某地产集团质量实测操作指引解读

《集团在建产品质量实测操作指引（A5版）》解读工程管理部06-7月-231

目录

历史回顾1

聚焦目标2

评测类别

3

实测指标

4

观感指标

5

安全文明

7

发展方向

8

规定动作

606-7月-232

一、历史回顾2009年2月3日：2009年3月6日：《产品质量评估管理办法（试行）》（A/0版），建立了以质量合格率和质量风险两大评价指标的产品质量评估体系。发布《产品质量实测操作指引（试行）》（A/0版）。发布《产品质量评估管理办法（试行）》（A/1版）、《产品质量实测操作指引（试行）》（A/1版），增加渗漏、裂缝（空鼓）、防水实测指标。2009年6月22日：发布《产品质量实测操作指引（试行）》（A/2版），增加给水管、电线管预留预埋实测指标。2009年7月27日：2010年2月22日：发布《产品质量实测操作指引（试行）》（A/3版），结合集团技术标准，取消、调整和增加了部分实测指标。2010年5月18日：发布《产品观感质量评分表》，将观感质量纳入评分体系。2011年2月18日：发布《产品质量实测操作指引》（A4版），限制了违规行为。2011年7月5日：发布《产品观感质量评分表（A1版）》，对观感质量评分体系更加聚焦问题和缺陷2012年1月19日：发布《产品质量实测操作指引（A5版）》，聚焦定尺加工、观感质量、质量通病、安全文明，增加了管理的规定动作、安全生产等评价指标06-7月-233

二、聚焦目标生产安全质量管理框架常态化合格率100%文明环保科学的计划管理无质量通病卓越的住宅性能超客户预期交付观感建筑、结构安全合理工序时间采购与生产匹配设计一次定型工程策划、效率、穿插作业杜绝渗漏无裂缝少空鼓无观感缺陷标准执行无后期拆改造成的隐患工艺节点设计选型观感标准定尺加工四化管理单工序流水细部与收口无功能缺陷户型合理空间利用高效节能环保优异物理性能高居住舒适性……………………工业化、技术创新、工艺改进高质量住宅产品06-7月-234

二、聚焦目标聚焦目标：杜绝渗漏、空鼓/开裂的系统性质量问题尺寸精度控制，（取消或减少湿作业）装修部品定尺加工装修交付观感提升，装修房、共用空间、园林景观管理动作规范化、标准化安全零容忍文明施工常态化06-7月-235

三、评测体系定量指标实测合格率(65%)规定动作合格率(20%)安全文明实测合格率（单独计分）观感质量合格率(15%)土建（10％）装修（80％）四化管理（20％）园林（10％）安全生产合格率（60%）计划管理（15％）工序管理（15％）文明施工合格率（40%）空鼓、开裂类渗漏类定尺加工类观感变更管理（15%）防渗漏管理（35%）基础质量生产保障规定动作客户视角安全生产06-7月-236

四、实测指标总则：增加常态原则、公正原则，严禁停工迎检、触犯底线的行为。增加了创新节点的评分方法，鼓励从系统上解决问题。增加了禁止性做法等的扣减方法，严厉处罚隐瞒、作假、系统性质量问题。增加了部分指标的生效时间。“对于本次新增的涉及图纸设计的相关评测内容，原则上适用于自2012年5月1日之后通过开工审批的项目”实测指标：06-7月-237

四、实测指标—砼混凝土结构截面尺寸偏差，顶板水平度极差，楼板厚度偏差，施工控制线设置无变化，按照原来操作模式表面平整度增加取消抹灰层的取点要求，增加至135点垂直度增加取消抹灰层和门洞口的要求，增加至75点轴线偏差控制新增实测指标共12点表面平整度[0，8]mm2060任选长边墙两面中的一面作为1个检测区。当所选墙长度小于3米时，同一面墙4个角（顶部及根部）中，取左上及右下2个角。按45度角斜放靠尺，累计测2次表面平整度,这2个实测值分别作为该指标合格率的2个计算点;当所选墙长度大于3米时，还需在墙长度中间水平放靠尺增加测量1次，这3个实测值分别作为该指标合格率的3个计算点。跨洞口部位必测。

墙表面

平整度[0，8]mm取消抹灰层15135（1）实测区与合格率计算点：每一面墙为1个实测区，累计15个实测区。所选2套房实测区不足15个时，需增加实测套房数。每一测尺实测值为一个合格计算点。

（2）测量方法：同一实测区内当墙面长度小于3米，在同一墙面顶部和根部4个角中，选取左上、右下2个角按45度角斜放靠尺分别测量1次，在距离地面20cm左右的位置水平测1次；

当墙面长度大于3米，在同一墙面4个角任选两个方向各测量1次，在墙长度方向任意位置增加2次水平测量，在距离地面20cm左右的位置水平测2次；

l所选实测区墙面优先考虑有门窗、过道洞口的，在各洞口45度斜测一次，洞口两边竖向各测一次；

l以上各实测值作为合格率1个计算点。

墙表面

平整度06-7月-238

四、实测指标—砼轴线偏差控制轴线偏差控制（1）轴线竖向投测：总高H（m）H≤30，允许偏差5(mm)；30＜H≤60，允许偏差10(mm)；60＜H≤90，允许偏差15(mm)；90＜H≤120,允许偏差20(mm)；120＜H≤150，允许偏差25(mm)。

（2）施工层放线精度：承重墙、梁、柱边线精度允许偏差±3(mm)。

（3）每层放线孔不能少于2个。

312（1）每栋楼为一个测区，共3栋楼。每层不少于2个放线孔，每栋楼任选一层进行实测。每层轴线竖向偏差实测值及施工层放线偏差各实测2个实测值，各作为一个计算点，每个测区共4个测点，总共3个测区，12个计算点。

（2）轴线竖向投测：在楼层放线孔上架设仪器，通过仪器对准基准点，施工层主轴线和基准点之间的偏差值，若偏差值不满足标准要求及楼层少于2个放线孔，则此测点为不合格。

（3）施工层放线精度：用卷尺测量主轴线和施工层控制线（承重墙、柱边线）之间的距离与设计值进行比较，其偏差值是否符合标准要求。

（4）数据记录：合格记为“0”，不合格记为“1”。

轴线竖向312楼层主轴线楼层主轴线放线精度：±3mm用卷尺测量主轴线和施工层控制线（承重墙、柱边线）之间的距离与设计值进行比较，其偏差值是否符合标准要求。轴线竖向：30米以内5mm，以此类推用激光投线仪验证楼层主轴线的关系06-7月-239

四、实测指标—砌筑工程方正度：10mm每套房必须有通长基准控制线或偏差超过5mm/2m，否则该套房的实测以不合格计算外门窗洞口尺寸：（-5，+10mm）增加至20个测区砌筑工程表面平整度，垂直度无变化方正度增加方正基准控制线的要求外门窗洞口尺寸偏差增加了测区数06-7月-2310

四、实测指标—抹灰工程尺差控制抹灰工程室内净高偏差，顶板水平度极差，阴阳角、地面表面平整度不变墙面平整度“墙长超3米”改“墙长超4米”墙面垂直度增加门洞口必测方正度增加方正基准控制线的要求地面水平度极差每个地面增加2点定尺加工抹灰工程房间开间/进深尺寸偏差，同户型同厨卫间开间/进深偏差不变户内门洞尺寸偏差增加了测区数、入户门洞必选外墙窗内侧墙体厚度极差增加了测区同户型同厨卫间管道井尺寸偏差调整了测区选择同户型同厨卫间窗底框标高偏差增加了测区数同户型同厨卫间窗侧框墙距偏差调整了测区选择柜体嵌入位尺寸偏差增加测量部位、垂直度、平整度06-7月-2311

四、实测指标—抹灰工程表面平整度：（0,4mm)表面垂直度：（0,4mm)少于4米无门洞：3点少于4米有门洞：6点大于4米无门洞：6点大于4米有门洞：9点少于3米无门洞：2点少于3米有门洞：4点大于3米无门洞：3点大于3米有门洞：5点06-7月-2312四、霜实测宝指标—抹灰递工程方正蝇度：的（0,心5m购m)地面音水平剂度极痕差：镰（0,握10趋mm象)标准拼提高铲一倍测区礼增加趋至15个无通你长控纷制线慌或偏差精超过5mm鼠/2伙m，则轰该房瓦间测挤点不铲合格每个米地面饶增加2点，滋共10测区30捧-6呆月-菠2313四、秆实测睬指标—抹灰不工程窗边雨大小颤头：棒（0,武5m构m)入户序门洞隐必选增加慨至20个测均区高度轿根据1米底板企若离奋基层失距离梁大于世门贴滴脸宽碑度的偏一半范，则剑宽度词、高叶度及且门贴己脸不斧合格户内胀门洞掘尺寸帐偏差睬：（0,械10）（0,粪3）测区洞增加觉至30个其中运涂饰御平窗3个凸窗7个瓷砖筐收口20个30刑-6世月-拔2314四、买实测售指标—抹灰言工程同户肌型同鼓厨卫圈间窗漏底框尺标高胀偏差：（-1载0,谨10阅mm据)必选5个户洞型，起不足四按照武户型注多少芒选择每个竖户型柴选择2套房同户赞型同脏厨卫真间管趁井尺波寸偏戚差：柜（-5全,+卷5）测区芹增加榜至20个，炸明确钉窗底笼下的瓣砖必蛮须的闯整砖低；同户墓型同办厨卫晨间窗耐侧框共墙距钻偏差：（-1笛0,膝10）标准恐由原壮来的冰（0,帮15）提议高至题（0,哈10）测胳区由原陡来的6个增加车至10个；柜体善嵌入送位尺懂寸偏姿差增加箱垂直酸度、躁平整础度测姥量指累标10个测夹区30猎-6状月-答2315四、马实测炎指标—涂饰怎工程墙面默平整中、垂俘直度捷：（0,脉4m罢m)测区10个，由每个熊测区士增加2个点地板孙水平滋度极灭差：爹（0,只10测点增纸加至13台5、75个，神规则疼同抹雪灰工中程，妇打磨付后标网准提胞高至3涂饰工程墙面垂直度，阴阳角方正，顶棚（吊顶）水平度极差

墙面表面平整度“墙长超3米”改“墙长超4米”墙面饰面砖表面平整度，垂直度，阴阳角方正，接缝高低差

地面饰面砖表面平整度，接缝高低差

室内门安装门框正、侧面垂直度

铝合金门窗型材拼缝宽度，铝合金门或窗框正面垂直度

型材拼缝高低差调整了塑钢门窗的合格标准木地板表面平整度，接缝宽度，接缝高低差

水平度极差增加了踢脚线部位的测点30裁-6些月-馋2316四、觉实测魔指标—防渗桌漏工妄程外门育窗边责框外膀表面顶防水泉层：墙身槐为砌姑体时粱应先暂抹底慰层灰膜，对晨洞口葵四周糖粉刷乡丰收头猴，不回能直只接在楼砌块崖上涂逝刷JS防水夕；防渗漏

卫生间涂膜厚度，卫生间附加防水层，卫生间地漏

边框外表面防水层增加了外边框不做防水的气候条件，调整了部分合格标准边框收口与塞缝增加了滴水线、散水坡和鹰嘴的要求防空鼓/开裂

砌体墙电线管暗埋，裂缝/空鼓（涂饰），裂缝/空鼓（墙面饰面砖），裂缝/空鼓（地面饰面砖）

外墙防开裂节点调整了节点要求内墙防开裂节点调整了节点要求砼楼板和砼墙面给水管暗埋增加了禁止砼楼板开槽的要求砌体墙面给水管暗埋增加了实心砌体墙开槽长度要求裂缝/空鼓（抹灰）增加了修补后的检查标准砌筑妙节点骡：顶砖尤时间由外墙沿是15天，风内墙护是7天给水邮线槽椅：禁止井压槽顷，实烛心砖扰水平太开槽嫁长度50垮030召-6黄月-殊2317五、虽观感酿指标装修瓦房（80游%）：将以境往的匙观感倚总体培评价捕，调喉整为离总体鱼评价缓与缺乏陷观钻察相铸结合殖的方临式评符价。土建中施工逝（10郊%）：未调霜整。壳仍以开总体烤评价凡与缺筛陷观撞察相来结合冰的方傲式进著行评益价。园林要施工兵（10鸦%）：将以需往的川观感昨总体邻评价奔，调疏整为多总体剂评价但与缺峰陷观部察相分结合晒的方警式评索价。30倘-6打月-数2318五、雪观感恢指标混凝土工程露筋、狗洞等重大缺陷关注漏浆、露筋、楼面是否平整砌筑工程混砌、及二次构件构造柱、窗台板、防水反坎、过梁等二次结构浇筑不密实，存在蜂窝、麻面、漏浆、露筋、涨模、夹渣、马牙槎粗糙等缺陷抹灰工程墙/地面起砂强度不足，起砂。外露钢筋头、钢丝网等外露钢筋头、钢丝网、混凝土面等安装开槽观感缺陷未做到横平竖直、机械切割开槽安装管线定位图无项目工程、设计联合确认书面记录（包含楼栋内公共及室内部分）；30荐-6番月-涌2319五、双观感弃指标检查项目检查内容缺陷描述涂饰外露钢筋头、钢丝网外露钢筋头、钢丝网、钢钉未处理，有锈斑砂痕大面砂痕或刷痕明显收口粗糙线盒、穿墙管周边收口粗糙，材料交接处接缝粗糙或过渡明显瓷砖工艺缺陷暴边、拼缝目测明显大小不一，开关盒等处开孔过大、粗糙石材色差目测明显色差，大面纹路拼接杂乱无规则污染、破损污染、断裂、划伤、破损墙纸污染、破损污染、划伤、破损接缝距墙1米目测，可见接缝木地板工艺缺陷目测明显起拱、翘曲，松动、异响，踢脚线位有踩踏返灰、扭曲变形、墙面交接不严现象公共空间污染、破损污染、破损、划伤、裂缝、暴边、霉变。30市-6腾月-片2320六、筒规定知动作读指标-汇总四化奏管理征（20争%）：总体椒仍按A4版执企行，稳细化倦了测浓区选渡择、昆检查冒标准予、评席分标牙准计划缩慧管理献（15眠%）：分为计划筝编制穗、部预品订戚单、黄专项兆采购秆、示司范区栋、计座划执登行五个浅部分两。明率确了后测区候选择菠、检川查标植准、以评分殊方法社、数蝇据记根录等熄内容总。工序凶管理栏（15醋%）：以样将板管形理作返为切悼入点餐，分浩为交付兽样板擦、节朴点和渗工序蛮样板矩、样业板集肚中展源示区三个窜部分糖。防渗估漏管纽奉理（35陕%）：分为防渗谁漏体携系文推件、阿节点奔构造险、施匪工工检艺、脏试验羞与记魂录四个臂部分墓。设野置了籍防水舒节点汤的强穿制做敢法变更年管理庙（15热%）：分为安装血、建容筑、孝装修扫、结剥构四个甲专业醉，主端要目雀标是粱避免怜因变购更造猴成的紫后期讨拆改乌。30奴-6喇月-奥2321六、侧规定练动作壶指标-防渗下漏管磨理防渗小漏管耕理（35受%）：分为防渗榆漏体扣系文治件、铜节点钥构造否、施师工工辱艺、牙试验斤与记醒录四个县部分赞。防渗宫漏体打系文嚷件公司京防渗缝漏体极系经极过公搁司专毒业（慈专家秧）委宪员会欠批准芒下发稠；项目盾防渗耳漏体阅系文趟件经枕公司恳专业语（专部家）茶委员栋会审释核，迹并签宗字批虾准；节点韵构造结构降板、装岗饰完沃成面街降板外墙唤防水络体系享、厨个卫防滩水体户系、桑屋面泛防水泄体系严禁学做法裕：地惹暖管怕线进裁出厨筛卫；况水电剩管进招出阳馅台；侄半地局下室叉管线都；外霸墙空定心砖拜使用扮条件联排荐和别辉墅全丙砼外蒙墙；施工倍工艺基层管平整弦、清灭洁；路坡度酷正确关；坡竭屋面荒采用机双面仙支模访；卫巾生间痰门槛嗽石先奋贴，假后做姐防水伟；门窗葱框密蛛封胶顶牢固司、无猜脱胶辞、漏卷胶；构造羞柱顶佛端浇横筑密点实，棚无漏毫浇；试验思与记歪录记录通的时属间、葛部位房诚、阶笔段等膛符合母要求搅；厨卫剂进行婆砼结盏构闭樱水；涂膜坦防水油的检今验切会片、既影像礼、文饥字记竖录；雨季办渗漏示点检亡查；诸外墙午淋水夏、冲舞水的尘影像眼、文隙字记底录；30殃-6疮月-筑2322六、趣规定谜动作尸指标-四化绣管理四化惊管理局（20龙%）：总体疏仍按A4版执邮行，碑细化益了测此区选策择、纸检查驱标准次、评求分标令准。啊（红色泳字体枪为新姐四化效管理哨的要严求）图纸蓝深度匪标准堪化（质量南误差工毫米活化、牛部品聚加工森定尺慌化）土建买抹灰再尺寸染控制修图（唐含实沿测复局核图越纸、偿抹灰止开始气三层男后、烫无遗庆漏）装饰晚材料贝排版蒜图（华按户米型、知楼栋旁分类兴；同页户型米、砼奔楼栋隔只有骄一个铲排版求图）主要肯部品惊安装售尺寸肤确认集表（翠土建讨、装誓修、茫部品绢供应砍商）同一茅户型磨、同匠一部成位所壁有批谨次订轿货单储为依亦据，县部品命加工汇尺寸挑只有列一个现场福管理病可视什化（观感胁质量密样板仙化）质量小可视钞化每道户悬袭挂上仁墙；性每户失进度辞可视垄化表旅甚至店大堂痛或户网内；理数据姜更新晌及时任，反捷映罪升行状光况；每户槐型材提料加上工下烈料表迎悬挂窑于加阻工区材料隔加工率工厂掀化（典质量倡管理梨的推锐手）精装舒修集估中加和工；呢材料拍按类豆别分服区堆蓄放整济齐；江绿色霸施工伏，有填降尘翅降噪剂措施推；整歉体场质地干鼓净整龄洁、嘴标识卖清晰施工锋现场交整洁哗化（工序呆管理芹标准糟化）楼栋允内装桐饰工脑程实呼现单注工序命流水秆；户毫内装盟修余炊料集桥中堆恢放；恨每户致配垃傍圾箱脊、灰馆槽；户内贱和共毅用空垮间装地修垃瞧圾日旁清日虎毕30妹-6府月-科2323六、退规定娇动作汇指标-计划茅管理计划厅管理家（15蠢%）：分为计划糊编制轻、部灾品订果单、尝专项复采购慈、示垃范区缩慧、计暖划执煮行五个乓部分殃。计划售编制二级腊运营夫计划遭、开招工申址报计脏划细划化至天各楼青栋；施工胖计划击符合尼集团缎标准渡工期越，且江实际骑偏差励不大妥于30天；部品白订单最后饥一批铺定货议数量馒不高语于合征同每咳批次洲数量粱要求病（避闸免加冠工量开集中沙）最后稻一批仆生产针时间昨、安谁装时烧间不妥低于萌合同拔要求专项坦采购装修色、园超林单链位定竞标时批间与削工程鹊管理鄙策划慎书偏暮差不闪大于20天；示范甚区对外因展示荡的进揉度最歌慢楼姻栋工摇期较帐标准脉工期冷压缩尿不超狗过20天计划掉执行关键恰线路编上楼币栋的援主体备封顶丙较标肌准工鹊期偏扬差不意超过30天；关键派线路膜上楼俘栋的缩慧砌筑戴大面舅积开貌始时图间偏演差不闪超过15天；关键暑线路航上楼若栋的啄抹灰垂大面歪积开欧始时叠间偏鼓差不负超过20天；关键解线路维上楼巴栋的镜装修皱工期迷较标档准工率期偏芦差不源超过30天；关键权线路赞上楼欣栋的锁模拟泪验收播时间之不低远于30天（猛联合致验收软制度大要求清）30饰-6棋月-户2324六、府规定贡动作缎指标-工序京管理工序悔管理换（15豪%）：以样威板管涉理作难为切有入点宅，分犬为交付暴样板沟、节夹点和坏工序今样板材、样怖板集欣中展效示区三个房诚部分倘。交付那样板销售胀样板兰房：开放金前3天完缴成；浅达到蛛交付棕标准些；开脏放前3天完骆成验显收，谢设计乒、营涨销、威工程匪、采悬购、饶成本阳、客趣服、宰物业炒联合梯验收溪，形恶成会疗议纪鹊要并绘签字咱确认招标疏用施盟工样呀板房教：定标牢前3天完皇成；柔质量慌达到总交付导标准栽；定小标前卸完成发验收匪，需慌工程亦、采可购、妻成本旦、设夺计联锡合验也收，倍形成工会议斩纪要皮，并鼓签字贡确认交付徒用施幅工样宴板房书：装修彻总包篇定标泛后，笑大面贝积施弱工前咐完成在；各告类装朽修标治准不欧少于纹一套励（后期牺将调枯整为象每户枪型至粥少一登套）；悠质量厕达到逃交付对标准菠（含刃保洁隔）；孝大面剧积施倚工前洁完成啦验收搭，须卧设计斩、营彩销、坑工程盛、采葵购、原成本吩、客咱服、般物业满联合腿验收肚，与照销售项样板储间承苍诺一齐致，粥并签龄字确唇认。节点京和工放序样盐板对涉厨及的种主要诉工序眨和节售点内猎容进悲行了傅约定钥，包翁括防毁开裂询、暗篮转、沈抹灰谋、门创窗、思外墙府、防疑水等垃；户内血的实纪际施谅工的太节点剂和工钓序与成相对活应的霸样板危相符候。样板辜集中卵展示蔑区总包特进场2个月剥内完陷成；项目室部组贯织验剂收，晋重要眼工序右须工杂程部防参与包括斩钢筋服、模盆板、蕉砌筑堡、抹染灰、湿防水岭、管吨线、符防渗友漏七酷类工瓣序。30推-6诸月-串2325六、搜规定暴动作票指标-变更补管理变更窑管理矮（15辨%）：分为安装庸、建渔筑、微装修严、结黎构四个承专业疫。变催更类弱型含搁设计的变更帅和工伟程变土更。安装畏专业给水涂、排落水、悄燃气夏、电催气、盆暖通棋专业偶无因与变更锁后期扫拆改建筑抢专业外立析面、跟标高贤体系银、外腊门窗尼（含抽面积巡寿赠送猾等）耽、户元型平背面，勾无因坊变更仪造成尺的后端期拆固改，短含面集积赠要送等