产业新城项目定位与城市发展战略

xxx新城产业定位

与城市发展战略研究今日汇报议程项目进程汇报基于现状提出问题跳出现状外的案例研究新城发展战略与策略功能分区与分期策略2本次研究的范围是：

xxx新城三组团108平方公里、规划人口90万xxx新城构成：①空港组团：包括空港工业区、空港物流园区、后沙峪镇以及天竺镇的一部分规模：34平方公里规划人口：28万人②中心组团：包括仁和镇、马坡镇以及牛栏山镇规模：62平方公里规划人口：52万人③河东新区：包括北小营镇和南彩镇规模：12平方公里规划人口：10万人资料来源：《北京城市总体规划2004-2020》1233我们的工作是为xxx新城制定以产业为核心的城市发展战略与策略，使之成为具有示范性作用的新城建设典范从到PLANNING规划师北京xxx——新城建设新的里程碑ShunyiNewTown:BestPracticeinChina42005/06/162005/07/16xxx区宏观经济背景研究区域（xxx）城市意向区域产业、土地及房地产市场现状区域内投资者及消费者访谈新城三组团目标人口和消费分布？新城的发展优势何在？xxx新城区产业存在的问题和可调整的方向？新城三组团发展的潜力如何？国内外新城发展模式研究相关产业带动区域发展案例研究相关产业的产业发展规律和产业发展环境研究xxx新城发展的核心驱动因素是什么？与通州和亦庄是否有不同？xxx新城的主导产业发展面临的区域竞争和国际环境如何？产业本身的发展规律何在？xxx的几大优势（机场、会展）对区域发展的带动作用体现在哪里新城发展核心驱动因素产业发展战略与策略新城发展目标体系价值定位与功能分区分期开发策略2005/08/102005/08/20通过国内外相关城市/地区的案例研究与分析，寻找产业发展规律、新城发展的核心驱动因素和规律制定以产业为核心的xxx新城的发展战略与策略，明确新城价值定位与功能分区，制定分期推进策略基础研究案例研究发展战略与策略本项目充分结合新城的建设目标和国际上类似地区的发展经验，从xxx新城三组团的现状诊断入手，制定整体可持续发展战略研究结论案例的适用性分析结合案例制定以产业为核心的城市发展战略与策略针对人口、产业、消费、土地利用四个方面对xxx新城的现状进行调研与研究，明确现实与理想之间的差距，寻找可能的发展方向5进行的研究国内外案例研究投资者与消费者访谈实地调研与踏勘围绕上述问题，工作小组在过去两个月的时间里进行了大量调查和研究调研内容：交通可达性城市意向产业分布和发展现状自然资源、重大设施建成区现状调研区域：天竺别墅区后沙峪镇中心区空港工业区空港物流园区林河工业区汽车基地马坡、牛栏山镇南彩镇北小营镇镇园区政府官员10位重点企业主管21位燕京啤酒汇源果汁现代汽车松下电子华大基因

……地产销售经理14位投资者深度访谈8位万科集团鲁能集团北大君仕集团……消费者深度访谈80位新城案例12个Letchworth（英国）筑波科学城(日本）哥伦比亚新城（美国）多摩新城（日本）沙田新市镇（香港）

……会展案例6个汽车城案例2个空港城案例3个汉诺威（德国）斯图加特（德国）底特律（美国）菲尔法克斯（美国）……新城现状研究人口结构研究消费者消费特征研究土地利用现状研究房地产市场研究产业发展研究主导产业产业链研究主导产业区域比较研究主导产业国际转移趋势重大机遇影响研究空港对周边区域影响会展对周边区域影响案例相关研究新城发展模式研究6今日汇报议程项目进程汇报基于现状提出问题跳出现状外的案例研究新城发展战略与策略功能分区与分期策略7良好的区位和资源条件、强大的产业基础使xxx具有了成功建设新城的天赋条件2004年北京市工业总产值排名前五位的区县2004年北京市工业总产值增长率排名前五位的区县2004年北京市人均可支配收入排名前六位的区县（单位：万元）顺义温榆河新国展空港工业区机场高速首都机场汽车基地潮白河8疏散中心城区的人口与功能、集聚新的产业是北京总规中定义的新城建设目标，也是我们研究的起点和依据新城规划目标：新城是承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区。新城应建设成为相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发达的健康新城。xxx新城规划人口规模为90万人（2020年），同时预留达到百万人口规模的发展空间。

——《北京市城市总体规划2004-2020》9对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对xxx的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构产业链产业区域比较优势产业就业土地：土地利用性质土地利用强度地价峰值可利用土地量人口：人口总量人口就业结构人口素质消费：消费力消费结构消费地点10以工业为主的第二产业是xxx区经济增长的主要来源，其中汽车制造业和电子信息制造业是绝对的支柱产业2004年xxx第二产业与第三产业之比为1：0.57。第二产业中工业拉动GDP增长11.3个百分点，第三产业拉动GDP增长7.8个百分点。资料来源：xxx统计信息网、世联计算2004年汽车制造业、电子信息设备制造业的产值占到xxx工业总产值的70%以上，是xxx工业的支柱产业11xxx的电子信息产业和汽车产业均处于各自产业链的低端加工制造环节，产品附加值低产业链利润90年代之前90年代之后汽车工业产业链电子信息产业链工艺研发芯片设计零部件制造电子通讯设备制造整机制造信息传输服务计算机服务业科技交流推广软件业2004年xxx电子信息产业、汽车制造业的工业增加值率都低于全国平均水平，说明这两个产业的大多数企业都从事低附加值的工作，产业链条比较短。2002年全球汽车零部件销售行业、汽车整车销售行业的投资现金回报率别为13%和10%，远高于汽车制造业的5%，说明制造行业的利润已经很低，下游产业成为了新的利润增长点。营销服务金融整车组装制造研发零部件资料来源：xxx统计信息网、中国统计局网站、新财富网站12xx忍x电齐子信夫息制沟造业帆、汽喉车制艘造业轮在环雁渤海装经济恰圈中肯并无趁比较签优势蓬，天厘津滨境海新罢区的胶建设湾进一苏步加瞧强了胖这种赠趋势面积凶：22告70平方葛公里人口亮：10勤7万GD竞P：97爆7亿元工业惑总产规值：30慰30镰.8亿元外贸偏出口酸额：89亿美炊元主导间产业惧：电行子通浙讯制况造、赌石油顿开采叼与加壤工、妻海洋说化工饮、现伙代冶袜金、创机械助制造潮（含虎汽车孩）、讲生物富制药告、食继品加梨工优势茶资源膜：储忘量丰谅富的俭石油很、天笨然气晒资源骨；天站津港抵；北倍方航猛空货沈运中讨心；少全国堤领先院的电熔子信躲息制吐造工鹊业；11夏99平方非公里杀可开罚发建船设空霞地。面积戒：10峰8平方璃公里人口斜：30万GD脖P：22贼2.有2亿元工业迹总产执值：61编2.矿7亿元外贸正出口谷额：22鸦.5亿美罚元主导输产业怨：电漏子通暮讯制窄造、吹汽车他及零匀配件你制造优势殃资源盆：年环客流租量35盏00万人窜次的躁首都仆机场计；展螺览面师积达20万平车方米脱的新软国际讽展览贵中心昌。xx盖x区神两大坐支柱坐产业--汽车飞制造哲业、牛电子纱信息址制造顶业在粒北京晒占有伍比较且重要黄的地图位，誉总产膏值分搞别占碗全市忧的1/缩慧3、1/西5。但疮在环娃渤海准地区血没有抱明显浪优势蝇，尤迈其电洋子信问息制段造业镰产值劝仅为搞天津登滨海成新区闹的1/过6。天津助滨海呢新区xx嫩x新术城资料亏来源添：x持xx卸统计廉信息蓄网、备天津租滨海展新区详网站13以加港工制伍造为搂主的仙产业皱结构跑决定处了x败xx角的产递业发筒展现粮状具爽有劳麦动力劝素质称低、煎土地岁附加尾值低朱的特础点低附妙加值脉加工绵制造滚业占崖主导吸纳难就业核人口艺数量缠不足劳动砍力素私质低土地酬附加众值低xx怨x区秆目前宏制造糕业从艘业人献口2.趁94万人蓬，制帅造业护用地1.特1万亩悦，亩键均劳炮动力2.架7人。资如果凉将所御有8.如8万亩本未建跑设用瞎地都去作为同制造姓业用厦地也理仅能智带来26万人恋。目前享xx倍x区帝本科胸以上絮学历国人口脏比例桃仅为3%。中亮关村勿科技傲园区侦学士飞以上齐学历霞人数符占33讨%，硕则士以饰上占6.暖7%。20蚀04年x谱xx感汽车蚕制造患业亩瞧产出53慰7万元烟，电开子信捞息制秧造业炕亩产遗出50阵2万元蜻；而框上地宗信息索产业付基地豪亩产敏高达24胆33万元零。资料槐来源或：x笛xx把统计觉信息夕网、仆中关臭村管观委会鼻网站14与第简二产忌业相内比，灶xx倾x的萌第三璃产业疾所占无比重垃小，边发展亏速度彩慢，百以社留会服皂务业后为主推、结点构不军合理xx例x区币第三怖产业赤结构角不合馅理：胀以传景统服受务业榆为主膀；信咏息传酒输、涝计算犬机服选务和化软件昼业、容金融封保险絮业等糖生产迎服务漂业所歉占比竖重很甜小，件且有臂下降虚趋势笋。资料关来源供：x苗xx臣统计想信息申网15xx坊x工葛业对挑个别轿外资前企业就依赖县性过蔬强，脚但同锤时作匠为跨燃国公型司制纺造业亲输入软地x贸xx卷又具爷有很乳大的溉可替催代性20票04年x己xx明外资蛮企业扩，完催成工刑业总膏产值52批1.咐2亿元欧，销总售收恐入50谢5.随48亿元榜，利闻润总脉额33雷.6员4亿元光，分济别占爹全区罩工业答的85番.1马%、85浑.4此%和87洒.2甜%。外皇资企塌业已喉经占吼据工降业经粘济的美主导甩地位输。时间1915年左右1970年代1985年-2000年2000年以后产业转移主要内容输出工业制成品；进口初级原材料转移资源密集类产品劳动资本密集型产业以生产服务业为主的现代服务业输入地选择KPI原材料丰富，价格低劳动力、土地成本低廉；市场需求；政府政策丰富的科技、人才资源；良好工业基础；良好基础设施国际真产业承转移抖特征随着疤国内兽经济衣发展趋，国扒际产滔业转湿移规象模扩呼大，讨发展润中国蚀家尤稼其是医东南暖亚国鹊家的互激烈粥竞争捞，我蜜国传谊统的递劳动住力资催源优岛势已蛇不再济显著锻，而使且东怖南亚他国家搁实行沉的更屡为开渐放和还优惠替的政茶策是急我国犹的政淡策优梢势也蒙逐步摔丧失篮。在国乐内，腾北京绣及东陡部地律区的邮劳动翻力成期本和宋土地膝成本貌大大叮高于夺中西径部地卧区，挺使原睛有的扩比较拌优势记弱化资料银来源少：x笼xx门统计铺信息碑网16机场痛扩建喇和新精国展血建设奥是x伯xx美新城川产业残发展固的重唐大机舰遇，古更是恭环渤房诚海区竖域内麻绝无川仅有害的优任势资界源首都国际机场扩建前（2002年）扩建后年客流量（万人次）27006000年货邮吞吐量（万吨）67320年起降架次（万次）24.250航站楼面积（万平方米）3570名称北京会展现状（2003年）新国展展馆面积24万平方米20万平方米收入18.3亿元20亿元带动GDP73.9亿元160-200亿元参观人数922.2万人次1000万人次从业人数1万2万首都需国际闭机场所是国惠内航壳线最跑丰富肺、覆挣盖面材最广披、航鞭班最背密集踢、运乱量最替大的则航空送港。宣扩建筐后将积跻身享世界触十大词机场尺之列纠，成趴为东查北亚株的航勾空枢茶纽，禽首都肿经济遮的发牛动机羊，更营会为印xx谜x新傅城的幅发展哄和经廉济增锯长带牛来巨奶大推触动作冲用。北京在已经砖是中遍国的“会展听之都”，“九五”期间站共举伪办各沙类展樱览会12恶51个，旬占全惑国展撕览会慨的50抗%。新浪国展金的落新成将渡是x坝xx影新城常发展景现代无服务泛业的查重要方契机却。空港暂和会腹展是尼xx航x新碑城所喘具有椅的核婶心优雅势资贯源17对城没市的箭研究必我们傍界定住为“柱人在稳一定谜的空霸间内摄进行寺生产钓和消青费”专，并盘从这谣四个砖方面们对x消xx钻的现承状进观行研判究，肿寻找莲现实录与理皂想之坏间的司差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业俯：产业朝结构产业趁链产业穿区域怨比较轮优势产业革就业土地叔：土地梢利用蜻性质土地斤利用京强度地价舍峰值可利析用土忧地量人口逼：人口愤总量人口相就业班结构人口霉素质消费材：消费权力消费配结构消费咱地点18建成姨区中齿居住偷用地铸和工值业用桐地的循比例条过高给，挤港压了能商业哥、医顾疗、司教育粗等公获共设份施用私地，甜影响上了城越市职纤能的薄发挥空港片区中心片区空港骡片区仁和怒镇马坡牛栏百山

居住区工业区现状34.0％49.3％国标20-30％15-25％城市建设用地结构

图例居住区工业区公共服务区未建成区村庄县城区域名称建成区(ha)未建成区(ha)工业用地居住用地其他用地空港片区2614614382812仁和镇1712.3676.7156.91054.2马坡35.7131.646.181096.4牛栏山126.9200.883.0889.3总计2135.91470.1724.085851.9各组岸团用粒地性剑质分拘布各片裁区土暂地利杂用现许状19现状绳整体药的开计发强芽度偏予低造坐成了芒土地愤资源克的浪拣费，懒并影搏响到恒未来撞的发通展空元间xx滔x新册城现技状人浓口居筒住密链度约刘为14遇8人/公顷修，按狡此密辰度计旦算新码城j仅能缺容纳50万人寄左右响的居刊住人匪口国际鼠机构蜓研究惜成果刑表明丧：可狼持续进发展敲的城驱市密声度梯帐度２袭５０智－４启９４耽人／淡公顷竿，x改xx令新城滑目前放的居盖住人剃口密绿度远挖达不辉到这眯种水货平区域人/ha来源

新的城市高密度低层住宅——赫特福德郡256

城市推广计划

霍尔姆——曼切斯特的规划320

霍尔姆开发

低密度——阿伯克龙比2471944年伦敦大规划

中等密度——阿伯克龙比3361944年伦敦大规划

高密度——阿伯克龙比4941944年伦敦大规划

中心区可达到的城市密度370“地球之友”1970年代的冬青树街416

利维特.博恩斯坦协会1990年代的冬青树街376

利维特.博恩斯坦协会

可持续的城市密度275“地球之友”

可持续城市邻里社区（最大值）494URBED资料弱来源孤：《可持臂续的荐城市甩邻里长社区〉xx爸x新偿城商乳品住遵宅项沙目容崖积率冲分布20未来暴发展收的可耕利用蛇土地屯中的80％以们上，材位于炒距离池中心龄城区飞较远牢的两闻个组田团：棋中心族组团铺和河梢东新塌区规模*（公顷）所占比例（％）空港片区149421.1中心片区297152.4河东新区120026.4总计5665100*河东启新区12画00公顷用新城肌规划移用地秘，均矩认为拿是可棍调用乏地空港片区中心片区各组缝团土封地利计用现袄状xx红x新脆城可画利用稀土地膀分布21对城踩市的化研究朗我们逼界定检为“株人在边一定风的空旦间内浅进行芦生产瓦和消冈费”障，并雕从这滨四个瞒方面脾对x较xx梅的现加状进浪行研至究，判寻找槐现实讲与理虏想之栋间的安差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业随：产业叨结构产业娃链产业齿区域怠比较否优势产业朵就业土地我：土地手利用闻性质土地龟利用谱强度地价摩峰值可利乓用土器地量人口梯：人口抱总量人口虏就业是结构人口赢素质消费硬：消费师力消费司结构消费誉地点22从整限体上寻看x拼xx涛新城单现状央人口弱与规矩划人摧口之页间存所在55万巨勺大缺经口，含且现随状人况口近筹一半高从事御加工悦制造油业，凭人口仰素质液低现状翁人口赠与规另划人烟口的抓存在54场.6万缺罪口近一欧半的复常驻喉人口糠在从席事加止工制搏造业极，大堵学以投上学假历者共不足接常驻柴人口蛮的6％在业障人口渴行业尊分布蜻*在业公人口抄受教锋育水桌平6万人22万人7.吃4万人35恩.4万人90万人54虾.6万人现状眠和20轧20年规肌划人店口数注：阔*在排业人限口是号指15岁及15岁以扮上，则从事证社会枝劳动椒并取电得报肝酬或饰经营孤收入音的人疲口资料飘来源村：x榜xx瓦统计粥信息喷网空港用片区中心是片区河东雅新区现状轰总计规划屠总计23空港隶片区爪吸引厨了部雅分高颜素质事外来昂人口板，但馋从整亲体上赚看，泽xx越x的厘外来佳人口踩以加脖工制备造业嚼工人饱为主垄，外喉来人穷口素查质较渡低空港嚷片区伐的外单来人蜂口的饶收入妹状况阻呈现浴沙漏盗形分滋布，汇中产市阶级票的量蝴相对莫较少室；佛高素汉质的逃外来芝人群跟多数巴不在吼区域会内就养业xx也x外皮来人相口年遍龄构简成以普青壮样年人损口为徐主，养文化顶素质斥也普双遍较模低吊，受主过高损等教锣育的休人只骂占3%空港朗片区效外来射人口喘的收珍入分瞒布空港驼片区锡外来农人口葱的教印育程北度分解布xx狂x区誉外来春人口竞的年编龄分她布资料础来源乖：x该xx切统计抢信息饮网；续世联四调研xx搜x区那外来混人口教的教南育程蚁度分凉布24尽管饰拥有互良好倚的资徒源条板件，叮但高挤水准号的生也活配卷套和链公共秒服务震的缺荣乏已疗经成呈为阻或止郊旅区化循高素泳质人公口大童规模晶进入堤的主搞要障妙碍京顺话路不放好，话一般净走京跑承高衬速，峡教育龄和交哲通问次题最降吸引僵业主牢的是抖万科红的品止牌和腿安静版环境研，虽但是悲商场给少，怕配套裂设施熟不齐斧全--应-万科搅业主每天缸上班机，走旋机场寒高速冬或者南京承誓费用咸太高惧，但占京顺产路太旅堵;市政购基础邀设施芹比较持差,购物泡（包霞括日伸常消积费品旬）一手般在刃城里堆，一躬周去盒城里最的超洁市一浓次--仆-万科倒业主教育脊配套栗是最凡大的戏问题备。周离边的迷两所膀私立少学校级力迈星和京房诚华口招碑差秧，孩厌子目谢前在恐北大瓦附小怨上学上，那圈么小足的孩丸子只敬能住融校，制因此晓现在鉴想搬拐走，绸很多日邻居猪也因歼为同亦样的序原因牌搬走醋了--欣-万科呈业主衔私秤营企什业主万科逃、裕卧翔社芝区较活成熟廉，与顿市区浙比环滑境好羽，密降度低束；不岂利因眉素是酸交通巾问题除和市挣政配布套设爷施如共学校管、医苦院、闪超市锄、大着型文差体设丽施等鸣，整伙体环性境应煌该改披善基扯础设旬施，坦水电焰气通削信等国，政妻府应机该牵黎头做级好基雹础工妇作。--劳-莫奈倚花园暑销售悠人员xx砖x目莲前郊膀区化炸高素寄质人岛口仅竿占全迅区总的人口克的0.庭7%。而送这些侵人基宜本都柿居住砌在万凯科城惹市花匪园当扩中。晕xx厕x良议好的中资源灶条件超是吸彩引其少进入营的主堡要动搁因。万科型城市秋花园缎以来殿，再己无同妄类项道目的留出现质，万成科城隆市花侧园的穿房屋柳价格竹近年横来也菜一直被在贬灯值。术根据档访谈近结果命，交槐通不竞便、挠配套腊设施才匮乏积是组镇织高旬素质狱人群康大规贴模进陵入的趴主要遗原因淹。25高档岭住宅策的开咽发使骗得空环港片险区成洗为了调北京眉最具释特色向的外麻籍人掌士聚勤集区迁，国政际化吴的生重活氛保围逐夹步成蹲熟并串开始寻向外承辐射这里有德国乡村城市的味道，如果有地铁就和德国很相似了。

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