项目，应附交通影响评价报告2市人防办\市消防局\市园林局

二、项目开发的关键节点------方案设计与审定方案通知书二、项目开发的关键节点-----办理建设工程规划许可证

操作要点：

1项目列入年度开发计划2办理消防意见审批3办理人防意见审批4办理园林意见审批5办理交通组织方案审批6办理工程档案登记7完善规划设计图纸8办理工程规划许可证

市政配套方案--自来水、排水、电力、燃气、热力、中水.电信、道路各部门审查意见及方案销售方案,成本分析及开发方案政府部门：

1发改委—项目开工计划2市消防局3市人防办4市园林局5市公安交通管理局6市建筑档案馆7规划委员会

二、项目开发的关键节点-----初步设计（公建）操作要点：

1规划设计图纸深化----初步设计2市政配套方案—自来水、排水、电力、燃气、热力、中水、电信、道路各部门审查意见3消防、园林、人防、交通初步设计方案审批4环评报告批准文件5初步设计报审

完成三通一平

政府部门：

1市消防局、园林局、人防办、公安交通管理局、环保局

2规划委员会—初步设计会审

市政各归口部门：自来水公司、供电局、燃气集团、电信公司、热力公司二、项目开发的关键节点----建设工程施工许可证

操作要点：

1施工图设计2施工图报审—取得审查通知书3领取施工许可证表4办理监理、施工单位招标5监理、总承建商招标、签订合同及备案6办理建设资金保函或证明7办理质量、安全监督登记8办理园林审批9办理统计注册登记10办理人防工程备案11交纳散装水泥费12交纳新型材料专项基金13交表与领取开工证

政府部门：

1建委2建委招标办3公司开户银行4建委质量监督总站5市园林局6市统计局7市人防办

二、项目开发的关键节点----施工管理操作要点：

1工程进度管理与协调现场管理架构、施工组织设计施工进度计划、现场监督、承包商、供货商的选择

2工程质量控制工程质量保证体系与措施工程质量验收标准与程序、监理

3工程成本控制工程预算、合同造价、洽商与变更控制、结算招标、材料设备采购合同管理工程付款控制

4施工安全控制施工安全保证措施、安全管理架构培训、施工方案的审查

二、项目开发的关键节点—预(销)售许可证,产权证

操作要点:

1预售商品房面积的测绘2与开户银行签订预售房价款监管协议书3办理预售许可证

4办理竣工商品房测绘取得报告5办理竣工项目地价款核实补（退）交地价款6办理产权证政府部门：

1测绘部门2房地局其它部门:

1开户银行二、项目开发的关键节点----竣工验收操作要点：

1自检2电梯验收3人防验收、环保验收（发电机）、水质化验、其他市政专业验收4消防验收5竣工验收6规划验收7竣工备案8档案资料移交

政府部门：

1质量监督局2市人防办3市环保局4市政各主管部门5市消防局6建委质量监督总站7规划委员会8北京市建筑档案馆二、访项目冻开发上的关预键节愤点—预(耀销)姥售许粒可证1、北京撇市商亚品房衫预售亩许可筑证申轻请表；2、授权接委托纪书；3、开户坦银行澡证明；4、商品垮房预闹售方非案；5、地价附款交菜纳核尘实函；6、建荐设工狂程规寄划许矩可证贞及附搏件；7、建技设工脂程施斤工许磨可证难；8、工仇程施作工合侵同；9、国内有土逆地使延用权语出让蔑、转守让合迫同；10、国跑有土素地使尖用证纤；11、企纽奉业法球人营寇业执暑照副吸本；12、开咽发企零业资己质等另级证洽书；三、奶主要加政府船部门孙--滤-市国表土资床源和蒸房屋划管理芹局招标被拍卖库挂牌谜程序国有勒土地尘使用炎权出窜让转闻让（津招标朋出让糟）国有然土地卧使用袭权出锡让转袖让（刑拍卖档出让电）13个工玻作日国有央土地群使用北权出丧让转露让（汪国有吊土地畜使用飘权转量让）国有顾土地妄使用乳权出忘让转纳让（贫协议克出让崇的新柴建项增目）国有扬土地凯使用阀权出晃让转疫让（呼协议笔出让滴的现滚状项疫目）国有猾土地扬使用沾权出岗让转变让（哄国有核土地非使用著权出翻让转案让）国有接土地缺使用源权出旧让转庙让（吧变更拒出让挪合同梯）国有载土地无使用抚权出比让转评让（狸竣工震项目篮地价泻款核遵实）拆迁悲许可素证商品雷房预辽售许见可证商品畅房预器售登扔记商品详房预宏售预爸购登冈记国有胃土地检使用有权及饲房屋魄所有俩权抵征押登材记房屋应所有论权登扁记项目与建议喉书（闲代可显行性窜研究伸报告籍）批闸复--港-52个工规作日招标坚项目垂的招仗标范窜围和早招标愉方式--党-14个工扯作日开工架计划--只-24个工谈作日、年容度计嫂划三、编主要盘政府阅管理拔部门彼--伙--旗-发展偷和改芦革委途员会规划程意见芒书--席-28个工却作日建设辫用地列规划贩许可掀证--松-45个工下作日设计才方案--捆-审定殊方案悔通知杠书--锐-个工崭作日建筑饭工程智初步基设计拨审批--南-3件2个工哥作日建筑训工程辈规划新许可私证--日-1泼3个工胞作日建设润工程寇规划冠验线--生-3个工共作日建设请工程跨规划径验收--举-7个工柔作日项目腾名称鹊命名槐、更秧名--职-1圈5个工之作日三、背主要守政府厨管理爹部门瞎--汗-市规溜划委灯员会三房地衣产开挖发企矿业设梢立审秒批程厅序工程顾质量顺监督诵注册陆登记市政吩工程巾质量偷监督挽注册狼登记建设赏工程饲施工责招标龟方式慎备案--如-5个工粪作日招标灭文件也备案—招标弟过程述监督—合同彻备案--斥-7个工紧作日建设吨工程雪项目耍施工脊许可江证--派-1箭1个工昌作日建筑途工程睬安全盆文明仓施工英检查房地忘产开哭发企伪业二伯级以压下资湖质办圣理三、店主要甜政府映管理弹部门破--金--市建微设委迅员会三、灶主要改政府奴管理示部门劫--弱--公安袋消防晨局、羽交通狼管理疗局建筑肥设计份防火均审批--潜-8咽\1垮6个工卫作日建设膜工程碧施工争现场各消防就安全展许可建筑规工程磁消防划验收建设知项目道交通灶评估建设兆项目响交通护组织膜审批--盟-2斗0个工民作日停车当场及膛设施雹审批三、迟主要考政府牧管理装部门庭----市人扫防办人防裹规划掘设计荣审批--耽-2预0个工孤作日人防敌竣工木验收人防讯面积案的接专管三、扩主要崖政府齐管理爹部门坛----市园持林局建设舅项目们绿地得规划旁方案伟审批--店-7个工泰作日绿化腰补偿女费城市摸绿化悔建设尘工程萍规划溉设计苹方案10株（龟含10株）期以内灯城市厨树木蚂砍伐缓或移振植单位虫（项允目）今建设般需占质用公枕共绿奥地、厉单位图专用齐绿地像，因吨建筑肝或市政工扬程需清砍伐摸（移冒植）村树木10株以铸上事吃项权限肢内古勺树名南木移掀植三、滥主要好政府迫管理洗部门携----市政钟管理鸣委员蚀会建设晒项目撤节水雀设计重方案锯审核建设面项目宫节水掠设施赠竣工蔑验收临时净用水寨指标自备誓井使餐用证中水逆处理污水患排入兆城市爬排水委设施寸许可设置秧户外吸广告浑审批磨（审斧批类煎）张挂宵、张零贴标塔语宣伪传品销审批渣土因砂石睡运输时车辆谢准运协证建设哲项目凯自来缩慧水的响报装建设详项目支燃气脊供应钳、储崖备、乱气化详、混杰气等惕厂（药站）鸣建设榴审批三、颈主要测政府针管理有部门抚--想-教委框、环须保局猴、统逃计局环保粮局：建设却项目鸭环境阔影响患评价环境跨影响遗评