河南花园洋房住宅项目营销推广策略报告图文并茂

xx花园项目营销策略®报告结构Part3Part1市场研判Part4Part2项目解析项目定位及建议营销策略1市场研判——了解并掌握市场，探寻市场机会点！睢县位于河南省中东部，地处豫东平原，隶属于河南商丘市，是河南历史文化名城、中国最佳生态旅游县。数据来源：睢县政府网站睢县位于河南省中东部，西距郑州市160公里，东至商丘市60公里，东邻宁陵县，南接柘城、太康县，西毗杞县，北靠民权县；土地面积919.08平方公里，辖8镇12乡、548个村委会、1171个自然村。2009年年末全县人口81.26万人，常住人口75.84万人；目前已形成纸业生产、皮毛皮革、木材加工、食品加工等六大民营企业群，是河南省板纸和板山羊出口基地；是河南省历史文化名城、中国最佳生态旅游县、全国科普示范县、全国棉油百强县和河南省平绿化高级达标先进县

；城市发展/城市地位中原水城、历史悠久、英才辈出睢县历史悠久，英才辈出。为河南省历史文化名城，自秦置襄邑县始，已有2200多历史，宋为拱州，元称睢州，民国时期改成睢县。境内有“春秋五霸”之一宋襄公的陵墓、唐代无忧寺塔、宋代圣寿寺塔、明代袁家山及清初汤斌祠等国家或省级重点文物保护单位。睢县历史上仁人志士辈出，如五代后唐七州刺史张廷蕴、宋代工部尚书郭贽、明朝兵部侍郎蔡天祜、清朝户部侍郎王绅、现代著名诗人苏金伞、当代一级英模任长霞、亚运冠军刘海涛等等。

城市发展/城市印象

公路：连霍高速、郑永省道、商丘新郑机场高速等。

铁路：东临京九铁路、北倚陇海铁路。航空：新郑机场、商丘军民两用机场。

港口：距连云港港口400公里左右。城市发展/交通地位处在河南及联结全国的密集交通网络，具有优越而独特的区域交通优势。经济发展总体水平较低、房地产处于初始启动阶段、未来空间广阔。城市生产总值(亿元)人均生产总值(元）固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）在岗职工平均工资（元）消费品零售总额（亿元）宜兴600.0256388121.8738.0233149210.12海安264.6028149107.6815.682856496.38大丰207.362856471.729.322240857.31睢县84.11108949.21/1136125.04发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（USD/人）800-30003000-50005000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展：单纯数量型快速发展：以数量为主，数量与质量并重平稳发展：以质量为主，数量与质量并重缓慢发展：综合发展型根据国际通用衡量标准，睢县GDP增速在10年达到9.5%，保持相对平稳增长。目前人均GDP在1500美元左右，绝对水平较低，根据城市经济发展水平与房地产发展阶段的一般规律来看，目前睢县房地产市场还处在一个刚刚启动的阶段，未来发展空间极大。我们将睢县与江苏苏南、苏中、苏北的典型县市做了数据上的对比，发现在经济发展总体水平、人均收入等各关键指标上，睢县尚不及江苏苏北等典型县市，遑论苏中、苏南的县市，但是睢县固定资产投资占GDP的比例远远高于几个可比县市，说明其尚处于投资推动经济发展的初始阶段。数据来源：江苏统计年鉴、睢县统计公报经济发展/经济水平2011年，第一产业实现增加值31.6亿元，增长4.3%；第二产业实现增加值33.2亿元，增长9.5%；第三产业增加值19.3亿远，增长18%。产业结构为37.6：39.4：23。第一产业占比较高，但第二产业增速较快，其绝对值已经超过第一产业，意味着第二产业即工业、制造业开始逐步成为经济发展的主要推手。“纸业、皮毛皮革、食品加工、木材加工”等几大支柱产业的兴起标志着睢县已逐步走向工业带动经济发展的道路。

经济发展/产业结构城市发展机会点城市角色中原水城，黄淮平原腹地，具有悠久的历史和深厚的人文底蕴，历史上英才辈出，是镶嵌在中原大地上的一颗明珠。经济发展经济总体水平较为落后，不仅远不及江苏北部县市，甚至与邻近的安徽相比也有所不如。但在农产品价格飞涨和人力资源日益紧张的今天，在中部崛起的大背景下，拥有丰富资源的睢县必将迎来一轮长足的发展。发展规划从睢县大的城市规划来看，整个城市目前正处于从老城向城北新城逐步推进发展的阶段。片区前景作为隶属于城北核心腹地、与行政一条街接壤的本项目，必将受益于新城的发展，未来前景广阔。房地产市场概况/供销情况

睢县房地产市场起步较晚，发展滞后，供销市场活跃于09-10年

睢县商品房市场睢县房地产市场发展缓慢，自2007年以来，商品房共建6560套，面积共计72.2万平米；销售爆发期为2009年至2010年，销售量分别为30.8万平米、20.1万平米。目前睢县在售项目较少，典型代表为天嘉·怡水华庭、龙凤盛世名城、威尼斯水岸、美景天城等。供应07年以来，商品房共建6560套，面积共计72.2万平米销售2008年2009年2010年1.6万平米，146套30.8万平米，2800套20.1万，1827套房地产市场概况/土地市场2010年成交地块坐落用途面积（万平米）容积率总建面（万平米）价格（万元）单位地价（万元/亩）凤城大道北侧、育才学校东侧商品住宅3.3896

1.6≤R≤26.781531

31

西环路与凤城大道交叉口北殡葬用地4.67

0.361.681006

14.4

县城世纪大道西侧、县人武部北侧文体娱乐1.350.6≤R≤0.91.22——

——

振兴大道西侧、睢州大道北侧商品住宅0.0176

1.7≤R≤2.20.03870.5035

——睢县北环路南侧、湖东路东侧、中心大街西侧教科用地2.4745

0.51.237414

11.2拱州路北侧、东环路西侧商品住宅0.589

3.5≤R≤42.356375.11

42.5

县城世纪大道西侧、县人武部北侧文体娱乐1.350.6≤R≤0.91.22————文化路与袁山路交叉处东北角商服用地0.35281≤R≤1.50.529230257卫生局住宅小区北侧、教育局东侧商品住宅0.35552≤R≤2.40.8532523.698拱州路东段北侧廉租房1.13141.7≤R≤22.263————中心大街西侧、凤城大道北侧商品住宅0.34

2.9≤R≤3.41.156741.5

145

睢县土地成交量上升走势明显，2009年土地成交17.25万平米，2010年初至今成交40.55万平米；累计成交土地的平均价格在30万/亩左右；

2010年成交土地中，商品住宅用地成交量不大，单幅地块面积较小，容积率大多在2-4，说明今后商品住宅建筑类型以小高层、高层为主。

供地节奏有所加快，后市供应量充足，应加快开发速度，抢占市场先机，避免后市竞争压力本项目天嘉怡水华庭时代广场龙凤盛世名城美景天城盛元天湖城房地产市场概况/住宅市场颐景佳苑康馨家园2011年前项目不多，主要分散于五个卫星湖的周围，市场供销主要来源于天嘉怡水华庭、龙凤盛世名城、盛元天湖城、颐景佳苑等项目。项目地址xx大道交叉东南角开发公司xx大置业有限公司占地面积5423.6平米总建面积33643.81平米容积率6.203套数270物业类型17+1高层该项比目总联用地族面积54牺23宣.6股㎡，总鸭建筑祝面积33比64风3.相81悬㎡，建然设17层商庆住楼1栋和17婶+1层商葡住楼饼一栋薄，两惹栋商斩住楼量底下1-成3层为汉商铺幼，其羽余为慰住宅铃。项哀目商西业面脉积为97靠38话.5板4㎡，住身宅面塌积23探90抓5.券27合㎡，其茎中60列.5社㎡的60套，82听.3酱㎡的30套，88两.7闸㎡的12恭0套，悬即90镇㎡以下在的合登计16俭74野3㎡，占挥住宅昌总面烂积的70侵%；10兆3.妨94菊㎡的30套，13粗4.认8㎡的30套，落合计71裁62堵.2惠㎡，占姑住宅收总面肚积的30突%。该尘项目倚绿化貌率35是%，容劣积率6.纹20毛3，建啦筑密被度46坏.0粘6%。项目先概况重点城项目内分析/xx广场项目地址凤城大道与中心大街交汇开发公司鑫业置业占地面积32303平米总建面积23万平米容积率7.12套数1502物业类型27层酒店+11栋32层住宅该项腐目总奖建筑巨面积僻：23万平罚方米时，其反中1幢27层酒义店，11幢32层住役宅组皮成，岛容积武率7.朵12弊%，绿男化率35托%，住印宅面窃积17多35移60围㎡，酒碍店面角积24娃65慰0㎡，地碧下33罩06耍0㎡，总苍户数15撤02户，过户型蛇面积乐：70闪-9号0㎡以下晕，12秒28斧00剃㎡，占场住宅潮总面律积的70毒.1尤%。91针-1遇40衣㎡5泊07抽60指㎡项目追概况重点泽项目芳分析/时代见广场项目地址中心大街北段。五号卫星湖对面开发公司河南瑞博投资有限公司占地面积28508.33平米总建面积6.5万平米容积率5.2套数1283物业类型高层该项岸目总豪占地涨面积28辞50跨8.帝33平方偶米，途一期鸭建设倚为12幢，菜总建隆筑面该积90任00坦0平方桐米，竞容积元率4.沈82，建始筑密兽度38，绿志化率30却%，商讽业建舰筑25朴00夏0平方蹄米，避住宅65纤00凑0平方醉米，忠共计66佣8套。豪二期步建筑债面积65祝00壶0平方陷米，醒容积绸率5.男2，建护筑密蜂度40，绿慕化率35诞%，商纳业建宣筑50六00平方运米，枕住宅60躲00忘0平方亏米，姜共计61惑5套，稠其猴中90平方顾米以听下的扛为47礼1套合蚊计42码00羊0平方那米，祥占70挣%。项目夸概况重点蒙项目秃分析/龙庭亭水岸项目地址凤城大道中段开发公司睢县永基置业有限公司占地面积15117平米总建面积10万平米容积率7套数826物业类型高层该项合目土沸地使离用性铲质：缴商业第、兼抵容居棉住容及积刷率：0.夫7≤柄R≤勒3.恒31建筑坏密度童：＜25戒%绿坛地捎率：件＞37途%建筑裕规模附：≤10汉58座20赛.4度6平方帆米建筑供高度脖：＜90米（葬室外月地坪糕算起艘）建筑舌层数途：2—萄26层项目袖概况重点块项目屿分析/中央拜花都项目地址中心大街与睢州大道交汇西北角开发公司河南瑞博投资有限公司占地面积6530.61平米总建面积3.2万平米容积率4.9套数279物业类型高层该项飘目总流建筑婚面积32滩00裳0平方霜米，间容积落率4.贤9，建看筑密耍度40，绿混化率35娱%，共智计3栋，悉其中踏建筑梅楼层饥为15十1层，忌商业任面积60丽00平方早米，零住宅罪面积26御00挺0平方扭米，伏共计瘦住宅27某9套，波其中90平方声米以计下21肯4套，姐面积18弟20渐0平方某米，颠占住救宅面笼积的70此%以上秤。项目吨概况重点趣项目圆分析/金帝子名城房地主产市蛮场小撕结住宅蒙市场供销吐：房地济产市瘦场起恳步较玩晚，俩销售沾爆发鸟期为20佣09年至日今，20测09年销袖售量肝在30简.8万平盾米，20悼10年——秤20讽11年销抄售量乡丰在50万平万米左莫右，哨目前萝土地晌市场动节奏控明显动加快壳，后况期市欲场压斤力不尸容忽收视；建筑拥类型突：在售所项目列以多象层建惊筑为躬主，乞高层核建筑欣市场缓接受滨度不皂高，盯存在楚抗性眯；供销俗结构蓄：家庭栏结构滋决定刷了11佩0-愈13输0平米宅的三够房成阿为市秆场绝跪对主喘流，蚂两房引占比秀较少贷；销售袄价格遗：睢县羊高层膛商品晶住宅榴销售摔价格渠在26窜00奔-3肯10婚0元/平米死不等若，相怕对于09年初帅的销质售价县格具级有涨氏幅较努快；购房挣客群剪：乡镇隙进城胜购房利客群越成为雪主力馋，城勤区拆克迁、殊改善羡、婚凭房成宣为其庄次.城市腿发展妄规划讯中，念大力心拆迁遮改造肝老城困区，京核心摄发展匆新城朗区。春在这避一大嚼框架她下，群老城格拆迁撒必将本产生访大量裙的刚朋性需量求，嚼为新诞城区准的开陈发带仰来巨猜大的弊消费胶市场序保障恋。从整废个睢印县的痛房地煎产开笨发状始况来区看，洪房地酸产处火于初街步开新发到反大力屈开发劳的过尊度阶赠段，辱这一净阶段陆是泡踏沫急孔剧形励成的棵阶段您，也巨是房乐地产畏开发狡的黄牙金阶疮段，寄从城遮市大猾环境废下，孝目前柔介入粗该市真的房恒地产孔开发而是一丸个非怖常好耕的时谨期。粥房地固产开驶发的搞机会耀较大省。同时岩，从律大背致景来胞看，垂城市搞房地骨产开徒发水剃平需涌要一糊次升涝级，绩未来剥市场召供应流急剧商放大崇的环锹境下撒，品悉牌效督应和娃产品法效应徐是市左场成角功的索法宝颤！房地左产市战场机您会2项目歼解析羽——人无仰我有拴，人惕有我息优！！老城付区睢县帆城市蜂规划北部平新城妥区城市齿布局丝式特征伏是南困老城盘、北哄新城高和已衰经开坊发的免区域笔三大退片区疏。老文城以餐拆迁尊改造音为主辽；已乳经开在发区业是睢巡寿县第帜一轮津房地加产开啄发的劳热点辉成熟反区域想；新闻城市巴城市花发展职的重伸心，构是未梨来城金市的额中心李，也崭是未父来城摸市房耀地产眨集中鼓供应姓区域朝。已经舰开发礼区域地块何位置本项费目位恭于城搬北新动城的肉核心悉地段广，是要未来混城市圣发展昨的重爷心，彻地段帜优势达明显拆。项目构地段吃优势影：1、项巾目周则边由2号卫搬星湖尊和3号卫眠星湖擦环绕押，风舞景好梯，居偿住氛第围良池；2、周渴边县宣实验译中学境小学破部、潮博文功中学耀，均封为县修重点葬学校谈，学序区好3、距群离政蜜府较誓近，稀后期梦配套拾跟进歪前景赶良好深；4、周浆边规泉划配石套齐泪全；5、占某据主瓣要道嚼路，辅具备飞升值逃桥头婶堡概妹念。项目金所在地块泻现状/区域借内道商路、垫地块沉现状嫌、河舌道、不周边柜配套1、区起域规坡划完倾成，葛区域局内目个前处肝于开散发阶锁段，项区域吵已开悠发项格目基搭本是忆行政姓办公最单位洞，住究宅小遍区较等少；2、区过域内医生活炉配套谎一般性，目诵前来辫看，消区域民开发核还非乘常滞习后，梦各种追配套泡匮乏他，未糠来市候场发古展空猴间较沸大；3、项霜目地衣块较桶为完讽整，便比较岛利于查规划轧；4、区沿域内肌潜在猜上市狼项目喇较多巩，未们来供扔应巨猛大，悉竞争争激烈桑；5、本馋项目谁从地皮块资初源分出析，汁有明峰显的嫁地段乔优势冈和景掉观优呢势，晶但也夕有明财显的皱劣势斤，在膏整个圈大片仅区内降，项弯目地脆块价燃值中衬上等托。区域绑发展埋状况S（优脆势）地段谜优势养明显领：位悟于北虑部新每城的刺核心悔区域景观还优势枪明显谷：项洽目自煎身卫畏星二裂、三拨号湖阳和市晕政公型园的郑开发象，为捏项目迟本身棕带来烤了极跟大的至景观盏优势怀；地块练交通串优势迫：地坦块无配论是猴在北虎部新锅城，裳还是篮到达狡老城任区，逃大交舌通都迟非常值便捷难。W（劣意势）道路虫噪音葛劣势胆：先踩天性骗存在夺，在泽未来技开发察中，赴尽量沃通过糠规划弄来弱越化这下一劣济势；区域袍成熟耻度相料对较牺低，伴特别驱是生局活配宾套和神市政择配套过滞后集。但坏是随坑着区简域开祥发的育深入亿，这唱一劣灯势将兴以根锯本解钞决；O（机胞会）城市般发展头机会典：睢尝县作翻为内沃陆四察线城密市，古未来姑房地梯产开栋发有染巨大律机会福；城市嫩规划滥机会芦：城备市整愤个重剩心在待北部侮新城揪，本舱项目倡又坐攀落于椅新城榆核心矮位置赖，城差市规根划带盗来的勉无与雁伦比筛的前横景机刻会；区域阔大量告企事购业单蔽位带筹来的堵优质东客群闸机会搭；产品怜机会存：睢摆县房回地产灰市场肺在产师品建牺造上柳一直青处于廉较低捉状态五，市舱场缺熟乏独懂特的牧、亮幼点突核出的价产品妹，这是为本污项目右提供却了一怨定的尸市场购空白合机会文。T（威片胁）未来偿睢县拖房地朴产市段场供社应量毙巨大跪，同侄时供增应又枣主要令集中臣在北惜部新迷城区酷域，浆未来催区域螺内竞寄争激爆烈；目前惰睢县其市场愁对小善高层斜和高旷层产触品有篇明显贪的抗拢性，共这在情四线强城市炉普遍婚存在镇，在旋一定俘时期秧内，冶很难举扭转匙，这型位项只目后够期规制划带萄来一悔定威训胁，喇特别骆是对鸦高层隙产品约规划西带来蒙巨大段压力叛；城市垫房地质产市在场不榴规范蹲，带懂来的萄不确承定因诱素较枣多，刑项目给开发稼存在命着地老方政佩府诸师多政给策上勉未来腔改变颤威胁差（一和般内逼陆四似线城辨市，唇政府俘诚信兼度一期直不萍高，激这对什未来嚼开发纷企业忘带来堤一定悉压力冷）。SW氏OT分析25问题点可利用的资源，以及市场契机可供解决的方法干扰问题市政公园、卫星二、三号湖从整个地块来看，三面临路，噪音干扰大，项目可以通过规划来弱化它对整个地块的干扰：尽量把地块北部区域规划成城市公园，同时运用二、三号湖的规划，把这一区域与项目住宅开发区域向区隔配套滞后项目规划商业设施配套滞后可以通过项目自身的商业规划来根本解决这一问题：引入便利性商业完善自我配套市场未来竞争激烈区域内商品房市场竞争较大，主要是面对未来潜在上市项目消费市场对高层住宅的抗性较大开发时间尽量提前，加快推盘节奏，抢占市场先机独一无二的高性价比项目路线——独特的产品卖点和合理的价格体系找准自身的目标客群政府诚信风险项目开发周期控制政府公关处理合理安排项目开发进度，尽快落实土地更项法律规范手续。与兄弟开发企业形成市场规划条例。加快开发周期，不适宜恋战！！通过SW肉OT分析新寻找冒项目给的问描题点蚕及可衣供解拴决的刃途径四象利限综巴述根据欺四象社限分桐析，籍结合西项目皆所在收区域足，目维前行本业的翅宏观陵政策腥等综满合状发况来机看项目戚的调适性定繁位：中高买端楼扫盘经（牵区域名环境稼促成子）项目毛的运奥营战页略：打造雅精品绿（项折目规痕模小航，不绵做气钓势做夕精致赛）项目夜的战菌略升旋值：提高偶项目芹功能拢，增梯强居寇住氛今围带宣动项搬目高坦附加析值项目据的经剥济战赢略：打造网区域锣名片喇，导殿入都搭市高宫端生秒活，浩获得麦高回照报3项目递定位绪及建助议——没有絮最好饺，只梯有更叼好！中端中高唇端富豪家庭面年收演入6模0万回以上得，比同例1%以内顶端埋产品促的消逼费者客户封阶层先分析中低马端家庭姓年收泳入10潮-40槽万，祸约占14沿%中高勺端产母品的观主力庆消费英阶层家庭荣年收巡寿入8-15万爹，约蹈占25除%中价务位楼装盘的奖主力秆消费节力量低端家庭锤年收点入5-7万盒，约拐占30控%中低逝价位付经济围型楼锅盘的鹊主要弯消费竿力量家庭禽年收梢入3万以宿内，把约占30处%基本肃无住皮宅消挣费力鉴量中端拨客户导及中抄高端年客户童所占浅的人拔群比驾例约39脏%，一记般来谊讲，回越是蚕高收饼入阶射层，粮其购茄房人里群的器比例破越高跃，因过而睢挑县房半地产昌市场体的主脆流人往群集训中在8—15万元草之间娇家庭唉收入场的人拢群，沈他们寺的购乱房特厉征成可为我输们重宫点研琴究的叉对象订。对睢浅县客盏户阶泳层的步分析灭有助干于我图们发圆掘和欠分析叛自己旬的目取标客切户群猪，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条稀件所涂产生钉的竞俘争力勒：C（竞冈争力壶）=笋∑q常n·∑t红n/链p品质叛越高废、交砍通状佩况越沃好、识价格辜越低李，竞针争力迫越强剖，也名就是客说明庸越好备卖。当然略，当嗓我们兽确定鞋项目练需要亮达到酿的市替场合嚷理竞予争力镰水平很之后誉，就神能明青确计蕉算出充合理芹的价克格水平俱，并藏通过“完善凶生活担配套踩、交逢通设造施配雅备、封样板奶工程街展示仔、营棚销组贱织力贸度等绞加强培元素”的实猜施，针从而演实现楼利润窜的最乘大化甚。★选择屿因素煌相互时作用些的数斜学模吼型价格亩定位价格摸建议C生=6炊5*陷65漏/3虾00哥0（周侮边竞驰品综出合均键价）=1番.4览1取值秃说明纤：∑qn、∑tn值取65分为四良性摇竞争钉力；p值取理最近挨睢县元高层观产品宵均价丑，未简来可扮适当甘修正化。★选择财购买脉最低湿理想文值的闸计算谋（市益场合丹理竞友争力迹）★选择汗购买鸦价格嗽的计叛算C历=1.41，∑qn菌=城0.奔87，∑tn哭=衫0.德86，P=秤30拳00（∑qn振+∑僵tn）/2走×C返×P译=趣2态88恰9.备6元/平方什米也就烛说明幕，在率本项荐目的拿品质咐和交哀通质宣素的跑综合貌评定窑条件台下，踩结合淘市场伴合理伟竞争炸力，钱本项模目理爸论均垄价水悲平可腿达到约为36颜58元/㎡。但最先终销印售均裤价的孤实现晃受以眠下三脑个因战素的博影响斑：1）项膛目的骡营销狱包装施策划召，提使升客迫户的震感知谎价值厉；2）距帜离实课际开膏盘销询售尚威很长葵时间乞，市被场存德在不俭确定作因素摊，对猪销售与均价诱会产表生一廉定的择影响聪；3）发扮展商劲对销浴售速阔度和吵销售群价格努关系寇的平刻衡取席舍。我司闸认为誓，在劝目前互市场齐环境悠下，烈项目俩定价学建议似为34斑50元/㎡左右转实收酬均价伯，实常现这笑个价嫁格除滚去正慰常因歉素以庆外，夏最重眨要的贩还在摆于全技方位卡的营钓销配烛合。注：本次清价格锻定位尾的参连考基暖数以恩目前置的市匪场现筝状为熔基础信，最和终的泄价格馋确定特还需井要结陶合具葬体销滋售时健间的滔市场熔现状良，经决更为菠深入拒的市药场调天研后候综合赔评定沟。价格敬定位55第二炉种方软法：吵市场睡比较搭法此方事法是执根据死项目尖主要绍竞争争个案妄的地若段、穗环境领、交馋通、纪产品裳、配损套、炮品牌令、规终模七候大因嫩素的杠优劣导分析大，与受本案穷进行拥准确双的对灾比，失我们皮根据扎选取线项目刘个案愧的具但体情矮况，汇结合含这些进个案策目前戚市场核销售费价格冒，对炎本项楼目价路格进吵行初永步修刊正，治并近振一步歇进行柔的本豪项目玻价格构预测望。得裙出目储前市例场可锡以接甩受的抓均价德。可比周个案对的选辽择1定价晚的基愁本原死则2中央适花都29筒00元/平米砍龙找庭水膊岸30绳00元/平米裳时场代广糟场31吓00元/平米成本蔑原则卧、市劈燕场导笋向原源则、序价值窜相符似原则3方面价格搏建议价格蚕定位地段21区域认同度13升值潜力8环境20项目环境9区域环境6自然景观5交通13通达程度10公交网络3产品20建筑风格5景观规划7得房率4户型设计4车位0配套12市政配套6商业配套4生活配套2品牌5开发商信誉度2开发商影响力3规模9面积5社会影响力4合计100七大兴影响折因素叨与所忽占比冤重：3项目斩修正尖价格苗的确典定价格璃建议价格阁定位竞争役楼盘编定价亦影响虫因素悠权重角分析炼表价格含建议本案（x）时代广场

（a）中央花都

（b）龙庭水岸

（b）Px＝？Pa＝3100Pb＝2900Pb＝3000位置19172020环境20171620交通12111112产品20161817配套9999品牌4555规模5777综合指数89828690影响阀因素项目首修正栏价格虾确定参考脚均价芝说明脊：各项蚀目均肉价按仪照目紫前销涉售或寺对外扔公开贤价格胡取得以上喊均为崭按建惭筑面庄积计娃的起俭价：修正茄后各尸相关园楼盘晒价格甜qi’qi’=（殃Qx桶/Q食i）壶×p愧i紧注输：P友i为删按揭歉均价Pa’=（嫂Qx饮/Q酱a）六×P笨a受=（89/82）×31虹00=33竟64围.6葵3（元威/㎡巴）Pb’=（欲Qx烦/Q捆b）教×P问b姻=（89/86）×29柳00=30移01血.1育6（元宗/㎡吧）Pc’斯=（Q泛x/煤Qc）声×Pc歇=（89/90）院×30泼00=29跳66划.6雁7（元业/㎡款）由各锁楼盘票对项拜目影装响权诉重分肤析得御出：业设各夏相关剥楼盘羊权重掏取值维为Wi，则疼：注：打以上筝各个滔案将10素0%做如扑上分重配的裙依据:1、各词个项金目的充开发桌进度柳；2、各振个项贤的销钢售情净况好梯坏；3、与酿本项匹目可援比性宁程度拖高低时代广场中央花都龙庭水岸(a)：Wa=60%(b):Wb=25%(b):Wb=15%价格硬建议价格独建议由q平x=活∑P暗iW野i，雷得：Px琴=翠（P缓a’Wa较+疾Pb’Wb+Pc’传Wc）/坑（W姻a+寻Wb裹+Wc）=（33忆64帆.6笛3×60%+30匆01扭.1竟6×25蔽%+29缘瑞66按.6臂7×15只%）/1傅00都%=32伞14拒.0胡7元/条㎡销售飞均价亭：约32镇50元/拿㎡项目像修正孙价格双建议注：本次彩价格沾定位去的参快考基虚数以颠目前难的市恒场现理状为屯基础量，最嫌终的俯价格铁确定绪还需烟要结纠合具罩体销扩售时匠间的矿市场寒现状饮，经索更为兔深入妹的市汇场调屋研后吊综合铜评定蛛。价格茄建议60根据寺我司辞对项折目的乐理解升以及畅目前疤睢县突市场店的销梅售现喇状等骗因素桂，结疗合新乱政后填区域援市场魔对行默业的洪反应翁，采串取科叉学的动价格晌计算夏方式逝，使割用两剧种测订价模培式对腾项目县进行材价格疑定位挪，分名别得末出项膜目的连销售渴价格黎为：第一咬种方柳法第二予种方碍法销售荡均价笋：约32冷50元/贝㎡销售鹿均价何：约36杨50元/速㎡通过酸两种题方法迅的测尺算，精我司掘建议预，项碗目面锤市表摘价为34始50元/㎡。该价敲格作呼为基狠准价狭格，疲随市待场行肌情进络行微叉调。注：本次诸价格面定位壶的参宴考基斧数以慌目前突的市岔场现隶状为惹基础从，最系终的蛋价格阔确定俘还需丽要结魂合具砌体销催售时是间的祝市场屡现状乡丰，经纯更为揭深入仓的市贝场调搅研后漠综合捎评定物。4营销债策略——实现膛利润确最大咳化！Textinhere连续性适用性本项目良性开发推售的三要素开好头核心爷策略怎样耻开好浙头怎么角连续怎么外适用提气贿入场晚：快速谣提升榨知名宗度，截广聚乞人气本体晋条件剑的准乞备，屯形成避亮相族震撼臣感循序追渐进注：核心溉价值舅点的不断我丰富缝演绎脉冲臭式的抚推进霞，热困潮不骡间断施工冒进度员、配乔套设赖施密疏切配浩合应对嘱变化唱：产品介线的体动态调怎整形象评推广弯的动恰态调鸭整我们遣需要匀注意升什么更？竣邦程机构推广污主题城市怎最精抽彩1、形孙象、调性秋导入2、蓄宝势:引发宅全城吨关注3、开脱盘销售阶段4、二杜次加狐推A畅/形象述实施冷策略推广银部署主体蜘过半取得凡预售由许可屿证正负鲜零推广拖启动开盘决销售正负单零前临时很咨询款中心擦启动意、进擦场主体玻封项谨，持序续销拦售主体龙完工腾，尾搁盘销倦售3、产毕品价炼值立语地主推输广语胞：让每拌扇窗漫，向做着风沟景深受呼吸2、项润目价睁值立享地主推撒广语企：一种票选择谋，一响种生誓活形象题策略冲阶段少目标1、定论义项辨目立惜形象主推擦广语肠：光彩绿夺目努，唱加响新鞭城注：卡时间矮节点浸根据便工程篇进度守等实理际情取况另酱行确亚定B/传播昨渠道爪实施·线上绵树形崖象1、形声象、调性甩导入2、蓄废势:引发泡全城疾关注3、开蝇盘销飘售阶段4、二驴次加聚推主体批过半取得互预售剑许可权证正负象零推广亿启动开盘怕销售正负宾零前临时俊咨询条中心券启动棕、进铃场主体甘封项皱，持树续销鼓售主体程完工贝，尾疼盘销扁售1、形皮象调猪性树档立户外磁广告·调性亦和信泉息点2、项货目调嫂性，县营销奴信息以、开丝式盘信烦息报纸·溢价罢和信勾息点1、形保象及菌区域认知扮度诉涌求、片区富炒作夕、项目滔信息窗传递2、项定目调身性、俊项目总卖点项目蓝及产散品价掀值传怨递杂志·影视弹调性1、形能象调浅性树产立2、强用化生驱活方晚式电台宿、网融络调含性和科信息跌点1、形稻象调考性树涂立2、卖贞点挖毅掘，言营销页信息雪，开纲盘信善息推广样部署推广馋部署1、形版象、调性惰导入2、蓄仓势:引发私全城攀关注3、开名盘销肢售阶段4、二熟次加扯推主体叫过半取得旷预售稼许可凑证正负后零推广匠启动开盘铸销售正负咽零临时误咨询府中心挎启动诵、进贼场主体睁封项线，持肥续销阅售1、样状板房验开放贫信息卖点惧开放拨信息短信劳，信丹息点定，截勺流客椅户2、营眉销活陪动DM很，信戏息点陡，截地流客带户1、销意售中药心样板盛房开码放邀脚请3、端开盘勺信息4、潮加推届信息C/传播老渠道壶实施·线下辩推广主体戒完工粉，尾方盘销昏售第一嗓阶段膀：定严义项愚目邮树姑立形义象光彩雅夺目产，唱该响新穿城奠基仁活动捐仪式活动堤时间艳：桩拨基前活动涂形式返：奠慢基典赞礼活动退目的应：通羞过奠瓶基活摩动仪娱式，乓提高兄项目夸在当板地的鸟知名虹度，截扩大剩项目斧在睢杆的影要响力隔，提接高皇萍都地尊产项下目的底知名对度和赠美誉教度，晴通过展邀请恢政府晕各职遍能部储门的及参与尘，突杯出楼物盘政屿策的仗优势控，为夏后期棵销售腿积累识更多龄的客盈户，奴扩展象传播泥渠道贪。树立丧形象执行副细节活动铅时间破：桩骡基前活动鞋地点共：皇粉都花敌园项甲目现抓场活动触主题坝：皇菌都花栗园开拨工奠仍基仪亩式活动廉内容隶：邀请瞒政府专各职寇能部争门人装员参呀与确定喷礼仪兆公司现场献布置押及安蜻排开工着奠基驳是一躲个项孝目建父设的妙开始伐，同鼓时也场是一雨个开脏发过威程受扁到关参注的厦开始胸，是恶市场舒透明慢化的堂需求植，同绢时也雁是前萍期营贪销的熄重头纹戏，挺通过善开工唉奠基过，把险这种膝市场知透明吓度、挺市场泰美誉歇度和症市场讲知名匙度达砍到最跌大化第二蹈阶段项开盘冷销售一种米选择念，一昼种生蝇活活动涂时间娇：工么程进错度达晓到正梅负零绢后活动吊地点济：皇酿都花昨园销率售中茎心活动汤目的陕：本辣次活宜动以茅社会誓公益耐活动妙为切辞入点跟（可既以与舒县教辟育局酬合作顷），理与商护业活熔动于眠公益翁活动哪之中蒜，一浇方面肾树立胆了企俭业的拿品牌昼社会责形象骗，另撕一方地面也忙使得黎皇都品牌决形象扇深入注人心撕，同砍时也童让消沟费者个真切股地感擦受地泥到精肤品小广区的猪品质朵生活屠。为脑项目1期谋开盘臭奠定鲁客户源资源貌。中小去学生拨绘画馅比赛品质粉改变炼生活执行蔽细节活动粥时间岛：工金程进起度达纸到正产负零瓶后活动汪地点棕：皇合都花叔园销失售中选心活动妥主题短：秀杆出风尚采，两秀出浙水平活动支内容歇：1、刃以我赞的家歉为主躁题，缘瑞发挥慨自己相的想菌象，魄绘画删出你列心目洗中的酷家2、锄邀请麦参赛港的选晚手以新比赛座的形勤式进册行，唤各评黄选出韵前1麻0名调代表附作，指对其犁进行导奖励3、铜邀请尤校领絮导为汽评审警团4、寄奖项垒设置释一、我二、临三等做奖，辰凡参鼠赛者乒均可瞧获赠仔纪念您品一叶份啤酒煮节活动童时间恳