上海某项目定位报告

上海青浦徐泾XXXX项目合作文件（技术部分）

1宏观经济与房地产市场2项目总体定位3项目产品建议

本阶段工作要点

1宏观经济与房地产市场1.1青浦社会经济发展概况

青浦全区土地总面积669.77平方公里，占上海市总面积的十分之一。境内辖有上海市最大的淡水湖泊——淀山湖。徐泾位于青浦区的东南部，与闵行、松江接壤。青浦地处上海市西郊，太湖下游，黄浦江上游。东与闵行区毗邻，南与松江区、金山区及浙江嘉善县接壤，西连江苏省吴江、昆山两市，北与嘉定区相接。1.1青浦社会经济发展概况

2006年青浦区实现地区生产总值358.4亿元，比上年增长17%。全区农业、工业和服务业三次产业比重为2.2:62.9:34.9。青浦产业集聚明显，有现代纺织、精密机械、信息电子和印刷传媒四大支柱产业及文体类（休闲）用品制造特色产业。“4+1”主导产业2006年实现产值483.7亿元，占全区规模产值比重57.8%。青浦工业园区及其配套区完成规模产值465.6亿元，占全区规模产值55.6%，比上年增长36.3%。年末全区常住人口75.9万人，户籍人口45.6万人，自然增长率0.014%。2006年全区城镇职工年平均工资26,420元，比上年增长10.3%，城镇居民年人均可支配收入17,106元。1.2青浦房地产市场1.2.1商品住宅市场分析2006－2007年青浦住宅市场供求及均价变化

数据来源：泛城资源中心1.2青浦房地产市场2006年，尽管受宏观调控政策影响，但青浦住宅市场需求仍有所增加，全年的批准预售和登记预售面积分别为83.18万平方米和86.22万平方米，其中批准预售面积较2005年下跌31.5％，登记预售面积较2005年上升8.4％。均价从2月的最低点3,910元/平方米上升至5月的9,161元/平方米，动迁配套房的成交成为均价变化的重要因素；随后三个月由于受宏观调控政策影响，均价逐步走低，但自8月起均价处小幅波动状态。全年均价为6,970元/平方米，较2005年上升3.6％。1.2.1商品住宅市场分析1.2青浦房地产市场1.2.2公寓市场分析均价从2月的最低点2,722元/平方米上升至6月的4,162元/平方米，随后两个月由于受宏观调控政策影响，均价开始走低，但从8月起又逐步回升。全年均价为3,656元/平方米，较2005年下跌14.4％。2006－2007年青浦公寓市场供求及均价变化数据来源：泛城资源中心2006年，青浦区全年公寓的批准预售和登记预售面积分别为57.75万平方米和56.45万平方米，其中批准预售面积较2005年下跌38％，登记预售面积较2005年上升5.5％。1.3徐泾土地出让情况徐泾历年住宅用地出让面积、可建面积及在青浦区占比（单位：万平方米）泛城观点：近年来徐泾住宅用地出让面积有所波动，但可建面积不断上升，土地面积和可建面积在青浦全区所占比例也在波动中上升。图列四项指标都在2006达到近三年的新高，说明无论徐泾住宅开发的绝对量还是其在青浦占比都将迎来一个增加过程。数据来源：泛城资源中心2006年徐泾镇成交住宅用地列表序号地块座落地块面积

(万平方米)容积率可建面积

(万平方米)受让人1徐泾镇联民村91,5070.545,7542青浦徐泾镇西向阳河东侧地块159,5161159,5163徐泾镇联民村120,8050.5060,4034徐泾镇民主村22,6390.5011,3195徐泾镇高泾村3,6010.501,8016徐泾镇前明村20,2220.357,078汇总－418,291－285,870－数据来源：泛城资源中心1.3徐泾土地出让情况2006年徐泾共成交6幅住宅用地，除本项目外容积率都不高于0.5，总土地面积和可建面积分别为42和29万平方米，本项目土地面积和可建面积都约为16万平方米，约占徐泾未来可建面积的56%。泛城观点：2006年徐泾成交的6幅住宅用地中，本项目可建体量较大，这为本项目将来的去化带来一定压力，但由于本项目容积率为1，可以区别于其他项目的别墅定位，而发展相对丰富的住宅形态，考虑到目前徐泾公寓供应量较小，这也为本项目带来了较大的差异化优势。1.3徐泾土地出让情况1.4徐泾商品住宅市场分析泛城观点：市场新增供应以花园住宅为主，公寓新增供应为0,导致公寓成交较少。物业类型供应2006Q12006Q22006Q32006Q42006年汇总公寓面积(m2)00000套数00000联列住宅面积(m2)004,23804,238套数0019019花园住宅面积(m2)12,88039,86833,71214,929101,389套数3711410344298汇总面积(m2)12,88039,86837,95014,929105,627套数37114122443172006年徐泾一手商品住宅批准预售情况数据来源：泛城资源中心注:花园住宅指独栋和双拼别墅,联列住宅包括指三联（含三联）以上及叠加别墅。下同。物业类型成交2006Q12006Q22006Q32006Q42006年汇总公寓面积(m2)3831,2885874192,677金额(万元)2236673842181,492套数3104219均价(元/m2)5,8255,1766,5375,2145,573联列住宅面积(m2)1,1014,7621,6931,6849,240金额(万元)1,0784,8661,9311,9989,872套数5218640均价(元/m2)9,78810,21811,40411,86410,684花园住宅面积(m2)8,73850,76329,92625,537114,964金额(万元)10,66871,92551,19940,363174,154套数241428573324均价(元/m2)12,20814,16917,10815,80615,149汇总面积(m2)10,22256,81432,20627,639126,881金额(万元)11,96877,45753,51342,579185,518套数321739781383均价(元/m2)11,70913,63316,61615,40514,621数据禾来源洁：泛率城资闯源中删心20调06年徐质泾一挣手商眼品住君宅成旧交情樱况1.涝4徐泾筹商品附住宅精市场神分析泛城移观点锐：从新匙增供鸽应数酷据看愈，徐跨泾商麦品住照宅主拖要以绸花园有住宅抵为主私，其讽次是扛联列睬住宅传，公感寓新艳增供笨应为0。从犁成交万看，引花园吐住宅惯占该渔区域回成交镰比重革最大俯，其遇次是杂联列曲，再周次是巧公寓蜓。20荣06年全辨年徐面泾一队手公惑寓成薪交仅19套，花价格旨波动赢较大搁。成笋交比筑重变新化方只面，成花园遇住宅遣成交努比重贸逐步嫁上升永，公轻寓和胡联列丽住宅孟成交恢比重招缓步奔下降税。徐泾锣商品呼住宅供分类征物业辱成交屡（套踩数）裤比重数据暂来源烈：泛旦城资牲源中勒心1.夸4徐泾弦商品未住宅炭市场鱼分析20透06年徐歌泾公名寓住按宅成跌交数报量和太成交恨价格数据直来源桂：泛深城资困源中挎心1.俱4徐泾膛商品扭住宅寸市场辅分析泛城然观点明：20膝06年没连有新找增公必寓供辩应，饰成交亏量均录为存鞋量，翻且成秘交量冠小，寄均价汗波动将明显殖。20笔06全年卫新增猪公寓陡供应户；成观交方井面，冲在第2季度浊，市猾场成盼交达壮到顶芽峰，惧为10套；冲全年贷成交暴共计19套，均数量继较少鉴，且老成交榆均价痰波动鉴明显游，成蜻交均展价在速第3季度丸达到北最高煤，为6,当53头7元/平方迁米，军随后捕在第4季度叉，大样幅下幅跌至5,郊21脊4元/平方扭米。相关芳数据厘证明怕，20列06年该讯区域接一手僻公寓珍成交谢均为赤往年秩存量支销售基，这藏个存粱量本疗身不剧大，环这是罢导致20陷06年公剪寓成叶交量但不大服的真怨实原考因，洒同时嫩，因睬为寥晒寥几盒套的鉴成交锣量，扁使得阅各单很个成阵交个弱案对限季度古均价昏的影稻响非粪常显饰著，窜致使滤该区筋域的膀公寓朱均价怒波动帖剧烈犬。1.敢4徐泾么商品想住宅滔市场也分析泛城津观点押：在徐馒泾地己区，20赴06年成脊交均掀价在8,捕00踏0元/平方甜米以朽上的交商品保住宅料占绝位对比系重，扁高达94吃%，这拆是因块为在20咸06年成看交的庭商品倚住宅巩中，店花园秀别墅象占了拨很大禁比例撞。20转06年徐格泾一枪手商裁品住扒宅市复场分蚕价格夺段成栽交比虏重数据奖来源条：泛炒城资逐源中低心1.兵5区域解规划泛城越观点：青患浦人斩文特端色、州环境汗生态宴优势烤将是崇提高掏住宅榴品质爆的重尽要利武好因姨素。青浦蛇区的素城市咸建设缴是在19内99年9月撤章县建房诚区之之后起柜步的隐，由尤于起疗步较魂晚，显发展棕水平寨相对爷落后币于几罢个撤柳县建年区较幕早的现郊区谱。青书浦未仇经过断大规心模工秧业化非发展臂阶段毅，依酒靠开航发区款产业盆带动确住宅尸的思警路并吨不适磨合青扬浦。违青浦言的人茄文特退色优雹势和帜环境识生态书优势虹非常预突出翻，是些其住形宅市荐场发无展的恳重要分带动狐因素颤。《上海线市青测浦区卧区域唇规划迷纲要斜（20肤04浆-2马02暖0）》明确搏青浦形功能耕定位堤为：体现迁地方镰文化据特征树的休送闲旅越游区学；具有岛浓郁店地域稳特色煤的水贫乡生芒态住凤区；具有吴集约疲性和作都市秆型特猫征的通现代骑农业搁区；与自纹然环渡境相苏协调废的绿亡色工脉业区芽。青浦赶各区寺规划韵人口会分布

徐泾镇赵巷镇金泽镇华新镇朱家角镇白鹤镇练塘镇重固镇人口（万人）171076.5665.52城镇建设用地（平方公里）19.512.812.65.38.5552数据扑来源画：上兔海市境青浦氧区规塞划管借理局1.办5区域回规划1.得5区域翅规划泛城坟观点：规划大量人口捡导入峡为徐陕泾住蜻宅市冻场提蛙供需度求保植障。在青提浦东予南西崇北四敬个片愿区规办划中扛，只各有西傲片环臣淀山远湖的拜金泽搭地区朴和东拍片徐楚泾、踪蝶赵巷顷和重半固地政区涉夹及房阔地产怖业，孩其中婶前者瓦仅限盗为适蔽度发响展特汁色居搭住区汽，而恼后者薯定位缩慧是接样受上笨海中稿心城喷的辐预射，予重点违发展扩现代猜商贸模服务许业，联房地俯产业讲和都恭市型赤工业探。徐泾巷镇定恋位于进接受蚁中心硬城辐装射，闷以生斑物制攻药和步电子冰信息最为主套导产订业，部是上丙海城差郊重治要的即生活表居住疲区和茂现代迎商贸预服务龟区，是规划谁至20坦20年城番镇人统口为17万人狸，城很镇建挥设用集地规治模为19添.5平方哭公里芒，是崖青浦祸八镇忽中规抢划人详口最蚁多的筛一个童镇。虽然羊徐泾踏镇20峰20年规捐划的船人口款和城嫂镇建屈设用胶地面闹积在诊青浦构区排携在首学位，谅但20虑03年以洁来徐病泾镇节土地除出让柔面积估一直型在低俗水平钥徘徊酒，因盛此可愚以预缸计，盛未来劈燕徐泾验无论锻土地扯出让漫还是渗住宅饲市场么都将亩有一见个快暑速发普展过果程。1.堂5区域续规划泛城奴观点边：虹桥综合交通临枢纽工程苏将提宏升徐柴泾区搂域吸口引力掀，同颗时，镜也将雅为徐株泾商欣品住躬宅市折场带昆来潜维在客饶户。虹桥乘综合乘交通训枢纽户工程慢项目虎建议医书已悬初步瓶获国重家批进准，持预计枕投资15筋6亿。坚虹桥垮交通阁枢纽害建设趣将对掏其附瞎近几肝个郊键区镇貌级区饼域的傍住宅垄市场很产生唯显著迎带动裙效应苍。从魔地理培位置肺看，举距离义最近京的有采松江骡九亭舌、青忽浦徐隐泾及抛闵行员七宝往及华认漕。享四镇果之中惹徐泾炕住宅塑市场挂发展算规模耍相对卷较小庭，因沿此未其来发须展上昆升空湾间也写较大法。结论宏观得经济辟：最舍近几核年青男浦经贷济增荷长迅虑速，披人均果收入难水平势增长斥较快爷；商品伟住宅休土地讲供应套：20皂05年以多前徐击泾商男品土音地供仓应水肥平较礼低，苦房地俩产开晨发有味限，长但20虑05年以静后，冤相关祖土地屋出让粮明显土增加往，并胸且该作区域盼土地罩出让过占整冶个青访浦区尖的比兼重也带在上俭升；徐泾腰公寓娘市场缺：商品映住宅虽市场迫供应纱结构胡失衡释，过睁去几狐年中厉，该秆区域屑新开台发楼棍盘基局本都简是别拢墅等馆高端劝项目清，公界寓供昨应很遭少，拴导致巷该区嚼域公俩寓成边交少爹；从对厨个案箱的研牌究看也，泽当地页市场嘉对公疤寓的鼓需求宏很大讲；当地赶公寓津楼盘路的客奋户主暗要来酷自于颂徐泾侮当地搭和外泪来务日工的种中高学收入由者，争少部描分市氧区购网房者如。未来秩规划姻：依据晶规划卧，徐类泾镇像未来丈将有外大量筝的人李口导砖入；虹桥旋综合经交通糠枢纽姻工程级对徐置泾商裳品住斤宅市追场带菠来极扣大促卖进。1.神6典型缩慧案例上海悦某新抖城(上海下捷克捧住宅革小区)上海跟某新颠城(上海娘捷克难住宅双小区)开盘猪于20愉04年，宣在20既04年当岔年非超常热球销，古去化率率高买达80袖%以上纳，20樱05年以泳后销项售的屠基本扮上都革是尾到盘，首剩余键供应旦量不策大。20倾05夕-2唤00酷6年共里销售32套，喂其中17套公躺寓物倦业。该项柜目距堆离本选案仅30海0-类40瞧0米，碰社区森内建冬设了坑大量范公寓锦，目徐前已甲交付烂使用家。该峡项目疑开发虹较早姻，独胞具特祥色的李北欧揭风情香（捷零克建长筑风熟格）狮吸引点了青鹅浦当坚地及皂一些垫外来雪者的东眼球弊，市问场反浩映良鄙好。物业类别普通住宅

建筑类别小高层,多层,独栋别墅装修状况毛坯物业地址青浦区联民路88弄物业管理费1.50元/平方米·月开发商售楼电话6976788869767881开盘时间2004-10-4入住时间2005-6-1容积率0.8绿化率50%楼层状况42栋4至9层小高层、40幢别墅交通状况郊环以外周边配套可的，农工商超市，云湖商都，鑫海马家居，中山医院青浦分院，青浦中医医院。青浦高级中学，工商信息学校。项目特色捷克风情的建筑风格上海将某新即城(上海戒捷克校住宅脊小区)

成交指标2005Q12005Q22005Q32005Q42006Q12006Q22006Q32006Q4合计公寓套数0054143017面积(m2)0061438010050633301,933均价(元/m2)————6,0816,0215,9906,0246,417——6,108花园住宅套数0032223315面积(m2)004613335234185477263,008均价(元/m2)————11,88512,01812,18012,53612,24910,89311,868汇总套数0086366332面积(m2)001,0757136239248807264,941均价(元/m2)————8,5708,82611,1898,97110,04910,8939,6171.隆6典型妻案例结论守：从此理案例海项目猎去化壳的情摸况看娱，徐暗泾公京寓受系到当帝地市客场的里欢迎幸；相喇关统第计数个据显寄示徐溪泾历黑年公丛寓成东交量阳低，纽奉并非忆因为很徐泾腰公寓俘没有源市场完，而恰是公惧寓供油应较棕少；从此筒案例去客户料看，泥徐泾天本地公人及气在外池来务郊工者战（收恶入中撇上）赵占。悄从入识住的乔情况源看，坝居家勺者比度例很揪高。2项目绞总体轿定位2.用1项目SW资OT分析南山慈公司仙本身蛮实力赤雄厚套，开坏发经费验丰凶富，倒在全戴国各落地有愚多个希成功乞开发耽案例厅，具粘有强卫烈的松品牌夹意识亭；地块柔靠近妇沪青晚平交仪通干脆线，犹交通禾便利爬；项目差所在半区域众以低企密度斗住宅摔区为唉主，气具有脏较为蜂浓厚氏的高伞档社猎区氛炒围；区位坏环境海适合倾、地输价成帆本适炒中。近期顺徐泾调土地权供应份市场寄集中窝，预叙计未耕来住泪宅上但市量词较大出；市场确对于银项目鞠区域怎小户患型产府品的骄认可伪程度裳有待届培育柳。本地菊块虽士然靠睬近沪营青平龟公路钢，但辨此道列路狭企窄，惨且周卧边紧胶靠住录宅无批法拓膏宽，予交通俭繁忙脾，噪馅音大辅；本区沫域近宁期无纤轨道相交通与规划偿，在削客户红群选功择方响面造扰成局鬼限性沾；本地职块周苦边基疯础设扯施尚普未完社善，东生活梯便利胃度较勉低；地块赤本身肤无明际显的筛人文氏和观接景资遥源优属势。产品廊规划芝符合杜政策梅导向毫；预期宇对于添改善胆区域顺产品俊结构逼具有悉很大你贡献色，填臭补市岸场空哈白点愿；处于阀近期芦规划胸人口脱导入嫁区。SOWT2.毒2项目悟挑战损是什痒么？答案戴：1、唇受到尼“90染—7取0%属”调控项政策眼的刚翼性限岛定；2、20类06年徐振泾镇辞住宅动开发偿的绝迟对量球创近湾三年怠的新船高，马未来弱住宅危供应钓量大减；3、20赖06年徐葵泾镇冶成交苹的6幅住蝇宅用杯地中忠，本腔项目斑可建煮体量点较大猪，这银为本准项目将来糠的去父化带淘来一陈定压惰力；4、徐雪泾镇叹作为敬传统尤的别赛墅居枕住区盘域，套现今雁开发悦小户屡型产生品，颠其市践场认哑知度初具有一晴定的梢市场载风险佣。2.串3项目妥应对犹措施摊是什招么？应对朋：1、虽书然徐尼泾镇俗未来呼住宅路供应翻量大贿，但眯是徐压泾区毯域商许品住牛宅供舍应结总构失浅衡，公寓舱供应君极少盘，公费寓作热为当海地商园品住读宅市忧场未巩填补刚的空触白，久具有隙很大兔的发展潜遇力；2、尽史管本毒项目倘容积蛛率比往其他轿潜在造竞争辟对手瘦高，种项目评体量镇较大城，但许是可厕开发差异级化产观品，轧锁定芳特定厌顾客伍群体炼，规伪避部瓜分市剥场竞爹争；3、虽减然产绍品认授知度撞存在群一定宽的风垫险，辅但是暑未来伟规划鄙人口治导入攻和虹胳桥综屿合交通枢姥纽工潮程将漆为本分项目诱带来断大量者潜在欢客户揪，只溉要准宴确锁甲定未趴来的至目标兔客户凝群体，川营销傻策划毯与销园售推霉广重疑拳出泻击，虚必将看赢得绪核心征市场锹。2.饰4项目暮产品倾是什兵么？多层与小高层的中高档公寓类产品类险型演定插位占地15电92葬16葵m2容积率1限制高度12层(36m)建筑密度≦24%政策性要求“90-74”平均面积总面积(m2)面积比(%)套数建筑层数建筑密度(%)容积率备注80二房115272.473.581441126.030.72470+90130三房22131.0214.1317062.290.139花园洋房150四房19265.1412.3012843.010.121花园洋房合计1566691001740—11.330.984—60一房101806.7316872.300.15蚂蚁工房80一房136209.011687200四房10400068.785201-4层18.360.8大平层3602340015.4865顶层PENTHOUSE合计151200100921—20.660.95—泛城汁观点：方案辟一：踪蝶完全警符合扫政策纲、批的准可局能性碑大、趟贴近删市场方案森二：幼走特书色产僵品路泉线、坊针对严特殊艳人群今、吸底引眼彩球2.艳4项目扯产品浆是什禾么？2.尊5项目敏客户恐在哪员里？为改善当前居住条件虹桥刚交通析枢纽动戏迁居虚民青浦帜徐泾啄项目目客户谋群范围冰划定未来镇域规划17万人口规划都市型工业园区的从业人员来自整个上海市，传统型购房者，寻找面积、户型、环境更为理想的住宅。多为徐泾或者青浦地区的本地人群。来自整个上海地区，关注区域未来发展和社区的生活氛围。虹桥谨交通轨枢纽周动迁怠居民未来碧规划蹦人口钟导入为改确善当兆前居狮住条慨件者虹桥辫综合货交通尼枢纽桐工程欺规划耀设计毒，有坦相应值数量岂的动彩迁居奔民需萌要购验房。过去境的几门年，杂该区平域商阀品住托宅供荡应失脆衡，役别墅盈等高掘端物申业过其多，他公寓淋过少太。根据稳徐泾扣的发掉展与陶规划赌，徐党泾总社体规航划20单20年人厚口将芦达到17万。现有称公寓猜楼盘然销售不情况送显示沾，徐陕泾当狭地及涉外来技务工株者是自主要呀客户羡，也肠有少栽部分脾市区挑人；相对翼周边独其他虾区域权，徐醋泾房惊价较陕低，巨会吸灯引部探分其寒他区备域的睡客户胖。部分凑传统基型购脾房者乐，寻也找面显积、疗户型踪蝶、环独境更廊为理翻想的报住宅屑。2.齐5项目摊客户芽在哪苹里？产业剂发展么人口现有趋当地译电子启信息荒和生杠物制侦药产溜业的趁迅速冬发展熟，吸散引了朗大量太外来食务工搂人员峡；规划鼻的都层市型今工业旨园区傲将有探大量沉从业主人员辨，增左加了拳本项个目的旬潜在锹客户泛城闸观点：方案银一：完全售符合贴政策前、批爸准可侄能性明大、色贴近拥市场伙；产奇品类宁型中冈大部报分为洒居家码型，河符合围市场勒发展离，总明价不孝高，悟并辅艰有少点量舒症适性脏较高手的高腔档住现宅。针对驻客户丈人群慌：多别为徐追泾或搞者青王浦地绣区的堪本地臣人群化，以垒及一疫些来馒自上勿海地南区的浆传统叼购房眼者，没也包柏括未王来产耐业园某区的犯从业籍人员仔。方案势二：映走特宅色产驼品路挺线、袜针对击特殊磁人群麦、吸爸引眼威球；冻产品鸭特点之在于洁追求终特色致，以搁大平弃层和PE泳NT佳HO志US戴E为主牺、蚂杀蚁工黑房为增辅，程体现倘居者葛独特疑的潮关流走糕向和激价值乎品味苗。针对宽客户皂人群湖：主茎要针逗对能阳够接豆受中芹心城鱼区以旱外地腹域生古活环滴境的味人群比，尤望其是到处于槐事业栏起步顷、资乒本原奖始积育累期政的年易轻群米体。2.叉5项目泳客户款在哪真里？3项目蛮产品粪建议2.兰1方案起一规划氧特点图：严傅格按笛照“喷套浑型建五筑面坏积90缝m2以下获住房毯面积姻所占英比重肺大于坦开发育建筑贫面积盈的74较%躬”的指备标限愈定，茎采用浑高层巴电梯食公寓鼓和多观层花贝园洋井房的观产品治组合丙。建筑购分类是：小槽户型堡产品关采用12层电搂梯公辩寓建安筑，姑一梯鸟两户喊，平图均面班积80击m2，共20栋，绿，主亚要排剃布在霜地块半北侧观。大于90的产述品采斤用多毕层花宪园洋午房建章筑，英分带嫂电梯筒和不捧带电距梯两冬种，乳各有7栋和8栋，珍排布绑在地演块的菠南侧化。建筑凝风格园：简锻约、尺现代咐、灵洗动空慢间。借鉴蛙案例炼：苏轧州，蛙枫情奇水岸2.污1.那1建筑开规划愧定位产品类型建筑面积（平方米）比例%容积率户数比例%覆盖面积（平方米）覆盖率80m2115272.473.580.724144182.8396006.03%130m222131.0214.130.1391709.7936402.29%150m219265.1412.300.1211287.3848003.01%合计1566691000.98417401001804011.33%2.翼1方案璃一2.歉1.档1建筑贫规划餐定位——技术括经济视指标卖分析单套面积户型户数户数比例面积面积比备注70m2小二房72041.38%5040032.20%12层电梯公寓90m2大二房72041.38%6480041.41%12层电梯公寓130m2三房1709.77%2210014.12%6层电梯150m2四房1287.36%1920012.27%4层无电梯合计1740100%156500100%2.皱1方案劲一2.仙1.亏1建筑兼规划缺定位——户型奶配比产品类型栋数层数每层套数总套数建筑面积（平方米）12层电梯公寓201261440115272.46层电梯花园洋房76416822131.024层无电梯花园洋房84412819265.142.考1方案熊一2.鹿1.湿1建筑素规划勿定位——规划咸建议底层锤借鉴据：独热拥围神合式轮情景叛小院碗，凹裤凸层熟次错往落景意观赠送填独立揪停车丧位，议直接黑步入嫂气派皮高厅酬，别勒墅级昆生活厨品质屯；赠送12平方革米储捕藏室略，空辫间设筝计一犬切为尚您着艇想；独立施私家星花园融，错训落庭煤院自璃然生也动；错层榨设计高，空模间感摇更强骗，更拼奢华盾；3.想6米客超厅挑哨空，五情趣运大露计台，是收藏澡更多忆风景舟；建面为范围桐：约14龟8平方座米。2.职1方案鼻一2.义1.坝1建筑锦规划姥定位——花园扑洋房耻案例形借鉴标准裙层借耐鉴：船有天姨有地捆的奢咬华退货台。有情升有景旗的室挑内及钻室外油空间无。赠送俩室外僻车位唉，把记车停栗在风碍景中刷；赠送4平方下米储突藏室薄，空愧间设俭计人集性化传；赠送萌超大榆露台遣，宽帜绰户凳外空练间；独立名别墅拴式入特户花蒙园，扎鉴赏敞到最躬自然房诚的景弓观与移园林电艺术刮；错层蛙设计度，享居受别岔墅感泉居住需尺度席；客厅婚挑高3.挺4米，贤面宽4.椒8米，蛾气派蒸雍容件；主卧草面宽4.育2米，涂带独避立阳丹台，虫大明嗓窗，统因风阻景入绒室，牢尽显先舒适彩生活腹；建筑躁面积股：约13山5平方瓦米。2.刷1方案拦一2.敏1.樱1建筑颈规划符定位——花园屠洋房诉案例量借鉴标准尖层借边鉴：校自然狠城邦就对自拼然的铁要求沟从未础变改丢变。氧景观焦丰盛工，生比活是暂一种独充沛贴的感累悟和快领会屿。赠送匠室内结车位瓦，尊由崇别惰墅级叫生活歼；赠送4平方陵米储砌藏室援，空对间设养计人完性化握；赠送拌超大俊阳台久，私寒享园石艺空恼间；独创27寄0度转贯角观某景阳租台，饺每个革方向雀均有展不同仇风景包；客正厅面妇宽4.棚5米，辉通透仁开敞冷；长厅写设计患，更需有利何于室伞内动易静空庭间区街排布民；主卧溪面宽4.和2米，抛开阔伞视野值与私宇密生卖活共筛存；建筑猴面积泻：13巾3平方拆米。2.蜘1方案饱一2.茧1.序1建筑粉规划钩定位——花园短洋房馆案例耽借鉴顶层赖借鉴容：恰浸如其搬分的粮奢华门尺度慎，呈鸽现源量于自典然的假生活旅境界访，只争为表雄征一形种豁仍达的痕生活暮方式楚与心抗理印虎记。赠送田室内宿车位弯，别鹿墅级熟生活重品质俯；赠送4平方晌米储惕藏室诱，空晕间设涨计一香切为攀您着好想；超大借景观包露台龄，总武赠送燥面积笔约70平方毁米；客厅润挑高3.悦3米，骆宽约7.除8米，匪气派缺雍容洋。上下怠两层岂，通猾透格俗局，峡动静艰皆宜孙；主卧4.姑2米面刊宽，贤带独株立书煎房，阵且与版露台掠相连刑；建筑捕面积贡：约16寺0平方挡米。2.趴1方案四一2.贺1.合1建筑棉规划扬定位——花园金洋房畜案例册借鉴90级m以下惩的小填户型副中房旋型设肚计的幻玉调整果余地取较小慕，房课型设炉计优键化的语主要露方向持在于户提高齐其经洁济性胜。优化尊公共款部分连设计正，提匆高得度房率璃市提析高经故济性眯的重证要手反段。一梯半两户号的小导户型单住宅我符合捐消费造习惯裤，优央化其佳楼梯恒间设没计能题较好们地平误衡舒询适性品与经动济性蓄的关多系。右图胁案例辨较好洽地处驾理好辜房型杯和公庸共空妹间的徐关系病。2.摧1方案希一2.神1.渴1建筑惑规划隐定位——小户附型案页例借变鉴建筑枕风格蛛上汲重取北消欧情说调的永简约盆特点颤，糅判合江谋南水降乡民巧居的想意念样，通肚过新套材料识、新施工艺阁、新馒技术炉的运谢用，屠赋予骂本案蔬淡雅美的色县彩，嘱清新粘的造类型，投灵动蜻的空德间变枪化。倡导注与自芬然相衣通，清延伸弟自由参交往叮空间灭的现枯代建踪蝶筑理灿念，购力图村营造蒙一个只具有民地标故性的杰国际吧化水锯岸社贤区。借鉴懒案例辞：苏采州，乳枫情致水岸星。2.谎1方案仔一2.环1.卫2建筑旦风格叙建议◆花园林洋房纯净衡淡雅惹立面核、大纯面积朋玻璃留，使智建筑野“纯玻净”嫌而飘涉逸，宵创造冲出府仓邸的购气度饲和精恳巧风但格。2.型1方案呼一2.起1.始2建筑分风格绕建议◆高层鸟住宅建筑玩立面冰显现笨节节泳上升贯的意懂味，跌将含畜蓄优善雅的友享受蜜、独嗽一无徒二的抛品质诊表现桃无遗候。2.想1方案值一2.系1.依2建筑宏风格燃建议2.渗2方案笼二2.尘2.吨1建筑客规划妨定位规划扣特点贺：突拐破“起套估型建剩筑面停积90m2以下芒住房撇面积静所占正比重述大于俘开发巷建筑烤面积炎的74经%域”的指辰标限届定，幻玉采用河特色氧产品狂、吸冠引眼很球的谱产品叶主张朋，提屋供时馅尚、这现代驰、新巨鲜的扬生活携理念退和价棵值氛否围。建筑文分类奶：小鼻户型锹产品沟采用输蚂蚁谷工房疲产品而形式毁，平楼均面盏积70m2，共4栋，第主要托排布剧在地定块东临北侧咐。大于90m2的产宏品采夕用PE匙NT额HO焦US钩E和大狱平层幸的产搏品形堂式，食其中PE鹅NT摔HO打US扑E的平茫均面伴积为36朋0m2，大绪平层意平均炎面积20骆0m2，有65栋，冈主要办排布威在地倒块的那南侧砍和西始侧。建筑祖风格鄙：现滨代、秩前卫问、时变尚、明宜人匠空间粱。借鉴机案例遮：万摧科假杯日风赔景、疏万科既朗润聚园、渐杭州宋九树登。2.严2方案障二2.断2.斯1建筑述规划倦定位——技术雷经济遇指标吓分析产品类型建筑面积（平方米）比例%容积率户数比例%覆盖面积（平方米）覆盖率蚂蚁工房2380015.780.1533636.483655.472.30%PENT-HOUSE2340015.470.15657.0629243.7618.36%大平层10400068.750.6552056.46合计1512001000.9592110032899.2120.66%2.卷2方案蔬二2.亏2.选1建筑般规划秋定位——户型粥配比单套面积户型户数户数比例面积面积比60一室一厅16818.24%101806.73%80一室两厅16818.24%136209.01%200四室两厅52056.46%10400068.78%360PENTHOUSE657.06%2340015.48%总计921100.00%1512001002.脸2方案傻二2.助2.哗1建筑妇规划颤定位——规划吩建议产品类型栋数层数每层套数总套数建筑面积（平方米）蚂蚁工房471233623800PENTHOUSE65116523400大平层6542520104000万科猎的蚂绝蚁工酿房分天为两川类：饮一类摊是大常蚂蚁拜工房栏，面解积在78牢—1悉07平方危米之维间；访另一矩类是仇经典偶的小者蚂蚁脾工房国，面战积57一89平方召米。“小盐”除屈了尺秋度上芳的特性点，末还意杂味着料精致昨、时断尚、脚个性葛、前弓卫等狭重要产附加忍值光。2.弦2方案捡二2.则2.棒2参考浩案例——蚂蚁鸭工房/万科称假捷日风乡丰景"留下肾人生拨居住头中一调段珍哲贵的闻记忆证，在纳日趋薯开放银的今亚天，翼包容母人生吸，感食受时丝式代。"——摘自庄”蚂型蚁工葡房”楼书2.薪2方案指二2.部2.米2参考贝案例——蚂蚁打工房/万科则朗润死园本案梢例：一室抚一厅资一卫撒一厨蚂蚁生工房罗的设昆计是津借用市了日峰本住挂宅设瞒备计强的朴忌素理疲念：空间垦比例肾划分汁适宜缺、实贤在；即使赌在多勿年后鞋，都做不会兄出现粮审美意疲劳死；从而释形成白一套胸完善敢的“跑全面皆家居顿解决梁方案伐”。2.臣2方案伶二2.种2.垦2参考纷案例——蚂蚁身工房本案且例：裙一室偿一厅缩慧一卫蜡一厨朗润杠园蚂兔蚁工糕房是爬万科屿经典独精装败小户梢型单狼位，以户皮型精侨致，迷功能挡齐备锡和时乡丰尚风柄格闻烤名，60平方归米的额空间垃，紧郊凑实孝用，阅一厨鸟、一幻玉卫、别一阳拆台，让功能历齐备敞起居废室卧核室可幕以满搬足睡星觉、休会客炒、用置餐、绕工作极等多闯种功君能分指区的篮需要槽。同时葡该产广品在附全屋枯精致市装修洋的基金础上较还配析送空魄调、胆冰箱吧、洗场衣机耕和微胸波路榜炉，值真正城实现丧让客急户轻司松入灿住。2.摸2方案旺二2.圈2.历2参考夺案例——蚂蚁鄙工房