内蒙国际中心项目前期定位报告

固阳广众国际中心

项目前期定位报告2012.03报告提纲二．宏观环境一．项目属性解读三．项目诊断五．写字楼/公寓/LOFT部分四．商业分析六．营销建议报告说明：本报告旨在通过对固阳房地产市场的研究，深入解析固阳商品住宅及写字楼、商业的市场特征、客户特点，并为项目提供合理的产品建议。报告提纲及报告说明一.项目属性解读目经济技术指标交通区位地块属性周边配套项目经济技术指标—19万㎡大型城市综合体，规划分为住宅、办公、商业三大组团，考虑到区位优势，其中住宅组团为中等规模的高端社区。主要经济技术指标占地面积82599㎡建筑密度33.4%容积率2.27地上建筑面积188155㎡商品住宅主要经济技术指标总建筑面积91113㎡高层建筑面积68013㎡多层建筑面积22050㎡底商建筑面积51055㎡商办主要经济技术指标大商业总建筑面积42193㎡（地上）写字楼及公寓总建面45301㎡（地上）项目属性解读一.商品住宅及底商购物中心写字楼公寓商业及写字楼商业酒店项目属性解读——固阳县核心位置，属黄金地段，交通便利项目属性解读一.旧区固阳老城区本案包头白云鄂博固阳固阳新城区项目位于固阳县区，地处城市主干道阿拉塔大街和新建路交汇处，是连接旧城区和新城区的桥梁，驾车6分钟即达县政府，是固阳县核心商务区域，同时也是呼包鄂经济圈发展要地。地理位置距离地标距离：距离中心城区：0公里距离汽车站：2.5公里交通枢纽城市主干道：阿拉塔大街（接驳包白线贯通全县）、新建路等配套学校:固阳二中、小鸿雁双语幼儿园、新城小学、县党委等医院:包头市中心医院固阳分院、中蒙医院等项目属性解读——地块性质综合用地，地形方正，原县政府和公务员小区，属于高素质人群聚集区域地块位置：西靠阿拉塔南大街，南依新建路利好因素：项目处于固阳商务区核心位置，紧邻两条城市主干道，独享县中心广场，比肩广众假日酒店，利于塑造高端形象，地块周边住宅项目多为6层住宅房，为公务员居住区，人口素质较高。不利因素：附近高端商业项目销售不畅，办公项目去化缓慢。项目属性解读一.原行政办公区宗地广众购物中心（商圈之二居住区、商业底商居住区、商业底商居住商业与服务区居住商业与服务区县中心广场广场天和商厦（商圈之一）项目属性解读——固阳作为“包头城镇一体化经济圈”重心之一,具备很强的辐射力，为项目塑造高起点、广泛引入客群奠定基础固阳是包头市城乡经济重点发展规划，固阳县是包头城镇经济圈的重心之一，本案位置为“重心的重心”根据规划，未来包头城镇经济圈将形成以固阳县为中心的城市群，按照“两轴—多点”的产业空间结构，重点推动沿S211和包白交通干线两条轴线的工业园区和资源富集地的产业发展

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项目属性解读一.包头白云鄂博固阳黄河发展轴呼包沿线发展轴主要铁、石矿分布7项目界定：具有较强辐射力三线，是县城核心区域大规模综合体项目属性具象诠释区位城市核心区域城市发展方向，商务商业热点区域交通组织便利临一条城市主干道，昭示性强环境生活设施完善周边拥有完善的生活配套辐射力呼包鄂重心较强的辐射力对客群引入有推动作用项目大规模建面91113平方米低容积率容积率2.27项目属性解读一.本报告要了解的关键问题固阳的宏观经济发展水平对未来房地产市场影响如何？问题一固阳商办市场研究？重点商圈调研？目标客群寻？商办产品建议？问题三固阳目前在售项目总体及各户型段供应量、成交量、价格分析？固阳客群研究？本项目产品建议？问题二二.宏观环境固阳宏观经济分析房地产市场指标分析市场需求量分固阳产业结构呈二、一、三形态，第二产业优势明显，城市规划依据产业布局，形成单核心状态，商务商业资源集中于老城区2007年，固阳县完成生产总值46.5亿元，同比增长18%；工业增加值完成19.5亿元，同比增长25.7%；财政收入完成5.5亿元，同比增长25.24%；固定资产投资完成43.8亿元，同比增长29.1%;社会消费品零售总额完成7.1亿元，同比增长13.9%；城镇居民人均可支配收入12006元，同比增长20%；农牧民人均纯收入4739元，同比增长15.4%。

区域产业特征鲜明：全县第三产业滞后消极、第二产业基地格局，分布于固阳外围；中部以旧区是全县行政与商务中心。二.宏观环境铁矿工业园区石矿工业园区县行政与商务中心农业绿色园区产业布局及城市格局决定了固阳75%的常住人口分布在市县区内，主要集中于旧区和新区城市产业升级促进高素质人口导入；资源型企业、公务员、员工收入水平良好11年末，包头市全市常住人口21.3万人，其中城镇人口占5.1万人，农业人口占16.2万人；近年新兴消费人群主要由当地私营业主、公务员、钢铁、煤化工等工业企业员工、科研骨干及构成。本案主要除当地客群外，需扩容吸纳外源客群。二.宏观环境核心商务区人均年收入3-5万居住区钢铁、矿石煤化工、电力产业基地高层领导人均年收入5-10万钢铁、煤化工、电力产业基地普通工人人均年收入4-5万居住区农牧业业人均年收人口约2-3万居住区作为介城镇惰经济桃圈的令组成佣城市欧，固昆阳经拔济实心力较链强。嫩其经工济总茧量在旷包头皮市内四排名逗第一丧，是包头故城镇的中部心发展芹区域，具培备一告定的衡辐射域力，竞矿产酷资源膊丰富纺及土馆特产蓄贸易态发达演，出深现了寒私营拜矿主杠和企晚业主备的顶竟级财仙富阶拌层包头踢、白池云鄂沟博与刊固阳美距离筋较近服，由英于矿猪产资复源的窗致富藏之路猜，吸咬引了岛周边涨很多胶投资轧者怪，使轧得矿主这一节财富农阶层大量务在固锯阳县菊城置橡业二.宏观祸环境固阳香矿产咏资源众丰富概，其奏中最热为著伸名的边铁矿。矿场棋资源撑的分窜布：全县盗各类统矿山耐企业郑均分查布在剧县区仔周围峡以及回边远拼地区割；包固海阳矿垄场多死为国轧有，匹，也声存在所一部搅分私圣营矿团主。近年鉴来包带头市GD题P持续宣高速件增长纠，固遣阳也瓦随着排城市涨的进巾程发印展，蝇人均GD倘P决定滤了包油头房醉地产历市场核仍处格于快旋速发安展期紫，同寸时，琴也决铅定了建固阳触房地检产的论快速妈发展魄期。固阳人均波可支拣配收昏入均因保持纷较快骆增速减，在包头城镇市位高居前拴列，绘购买剑能力打和消到费潜速力显斩著增塑长二.宏观浊环境固阳商品痒房价练格逐乔季度绍稳步可提升桃，2摧009年出折现需疤求爆测发式浓增长夹，房铃地产腾提速历，相怜关政易策频亲出，天2010年供抢应量陡和成文交量的下跌瘦，价猪格保工持平德稳综合鲁目前朗主要累的政化策面申、经眼济面缴、市招场面趴的因戴素进合行对韵比，沃虽然买固阳给房地按产市岂场的括购房音人群规以当莫地客陡户为汁主，尘外来拳自住逢及投躁资性胳需求泥相对宴较少赖，但租市场互大环厕境的司变化扑（主穷要指蜡国家矿调控国带来址的影紧响）沙对固塘阳当盟地的挤房地宗产市荡场仍轰然会愉有一举定影缠响，视入市眯时机胡的不饮同把绝握，捕给楼庙市造某成了跃观望味氛围暮，从筑而使扛企业怒放缓榆了开嫩发节丛奏。2010年，减由于呼受政危策调赤控等鹅方面昌的综逝合影骨响，邀市场座中的研有效锯需求卫受到衬一定筑抑制高，楼经市中赔的观凡望氛帜围日穿益浓水重，标从而德使得己成交膊量较2011年出显现大形幅度巷下滑周。但腊近期驾从市熊场反哭应来购看，炮全国阿大部白分城扣市的侍销售指情况顷都出语现了询不同疯程度服的回漆暖，咬但仍急然无威法恢仆复到泻去年俩同期桶水平绪。因马此，透我方代预测父，固阳岂县的挽商品腹房成代交量没也会棚随着奋全国勤销量蜻的回其升而霞逐步裁上升永，但沫总量劣无法扁比拟20具09年市谅场反指弹现殃象。投资血和自颈主需踢求的专减弱漂，购呀房人腾群范听围的戴狭窄腿，决良定了宵商品倍住宅刺价格渗变化耻幅度帅有限沸。固阳发房地哪产市锈场中巷，房栏屋去券化动木力主铃要来惯自于苍当地耐居民停，外钱地移崭民较耻少，贷导致持自住馒及投壤资性扫需求止较弱士，使欠得当衬地市耕场的双消化牧能力泡有限醉。此慢外，细置业均者购混买力亦不足阴也是跟制约演价格上上涨摊的主哥要因混素。酒因此障，我欧方预要测未耐来成碧交价魔格上孟涨动切力不卧足，佛仍将贱维持杂相对师稳定皮的走奏势。二.宏观伶环境市场址结论催-经保济产彻业结签构决遭定了盛主流失消费仗人群作为颜“城惧镇经寺济圈辽”城励镇群爪的核姜心城恶市，蛮具备悲较强雕的辐兰射力炉，其型经济医总量漠和人反均收毕入水弦平日伐益凸衰显;固阳如第二丑产业氧相对达发达碎，矿沫产采缸掘业材以及关大型赵工业竞企业存和科蛛研单斯位形胞成了疼较大先量的神城市展财富踪蝶人群井，是降固阳央中高谋端消侄费市音场的它有力雄支撑沾；房地织产市披场虽摔然增岗速减林缓，港但仍趁处于日快速大发展安期，贞未来充市场汗潜力榜看好沸，但贵竞争疗程度掀将会们加剧烘。二.宏观稍环境（三撑）项站目诊畏断市场份认知项目客自身候诊断战略蓬定位产品拌定位颠建议选择碰研究献产品根据付项目早属性颜及区型位条贪件，桃确定抽以舒冬适型阀户型旬为主滔力的桃住宅饭项目疯、标苏准办异公以纲及小们户型袄公寓寨、商应铺为晋本次歉报告被研究蒙的产粪品对笼象。项目畅容积紫率2.六27，住粱宅产暴品多覆为小占高层浊产品坦，但歇因区导域市柔场小缓高层筛产品齿处于灭起步连阶段骨，可禁比案晴例较叉少，糟因此塑该部畜分着沉重研详究舒逆适型腔户型铃产品果。商业恩、办巾公部客分体狗量较窜大，盏且项躲目属霞于核亚心商怜务区樱域，糖应重锯点考冰量标筑准普同通式侵办公蓄和具冬有投愁资功蹈能的软产权望式办不公，氧兼具锁居住尺功能以，以泽降低诞风险掩快速灭去化科。项目元诊断（一远）住题宅部两分三.无小套型限制区位良好高端容积率约2.13舒适户型区位条件档次多层、小高层项目酱条件需研诞究的另产品杜属性属性住宅首改不型商办属性核心区位容积率约3.1小高层企业需求个人需求核心区位项目勾条件需研锈究的澡产品撕属性属性商办标准办公产权植式办公（公袭寓）二次或多捞次改善乌型市场仗分析—固阳娘土地双成交等量相锦对较闯少，乞近年烤成交洞价格惧变动芒平稳项目汇诊断（一虹）市场长认知三.老城区土逗地成馋交量指较小消，新城镜区是成涉交重畜点区丙域，币土地饿用途时多为住宅用地20踢09-2控010界，包绵头商凭品房业年度徐供求猫比波路动落睛差较姿大。爬受市膨场大舱环境仪向好览的影蛙响，20景09年消整体霸市场占看好狂，供颗求比春接近简均衡歼，而单到了2011年，唐商品叶房供亚求比科走势返大幅扩下挫呼，市环场失右衡，匀供大夺于求枣局面桑加深辣；从2011年1季度眨至20借12年1季度释供求嚼及价斗格看茄，受盏大市保场调什控政差策打景压，礼成交救价格穷略有螺下滑诉，且摊成交踪蝶量均骑小于承供应碍量，敌。项目袋诊断（一饭）市场彩认知三.市场推分析——固阳角县重点怠在售册住宅爱项目苹成交援价格桐主要鸦分布燃于23启00-2800益元/庸平方叹米之搬间，认部分陷高端遍项目团成交挖均价撑突破3000翅元大渗关固阳栏商品娘住宅孩成交衫价格见分级顶具有基自身探明显饶特点纺，单宗价与光户型买居室绒数成也正相规关，随着业户型封面积孟的增笨大，粱成交依均价辨走高裕，一房钢成交谋价格蔑为25编14元/平方卸米、锄二房木成交团价格累增加盆至29猪18元/平方慌米、担三房彻成交倒价格尖为31殿46元/平方纷米、姓别墅验成交性价达暮到了50安00元/平方僻米。这主早要是傲由于顶两房谈、三坝房、摊四房迫都是沿以高惹端形弓象入哥市，放且多利分布裹于昆边区和色青山锦区，艺所以胡单价眼较高部分斯项目峡由于锄地段注位置拘、社哈区环王境、夹品牌胳物业稻等因着素价狸格已礼突破300莲0元/㎡。固阳贤县商品妨住宅欠价格卖分级犬与户阵型面蜘积成边正比何关系苦，户肿型面虎积越则大，房诚单位蹈成交疮价格叔越高。市场柔分析朴——固阳谅县在售塌项目幅中二椅房为倾主流秧供应狱和成凭交户迟型，小三饶房也存期在一震定的鞭市场天空隙项目昆诊断（一苦）市场梳认知三.固阳使在售录项目煎供应素以80店-110m2的二丹房居多红，90-俯120m2面积侦段三或房供法应较堤少，烦并辅管有少涛量120-唇16复0㎡三房固阳泼县在舅售项香目二债房成挑交主劣要集装中在80储-110m2之间棚、三怪房成假交主袜要集膏中在12驰0m2左右亲，辅风以一幕定数威量130-虏160m2的三娃房，富跃层危销售径较好，市它场空茎缺产画品；蔬固阳奶客群蜓对于宋小高赌楼层抚的接捧受度毕有抗弊性，馆价格钉偏高敏，总汤价超嗓过心彩理承欺受预嫁期。旧区川发展冶相对器较早贴，目赢前该脏区域忌可开庆发的醉土地妨资源蓝已经在不多搞，因芒此推弯案规缎模有难限。新区朝均呈吹现供屋大于处求的客态势痛。去纺年受明大市休场影前响余轿留的蚕存量新，预钩计2012袍年，胶该区堆域仍耀将延切续以迁消化仅市场斩存量揉为主锻。客户滨分析畏—受繁工作窗及区齐域认密知的拒影响侮，客唉户普叨遍有艺较强荡的置致业区捧域倾冰向，便最高奶承受右总价30-4垒0万沿元，孩对单循价提神升幅房诚度有宅较大性抗性意向知购房涉区域览中：旧区贤占50挺%，其揉次是涛新区毛，占病三成美多。对装万修房暴的接逗受度削较低怪：选择床豪装辟和精馆装房秤的比钓例只牛有10裹%左右流。价格艘承受航方面阔：单价搜承受惩力比晶例最帮高的确是3000惭-3500元/平方划米（52前.6净%），推其次椒是2500蹦-3000元/平方寻米（30飞.3然%）。炼总价啄承受盒方面叹，62烂.3富%的意姑向购产房者萍最高偿承受视的总舰房款平在30-4允0万元车之间语，能碎承受40万元盏以上锅的被舌访者闲占35异.1愁%。项目穴诊断（一讯）市场潮认知三.两房市场盯供应冲量较习大，伞且市行场接裙受度岗高，吴在同剪一个识项目忧中销监售速消度明件显快片于其己他户孔型。两房以上倡的大猛户型多由于斜总价赚过高气，市赛场供贵应量饥偏少瞒，且丝式销售捞状况对欠佳俘。客户堪分析绵—为亿追求绿舒适做型居照住，馋三居烈室是编主要宅需求寒户型营，置观业目翠的改拴善型易居住面积谋需求君以中览等偏哀小户润型为研主。80-仰110平方左米占疗比74档%。比攻例最凡低的码是120-160平方着米。户型坝需求去五成祝多为晋三居丑室，俱其次旗是二羞居室六（36汽%）。购房镇目的扣以改倒善型诱需求链为主增（70有.1低%）。项目阿诊断（一帖）市场巷认知三.价格梁是首猎要关性注因易素，针未来呢定价训需谨袖慎意向协购房锡者选钓择住征宅小进区时筒，最嘴关注耀的因餐素依只次是铸价格俱、地种段、白公共泳交通唐、周睛边生职活配萄套设竟施、抢会所渡设施茂、物偏业管誉理等型。对区唇域规陵划、资建筑池风格摸的关响注度愁最弱糊。客户碍分析眠—“北圈层童文化舞”的冬口碑筋传播阀是主迈要渠棵道，必由于廊当地糠营销逢理念耀的滞司后，债对活动蛛与D趁M睬运用结较少耻，造若成人彩们接向受度啊较低固阳涉意向津购房拳者获圣取房尾屋信虾息的皇主要亭渠道弦是朋解友介痛绍、监户外款广告礼。意向表购房日者关冶注的翠配套迎需求嫩依次布是超递市/便利降店、攻邮局算银行伪、医衡疗设止备等钻。项目膛诊断（一疮）市场仇认知三.35林-4桨5岁乱，有怠年轻匠化趋糊势，爬本科夜及大俩专高羊学历警，见呈识广客户魔分析呼—家庭轰年收露入较根高，俩追求矩生活跳舒适收型近七椒成家卷庭年哑收入持在5-15万元斯之间旦。年所收入私10万元皂以上艘的占23框.7针%。拥有闭私家枕车的姐占四搅成。私家窝车以10万元房诚以内忘的经谣济型讲轿车爆为主拒，部竭分拥赤有20万元雄以上苦的中赛高档疏轿车甲。休闲虏活动格比较陡多元倦：选祝择朋离友聚耳会比钢例最阿高，混其次付是补殊充睡俗眠，倡第三毙是购肃物消钳费。岛此外靠，运贴动健游身的竖比例五较少拿。项目蜡诊断（一卷）市场墨认知三.客户在城殖市中番有多爽套物位业，墙置业京经历景丰富刷，对滔现状家居住亲条件陶基本摔满意桌，再甘次置累业20酱23专/6译/3纲0较强娱的置渠业区冶域倾呆向，睡主要紫选择果旧区袍；对装驱修房滥认可僚程度聚较低歇；最高卷承受还总价30辛-4仰0万元惨，对枯单价感提升嘴幅度效有较踪蝶大抗炼性；两居崇室是窃主要激需求然户型；追求迈舒适晃性，安改善衡生活吧环境需求眨偏好关注绿要素置业源要素到排序跨：价格项、地必段、史交通伶、配怨套设扔施获取沃信息屡渠道：口碑剥是首飞要传暂播途露径，“圈层”很重质要35愿-5耻5岁之炭间；职业活以矿尿业、公务狂员等中面高层挪管理读人员衰以及槽私营坊企业留主和给矿主挑；主要返来自照固阳砖县内赚，一活部分喊来自刊周边笛县市景；客户哗特征市场仿调查声和深牛入访潜谈显乡丰示的固阳中高门端客雄户客益户特恶征及戏偏好项目础诊断（一缸）市场枯认知三.26固阳商品卵住宅性市场脾总结项目厨诊断（一助）市场坊认知三.一级市场112两房孔成交怠总价疤为27锐-30万元冻、三或房成勾交总珠价为35-45万元贪；3追求丝式舒适睁型生仔活的翁改善庸型购社房需伙求客谜群占想首要闭位置6市场迟平台泛内两泛房（80欲-110平方疗米）题、三挑房（90-粒130平方坛米）宝去化越快，潜需求直量大遗，14京0平方畜米以诊上大朝户型蛛去化滩速度疯较慢对价携格较负为敏蛋感，睡单价300柄0元基虹本为带“坎德”，4000元是断提价图心理秋底线纽奉；对小崖高层稻产品笑有一量定抗袭性，氧此类氧产品鱼较少恒，主废要原弃因为戏城镇基人口巷居住奶相对虏较少锣；4旧区滩是仍姓是首线要置碰业区滨域5典型补项目援分析三.固阳触国际甚广场美源例豪庭广场远项目佳雨逆花苑12341234竞品版比选累原则返：根据提项目爸的情个况，施项目聋所处咬位置窗、预扮期价烦格、走定位严客户回和户鬼型面娃积四叉个方忽面的独条件留对固颂阳住捏宅项模目进饰行筛谜选。我们稳对固课阳在痰售住落宅项斯目中毛进行特比对命寻找摘，结装合位伐置市饮中心摆、户珠型中浴等偏振大、辜高单培价、珍高总拴价、睡客户个定位掏在中沫高端莲人群握的特去点，逐最终后圈定4个核承心竞到争项研目，姑他们谜是固朱阳国嫌际广萍场、延美源贪豪庭习、广嚷场项浊目、差佳雨壳花苑压。同样差的过婚程，眠我们显对即级将入临市项挪目进最行筛叹选对截比，街最终嗓圈定概，固滴阳国羽际广支场项裤目为卵未来然的主愧要竞狐争项猜目。项目妇诊断（二牢）典型戚项目势分析位置户型价格客户核心竞品项目1234三.项目彻诊断（二强）项目烤属性商品平住宅尝及底城商购物辫中心写字健楼公寓商业鹅及写优字楼商业酒店主要经济技术指标占地面积82599㎡建筑密度33.4%容积率2.27地上建筑面积188155㎡商品住宅主要经济技术指标总建筑面积91113㎡可销售面积68013㎡底商建筑面积8862㎡商办主要经济技术指标大商业总建筑面积42193㎡（地上）写字楼及公寓总建面45301㎡（地上）大盘薄与小辽盘的盯优势诞在于耐生活辣方式及的营茎造，蛋项目楚需要吩提升烂项目择地块惩价值扔，扩崖容吸趋附整屋个包跪头周婶边市特场客依群。三.项目见诊断（二午）问题斑诊断区域盘属性区域笑认知项目厦属性做地通过畜“做浸地”菌，逐潜步消醋除区间域非伙中心桑感认垄知，耕提升骆项目鉴地块与价值绑，扩棋容吸经附整活个包伙头周配边市痛场客美群，失达到耀开发驾目标职。三.项目粥诊断（二恭）以什轮么方疮式做辱地？区位首属性项目披规模做地问题登诊断以什防么方秧式做猜地？新市竖镇开橡发模立式我们娘有什俊么？——82图59仁9㎡、老婶区与抓新区调相接权、环滩境好润，但文区域咳发展懒滞后隆，配谨套缺南乏我们钻要做嫁什么记？——消除扛消费作者的挑陌生障认知我们胁的出度路？——完善陈生活阴配套外部住功能共内部倾化三.两室可两厅贞一卫11仪4.乐61叮M2两室链两厅固一卫11爪7.炸47素M2三室述两厅饲两卫15寺0.倘18庭M2三室肤两厅抄两卫15挨0.旱71辽M2“做嫩地”叉的弊鹊病竞争妥环境容易浓千篇唉一律熔，缺钳乏性窑格1造城刊有余紧，生源活不泡足2有“潜城”愉没“注市”3固阳惹城市支广场固阳津需要普重新疲建立扰综合溜服务煮体系肺新标阳准此盘歌“做返地”婆，直若接“场做产利品”地理斑位置炸之后阳，缺取乏人伟气缺乏牺性格欧，产陡品有忠余而絮生活丙不够项目推诊断（二北）如何何才能纠有所如不同锈？三.项目漂诊断（二花）固阳暖综合站体大编盘新钓标准城市纪中的罩理想扩家园新市李镇功张能的旋复合炮性，登避免都单一内带来迈的市斩场风半险，新市婚镇应货满足图不同拔人群锻的居木住理昼想，职具有判很强邪的和拣谐性伞与包兽容性斯。营造供不同往客户疯群的静多种波生活西方式禁。社区田形态恼应符恶合主欧题化节生活以方式述，具境有识守别力轨。造城——新市很镇模长式理想颂家园——造生注活新城圾性格33三.三室灰二厅绳一卫11根0.霜5M2三室衬二厅床二卫14妖4.违6M2三室贴二厅膨二卫12阿6.乌1M2二室针二厅聋一卫96容.6鞋M2二室走二厅教一卫89酸.6暑M2项目盒诊断（三往）战敌略定辟位——生态厚居住·国际锣化标妹准·新市畜镇市场房诚机会战略箭定位产品厌定位突出电本案璃区域来最大喂的优胸势——生态狂性；重点秘挖掘诊地段添资源你，塑膝造固仙阳第俱一全概民服帝务体粗系社致区；将国颜际化松定标些准，痛重塑祸国际刻化价倒值，但突出沿本案机的档格次性今及差盛异性娘；固阳鹊综合限体大陷盘新登标准三.战略公定位（三副）客群追定位跨阶雕层战晨略：证囊括虫相同危居住芬理想叮的客师群，艰兼容辨不同品需求乎的客德群。改善占型客圆群：姨区域台认知词度高产，最绕容易觉认同牵本项元目;固阳贺县中脂高端嫩改善截客群椅：通梳过生节态环聋境及洒新市俊镇的舅生活甲方式枝进入搂中高年端改薯善市节场，哀抢占辽“固伸阳城燃市广牧场”游客群;性价药比客因群：茧适当酱打造胡产品航性价齿比吸普引投资破客：杆看中婆投资舒升值息潜力膊，全懒市及吧周边覆城市探。固阳升高端的改善唯客群施：以也差异蒸化产剂品进哨入高川端市丧场，俭抢占替“佳烦雨花担苑”闲客群;主力垒客群次主孤力客俘群辅助贩客群三.表情邻社区洞营造崭纬度幼生活表情购社区空间溜形态晶的多温样性+产品逝形态黄的多唤样性+建筑熟风格却的多倦样性社区翅主题杜化建筑主表情识化生活腹故事攀化空间确戏剧蓝化三.三.项目鸽诊断（三遭）战吹略定丙位三.三.整个建地块别昭示布性最零好的切位置扣，为蛙沿阿胶拉塔沙大街诱与新免建路骗两侧拌；为千提高隐项目笔产品割的整伪体品萌质个畜形象享，把首项目似可划抹分为衬三个棋组团探；第一签组团勉：价集值产续品（骑为项汗目提戚高整呈体品帽质）第二餐组团值：主株线产兄品嘉（为扭项目彼提升瞧形象我）第三任组团熔：附卧线产耐品倾（滋为项私目补鸽充服徒务）商品黄住宅忧及底姻商第一萌组团第二镇组团第三断组团底商干围楼醋大型暗购物愧中心酒店纯写验字楼Lo秆ft公寓风情商业步行街商业符街小高核层住昌宅多层委住宅推货蒙策略捞：商野业体缺量较质大，绩需引织进品扁牌商竖业引阻导投资虏；写幻玉字楼胶市场逼处于偷初级春阶段促，现附为滞矛销，晶后期需拖把握这推盘寄节奏锄与推牵货量动。项目吃诊断（四广）产品贿定位爪建议——产品基解读37商业贞功能翠定位队划分容：裙韵楼外宿围设1F底商府（为乒提升外部志整体疫感观塑效果连，经辣营者窃多为乖品牌朝），捞室内1-2F为大姑型超肥市及发百货私，室闹内3F整体返做品给牌餐通饮，室内4F做大蜻型娱句乐、飞休闲卡影院毯。打造绿全面引性服柏务模苦式，屿成就追商业愚极点洒。三.三.项目库诊断（四请）产品倡功能狠定位筐建议固阳西首个注高端雹商业杂综合朗体，女一站育式生墓活商森业服葡务体彩系，苗推动芝固阳助县走肿上新烛的阶哭梯，拾具有跪象征嘉性的津标志止。商业阶功能晨定位三栋区裙楼晨商业漏建议凭做连托廊式与通体漆商业朋，创菌造固愁阳第寸一规窃模室附内步钟行街眯，提云高商拾业规骂模型圈，联鱼动发补展，让凸显做一站约式服徒务三.三.项目波诊断（四阅）产品检功能即定位剖建议三.三.项目竟诊断（四费）产品普定位纳建议——业态谅表现打造程固阳袭县第丢一都局市时塑尚风游情步僵行街综合罪大盘盏的“险社区霜业态缎与环蕉境表张情”层是其退差异汤于竞猫争对布手最援直接村的符盼号。固阳守县前刚所未洪有的膜体验园式理筝想家虹园，够集餐鹅饮、坚娱乐控、休赌闲于码一体冠的体恒验式担服务此前菠，他忙们对抽这样仗的生设活只菌能当撑作是茂向往若，只档能离面开自悼己的稳家园掠才能丽享受泊到这样的暗生活晶；——广众俩国际榜中心资的到丹来将扮实现乔他们吵理想诊中的样新都槽市生省活业态驶多源钱化业态浇情景碎化业态板功能俯化业态留富丽起化三.三.项目功诊断（四代）产品全定位斤建议——业态尚规划◆随不着今在年房条地产挣市场域的兴苹起，燃固阳司房稿地报产市葡场正亦在逐象渐走弃进萌蹈芽期由，市颜场发炒展尚道未成验熟；◆固汗阳县铜主要绑以农部牧产境业为历主，前城镇刻人口浑较少干，支班柱产趁业有绿限。◆第吼三产兼业相赚对滞欣后，席市场脱写字室楼产考品较疫少，陕主要酬源于夫写字替楼在千市场肤上的帜消极绩状态涌；——根据手市场康推论凉，建熊议做章独立藏写字泉楼纯写刚字楼建议行优势型：独立敌写字痒楼在团户型垒面积塌和建芳筑结裹构上盘可以灵效活运顺用，早根据狂后期饥销售蒙市场垦反应捏，我们撕可以农随即荡变动授户型肥面积咸。独立笔写字虫楼在羡形式件与商顶业是插相容筹的，哨但在实放质上械是区汪分开唤的，涨可以叛找到许一个称安逸的罩工作蛾环境悄。产品访功能露划分遇：1-常2F做外谜围底斯商（粉为利浊于销进售面贿向阿局拉塔悠大街舍做写趁字楼吓正门秤入口驶，做府入口泼大堂汪）；3-宵8F做小灵平米德结构今办公问，9-抚17带F做豪梯华型此大平先层办第公，18丝式F做大污型会砍议室茅，可蓬为下持面单转位共扰用。写字狱楼功汇能定若位三.三.项目别诊断（四徒）产品持定位思建议——业态尤规划Lo川ft公寓目前边，Lo致ft公寓浊产品现在市织场上芝表现精空缺连，以柏前市波场上现也出惩现过引此类个产品刃，市境场表廉现较蚕为畅约销；Lo汪ft公寓勿楼是狐市场雪新型道产品开，品哄质胜少于普缘瑞通平祸层，装他具亩有气绘势魂己魄的颤生活番空间界，是束新一拐代年作轻人路和当这今时释代追送求的旧主流犁产品坊。建议咱优势荷：产品馅功能炒划分肤：1-员2F做外苍围底色商（赤为提读升产灵品价悼值利既于销魔售，装面向危阿拉臭塔大诸街做零写字恭楼正报门入照口，向做入址口大割堂）源；3-陕18板F做小素户型lo棚ft公寓慕，面订积区弊间为50颜-8片5㎡，镜小面臣积lo屯ft公寓躲总价慢低，辛市场倦易于欺承受广。Lo州ft公寓贩功能捷定位三.三.项目双诊断（四肠）产品烟定位纺建议——业态纱规划公寓近几餐年，德随着科固阳衬县周眨边的上矿产依资源饮逐渐散增加浊与大城量开书采，灯吸引们了周稼边很将多城惯市的贞投资拉者，夸他们记居住艰在另篮一个容城市御，却茶立足巴于固木阳，机这些招人正劳是我腹们公谣寓产薄品的惠主要奔目标摊客户坛群。牌公寓鄙产品拢在市翻场表挑现较喂为畅轮销,市场袄供不坡应求吊。建议丧优势飞：产品美功能肆划分肝：裙镰楼1F做外狱围底叶商（掘楼体逗东面播做入昂口大般庭，妈出行锦与商育业区偷分）叫；5-鸟12瓦F做小慎户型嘉公寓物，面畏积区狼间为30圣-1炉20㎡，小小面棵积公牧寓总竖价低眯，市失场易示于承酿受。公寓返是拉坦升销牺售额暂度和剥回款声率最崇有效好的产品贸线，扮建议躲公寓猪建于闲此位恢置，36蚁0度采光豪座华型延高端山公寓舒。公寓经功能型定位三.三.项目雾诊断（四租）产品邮定位喝建议——业态赌规划酒店酒店饲选取汇位置锁至关兵重要么，根阻据整季体业补态规不划布障局，劈燕酒店吴必须见面向报主干锅道阿孤拉塔蒸大街谎，客汗流量戚指数拿与交绿通的列便利岭直接继决定仇着酒皇店的蝴位置头。可以内引进绸四星礼级服盘务酒抱店，看提高饭项目品的整番体品纱质建议租优势拴：产品球功能者划分唇：裙姥楼1F做入迅口大会堂（剥楼体坏正面赖迎街宿做入猎口大召庭，巾层高陵高达5米，主宏观孔气魄棍）；1F打造握四星伍级豪唯华型俯酒店符大堂肃，5-窃8F为豪锻华型虎公寓尺式套纯房，9-策12打造减豪华仅型总锋统套宴房，鞭面积肠区间蜓为30头-2拜00㎡。酒店庙功能拢定位三.三.项目已诊断（四怎）产品枣功能搅定位锈建议规划隆布局泉总结半：1、整扒体规茶划最敢大的角体现纲区域钥生态贯的、蒜开放苏型城愁市意队向；2、充淋分考羡虑到凝既有渗市政绩配套态设施网与项跟目配比套的槽互动型和相飞互促进景，提葵升区即域的则城市拾配套孙；3、考萝虑地男块各洞组团台外部亏与开峰放区忆域的主过渡片及组看团内纹部的誉私密性缝；4、商网业规宾模应晚在区验域型挨及社都区型吸之间症，合境理布建置距轮离；5、考歌虑分辛期施习工开板发和易销售缠的独晶立性狸，规裂划调仿整的冰弹性备，以及嫌各期骡成本石的投牢入。规划秤布局绞总结二.商业期分析商业针解读房地奶产市等场指较标分脚析市场持需求坛量分20诉23狡/6故/3携0Mi童ni宇M据al轿l萄St序re弊et——具备Sh住op睁pi番ng呼M久al逐l的一匠切功帅能，麻但均愁按比宫例缩雨小——体验往式的行、情提景化疮的、尖特色剧的四.商业娘部分（一典）核心圆问题认解析商业梯定位6/蝴30红/2笛02脱3特色终化是淋本项刮目的辱核心柄竞争葬力，具鞭有全号业态蛋和区惹域辐弟射性由两大悟特点市场染定位全业吗态规窄划，唱固阳位县第并一都推市时客尚风社情步获行街以项负目自闹身及宪周边斥居住射人口属为核银心消脱费群机，辐鼻射整纳个青窑山区示、昆翼区人汽口主题婚设计邻里盟中心尿步行员商业朴街；啄休闲听购物烘之城喇；动头感娱歪乐之高颠；影星级郊专业栋化美腥食【综合扬服务斤品牌】音【餐饮拖娱乐】便利巷走廊——社区招店、先水果禽超市随、书喘店、浓精品幅店美食巴天下——好清盆香美茂食中呀心、郑庆兰境饼屋营等特宋色小盗吃【潮流泡天地】SP船A生活滋馆、剩活力既护理艳健城——桑拿渣、足处浴、SP劝A文化皱营地——书吧哄、影浑像店案、美缎容院扶、美篮发厅掘、茶堂馆、踏婚庆丛梦幻私室内古娱乐秆城——量贩辱式KT觉V、RT瞒V时尚剥名店——数码宅电子学、服露装、袍鞋帽夹、服秆饰、尾化妆谎品业态规划四.商业外部分（二闲）核心姜问题竭解析客户砖定位——经营拒者通过僵访谈叙发现：大多贩中小耽经营绩者鉴公于经溪济实贸力目虾前没慨有买躲铺意诸向，认倾向纳于租塞赁经她营。如果蔑购买恩商铺蔬，总浆价10质0万内省可以咳承受；经多碰年经容商积叛累了耐一批虾购买抵能力丈较强身，有嫁意愿续买铺哄的商货家，威占全汗部商戏家比演例不哨超过10包%；很多离经营受者会扯就近忙开店，商灭业核访心区宋的铺桌能吸艰引外兄围商撒圈经甘营者燃进入宏；固阳编县的惭商铺请经营塌者是尽项目哪经营竭者主居要来扒源业态经营者来源店铺来源精品零售旧城区天和商厦商圈、广众购物中心服装、饰品、礼品等商铺经营者为主，少量市域范围内的经营者多为租赁少量购买休闲娱乐市级休闲娱乐场所经营者租赁餐饮餐厅经营者大多为街面底商，如小不点烧烤等。主力店餐饮为县级品牌餐饮，如广众假日酒店等多为租赁少量购买四.商业饺部分（二活）核心努问题造解析客户炼定位——投资摘者主要描由权宏力公炎务员促和生里意人骡构成顺，两恨者比腰例相道当，胶各约灶占投激资者万的40倦%，其近他20浅%为收叔入水饮平较矩高的桥企业注管理嫌层等棚；外地胃客户洋约占真固阳灶商铺谎投资处者总弄量的挖约15己%，周箩边市罪县生胞意人籍和权伶力公拼务员尸是外勿地客馋户主徐要来屯源；商铺虑投资陆客比唉较谨疮慎，哄对商每铺市限场会么进行气较为仍理性便的分鲜析，郊多懂沫得商携铺投根资及胳经营巴的一迎般规搜律；投资者分类投资实力客户背景顶级投资者500万以上专业投资客，外地人在固阳县数量很少实力投资者200-300实力雄厚的本地生意人+周边市县生意人数量较少小投资者<100万本地生意人，权力公务员，企业高管，少量外地人是固阳商铺投资市场主流客户本项去目投焦资客炎户：小投缸资者四为主弹，少制量大劈燕面积才单位雨面向废实力捐投资辟客四.商业柱部分（二丝式）核心轻问题招解析铺面墓划分否原则—由购胖买客胶户确烤定店铺铺面舒积为保牙证投绕资的罪进入斯性，哪尽可方能保写证较叉高比栋例小尸铺面宿，从反而将咸总价终控制悟在10主0万元以内书，面拼积10议0平方鬼米以下程；主雨流店防铺总启价不超爆过10蹦0万，面郑积50平米哨左右冒；为保占证铺条面的决实用牌性，价面宽尺进深士比尽忽量不骨小于1：2。临街非可以评划分拘较大阅铺面导，吸射引品夜牌主范力店贺的进鸽入，伤提升哲项目翅的整完体价葛值，乏保证忙投资乘的安蠢全性清；四.商业丢部分（二五）核心湖问题挪解析商铺购买者总价承受力对应本项目价格定位的店铺面积投资者<100万<100平米经营者<30万<50平米商业淘部分商业罚定位四.商业散店铺民切割A、沿咬街店冠铺面宽（m）进深(m)店铺面积(㎡)配套8—1210-1250—120独立上下水、空调B、餐栏饮店蔑铺面宽（m）进深(m)店铺面积(㎡)配套8—1615—20120—200上下水、厨房荷载：450kn/㎡C、社宜区配钱套商播业面宽（m）进深(m)店铺面积(㎡)配套4—106—830—80独立上下水、空调业态面积（㎡）健身房350网吧1000美容美体、足疗保健120—200电玩1000茶艺棋牌300D、休农闲娱锯乐商究业五.写字条楼部消分办公纹部分我们利怎么嗽做？固阳气第三沈产业秃比重童较低轮，未艺来产匠业结钟构不类会有嘱重大赴调整两，通烫过评某估模敌型的除横向左比较救判断棋，固堆阳写冠字楼僵市场朋发展沟水平业相对叫较低蛛，对涉于高胀端写灿字楼嫩的需兴求一赞段时诞间内邻不会椒出现膀；写字暂楼部抱分（一藏）市钢场解撤读五.固阳悄是一穴个以类农牧灭业为秋主的哄城镇深，第冒三产撒业不窑发达饥。根氏据十据一五牌规划灭，未业来的艇产业显结构先不会具有重浅大调罚整。对高留端写觉字楼争需求耍的产献业在坟固阳槐县第量三产衣业中喜占比鹅很低捧，市注场高吵端需耕求不俊足。写字高楼-境--豆-低停成本活，高植形象低成敌本高形贞象其公共部分采用中央空调，每个单位内采用分体式空调；中央空调类幕墙外立面，同时在外立面的造型上予以创新外立面干练，挺拔类幕墙新颖，时尚造型的创新地标性，权威性激光束富丽堂皇夜晚灯光五.写字嚼楼部研分（二损）核心盛问题闷解析外立接面简边洁、鸦现代书、时傻尚——使建俭筑具折有强淹烈的今视觉钻冲击锋力和切昭示气性，唇并能凉节约猫成本要点贸：节约蒙成本亡，采预用类请幕墙金。在建球筑设跟计上词做出迫通透坟感、腰现代陶感，踪蝶突出鬼大平仔面、暑整体啄性、心适当陶大玻卸璃形尊成幕冈墙感中性圈颜色祝但不佣能过莲冷，擦突出抖召示蹄性五.写字灵楼部限分（二钩）核心柏问题慢解析夜晚洽灯光盲的衬跳托富熄丽堂斤皇成功喉的建锻筑夜碍景照胸明形阀成独渗特的惠城市鞭景观悄，并耀能提倚升物组业形源象：白天晒物业祥形象晚间符物业影形象注重暴写字济楼大毙堂与嘱电梯汽间等盘公共拆部分兰细部甩营造体，通刃过软愉性装你饰，泥有效劲控制鬼成本永，并疑体现才大气净，堂挡皇五.写字嚼楼部未分（二叶）核心烈问题饿解析写字珍楼最今顶层湿建议父做大膊空间恰会议请室，终增加域卖点色，易承于销砍售。电梯协厅大堂走廊大堂建议疾写字塞楼做醉入户洒大堂犹，提启高产问品品坐质五、值公寓衣楼部孤分核心把问题访解析五.公寓唇楼部湖分（一并）核心筝问题旋解析固阳吨公寓裤产品装比重猛较低鱼，根饿据市劲场勘悦察公业寓产叹品较庸为畅魂销，摘近年附公寓盼产品柴市场填出现寒供不膨应求症；但剑未来穗市场魂必然披会大讯量浮伪出此取类产功品，厕必须漆随时棵更新盈市场缝数据扩，把奔握好或时机黄入市负。根据收光线乐的向邻好性搞和受生限性转，建安议这屋栋做劲公寓架产品址，拉蠢升产恩品主肾线，原提升催总销势售额壮。利用论商业阅裙楼粥楼顶篇，设鱼置平欲台花习园，舌充分晴体现变写字模楼的惧品质稍与生落态环旧境，姥提升里其核级心竞权争力五.公寓敏楼部欠分（一叔）户型束定位盾建议户型圣定位迫建议颤：建议激户型霸面设咳立在30更-1妙20平米融区间膨，销齐售均扁价为35痰00垦-4科00友0元/㎡。五.LO稍FT产品动部分核心援问题趣解析五.LO怒FT公寓铜产品绞部分（一封）核心撤问题公解析固阳lo盐ft产品某比重叶较低狂，根沟据市器场勘好察lo归ft产品扬较为书畅销恐，lo婚ft产品轨为新将型需倒求产础品，拿特受关市场死青睐失；近晶年lo员ft产品志市场候出现万供不尼应求勾；固折阳在洽售房测地产帮项目京中尚翻没有颤此类乔产品妄，市说场潜生力很烛大。根据苏市场错产品沈空缺朋性，度建议盛这栋等楼宇加整体抹做lo耽ft公寓这产品建议lo奋ft公寓厦裙楼叠正面责做入非户大累堂，需提高靠产品炕品质Lf慕ot公寓祝户型截是受先市场怒青睐薄的新域型产世品，承载腊着现他代简绝约舒尸适型赏的生缺活，淡建议别层高为5.污4m遭,户型球面积逐为50岔-8咱5㎡云.五.LO侄FT公寓脂产品刷部分（二葛）户型今结构纳定位愤建议六.营销症策略倦建议核心茄问题蜓解析核心绵因素雕提炼一、茧城市挣地标捡，独匙一无棍二——黄金塔地段茅、超寇高层愚、大甩体量幼、综飘合体二、说品牌邀价值哗，独柳领风浴骚——市场腰品牌贷领先派、易堆于树贞立形端象三、撤全新灯