标杆地产城市综合体开发报告业态组合价值

万达广场专题浅析xx城市综合体目录xx集团简介xx集团组织架构xx广场定位xx广场项目分布xx广场项目选址接触xxxx广场近期经营情况撞击xxxx三代演变业态组合价值分析xx广场的特色xx广场的不足本土的xxxx集团简介

在中国的商业地产发展历史上，有一个企业之名在市场中特别响亮：xx。在它22年的发展过程当中，已经俨然成为一部中国式房企发展教科书。从1988年xx集团开始介入房地产开发到1992年xx集团成立，至2001年，xx集团在中国就已如日中天，并发展出多条产业链。

但在房地产发展道路上，2001年xx的开发路径还一直是集中在住宅地产上，赫赫有名的xx星海人家、xx长春明珠、大连明珠、江南明珠、xx星城、xx河滨印象等一系列上乘之作，都是那一时代的杰作。假设xx迄今为止仍然延续着住宅开发路线，今日可能同样可以与像万科这样的王牌企业齐名。但在2001年底，xx忽然笔锋一转。当年随着长春xx沃尔玛购物广场开工，预示着xx向商业地产领域进军的号角正式吹响，也预示着一个企业领跑中国商业地产的时代开始了。大连xx商业地产股份有限公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本36亿元人民币，是大连xx集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“xx广场”命名的xx城市综合体。长春xx沃尔玛购物广场截至2009

年xx集团总资产1000亿元，年销售额600亿元，纳税近50亿元，被中国银行和中国农业银行两家总行评为“A类重点大客户”，全国只有不到50家各行业企业获得这个待遇。已在全国开业18个xx广场，7家五星级酒店，400块电影银幕，持有的收租物业面积约700万平方米。xx集团的目标是到2012年，年销售收入超过1000亿元，净利润超过60亿元，商业地产开业80个xx广场、五星、六星级酒店超过45家、文化产业拥有1000块银幕、连锁百货超过65家，持有的收租物业面积超过1200万平方米，成为中国一流的企业集团。主营业务：xx集团的业务结构以商业地产为核心筑业，支柱产业包括：高级酒店、文化产业、连锁百货。在集团支柱产业结构中，高级酒店、文化产业、连锁百货均为围绕核心产业商业地产的配套产业。同时，影院和百货在未来长期发展定位上，愈加明确。主营业务之一：万千百货

万千百货成立于2007年5月8日，是中国商业地产龙头企业----xx集团旗下四大支柱产业之一，是xx集团“订单式商业地产”的核心组成部分。目前已在北京、上海、南京、成都等地开业11家门店，2010年将在全国范围内开业16家店。此后，万千百货将以每年10到20家店的速度展，计划到2012年，形成65家店的百货商场连锁网络，营业面积达200万平方米，年销售额过150亿，真正实现全国连锁经营的中国最大的百货公司之一。万千百货在品牌方面有着丰富的资源，此前已开业的万千百货与资生堂、伊丽莎白雅顿、Cerruti1881、百丽、周大福、六福、欧珀莱、欧莱雅、绫致、耐克、阿迪等国际国内知名品牌均有着深入的合作。xx住宅北京大湖公馆

该项目位于北京市朝阳区亚奥核心区域，紧邻北京奥运公园，由高档公寓组成，总建筑面积约11.9万平方米。

大连xx华府

该项目位于大连市中心西岗区，总建筑面积约53.4万平方米。大连明珠

该项目位于大连市沙河口区星海湾管理中心西南侧，紧邻亚洲最大的城市广场——大连星海广场，总建筑面积约25.8万平方米。

吉林江畔人家

该项目位于吉林市松花江畔的昌邑区解放大路，总建筑面积约31.3万平方米。

南京江南明珠

该项目位于南京市钟山风景区南侧，是多层低密度大型社区，总建筑面积约15.5万平方米。

南京xx华府

该项目位于南京市建邺区南湖路与文体路之间,总建筑面积约11.3万平方米。

南京紫金明珠

该项目位于南京市白下区，总建筑面积约28.0万平方米。

昆明滇池卫城（在建）

该项目位于昆明市滇池国家旅游度假区，总建筑面积约100.2万平方米。

南昌xx星城（在建）

该项目位于南昌市红谷滩新区，总建筑面积约95.6万平方米。

xx集团组织架构

为适应集团发展战略的需要，集团对组织结构进行了较大幅度的调整，将原来的三层次结构优化为二层次结构，从而实现了组织结构的扁平化，提升了组织的运作效率，而且对集团现有的专业资源进行了整合，系统地梳理，清晰和强化了项目开发和物业经营两类业务的运作流程和资源配置。

项目开发物业经营xx厦广场霉定位快速四复制近三呜年内妈做30个购到物中瓣心。快速方复制居意味露着标准兼化，也隐就是萌不能亿太有肥特色恒。两个70困%每个xx广场归里70破%的商你家适窝合从男哈尔宜滨到倡南宁70境%的消吵费人磁群。所以果提出两个70发%的概遍念，胁在招较商和招业态棒组合瞎中必乡丰须保乞证里叛面70匠%的商康家到帝哪一扮个城侵市都删能够江受这70鞠%人口胀的欢跃迎，意这样研才能顺保证察快速芦复制棉。中端眨定位“两牺个70北%”的定扒位，上决定系了xx广场浑必须哗舍去馒最高岛端的例一部摩分和祸最低罩端的慈一部渔分，扇只能晋定位玻于比女较大众访化的任中端。做不盛了最研高端锡，也猾与xx广场士的业佩态组薄合有盲关，溪天津xx广场始最初以在沃龟尔玛判一楼除开设xx时尚疑广场急，卖尿高档赖时尚膛产品负，这豪一策麻略被膛事实脉证明刑是失宜败的译，失跨败原组因之寨一就它是这基种业属态组鸽合是涛无效掩的组否合。xx时尚冻广场看在支从持不使到半慎年后当就倒愉闭。勤相反疾，宏踢牛鞋号都主纠打大赵众产将品，问与沃盛尔玛例的消皆费人咱群有多比较春高的绸相关晌性。xx贸广场催项目属分布xx浑广场乏主要魄分布非在国悟内沿腹海和嫂东部堤经济列发达遗的一众、二移线城因市的笔核心侍地段朴，第受一、饺二伶、缝三代糕产品护均选皱择省会然或中舟心城只市布育局。20轻03设年脏宏观慢调控绢之前享，x砌x就迷已经景进入非到长颂江三絮角和列其他都一些蔽地区都，在欧当中国发现灯这些军地区怎受影狐响比闪较大蝴。x闻x有动意识晚的把奥发展伶重点痒转向间了中驰部和掠西部泉，比爽如说遥成都提、重侨庆、鹿武汉上、南简昌。危从圆20谷08琴年缠、2辆00摆9喝年的鸭情况乘看，串xx咏对北消京、湾上海业等重仔点城剧市仍询始终绕加大接投资竞，同坐时对打环渤功海地弦区的伪市场衰也比暖较关五注。截至20维09年底池，x者x集快团已头经在仓全国21个省碍、自泻治区征和直挠辖市对的32个重蹲点城远市投呈资建疤设了47个x繁x广炊场，延其中洋已开萄业27个x红x广柔场，很在建20个；绪共建树设26家五障星级包或超缺五星叨级酒粉店，细正在煤运营8家五华星级害或超艘五星躺级酒朝店；僻拥有40阁0块电长影银齐幕；11家连柳锁百茂货店悔。xx里集团拆计划踩在20圆10年确风定开正业的17个x翁x广赔场及20眨11年计挂划开砌业20个x贿x广其场，仆总招可租面篮积超裂过60增0万平漆方米攻。到20毛12年x炮x开谢业的济五星吉级酒妙店、漏六星傅级酒个店大阿概会有超过45家，作百货门店大滥概会皱开业70家左哪右，版电影摄院会伴在11扑0到12屋0家，相大概揭在10遭00多块亭屏幕替以上恼。xx遍广场债全国逗分布躲图高级另酒店殃全国驼分布徐图xx凶广场导项目元选址“xx边广场禾已经达发展归了三撤代。斧20峡05丙年之各前是爪一、凤二代棵产品走，2吗00殊5年录之后躲是三反代产淘品。序一、拒二代滩xx令广场挠还要待更多舞的依勿靠于耀城市痰‘眼胡珠子喷’地拖带，趟借助闻商圈节的力踪蝶量来以发展凳。但发信展到迎第三鞠代，蝇xx喉广场泡已经和能够毅依靠蓝自己僻的商购业模侍式，奴独立舰创造坝出城赠市新装中心侧、新作的商肢圈。”—都—x喇x集后团董贩事长另王健炸林对主xx论的三新代商子业地牙产产汤品做挂出简卧单而悠明晰汽的描和述。从借别“心走”到严造“路心”第一末、二掩代的专纯商巧业产绣品选茎址在繁城市融的最切核心换商圈巡寿。2煤00筝5年夺之后毛的第宅三代陵产品饶在选匙址上桃，更条多在民城市副中框心或扯新区答的中脱心。xx选址窝的变殿化原沃因：1摩）障中心丽城市桑的核经心商垦圈x绘x已肌基本详布局娘了，汉开始哑选择方次级兆商圈甜发展既；辰2晒）尚城执市核系心商窃圈土耽地十出分稀撑缺，骨竞争御激烈土及高拉额的堆土地仇成本狮，而死城市软副中志心及宫新区崖土地痛成本昼较低驴；3喊）批城市根副中包心及哨新区桃规划逝起点挂高，介城市捉配套曲好，外适合剃营造苗高品佳质的佳项目症；4跑）芳中国衫城市假的一坝个重代要特淘征是干中高熄收入趣群体添向副续中心成或新秃区转渣移，锦从而福为商炊业项畏目实距现较缩慧好的滚消费蛋基础眼；矮5关）泥城寺市副苦中心获及新黑区的厦土地剪一般谱规模伏较大送，践可以嘴开发糊多种及产品壁，降鸟低开馆发险城；6货）即城市菊副中槐心及傅新区铃的开记发项矿目投铅入成俱本较映低，扩升值赚潜力彩较大刚；海7游）鹊在蹄城市锹副中趁心及担新区忽开发写大型场综合扎体，游可以针获得壤政府量较好促的政页策优和惠。上海贤五角葛场北京盲CB给D宁波xx子广场竖近期独经营椅情况租金气收入副情况20陆07年xx集团膨的营插业收寨入20唇0多亿旗元；20影08年约驰为22杜0亿左校右；20虽09年实套现30筝0亿元舒的销驴售，致净利壁润超脾过45亿元劳。租金管收入已占集马团总浸收入晚的比忌例在5%左右脏，租渣金综壮合收蚕缴率伙达到99茂.3攻%，物坛管费没收缴印率达侄到98师.3毕%。在xx商业肉项目那的租堡户构巾成中浩，低隙租金轧的战索略伙焰伴占却整体紧购物颤中心谜面积案的70贱%，“圆订单勒地产旺”的北稳定垂租金纸收入博占据荣总租失金收钱入的纱约40犹%-50提%左右赠。利润唯率情裂况xx的土用地成际本较梳低，阶城市狗综合蛾体项夺目的吉定价业较高议，第乞三代xx广场角项目渠的净梯投资婶回报喊率高黎于15永%的行现业标项准。在持教有型彻物业乓的回绵报率因上，龙据xx自身王对外躬宣称再，如封果全挠部出袋租，台商业粥广场项项目娱的投练资回渗报率结在15愚%左右鞠，商怜业地箭产回吩报率穿在8%-10财%左右蛛。xx多出5%的部假分，万应来勺自于xx的商到业模挂式和伴成本凤控制普能力所。xx的地制价水散平比夫较低铲；购孔物中准心项尤目提柴供给膛“订厕单地弓产”骡商忍户的狂为毛贪坯房钟，建窗筑成杂本相圆对较列低；蹄同时至，xx项目彼的非芬核心滚商业刷销售肆比例斩较高铸，通仔过销短售平急衡投袍资额义之后揭，投府资回斯报率蜂提升习。xx竭广场绕第一刊代产隆品(2毅00纸2—匆20跑03较)选址：核穴心商坊圈的毯黄金阴商业表地段辱。建筑鲜、业秋态：单吨体商旅业楼梯，地号下一涌层，咳地上脾四层蠢；业拢态分恳层布瓶局，蚊地下陆是停倾车场侄，一锤楼是帆分割耍销售戴的小轿店铺市，二债、三路楼是你超市真，四贫楼是犯电影侮城。规模熊：占地垫面积1.勤2-枝2万平约方米摆，建络面5万平慕方米册左右州。商户：xx独特崭的“雪订单她式商汇业”窜为卵其吸枪引了郊国际假知名树的商捎业企牲业进恳驻经悟营，已如风沃尔蝇玛、呼美凯苦龙、岔百盛堆等，丹这些尘商户凳对于xx商业工广场葬的消肥费人回流的关吸引矮起到绞了显辆著的吗贡献猜，也叙构成纱了xx商业齐广场蹈的核晋心优颤势。招商碑要点：利妥用沃茶尔玛温作为之商业华号召位力，盏同钳时与敬时代再华纳略等机料构结崖为战纳略合现作伙礼伴，秘投资想于购型物中回心，弦然后鸣将黄争金铺茫位高康价分杏零出惠售。享受篮政策铅：作为巧国内辜较为做成熟途的商尤业地矛产开随发商衡，定各地陆的政逗府都错表现踪蝶出极辈大的瓜热情底，愿夏意给榜予较夹好的烘政策流优惠麦来吸糖引xx进驻蛛。案例熔：长春樱、长勒沙、运南昌吨、青宿岛、菊南京xx吉广场弹第二淡代产碰品选址：核庸心商故圈的慕黄金盼商业幅地段缺。建筑鞋、业教态：单耍体组绵合式杀。百持货、竞超市雹、建晋材、希影院辞。规模康：占地池面积5万平支左右召，建虾筑面监积10丝式—1恋5万平假方米轮。经营开方式旦：若干就个没避有散民售的补购物迫中心薯整体暖出售给，溢狐价变协现。(2幸00饲3—役20垄04厦)案例备：沈阳兵、天用津设计妹缺陷个：一是仿没有妇室内趁步行化街，搅整个贵项目则没有颠灵魂奋；店备和店炕之间协的联裳系割艳裂，睛人流辉动线瘦设计嫁不合周理。二是赶纯商借业定小位，雕除了古商业贴之外猾没有问文化顿、娱罗乐、玩体育化、酒绕店等亭别的筐业态绞。三是四零售刷类比芒例偏堵大，府占总多经营凡面积80％以车上。xx地广场伯第三吉代产汉品选址：城键市副拔中心侵、城雾市开仓发区损、CB缝D。建筑盒、业汤态：大谨型城些市综警合体亮，盒量子+街区+高层社，引仗入步谦行街久。百丽货、飘超市董、家宰电、子美食欢、影络院、鲁星级询酒店属、高嘉端写葱字楼闭、高辛尚住政宅、SO竿HO。规模夕：占地只面积10拉-2封0万平应，挪建面40种—8呼0万平扰方米扬。经营鹿方式句：核心浊商业栗部分涛只租径不售饺，但终大型业综合锅体中辰的住骄宅与君小型沸商业绍、写夸字楼馒的销匆售，舅有效榆解决拼了资常金支蝴持问氏题。盐真正普实施散了“鞋房地碎产开躺发补作贴商潜业经帝营”佳模式余。案例秀：北京捐、上完海、痕宁波炊、成观都……(2关00骗5—蛙至今顷)第三轻代产凉品规叨划分陈析四菜皇一汤“四眠菜”流是四鱼栋商酱业体火，里茶面引岭进都欠是主朗力店临，“鞠一汤面”贯灿穿其挥中的毫步行若街。步行俗街xx广场摘将步成行街异称之丘为“战灵魂辈的纽负带”罢，步奇行街博把几墓个街仰串连横起来茧的时衣候，贝会把枯小商溪铺放慕在步享行街洋里面央，还失要让津人流喝从主侍力店发到主管力店耐之间痕，必缸须经趟过步舒行街梅，这晕也是帜美国宅购物皮的基舱本原瞧则。百货炼楼的纲摆位一般安情况狭下必纷须建何在项备目两经条主税干道置的交谊叉位恢置娱乐底业态xx广场垮最初哪火起政来的像业态惨是：亡电影瞧院、KT袭V和室挪内游校乐中侮心，基这三盼个业兴态是xx广场露娱乐律楼标薄准的神组合卵，具欧有极白强的寒目的慕性。既娱乐仆业态高自身班吸引单大量胆的人队流，予对展渠示面费、交脚通等贷明显殿的可少达性补要求两不是细特别纳高，惨所以颂一般朱会把艘娱乐晓楼建固在相傲对比校较偏颤的地第方。xx符广场喷三代椒产品滤比较业态米组合派价值色分析■袋招商飘时考贷虑的毅业态跑价值举：品牌鼻价值较、利夏益价透值、吐聚客洒价值。品牌括价值：沃尔子玛、混百安移居、政百盛爸、华砖纳影绳院、魄国美……对项词目的年整体插品牌鄙形象甩具有娘标志型性的倚作用温。这老些品险牌一位般都技作为糖主力厉店进拜驻，处而且辞愿意果以低哥租金敲的代闲价招屠商，削来获姿取较养高的馆品牌哄影响为力。租金芝价值：外店渐、申狱格体肆育、秧宏牛维鞋都袋、大岂食代……一般截而言淋，业傍态的司规模怖以及槽品牌论知名沿度与袖对租园金的映献是往成反晚比的病，业啄态规垮模越霞大、辣品牌爸知名告度越肿高，吓其每线平米越的的刮租金呼就越绵低；键业态屠规模嘱越小牛、品聋牌知望名度耳越小餐，其坝每平吊米的脱租金碍就越智高。聚客驰价值：沃尔趣玛、xx影院房诚、大醋食代……沃尔泼玛是宣平价活日用蚁消费秆品零丈售业少态，与对吸锄引人透流具偷有巨团大作猾用；xx影院秃、大害食代加属于xx商业德广场古中休锋闲娱骗乐业笔态，涂加大拾休闲蔽娱乐慕等体撞验型醒消费厌业态菠综合殃性购版物中家心发锻展的损一个乌趋势军，其坊对提贤升人蠢气贡倡献相怪当大扬。xx湾广场暗的特梦色订单卫地产房地兆产开团发补惠贴商梳业经蒙营资金邀来源融资骗渠道订单婶地产联合训发展：也叫腔共同逢选址情。即xx集团镜和众他多国防际国跨内一他流的炼主力朵店商船家签疯订联颠合发翅展协缺议，盗共同蚁选址虎、约底定信低息共躬享等舌双方捞的权艺利和猛义务苦。与xx签约绳的主弹力店志商家忌中包容括多般家紧西密型饥合作趁伙伴典，双届方约播定无胸论xx到什突么地惊方开岛发xx广场拿，这否些合承作伙步伴都晓要跟充随开乞店。平均淡租金：不抬就单适个项充目的举租金尽水平帖进行淹谈判夸，节胃约谈钩判时悼间，弓从而危保证船了快其速扩探张、漆快速年发展鼻以及龙稳定背的租明金收贴益。将全访国的芬城市葱分三悉等租薯金：口一等塔是北棉京、就上海互、广峡州；黑二等泽是省吩会城属市；裤三等造是其桥他城鸭市。先租穿后建：招商姜在前馋，建部设在眠后，约或者纤叫“兆做对胡程序握”。招商无在前蜘的原喊因是岁：一惑个购特物中趁心一隆般有熄七、耐八家约主力待店，康而且趣是不河同业衣态的程主力困店组多合在预一起朽，才赛能满迹足一冤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