北京市某房地产开发有限责任公司组织诊断与初步建议报告

北京市**房地产开发有限责任公司

组织诊断与初步建议报告**咨询有限公司2002年9月15日★机密2002-09-151ALLPKU－**公司组织诊断与初步建议报告导读概述与经验总结法人治理结构组织计划领导控制初步建议2002-09-152ALLPKU－**公司组织诊断与初步建议报告公司概述北京市**房地产开发有限责任公司成立于１９９４年，是一家综合性房地产开发公司，其主要股东——三迪公司，是一家民营企业。公司成立以来运作的大多是几千平方米的小型房地产项目，做了一些资源、资金上的积累，和政府建立了良好的关系。“鲁迅文化园”是其开发的第一个大型房地产项目，公司在大型房地产项目的运作方面显得有些缺乏经验。但是仍然在档案管理、资金计划管理、物业公司参与施工管理等方面积累了宝贵经验。“鲁迅文化园”１９９６年９月由北京市计委批准立项，１９９７年７月北京市城市规划管理局下发选址规划意见通知书，１９９８年１２月公司与北京市海淀区四季青乡人民政府就征地合作事宜达成正式协议。“鲁迅文化园”总占地５３．１公顷，规划总建筑面积４６．１８万平方米，分为北区（１号地）和南区（２号地），北区占地１７．６公顷，规划总建筑面积３２．３４万平方米，其中住宅２２．６８万平方米，公建９．６６万平方米。南区占地３５．５公顷，规划建筑面积１４．８５万平方米，主要分为文化展示区、文化景观区和文化产业区。目前北区的开发工作已全面启动，南区的设计方案正在报批中，地上物的拆迁准备工作正在进行。公司简介项目简介2002-09-153ALLPKU－**公司组织诊断与初步建议报告对文书、档案的管理控制严密、成效显著严密的控制显著的效果文件强制归档：各种档案文件一经产生即由专人盖章并及时存档；对合同文本复印件进行技术处理，装订成册；按秘级不同，档案借阅严格履行相应的审签手续；查阅档案原件须当面进行。携带档案原件外出须由档案管理员陪同；经办人只能查阅与其业务相关的合同内容；公司对外收发信件由档案管理员专人负责；永久保存档案文件及草稿；财务部付款前须到档案室查阅相应的成果档案。从源头上保证了档案归档的及时性，有效地防止了重要文档的外流从技术上保证了重要文件的安全性，排除了合同文本被仿造的可能性从制度外保证了档案借阅的严肃性，有效杜绝员工私自查阅档案文件从制度上保证了档案资源的完整性，为公司经营管理提供了资料保证从制度上保证了付款程序的安全性，排除了无因付款的可能性从程序上保证了档案查阅的安全性，对档案查阅实施了严格的过程控制2002-09-154ALLPKU－**公司组织诊断与初步建议报告借助物业管理公司的技术力量加强工程管理，是一项管理创新项目决策规划设计建设施工市场销售物业管理房地产开发价值链上的五个环节环环相扣，缺一不可目前施工中出现了一些问题，具体原因有许多，例如：设计阶段未能充分考虑到施工中可能出现的问题以及购房者使用的需要，施工阶段屡次更改设计，给施工造成重大不利影响缺乏大型项目运作经验，管理上未能及时跟上工程主管人员频繁更换，工作前后衔接不畅其他各种原因由于种种原因，施工进度一再延误，设计、施工中的问题不断暴露。目前，保证B1、B2楼如期完工并保证建设质量是公司最急迫的工作。借助物业公司的技术力量加强本公司工程管理是一项管理创新：目前交工期限就在眼前，通过招聘等方式加强本公司的技术力量难解燃眉之急物业公司独立于开发企业和施工单位，提出的问题比较客观物业公司比开发企业更贴近客户端，所提出的问题更能代表客户需求公司选定的中信国际大厦物业管理有限公司实力雄厚，配有各专业对口工程师，技术力量强大由于在办理验收交接工作之后物业交由物业管理公司负责，为了避免将来在出现问题时扯皮，物业公司有足够的动力参与施工过程现场检查，责任心强。而且物业参与施工过程中的现场检查，能够及时发现问题，提出问题，解决问题，为将来的验收交接工作扫清了障碍从问题的发现、上报，到解决情况的反馈等，中信物业公司的工作专业、严谨，值得我们公司借鉴物业公司开展此项工作没有向公司收取任何费用，为公司节约了开支。通过这一措施，公司借助别人的资源加强了自己的工程力量，达到了双赢的效果2002-09-155ALLPKU－**公司组织诊断与初步建议报告财务部编制的“资金收支周报”非常实用资金收支周报主要报表项目：本期收入本期支出其中：经营性支出费用支出交际应酬费借款其他上周余额本期余额其中：银行存款现金其中：可动用资金不可动用资金

重新划分了收入、支出项目，与会计现金流量表的项目相比更加简洁、容易理解，特别对于非财务专业的人来说更具实用性每周报送，时效性强；资金分布情况一目了然，有利于公司高层管理者及时、准确地了解公司资金信息，掌握资金动向，进行宏观调控2002-09-156ALLPKU－**公司组织诊断与初步建议报告导读概述与经验总结法人治理结构组织计划领导控制初步建议2002-09-157ALLPKU－**公司组织诊断与初步建议报告董事会与经营班子混淆不清“三权”分立：决策权执行权监督权“四会”并存：股东会董事会经营班子监事会“三权”分立、“四会”并存是现代公司法人治理结构的主要特征董事会在公司的管理机构中属于决策层，经营班子属于执行层，在公司管理中各司其职，扮演着不同的角色。权力机构管理机构监督机构**公司董事会现有11人，６人在经营班子中任职，其中４人兼任部门经理。不在经营班子里任职的５位董事中也有３位直接管理一块业务。公司决策层和执行层角色不清，高层管理人员和中层管理人员角色交叉，致使管理层级混乱。决策层过多地参与执行，致使董事会经常讨论过于细节的经营问题，董事会变成了经理办公会，难以发挥董事会应有的作用。董事职权不清，有的董事直接管部门，有的董事直接管一块儿业务，容易造成多头指挥，越级领导，越级汇报。2002-09-158ALLPKU－**公司组织诊断与初步建议报告董事会没有起到应有的作用《公司法》第46条明确规定：“董事会对股东会负责，行使下列职权：

①负责召集股东会，并向股东会报告工作；

②执行股东会的决议；

③决定公司的经营计划和投资方案；

④制订公司的年度财务预算方案、决算方案；

⑤制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；

⑥制订公司增加或者减少注册资本的方案；

⑦拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；

⑧决定公司内部机构的设置；

⑨聘任或者解聘公司总经理，根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项；

⑩制定公司的基本管理制度。

除此之外，董事会应定期、正式地对总经理、董事会整体及董事个人进行考核、评价。

目前公司股东较单一，无召开股东会的必要通过访谈得知：“重大决策也要通过董事会，但董事一般提不出什么意见，最后还是岳总定。”“现在公司没有年度计划和预算，以前做过，但是从来没有批下来过。”“因为绝大部分董事都在经营班子里任职，所以开董事会有点象开经理办公会，讨论的还是很具体的经营问题，谈不上重大决策。”目前董事会决策能力不足，没有起到应有的作用。目前公司对总经理、董事等高层领导没有进行规范的考核评价。2002-09-159ALLPKU－**公司组织诊断与初步建议报告导读概述与经验总结法人治理结构组织计划领导控制初步建议2002-09-1510ALLPKU－**公司组织诊断与初步建议报告公司的部门设置存在不合理执行总裁总裁办公室工程技术部的设置不合理，包括规划设计、现场管理、材料采购，各职能设置在同一部门，导致各项工作的质量难以得到专业保证，而且容易造成管理失控。行政部的设置不合理，包括了人力资源管理、计算机管理、后勤保障，各职能设置在同一部门，导致各职能的作用难以发挥完全，而且模糊了行政部本身作为协调和管理部门的定位。总经理常务副总经理董事会总裁董事长办公室行政部策划部前期部财务部项目发展部工程技术部销售总监工程总监总工程师计划预算部拆迁部销售部总经济师总经理助理2002-09-1511ALLPKU－**公司组织诊断与初步建议报告部门间职责划分不合理、不清晰开发部工程技术部计划预算部财务部行政部策划部销售部只做项目的报审报批手续职责范围太窄工程成本控制：工程款的拨付、材料设备成本控制等方面权责划分不明确在施工现场的包装上，分工不明确在谁决策谁执行的主从问题上存在争议拆迁部项目发展部在项目决策上没有市场和工程部门的相关数据和信息支持职责定位很清晰，工作范围明确职责范围太宽，包括规划设计、工程管理和采购在对工程的成本计划和控制上职责有缺失管理范围太宽泛，不应该参与对业务的直接监督部门管理内容太多，难以履行好各项职责部门职责太窄，市场营销职能不全作为市场营销的执行职能定位不清工程进度及变更没有及时通报，工程资料和信息提供不及时、不全面2002-09-1512ALLPKU－**公司组织诊断与初步建议报告业务估部门颗的职避责履哈行和优相互画协调区不能芒保证铅房市地产注开发朱价值浸活动细的顺勉利实员现没明晴确物亿业管厚理公早司招商标的月责任蹲部门输；没明压确负柄责物龙业管亮理策景划、偷验收贷交接绸和后稀期管表理的泛责任特部门策划慢部的钳策划原能力弊欠缺味，不看能组龟织好肚整个傲销售贩实施去；销售现部内牢部管挽理不奏善，志工作没业绩抗不佳部门急对工购程管拥理的瞒计划围、协凝调和娱控制宰能力怕不够部门磁间定晋位不匪清晰牧，不游能形巧成合匙力部门却责任脾不明垫确，火缺乏饼全盘脆考虑部门馆对项碎目投跌资方坦面提卷供的悦决策粗支持充不够工程辱技术径部分敌管规圆划设纹计，涂专业衰力量浙薄弱部门通工作适对规合划设孕计的恶质量点难以决保证价值牵活动项目衰发展伪部只点是执津行领笑导决木策，散进行越土地突及合忌作的著谈判项目炎决策规划康设计建设茶施工市场衬销售物业源管理工程交技术滴部管顺理范晨围太队宽，物不能枯很好类地组字织工忙程的项实施计划层预算床部的习计划议、控底制能冤力不靠够项目淘决策葛没有遵市场灵、规压划设鞋计、总工程云部门营的有砖力配京合和此支持市场健导向项目满施工拥情况言的变慢化及户进度新没有掩及时困通报落，现急场包状装没单有配已合好规划宜设计糊没充签分考转虑施哪工过马程中采可能徐出现蹦的问妻题及雹细节规划恳设计姓中物狡业管曲理没遭有提辰前介董入，仰提出蹄未来茧物业图管理竞的需付求目前简各业爹务部袖门之艺间的施协作康不协你调通拳畅。规划声设计春参数窝和图结纸的补重大辉变更帝没有悬及时嚷通报肆销售摩部项目藏的竣别工交村接和即移交改程序询不明生确，监责任寇不好差界定20附02吐-0郊9-鸣1513AL袍LP姿KU鹅－*性*公撒司组拌织诊钱断与环初步革建议所报告项目带发展丝式部的洒决策牌支持免作用现发挥羡不够部门皱目前释的人铸员状榨况、蕉工作梨方式汤不能你保证货达到尝部门撕职责蠢的要位求；部门攀的主残要工郊作没嗓有集灵中在陡支持矮决策狱上，改而是修在被扩动的姿执行除和落割实上泽；部门阶的基杜础工滑作不益充分有，没须有建含立全龄面支父持决碌策的贡信息搂库，其视野要比较聋窄；部门棕内和新部门详之间估没有加建立减合理疫的决慈策分柿析程扰序；部门水对外应挂着价投资躲公司围的牌拖子，循但名哥不副蹦实，暂起不普到投缸资决侄策上淘的作盲用针对钟项目夹没有购进行题详细洲的可赵行性网研究卸分析姨。低项目脾决策琴完全矿由领房诚导决况定，宗没有结集体汗的决澡策机局制和劝科学港的决校策程患序，拼存在诸决策夕上的子风险佳。人员状况人员袋配置晶只有呜3人人员残能力白、素嚼质不眉高工作内容调查殖土地氧信息肚；谈竿判合饿作条紧件；捏招商境引资吓谈判工作方式调查侦、谈幕判、围部门南独立捉运作祝、执岔行领抱导意细图部门职责拓展除新的绸开发喷领域进行曲项目胃可行梳性分舅析20剧02餐-0第9-亦1514AL泥LP恐KU柱－*史*公轮司组拿织诊秆断与蚀初步谈建议期报告工程爸技术鹊部的招管理夸范围斯太宽甲，处糠于矛交盾的同中心工程序管理悦混乱偏，造驴成重谁大损组失各个舅开发债环节县、各贴合同成单位捆问题革和矛详盾的肾集中霜暴露方，技壶术、膛经济患、疯人事孟问题此纠缠筐在一稻起，夫造成离工作种被动化，难践以协惠调。部门志设置轰和管估理职唐责、士管理抢范围宪变动宇频繁抖，让坦员工趴难以凳适应武，业忘务工头作不调好延揪续，箩造成辞大量浇的漏晓洞和餐责任喊的推脊诿。缺乏候工程候施工袍的总弄体计唐划，根没有纤建立者起覆亿盖各叠阶段污、各薄职能原、各损单位冠的目岭标管撕理体铺系。在工律程管聚理方祝面缺性乏指穴挥协混调能礼力，促参与瓣的人蓄多，双负责怜到底见的内谅行少足。公司互对工飞程的浇监督功体系汁不合学理，尽监督蒸作用击发挥愉不到纯位，依反而干影响慌工作扣效率岭。工程唤部负屿责现罪场管置理、咏规划数设计递和材问料采惭购，挎各项迅工作钩掺杂旨在一棕起，促难以狸保证护工作销的质划量和窝有效由的制漆衡现场富管理害缺乏诸成本停控制锁和进剪度控蚁制，你总分广包关童系复丸杂，勒忙于春救火船和处封理各悼方面皮的关亚系规划胖设计邪由于踩工作锯仓促蛮不细翅致，及专业秤人员西的作拔用发愿挥不脉够，漠对产种品定努位不沙明确蔑，导纤致后旧期大秧量的能变更膨，造未成工蛛作被帜动设备荐材料贞采购档的权脉责划畜分混勾乱，碧工作栏效率君低下煮，参赛与的惠人多步负责融的人猪少；沿没有橡建立剂设备勺材料践数据量库、殿没有库进行内分供雪方评糖价20减02煎-0问9-框1515AL避LP织KU步－*奋*公卡司组泊织诊饭断与透初步咐建议技报告计划悔预算衬部的眠计划迷和控驾制作研用发浙挥不橡够没得舟到公茅司应夜有的艰重视呢，部奶门的授作用招发挥作不够计划锋职能话发挥绪不够实际存上目烦前公授司对妻工程喜业务定上的纪大量魔失控讯，是用来自紧于预拖算部躲的作侮用发互挥不游到位忠，没垮有明豪确的照制度嫌保证促该部济门对骆各业莫务活吊动形议成制真约。预算特部作俗为联体系财篇务和往业务僵的重皱要控没制部朵门，角应该缸在对谢业务耍部门管的监叨督控愈制方奔面发罚挥更搬大的喇作用戏，应势该建凤立事域前、滤事中举、事悼后的墨全面前控制标。计划仪工作腾滞后突；没有男制定章详细诱的工居程总族预算罩作为园工程蒜成本直的控葛制依戒据；没有挪制定箭各阶齐段工害程用合款计窃划，尝作为帽资金矮准备休的依泊据；没有面提出岭设备险材料婚预算啄内的系成本兄计划地，作月为采使购的倒依据控制习职能槽发挥盐不够工程方技术券洽商透时预零算员汁不在秀现场选，因有此不访能很弹好地奇监督京成本葵变化议；由于乡丰缺乏确供应肉商的首评价储和选往择程汤序，术因此穴对采赌购成痒本控扶制不监到位群；由于平各方做原因罗，工神程接骡近完链工时件，还杨没有常核算至出工轰程总荷成本20景02揉-0斜9-蔬1516AL葬LP肢KU迈－*以*公颜司组口织诊流断与厘初步车建议生报告行政屡部的烛管理织职责太太多厉，定跳位模越糊部门扩管理田幅度恳太大培，要棕管理12名不血同工磁作性滩质和猎素质乏的员楚工；各职励能工现作上傍的人唇员配楚备不尾合理嚷：人棍力资梅源管拼理上讯人少赤，后柜期保躲障方买面的刘人多同时开兼顾扔各项纷职能决，容贞易顾知此失啦彼人员塔配置聪不合置理管理艳职责矛太多包括乱人力喘资源它管理怎、计垦算机锅管理窃、后杠勤保佣障、引内部淹管理独和协陪调等悄各类用不同聋性质穗和专警业的哪工作人力拖资源冈管理闹没有赔建立浩系统幼的管观理体绳系，豪人员津的招葡聘、捞任用倦、考首核、慎激励舍、培负训等夜工作采都未念能有球效地奴开展计算仔机管讽理在远为各较部门瞒提供罩设备修选型冤、采作购、嫂软硬慕件维英护、遍局域考网建班设、班办公尾自动膜化建躲设、肿网站成建设栏等方挥面工促作有拘欠缺在后鞠勤保南障上怠耗费猜的精族力太衡多，牙忙于硬后勤摔方面绵的事雪务工稍作在内商部管独理和撞协调瞒上发强挥的管作用河不够课，没嚼有在做制度秧建设鞋和执在行、道部门预协调密和对法外联纷络等愧方面域发挥缝好作鹿用20持02灰-0工9-禁1517AL魄LP碑KU插－*达*公贷司组袜织诊司断与舌初步吐建议留报告策划学部职忠能发赌挥不温完善激烈抖的市利场竞壤争，戚不断姥变化锹的顾在客需肚求，汉要求蝴**钓公司峡以市黑场营循销观证念指踏导项里目开猜发。饭但目淘前策芳划部宜的工冒作主尚要集柳中于诞项目扒的销作售推巾广，挡市场渔营销揭职能柔发挥唐不到南位参与项目决策参与产品和市场定位制定营销策划参与规划设计应完善的职责制定和实施营销策略策划和制作销售工具策划和执行销售推广方案进行市场调查调研目前职责20扫02旬-0汁9-渠1518AL吸LP爹KU笔－*缠*公喝司组榆织诊必断与负初步扛建议僵报告销售移部的们管理胆工作河还有投待加纠强缺乏认同公印司经跳营相泉协调常的项生目销罚售计顷划；缺乏聪销售扶控制所计划胡，对晕楼盘礼的推崇出缺面少策交略上悦的安颤排计划咳问题销售鹅工作渠安排蛾具有俯随意傅性，拣员工钉缺乏戏压力村；好户朱型集冈中订柿购，警差户毙型可云能积浴压成室尾房现象后果佣金哗制度熊不完庭善；员工特管理缩慧和业壶绩计库算上骨存在吧不公部平；部门淡内工弃作气牲氛不睬好，悟有小劲团体沃、小聪动作扑，员淡工之拐间互计相有毕意见汪。员工质管理问题员工态缺乏述足够课明确暗的激度励；极大形地挫个伤员仓工积神极性沸；不能叛建立乓高效徒的工唱作团名队工程何部的易工程切进度栏情况物和产点品功悄能的呀变更泻情况茫获取逝不及算时、狗全面洲；在销桶售工兵具制助作和弯策略经执行撇上存小在沟步通障开碍，终不能福形成种良好福的合努作；客户呼资料经和信交息不心能及驼时反尸馈给临策划畜部协调鸦问题不能糠明确步地对箩客户沸承诺魔，给饭销售沿合同东的签设定和悉履行斑造成羞麻烦御；不利歉于策弄划部想分析雄客户丹行为街，改涉进销埋售策技略。20投02题-0令9-复1519AL仓LP招KU焦－*旷*公夫司组颠织诊燥断与猫初步经建议债报告财务尖部的共职责席范围苍宽、粥责任蜜大，呼但财霸务本说身的驾职责搁没有萍履行莫好财务适部职哗责范辩围宽争，承洽担的践责任繁大审核这所有浓业务般合同审查雀各种宝支出浑的市烛场价欧格审查盛各种症盖章叠申请财务行部不队是万度能的炊，财殿务人两员也蝴不可肝能熟衬悉公描司所访有的他业务碗和市福场行结情，择不能们要求竿财务挠部检欣查所豪有的赏部门受和业旗务，抚应该尿建立徒部门叫之间涉的制线衡，青财务甩部只轮是从塌财务温的角揪度进框行监滋督管林理。财务向部本历身的砍工作句没有工作好没有纠年度幕财务既预算身，财术务运瓶作缺勾乏目茎标财务喇制度乏不完护善融资蕉工作纺缺乏旱力度没有堵和相叼关部棒门作茧好项删目的眠成本羡控制缺乏垂财务环预算宪不利变于公莲司对苏资源朝的合谢理配拍置做王出统哄筹安旱排；没有俊为公定司提轨供充猫分的麦财务别信息隙支持淡和资膨金支胶持；没有新充分制发挥门财务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