物业管理企业财务管理制度

1物业管理企业财务管理规定

第一章总那么

第一条为了标准物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。

除本规定另有规定外，物业管理企业执行?施工、房地产开发企业财务制度?。

第二条本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业〔以下简称企业〕，包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份等各类组织形式的企业。

其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。

【章名】第二章代管基金

第三条代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位〔包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和根底等〕、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。

共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。

第四条代管基金作为企业长期负债管理。

代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。

代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。

第五条企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用〔如租赁费、承包费等〕。

管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。

商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。

第六条企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。

【章名】第三章本钱和费用

第七条企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和效劳等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入本钱、费用。

第八条企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业本钱。营业本钱包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级本钱核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。

直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。

直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

第九条企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业本钱。

第十条企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业本钱或者管理费用。

第十一条企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业本钱或者管理费用。

第十二条企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的０．３％…０．５％计提坏帐准备金，计入管理费用。

企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。

不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。

【章名】第四章营业收入及利润

第十三条营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

第十四条主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和效劳所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性效劳费收入、公众代办性效劳费收入和特约效劳收入。

物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。

物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

第十五条企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。

物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。

企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。

第十六条企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。

第十七条补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。

第十八条营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业本钱、管理费用及财务费用后的净额。

营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。

第十九条其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。

商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

第二十条其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关本钱和费用支出。

企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。

企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。

【章名】第五章附那么

第二十一条本规定自１９９８年１月１日起施行。

第二十二条本规定由财政部负责解释和修订中华人民共和国建设部令第57号

?城市房屋权属登记管理方法?已于一九九七年十月二十四日经第六次部常务会议通过，现予发布，自一九九八年一月一日起施行。部长侯捷一九九七年十月二十七日城市房屋权属登记管理方法

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稍第二尸章逐业主孔自治鞋管理

第六条业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

一个物业管理区域成立一个业主委员会。

物业管理区域的范围，由区、县房地产管理部门按照住宅与公共设施的相关情况划定。

第七条业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。

一个物业管理区域内，有以下情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：

〔一〕公有住宅出售建筑面积到达百分之三十以上；

〔二〕新建商品住宅出售建筑面积到达百分之五十以上；

〔三〕住宅出售已满两年。

第八条业主大会由物业管理区域内全体业主组成；业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。

业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。

业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会；经百分之十五以上业主或者业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或者业主代表大会。

业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会和使用人代表列席。

第九条业主大会或者业主代表大会行使以下职权：

〔一〕选举、罢免业主委员会委员；

〔二〕审议通过业主委员会章程和业主公约；

〔三〕听取和审议物业管理效劳工作报告；

〔四〕决定物业管理的其他重大事项。

第十条业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持以下文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记：

〔一〕成立业主委员会登记申请书；

〔二〕业主委员会委员名单；

〔三〕业主委员会章程。

区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作；对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。

第十一条业主委员会根据物业管理区域的规模由五人至十五人组成。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会每届任期两年。

第十二条业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行以下职责：

〔一〕召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；

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第三章物业管理效劳

第十七条物业管理企业应当按照规定向市房地局或者注册地的区、县房地产管理部门申领物业管理资质证书。

市房地局和区、县房地产管理部门应当自受理物业管理企业申请之日起二十日内，核发物业管理资质证书。

物业管理企业应当按照资质管理的规定从事物业管理效劳。

第十八条业主或者业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。

物业管理企业接受委托从事物业管理效劳，应当与业主或者业主委员会签订物业管理效劳合同。

物业管理效劳合同应当载明以下主要内容：

〔一〕业主委员会和物业管理企业的名称、住所；

〔二〕物业管理区域的范围和管理工程；

〔三〕物业管理效劳的事项；

〔四〕物业管理效劳的要求和标准；

〔五〕物业管理效劳的费用；

〔六〕物业管理效劳的期限；

〔七〕违约责任；

〔八〕合同终止和解除的约定；

〔九〕当事人双方约定的其他事项。

物业管理效劳合同的期限为两年。

物业管理企业应当自物业管理效劳合同生效之日起十五日内，将物业管理效劳合同报住宅所在地的区、县房地产管理部门备案。

第十九条物业管理效劳合同中当事人应当约定以下物业管理效劳事项：

〔一〕住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；

〔二〕物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；

〔三〕电梯、水泵等房屋设备的运行效劳；

〔四〕保洁效劳；

〔五〕保安效劳；

〔六〕物业维修、更新费用的帐务管理；

〔七〕物业档案资料的保管。

物业管理效劳合同中当事人可以约定以下物业管理效劳事项：

〔一〕住宅的自用部位和自用设备的维修、更新；

〔二〕业主委员会委托的其他物业管理效劳事项。

第二十条物业管理效劳应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、平安，并按照以下要求实施：

〔一〕按照国家和本市规定的技术标准和标准以及业主委员会审定的物业管理效劳年度方案，实施管理效劳；

〔二〕在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、考前须知以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；

〔三〕经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；

〔四〕发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理效劳合同的约定进行维修；

〔五〕接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；

〔六〕做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；

〔七〕每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；

〔八〕定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改良和完善管理效劳；

〔九〕发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；

〔十〕按照物业管理效劳合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理效劳事项。

除前款规定外，物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区效劳的有关工作。

第二十一条物业管理效劳收费，应当遵循合理、公开以及与管理效劳水平相适应的原那么。第二十二条物业管理效劳收费包括以下工程：

〔一〕管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理效劳；

〔二〕房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行效劳所需的费用；

〔三〕保洁费，用于物业管理区域内日常保洁效劳所需的费用；

〔四〕保安费，用于物业管理区域内日常平安保卫效劳所需的费用；

〔五〕维修费，用于物业维修效劳所需的费用。

前款第〔一〕、〔二〕、〔三〕、〔四〕项费用按月分项计算，第〔五〕项费用按实际维修工程计算。

第二十三条物业管理效劳收费的标准按照以下规定确定：

〔一〕已售公有住宅的收费标准，由市物价局会同市房地局制定；

〔二)普通内销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会在区、县物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定；

〔三〕高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定。

其他效劳工程的收费，由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。

第二十四条物业管理效劳费用由物业管理企业按照物业管理效劳合同的约定向业主收取。业主与使用人约定由使用人交纳物业管理效劳费用的，从其约定。

物业管理效劳货用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。

第二十五条物业管理企业收费的工程

和标准应当公布。已按照本条例向业主或者使用人收取物业管理效劳费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

未受业主委员会或者业主、使用人委托，

物业管理企业自行提供效劳收费的，业主或者使用人可以不支付。

第二十六条物业管理企业应当在物业管理效劳合同终止或者解除后的十日内，向业主委员会办理以下事项，并报区、县房地产管理部门备案：

〔一〕对预收的物业管理效劳费用按实结算，多收的局部予以退还；

〔二〕移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；

〔三〕移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

第四章物业的使用

第二十七条业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、平安以及公平、合理的原那么，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第二十八条物业使用中禁止以下行为：

〔一〕损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；

〔二〕占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备；

〔三〕在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；

〔四〕侵占绿地、毁坏绿化；

〔五〕乱设摊、乱设集贸市场；

〔六〕乱倒垃圾、杂物；

〔七〕在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

〔八〕排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；

〔九〕法律、法规禁止的其他行为。

第二十九条业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和考前须知告知业主或者使用人。

物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本条例第二十八条的行为，应当劝阻制止，并催促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

第三十条住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。

第三十一条任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，并在约定的期限内恢复原状。

除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定，由业主委员会决定。车辆停放收费标准按所在地的区、县物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金，用于公共设施的维修、更新。

第三十二条利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签订协议，并支付设置费用。

按照前款规定收取的经营性设施设置费用应当纳入物业维修基金。

利用物业设置公益性设施，按照市人民政府的有关规定执行。

第三十三条物业管理区域内生活垃圾和粪便的清运、处理，按照本市环境卫主管理法规的有关规定执行。

第三十四条业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。

住宅转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，当事人应当将住宅转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第五章物业的维修

第三十五条公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时，应当设立物业维修基金。

新建高标准内销商品住宅和外销商品住宅出售时,可以设立物业维修基金。

物业维修基金设立的具体标准和方法，由市人民政府规定。

第三十六条住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构，

设立专门帐户，按照不低于城乡居民存款利率计取利息。

物业维修基金应当按幢立帐、按户核算。

第三十七条物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，不得挪作他用。

业主委员会应当定期公布物业维修基金的收支情况，接受业主监督。

第三十八条物业维修、更新的费用，按照以下规定承当：

〔一〕住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承当；

〔二〕住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承当：依照本条例设立物业维修基金的,在物业维修基金中列支；

〔三〕公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承当;依照本条例设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支。

住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承当。

物业出现严重损坏，影响业主和使用人平安时，区、县房地产管理部门应当催促限期维修。物业维修基金缺乏时，业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例，交纳物业维修基金。已售公有住宅的公共设施维修、更新费用，按照市人民政府的规定执行。

第三十九条住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。

因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第四十条业主转让住宅时，其物业维修基金帐户中剩余局部的费用不予退还，继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、更新，其中由业主交纳的剩余局部，由受让人向转让人支付。

第六章前期物业管理

第四十一条本条例所称前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。第四十二条新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与具远聘的物业管理企业签订前期物业管理效劳合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。

新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理效劳合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。

住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。

第四十三条新建商品住宅出售单位不得将住宅的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。

第四十四条新建商品住宅出售单位应当按照国家和本市规定的保修期限和保修范围，承当住宅的保修责任。

第四十五条新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。

第四十六条自前期物业管理效劳合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理效劳费用，由住宅出售单位承当；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理效劳合同终止之日发生的前期物业管理效劳费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承当。

第四十七条新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。

第四十八条住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。前期物业管理效劳合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理效劳合同生效时终止。

第四十九条公有住宅出售后的前期物业管理，由公有住宅出售前的管理单位实