北京豪宅别墅市场定位报告附图丰富

第二部分市场定位

一、基本市场战略

1、区域价值及市场分析启示

2、核心市场战略

专为中国（身价5亿以上）新锐富豪

全程（星级）定做的顶级别墅

基于国外、上海、香港、广州、北京等可类比顶级别墅的全面深入市场调研分析，结合潜在客群、可类比项目客群研究及地块价值分析，在淡化第一/二居所理念前提下，本案市场战略为：

中国新锐富豪支持点：

1）据统计，全球1%富人收入占到社会全部收入的60%。2001年，中国7万亿元存款总量中，人数不足20%的富人占有80%的比例。

2）北京别墅市场的购买人群已经发生变化，比例结构已由过去的境外占70%，国内占30%，发展为目前的国内占80%左右，境外占20%左右。

3）2003年新一期的“中国百富榜”将挖掘出两三千位身家亿万的内地富豪资料。新榜中将会出现一大批30—40年龄段甚至更年轻的财富新锐，他们是生于上世纪60年代至70年代初期的新锐富豪。

4）《财富》“中国富豪排行榜”前50名之中，富豪们主要来自于江浙沪及珠江三角洲。举例如：第二批发迹的温州富豪正处于豪宅需求阶段，他们需要用豪宅来体现身份与价值。豪宅已成为温州富豪置业的首选。

5）海外基金买家甚至动用数亿资金整栋地买入一些豪宅，多次置业以上的亿万富豪投资型客群增多，基本有过三五次置业经历的富绅和隐形商业领导者增多。

全程星级定做支持点：

1）顶级富豪居住环境喜好千差万别，新锐富豪生活更是讲究创新。越是高层次，在追求风格、环境、档次上越是有着自己的个性，有着与众不同的生活情调。

2）调研中发现许多富绅根据个人十分个性的喜好，来选择中国适合自己的顶级别墅，否则宁愿暂时不买。其中并无太多的城际限制。如专为提供饲养马厩场所或养马场而购买等。

3）作为数量十分有限的项目总占地，客户个性十足的功能需求不可能设想周全，设计周全，在充分研究这一簇群的生活方式基础上，营销推广将提供数十种创新别墅功能，将潜在客群吸引至现场后，可根据客群局部改造需要每期均拿出相当比例按需定做。

4）全程星级定做的内容及理念——

全球高档别墅俱乐部会员制连锁消费；每栋按需提供24小时六星级酒店式服务；

每栋提供vip规划设计师/精装修设计包括家具全套设计；

每户提供景观规划设计师/景观物业管理服务公司；

厨房单体设计师；

建筑功能定做；私家庭院定做等。

二、市场定位理念

一栋一种生活方式

三、顶级别墅理念

1、顶级别墅理念

2、项目别墅理念

国外顶级别墅评判标准——项目周边大环境、社区内部环境、别墅自身庭院、内部空间的室内环境。

与国内其他顶级别墅相比并综合国际顶级别墅的开发理念，本案需具备以下系统理念，用以提升市场力，同时在销售方面塑造其他项目无可比性的综合气质。

四、目标客群定位

行业分布：涉及金融、地产、IT业、零售、制造业等。如食品集团公司总裁、汽车经营商，第三产业为主

职业职位：国内商界大企业低调领袖或大陆富豪为主、国外驻京机构、国际投资基金、跨国公司首脑及外籍高级管理人员为辅；私营企业主（公司总裁、股东、董事、上市公司主席等）兼顾港澳台在京投资企业的CEO、职业投资者及海归侨商、海外基金买家等。

文化年龄：多数大专以上文化背景，多数拥有二次再造以上学历年龄阶段主要为35-50岁，往上少量浮动至60岁

收入水平：身价5亿元以上至个人资产总值三十亿左右购房目的：多半自住为主，兼顾投资

消费特性：注重同阶层消费，讲究个性功能享受

购房情况：三次及多次以上置业者居多；家族购房三成按揭为主，洗钱人士一次性付款。购房周期一般为三个月；用作投资置业决策人存在亲属朋友连带关系区域分布：中国大陆南方城市富商为主，其他各省份较为散化

居住结构：家族体系较为庞大，在京从商的外地人士基本为两代之家；纯粹外地购房者更多用作夫妻双方度假及招待宾朋。

五、项目档次定位

国际：一级自然环境区的顶级别墅，具备土地与景观稀缺价值要求，具备现代贵族气质，但缺乏几十年传统血统的城堡庄园质素。

国内：顶级别墅市场导入期的中国别墅精神代言，摈弃第一代豪华别墅沿袭的国外浅层次建筑风格、原装理论和功能简单的放大，以正统的现代气质融入国际化特征，讲求别墅精神永无止境的创新精神并考虑珍贵的景观建筑纪念意义

北京:顺义扎堆别墅区的形象和产品代表，经得起时代各阶段的生活检验，前瞻性的规划设计及特质化理念，个性功能和环境的共融塑造持久性。

标准:独树一帜的产品创新理念、营销推广策略/规划设计、景观设计、建筑设计、装修公司、物业管理公司等全程国际顶尖一流的组合服务标准，全球尖端科技运用，如国际最先进的安防技术使业主安全得到彻底保证。

档次：中国极品自然功能墅

六、销售计划

销售顺序：一期规划10套，以西北侧临街栋数为一期，中开中走,以确保推广品质的统一性；东北10栋为二期，朝南10栋为三期。

销售周期：一年半销售周期规划，一期销售周期半年。

销售计划：平均每月2套，一期共销售10-12套左右。

七、价格定位

强调私家庭院预留个性功能空间的满足，强调相对应的套内功能空间丰富创新——转移客群成交成本投入视线；注重物业管理公司、家装设计公司、规划设计公司超强强联手品牌运营服务——前期介入，后续成本滚动结算；

在整合综合前期开发成本的基础上，结合成本价12000元/平米，主要参评国际国内北京可类比项目销售面积/均价/总价及目标客群/潜在客群，更多以总价指数进行市场定价。

主要定价参数：总投资6-7亿元，取最高为7亿元；以上北京顶级别墅项目平均价约18000元，平均总价1500万元左右；以上全国可类比别墅平均总价:2500万元左右，以上全球范围可类比顶级别墅总价3000万元以上；建筑面积：2000平米左右（含地下）

以全程销售期内具有良好性价比优势作为市场竞争的重要手段，卖总价不卖单价

市场需求走势

根据有关北京高端别墅市场的分析可以看出，第一代高端别墅市场的销售趋缓，北京缺乏专为顶尖阶层度造的更为纯粹的顶级别墅区。分析原因在于市场需求促使顶级别墅面临全面升级，市场期待满足中国新锐富豪家居需求的个性产品。价格不是影响高端（身价5亿）客户购买的主要因素，真正高附加值的新一代高端产品能快速击败对手成为市场领先者。

总价原则

在价格制订过程中，我们遵循的是“总价原则”，从总价的角度分析竞争项目及目标客群需求。

可类比项目主力户型总价：（万元）

从可类比项目总价分析可以看出，北京高端别墅的总价在400-2000万元不等，在此范围内定价将面临严峻的市场竞争。相反，2000-4000万元的总价竞争环境比较宽松，且有上海等地的可类比项目作为参考。

竞争力比较

通过关于主力户型、总价、单价的市场分析可以看出（见55页图表），主力户型在1600-2000平米，单价在3000-3500美金/平米，总价在2000-4000万元的产品价格定位，在北京高端别墅市场还没有主力竞争对手，市场竞争环境相对宽松，对项目销售进度有极为有利的作用。

性价比原则

在价格相对较高的情况下，我们提供的是北京甚至中国都不曾见到的高价值附加值的产品，客户买到的不仅仅是居所，而是一种地位和生活方式。

价格与销售状况参数

主力户型1600-2000平米700-1000400-600容积率0.18-0.20.3左右0.4左右总建面4.2万平米6万平米8万平米户数30户左右70户左右150户左右均价美金/平米3000-35002000-30001500-2000总价2000-4000万元800-2000万元左右400-850万左右总销售额11亿左右12亿11亿月销售2套3套5套销售周期15个月18个月30个月月销售额7300万6600万3600万2．定价目标

建议均价3000-3500美金/平米（赠送前后私家庭院/赠送全套世界名牌家电/赠送全套世界顶级精装修/赠送车位车库/赠送成树/赠送地下室/赠送阁楼或夹层面积、挑空面积、内庭等）

建议总价2000万-4000万左右。如以1600平米（可售面积1000平米左右）的户型建议本项目的总价控制在2000万。最低折扣客控制在98折。

户型指数：建议本案主力户型面积在1600-2000平米（包括地下面积和室内赠送面积）

3、入苍市时会机：豪宅稳忌讳攻同时今开售肃，互胶相抢裳客，青楼价捧明显泻受压智；20因04年第桂一季党度低旱调入奇市积累前局期客阳户，5月份菜正式尖开始词预售银，8月一倍期现示房正垦式开音盘。第三率部分项目荷地块窃分析一、弹项目教地块拖分析占地32匠6亩/2还1万平材米，嫩地处瞧北京炭第一壳高档递别墅喘区内斩，周皂边居恶住环肾境，零市政躺配套设商施相吸对完隔善。促该地解块与弓顶级腿别墅伞所应辈拥有青的山析水资抬源有湾一定眠差距目，但注土地价丧格较伞低为尖每平姿米11万元富人民蜘币，舰具较面强区莫域市择场竞疾争力宫。地形刚基本团为长凭方形摸，地竖形地唤貌平盗坦，缠内有暖高压辱线市筑政设错施。很地块梢北侧定为顺墙平路，淘南侧狱为现声状滨挽河路芳，东层南为顿潮白绘河。易距离添潮白芝河20葬0米左核右。衔作为偶高档别墅虎区，匪内因粘质素径地形串、水下景需寻特色语营造葡，西北弟毗邻贱顺平惹路使狱地块翁具备配投资锻属性捞，私容密居饲住品次质成漏本增炸加，造改观及现有至平坦地省形是稳打造钩顶级己别墅突的先额决条吹件；巧地块影自然跃条件笨缺乏方顶级芳别墅咽的特红殊优代势，并且坚存在异主路韵噪声蜡污染著，需朴要投萄入资棍金进僵一步古打造语。产品护消费伪族有童一定婆影响栏；而朗每栋溉上千蹲平米/总价扰数千竟万的植统一像户型芦，有急利于什形成纯千粹生德活方缩慧式，默跨地布域客吩群散锤化特盼征明规显，江购买估倾向胡不确市定性找增加当。别墅阅创新旱是产俩品力职的灵滤魂，捷顶级蚀别墅伸对应垦的顶绵级富孟豪生充活方望式的获创新石更显城弥足珍亦贵，检别墅室产品吼升级最阶段手，针奋对地坏块私处家庭出院与宜建筑恶单体抚的空患间及常功能没创新是步制胜污关键菊。谁东能把晋握机轨会创糊新，午谁就顷是主抱庄赢僵家。二、雅现有火规划防方案描建议S+钥3M设计是公司达规划脱设计翅初步惹方案反中，注从规慈划上可看，纱尚未余能充矮分体票现“堵顶级倦豪宅”充的特用殊性郊和“灭量身极订做兰”的恰尊贵屑感，棕地块酬内环俩境资墙源需宵进一机步挖柄掘和怪整合着；根据项别墅瓶发展亲趋势炭，庭垦院应难作为税重点罪进行故个性惹化设蔑计，港在规段划上糟应有离体现帮，“引衣水入严户”干的做占法比浙较普均遍，居关键机是如扭何创转新；秃应充拐分考顷虑周谦边环钉境对箩地块的影疫响，幕提高悉地块慌价值阀的均诸衡性妥。通怕过必米要的亮手段侄和投嫌入对垫地块香进行命进一强步改造碧，提妻升地遗块价卫值。骆方案返建议匀如下杀：技术慰指标A.占地厌面积灯：21催00紫00平米B.顶级行别墅窜建筑逃面积京：16罩00平米C.鹊顶级戒别墅妈一层酷占地防面积嗓70丘0平返米（借地下秀一层40栋0平米决，地肚上二浑层50倍0平米密）假设肆以35栋为谁开发肥目标A．盈35驼栋建观筑一免层占叶地总号面积竭=建叮筑一喘层占价地面刷积×介35土栋=桌70语0平株米×合35呜栋=秒24毒50伤0平炭米B．盯本项径目剩贴余面撑积=口21堵00渐00幅平米响-2相45鲜00毫平米锦=1复85宗50家0平江米C．拔分摊琴到3属5栋努后每贤户私暖家绿斧地=匪18湾55膜00慌平米辣/3东5栋斥=5碑30飘0平切米D．每臭栋地按面占野地面展积=每户撑一层舅占地千面积+私家久绿地亦面积=7陷00平米缠+5限30磁0平乒米=6经00阴0平夺米=回78坟米×岭78极米E．每改户一沟层占窃地面蒙积=7游00平米=2鉴6.助5米×26愧.5米F．每忌栋之筑间楼肢间距哭为51腹.5米G．35栋开浮发量太每栋挠建筑妈面积16斗00平米耀容积吉率为12柳00平米趋×35栋=4往20择00平米/2雹10沈00舅0平米=0亡.2分析影结论A.勇35栋开像发量穴每栋膀绿地沸面积53粗00平米堵，楼影间距51行.5米，垦容积妙率约0.上2，通抵过有敬效的科规划容积蜻率可幼控制货在0.糟19晒-0或.1蹄8。B.此分蜡析结沃论未宴考虑都道路戒面积坊、公苗共绿平地、或公建些面积减。C.如以希建筑应面积悼每栋16屠00平方森米测驳算其岛结果疏得出杨在项吹目占唱地方饥面约敞7亩云其占岔地面王积、敏私家花激园面姿积与询国内凶可类鬼比项苹目有煌着非酷常强垒劲的看竞争分力。本案亏技术仆分析已论证杆结果第四珍部分产品惨定位一、俗产品期定位丸方向项目车建成支将成缸为北禽京乃鞭至国脖内无恋可比贞性的的创新弹型顶勾级别管墅项厕目。产品泡创新甚性核锦心定绩位根据胶顶级付富豪窄的生挖活排券序：声游艇/赛马/古董/字画/玩车/豪宅闭研究职，结父合一巨期10套销龄售策傅划安按排，果如5套结机合潜希在客积群定元做单缓体功嗓能，忙另5套定翅做私映家庭院，登并遵摩循市顽场核合心理朗念“兵一栋慕一种扔生活脆方式献”，馅在同自质化调顶级暂富豪恼阶层驱消费取向幸的前黎提下秤，特婚提出每“一齿栋一懒种产凑品定足位”追之以态下系丙列性叛创新白产品衬定位辱。创新码独栋铺定位搞方案陡一：可移赵动的孟别墅创新棒独栋距定位线方案缝二：四合滨院密杯室创新怀独栋肉定位问方案翁三：树屋创新贼独栋订定位啊方案环四：迷宫创新遗独栋巷定位简方案舞五：双子给座创新夸独栋口定位后方案换六：禅院创新询独栋肃定位痛方案铺七：桥洞舌别墅创新绢独栋规定位添方案裳八：谷地草罕岛创新系独栋语定位孝方案坑九：山水壮仙墅创新常独栋获定位惰方案痒十：空中液花园便墅二、棉总体联规划丑设计晓思路1、总蚕体规容划思愁路设计齐重点那讲究柴社区蛋无混妻居概磨念，娇要保背证整趁个社示区的医纯粹晕性；录一二学三期诊组团虎规划讲幼求独度立性蚂；单累元设出计力坑求私唱密性算。总体斧规划野思路碑要点秤首先远路网堪形式稼不能皂过多维（如致南北剖路）抄，路烦网结编构表盐现要僚清晰；预留域景观济系统搏，如鹅公共灶景观疮、景长观道枪路、稼组团返景观射；立体安景观妨功能六丰富敬，社区领湖域感飘强烈膜；建筑静风格贴不能延过于挤现代晚张扬士，建菠筑形却式以结坡屋漏顶为愈主，西减少朵玻璃全幕墙鱼的运绞用（以亚免增缘瑞加光买污染倘），引建筑昂选材圾质朴家；日常舅起居谎功能杯内敛课，突策出享童受功确能，春重在松居住好以外拖的休捆闲度晃假功京能度虏假型晃别墅更怜能显碎示主糠人个唯性；麻着重曾外向窃景观美的塑泉造及轨亲和毛力。2、邻兼里关荣系规晓划邻里奏关系发：户伍户独悼立的黑完整筐社区点。无树明显杨的组课团，稀户户永相对悄独立抱。社粪区整鞭体品质破均衡步、纯阶粹。户与事户的睡独立王体现茄每一放户的该尊贵站感、场独立荡性，委如独鬼立门悟牌号漫、独服立道洪路指考示系统糖、独北立步援行道台路系烧统、河独立啦服务豆体系矛等。王设计啊必要轰的共享退空间描，尽摊量增加私监属空棒间。强调啄软性底服务盏系统画的完淘整，著主要陈是安防全系阁统的盖完善怎。邻里右布局笑：贵誉族村缘瑞落式丛布局塔，隐球秘在眨林中浊“看矮不见依”的秆别墅圈。强衡调私狠属性赛、独立性洗，户内户相完对独成立，后弱化睁组团椒概念妄。主斤要以币会所税为中暑心，锡实现并贵族里村落块的邻里幸关系俩。充躬分营铜造起脂伏的翠地形咸，种优植丰赔富的稼植被叮，将绢别墅久隐蔽沈在植晓被、合地形之询中。理并利演用植两被、赞围拦取、水俘源分赶割户拿与户负，避叙免对姑视。贵族选村落闯：绝过对私毙密空拾间，艇绝对趟回归锦田园向生活拐，绝酿对纯抗粹贵只族人斩群。3、单叶体排换布北疏颈南密,西疏娱东密三、粗建筑晨规划袋指标遵建议容忙积负率：梢根据野可类糠比项罗目分武析和胶容积图率与蚁利润习率的钻关系弃分析辨,0.析18姨-0浇.2的容积辣率相盼对有项较强轻的竞鸦争力炸，且便能获夹得较翻高的冷销售夫利润为。总建扑筑面勇积：毫总建闷筑面充积约56恶00稳0平米国左右浅。每嗓栋占鼻地40镰00叶-5凳00彻0平米诉。其睁中会所饥10愉00暗平米坡。总栋数：吨共35栋别长墅。绿情化箩率：秃60买%以戚上。赤顶级然别墅摊绿化期率是世另一负个重土要指和标，渠由于日包含讯在人工水陈面的扬面积吉，项饰目容懒积率容将在稍60胆%以察上。丽另外吃，在民公共弟绿地辆相对有商限的驾前提熟下，仁绿化想率反钉映了两私家梦庭院贪的大开小。眉预计行70共%的警绿化率招意味套着每泳户3丙00浊0平词米的预庭院珠。水烦面寨面积厨：50村00婆-6岸00定0平米嫁。通源过对诸竞争罗项目坊的人堆造水胸面面柏积分尼析50限00特-6洽00垮0平米虹的水劝面面偷积将哪具有妖市场句竞争捕力，已并提睡升项踢目的铸整体耕品质樱。建艘筑搁结构睡：钢扣结构贴。作今为新顿兴的符别墅喜建筑种材料楼，钢继结构喊因其纷施工昆工期林短、空间肯灵活妇、成涉本等市原因闭广泛醒使用孕。根碗据本疯项目帖在工炒期、百建筑稀形式等方稳面的揪具体蔬情况道，适批合采谷用钢眨结构晋。庭院祝面积域：30丘00净-4棋00见0平米烈，预岸估每嫌户占乓地40寺00词-5末00忘0平米鉴，既塌满足蛾项目扬技术指标知要求集，有洪具备兆市场供竞争影力的嫂预计兔庭院钱面积浙为30比00攻-4怠00址0平米鬼。主力平户型征面积灶：12密00个-2造00汗0平米冈（包忘括地咏下面顺积和统室内帐赠送唤面积纲），返总价压在20冠00万-4那00桥0万/平米并左右迈。地下算面积砌：优治山美停地平义均地诵下面筋积占饼单户稿总建绢面37影%左右臂。檀损宫地苹下建腊面占总建液面35峰%，顶违级别诱墅地航下占眼总建痛面35掏%左右讲。楼间距：洪南北昂楼间督距约50米左也右。建筑谅层数叼：建侧筑主膏要以怕地下巨一层扒、地达上两屡层或蹦两层东半（矛带阁工楼）辰的空侍间层研次为主俭，会显所及用其他垫公建昂地下裁以层志，地及上两专层。户型竭种类嘴：一返户一客种户应型，诉户户尸不同辅。并锐可根农据客咸户需它求，嫂提供芽“订遭制”纪的可能。停车：予每户筑全部蛛室内畜双车作位车即库设去计，灰在私馅家庭湖院内算预留兄访客玩车位剑。在甜小区入爸口处奔设一歼小型唱集中恰停车包位即段可。冻车位粱比例托为每萝户2.田5-以3.冠5个车鸦位。主要顺居室熟指标晕：以5-刃8居（伟卧室5-胖8间）忌为主袋，另尊工人鸦房2-遣4间，其中腾：主疯卧2-趣3间（云分别嘉为男系主卧粥、女炊主卧厕、老斜人主尾卧）蜡，儿辛童房1-悠2间，晴客房2-屋3间。主要翼礼仪倦交往匪空间刊指标员：以5-视7厅为干主，割主要寇包括留中厅1个、酱客厅1-址2个、但宴会餐迟厅1个、苏主人站餐厅1个、骆家庭残厅（衫室）1-疯2个卫生间：失主卧苗、儿壶童房盟必须顺保证蔽独立界卫生另间，道力争请卧室赚内均庸有独考立卫豆生间财。一层职设2个公缩慧共卫陪生间可，地裳下一继层1-片2个卫撇生间男。除赛此之及外，与佣人谋居住昼区域塑有1个佣娇人卫枝生间翼。户型括平面系要求倘：各鲜功能盟分区农分布渴合理宋，动档静、饭公私拖、净水污分查开明顾显,勺相互诊不干扰派。优盲先保享证主娱人生搞活的江私密壁性和迁舒适螺性。搏除居瓦住概沙念外脆，细秧化豪凶宅所包含袍的休闹闲、隆礼仪授功能源。地摸下一港层主练要布扒置娱答乐区岩域，资首层航布置甩接待掌、礼口仪、餐饮诱区域崇，二榴层主峡要布偿置居假住区铃域。空间族层次肿：主窗要以懒地下唐一层竖、地它上两茅层或检两层林半（腔带阁嫁楼）椒的空偏间层您次为限主，各层叨尽量统布置筋起居舱、休回闲、氧礼仪喝等完盆整的品功能脖主题先，减擦少垂美直交禾通。资空间朽的合理桨性与仿趣味佛性应爆尽可楚能发戏挥建钢筑师苏的创侄造力朴。可身将跃掀层、吸错层训、挑享空等摊不同的臭空间嫂表现仅形式岸相互当结合滤，形证成多恶变的预空间稀层次赵；私家毒车位含：全清部室关内双午车位普车库洪设计线，在督私家晒庭院倘内预浮留访藏客车辩位。绣车位闲布置在营建筑牌单体卸北侧近，尽絮量远慕离主晶卧、池儿童夺房，需避免妻噪声旧干扰苦。四、兄总体悠规划洒布局地块承形状斤接近禁长方猜形类乎似于肠一片鼠树叶月形状房诚，叶腔脉结厅构走豪势暗谣合本乌案路窑网与别墅搞连接绝关系饼，规沙划建梦议如帅图所常示意姐：隔离林带缓冲带增加神秘感次级路别墅单体次入口潮白河地势北高南低顺平公路南丰住宅小区滨河路主入口及主路隔离佣林带山作用凑：隔钱离顺裕平公污路噪钩音，透增加摸景观破大道鄙、运脚动休庙闲地造带。主入火口及终主路行：主升入口埋位于歇地块撒西侧痰，适队合道良路现爱状，樱使别网墅区负产生谋纵深卫感。缓冲带：域增加拿纵深锅感，栋私密色性，块让人描从外论部或丢进入晶小区爸后的浊景观魂有与骗顶级别墅颗相吻竖合的搞美感沾及价蹄值感础。次级路：甜直接汁连接冤到顶类级别挤墅的过唯一腿道路掩体现旦豪宅扩价值群。别墅姿单体对：别逮墅单裹体位字置在管次级陷道路帅端点怠。次入口：帆开在次主路喷东侧搭连接顺顺平跪公路辰。滨河路：唉滨河凉路对精项目储整体欢形象他有影目响五、玻园林夹景观落设计1、水筛景设缠计湖水吗设计秒湖景驼别墅及分类侨湖水闭运用2、园讯林设叙计大景锋观概怪念建若议示豪意图潮白河第一层林带第二层林带第三层林带第四层林带北南第一党层林遣带：坡林带桨内主联要考沫虑主贯路绿加化形槽成景煌观大衡道，展运动畅、步猪行养案道。联栽种高公株冠穷大荫僚浓树怨木。第二身层林介带：栏第二英层林宫带是珠第一稼层林仰带过毕渡，林对靠唱近主料路的也别墅来起到较遮挡馅作用，拳同时新在两危层林目带之戏间可续设计星公共幼活动钢空间摩增加喘公共碗景区己。第三唇层林罢带：漂第三量层林弃带隔酸离位勒置处拌与第即二层松林带钱内的窄视线烟，避魄免对盈视产稍生。第四晃层林逐带：恨第四陡层林拨带与鞭第三蔑层林剥带作瓶用基眯本相猎同，桃不同伞之处捏其林勇带整核体高度率降低翅，避严免北碌面住君户对喇于潮狱白河忆的视它线受洗到完活全遮凯挡。大景砖观概质念林氏带分色层次枕设计斑所要裹注意彼的是腿分层辱不是贱绝对荒意义私上的核层次枝划分世，是随怪着次真级道用路走流向变便化，伞别墅巡寿位置肤变化普而变定化，记层次疯错落参有秩户。大景组观竖帽向示煮意图主入口及第一林带第一与第二林带之间公共空间第二林带与别墅关系第二林带与别墅关系第二林带与别墅关系3、邻戒里交债往场谷所顶级唇别墅礼的邻孤里交担往一瓦般在虏私家辣庭院滔、VI润P会所刚内进艰行，肌不需隆要邻坛里公标园广钳场等掩设施棋。建议唇在会臭所沿臂湖附惕近提抹供一疯处可单以聚浊餐、孤散步干的草陈坪广也场，海种植泄少量秧树木写，放舌养一广些禽朽类。美国颗别墅露社区孔内的驼休闲踢活动芹场景六、吹道路示及溪旺流设痛计别墅单体林带林带水系别墅单体水系税规划别墅资区水赵系设奏计呈哗“S”型绕平行毒流淌丑与别查墅单钻体南洲面，贝交会赔与林露带。亲水系贸设计轮注重酸曲折裹、委婉灯、盘渣叠、慈疏密挖、急奸缓、驰大小拳的变功化。如图度：七、茶配套束设施/公建设计槽原则告：私同属领确地最肝大化粮，减震少不鼻必要盼的公芒共交鼻流空罢间。肝配套机设施幕重点为会洗所。夏配套辱功能肝要内脏外动教静分仰区。会所递与公溜建：20扫00平米伍，地兔下一接层，挪地上角二层存。可者设置辰在入挠口。会所咱功能灾：超升五星咱国际伤俱乐歉部水寒准。杜功能迹简化框到极胡至，起提供练日常夜服务利功能采、餐饮樱宴会攀、部榨分商巴业、VI盒P会员滔茶座班、家君庭诊污所、漂商务披中心匹、增加妈豪华SP酷A熏香减等国扛际流帐行功缘瑞能，贷并铺柜设信慰息点眨，增脊加室弹内绿霉化，娃以提虏升档席次和咸品位仍。地下暂一层酿为设输备用德房及地管理股用房导。幼儿信园及堡其他楚公建洒：50触0平米坛。建议胸与周甩边诸狐多的文知名音俱乐钱部联诞合，剂为业刮主提炒供“免泛会筹所”具的休盒闲娱柏乐功窑能。为住衰户提轻供周馒边诸恭多俱缩慧乐部惕的入巩会、软预约膊、教思练等燃诸多民服务脊。如芬邮寄拳、理疗、亿采购探等日们常消用费，既建议描物业绵提供去一对颠一的徐上门零服务乳和代武办服宁务。第五发部分营销法推广需概要一、个案名酸建议推荐统案名1）华杯夏庭别墅—盾—侧乏重东品方风戏格的婆庭院根内涵推荐久案名2）中循国根商墅—供—侧清重中医国文难化的究源远纷流长推荐户案名3）炎娘黄逸帝号—叨—侧仓重生植活方恐式差袜异化之无可体比性推荐伍案名4）无剂为别赌墅—含—侧桶重顶迈级别叙墅的槐神秘腊感塑线造推荐委案名5）天兴地扬榆帆—乞—侧辨重目瘦标客省群事远业巅糖峰的弹成就遭感推荐穿案名6）国能色天懂香—茶—侧好重一者流别涨墅环妻境推荐劈燕案名7）龙锅源别爪墅—负—侧统重汇赚聚中颜国龙慕的发劝祥地推荐融案名8）濠园—翠—侧丛重自巾然风陕水，撞寓意鬼豪门蹦圣地推荐弹案名9）江败山丽侵墅—称—侧两重双骡关寓收意二、略推广叉策略推广料策略警：虽低梯调媒拢体造初势，奇高调侧口碑匆传播推广砍定位悟：蒸中临国顶虏级自淡然功挖能墅推广认主线朱：抗一均栋一照种生初活方律式核心药推广逆语：伞专为岗中国烤新锐倘富豪携全程雪定做编的顶毯级别判墅推广挺理念塞：纱全斑程六黄星级啦服务推广纷卖点竿：折针科对私善家功该能庭肺院，堤私家雾居室野化整星为零乳，一乒户一富卖点滥每户亿以主人失姓氏燥冠名推广贤渠道垦：天以烟北京指作为欢推广立基地撕，国恰内辐倦射上描海、陆广州旬、香渗港，累国外牲侧重东铜南亚垦、欧和美如最美国沃重点昂媒体推广中战术撒：盆新演闻事拆件营陆销活菠动如芒：飞半机上星开盘邻暨新者闻发兔布会窃申请佣吉尼炕斯世界谜纪录遮活动吩促销堤活动霞如亚劫洲财冠富论灶坛、侧马术释赛、燃高尔婶夫赛事游归艇赛仪事、VI奏P酒会送、汽绍车赛到事举及办中济国名忧胜10日游执等三、笼销售损工具楼书：颂特殊州纸制歌作、忠价值10舍00元/本、20袋0个P左右澡、限条量10鼻0本的鲜豪华泉版精美依楼书匙；光盘：10动0张产薄品制因作的献豪华属版精脚美光歼碟；会员卡：VI语P俱乐坟部会学员卡滩、储灶蓄卡征；效果退图选懒定及嘉制作竞：相害对于贞其他堡项目异，本氧案需椒要更曲多细耐致的母效果特图，才能充分稳表现路产品谦品质遮卖点疯。鸟瞰捧图--昼-重在截表现渡项目库区位昨与周林边环绑境的哈关系甘，与伙周边成垃熟生浇活配径套、岂交通桥网络蔑的关陈系，帮与首话都机场伞的关会系。大堂枣、会款所、默建筑缓效果院图、售室内拖细部驾设计抄装修厕图模型：蛛区域负社区训模型

典型励建筑贵单体思模型

单元起模型矛及主倒力户疯型模奥型四、卖场百包装售楼处：恼遵循勇严格尤控制功营销芦成本间的原胶则，给售楼贺处应桃尽量健做得烛简约而不灰失档次由。建芬议临路时售白楼处桑选址六最好岁安排与在市再区附挨近五抄星级惜酒店嘱。现场宏售楼木处铺鄙设大抬红地倍毯，建内外侧营造坑尊贵茧务必愿感觉素。工地张围墙垫：项灵目四妥面环捞路，港车流方人流朵呈上龟升趋沾势，剧建议救社区绪四面伟统一卸围挡迹，用以春提升衬产品圈档次允，强侨化信嗓心，昨刺激庭购买引导卡系统栗：既母要保瓣证顺集利施吼工，磁又要斤引导洲客户色现场煌看房肝看景检，同抬时弥逮补卖场于拘其他斤方位料吸引全客流冠不足微的劣街势，光引导圈系统替建议可南北年社区生内外方摧位做塌到醒逝目、苗全面须。样板间：念引导孝客户争、讲扫解私多家庭韵院及款产品藏功能梳需要今，