分户验收的意义和标准要求

分户验收的意义和标准要求一、分户验收的要求（一）关于建设系统开展2006年“质量月”活动的通知（建质[2006]191号）（四）加大对住宅工程质量的监管力度。各地建设行政主管部门要把抓好住宅工程质量作为保障广大人民群众切身利益的重要切入点，切实加强对中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房），特别是限套型、限房价和竞地价、竞房价的经济适用住房和廉租住房的工程质量监管，严肃查处降低住宅质量的违法违规行为。同时，各地要借鉴北京等地实施住宅工程质量分户验收的作法，强化各方责任主体和中介机构质量责任的落实，积极做好用户质量投诉的监督处理工作。

中华人民共和国建设部二○○六年七月三十一日（二）《建设部总工程师王铁宏同志在全国建设工程质量管理工作会议上的总结讲话》（2006年11月24日）“四、抓好住宅工程质量工作

住宅工程质量关系人民群众的生命财产安全，关系社会的稳定和谐。随着我国经济社会的发展、人民生活水平的不断提高，以及住宅商品化带来的城镇居民对住房质量要求的不断提高，出现了不少新情况、新问题、新矛盾、新挑战，各地一定要高度重视，认真研究总结治理住宅工程质量通病的经验和教训，制定切实的工作目标和任务，完善相应的制度措施。近几年来，在加强质量监管的基础上，部分地区积极研究，并率先在住宅工程中探索试行工程质量保证保险。北京市等地也推行了住宅工程质量分户验收制度，实践表明，分户验收对于提高工程质量、降低返修率、提高居民满意度有明显的效果。应该说，这一制度符合我国社会主义市场经济发展的要求，符合以人为本执政理念的要求，符合住房制度改革的要求，符合政府行政改革的要求，更重要的是符合落实市场各方主体质量责任的要求。上半年，质量安全司专门召开交流会，并转发了北京市的相关文件规定，目前已有一些省市开始了试行，继续推进这一工作，还需要各地建设主管部门进一步提高认识，加强领导，各地要做好宣传工作，让大家有一个正确的认识，并结合本地实际认真贯彻落实，不断总结完善，防止走形式、走过场，确保工作质量。“（三）《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》（***[2007]24号）

《****》（2007-03-07）记者：我们知道过去住宅工程实行的是综合验收，实行分户验收对老百姓有什么好处？****：按照即将实行的《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》，今后房屋交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》作为《住宅质量保证书》的附件将一并移交给业主，这也就是说与过去相比，购房者看到的不仅是整个项目的验收情况，对自己房子的质量情况也将一目了然，比如是不是一次性通过验收，有没有经过返修，以及哪些部位经过返修等，这样一来，住户在装修及使用过程中就会有的放矢，多个心眼。分户验收有利于纠纷解决

记者：这样说来，这项制度的直接受益者就是老百姓，那么何谓住宅工程分户验收？推行这项制度有何背景？***：所谓分户验收是指住宅工程在按照国家现行规范、标准进行工程质量验收前，对每一户及单位工程的公共部位进行专门验收，并形成分户验收记录。在过去，进行工程质量验收时对户实行的是抽查验收，这也就可能产生整个项目工程质量合格，但分户却可能出现问题，并由此导致住户与开发商间的纠纷，实行这项制度后，将有利于促进住宅工程质量的提高，减少住户与开发商之间的矛盾。分户验收结论须至少公示3个月记者：对每一户进行验收相比较过去而言，显然工作量将大大提高，其具体操作过程如何？****：根据即将实行的《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》，住宅工程质量竣工验收时，建设单位（代建）应当先组织设计、施工和监理单位有关人员进行实质量分户验收，已选定物业公司的，物业公司应当参加质量分户验收工作。在验收过程中，各方必须对每户住宅的检查部位和项目进行认真检查，对不合格项目，由监理单位签发不合格项返修通知，由施工单位进行返修，返修后重新组织验收；分户验收合格后，必须按户出具由建设（代建）、设计、施工、监理单位项目负责人签字或签章确认的《住宅工程质量分户验收表》，分户验收结论在住宅工程交付使用时，在住宅单元入口公示，公示期不得少于3个月。开发商在向购房者交房时，必须提供《住宅工程质量分户验收表》，该表必须详细记录该套住宅中8项内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况。住宅外墙的显著位置应公示工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息，购房人一旦发现其所购住宅存在问题，可直接找到相关责任单位进行及时处理。（四）实测误差5毫米以上分户验收通不过民间验房师可能只是昙花一现分户验房无疑将会给方兴未艾的民间验房师带来极大的冲击。正是因为目前普遍采取的抽样验房模式，使得业主与开发商之间的交房纠纷不断，民间验房师应运而生。他们如同江湖游侠，受雇于业主，穿梭于高楼广厦间，专门帮助买房市民在办理新居入住手续前查看房屋质量，为业主提供房屋的质量检测报告。他们没有国家颁发的资格认定证书，工商部门也无法按照专门的类别给验房机构颁发营业执照，他们所开出的验房结果也并不具有法律约束力。民间验房师

民间验房人的验房标准是不是真的权威？房屋存在的质量隐患是否都难逃验房师的“火眼金睛”？由于现在存在于全国各地的验房人并没有正规的行业标准和资格认证，这意味着，稍微懂行一点的人就可以去做民间验房师，业主也无从分辨他是否专业。现在一些城市的大多数验房师都是从事土建、装修的建筑工人，还有一部分是旧有监理公司的员工，他们有的只是经验，但是缺乏统一的专业训练,素质良莠不齐，各家公司的验房标准也都只是各自经验与国家标准结合的产物。一位民间验房师说，因为目前这还是民间自发形成的行业，没有“名分”，没有权威，不少房地产商对他们的验房结果并不买账。目前民间验房师一方面缺乏行业规范，鱼龙混杂；另一方面，随着分户验收的普及，也不可避免将面临着生存危机。分户验房，或将终结民间验房师。（五）分户验收的利弊北京市***律师事务所****律师对该制度出台接受采访时说，一方面，分户验收能够给购房者带来不少好处。长期以来，建设管理部门对居住条件问题重视不够，消费者在收房入住后与开发商因居住条件看法不一致产生的纠纷不断。《分户验收表》作为《住宅质量保证书》的附件交给消费者，为消费者日后维权提供了依据。另一方面，这个标准也有不足之处。与以往的标准一样，新规定重要求，轻处罚———即开发商如果没有达到标准，如何处罚，没有更为具体明确的标准。这样把处罚的权利交给法官，由于法官不可能对如此专业的事项进行更为专业的评判，使得消费者无法据此获得什么样的违约责任。最终，消费者的权利仍然可能留在纸面上。二、分户验收的标准长期以来，住宅质量竣工验收只按10%的比例抽查，2007年5月1日起，必须100%验收合格才能交付。与住宅质量分户验收同步实施的还包括住宅工程结构实体检验。住宅交付时，实体检验及分户验收结果应作为《住宅质量保证书》内容之一交给住户。质量分户验收是在单位工程质量验收基础上，以单位工程中的每户(套)住宅和公共部位划分为一个子单位工程进行检查验收。每套住宅完工后，建设单位应组织监理、施工等单位人员组成验收小组实行分户验收。已选定的物业管理企业也应参加验收。二、分户验收的标准分户验收时，对相应分部、分项工程的检验批主控项目和一般项目的观感质量进行全数检查，涉及平整度、垂直度、标高等需要实测实量的检查内容，应使用靠尺板、水平仪和尺子等专业检查工具，按照质量验收标准的规定进行检查验收；对相应分部、分项工程的检验批主控项目和一般项目中涉及使用功能质量的进行全数检查，对线路、插座、开关接地等需要检测的检查内容，应使用万用表、漏电保护相位检测器等专业检查工具，按照质量验收标准的规定进行检查验收。每户住宅和规定的公共部位检验批在验收后，应及时填写《住宅工程质量分户验收检查记录表》二、知分户揭验收毫的标络准分户罗验收太以检驴查工欣程观卸感质类量和惩影响军使用竞功能电的质的量为姨主，霸包括应楼地教面、糠墙面柳和顶胀棚，裙门窗离安装犹，栏桐杆安蚊装，湖防水帮工程锦，室许内空吉间尺匠寸，勤给排煌水系象统安中装，楚室内鼓电气敢工程调安装嗓，公跟共部呀位、嘉共用使设施婚和其策他规测定要叮求检秩查的样内容漫。质量掉监督援机构使将随霉机抽症查质刘量分速户验松收结猛果，帝复核裳结果稍与分湾户验羽收记蹈录不袄一致斩，目毙测观在察有离明显豆差异勒或实度测误校差在5毫米训以上炭，并骑经确辉认的客，可忧判定尚分户轻验收屿记录浓不真持实，苍并责拦令整花改。滥对验扛收中宋弄虚译作假狠、降蛮低标访准，堆将不典合格猛工程志按合幕格验爹收的寇行为叠，将颤按有卸关法揭律法剑规处贯理，己并给拒予不吼良行勇为记享录。二、归分户慨验收础的标叨准由于给原来瓶主要乘是通蓝过对精原材抬料、敢混凝匹土试神块和梢钢筋驶焊接舱质量罗的检且测来浓判断东结构彼实体畜质量乌，没倡有考峰虑养烤护质深量、访实际夜尺寸窑和其数他因幅素的签影响殿，不岗是很济准确悔。因怕此，遭明年薯起建凯设单线位要师委托急有相湿应资尺质的陪机构宏对结这构实哭体抽货样检究测。拨结夹构实好体检糖测主被要针隐对涉坑及结誓构安塑全的诞重要牵部位并，包细括混醉凝土光构件疼强度指、钢意筋保熟护层撤厚度延和现素浇楼崖板厚聪度等待。未恒经结棉构实退体检醒测或柏检测誓不符辈合要彼求的贼，不贵得组惜织结晚构工免程质碗量验满收。二、边分户湿验收熔的标争准(市民阿可以塞借此资仔细茫比对翁自行灾检验)墙面姿、地声面和汪顶棚渗面层专质量巴：地禁面空酷鼓面付积不评应大蓬于4宴00形平方粉厘米必，且休每自裤然间晃不多毛于两茎处可候不计拐；不础得出怀现裂络缝和煎起砂碧。墙容面和窝顶棚毫无渗公漏、拌空鼓月、脱垄层、搜裂缝裤、爆虫灰。职有排雹水要虎求的省建筑涉地面南面层妄与相啄连接伴各类黎层面足的标梦高差揉应符欲合设何计要应求。二、咳分户极验收及的标轮准门窗贵安装泥质量递：外渡窗台证净高浑不低妙于0.泰9米，命不得慈有负榴偏差窃；外尼窗及债周边忌无渗起漏；混推拉小窗必来须有贤防脱讲落装梅置；野应使墙用安阳全玻见璃的龄，不农得使世用普予通玻有璃，仇玻璃艰上有续安全怒认证痛标志尸。霸栏杆脖安装离质量慕：临却空高乒度在24米以杜下时址，栏劈燕杆高多度不偿应低田于1.俘05米。革临空喘高度霉在24米及24米以补上时表，栏瞒杆高微度不柱应低读于1.移1米；继防护亭栏杆释的栏处杆垂煤直净聋间距貌不应但大于0.之11米；傅栏杆京应防真止攀匪登；窜护栏辆玻璃拒的使赛用必富须符青合设饺计要厅求，瞧并符碌合下迟列规比定：拘承受毕水平输荷载发的无灿框架妹护栏喘玻璃倦必须可使用凯钢化米玻璃扇或钢严化夹啄层玻得璃，亭厚度贫不应揪小于12毫米分。当垮护栏旱一侧懒距楼槽地面额高度5米及糟以上嫌时，裁必须赌使用热钢化戒夹层挣玻璃轰。防水背工程巷质量直：屋抚面不吗得有京渗漏啦或积仍水现悦象；藏地面傍无渗昨漏、鼠排水趴顺畅妄；墙胶面无涉渗漏糊。室内滚空间扭尺寸答偏差全：净宏高负幸偏差昨及实繁测最田大值做与最错小值酷之差粒不超等过2胡0毫记米；强净开庭间及宏实测极最大婚值与还最小扩值之匹差不埋超过盘20披毫米帝；测堵量地淹面水制平度钉，当认开间乎(进秋深)眨5米竖以内营不超求过2反0毫应米，左开间乒(进仓深)班超过著5米全时每急米不翻超过县5毫袍米。扁精装仅修标助准另旋定。二、浇分户话验收丹的标初准给排健水工亭程质渣量：耗给水给管道定、阀叛门、妖水嘴围等无软渗漏咐。排胁水管涨灌水蓝后管源道及腾接口结无渗血漏；疫管道期坡向块正确袭、无炊倒坡益；地砖漏水竞封高套度不宴得小扩于5顶0毫旁米或晶设置流存水懂弯；伸缩尖节设丹置必喇须符域合设听计或遮规范代要求借；在立勿管上庸应每交隔一割层设五置一选个检匹查口桥，但竖在最颠底层轨和有妙卫生励器具逝的最貌高层令必须鸡设置应。二、完分户筋验收罢的标馆准电气延工程矿安装肥质量地：漏项电保童护装佩置动猛作灵并活可洪靠，跪动作昨电流广不大颜于30辟ma，动杠作时亏间不浇大于0.套1s；接版线整吊齐，价回路载编号右齐全挑，标坡识正岸确；苗接地它连接柔可靠烛；开演关、晚插座权面板述应紧俊贴墙摊面，充安装射牢固嫌；相僵位正猫确。其他泻验收宗内容皂包括继烟道挽表面获无裂甜缝，沫出屋钳面高惹度符较合规乌范要格求；空调宋孔、耗板位燃置和具大小胜正确挪，排衰水坡缓向正理确。倡公贡共部疲位和绢共用仍设施圈质量旧：外赏墙无争渗漏屿、裂陈