某地产产品设计管理秘籍

目录第一讲XX地产简介第二讲XX运营管理体系第三讲XX研发手册第四讲总图规划设计第一讲XX地产简介公司理念：“善待你一生”第二讲XX地产运营管理体系1、XX运营体系：1.1公司组织架构1.2运营决策机制1.3运营管理体系2、各管理体系管理要点2.1计划管理体系2.2阶段成果/会议管理体系2.3成本管理体系2.4销售管理体系2.5指标管理第三讲XX研发手册定性之言：制度----保障流程----方向指引----标准与界面模板----提高效率1制度1.1会议管理制度1.2文控管理办法1.3工作交接管理办法1.4设计单位综合评价办法F:\研发部\06研发部手册\研发手册\01制度\0104重庆公司研发部会议管理制度版（2007年版）\研发部会议管理制度（2008年版）.docF:\研发部\06研发部手册\研发手册\01制度\0104重庆公司研发部会议管理制度版（2007年版）\附件一：研发部会议分类表20080304.xls1制度1.1会议管理制度1.2文控管理办法1.3工作交接管理办法1.4设计单位综合评价办法F:\研发部\06研发部手册\研发手册\01制度\0105重庆公司研发部文控管理办法（2007版）1制度1.1会议管理制度1.2文控管理办法1.3工作交接管理办法1.4设计单位综合评价办法F:\研发部\06研发部手册\研发手册\01制度\0103研发部项目工作交接管理办法（2007年版）.doc1制度1.1会议管理制度1.2文控管理办法1.3工作交接管理办法1.4设计单位综合评价办法F:\研发部\06研发部手册\研发手册\01制度\0101设计单位综合评价办法（2007年版）\0101设计单位综合评价办法（2007年版）2流程2.1研发部设计管理流程图2.2研发部计划管理办法2.3研发部OA审批流程F:\研发部\06研发部手册\研发手册\02流程\重庆公司研发部设计管理流程图（2007年版）.xlsF:\研发部\06研发部手册\研发手册\02流程\0103重庆公司研发部工作文档OA审批流程（2007年版）.xlsF:\研发部\06研发部手册\研发手册\02流程\0104重庆公司研发部计划管理办法（2007版）3指引3.1工作标准3.2工作界面3.3岗位说明书3.4作业指导书3.1工作标准3.1.1研发部工作手册3.1.2户位编号原则3.1.3各阶段图纸审查要点3.1.4建筑规划设计导则3.1.5景观设计导则3.1.6精装修设计导则3.1.7新员工培训大纲研发手册\03指引\0301工作标准\重庆公司研发部工作手册.doc3.1工作标准3.1.1研发部工作手册3.1.2户位编号原则3.1.3各阶段图纸审查要点3.1.4建筑规划设计导则3.1.5景观设计导则3.1.6精装修设计导则3.1.7新员工培训大纲研发手册\03指引\0301工作标准\研发部项目分期、组团、楼栋、栋内户位、户型编号原则.xls3.励1驱工捐作标音准3.现1.敬1右研图发部汗工作议手册3.聚1.搏2甩户慌位编监号原川则3.糕1.耐3各阶膏段图携纸审晶查要腾点3.丽1.炉4交建音筑规违划设弹计导蹄则3.畜1.流5耍景主观设恢计导周则3.购1.鸽6玩精妻装修器设计疼导则3.支1.萍7峰新庸员工组培训贴大纲研发脚手册疏\0休3指伶引\泳03音01昂工作激标准政\0胀30施10冈2重好庆公卧司研瓦发部啄各阶牺段图袄纸审舌查要架点3.指1吓工习作标柴准3.妇1.访1仇研汤发部作工作夺手册3.掌1.项2促户治位编桑号原躺则3.思1.逼3乖各骂阶段燥图纸盖审查雾要点3.畏1.上4建筑岩规划章设计拢导则3.侦1.洗5畅景精观设唤计导慌则3.仗1.汇6性精遍装修廉设计趣导则3.童1.计7歼新栋员工酒培训蚁大纲研发堆手册惯\0紧3指骑引\岔03耳01榜工作昨标准谊\0酸30对10不4重申庆公伯司商氏业规壮划及股建筑呆规划临设计友导则炮.d通oc3.璃1料工川作标镜准3.济1.萍1蓝研台发部番工作雄手册3.关1.烛2原户素位编扔号原金则3.果1.君3送各胃阶段剪图纸久审查逼要点3.香1.郑4颈建圣筑规哲划设获计导快则3.抢1.错5景观尽设计腔导则3.阁1.菜6羽精威装修织设计什导则3.浆1.首7中新尸员工奔培训胃大纲研发品手册虏\0歇3指氧引\持03宾01铃工作佣标准绣\0熊30唤10熔5重引庆公鼠司研行发部合景观挖设计付导则3.物1偶工尝作标皮准3.乒1.垫1谣研责发部示工作责手册3.夺1.采2沟户挖位编筝号原绵则3.黎1.短3胸各用阶段期图纸些审查目要点3.增1.偏4仔建惧筑规锋划设仅计导起则3.耳1.摇5匀景晚观设吼计导孔则3.篮1.疏6精装近修设惠计导画则3.篮1.糖7国新税员工锁培训贝大纲研发雨手册初\0偿3指悬引\狱03串01冲工作庸标准异\0扰30伴10互6重唐庆公蝇司研济发部骗电梯招公寓菠精装乐设计诞导则3.士1狐工熟作标年准3.纳1.脖1忧研絮发部赤工作坟手册3.氏1.脏2小户室位编痕号原沃则3.算1.区3虎各甜阶段潜图纸境审查中要点3.潮1.甲4窝建歼筑规失划设订计导日则3.秤1.泻5句景纵观设爪计导妙则3.巾1.至6重精翁装修咱设计笨导则3.碎1.禁7新员雪工培照训大精纲研发弃手册居\0粮3指强引\题03删01并工作灵标准悔\0马30毕10况7重粱庆公国司研快发部旧新员槐工培厚训大低纲3.披2卵工急作界策面3.除2.浆1发展除部与换研发煤部工筹作界骗面3.绞2.咬2俘研绸发部衣与工址程部扣工作道界面3.亡2.沙3纸研杨发部絮与商芹运公钥司工益作界槐面3.羞2.禽4明教窝育配特套界区面文后件3.厨2.含5誉会爽所、奸体育赔中心努配置错界面3.评2.解6脏氛陡围布贤置相钉关物粮品采失购界胜面3.亡2.筐7享项劝目报电建报玻验工炒作界慎面研发染手册痕\0宰3指及引\失03愈02蹲工作蜂界面榴\发矮展部岛与研边发部胞工作复界面肚.x锻ls3.肉2拾工避作界哈面3.爪2.坟1污发认展部汉与研位发部末工作桂界面3.与2.毛2研发骗部与罢工程晓部工辛作界月面3.壁2.周3疗研植发部开与商殃运公包司工劫作界激面3.建2.索4糊教追育配楼套界精面文障件3.白2.茧5乓会局所、脱体育乡丰中心腹配置寸界面3.唱2.不6诸氛皇围布抖置相爹关物绳品采世购界南面3.舟2.教7昏项躲目报皆建报燥验工低作界习面研发摄手册山\0揭3指忽引\汁03净02捐工作迎界面建\重虑庆公贪司施正工图繁和施格工阶做段研的发部与项披目工卷程部诉的界芦面.扛xl帆s3.贴2煮工咱作界萝面3.女2.病1鲁发钓展部口与研呜发部慎工作同界面3.数2.榆2役研貌发部糊与工鸽程部饿工作博界面3.蹲2.杨3研发司部与肢商运效公司折工作贞界面3.队2.阴4昏教堂育配酱套界俗面文醒件3.程2.犬5哄会示所、狂体育输中心争配置榜界面3.糕2.蹦6潜氛局围布宾置相赚关物收品采监购界充面3.捏2.欣7伐项塞目报爸建报厚验工瓶作界宋面研发往手册点\0系3指袋引\厕03饼02永工作风界面牲\重般庆公抖司商无业项剧目研补发部墨商运暂公司怖界面添.x蹄ls3.圈2贩工看作界方面3.它2.渗1太发逼展部宏与研艘发部肃工作割界面3.毙2.模2犬研答发部副与工舰程部邻工作星界面3.帽2.英3盗研愚发部唉与商腥运公戒司工发作界况面3.酱2.闹4教育浇配套鸭界面域文件3.制2.趁5悬会效所、标体育女中心狸配置主界面3.寨2.哥6密氛务围布度置相阁关物福品采军购界流面3.躬2.垮7贺项众目报摸建报爪验工垄作界蚀面研发似手册漏\0雹3指抛引\纪03深02尽工作敌界面垦\重判庆X惊X地饥产教傲育配兄套界愚面文蛋件.锻do粥c3.膜2宫工抱作界凝面3.锦2.悼1梁发州展部孤与研击发部夜工作搜界面3.良2.商2乡丰研虹发部须与工揭程部分工作澡界面3.窝2.绪3检研督发部右与商哲运公买司工标作界残面3.箩2.陪4绸教哨育配虎套界轨面文爪件3.反2.容5会所远、体卷育中系心配葱置界辆面3.鼓2.晴6槽氛筋围布企置相狸关物偷品采滴购界眼面3.里2.苍7均项篮目报盘建报稠验工倡作界温面研发宿手册壤\0片3指球引\品03宏02挽工作伯界面策\重虹庆公铲司项钩目会永所、辆体育昨中心筹配置脾界面3.须2跳工棒作界反面3.栋2.令1梯发艳展部革与研恒发部棉工作脚界面3.陷2.针2饼研伤发部运与工直程部赏工作采界面3.头2.射3泡研烟发部收与商渔运公触司工较作界认面3.盾2.播4珍教貌育配香套界旅面文面件3.棚2.功5议会点所、顶体育赤中心淹配置委界面3.储2.多6氛围烛布置楚相关肤物品冰采购当界面3.煤2.奖7村项扬目报坟建报仗验工鬼作界币面研发姥手册婆\0碧3指申引\任03得02妖工作沸界面壤\重华庆公裂司项诞目氛率围布舟置相丘关物凉品采隙购界牌面.胶xl仪s3.拍2理工骑作界品面3.浇2.攻1信发淡展部乌与研简发部善工作糊界面3.吩2.上2灿研敞发部休与工观程部誓工作择界面3.欣2.凯3就研汽发部栏与商煌运公沃司工贝作界肆面3.泥2.皱4莫教蜘育配倘套界辉面文济件3.狡2.哄5渡会妙所、狐体育圈中心肠配置征界面3.价2.漠6般氛举围布歼置相旧关物殖品采款购界私面3.美2.钻7项目畜报建溉报验屈工作糊界面研发险手册获\0填3指泡引\冈03腰02唉工作彼界面余\重延庆公员司研拆发部亚建设侧项目胸报建摔报验利工作蜘界面零文件踪蝶.x营ls3.客3紫岗弦位说确明书3.亭3.齿1设计喉总监3.忆3.衔2故设掀计部灶经理3.雾3.弟3授研殿发中云心3.盏3.埋4戚设姥计管黄理中勿心3.匪3.淋5耕行付政报想建综炎合组研发盯手册吸\0安3指今引\潮03匙03尺岗位谅说明尚书\鹊研发邀部岗皆位职党责\露研发蛮部岗列位职残责\研发魄部设储计总磁监.辱do晒c3.伐3孤岗峡位说乡丰明书3.虫3.帽1愚设错计总胃监3.挤3.遗2设计含部经蛾理3.系3.袭3寨研太发中第心3.奥3.薪4虹设特计管域理中镇心3.咬3.射5殖行轧政报斤建综尊合组研发匠手册正\0知3指向引\眯03虹03施岗位烂说明斧书\埋研发仓部岗炊位职粪责\枕研发非部岗控位职洋责\疾研发权部经纯理.较do喉c3.裕3讯岗苗位说捎明书3.皂3.般1改设搁计总捏监3.习3.霞2隐设麦计部汽经理3.角3.逗3研发汗中心3.要3.重4男设任计管折理中农心3.写3.招5仗行诵政报凭建综痛合组研发臂手册及\0定3指虑引\蚂03唇03负岗位脑说明闻书\往研发可部岗否位职董责\果研发企部岗伐位职秤责\窝研发帜中心3.肾3牺岗灯位说喊明书3.初3.博1很设东计总步监3.挖3.时2恶设炸计部举经理3.皮3.随3戚研夹发中娇心3.僻3.肝4设计再管理程中心3.沉3.馆5栋行隔政报坡建综招合组研发胁手册竹\0疫3指江引\节03节03松岗位部说明锁书\轨研发接部岗岩位职狭责\糕研发锐部岗患位职醋责\冈设计盏管理陶中心3.锡3熊岗清位说乐明书3.绣3.慨1号设材计总搁监3.桃3.龟2价设炭计部翠经理3.讯3.海3熟研椒发中牢心3.夹3.饱4候设限计管贴理中拳心3.洪3.我5行政劫报建摔综合睁组研发仅手册锁\0伙3指织引\签03跑03钳岗位蚕说明烦书\饼研发钱部岗划位职遗责\雷研发果部岗君位职旬责\率行政够报建品综合栽组3.益4轧作券业指判导书3.昆4.车1设计谅合同赏的管院理要患点3.忍4.屿2再材耳料选类样封促样作辰业指携导书3.呜4.花3悲工吗作模顶型制但作的暮管理赞办法糊和标卖准3.败4.阵4职设定计任疑务书研发滔手册勺\0嗽3指巷引\说03漆04跑作业膨指导魔书\呼重庆类公司住研发供部设歌计合旁同的唉管理同要点3.叨4羊作届业指览导书3.篮4.搂1状设摇计合惕同的跨管理量要点3.章4.红2材料系选样袖封样信作业固指导无书3.肯4.稍3暮工督作模墙型制哑作的举管理涂办法翠和标美准3.遥4.我4俩设劈燕计任代务书研发阿手册衬\0戚3指闹引\感03逮04喇作业数指导丢书\瞧重庆饶公司榜研发壶部项罢目材鞭料选为样封龟样作衡业指膨导书3.路4搜作构业指狠导书3.抚4.茶1饱设震计合薄同的淘管理蒸要点3.都4.羞2默材烈料选蔽样封耗样作溉业指差导书3.死4.肆3工作集模型驳制作耀的管舌理办趣法和肆标准3.强4.天4役设林计任葡务书研发拢手册青\0班3指的引\宅03屯04猴作业萍指导秩书\扭重庆窄公司鼓研发资部工羡作模庭型制薄作的沉管理馅办法储和标兆准3.拜4敢作齐业指火导书3.在4.秘1佳设竞计合萌同的部管理润要点3.窝4.植2串材亮料选数样封撕样作玩业指扎导书3.仅4.波3办工棉作模衰型制润作的榨管理趋办法基和标炼准3.撒4.船4设计坦任务牢书第四埋讲论总图民规划熔设计定性滩之言水：若项叠目研奇发阶醒段决去定了朱项目蜡总货谁值的险85萄%，笨那么稀总图想设计产就已纯决定绢了总梦货值猾的7云5%固。若项蜂目研底发阶吗段已贱将成盖本控伏制了制85休%，欠那么怜总图爬设计乌阶段锐就已酿将成狼本控查制了慨70悔%。总图般决定裤了景滔观的购构架爹与格使局。总图切决定哀了物晴业管翼理成勉本的冒基础

总图珠规划辉设计蚂八大烫诀窍用足动指标货值霜最大码化配套薪用房纽奉最小牲化赠率和规划什、底豆层挖赌掘充分柏挖掘裳端户勤价值中央羡景观绳带提果升项亩目品饥质控制需地库减少除入口总图脂精细氏化的争研究棋，景联观精顿细化抚的营平造，乌可以偶突破省项目欲价值禽的天蚀花板累。“掏威干吃村净”随-茄--用足针指标1、谷用足著容积仓率和演建筑蚊密度1.胃1用丽足容疼积率袭（北缸京唐配宁O屈NE雄案例犬）1.讲2用腔足建帆筑密逃度（颤图示禁说明盗）2、榴用足玩规划习法规跑的边解界（让三个公案例掘）如：柱利用弯两层周挑空卷阳台惊不计秘面积擦的政横策，删提供材更多寻可带赞来溢末价的遍赠送殃面积涌，验饮收后盘修成湾房间里，有穗效增席加实邀际容崭积率波；利清用2央.2则米以粱下不惊计面冻积的权规定垒，可衬以将珍半地础下室悄垫高没至2岗.2灯米以蜡内，忘赠送菠给客兼户，韵带来仿销售至溢价刚，验申收后桑将垫前层清榨除，到改为均房间府。

1.紧1沙用足目容积般率损失军可销概售部诵分的培容积墙率等央于白赴白扔茄掉一麻块利强润1、社容积泡率是煤通过饭控制特性详接规过买程中病的设证计与劝测算嘴得出粮的此夹地块饰的用凳地强滨度，双具有腿一定语的科挠学性割，规县划出吴一份咽足额毁容积愤率的械总图肿应该插是可纠以操息作的床。2、成影响犯容积等率有被几个具客观节因素圾：日朴照规雷范、饿间距丈要求黎、退沾红要财求、短限高酿要求矩等。虽也有亿几个悼人为俩操作宗因素首：产伤品定放位、茶不利犁地块边的利愈用度镜、单胡体楼牢型选杏择等套。案例奋：北译京唐并宁O建NE龟项目

1.泊2杠用足大建筑刚密度损失生建筑咳密度叼等于竟白白员扔掉亩一块神溢价像空间1、孤建筑岩密度哗主要己与首供层建汗筑面族积有客关--柱首层湖户型乖（赠愁送私坛家花兔园）辛是项痰目卖滋价最释高的蔽户型巧，项愚目溢局价的全主要柳组成伏部分湿，绝踢不能抬浪费惧掉。相关将案例雪在第始六部蚀分—垃底层纹挖掘丙和分庙率原液则中垦论述--屯好地聪段的可沿街矩底层俘商业知面积衰更是照寸土笼寸金嫩，绝棋不能亡放过星。--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。

1.秧2用什足建额筑密洪度（护成都夕XX默XX谢）双层草高可驰变空弊间的光利用优点肃：零毯面积摘变2昆房，蛋3房参户型松成5贯房功能散：可与以做预为家病庭娱坐乐、范书房睡、保肌姆间洗、空恳中花衡园等远多种柱用途菌，上欺下层核不等跃高分狮隔，叼灵活茎多变洗。实景野展示奴建议惧做儿书童房逼：下咏层为惕卧室今，阁页楼为阵学习幅、游鹊戏阁楼显平面剖面辞图2、用足地方法规案例一

双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率

“肚高里有晕货”--此-货绵值最也大化1、侧不平粒衡使泥用容粗积率职，是纸提高接货值帜的有张效办狗法，禁做总溜图之醒前要仰进行望业态促组合锐比例涌模型乏推演还。（老可利匠用总籍图预宗案指文标求摩解模泰型）2、葛运用是两种鞭业态奏之间途的产嚷品类支型，卖卖高茶一级钉业态外的价椒格，偷提升询溢价最空间驳。3、荐资源隆利用岗最大倍化奶,尽榜可能御多的撑扩大掏优质顿资源叶户型叉比例隆，货扩大残溢价计范围4、云尽可贵能开平发不唤占容州积率幕的地方上和盼地下难空间冻，变宴为可落销售款面积

1.匙1蛇不平颜衡使唱用容妖积率案例峡A--成都骄弗莱棕明戈额项目建设捎用地77进.8腥8亩建设择用地11遮1.追32乏亩地块经济技术指标净用地面积126139.64㎡15米和40米代征绿地40728.70㎡地上可建设面积520300.00㎡容积率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%绿地率≥30%二、帖货值绩最大薄化1、次不平援衡使吵用容陈积率欲，是瓣提高氧货值肝的有膜效办把法，壳做总品图之饭前要答进行望业态汗组合战比例匙模型怒推演姐。2、谁运用骆两种拐业态叮之间沙的产滔品类季型，孝卖高修一级独业态何的价蔬格，呆提升狭溢价虹空间乡丰。3、党资源牙利用冈最大息化龟,尽勉可能懒多的珠扩大席优质孙资源肃户型冷比例码，叉扩大及溢价疾范围4、欢尽可皂能开锤发不杠占容躁积率予的地河上和号地下钉空间胁，变遭为可献销售交面积

2.运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间独花高容积东率：0.烟30.粒61.煌541234类独尽栋别苹墅联排孔大院类联碧排洋圆房高t灶ow柱n0.焰5肤0华.8泥2.夜050圣0W20替0W10蹦0W18客00位W50敌W独联花高二、勇货值语最大杏化1、妇不平铜衡使舟用容位积率捆，是夏提高次货值裤的有痰效办灾法，迈做总僻图之越前要蒜进行切业态摊组合脸比例杜模型些推演醋。（蒜分析浴两个粥案例财）2、誓运用兆两种陷业态郊之间遮的产古品类凭型，沈卖高闸一级乐业态芽的价拳格，景提升睡溢价取空间魂。(逢产品捡类型优示意担案例兰）3、今资源兽利用芳最大绿化抓,尽摆可能吧多的摆扩大牢优质底资源咱户型浑比例暑，屡扩大档溢价膨范围细（案蛛例分犯析）4、慨尽可被能开匹发不侄占容线积率红的地乱上和讽地下摘空间抓，变睡为可托销售娱面积二、胆货值食最大皆化1、辅不平闷衡使殊用容廊积率袍，是阴提高壁货值适的有祖效办罚法，咬做总络图之轮前要端进行锻业态干组合育比例重模型拴推演振。（筑分析擦两个演案例促）2、匆运用旅两种锣业态裙之间激的产闻品类羽型，您卖高静一级困业态烟的价悦格，榨提升停溢价怖空间凝。(搏产品今类型践示意未案例泽）3、绿资源洗利用消最大鲜化食,尽禾可能宽多的谢扩大旋优质考资源演户型旁比例仍，剪扩大灿溢价包范围4、漠尽可幅能开侄发不葱占容后积率瞎的地祖上和颂地下顿空间校，变纱为可哭销售呢面积粗（案低例）“削席减龙船套”--品-配圆套用监房最河小化严格挥控制殖物管鞠用房洒、会给所、评垃圾淘站、微居委疗会等甩配套祥建筑善面积饶，并押尽量购放到余地下渗层，闻不占屡用容顾积率孕。会所无应布苹置在短沿街槽位置非，便定于对李外经描营，苗总图企报建秤时，码会所损要标摔注为仰商业差用房“锦打上添逗花”--奸-赠慰绿规煎划、贪底