万科房地产产品标准化报告

2013.万科产品标准化研究

万科产品线1、以“城市公园”“光明城”为代表的多层公寓系列城市公园项目的创新有这么几个方面：1）临街的主入口作了大面积的退让，把公园绿地奉献给整个城市2）建筑风格尽量做到不张扬，以米褐色的陶土砖贴面来反衬现在流行的大色块和现代风格，颇有儒家文化色彩，深受传统知识子的喜爱3）小区规划上以庭院为设计单元，由数个庭院组成一个完整的小区，配合

“老虎窗”等传统中国建筑元素4）环境设计精致南京万科城市花园，总占地580亩，总建筑面积93万平方米，容积率2.4，建筑密度28.85%，绿化覆盖率36%。设计定位为精新雅致、格调高尚的中高档住宅园区，总体退后文二路22-26米，留出长300余米，宽22-36米，提供面积达8000平方米的大型公共绿地，充分展示了小区主入口区宏伟的气势，也标志着高品质住宅园区的界定。中央景观：合肥光明城由17幢18-28层的建筑组成，同时辅以底层架空和丰富的高差变化，不仅形成半室外空间交流平台，也同时产生步移景异的观景效果。光明城的园区环境设计体现了一种均衡的美，小区由六个组团组成，每个组团都有一个共享的半封闭的休闲庭院空间。会所：3幢条式公寓则与会馆相结合，通过会馆的柱廊与大台阶，围合成视野开阔的屋顶花园，与会馆一起成为中心广场的对景。由住宅间超大的楼间距而形成的庭院空间则是光明城的另一个经典设计，这种安全舒适的休憩空间利用半地下室的高差设计，通过草坡和台阶的变化，形成丰富的竖向景观而底层局部架空的手法，使得各种景观空间有机地联系起来，为人们提供了充满情趣的室外公共空间，从而，园区的大型城市绿地、中心花园、组团规模绿地、空中花园、宅间绿地共同组成了层次丰富的绿色空间。

有人做过统计，“城市公园”系列多层公寓产品是目前国内房产品

中最长的一个系列房产品，10年来，已建、在建的已达69个之多，

地域涉及北京、大连、合肥、郑州、长沙等地。在各地城市公园一

路热销的背后，有两个事实显得更为重要：一、城市公园总是同区域内房价最高的楼盘；二、城市公园的二手房总是在同区域内最走俏的。

城市公园市场反响之强、建筑形态之美，构成了令业内外注目的万科

城现象。固化总平面城市公园的内核蕴涵了典型的现代江南小镇的诗意。在现存江南小镇的聚落中可以看到：一个江南小镇，在整体的布置上，通常采用围合的办法布置，抵御外来可能的危险，给人安全的感；小镇的中心一般是湖面或者水系，是作为饮用水或者防御火灾的源头，后来这些实际的功能逐步弱化，沿湖面的区域逐步演化为邻里交流空间或者具有审美趣味的空间；江南小镇的建筑风格内敛而含蓄，建筑之间各有不同又相互和谐，讲究与周边环境的和谐。城市公园的种种要素，和这些小镇的典型特征十分吻合。固化总平面固化喘建筑敢立面眉形式用四醉坡顶吵、大迈型景织观阳铲台、厘八角兰窗等蝇元素垮，久围经时射间磨宜炼采用吸青灰偿、赫士红系赔列的拥清水孤砖墙遭面巧妙店组合营页岩压、片脚石饰错面及谊局部收喷涂立面墙丰富梢柔和仆，营痛造淡侄雅清碌新、蛋含蓄友大气柔的江肤南小侄城风钱情在众煮多设坟计元瓦素中寒，首富先被禽提炼的是喘：围淘合。碍通过售营造获围合笋，院落套兽院落促，形惭成一削个整信体，肝而不狐是当时丛普遍苦的一嚷栋一回栋房碗子的朱组合妇。一旦孤院子和形成俗之后泉，园帅区的管感受唉会完全却不一氏样，雷所谓闭的居蒙住氛姨围就约会有所尼依托挨，就苍会有彩很多贺的可寇能性络出现。卧第二丢是对仍建筑长时间叠感的指把握厉。城市妇公园摘的建列筑充振满时敢间的你痕迹薯，它也许早造好记的时充候看乔起来义不新胸，但悟很多年乱以后匠看起得来也曲绝对让不旧霸。城市将公园展的植翅被覆置盖率坚极高列，花仓草树胡木不棚在乎搞名贵脆，重宇要的帖是如锻何搭配役出环感境和想家的径融合粮氛围最，运蚁用层游次、黑色彩务、形浙态的叹变化被，与建筑掏相表搞里，偷形成煮高低堵相形车，水舒木相器生，规清新失爽目旋的景腾观意育向。万科剖在景际观方姓面的固投入灰很大议，一共般公狮寓项纺目也罚要达工到40差0元/平米，兼因此仅在景吼观展族示方烫面的川优于毯金地令、万蚊科，短深得基消费卵者认倒可。城市壁公园扶在细插节上顾的注柜重还尚体现才在道项路铺假装方残面，育运用受丰富意多彩贿的硬质靠铺装锐材料渐拼出摊富有热变化忽的人煮行道种路，股通过安植物占的衬偷托，竟软化了道不路枯承燥、游生硬心的感恼觉。盯同时味顺应鬼地势麻的变方化，旱有节吼奏的弟收放，尚凡是君在两岩条道弯路的暴交叉盐口还巡寿特设绣了景负观小喘品丰戏富。房型固标准觉化——固化端面宽、症进深促的尺勇寸城市静公园架户型——二房惭二厅史二卫11矮8平米城市轮公园贿户型——三房贫二厅挡二卫13损6平米三房瞒二厅去二卫载（3阳台正）14桐4平米三房敞二厅租二卫+书房+大储究藏室16胃8平米万科距城市肉公园——触及飞人性亏的11浪6个细促节对称盐、稳校重、论均衡——园区肢规划居者洲优其颂屋——品质川第一江南粱庭院梦式布灵局——大社绵区、尽小住虾区庭院踏式居裙住理采念——组团德庭院窑设计五重特渐进——外围找围墙-社区恩入口鹅门禁-组团-单元续门厅-入户茫门优雅土尊贵拐的载彼体——单元起大堂善、精挥装修捕大堂惑、楼套道建筑控细部——观景床阳台两、八统角窗创、老胶虎窗扒、空泥调机袖位预找设生活述细节锤考虑——主副寻烟道路、双乐中空狗玻璃析、会评所、逝幼儿锈园……2、以“万科·大连泳绿园”“万科·大连项春江苗花月”“上海藏万科”为代表筒的高公层公沃寓系察列上海裤万科上海字万科伐与其肌他楼惠盘以柴社区撕中心魂发散且布局奏，共盒享世怎纪公覆园10腹00米的菜距离优系势，轿周边匪生活年配套迷设施饶包括壶超市殃、学括校，戴加上奸完善裳的社庸区配辛套（室粘内外环游泳帐池、赢网球网场、60颂00余平忙方米材会所钟、20位00余平帅方米秧步行辞商业街液），亚让万夫科与俊其他纳楼盘脂形成拘明显誓差异厅，作依为进朗军上兰海市自场的崇首个项目遮，成巾为公杀司品谋牌之聋作。园区培外围疮车道且、人案走捷火径设布计，拉完全据人车喘分流中心寇广场谋落差5.摇6米，5个独会立组肥团高倒出地申坪2米左扰右，3个层次的宏立体名空间愉创造赔前所来未有私的自洽然落芳差新月秆形坡果面和铲隐形阁轴把宰各组远团有菌机结墙合，评花园磁、会粥所与浇绿化水景缓相融雾合上海降万科临项目跪鸟瞰猎图大连动春江慰花月大连践项目告鸟瞰团图真正杜的人绸车分消流——外围是车行愚系统真正先的人正车分划流——社区锤内人礼行系殃统上海贝万科春江校花月固化惊建筑公立面——典雅策、稳芽重（三段裂式、宅选材松、色覆彩、春细节婆）点式黄住宅汇强调希竖向丑线条段的挺吧拔刚届毅，恨立面陈作三盲段式童处理唇，底堆层架样空7米，羞上部伴处理认以厚投实为促基调鸦，体吐现该隆组建角筑整哲体的杆阳刚泊气质断。三怪幢建筑浸由于庙位置庭、高绩度特水殊，姓与园绞区整僵体相沫对柔琴美的培基调索形成管对比惯。其余逮住宅累建筑亦强调戚横向剧的组佩合关怖系，跑建筑铃立面影的凸冒凹转洞折增遥强了葵层次瞒感、光影正效果叠，相妄对于刺前述榨三幢捉点式负住宅折，其纤虚面志（玻农璃）牌所占妹比例纵更大页，讲究锋线角教的丰凉富细折腻，制讲究铲形体秤变化驾的韵蔑律，躁讲究饭窗、演门、贤阳台古等建研筑构件闯组合盏的比陪例关苗系。固化摔建筑道立面——典雅婚、稳佳重（三段母式、舅选材植、色价彩、遣细节待）固化展建筑柄立面——典雅尖、稳症重（三段熟式、塘选材毯、色芦彩、疑细节具）春江灭花月固化扔建筑绘立面——典雅例、稳材重（三段珠式、现选材事、色乡丰彩、校细节通）大连垒绿园中心霞广场餐高层屈底层锡架空5.沿4-奋7米，鼠增强山会所威下沉由的空慎间感将会义所作傅为整致个规披划的成核心止，景啄观的绩视觉钩的焦牌点利用哄架空誉层设石置室农外休顶憩场底所，邀提供灾交流堵平台大连筋城市哥公园缘瑞、大子连光誓明城盆、南面京万些科为敞代表坝的多层哥公寓法系列万科·大连艳绿园究、帆万科·大连丹春江膊花月意、上猴海万使科为代表热的高斤层公羽寓系旗列1、产轮品标练准化沃应针号对不怀同物蝴业类讲型进公行，衰而非绸简单的部完件复腿制2、结好合消便费者具需求涂进行兆产品期标准葱化因嚼素筛依选，烫并根顿据项目距实际竭条件搬改善3、产和品标内准化遗需要错一定信高度茎的产丙品模青块，截以保群证一含定时间市俭场的气竞争著优势对我喷们的铁启示妙：三、磨产品悬标准呈化的啄运用1、针俘对具所有独率特地衰理、谨自然练景观滴优势厘项目营应充越分挖镇掘、手打造精品设概念形，实蓄现项遵目价匠值最猪大化2、脱形成柔主产丹品线塘（系带列化冰复制贝）及踏副产尤品线沸（特唯色精突品）利于网规模土化、化高效薪益的新实现欧，同版时加蜜强公扮司品晚牌认岸知度3、协产品浴标准括化前哗提是巴公司唤战略伴性土庸地获粘得，目并需题要开舅发个煤环节各韵部门模共同捆配合摘实现去，对我骆们的砌启示序：三、坛产品迁标准戒化的第运用三、难产品当标准穗化的针运用——2.行5容积债率“极高历极低”、“均好以性”规划苍布局会所稠设施附基本享配置现场微售楼骆处、用样板卫房、候景观聚样板社段设梅置标纯准化部件琴标准贫化——设立铃标准生并通贱过战板略合架作实钩现网扣络统和一采记购（渠集团卧公司旋进行根中）三、枪产品行标准裹化的义运用——90爬/7盖0规划董要求夸，一见梯多庙户提尤高的拦房率入户迹大堂狱、风恨雨廊冈提升滤项目恋品质栽，增抵加产锻品亮修点三、炒产品隐标准晒化的刺运用——三、钉产品维标准屋化的归运用——入户宾大堂屠、风伐雨廊孙提升暖项目算品质桑，增夹加产射品亮上点三、疲产品筝标准脚化的知运用——入户锣大堂哀周边集景观忠设的避通透字计优施化室露内空找间空中览花园打、错义层挑殊空阳寄台、齐步入蒙式飘返窗提决高小炊户型鲜空间舟利用率思及空火间可辣变性三、唉产品料标准起化的千运用——空中夕花园竞、错贩层挑迷空阳忙台、无步入栋式飘倚窗提恭高小到户型弄空间次利用率贿及空渣间可最变性三、觉产品骑标准雷化的雕运用——三、讯产品贞标准亏化的位运用——公园屿整体然规划街作为且项目场后花疼园、今独享咬高尚跳会所汪提升待产品尸品质弱化久８万温商业拾对项锹目住擦宅的纯不利庄影响悲（高软层屏陕障、赌绿化神带、勿入口册设计隐）三、