名师精讲房地产市场基础知识培训

第2章房地产市场分析房地产市场的一般问题房地产市场分析房地产市场调查的方法与程序房地产市场预测的种类与方法市场分析应用举例2．1房地产市场的一般问题2．1．1房地产市场的特征1．房地产市场是信息不充分的市场由于房地产市场与完全竞争市场的四个条件相差较远，因此，缺乏信息是房地产市场的重要特征。2．1房地产市场的一般问题2．房地产市场的区域性强房地产商品的这种固定性，决定了房地产市场具有明显的区域性。这一区域性表现为：不同地区市场发育和完善程度千差万别；同一类型产品地域价差大；市场供求圈小，市场辐射功能弱等。房地产市场所包括的范围越大，对房地产投资者的意义就越小。2．1房地产市场的一般问题3．房地产市场产品的异质性这种异质性，主要是指房地产市场供给产品的非标准化，也就是说产品之间不可替代。

2．1房地产市场的一般问题4．地产市场的垄断性土地是一种有限的资源，一旦某块土地被某人占有，就会形成对该块土地的垄断。但由于土地所有制的性质不同，对土地的垄断也具有不同的特点。在土地私有化为主的国家，土地的垄断实质上是一种私人的垄断。我国的土地市场总体上是由国家直接经营的垄断市场。此外，地产市场交易的金额一般都很大，使进入地产市场的竞争者较一般市场大为减少，因而也容易出现垄断。2．1房地产市场的一般问题5．房地产市场是房地产权益的交易市场房屋的流通和土地使用权的有偿转让，其交易过程只有货币的单方面的“商流”，而没有物质实体的“物流”。房地产市场是不动产市场，在交换中转移的只是房地产权属，每一次交换行为都是对房地产权利的重新界定，从这个意义上说，房地产市场是房地产权益的交易市场，是权益的让渡市场。2．1房地产市场的一般问题6．房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏当市场上出现某种房地产商品供过于求时，由于开发商已经投入了大量资金，施工正在进行，而不可能停止建设。当市场上某种房地产商品出现供不应求时，虽然开发商可采取某种措施加快施工进度，但也不可能像其它工业品生产那样，迅速适应市场需求拿出产品来投放市场，导致了房地产市场对房地产商品的短期供求变化反映迟钝。2．1房地产市场的一般问题2．1．2房地产市场的效率

市场效率，是指市场传递产品和价格的信息的功能。获得反映市场价格最新信息的时间通常可以用市场效率来衡量。相对于某些市场而言（如证券市场），房地产市场是一个低效率的市场。2．1房地产市场的一般问题1．房地产市场低效率的原因1）在房地产市场上，每一个交易物都是彼此独立的。2）房地产产品异质。3）房地产交易过程较为复杂。4）寻找成交伙伴也有较大的难度，并需耗费大量时间。5）有关房地产市场价格的刊物较少。2．1房地产市场的一般问题2．市场的低效率与投资机会正因为市场效率的低下，才造成了对市场价值评估的困难，才带来了获取巨大额外收益的可能性，才为投资商通过从事投资、租赁和开发等活动以谋取利润提供了机会。在一个效率较高的市场上寻找一个被人忽视的投资项目较为困难，而在效率较低的市场上，则可以通过细心的观察寻找到被人忽视的投资项目，并能不断获取额外收益。由于前述的房地产市场的诸多特征，决定了房地产市场是个低效率的市场，因而，房地产市场就格外需要市场研究和分析。2．1房地产市场的一般问题2．1．3房地产市场的分类按房地产用途划分，房地产市场可分为：1）居住物业市场居住物业一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。2）商业物业市场商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等）、出租商住楼等。位置对于这类物业有着特殊的重要性。2．1房地产市场的一般问题3）工业物业市场工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间，包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）、仓储用房等。4）特殊物业市场对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业。2．昌1房怜地产卫市场本的一稍般问壶题5）聚土地局市场在我歇国，欣土地闯市场意是指坐以城喷镇土仙地使精用权渴为对斜象进横行交庆易的测市场柿。土施地的贯征购塞、土再地的核出让奴、土菠地的政转让皮这三点者均女属土柿地市亏场的滴内容驴。房地恳产投袖资分奸析主唤要侧津重于肃前两视类市谈场的芳分析岸。2．寒1房赢地产昂市场挪的一肯般问回题2．恶按房继地产沉购买走者的歉目的杆划分驳，房迈地产钟市场勿可分疤为：1）猫房地要产自即用市伶场自用虚型购诵买者该将房趣地产域作为咳一种妹耐用欢消费末品，狡目的鸽在于粗满足糖自身不生活销或生扯产活君动对硬入住格空间叶的需芝要。2．离1房封地产苏市场捞的一召般问孙题2）筛房地险产投堵资市啄场投资精型购辜买者顽将房孔地产火作为论一种雷投资奶工具郑，目屑的在倘于将铃购入踢的房让地产技出租猜经营租或转腔售，稠并从既中获幕得投哈资收五益。房地徐产投众资分谱析更跳侧重盛于第阻二类贪市场仙。2．置1房斩地产丙市场源的一笼般问峡题3．召按房红地产杠权属搂交易伐的内德容划围分，次房地瓣产市嚼场可朝分为够：1）拢租赁越市场租赁烂市场寨是对疑不同咏类型励房地窄产的映使用海权进暮行一烧定期勇限和日方式盒的有搁偿转怜让的秀市场洽。2）扛产权速市场产权傻市场扣是对舅房地多产产杯权进学行买败卖的胶市场翼。2．费2房掉地产哑市场非分析2．刷2．恼1房感地产陆市场宪分析旺的必雀要性房地庭产项隶目的邪市场埋分析盗是在锁投资伟决策里确定圾之前桑，调浙查市亿场情苹况、喜了解伙项目区背景块资料发、辨堪识投仅资风壮险、茫选择牢投资霜机会挤的过循程。市场终分析领的必羡要性样表现废在以益下几愈方面馆：一是衰房地芦产投弄资决背策需鞋要市贱场分拖析。二是钟房地累产经板营管贩理需微要市切场分遥析。三是辅房地忘产价峰格策扇略的替制定驰需要屿市场卧分析孕。2．包2房钳地产门市场狗分析2．杀2．艘2房胆地产订市场检分析挖的限飘度1．殃市场糖分析长的限曲制由于允以下娇几方杠面的葬限制浩，市般场分烟析的姐效果疲有时端并不屿如我残们想竭象的财那么逼好。1）国费用周的限做制2）墓时间敬的限坦制3）乌技能吼的限竹制4）蕉偏好瓜的限际制市场细分析借可以剩提供跨重要疑的资丽料与烛客观跌的报问告供界投资状者或洗决策渠者参隐考，斜但它援并不货能代劲替投国资者辣和决斜策者畜作决遭策。2．惠2房副地产任市场算分析2．柔市场喇分析恋的程终度进行善市场复分析采的目葬的是荐想使洲投资拥项目内的现伶金流策量及名市场社价值润的变灰化预芦测的掉准确具，以恒使自话己在耻开发萝结束皂时或红持有谱期内野获得矿最大叹利润本。如果累想做渗，市盯场分舒析是论无止渣境的研。因艰此，休在分余析到补一定露阶段闻时，滤会有落一个什点使灿市场股分析控所需俯的成哭本超央过收还益。盾这就渔说明渔，即波使上街面所工述的毯四个允限制镰均不捞存在匙，也茅仍然亦有一刊个市雕场分适析的民合理咬程度铸问题却。从图窜2-往2我跟们可溉以看拢出，达只有横当市慰场分控析的白收益蓄超过额该分至析所歉花费挨的成越本时担，市魂场分慈析才览是合眉算的奴。收益市场研究的深度M成本总成本总利润成本利润净利润图2壶-2达市场猎分析辞的成冲本、猴效益宏示意阳图2．酿2房惠地产躲市场贫分析2．耗2．悲3房令地产泄市场招分析穴的内舅容房地伐产市伯场分引析的隙内容科主要卡是市徐场调燃查与织市场万预测川。房置地产搞市场庄调查旷与预轿测包排括房土地产削投资虫环境博的调约查与赢预测岗、房迈地产肚市场写状况尿的调昼查与牲预测跪。1．姑房地铃产投狸资环壮境的晒调查听与预帽测投资巴环境兆是指扯拟投征资的反地域腿（国板家、膊地区暂、城唱市或浅街区堡）在悬一定轻时期梦内所禽具有桃的能回决定女和制冠约项锁目投烧资的这各种落外部未境况低和条扭件的想总和置。2．眨2房偷地产惊市场网分析对投填资环斤境的粱调查请和预太测，杰一般计是指呈对下撞列各攀环境渠的调叮查和丢预测析：1）初政治挤环境2）忘法律米环境3）择经济阴环境4）微文化额环境5）嫌自然技环境6）雁规划臣环境7）术基础有设施爷环境2．峡2房裤地产殖市场阴分析2．恳房地寄产市弦场状半况的亿调查队与预毙测房地长产市鼻场状染况的税调查喊与预豆测应零在房捏地产假投资珍环境浓调查特与预真测的兔基础缴上进趴行。如果袜一份迈市场煮分析映报告岛能说静明上称述所黄有的艘问题右当然盖更好而，但确实际晋上，碗不是遮每一撇个项帝目都待必须拆把所山有信脏息都版调查矮分析袜得面子面俱灰到—上—这鹅既不土太可举能，废有时掌也没昂有必允要。2．管2房坏地产肠市场缸分析3．启房地门产项淘目在战不同育阶段侦进行态市场捧分析总的要跑点1）质房地隶产项剪目定胖位阶英段该阶旁段的逐市场亲调查研分析银除了它进行起公开藏在售看项目车基本苍数据原的调侨查、隔市场司供求肉研究彼之外虽，还课包括墙项目昼的细着分市拌场分违析、虏目标坛市场荷状况纽奉，消近费者键活动扩、购青买动疮机、浪倾向摸、决雕策等摇心理靠过程匹的分炉析。2．鞋2房唯地产扁市场缎分析2）诸房地蹲产项芳目市景场推抹广阶你段该阶锻段的肢市场烦调查华分析币除了轿进行凯在售眉项目士基本录数据从的调援查、敬市场奔供求劝研究截之外击，还桨包括巷特定幻玉项目乔的销搭售状摊况、搞价格炭调查统、目蚀标消铃费者膊的特像征研气究，屿以及絮用科饭学方望法收缺集消恭费者症购买饮以及被使用扣产品曲的事敢实、晌意见晌、动壶机等约有关怒资料喇，并井予以雅分析波研究劈燕。2．圾2房熊地产唯市场尸分析3）什房地险产销告售阶宽段该阶面段的肃市场筐调查胶分析厘主要擦包括躲房地火产项锹目广默告策毕略在煤目标钢市场鞭中的爷反应遭和收棵效情材况，避收集庭并充要分研圣究所蚂收集钢到的忘资料衣，了猎解公非司营许销计较划的绑执行诉情况床、市鼠场上减其他伍在售屑项目痒的主壶要营匪销手败段和钻销售史状况矩、价另格走湿势等们；此嚼外还足包括浑消费瓶者购获买商邻品的恳动机扮以及叔使用寨商品披的事叔实情闷况调利查分室析。2．价2房求地产党市场警分析4）肿房地浓产三委级市皱场调妹查分好析具体栽内容遍包括区房地肥产再疲转让蝇过程俯中价锋格调浊查、咽成交灯客户作调查玩和区撒域调盐查以墙及竞灿争状痕况调冈查。2．步2房培地产耳市场惊分析2．番2．侍4房宿地产匀市场臣分析跳中的捕信息升类型1．球从投馋资者断的角奇度看捡，分私为三侦个类况型。1）坟是与具宏观麦环境睛相关猴的信阵息，讽如政锁治法江律环带境、丹经济馋环境梦。2）溜是与合区域浅环境联有关躲的信问息。3）遇是与浙投资阁项目刊直接涛相关傻的信取息。2．俯2房混地产温市场膊分析2．话从市贺场分言析的率角度鸽看，谱市场营信息搜分为收四个在方面屋。1）练房地塌产需渣求方树面的缘瑞信息候。2）净房地屈产供杯给方储面的鼻信息伴。3）饼房地娱产市蛙场交打易方粒面的论信息表。4）锣其他侦信息谷。2．兴3房右地产借市场输调查共的方著法与避程序2．萌3．避1房够地产祝市场使调查哀的方绝法房地锻产市棚场调辉查是笑以房击地产铜为特档定对舞象，毁对相底关的早市场秤信息肚进行养系统漂的收惯集、关整理时、记梢录和症分析肌，对霉房地链产市锹场进乡丰行研宁究和评预测愚，并追最终斗为房抵地产雄投资侧项目茅提供准决策凯服务愈的一虎种活储动。房地扒产市鸡场调乓查方猎法是义指市者场调读查人念员在专实地谋调查幕中收啊集各蹲种信休息资佳料所循采用洽的具勿体方采法。2．驼3房金地产代市场很调查掀的方沫法与酬程序市场慎调查摧的方禽法主款要包诵括以辟下几康种：1．脊普查偶法2．蓬抽样疾调查押法3．滩直接东调查疑法4．明间接阻调查暑法上述窃介绍欺的调昨查方蝴法，态具体金到房堂地产馋项目惑的不踪蝶同阶陷段会原有很垦强的自选择被性。福市场歌调查飘通过可一定屋的市改场调举查程列序得饲以实棍现。2．仁3房差地产错市场梦调查调的方获法与艺程序2．爬3．研2房随地产卡市场灯调查遵的程衔序1．辈提出业问题月，确刮定调风查的盼目的这一饱步要恼解决牢的问扬题是仅为什设么调会查。朽只有扑当需休要调陕查的快问题姿被仔熟细、蠢准确死地定鸭义以陶后，广才能饱设计婚研究员计划粱，获油取切肝乎实垦际的参信息基。一般盯来说锣，确攻定调盏查目研的要舍有一畅个过袍程，减不是应一时除就能肿确定言下来辽的，计可以湿采用峡探测羊性调帅查、嚷描述武性调大查、幼因果始性调秃查来溜确定睛。2．抢3房竞地产勒市场遗调查辣的方户法与衔程序2．烈决定忍收集垂资料焦的方盏法资料各分为伐第一亭手资第料和昼第二捷手资宽料。第一乓手资舰料是仆专门涛为要端调查令的问掘题而垃特地盗收集背或实恢验而丝式得的采统计贸资料洒；第二票手资而料是胞指原荷始资徒料经蒸过整咐理后蜻所形抢成的况可为漠他人不利用概的资趁料或榜其它扣项目井已经塞拥有惯的资饥料。2．趣3房疮地产绕市场汉调查爸的方屑法与闪程序3．滴设计遇调查拆表设计疫调查歌表的馅程序索和应轮注意指的问厕题如奋下：1）移决定叠调查隔方式2）虑决定胡采用痛哪一洋种类返型的凶问题3）段设计表调查趟表问她题应瓶注意申的事茶项2．则3房纱地产研市场喷调查脂的方吗法与裙程序4．信选样5．晶数据腥处理灯、分判析与循解释6．喊提出蒸调查袭报告需要另说明垫的是毒，房掉地产泊市场猛调查畏是房挽地产疏市场罩分析臣的前横期工汪作，跳房地让产市赛场分劝析是辈对市悉场调剧查信条息再犯加工炒的过块程。忠但有设时一桐些市退场调拨查做愤完后丙，市卧场分沉析也唱就直余接包白括在覆市场港调查放的过心程中抱了。2．葛4房勉地产并市场叠预测郊的种手类与遍方法2．秆4．铃1房昨地产剂市场歇预测答的种谜类房地底产市笨场预杨测是活指运跌用科题学的振方法策和手局段，裳根据唐房地糊产市激场调没查所默提供各的信包息资发料，贤对房随地产削市场跳的未害来及最其变奔化趋钉势进胃行测碍算和牢判断侵，以穴确定甘未来均一段追时期咏内房倡地产败市场遗的走企向、抓需求岂量、郊供给咸量以牙及相纲应的绍租金义售价允水平冬。房地慨产市宏场预博测一汁般分妹为定蕉性预弃测和驱定量末预测敲。2．灿4房历地产穷市场棍预测津的种岗类与尤方法1．批定性马预测定性炉预测豪是指到依靠浴人们辟的经岩验、及专业悉知识粉和分砍析能闸力，庄参照贷已有器的资爆料，连通过且主观甲判断堪，对眉事物毯未来慈的状抽态如饰总体西趋势期、发饮生或银发展痰的各氧种可腥能性湾及其锋后果五等做隙出分惹析与梯判断识。其特亚点是史，主稳要靠罢经验厕判断血未来盖，有插时也争做一埋些量继化分辞析作挥为判济断的贫辅助耍手段杏。2．浓4房粮地产技市场毅预测预的种劝类与湖方法2．沿定量讽预测定量饱预测均是在益了解战历史老资料疮和统纺计数从据的奥基础哥上，浊运用证数学损方法鸦和其贱他分摆析技泪术，喘建立斯可以哥表现优数量智关系胃的数卡量模服型，延并以堂此为添基础抬分析坏、计后算和过确定见房地期产市先场要塑素在冈未来元可能泛的数陵量。2．拉4房摊地产技市场尘预测较的种昆类与求方法2．猛4．部2房炒地产赶市场躬预测鸣的方规法房地栗产市引场预洋测的捕具体卸方法殊因预皮测的择对象抚、内粮容、交期限虽不同促而有访所不棵同。通常肉采用抽的方止法有求：1．胡直观济判断慌法这是留定性排预测忠方法捕的统片称。谱这种驱方法遮适用牺范围色广、因成本至低、板费时区少，疮但受届预测框者的织主观券因素允影响险大，樱较难壮提供阁以准誉确数衰据为访依据幼的预授测值填，在血数据挎资料沉较少左或不脉准的亮情况卫下，刊多采烂用此竖法。吊定性晕预测芦方法思主要咱包括饭集体幻玉判断之法、家专家镇意见推法。2．稍4房赏地产中市场道预测埋的种痒类与叛方法2．远历史期引伸堆法这是因定量志预测然方法矮的统怒称。逆在占兼有若留干统黑计资袜料、取预测仅对象胀的未渣来受刺突发建性因匙素影档响较首小的猾情况认下，傻选用旗适当味的数恶学模雕型进焰行定嚼量预兄测，焦可以量得到惰比较屠满意贱的预功测效鹿果。援但是秆，由陶于所着选择绘和建早立的遣数学百模型窝不可僵能把垦所有荷因素封都考宵虑进企去，秘因此墓定量恼预测励的结何果出汽现误显差也陈在所热难免梦。此烟种方屋法包霞括简零单平矩均数汪法、滥移动趁平均唉数法益、加板权移缝动平惑均数余法、截趋势及预测赌法、怨指数倚平滑组法和钉季节骄指数屈法等涛。2．米4房山地产愈市场蒙预测毕的种染类与魂方法1）皱简单速平均蚊数法简单农平均乳数法丢是用捞算术薪平均哈值作建为新都一期怕的预担测值赞的方伴法。其计院算公肺式如瓶下：式中，：代表平均数，即用算术平均法进行预测时的预测值；

n：代表资料数；

xn：代表第期的实际销售数（=1，2，3，……）。2．刻4房枯地产钢市场奔预测访的种宗类与随方法2）头移动甩平均沸法移动催平均企法是掌在简猛单平枣均法笼的基集础上萝发展涨起来脆的，德其做静法是使把被跪平均处的项容逐渐顽向后樱移动泼加以贫平均吩，每棋项平使均的俭总项妖数不制变。偶这个迟平均皇数就炮直接屿作为辩下期狸的预骆测值千。平狠均时序，可撇以用礼简单其的算弟术平炎均数宿，也宗可以社用加垮权平捞均数故。2．烟4房疼地产换市场血预测奶的种帅类与割方法简单惧移动林平均饿法的炉计算无公式解为：加权丝式移动兼平均吼法的娃计算秘公式军为：从公虫式可嚼见，盆不论呀简单婶式还吗是加经权式规，只掩能预慎测下邮一期枯数值钢。2．寻4房蔑地产两市场似预测桑的种废类与伙方法3）色趋势察预测夏法这是园历史邀引伸摄法中任最适师合于粒中长剥期预众测的获方法渗。其烂基本伍原理皱是：痒根据坝过去曲各期界的实吼际数汉据，予分析扭其发失展趋速势，渠并假虚定今板后按型该趋怎势继丈续发往展，谁从而求测定依今后谜各期寇的数果据。裤如果渣过去蜓各期右数据很大体搁呈现及等差劝级数催，则存其变撕化趋葵势可梢用直鬼线方圾程来踢表示切；如跌果过银去各伍期数鱼据大讯体呈柳现等铸比级妖数，充则可似用曲买线方电程来诉表示葵。在这惹里，奖我们汁只介峡绍直缸线趋荷势方幼程。2．表4房螺地产调市场乐预测晴的种降类与呼方法求趋东势直禾线的政方程夫式是课：式中扁：y：预川测值昆；x：代鲁表的辜年份阻；a，臣b：待系定系芹数运用遵最小虹二乘敞法求绩得如腐下方杆程组职：令，则上式可简化为：式中墙：yi：各氧年的音实际坝销售玻量；xi：各号年的悬代号悟；n：已非掌甩握数付据的区年数探。2．猪4房偏地产振市场棍预测舅的种董类与信方法值得膜注意鸭的是凳，每酿一趋核势直坛线方榆程都剃必须野注明所原点箱的时顽间和短计量敬单位驳，这戏一点听和后宇面阐夺述的毯表明艳现象续变量猜之间蜡相关柱关系漏的回宴归方里程是止有区叛别的绝。2．鱼4房岛地产夸市场色预测黑的种坑类与阅方法4）荡指数尸平滑位法指数珍平滑撞法是芹在移救动平简均法吨的基宴础上否发展籍起来型的，指数锹平滑惕法是钉利用涛预测把前一具期的漫实际择值和述前一吴期的阀指数仗平滑却预测狡值进木行加暂权平联均来近取得蜡预测打值的希方法全。它实遥际上念是一应种特瘦殊的纽奉加权夫移动婚平均坦法。2．蛙4房释地产乡丰市场栏预测筝的种纤类与痛方法其计以算公般式为甜：本期显预测差值=a×上苗期实魔际发崇生值铺+（弊1-a）×粉上期构预测午值式中雄：a为平误滑系璃数，坟且0通≤≤极1当a=1洽时，召预测仆值=申上期爆实际良发生凝值当a=0卖时，要预测缓值=荷上期纳预测恳值一般捐根据屑经验强估计昏，当鼠差异遣较大勇时，a取0撤.7训～0哨.8辉为宜剥；当爹差异贤较小久时，a取0凑.2蹲～0秆.3宅为宜仔。2．吊4房给地产估市场哑预测察的种勇类与率方法5）线季节猛指数控法季节雀性预化测比盛较简垫单的滨方法须是计糟算各朱个季仆度的陶不同纺销售柜指数厉。季蚂节销捞售指呈数可播利用胳简单斗平均装法算断出。秀它是决根据溉历史垄资料宾求出轮每季宇度平竹均数蔬占全询期总和平均造数的虑比例政，以钓表明乌各季异销售秧水平寸比全挠期总莲销售益水平常高低夏的程涨度。2．会4房店地产贱市场纷预测眼的种挽类与阁方法其预副测步下骤为涌：第1惠步：吧求出条历年擦各季袄的平乔均销扣售量捎。第2岭步：厨求出昂各季刃的季浮节指图数，假即当汽季的才平均毯数占次全年暖平均达数总挎和的遥百分耻比。第3勾步：杨根据则季节窜指数爹和已桑知某添年某柱季的运实际歇数预卡测该挂年其笼它各柏个季子的数救据。2．银4房井地产份市场请预测锤的种步类与涌方法3．耀因果有预测猫法因果摆预测炒法是男利用舱原因敌和结周果之牧间存粥在数蓄学函关数式绳的内特在联括系，敬建立爹相应似的数洞学模年型来里进行骆预测役。包括丑回归泳分析凉法和暗相关脾分析持法等蛛。2．宝4房厅地产瓦市场高预测焰的种坏类与尸方法1）割回归铜分析者法回归捉分析圈法就妥是根柱据“墓自变蚕量”庙来分颤析“因因变艇量”趴的变顽化方傲向和猪程度龟。在采爪用回捐归分秃析法威进行汁预测驴时，痛预测铺对象桶和影践响因殖素之瞎间一顺定要荷存在晕因果嗓关系枯，且平样本射数据津量足瓦够；访预测剃对象征和影叼响因融素的草样本贿数据咏之间词存在疤某种帖统计慢规律倾，且芳能反倒映未祥来发六展状城态；爆样本恐数据痕的分舒布若漂存在宏着线储性趋犯势，购则可厨采用殿线性丙回归锤分析框法进或行预叮测。2．剖4房烦地产怖市场雨预测镜的种泊类与刷方法其计却算公谎式如粮下：式中锹：y：预笋测值我；x：自截变量夕；a、岭b：回厚归系涨数其中悦：这一方程与趋势预测中的一次（直线）方程相同，不同的地方是趋势预测中以x代表年份，而在回归分析法中则以x代表“自变量”。所以，此处不能令2．液4房耀地产暂市场研预测庸的种唉类与移方法2）幅相关水分析枪法相关墓分析闻法是携分析登市场乡丰商品波供求维变化咸诸因遮素中售两个势相关获变量条之间永的因丢果关穗系。限它主育要是掉在定并性分菊析的辽基础算上，乔找出炭事物环发展杯的内贯在联庄系，菜确定夜自变喉量与窜因变东量之葬间的拥函数撑关系江，然拣后用狡回归堤方程浊来进凳行预圆测。它与造一元奏线性政回归员法不雀同的冷地方链是，娘此处武因变跨量的涛变动熊不一皂定决螺定于道某个阅主要逝自变档量，岛也可睛以是诉其他塞相关聪因素征。2．末4房乓地产烦市场疗预测叨的种您类与南方法其计过算公案式是窑：2．谋5市外场分央析应御用举睬例——亲某房透地产范市场塞分析忠报告您大纲2．凶5．窜1摘罪要1．贼市场提分析通的目霉的。2．诸分析耗方法畏、主裁要假茧设条怠件和钓风险那因素鸦。3．暑建议律——屑做/沃放弃路/推捆迟/距改进作以后锣可以储做。2．关5市盏场分寸析应啊用举暮例——演某房丢地产吨市场废分析纲报告本大纲2．凭5．孩2概诊述1．菠国家蛙或整斧体社页会经松济状扬况和互主要询的增吐长领饼域（她确认给有吸耗引力携的物拌业投拳资类闻型—跪—可旗选择顽的投晕资方增向，涨分析还当前削所处蒙的经搜济周睡期或忙房地响产周触期中诸的位痒置）湖。2．驶地区制经济终概况挎（可影与国务家进渣行对铲比分铁析）欺。2．内5市府场分允析应盲用举撤例——什某房捞地产忍市场猴分析匹报告坊大纲3．场城市盾经济突状况破（与挨国家汤和地困区相甩比城常市的鲁就业普状况吃及趋乌势，谅本城贸市就站业情毁况短惜期预丸测，沈确认旅和介擦绍当群地主泄要产庆业、末企业敲和产坚品）柔。4．卷市场密环境挥与场跪地分涉析（即市场邀区域惑的划霜分、秧土地盯面积菊、土钢地利话用情狭况、神场地粉描述搜，场愉地周评围交纪通环墙境及揉可及点性分爱析，奥场地精周围落土地秋利用老情况免和竞阅争情访况）责。2．听5市加场分米析应腹用举慨例——椅某房轰地产妙市场窗分析贴报告毁大纲2．功5．演3需帝求分份析1．滴预计删的总打需求虏（详旱细分夹析项榴目所存在市碌场区飘域内麦就业标、人蹲口、剂家庭承规模嘱与结卷构、第家庭河收入森等，掩以预扭测拟告开发森房地爱产类泥型的鸽市场律需求寄）。（1春）就辱业分钓析；（2胖）人络口和追家庭杰分析拳；（3它）收反入分脏析。2．塞5市堡场分豆析应合用举布例——朵某房府地产召市场核分析堪报告氏大纲2．屈吸纳凡率分炉析（主就每俘一个突相关妖的细翻分市烦场进抬行需友求预蔑测，布以估偿计市勾场吸莲纳的讲价格寻和数删量）区。（1对）市猾场吸谢纳和践空置何的现娱状与趣趋势蝴；（2胡）预卸估市知场吸皂纳计怀划（签相应杂时间艇周期军内的外需求我）。2．圾5市榨场分少析应赔用举忙例——诵某房斑地产郑市场肌分析步报告煌大纲2．纱5．竞4供驴给分护析1．脊调查轰房地愿产当特前的洞存量贤、过校去的谎走势婆和未烧来可克能的仗供给穴。（1食）相技关房哪地产斯类型宋的存领量、殃