房地产策划师基础知识内部讲义

房地产策划师（基础知识）2010.4.15目录<一>CHAPTER1.职业道德房地产策划知识CHAPTER2.房地产策划知识CHAPTER3.相关法律法规知识第一章:房地产策划师职业道德与职业守则一.房地产策划师职业道德的概念二.房地产策划师职业道德规范三.房地产策划师职业守则1.遵纪守法,尊重知识产权2.忠诚敬业,恪尽职守3.公正诚信,杜绝欺诈房地产策划师职业的基本知识结构1.企业策划知识2.房地产经济知识3.市场营销知识4.项目管理知识5.城市规划及建筑设计知识6.人文基础知识7.房地产政策与法规知识8.房地产策划基础知识和专业能力房地产策划师的职业能力掌握全局的能力充分的实战经验出色的创新能力敏锐的洞察能力较强的合作能力房地产策划师的职业素质1.对民族传统文化和人文精神有普遍的认识2.对当代国际精神\流行文化\生活形态有着较为深入的理解.3.对特定区域\特定城市的历史文脉、城市精神、价值取向和民众的生活习惯有着系统而深刻的认知。4.对民族以及世界的建筑历史\建筑文化\建筑思潮有着较为全面的了解.5.对各种营销理论\微观经济理论有着系统而深刻的认识.6.深谙各种广告\品牌传播理论的精髓,熟练运用宣传造势手法,同时具有较强的驾御语言的能力.7.对艺术和美的想象能力和领悟能力,以及沟通执行的能力8.对设计的技术处理和建筑施工有一定的认识第二章房地产策划基础知识房产/地产/房地产/房地产业国土开发的基本目标:寻求经济\人口\资源\环境之间的最佳组合.城市开发的基本目标:谋求规模效益(“统一规划\统一开发\统一建设\统一管理)房地产综合开发:指城市土地和房屋的规划\设计\开发\建设和经营是综合性的,兼有生产与流通两个领域的经济活动.从纵向来看,要对建设的全过程,从立项论证\规划设计\征地拆迁\招标投标\土地平整\组织施工\完工验收\一直到房屋经营管理,做到各环节紧密衔接\互相配合\协调发展,以达到较高经济效益,较好社会效益,较优环境效益的统一.小知识点七通一平:供水\排水\供电\供热\供气\电信\道路通畅\场地平整获得土地方式（协议），招标，拍卖《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。招、拍、挂制度最初起源于欧美，后来在我国的香港广泛推广使用。我国目前地产业的经营性土地招、拍、挂的形式，正是以香港的土地拍卖规则而参照制定的。经营性土地使用权招标拍卖作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重，其理论上可以从源头上防止土地批租领域腐败的重要举措，也是提高经营城市土地水平，改善投资环境的根本性措施，比协议出让有着明显优势，让土地以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败产生。外延型开发和内涵型开发外延性开发：单纯增加土地面积内涵性开发：在原有土地上通过增加土地的附加值（包括容积率，更新基础设施，新建和翻新，扩建房屋等形式来实现）房地产开发的特点综合性长期性时序性地域性风险性房地产开发策划的内容开发区位和地段的分析与选择开发内容和规模的分析与选择开发时机和开发进度的分析与选择（比如上海金融中心）开发合作方式的分析与选择项目融资方式的分析与选择开发完成后产品推广方式的分析与选择开发商资金来源自有资金，预售或预租收入，抵押贷款，合作方出资，集资或发行债券，融资性租赁融资租赁：非常适合小企业。对于房产项目比如电梯、中央空调等设备。房地兵产开播发程醉序项目鹅立项董阶段项目座前期灾准备果阶段项目挡建设张阶段项目芹销售异及售框后服花务阶文段项目霸立项可阶段投资数机会残研究——申领吓项目译选址召意见跃书及寺项目竖立项遣批文——申请隐定点——申请氏购置盲土地冈，办稀理土腊地产胳权手角续——申领限规划伪红线骗图、挪规划何设计标条件察通知惨书等哈文件——编制感规划爪设计歉总图——提交罩总图康，申束领建识设用隙地规籍划许鸦可证项目弃前期益准备昨阶段选择弓勘察碗队伍恐和设脾计单粉位——申领烘建设侧工程串规划逗许可添证和禁施工亩许可所证——申领辨房屋瘦拆迁垫许可疾证——做好牌七通谱一平元工作——选择锦承包矿单位——选择佛监理找单位项目者建设戒阶段组织教承包悠商进躲场——加强吧开发鸡项目宫工程匀管理湾与控熄制——申领抚商品形房预壳售许病可证——项目射的竣工工验段收项目挨销售处及售柜后服痛务阶奸段办理业竣工季后的刘产权奸登记筝手续——申领倦商品退房销华售许环可证——与物疮业公省司签够订物免业委春托管简理合粮同——提交臂相关踢资料——与用发户签饮订商衬品房饲销售申合同叫或租搏赁合烫同——做好挡物业俭管理斜工作第二林节：懂城市延规划城市找规划候的概富念、以任务“合帅理、资有效撒和公胖正地慎创造筑有序猾的城哭市生练活空犬间环期境”城市墓规划县的原漫则1.人工飞环境低与自妇然环请境相班和谐蛾的原祝则2.历史召环境扣与未钉来环挺境相屡和谐南的原犁则3.城市坚环境口中各捕社会希集团拼之间阿社会脾生活锈相和咏谐的走原则城市犁规划虽的层培面及犁主要加内容城市必发展易战略螺层面采的规梅划：应确定匪城市治发展各目标质、原殊则、公战略改部署冒等重伍大问瓶题。痕建立天在市衫民参背与和踢法律借法规法的基踏础上裕。我字国城甩市总耍体规蹲划及接土地嚼利用刘总体熊规划旦属于园这个社范畴建设观控制乌引导销层面饮的规释划：饥对具影体每辽一地寄块未奔来开桶发利绒用做炭出法岗律规赵定，洒它必往须尊横重并桐服从栗城市惯发展容战略除对其龟所在握空间当的安外排。控制已性详轻细规舱划和各修建论性详岔规P4凯3城市乱总体镇规划研的调方整、毙修改谨和审明批城市酒总体圈规划箩的调虎整由岸城市腊人民温政府属作出枯，并音报同樱级人宅民代描表大盒会常糖务委南员会暂和原连批准殿机关选审批修改日总体门规划粥由城脸市人傅民政液府组贷织，接并需或经同递级人肾民代减表大淘会或伸常务说委员馆会审条查同县意后饰报原蔽批准资机关棚审批励。第三串节：期房地啊产策柿划房地孕产策登划的哭概念螺：本章忍节见扛自枕编教科材第四热节：漠房地民产项搬目规暂划与指设计规划起设计寒的基念本内红容：1）土两地使抱用、伶用地甘边界抢与面量积2）环团境容跟量：品建筑矮容积鹊率，寺建筑姐密度躲，人贿口密予度，谱绿地德率3）建伤筑控发制：纳建筑母高度荡，建袖筑后患退，敞建筑仇间距4）城幕市设羽计5）建穴筑空袍间，岛功能亩及其松经济窜性6）基集地停脉车车冬位，械总体寇布置宣，出眠入口房地弊产项粗目规贱划内快容及奥审批炕程序“一书竹两证巷”制简度：同实行纸选址猪意见决书，柴建设庄用地醋规划含许可别证，葡建设汪工程卷规划膏许可说证制耀度1、选做址意晨见书柜制度疑：项汪目基醋本情杂况/选址蛋依据2、建斗设用挎地规戚划许椒可证鸡制度将：现知场勘亚察/征求蓄意见/提供趟设计园条件/审查酒总平纳图和塑用地怖面积/核发团建设月用地页规划魄许可例证3、建翅设工珠程规锯划许贯可证医制度奏：建劣设工淹程规多划许页可证拒申请/初步政审查/规划门设计磁要点剪意见识书/方案锈审查/核发先建设集工程躬规划阻许可纳证工程兴勘察谣与工惧程设飞计勘察聚过程循：资乱料分沃析（1：50希00）/初步习勘察村（1：20狱00）/详细长勘察信（1：10训00）/施工浩勘察碑（不征一定袜做）勘察况工作朵内容稳：地派形测令量/工程太勘察/地下窗水地零表水得的勘猪探/气象怪调查设计墨过程笑：初吉步设速计/技术缓设计/施工宾图设捏计设计饺工作巧具体归内容保：总青体设蹄计/单体葬设计/建筑寄构造沙设计/抗震号设防城市霞土地积分类城市尿土地房诚分为踢六大云类：毛居住驼用地察、公凝共活渔动中江心用些地、河工业兰用地搁、仓导储用慰地、比市政野公用魔设施格用地顽及绿鹿地环境送容量木指标耕：居住祖区人呜口净哪密度=住宅呀区总萝人口/住宅艇区建纪筑总话用地人均努住宅盗区用添地=住宅萄区总公用地/住宅港区总监人口住宅哀区建欲筑密厨度=住宅足区总坡建筑宗基底照面积/住宅塞区总精用地况面积住宅充区容奸积率=住宅吊区总烦建筑络面积/住宅拆区总泄用地漫面积参见罪各容塑积率沫对应熔的建贱筑形珠态容积谁率是羞不是凤越高断越好诊？设施讨与布旋局公共草服务锄设施道路查与停闷车设音施教育桃设施绿地超与户趴外活错动场搬地设惯施管理弊设施市政炸设施从人育本角介度考耕虑：滤这絮些设辞施规那划时路应该茧注意慕什么栋？道路宪交通疯组织路网布布局弟体系人车碑分行粱和人脱车混洪行居住烈区级学道路/居住悼组团珠级道首路/宅间割小路出入省口停车之位建筑脊控制建筑恶高度纹：还毙要考拢虑到侍航线青、气格象观体测、闭通信滤消防灯、城捉市景恐观建筑竹后退茧：道害路宽造度和总建筑错高度忆的对痰比，欧叫做故路幅锹比一般切路段蛋沿路聚建筑杰高度掘不得蜂超过恐规划西道路新红线鲁宽度塘，并蜂为蓄建筑票后退推距离分的1。5倍建筑毒间距奥：怖按照赵冬至廊日、榴大寒盲日两赔级日花照标静准设馆置多挺层和廉高层预住宅档间距城市完设计总体“形、巨色、兰质”单体霸建筑“点、望线、钳体”内外从环境乔的转怀换关黑系建筑灶空间眨、景师观和纸形象开放享式讨程论：腔空间膏的创载新突绿破景观盯和形违象：瓦软质房诚景观薪和硬斜质景忆观（参森考资致料：桶绿城餐景观赶成本不）住宅们建筑猾设计功能听定位建筑男风格钻和造惭型定颠位房型期设计具体筒空间狼设计肚（卧恭室、的厨房童、卫贫生间茅、起私居室济、书滚房、驻储藏呈室、穴车库在）公共艺建筑嘱配套千人溪指标错：居府住区意三级笔公建绞配置富的重桃要依贫据千人郊指标侧规定磨之外原则辱：“范谁投迎资，短谁经离营，席谁受伯益”各地垫政策扰差别法比较抹大：各地即在开政发过握程中本，除尼了缴痛纳土监地出嗓让金行之外读，还病需缴肥纳大击配套夸费用受、小粗配套哭费用阔若干党。据两悉，者所谓柜大配蜂套费呢用，祝大配猜套一旁般是录指房裂地产反项目肺中政虫府提淘供到俯地块举接口改（路轧由）害的市柜政项采目，锁包括玻自来婚水、肌燃气翻、排普水及科道路塔及其耽他，致一般忌不含枪两电员一热阀（电香力、躺电信络、供宝热）阁，小金配套江一般亦是指们小区巩非营辛业性重公建资费用拾，包较括中田小学袍、幼谱儿园竿、老扮年公始寓、矮居委捡会、累派出物所、笨垃圾辰站、跨交通窝站等7项，沉一般掌小配尊套的药费用夜包括虹在房猜地产百开发俊前期禾中。房地努产投奥融资房地晴产开壁发项揪目融输资的走特点烂：融胖资规计模大跌，偿忧还期舟长，寺房地罪产资相金缺奋乏流匆动性投资芳种类盆：住洒宅地匆产/商业宜房地你产/工业摧房地活产/旅游效房地蜜产/综合命房地氧产商业殿房地天产类禾细分腊：办需公/总部汪经济过办公/孵化数器/生态饼园区筹办公商业王街SH员OP辅PI圈NG亏M柴AL茅L房地览产开榴发项霞目融闭资的吴基本浆要求1、确寄定合狐理的颗融资恐规模2、正舞确选为择渠南道和末方式业、降息低融隆资成摄本3、统岛筹考怕虑房蓬地产铜开发面的融零资与扩投资食，提缝高房丧地产扒开发舞资金不的使街用效劈燕益。4、按绒规定赴建立洗资本疫金制鸭度5、优宅化房染地产俩开发烤的资世金结偶构案例某公只司拥球有10由0万股住本，箱现投影资一孝项目致，投势资收段益率绒为12住%。如果呢以10励%的利粒率借盯入10掌0万元阵，与音原始躲股本邪一并斥投资奇，收翠益水蹄平仍瓣然是12温%。那斥么由垂于财朵务杠慢杆的啦作用这，10匆0万原民始股谦的净跟收益计是多幼少？如果为借贷花利率革为10裳%，而青收益高水平腰由于香市场坦风险狡跌到8%，那搏么，回同样耗由于叮财务夹杠杆句的作俘用，10饱0万原需始股涛的净屋收益纱只有6万元煮，收捎益率讯为多框少？房地絮产开绵发项暗目融森资的窗决策1、欲挤筹集茂资金矮的币俘种、里数额2、融遮资流霜量3、资樱金来鹊源构齐成4、融轮资风母险分携析及该风险逢管理叠措施5、融循资成火本预菊算6、融葡资方益法7、明漠确融泽资的法权力跳责任航关系融资阁三大迫衡量丑指标安全孤性经济扭性可行技性房地钳产项苹目开价发的蹈融资武来源自有辽资金识：不衫只包框括现报金，辱还包稠括各灶种速压动资砍产。速动双资产评：包详括用独于透轨支贷旱款，勺保函军，或梁信用端证的废补偿驾余额零的冻贞结资浓金。巾如能花争取叔早日主解除偷冻结助，也绘属于穴现金圾一类睁。速籍动资怎产包甩括各勇种应抗收的窜银行稻票据逃、股纯票和本债券伞（可绑以抵淋押、卖贴现侵而获嫁得现若金的巡寿证券悉），昨以及堵其它躲可立骂即售诸出的搏建成夹楼宇止的回烂款和害近期痒可立皇即售讲出的君各种铺物业毕的应惭收款聚。银行氧贷款参见承文章《银行画利率障与房静地产坟价格奴之间抗的关叹系》参见纷文章《我国学房地糊产开吃发资踏金来让源情捎况报资告》我国锁利率挪政策厌对房盈地产匙价格辣的影仔响.d仓oc中国漏房地指产资礼金来唱源状台况分孟析报艺告.d艳oc证券瞎化资僚金房地粉产股特票房地或产债基券信托碧资金产业此基金争取抚外单系位投趟资、救外资晚、垫宋资、画预售萄款、闪合作蓝开发外资药如何荡挑选颠国内胖的房获地产浇项目袍？我们馋更倾太向于馒拥有舞成熟跨现金煌流的草商业抬地产餐或者挎是具灶有升膀值空自间的指项目第六约节菊房地触产市堤场营晴销市场贱营销述的概朱念指企拖业通玩过向鸭顾客迟提供猫能满航足顾舌客需竭要的纠产品胖和服顺务，撕促使厅顾客训消费男企业穿提供害的产芒品和哪服务场，进辉而实六现企肃业目医标的它经营贝理念茂和战辞略管案理活腐动。营销竟与推缺销的处关系市场览营销勇学的且发展堤：初创养时期养：19世纪合末至20世纪20年代帜、周苹期性立经济估危机应用共时期聚：20年代典至二倍战结绞束形成忘和发并展时银期：天战略价意义轰上的4PPR固OD左UC棉TPR奏IC艘EPL鞋AC者EPR炼OM龄OT般IO帅NPO笑WE止RPU超BL胞IC跑R岂EL宝AT渠IO碧N市场色营销狮在企匪业中嘉的地象位与生株产职葛能、僻财务廉职能测、人衰事职拼能处府于同厘样重咐要的还地位当市听场需驱求不孟足时躁候，淋竞争坏激烈笔，销贝售下况降，闷成本稳提高笛时，疯营销免职能钳会更脆加重什要市场煌营销杜在我轨国的摊发展19仅78年以藏后重忘新发重展，设一门絮综合晃性特赤点的素科学首，一特门研语究企岸业经逐营管语理的“软科运学”企业编经营熄观念的：生产育观念产品吩观念推销壳观念市场芒营销干观念社会晓营销雷观念经营往观念吓的最宴新发沈展：CU蜡ST谨OM轧ERCO委STCO意NV进EN族IE悦NC高ECO炸MM栗UN很IC轻AT愧IO莫NRE为LE康VA献NC