标杆地产街区型商业地产开发运营解读与案例分享图表丰富

尊敬的各位领导、各位商界的朋友、媒体的朋友们：

大家晚上好！

非常荣幸！今晚来到荔浦这个美丽的旅游城市，今天是2015年的最后一天，显得弥足珍贵！在这个美好的夜晚，我想占用各位一点时间，和大家分享一个话题，这个话题相信我们做投资或经商的朋友们会比较感兴趣。

今晚商界的朋友会比较多，有的计划投资商铺、也有的从事投资开店，无论哪一种我相信都和咱们今晚的主角--华生.金外滩有关！华生.金外滩作为荔浦现在唯一、首家街区型的典型商业地产项目。当然，商业地产的投资对于沿海发达地区或国内一二线城市，无论商铺投资者，还是投资开店经营者，他们在投资时都相对比较成熟，比较有经验！但是，在咱们荔浦县城这样的四线城市，我相信绝大多数对投资商业地产的认识不够深入。近年来，商业地产领军企业万达广场、华润万象城也相继进入桂林市，但遗憾的是咱们荔浦县的商业地产发展一直比较滞后，荔浦城市商业现基本仍以传统的中低档的传统零售业态为主，与城市发展及广大消费者追求品质生活、娱乐休闲的荔浦时尚群体的需求不匹配，但今天我们迎来荔浦商业地产发展史上的一个里程碑--华生.金外滩购物公园。

因此，接下来，我想和大家分享一下华生金外滩项目，项目位于滨江新城重要的交通框纽县政府行政办公大楼旁，占地面积约22亩，总建筑面积约为6万平方米，其中商业部分约2万平米，分为高层住宅塔楼、独立的低层的商业街

区与户外广场，构成集居住、商业、户外休闲广场三大功能区。周边云集政府机构、高尚住宅、成熟小区、酒店、学校等完善的生活配套，华生金外滩定位为集购物、美食、娱乐休闲、社交聚会、儿童游乐等于一体的“购物公园”。填补了荔浦县的市场空白，能满足时尚群体全天候、全家娱乐休闲、社交聚会的品味需求，打造荔浦最赏心悦目的城市客厅。据我们研究发现，华生金外滩购物公园的出彩之处也非常多：比如荔浦唯一的全开放型情景式主题商业街区、六大主出入口与市政交通动线完美接驳、七大主题业态街区、业态组合完全遵循国际黄金业态比例，为应对电商冲击将体验式业态占比高达50%以上；内街设计成可24小时经营全天候灵活经营的商铺、紧邻天然生态氧吧滨江公园、开放式或艺术造型的入口设计，具开阔感与艺术感，顾客不知不觉即倘佯于街区之中。华生金外滩在建筑外观和立体空间布局上，完全颠覆了荔浦传统商业的概念。

金外滩·购物公园在“主力店——步行街——节点广场——步行街”的人流带系统设计上，实现主力店、步行街、广场之间无间隔对接，商业经营和休闲娱乐项目吸引的人流实现对流，做到最大化的延长消费者滞留消费时间，使每个商铺共享客群，增加交易机会，带来多次消费。金外滩购物公园还充分考虑内外循环的交通系统，让内部与外部的交通畅通，实现交通无阻断，层层都旺、铺铺有生意。那么，有的朋友会问，金外滩项目单单凭籍上述这些特色或亮点就能确保成功吗？答案当然没这么简单，在商业地产行业真正决定一个项目的成败，起关键决定作用的是什么？就是“统一运营”！即统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一服务！需要值得一提的现实是，现国内商业地产行业象咱们荔浦这样的县级城市，许多商业地产项目却是重招商轻运营！招商工作完成后，后期没有统一运营，比如有一个项目有近二三百个租户，没有专业团队管理...物业方负责招商客户签约——进驻装修——开业，认为这样的工作完成了，对经营商户没有统一推广、没有培训、开店指导、没有扶持，没有经营辅导，最后导致业态混乱、商户之间内部恶性竞争、商家自生自灭……在这样的商业投资买铺或开店后其风险是比较大的。因此，一个商业要想持续经营，必须要进行严格的统一运营管理，只有通过统一的运营管理，这样商业地产项目才能持续保持活力、才能增值。比如商业地产行业领军企业万达广场、桂林本地联达广场等。

因此，有鉴于此，华生集团曾到全国各地考察，如国内领军标杆企业如万达、华润万象城等，有成功经验也有失败的教训，华生集团遂计划将金外滩项目在荔浦率先引进国际商业运营的先进管理模式，要做在荔浦第一个敢吃“螃蟹”的企业，即在荔浦率先实施统一运营，即统一招商、统一规划、统一推广、统一管理、统一服务。不仅要为荔浦广大消费者构建一个滨江新城集购物、美食、娱乐、休闲的商业地标，更要为在金外滩的投资者、经营者打造一个优质的“财富平台”，提倡“保姆式”的服务，对所有投资与签约的客户要“扶上马再送一程”。楼层业态组合及品牌-1F生鲜生活超市停车场

1F肯德基/屈臣氏/爱婴岛/轻餐/时尚零售2F餐饮/健身/KTV/美容SPA/早教/台球xx：中西餐饮轻餐甜品珠宝百货时尚KT/V/影院生活超市（主力店）停车场F1F2B1特色餐饮/美容SPA游乐早教/亲子乐园美发造型母婴用品时尚零售儿童服饰/玩具

这是xx集团树立自已的品牌，以企业高度负责任的态度，高起点、高要求重金打造的一种新的商业模式。这对于广大投资者来说无异于买了一个投资物业增值与升值的保险！xx集团充分尊重市场规律，回归到商业地产运营的本质，即“商业地产的统一运营的精髓，就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上”。可以说一个商业地产项目前期地段再好、市场定位再精准、招商再成功，最后没有实行统一的运营管理也是功亏一匮、竹篮打水一场空！

因此，xx率先在荔浦实施统一的运营管理模式，其实际意义就是旨在把投资者、经营者、管理者三者结成利益共同体。统一运营管理就是对所有在金外滩的店铺，按照不同的业态分类与功能角色定位进行整合，通俗地说就是将他们拧成一股绳，一致对外以整体形象来服务消费者，而不是一盘散沙各自为政。

这一经营行为具体又分为根椐市场科学制订租赁决策政策、持续引进优质租户、不断对业态优化调整、营销推广与活动宣传、客流量分析管理、商户关闭店管理、商户进驻装修与店面陈列管理、员工服务与销售技巧培训、店铺的客流管理、日常经营管理、顾客服务与投诉管理等。因此，这五个统一运营就是华生集团将在后期通过组建专业商业管理公司，通过科学的规划与业态组合来进行业态优化微调，并通过上述五大统一运营来使华生金外滩持续经营、从而产生丰厚的利润回报，最终使得开发商、投资者、经营者都能从华生金外滩项目的巨大成功与运营中长期受益！下面我来给大家分别谈一谈，这五个统一运营：

（如右图）统一规划

统一招商统一运营统一管理统一推广店铺卫生装修施工设施维护咨询服务员工服务店面陈列公共场地灯光音乐营销活动现场管理内容xx现场管理内容示例1、统一的招商

统一招商，华生金外滩在招商中会严格按照项目定位维护和管理好各业态的经营比例；维护项目整体的统一主题形象、统一品牌形象；统一招商，要求能够在功能和形式上同业差异、异业互补；以超强人气主力商家的引进和合理布局来保障人流；简单地说，不能盲目招同一品类的店进入。譬如餐饮业态中的韩式烤肉，就不要同时招来两家基本上都是烤肉的餐饮业态，给多少租金都不能要。异业互补的简单地说就是要确保各店铺经营内容都不能雷同大家都有生意做，也能让顾客体验到更多的业态与完全不同的款式、价格档次，提高其消费兴趣。做商业地产真正成功与否，取决于你能否代表了城市的高度，代表了区域的特色，如果不统一招商，各商铺业主全招的是零售，或者招商全是相同档次与出品的餐饮，后期经营肯定会出大问题，因此，现华生金外难尽可能多地将体验的、休闲的、享受的、体现新生活方式等元素融合进去。2、统一规划

统一规划包括建筑规划、商业内部、外部空间节点规划、内部平面、立体垂直动线规划、外部交通组织动线规划、业态规划、店铺与商业街主题规划等.

因此，要维护华生.金外滩的整体统一主题形象，商业地产是一个多业态组合的商业组织模式，店铺众多少则一百多则数百家店铺，如果没有统一规划，整个项目就成了一个无序的大杂烩！因此，大家说这个统一规划重不重要？没有统一规划行不行。3、悠统一遣推广眉统一崭的策亿划推密广（押联合刃促销允与广咐告宣福传等药），刑金外睡滩将浸整合祥所有再的店赚铺租片户资捆源抱颗成团台一致监对外筛，有连步骤贞、有偏计划蜓的实弹行整航体的胳营销取推广杂计划你、方滴针落标实媒每体宣商传。麻并通响过有描计划刘的公叠关宣的传和错主题督形象物策划趋，培演养有妻潜力烂的商号家或侍本土财品牌桃，使啊项目弃的知鹿名度哑大大碰提高少的同度时也佣提升奏店铺够的经壶营效灶率。搞因此豪，统欢一推泼广将饰使得讽华生垒金外腥滩的混主题进和定壳位更膏加鲜物明突援出，醉让荔蓄浦广治大的册消费退者对踪蝶金外歌滩的预营销松推广多活动亲更具彻有整赖体性荐和形向象性模，最星终使益金外附滩的速商铺狡步入渴升值旋快车腐道。4、统细一的妹服务止成功锤的商哀业运肤营更灿需要翁对商达户进倒行统苹一的足服务击，金慌外滩伙项目痒统一尖服务翠包含张对消债费者统售前殿、售丘中与界售后狠的服热务；驰也包告括对拔开店击客户牛的辅苦导经填营与随培训拨等服疤务；交以及洗对投哄资商异铺的怨业主县提供群代理鱼招商浆等租兆赁服汤务与材物业贡支持复服务爱等。踢即统董一的很营销依服务养、统丧一的架信息供支持漫服务决、统比一的驴培训厉服务真、统士一的饰店铺忍陈列狠/橱部窗设贺计美铅陈布眨置服礼务、穴统一者水电亏、设副备设窝施维奇保等兔统一嘴物业长服务艇等。型此外甲，华昼生集叔团还乳计划喉在运问营阶射段利仿用企测业的己资源响、商膀家资温源、锅环境饿资源斯等，罪将传偿统平捏台、漆网络马平台贱和移弱动平闹台等计立体差整合离，为银广大历商户昼搭建麦现代覆新型看的商浆业服追务平荒台。5、统喇一管必理造统恼一管苦理就偶是通驾过统业筹和书整合帜各种臭资源逝，不盟断优贵化业唤态组注合，衡提高允租户组质量层，以乏有效士最低尊的成棕本持育续维间护、饲改善穗购物赠环境侵和建菠筑空哥间，给从而饭保持供金外口滩的侄运营烘活力们,提昨升项续目整格体商写业价洽值。僵金外稠滩的巩统一六管理码，包巩含了烛几方酬面的候内容伟：制宁定租喷赁政冻策与腊提供至承租乏服务择，优政化商闪户业骄态组调成结内构，尸在促晃销和讨广告虑推广午中始若终追额求整暴体品浓牌形研象，新实施译统一番的服饼务管份理。刺尤其拳在开摸业培肆育期装会关颜注业河态结朵构与逝业态猎布局垦的科勉学性反，租吸户结拥构、峡租约神与租赖金的僚合理输性，帝宣传趣促销渐方案四的有者效性意，严朗格管倾理消竞费服滥务环磨境、工销售舱商品筹的品瞧质、掌质量串等。距并对寒员工甘着装铅、仪组容仪洪表等碑进行卸统一奥管理稳、开锋闭店赤的统邀一管肯理、织各店痰铺的旁经营疲销售享业绩滥的管越理、浊各店疑铺管陈流量逼的统总计管陶理、惕员工诱的服锯务礼优仪与价销售首技能辰的管愤理、五金外蓄难各伴街区他主题房诚、各路店铺监的环信境卫潮生及携绿化炕的管扇理、眉各店说铺的训促销燃活动男或公烈益活解动的咽管理冰、户缝外广绿告和惩租赁溜管理搞等等矛。比寨如说旗，金提外滩烘在开职业后粗统一贸运营油阶段日的重斧心将垦按照邀“客云流提肌升→瓦营业箭额提某升→肺提袋禁率/扩客单约价提挠升→溜租金墙提升盏”这皱四个逮阶段容来开矛展；犯真正挡体现字“投结资客骑户满浸意→耗经营妈商家戒满意梨→开蝇发商什满意师”的灭现代晃最前副沿商笑业运输营管纷理思吐想。统一艇运营塔的主殿要工痰作就礼是围彼绕自吵身的冤市场护经营障目标予，通冈过提棉供良房诚好的助购物畅环境腐和整绑体优接质的弓服务胶，持糊续保首持华两生金