小户型市场及产品深化建议

小户型市场供应演变户型变化并没有一个渐变的规律，多数来自市场的预期面积减小反映出开发商判断投资和出租的需求增加，总价变得更低，2003年将趋于合理项目名称位置主力户型面积价格总套数销售周期销售率主打卖点爵士大厦40---200970079336个月60%Openoffice商务公寓投资新动向云景豪园47-71940072620个月60%口岸旺地银座金钻嘉宾路34-6782004409个月80%罗户繁华圈彭年酒店旁经典小户型嘉年华名苑东门43-6978003123个月酒店式服务地段优势东悦名轩东门33-7075008166个月阳光天地田贝25-7068007643个月配套完善，宜商宜住金色都会人民南33-7980003个月50%国际名苑春风路22-639400110024个月50%创造国际化新生活锦上花文锦渡40-9078006035个月25%罗湖文锦渡双口岸物业东方荷李活文锦渡76004个月25%口岸置业罗湖金岸人民南26-8588008413个月15%永恒珍贵，口岸优胜金城华庭黄贝岭36-110750016568个月60%凯悦华庭春风路35-71950052319个月60%都会生活第一站，现代居庭新经典小计568500口岸，传统港人居住区全市小户型市场扫描——罗湖在售小户型小户型多集中在东门和口岸等传统港人居住区，户型特点迎合港人居住喜好，户均面积在56平米左右，价格在7500-9500元/平米之间、营销推广手法大多雷同。项目名称位置规模（建筑面积㎡）预计售价主力户型鹏运广场东门115000850050-90深房项目水贝1000006000小户型新银座大厦人民南50000800035-70锦湖苑洪湖96509800035-85合正星园田贝800007500——特力鸿怡阁水贝1000007800中小户型朗园文锦口岸400007500—800030-55置地春风路项目春风路500006000小户型中盛项目人民南路50000----小户型公寓金光华项目文锦口岸95000----小户型远洋中心城市天地宝安南路111947800030-50全市小户型市场扫描——罗湖即将推出小户型区域内即将推出的项目总建面约90万；“群起”的单一小户型物业使未来市场竞争趋于白热化。项目名称位置主力户型面积价格总套数销售周期销售率主打卖点金港豪庭皇岗47-90690011296个月70%地铁物业皇岗典型的口岸物业金色假日景田40-806800346——认筹阶段中心区首家配套酒店式公寓中海物管喜洋洋公寓岗厦20-607500————认购阶段中心区地铁口岸朗晴馨洲石厦35-8062004069个月45%交通便利价格实惠金地物管鹏盛年华二期八卦24-6068004967个月成熟小户型社区送500元/平米装修

丽阳天下石厦33-716800101212个月99%CONDO万托城市赢家景田40-6065003686个月70%成熟配套便捷交通小计17万目前在售楼盘大多数集中在中心区及周边、皇岗口岸、八卦岭等区域，产品设计较为考究；户均面积为各区之首，约58平米全市小户型市场扫描——福田在售推出小户型全市小户型市场扫描——福田即将推出楼盘项目名称位置规模（建筑面积㎡）预计售价主力户型泽鹏项目华强北1.8万800025—45桑达雅苑华强北770020—40泰信项目华强北2.9万820030—60家乐花园华强北10万7800小户型新亚洲中心广场华强北820028—45东方时代华强北——小户型大富豪项目华强北4万820040-70福滨雅园石厦4.6万650040平米2房60平米2房大综艺项目石厦6600中小户型国都梅林项目梅林33—85皇御苑3期岗厦17万760030-40平米单房60-80平米2房福田区小户型的推售热点多集中在地铁沿线，因其特有的位置及资源配套优势，兼有中心区及口岸之利，内外销均有良好支撑，销售前景看好项目名称开盘日期均价套数可售面积户均面积现代城梦想家园2002-9-15500059335819.0760.4新街口2002-10-1390041624457.7244-80金色年华2002-1-1500038623625.8661.21心语家园2002-1-1420044821764.4848.58都市本色2001-8-18430028218865.6266.90好来居2001-1-10350027010137.7837.55碧玉小家2002-10-1843003241924059鸿洲文鼎家园2001-11-3460028818935.2665.98金海岸中心2002-11-8468087540983.546.83前海宜家2002-9-8430038216772.0843.9山海人家2002-6-1560042020167.9248.01万象新园二期2002-4-20465037265284.864.77南山小户型主要位于南山老区和南油大道两侧，均价为4800，户均面积约54平米。随着近中心区的西移和高新技术的快速发展，一些从事高科技的年轻白领迅速增加，为南山区的小户型住宅市场提供了需求空间。全市小户型市场扫描——南山在售推出小户型项目名称位置规模（建筑面积㎡）预计售价主力户型假日广场华侨城10万1200040、70、120酒店式公寓国际市长大厦沙河约2.8万8000公寓式写字楼太古城商务公寓南油5万5300—5900商务公寓30—80新一代公寓全市小户型市场扫描——南山即将推出楼盘小户型市场发展动向（2003年1月——）楼盘的价位显示了小户型对于地段的强依赖性。小户型市场评点——推广1、彩天名苑——新城市珍宝公寓年轻都市生活八大主张的倡导者中心区/地铁/口岸概念物业珍宝时尚会所/酒吧/泳池/租赁中心等多项打动客户的配套网络促销、在线推广，线上媒体活动和线下媒体活动相结合设置整层的样板展示区，利用地铺做分展场，活动营销结合客户营销推广策略——样板房长廊装饰示意图开辟整层样板房展示廊，将不同风格、不同户型、不同单元融合于公共的全开放的空间，展示不同人群的生活主张和生活方式小户型市场评点——推广2、旭飞公寓系列中小户型第一品牌，投资型物业先锋推出“零风险投资计划”、“全民置业计划”提供代出租、代催收租金、长期返租等升值和适合投资的服务实收均价6500元/平方米，一期1600套开盘一周全部售磬，二期在6个月实现销售率90%成交客户中投资客户占到6成多成交客户中，年龄集中在30岁左右；港人占15%，小户描型市初场评埋点——钞推广3、雷丽阳圾天下渡：小怎户型芳第四娱代C诱ON谱DO推广就手法懒：前期同：树者立鲜葛明、聋与众役不同瞎的形帖象中期重：连科续不鞭断懂更得活数动营站销尾盘胀：老樱客户当营销主打岛卖点假:项目代本身婶营造芬出的微年轻吴、活捞力气讯质“树伤立品凝牌，博把握胶时机饿，控暴制节榴奏，霸实力委取胜铜”战略眨：树喇立品盖牌，宁形象葡取胜—引入co蜘nd穗o概念塑；时机种：兵兔马未听动，伯粮草翻先行—认购僻时间挥提前减；比拼济：以着实力皮争取吓消费弯者—c左on聋do元素/概念拖展示画；节奏宵：“升快速烈切入彻，震糊撼推延出，稀热点元呼应跟，活亮动营汪销贯怕穿始也终”■裙粒楼商滚业配惰套：ØCo肥nd璃o酒趟吧Ø24怕小时道便利妖店；Ø小区谈食堂昆；Ø银行云/A船TM抛柜员塞机Ø快速否冲印垃店书店团；寄卖夜中心卧。药店……葡….救.■物企业管眼理服辟务Ø租务精中心骄（商唱务中槽心）罗；Ø提招供钟点钞工服残务；Ø保安依、保凝洁员论以物昆业经柜理、占物业矿助理豪的形痰象出漂现……术……控……极.■大昂堂设吓施：Ø留言拒板；Ø室内兄大树针、喷校泉；Ø休闲丘座椅眉；ØTV捉；Ø自动料售货测机；Ø书袭吧；Ø鲜裙花店逼；Øe城莲便利袍通；Ø饮水献机；Ø背景狗音乐软；Ø点唱丹机。….问……些.■架讲空层前：Ø自助闲洗衣圆房/漫干衣秤房Ø乒乓慕球台乖；Ø大众清体育找设施续；Ø跑步渡机；讨自行脆车机灭；举枕重机能等健辛身设轰施Ø街舞巾表演锻场Ø缓跑控径……洲….■前庭广场廉及绿甩化带权：Ø3人笼篮球野场；Ø街灯势、休指闲座臭椅细；Ø滑道拌板（维极限胸运动单设施案）Ø宠物从恋爱归区。……滔……循…co鞠nd恼o社区co杠nd沾o资源笨表小户久型市委场评奥点——岂销售脱结果1、面都会绘10屯0成交蜡客户鼠分析用途赛:团办血公：喊40麻%,挂投资拉：3汪5%商住束：1沟0%怜,其效他：钻15倦%信息歇来源棒:附近俗、条刚幅、碧广告羞、朋猎友、雅路过泊、口另岸职业基：以周振边从抓事电搬子及堆贸易慰的客密户为朽主20币01盛.7哨-2户00箩2.敬4，点销售照10梁0%南向殃三房绳销售算速度博最快靠；小跌户型偿设计筛市场懒优势刮显著爽。其余枪户型悬设计失具有寸均好发性，惩销售名较为债均衡垄。30蒙-4层6M2的户系型多街为投止资用婆途，摘50善-6哥0M2户型斜多为血商务徐用途耽，样恼板房速起到暮了良宗好的棵引导扣作用杂。小户踏型市蜘场评葡点——尚销售骨结果2、显丽阳龙天下

建筑面积（M2/套）户数（套）套数比（%）面积比（%）公寓B型30.1231642.7%30.3%C型35.27116一房一厅A型47.198431.2%30.2%D型44.34116E型44.5116二房二厅F型68.2011626.1%38%G型65.52116H型8532合计

46472M21012套100%100%户型投资峰过渡病户型烂销售斩状况材较好泄；三房秘销售经不理里想；置业临用于病投资影的选埋择户转型最村多的撞是单梢房；而购炊置一容房一足厅、机二房请、小俊三房邀二厅坛的客会户绝宪大部梨分是据用来做自用氏的小户捞型市嫂场评理点——善销售拦结果3、浩彩天馆名苑客户扑构成刃：首次纲置业豪过渡峰的白嗽领4滋0%投资通客3留0%中港痕家庭涝15祖%商住泽10藏%其它绕5%销售轰情况岛动态召曲线槽分析销售锤曲线明线形米一定胃程度扬上反耍映销辜售的桨难易您程度途，从句分销则售曲悼线图砖中可柔以看并出在月一房宣一厅热的户鸟型是呈最畅仍销的积压喂户型市场胶最认畏可户折型典型践户型截解析新——稀彩天戏名苑积压孟原因筹——柿户型肺过于腰狭长昼，所嫌有房纠间集福中布贤置于见走廊劣一侧号，走更廊只丧提供级50退%的秒利用算率，狱交通移面积墓占去嘴尽1央0平今米，稿大大节降低叛房间阶的实垒用率态。户型开紧凑卸合理朗，方抛正实阶用，攀交通鲁面积瞧较小碎，房铜间尺菜度合逝理。典型固户型农解析拴——亏都会照10开0洗手煎间凸曾窗的学利用锤避免纱了两紧户之贵间的掀对视惧，同蚀时又第获得漂了南训向的倒采光乔，无薯剪力狭墙的轮完整栗空间昨可以蒜进行恐任意笨组合摇，在镰销售兰过程浪中拥奖有较说大优辞势户型暑设计蜜具有备均好敬性室内诉空间左完整吧性较至好，县无剪尝力墙芦的完岩整空咱间可页以进余行任揪意组妈合客厅萍开间舞39叉00典型行户型笋解析吨——丽阳骂天下点式俗塔楼戒的布沟局方斗式，纪一梯趴18冈户，攻布局赔紧凑凝合理萝，户裹户阳垫台设预转角摩凸窗材，客苍厅开请间3垄90源0-你42展00级,进堆深5槐40等0-泪59死00典型尤户型涨解析姓——金色轿都汇21热到2压8层忧为跃中复式虚户型棕，建剩筑面帽积4甩5平祝米错层絮空间便客厅诊高3幻玉米9顶层而复式状送平服台私疼家花愈园房型分类丽阳天下都会100旭飞华达苑彩天名苑本项目单身公寓面积区间32—3730-4220-2632—4122-29开间（mm）——3000—39003200-42003600—42003600/4200是否有阳台是是部分设置是无一房面积区间42—4356-5832-4243—4836-45客厅开间39003600—42003600—3900——2800/3300/3600阳台是是是是部分设置两房一厅面积区间65-726250—5760—6246客厅开间3900—420039003900——3500/2800/4200阳台是是是是是两房两厅面积区间8580-8259—6077—7966-71客厅开间4200——3900/4200——3500/4200阳台是是是是部分无同质配产品泊对比单身姜公寓瓶面积热偏小部分杜房间拿客厅遍开间菌相对栽较小执，造考成家毛具摆椒放及饰利用掏不便部分刮户型幼没有玩考虑或阳台依的设挣置，攻对于注居住盟人群浅会带铃来不辈便产品解析我们喂的目拣标—字—建责立品遗牌宗六教——汉在这霸个时终代，宽没有美宗教聚和固辉定的青信仰机，品飞牌操口作走章向独戴木时思代，秩我们萄需要女成为隔这个肥领域俯的领拖袖，四只有库通过绒产品箱极其许附加逝值在忽消费覆者心拦中建助立品矛牌信怜仰。写在犁前面roomα释放小空间的多种可能建筑无限可能的场所有关α—room（居住魔方）的演绎价值抖缘于恐可变α—杠ro脏om户型狱的特匙点：没有液明显皂的承饥重剪聋力墙文分隔沾。居住扒者可撑以根胃据自目己需革要确含定各延房间躬的功极能定盗位。模糊肝的阳方台同牺房间扎区分用，根堵据使规用者息的喜倦好安恩排内划外空盼间。关于α—背ro纤om（居盟住魔挽方）的演厦绎这是遍我们步的产丸品，填但我精们的决产品穷不仅赤仅是讨这些跃，它脊还可贼能是倾——NO席T珠ON铜LY关于α—品ro黑om（居粪住魔饰方）的演呈绎一个慢新兴选的开叙放型筐区域迁中心一些务不同丈生活俯方式念的人俘群满足凉他们哄不同烤物业叨类型凡可能蚀性需住求——疾——申——仅以便灯让他桨们对塑号入瘦座NEXT+=从居罚住型融小户皮型向筋“St灵ud古io梅”的转耳变适应虑人群犹——辩——A2A2+α—假ro爬om（居种住魔振方）的演验绎—盼—菜孤单组余合方派式+另一致户单身钩公寓=赠送缺5.系5平获米结湾构面盛积A1B1+从纯障居住专型小桨户型篇向“SO造HO虽”的转作变适应姜人群物——震——α—擦ro央om（居樱住魔也方）的演膊绎—弯—菜园单组送合方低式+α—饺ro轮om（居要住魔舒方）的演懒绎—羊—菜沫单组险合方高式（纵周向组溜合）B1B1+=“me潜nu世p毙la郑n”（您居住剃菜单栏）的铲纵向底错复孕式组晕合，冒物业继类型本不做哄限定溪。适应妻人群拍——桐——利用星楼梯湿间下购方，截增加酬一间革多功远能房姐，加凳上原永有的饭赠送忘面积忽，空拣间使杰用面蜡积远及大于届建筑厚面积+=A2A2+“me活nu楼p歼la盼n”（病居住监菜单姜）的誉纵向疾复式鲁组合吨，物仪业类悠型不燥做限孩定。适应龟人群吨——恐——利用透楼梯蚀间下臂方，定增加帅一间滴多功说能房具，加你上原铺有的映赠送劝面积刺，空赌间使层用面蔬积远题大于斑建筑柔面积α—锐ro膜om（居就住魔眨方）的演却绎—灶—菜编单组桃合方汽式（纵向遵组合豪）利用农落地末凸窗弓的特还性，劫设置阅步入请式阳宿台，华模糊帐的阳强台同袜房间戏区分巩，步旱入式训阳台粘的设沸置可妙根据导使用孟者的储喜好牢选择撇安装沃，抛透弃传闪统的筒居家脂模式跨。步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入厉式景观属凸窗步入催式阳台步入伪式阳笛台剖泰面示绸意图α—禽ro阀om（居虚住魔淋方）的演旬绎—侍—菜续单组篇合方泛式（纵向幸组合铺）关于挠直通认街+垦折叠蹈式街蓄道(医Fo悟ld料ed缩慧s团tr斜ee胶t)翅的演携绎NE际XT直通袜街:打洒破建黄筑空损间原良有的御界面睡,不呢根据初功能赛预先境圈定暂区域郑,而状是将革公共贱空间竟模糊卷化处昆理,乱通过粒街道萄将各烂种功眯能、阿各种但行为眼融合识在一狼起。折叠杆式街寒道：将绣街道琴延伸瓜到建踩筑本居体，志形成烤不同难的景荒致串哈联起内各种池消费挑行为脏，形蚁成了暖丰富妹的情训趣空器间。关于坏直通吩街+票折叠烤式街钉道(衬Fo丢ld赔ed奔s桐tr惹ee烈t)喜的演犬绎—拣—建胶筑理欧念折叠船式街有道的贯X轴旦串联首层我平面二层筹平面三层蝇平面商铺绿化垂直胶交通街道蜿蜒隙曲折狐，街钉景变瞎化最乞多，桨“逛个街”库的感甲觉最位强烈土，人简与店酿铺接辉触地侦最紧铜密，锻最部容易谢和同返伴走跌失，面也最傍容易锈体会他“发墙现”搏乐趣堆。折叠朵式街筹道的愁Y轴闲串联利用脾上下岩折叠倍的街号道，猪将各拳种消光费行朽为串谈联起纤来，砌形成崭众多砖风景傍不同替的临侍街店也铺立面献效果二层凳商铺一层悄商铺三层皂商铺楼梯倾斜友的墙姿体的正灰空界间、漂架空辅层、懒空中