某广场建设项目可行性研究报告书-521

XXX广场基本建设投资项目申请报告PAGEPAGE3 某广场基本建设投资项目申请报告目录总论1.1项目概况1.2承办单位简介1.3项目提出的背景1.4项目的建设必要性1.5申请报告研究的依据和范围1.6主要技术经济指标1.7施工进度计划设想1.8工程招投标市场初步预测2.1国内房地产市场总体分析2.22007年、2008年房地产市场总体预测2.3某市商业主题广场的走向2.4本项目与其他项目相比较优劣势分析2.5本项目前景预测项目定位3.1主题定位3.2功能定位3.3市场定位3.4项目建设方案与规划设计定位3.5价格定位3.6入市姿态及推广时机定位3.7销售（出租）方式定位3.8物业管理方式定位环境影响评价4.1环境现状 4.2主要污染源分析 4.3评价法规依据及区域环境现状 4.4项目建设对环境的影响 4.5环境保护治理措施 环保、绿色建筑与节能5.1相关规定5.2建设提议营销策略6.1宣传主题概念6.2卖点整合6.3优惠措施6.4销售目标体系——整体推广思路6.5外发式宣传策略6.6销售进度目标6.7资金回笼计划投资估算和资金筹措7.1投资估算7.2资金筹措财务评价与社会效益分析8.1盈亏平衡分析8.2敏感性分析8.3社会效益分析结论附件一建设单位近三年的财务报表及五年利润预测表附件二撰单位营业执照、资质证书第一章总论1．1项目概况1.1.1项目名称：某1.1.2建设单位：某市某1.1.3建设地址：某1.1.4建设单位法定代表人：1.1.4建设单位联系人：1.2承办单位简介建设单位某市宝星发展有限公司位于某，主要经营范围为房地产开发、自有物业租赁、物业管理、日用百货、文化体育用品纺织品、服装、家用电器等综合大型的有限责任公司，公司注册资金叁佰陆拾捌万元，是在某市及周边区域有一定综合实力、良好口牌及信誉度的发展公司。1.3项目提出的背景本报告所陈述的对象为某广场，以下简称本项目。“某广场”项目坐落某市中心区，毗邻优美、宁静的某。总建筑面积约78000平方米（其中±0.000以上建筑面积约58000平方米，地下室建筑面积约20000平方米），建设定位为与某广场融为一体的大型商场。有“某X”之称的某市位于广东省。属亚热带气候。年均气温为21.5C。系著名的历史文化、风景旅游名城。

某市坚持以经济建设为中心，积极实施东进和“东引西连”发展战略，实行内、外源型经济并举，全力打造“三大经济板块”，推动经济增长不断创新高。2006年实现生产总值526.22亿元，比上年增长14.5%，比2002年增长65.2%。

近年来，某经济社会呈现持续、快速、健康发展的良好势头。在去年底召开的市第十次党代会上，确立了“工业主导、重大项目带动、三产旺市、科教兴市和人才强市、区域协调发展”五大战略，作出了全力发展“工业、城市、县域、港口物流”四大主体经济的战略部署，努力把某建设成为最适宜旅游的花园式风景城市、最适宜人居的生态型山水城市、最适宜创业的现代化工业城市。

某招商引资不断取得新突破。2003年以来累计实际吸收外资达24.3亿美元，其中2006年预计6.71亿美元，比上年增长11.4%，吸收外资总量连续四年稳居全省山区市首位。

某地理位置优越、自然资源丰富、基础设施扎实、人文环境良好、政策设施配套，是投资兴业的风水宝地。某的中心城区，随着政府近年确定“东扩南连”、“一江两岸”、“百万人口大城市”的战略规划，城市的空间和容量都将倍增，某区域商业对于周边的有效辐射以及有效消费人口都将大大加强，对于市区商业的扩容、升级提供了重要的契机。据统计，五年内也需要新增超过50万平方米的商业面积。2005年，全市住宅完成投资15.65亿元，比上年增长25.4%；市区商品房销售面积59.16万平方米，同比增长10.9%，销售均价为2419元/平方米，同比增长9.5%。项目选址位于某市某四路，西面隔着东环广场（规划待建）为某广场，东面为某广场，南面紧挨某四路，一路之隔为某X大酒店，北面为某国际酒店（拟同期规划待建），项目靠近居民住宅区，人口密集，地理位置优越，交通便捷。是建设综合性广场的理想用地。某城区及周边区域近期开发的大型项目建设的房产项目主要为某、某、某、某及位于某新城、某碧桂园等都为单一房产出售项目，与本项目有潜在竞争的其中之一是将投入运营的某国际广场，虽然名称同为国际广场并位于商业街道，但地理位置较偏、广场主题不明显。能以某市地标形象出现的只有本项目。1．4项目的建设必要性1.4.1符合某市（某区）发展规划要求某区是某中心城区，位于市区的中南部，是某的陆上交通枢纽，以及某通往珠三角、粤西、外省市的主要门户。改革开放以来，特别是进入90年代，某区步入持续快速发展阶段，各项事业取得了历史性的成就。“九五”期间，某区的主要经济指标年均增长快速，旅游、物贸、交易、都市型工业以及房地产业等是该区的支柱产业。为了进一步发展某市经济，某市委、市政府提出了“坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，以建设繁荣活力、文明法治、和谐安康、生态环保某”的建设目标，扎实推进社会主义和谐社会建设，加快改革开放，着力推进经济结构调整和经济增长方式转变，国民经济和社会发展又好又快，实现了“十一五”的良好开局。本项目拟建的某广场充分体现了某市的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的综合现代化商贸中心，包含有办公、商业、餐饮、娱乐等多种经营内容，项目规模大、设计思想先进，本项目的建设将推动某区仍至某市新一轮发展规划的实施。1.4.2项目建设有利于较好地发挥土地效益根据某地区的发展规划，该地区重点发展旅游、商业和物贸，目前主要已建成了某广场、某广场、某广场、某商场、某商场，即将投入运营的项目某商业广场等，地区总商业面积超过30万平方米。本项目将建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中心，这不仅大大提高了某市区商业中心的水平和规模，丰富了商业中心的商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。本项目为配合某市建设花园式风景旅游度假城市，将某乐园改建为集旅游文化、商贸购物、金融证券、会展中心为一体的商业广场，从而充分利用了土地资源的有效发挥。1.4.2项目建设有利于文化设施、旅游良好结合某是省内有名的旅游城市，现湖区边区域已发展起商业广场、酒店综合物业等，本项目处于旅游区的周边，游客经常从某大道经过，是城市对外接触游客的窗口，是将原有旅游资源与地区商业发展的有机结合，是一种新的开拓，据统计，中心商业区（天宁北路、建设三路）的消费客户85％以本地常住人口为主，而外来游客和商旅消费客户比例合计不到10％，主要原因为旅客难以找到与景区衔接、就近的集酒店、商业广场的新型建设项目，在此背景下，我们准备开发建设的某广场无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的商业广场，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。1．5申请报告研究的编制依据和范围1.5政府有关立项、建设用地、规划批文、设计任务书等文件环评报告及环境保护行政主管部门出具的环评报告审批意见；项目行业分析报告、初步规划设计；银行资金证明，自有资金情况说明、资金筹措构思和是否进行合作建设的情况说明；工程地质资料（初步勘察报告）；项目策划（定位）报告、规划设计建议、建设进度构思说明；工程概预算；委托人近三年财务报表；建设单位的背景资料、建设单位的工商营业执照（事业单位提供组织机构代码证）及相应的资质证书；某广场工程施工方案；委托某公司编写的技术咨询合同书。1.5本报告考虑了本项目红线范围内的总体规划和布局，编制范围主要包括拟建主体工程以及供水、排水、消防、供电及照明系统、空调、通讯、智能系统等配套工程，其中配套公用工程考虑了项目总体规模的需求。报告重点论述了本项目的概况、建设的必要性、项目建设方案投资估算以及社会效益。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究与作出进一步的论证。本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。1.6主要技术经济指标项目的主要技术经济指标如表1所示：占地面积约：50000㎡规划建筑面积约：78000㎡其中地下室建筑面积约：20000㎡可售商铺面积：1668m2租赁经营面积：56332㎡绿化率：35%1.7施工进度计划设想本项目的建设期预计为12个月，若从2008年1月开始，则至2008年12月结束，比同期建设的某酒店提前7个月投入使用，争取2007年10月底之前完成各项前期工作，包括发展与改革行政主管部门组织评审及批复基本建设投资项目申请报告，建设行政主管部门批复方案设计、初步设计及拆迁安置工作，并且落实项目建设资金。为确保本工程在2009年1月投入使用，工程进度力求安排紧凑，充分利用工序间流水搭接，互相交叉与衔接，以利于缩短建设周期，并考虑资金链的延续，按时按质完成项目建设，项目进度计划如下：前期工作：2007年1月～2007年6月；勘查设计：2007年7月～2007年10月；基础施工：2008年1月～2008年3月；主体施工：2008年4月～2008年7月；安装工程：2008年6月～2008年9月；装饰装修：2008年7月～2008年10月；建筑外围：2008年7月～2008年10月；设备采购：2008年5月～2008年9月；设备安装及调试：2008年9月～2008年10月；竣工验收交付使用：2008年10月；1.8工程招投标根据《中华人民共和国招标投标法》及《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》等有关规定，本项目的建筑工程、安装工程、设备及重要材料采购均可采用自行邀请招标的方式进行，由建设方根据工程的实际，对勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料的采购分阶段进行对邀请的单位进行技术、经济的综合评价，择优选取，这样可以在较广的范围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及丰富经验的设计单位、监理公司、施工企业和生产供应商，为确保建设的正常开展及资金链的延续，施工单位有一定综合、经济实力更佳，必要时在不违反国家不得施工单位带资建设的规定，可以给予一定的股份合伙的模式选取施工单位，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。第二章市场调研及前景预测某广场项目由办公、商业、餐饮、娱乐等不同功能的房产组成，本章将通过分析国内（某）房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现状，从而进行本项目各功能房产的市场定位。2.1国内房地产市场总体分析经过了2004年、2005年国家对房地产市场的宏观调控，虽然在宏观调控措施的作用下，2005年下半年房地产投资增速和房价涨幅小幅回落，但从2006年2、3月份开始，与固定资产投资反弹相呼应，房地产投资开始增速，一些大城市房价居高不下，供求结构不合理的矛盾依然突出。伴随着国家新一轮宏观调控政策的出台，房地产业成为2006年国家宏观调控的重点行业之一，5月末，相关部门再一次出台了房地产的调控措施，由于调控措施落实需要时间，2006年房地产调控效果还不太明显。展望2007年的房地产市场走势，将取决于一系列国家宏观调控政策的落实程度。2.1.12006年房地产投资2006年全国房地产完成投资19382亿元，同比上升2个百分点，低于全社会固定投资增长率2.2个百分点。房地产投资占全社会固定投资额的17.6%，同比下降0.2个百分点，房地产业投资过快增长的态势得到初步控制。2.1.22006年房地产开发2006年全国土地开发投资为1211亿元，同比增长28.79%；土地开发面积为2.66亿平方米，同比增长17.39%；土地开发投资占房地产开发投资的比重为6.29%，同比上升0.3个百分点。土地开发投资和土地开发面积的较大幅度增加说明房地产较强的发展态势，新开工面积7.84亿平方米，同比增长15.1%，为2004、2005年增幅连续下降后的回升。竣工面积5.3亿平方米，同比下降0.6%，表明当年房地产产品供给减少，是房价上升的原因之一。2.1.32006年房地产销售2006年全国商品房销售面积6.06亿平方米，同比增长12.2%，销售面积高出竣工面积7000万平方米，虽有预售因素，但也表明了需求的旺盛，房价上升在所难免。2.1.42006年商品住宅开发近年来国家对房地产业实施宏观调控，包括控制房地产投资信贷、规范拆迁、规范土地供应，加强税收征管等，在短期内影响房地产产品的供应的增加。商品住宅在房地产中的主体地位加强，顺应了不断增长的住房需求。2.22007年、2008年房地产市场总体预测2.2.1总体预测2007年、2008年将继2006年后的又是房地产“政策年”。回顾2006年的房地产形势，这些旨在稳定房价、规范市场的政策举措的实施效果尚未显现。相关部门的统计数据显示，2006年三季度全国的普通商品房价格依然同比上涨了6.1%，其中部分大中城市，第三季度房价仍以超过10%的速度快速上涨。同时住房供求结构性矛盾依然突出，普通住宅所占比例过低的问题未有根本改观，估测各地政府在落实国务院房地产调控方案细则的工作力度仍然不大。预测2007年、2008年国内房产市场有如下主要走向。2.2.1.1房地产融资方式呈现多元化趋势长期以来，我国房地产开发采用的是典型的“香港模式”，即开发商利用大量银行资金买地、建房、卖房，然后再开始新一轮循环。在这个过程中，房地产开发资金主要来自银行的土地及开发贷款、预收款、银行按揭贷款、施工企业垫款，而开发商自有资金比例较低。经过政策调整后，土地使用趋于透明，但是资金的制约日益明显。近几年国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来越高的要求，先是清理工程拖欠款，接着房地产开发资本金比例提高，存贷款基准利率提高，个人房贷利率及按揭成数提高，继之“招拍挂”后的国有土地出让金的限期缴清，直到最近人民银行建议取消期房销售，资金成为房地产行业面临的最大挑战：旧的融资渠道受阻、资金链日益趋紧。在这种形势下，房地产业正由土地运营向金融运营转变，而房地产更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品，以银行贷款为主导的间接融资将转变为多元化融资模式。

从近两年的情况来看，房地产企业的融资活动空前活跃。据有关调查统计，2004年，房地产基金投向房地产资金超过7亿美元，2005年，房地产基金投向房地产资金将达到28亿美元；2004年，全国30家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，2005年，房地产信托募集资金将达到220亿元。可以看出，随着调控的持续，房地产企业融资更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品。同时，海外地产基金也纷纷进入中国迅速发展的房地产市场，像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。

2.2.1.2房地产投资增速趋稳，供给量有所增加从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓。根据2006年前6个月房地产开发投资发生的变化，以及房地产投资年度变化规律，可以预计，随着宏观调控政策作用的继续显现，2007年、2008年房地产投资的增长幅度将继续回落，全年房地产投资增长约22%左右。由于当前我国房地产投资增长已进入到相对正常增长空间，如果今后没有力度更大的调控措施出台，估计2007年、2008年房地产投资不会出现大幅度的降低或上升，增速与2006年基本持平。一方面，在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。另一方面，海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。同时，国家将强化扩大居民消费政策，为了满足广大中低收入群体的住房需求，国家将继续鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设，因而，普通住房的投资增加将成为房地产开发投资增长的主要动力。由于房地产行业产品生产周期长的特点，房地产市场供给表现出很强的惯性，2005年以来积累的潜在供给能力将陆续在2007年、2008年前后竣工，因此，商品房的供给速度将继续增加。从2004年初开始，房地产投资过快增长，商品房施工面积很大，但自去年4月份以来，在宏观调控作用下，由于房地产开发商资金偏紧和对房地产涨价的预期等因素，商品房建设速度放慢，使商品房的竣工率较低，积累了大量在建未完工程。由于2006年国家继续加大对房地产市场的宏观调控力度，使房地产供求形势发生了变化，价格预期改变，加之房屋建设周期不能拖的过长，房地产开发商为降低投资风险，将加快建设速度，确保已开工项目按时竣工。预计2006年下半年及2007年上半年商品房的竣工率还会提高，增速将高于2005年。2.2.1.3非理性需求继续减少，自住性需求将逐渐回暖随着调控政策的不断完善和落实，投机性需求将会继续受到抑制。同时，各地的城市改造与拆迁规模受到控制，由此产生的被动性需求也会有所下降。但在汇率调整幅度不大的情况下，一些国际热钱仍会对中国房地产市场投资感兴趣，因此，外资对房地产市场的投机仍然存在。由于房地产调控效果逐步明朗，消费者的心理预期开始恢复正常，观望心态正缓慢转变。中国人民银行对全国城镇储户问卷调查报告显示，四季度准备购买住房的居民人数占比为19.6%，较3季度提高0.5个百分点，说明居民即期购房意愿略有回升。2006年自住性需求将逐渐回暖。首先，随着我国经济继续快速增长，城镇居民收入水平有了较大提高，居民消费重点已经转向住、行等方面。居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。其次，与工业化相伴随的城市化进程加快，大量农村人口流向城市，同时，经济发达的大中城市还吸引了大量经济、技术、科技人才，将形成巨大的住房需求。2.2.1.4房地产价格涨幅将趋向相对稳定

2005年以来，国家出台的系列调控措施，其政策效果将在四季度继续显现，房地产价格涨幅仍会有小幅回落。但总体分析，房地产价格大幅下降的可能性不大。根据上述对房地产供给和需求的判断，2006年商品房供给量将有所增加，自住性需求逐渐回暖，随着房地产市场供求形势和房地产市场结构进一步得到改善，2006年房地产价格将在2005年的基础上趋向平稳，全年70个大中城市房屋销售价格同比平均涨幅约5%～7%，略低于同期城镇居民可支配收入的名义增长率，涨幅基本正常。但个别前期房地产价格虚火明显的城市，可能出现房价小幅下降的情况。尽管从目前看来，政策调控的效果尚未充分得到体现，但作为稳定规范市场的政策，稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台的核心目标。展望2007年、2008年，随着国家对房产市场调控的持续，房地产开发模式逐渐改变，金融对房地产市场的制约作用将更加突出，开发贷款和消费贷款增速的放缓，将起到抑制房地产投资增长的作用。如果今后不出台更严厉的调控措施，估计2007年房地产投资增速将与2006年持平。受税收政策限制和拆迁规模控制的影响，投机性需求和被动性需求会继续减少，加之随着前几年开工的商品房逐渐进入完工阶段，商品房竣工面积增速将有所提高，房地产供求矛盾将有所缓解，预计2006年四季度房地产价格涨幅将继续平稳回落，2007年、2008年房地产价格将在2006年的基础上趋向平稳。2.3某市商业主题广场的走向2.3.1某广场的定位是：建设定位为某旅游度假区与某酒店融为一体的集四星级商务休闲酒店的大型商场。2006年是某商业用房发展历程中的一个重要节点，不仅在商业用房的开发、销售和投资上都有较大的增量，市场轮廓逐渐清晰，投资者的投资理念也得到了进一步确立。从目前的情况来看，在某的住宅开发趋势影响下，住宅区向中心城区外围扩展，边郊的商业用房也将有较快增长。相对，中心城区的商业集聚将因购买力扩散而降低速度。购物广场是商业中的重要环节，而主题商业广场在同类型中数量不多，但占经济比重较大的类型之一，项目所处的市场形势较好。2.3.1.1目前，某市某些市场空间较小、变化周期比较短的区域已经出现招商困难的情形。今年下半年将出现商铺现房集中上市的情况。届时，招商困难这一矛盾将更为突出。预计一些房地产开发企业将会对重要商业企业做出重大妥协，在租赁条件方面给与更多优惠，进而导致商业企业反客为主，房地产开发企业利润降低的局面出现。总之，今年某商铺将有着更多纵深方向的变化，这对商铺投资、开发、规划方面提出了许多新的课题，商铺市场的技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市场，重视定位和竞争策略的制订，在投资方面更注重收益和风险分析，而在市场价格方面，将出现总体租价微调、售价起稳的局面。2.3.1.2某近年来建成了近十座大型商业设施，形成某新兴的商业中心，商业销售营业额、市场成交额一直位居这部分市场群落建设于90年代末至2000年初为主，现在已逐步成为以现代化大型配货、超市、步行、销售中心为主体的商贸场所。随着近几年区域开发的推进和人口的不断进入，某周边的商业气氛日渐浓厚。从目前情况看，驻于某的商业机构包括某X广场、某X广场、某广场、某商场、某商场及即将投入运营的项目某国际商业广场等。众多商业设施的集中在这一区域产生了越来越强的商业聚合效应，进一步带动了周边地区的人气，使之成为某市某区一处重要的商业中心地带。该区域主要商业设施情况详见下表：某市地区现有商业设施情况序号名称面积（万平方米）经营类型1某X广场42000超市、大卖场2某广场73000大卖场3某广场25000超市、大卖场4XX商场大卖场5XX商场大卖场某广场地处某区，处于大型商务中心范围之内，具有良好的商业前景。从交通情况看：位于某路，是进出某市区的主要交通要道，交通非常便利。这为顾客往来，扩大本商业中心服务半径提供了有利条件。从消费群体看，目前地块周边已有多个居民新村，并有多个中高档商品住宅区正在建设之中，因此有强大的消费基础。从竞争环境看：地块周边以有一批知名度较高的大卖场，以及已经发展较成熟的天宁北路商业休闲街。这些商业对本项目利弊共存，利在于该区域已有的知名度易使人流聚集，从而有利于增加本商业中心的人流量，弊在于同类商业设施云集，竞争更趋激烈。但是本项目商业区定位于档次较为中等略高的主题百货店，购物环境宽敞，以购物中心为发展目标，与周边的商业区有着不同的消费定位和消费群体，主要吸引本地块及周边高级商务人士的消费能力，与周边的大卖场有着互补关系，具有独特的竞争优势。综上所述，本项目建设商业设施符合这一地区的功能定位和发展趋势，迎合了地区对商业设施的需求，具有良好的市场前景。目前该区域商业用房底铺月租金在50～300元/平方米·月，根据地块周边地区商业用房平均租金和售价情况，项目法人制定了经营计划，可以实行部分如街铺出售返租，其余部分出租经营。2.2.1.32006年某全市生产总值526.22亿元，比上年增长14.5%，增幅比上年提高0.1个百分点，其中旅游业产值为41.27亿元，其中第三产业增加值226.77亿元，增长13.00%，房地产业增长16.6%，住宿和餐饮业增长11.00%，房地产业增长18.80%，人均生产总值达14266元，增长13.5%，按现行汇率折算为1783.00美元。2.2.1.4新的、强势的大型主题商场出现，势必会吸引来某周边地区、甚至珠三角投资散户的客户，同时也会争夺周边一些商城的原有业主到本项目开业。2.2.1.5综上所述，某广场的开发有着良好的外部经济环境，社会环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。2.2.2市场供求分析某经济的稳步发展给商业广场带来蓬勃生机。虽然某区的常住人口仅36.83万，仅相当于广州市海珠区的1/8，某的人均收入14266元，与支出大约相当于顺德区一半，收入和支出的整体水平不高，但商业活动依然活跃，2006年全年社会消费品零售总额167.94元，比上年增长18.0%。根据相关的资料，近几年来(部分年度)社会消费品零售总额（亿元）增长速度之比如下：单位：亿元167．94142.2977.3145.461995年2000年 2005年 2006年从上表可见社会的消费品零售逐年稳步增长，综合性广场有较大的市场。某广场的开发是顺应了这一市场需求的。某酒店与某广场联为一体，以其独有风格，以其毫无可比拟的特色区别于某广场、某时代广场，这将牢固地巩固和保持其竞争地位。2.4目前某已经推出和即将推出的可比项目分析比较分析2.4项目地块，占地面积2789m2，位于某市某区，本项目建设用地西面隔着东环广场（规划待建）为牌坊广场，东面为沃尔马广场，南面紧挨某四路，一路之隔为某大酒店，北面为某酒店。选址用作商业广场，是理性、明智的开发因为政府对一线湖景地开发的限制，使得这块地有着极大的升值潜力。无论开发为何种物业，它都是不可多得的。2.4本案项目具有城区中央位置、开发规模大、规划设计条件优、一线某景观等核心优势，本项目的战略定位应该是站在城市运营的高度，以都市综合体的开发理念和富有前瞻性的远见，集旅游文化、商贸购物、金融证券、会展中心为一体的商业广场，打造某城区20年不落伍的新地标！在同样的地理条件下，某市内暂时尚未出现可类比的项目，某、某、某广场等，都因地理位置、角色定位、发展前景都与本项目无法比拟。2.4.3本项目优劣势分析●本项目同某、某、某国际广场项目比较，具有共同的特点：都位于某市区某区商业区域。均定位为商业广场。●本项目与某、某和即将投入和某X国际广场相比较具有如下优势：地理位置优越，交通便利；商业广场主题突出，广聚人气，建成后有某市地标性商业广场的作用；总体规划与产品概念相一致；在商业广场的基础上结合时代主导潮流，规划增设网吧、音像店、景观休闲广场、量贩卡拉OK、电影院、酒吧街等配套设施吸引客源；与某酒店配套发展，优势互补，潜力空间无限；本项目与其他项目相比较具有的劣势：广场设计及配套，周边分摊公共建筑面积较多；正南面的某路是吸引顾客驾车到来消费的有利一面，但同时也对部分步行者加大阻隔感，借鉴同类型的广州市天河城购物中心的经验，如能征得规划同意，结合周边地形设置贯穿于南北的小型地下人行遂道或人行天桥，加大客流量及方便性。2．5本项目前景预测我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着某整个经济环境的逐步提升和某旅游产业的快速、稳定发展，房地产市场价格的回升也是指日可待。某作为著名的旅游度假目的地，越来越受到人们的关注，而位于AAAA级旅游目的地的某广场，更会为某旅游房地产业增添新的亮色，可以预测，本项目具有较好的市场前景。第三章项目定位3．1主题定位某广场——购物、休闲、娱乐商业广场，某的商业新选择！——引领时尚商业新地标！——此广场非彼广场，绝对能让你满意而归！3．2功能定位规划设计的某广场，有完善的商业功能，满足某市不断增长的消费指数的需求，提高城市形象，填补了现在某市新型商业广场的空白，打造出兼有超市、数码电器、商铺、餐饮、KTV/电玩娱乐城、影院、商业街规划设想等新兴产业市场空白的综合主题商业广场，区别于单一商业广场的局限。3．3市场定位投资收益的最大化；提升某广场的品牌形象；为某的经济事业发展做出贡献；增强在市场竞争力；增强广大顾客（客户）的满意度；面向某未来，站在城市运营的高度；一流的商业布局，系统的商业管理。市场定位实际上就是选择客户，确定项目的目标使用者和目标消费者是哪一类人。下面将从商业模式定位、市场竞争定位、客户群体三个方面进行划分及详细分析，从而最终准确地确定项目的目标客户群体。3.3.结合项目的实际及市场现状，开发本项目可以从以下几个方面对综合性广场进行适当的商业模式定位：适当控制开发规模，减少风险，以本项目的地理位置、规范地段的实际，控制建设规模（面积）在60000m2左右为宜，保证规划许可并获得最佳的投资回报率大型品牌超市、平价百货、数码手机电器、家品家饰、大型知名连锁超市、散租铺，大型中式餐饮、国际连锁快餐、西餐。影院、KTV、电玩娱乐、特色餐饮、风情酒吧、步行街。根据功能区间的划分，销售部分商铺面积，可以实行部分临街散铺出售，其余部分出租经营，争取尽快回收资金，降低经营风险，但有一个前提就是在百花齐放经营时要对租出的商铺或出售的区间实行整齐划一的管理模式，确保商城的形象，防止各自经营的混乱情况出现。打响本项目特色广告牌，通过广播（告）、网页、报章、杂志、宣传的各种手段吸引人们的注意及提高本项目的市场效应。保证足够的可持续经营的商铺面积，以获得长期稳定高价值的回报。前期实行相对稍低的价格吸引有投资意向的客户，再根据市场的反映，调整出合理的价格定位。市场竞争定位周边的这些商业对本项目利弊共存，利在于该区域已有的知名度易使人流聚集，从而有利于增加本商业中心的人流量，弊在于同类商业设施云集，竞争更趋激烈。但是本项目商业区定位于档次中等略高的主题百货店，购物环境宽敞，以购物中心为发展目标，与周边的商业区有着不同的消费定位和消费群体，主要吸引本地块及周边高级商务人士的消费能力，与周边的大卖场有着互补关系，具有独特的竞争优势。舍旧取新，以周边商场现有经营模式为指引，保留可借鉴的模式，开拓新的模式与定位，标榜城区新型商业龙头：以规模够大、业态最全、价平物美、时尚超前取胜。以零售商业为主，隔合四星级酒店，风情餐饮、娱乐、休闲为特色。配以其他潜在竞争对手所不具备的大型停车场。比某更时尚、舒适，比某更丰富、平价，比沃尔玛更多元化、更具特色。3.3.33.3.3.1消费群体特征及不同年龄时段的分析、定位消费心理是消费者在满足消费需要活动中的思想意识，它支配着消费者的购买行为。时尚流行指标用传统生活指向、平实生活指向和时尚流行指向这三类特征来界定消费者。据相关调查发现，传统生活指向是消费者总体的主要特征约占80%，但它又随年龄、文化程度、职业、个人月收入等人口特征的变化而有所不同。譬如，年龄15～29岁的消费者倾向于具有时尚流行的特征，而40岁以上消费者则更多地表现为传统生活指向；人进入老年后，由于生理器官的变化，必然地引起心理上的变化；受教育程度越高，时尚流行的特征就越强；而个人月收入的上涨，也伴随着消费特征从传统生活向时尚流行的指向过渡。同时，无收入群体同样也表现出很强的时尚流行特征。经济意识指标将消费者区分为大手大脚，比较精打细算和非常精打细算三类，总体中以比较精打细算的消费者居多约占总体的60%。进一步的分析表明，男性比女性，年轻人比老年人更倾向于大手大脚地消费。随着受教育程度和收入水平的提高，精打细算的程度也逐渐降低。从人群特征指数来看，学生和自由职业者是大手大脚倾向最强的两个群体。生活品质指标由淡漠、关注和崇尚三个层次组成，选择关注品质的消费者占到总体的一半以上约50%。调查结果显示，年龄介于30～49岁之间的消费者对品质的关注程度最高，而50岁以上的消费者对品质的态度最为淡漠。同样，受教育程度和收入水平的高低与消费者对品质的重视程度仍然呈正向对应关系。购物计划指标由理智消费和冲动消费两个类型来体现。调查结果表明，年龄越长，受教育程度越高，理智消费的倾向也越强。而收入越高，则越容易冲动消费。但就调查总体而言，还是理智消费指向占据主导约60%。年龄段方面，20～29岁多数选择的休闲活动是体育锻炼，30～39岁主要选择的休闲活动是与朋友聚餐，40～49岁选择唱卡拉OK的比例较大。他们喜欢——吃的有情调，穿的有品味，住的有氛围，玩的有内涵，出行很方便，消费场所应该有相当的文化性和多样性。消费经验的积累、受教育程度相对较高决定了他们的消费在理性中的个性需求，表现在对消费的内容和层次有比较实际需要的同时，其消费的品位越来越具有个人色彩并切合国际潮流。同时由于生活节奏的加快以及生活压力的加大，购物的时间在缩短，消费的方式力求简化，对购物便利的要求异常强烈。据上分析，主要主导及符合本项目主题的消费人群年龄以40岁左右为多。3.3.3.2消费者来源及特征据调查，中心商业区（天宁北路、建设三路）的消费客户约85％以本地常住人口为主（55％是土生土长的本地人，30％是外来但常住本地），此外，外来游客和商旅消费客户比例合计不到10％。商业消费主力客户将是某的中高收入阶层，年龄介25～40岁，受过良好的教育，有一定的经济基础，收入比较稳定，愿意为娱乐消费支出，是市场的主流消费群体，他们的消费要求特征如下：时尚——具有高质量生活的要求，追求大都市的商业多样性和时尚性；便利——要求便利的生活配套设施，对服务要求高；休闲——希望购物环境可以舒缓压力、放松心情；对他们而言，休闲（购物、与朋友聊天、喝茶、泡吧、卡拉OK等）是在繁忙工作之余对自己的一种犒赏，是体现个人品味的方式之一，是一种重要的交际形式，是获得外界认可，体现自身价值的重要途径之一。个性——对商品和消费的要求个性化，而且要有品味。3.3.3.3消费者区域来源以老城区客户为基础客户群约50％左右；以新城区客户为优势客户群约30%左右；以外来游客为特色客户群约20%左右。3.3.3.4商铺投资者来源大型商业机构、连锁经营机构；本地区的新兴投资者；珠江三角洲或广东省其他地区投资者；潜在竞争广场的原有客户。3．4项目建设方案及规划设计定位已投入运营的潜在竞争对手某、某和即将投入和某国际广场的经验，同时也是我们成功运作的借鉴保障。市场调查研究中各方客人反馈了很多好的建设性建议，是促使经营好某广场的重要源动力。这些意见包括：1．需要提升某市新型主题广场的形象，与时代接轨；2．不走过高或低的两极档次路线，档次要求以中等偏上为主导、购物环境舒适，品牌多、东西价格适中；3．要求表现出交通便利的休闲购物广场、商业餐饮配套全、休闲广场大型停车场；4．与景区融为一体的步行购物街，配以特色旅游购物点，一改以往旅游购物的高价格，走平民化价格，吸引更多的旅游客人消费，与广场及酒店相互依存；3．4．1总体规划设计特色商业广场由单幢建筑构成，规划共5层，建筑高度23.10m。总平面布局立意取自某悠久的历史文化，由矩形体块和舒展的弧线组合而成，矩形代表着古城墙的阳刚和力量，弧线则寓意美丽的山水和欢迎的怀抱，一刚一柔构成了一座“动感商业之城”。与某市古城文化相吻合规划设计在临城市主干道某四路一侧，进行了精心的处理，为了避免建筑过长的单调性，建筑主动在用地东南面退缩出一个大广场，并让建筑在层数上有所变化，使城市从七星牌坊广场开始向东形成了一个广场系列，丰富了城市的景观，创造了社会效益。本方案交通组织遵循“人车分流”原则。商业区主入口位于南面某路上，在商业区的各个方向开设多个出入口，方便商业人流的集散。基地的西南角布置出租车上下点和停车场。在西北角布置旅游大巴停靠点。基地内机动车停放采用地面停车场与地下停车库相结合的方法，在基地路边广场设地面临时停车位，地下车库停车位约600个，这是其他商业广场没法比拟的。3．4．2建筑设计与规划定位A．标高由于地处旅游景点内，建筑高度不得超过23.6米，商场控制在4层；B．景观与朝向商业部分临城市主要干道，价值较高。但商业层高较高，致使北面酒店部分南面的立面基本被遮挡，因此会影响酒店南立面的昭示性。C．地形利用南面商业活动区，景观设计以供人群活动的广场为主，结合城市绿化带，屋顶广场，形成了立体的商业大广场，便于聚集人气和开展大型商业活动。D．规模与设计设计面积约63000m2，按购物广场的形式进行布局E．建设与装修实行高标准建设。针对某广场店项目特点，充分利用资源优势，将其建成全某最有号召力的商业广场，在同类商业广场中，从规模、风格和特色上将充分体现其硬件优势。建筑采用框架结构，分购物大厅、散铺、货场、仓库、收货区、连锁餐饮、门厅、美厅乐园、主题影院、健身、SPA等等。地下层主要为停车场和设备用房功能，共有590个车位，设置三个汽车出入口，设置七个防火分区，每个分区不超过4000平方米装修：按高标准装修，商业中心的造型以阳刚性的矩形来塑造整体的形象，在入口部分以柔性的弧形玻璃玻璃幕墙来凸现标志性，弧形上升的玻璃幕墙与酒店的造型协调统一。3．4．3建筑及结构设计设计采用的主要技术规范《建筑设计防火规范》GBJ16-87《民用建筑设计规范》JGJ37-87《建筑结构荷载规范》GB50009-2001《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《建筑桩基技术规范》JGJ94-94《建筑抗震设计规范》GB50011-20013.4建筑设计应根据使用性质和具体条件来确定，力求技术先进、经济合理。3.4.3.2结构设计根据建筑使用功能及建筑要求，本大搂采用钢筋混凝土框架结构，基础采用静压预制桩基础，桩身采用C80高强砼，持力层为强风化岩。墙体采用轻质砌体墙，以求减轻重量，增加净高，降低基础及结构造价。3.4.3.3建筑抗震设计根据《中国地震烈度区划图》（1990）及现行建筑抗震设计规范要求，抗震设防烈度为8度，按该标准进行抗震设计。3.4.3.4通讯、供电、上下水道和消防设施情况A通讯电话采用汇线通（Centrex）“虚拟用户交换机”，具备大型交换机的全部功能，满足商业广场的需求。B智能化、网络化信息管理系统内部采用智能宽带接入解决方案，从各楼层交换机到中心机房提供光纤无阻塞的连接。实现内部管理的文本、视频、音频的实时交互功能。C供电采用三路供电，其中两路供电来自不同的城市供电网，一路为自备电源，以确保酒店运行的不间断供电。采用APC电源保护不间断供电。APC的远程电源分配控制器Masterswitch，为接入的机房设备远程电源控制提供解决方案。

D上下水管道上水管道接入我市自来水供水网。按照用水量和地势要求，建设加压泵站。用水集中处理，达到排放水标准后，进入城市排水管网。E消防设计根据《中华人民共和国防火条例》、《建筑设计防火规范》等法规，消防车道、出入口及防火卷帘的设置符合国家规范。采取积极的措施防患于未然，广场各建筑物要合理布局，保证足够的防火间距；设置消防栓、水龙带及专用消防器材，消防水量充足；加强职工的安全防火教育，建立健全防火制度和防火组织机构。3.5价格定位3.5.1该项目的价格定位建议采用先低后高的价格策略为利于最大限度地吸纳客户，对所有商铺，制订有竞争力的起价，并根据市场的价格，在一定的期间内略低于竞争对手价格，从而使销售（租赁）的价格水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。在运作一定时间后，根据客户的反映程度，作出相应的调高或调低价格。具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，再酌情提高或降低。综合某市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预期赢利状况，建议：第一阶段。本阶段为市场导入期（内部认购期），为了尽快使市场接受本项目，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。本阶段的售价在单位成本的基础上提高75%。第二阶段，本阶段为市场上升期（取得商品房预售许可证后正式开盘期），由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形成一定的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上升趋势。本阶段的售价在单位成本基础上提高80%。第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行，使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。因此本阶段的销售在单位成本的基础上提高90%。各个阶段价格策略组合，最终要实现计划的销售价格。备注：1、控制本项目赢利水平，可通过销售时对销售门市价的折让比例控制，实际公布的销售价格应该预留有折让空间。如果销售市场反映良好，目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高，则相应的减少折让；反之，则加大折让，但维持最高平均5%的折让率。3．6入市姿态及推广时机定位商业广场项目以什么样的姿态出现以及选择什么样的推广时机，要结合项目自身特点。从理论上讲，商业广场项目应该以最完整的形象出现，即所谓最佳姿态，它应该是：●主体工程已基本完成●配套设施已全部到位●外部环境与内部配套已衔接到位●形象与品牌的推广已达到了预期的效果●物业的管理模式、服务项目、收费标准已确定●有关的手续及销售文件已全部准备就绪但针对该项目的特点：●主要建设用资金属贷款项目建设，后续资金依赖认购预付款项及以后的销售回款；●施工周期尽量短：是否具备上述最佳条件，所形成的时间差也不过是两、三个月的时间，以最佳姿态出现时再入市将令资金回收的速度更加迅速；●以新的概念销售（出租）：硬件上必须给客户营造强大的信心，以达成对销售信心的有力支持；●项目规模有限、销售推广费用有限：适宜选择最佳的时机，最佳的姿态集中火力，以“短、平、快”的推广策略完成项目的销售，而避免因拖延时间过长而造成的宣传费用分散和推广力度不足影响销售业绩；综合上述分析，建议采用先入为主的推广策略，提前宣传，以抢占市场份额，赢取更多的市场优势。最佳的宣传认购时机为2008年5前后时段。届时，硬件及软件配套应达到如下阶段：●项目的建筑整体形象已经达至±000.00●物业管理模式、服务配套、收费标准已确定●销售方式及销售价格已经确定3．7销售（出租）方式定位销售（出租）方式对销售进度的影响也是比较大的。根据项目的特性、投资方式、资金回笼计划和发展商实力等具体条件，将能够更加顺利地达到销售目标的销售方式确定下来。建议该项目的销售（出租）方式是：●进行销售（出租），然后采用策划及经营管理方式接受业主委托对物业进行日常经营管理；●以零散出租为主辅以产权销售；●部分委托代理销售为辅的销售方式；●采用组合式付款方式；3．8物业管理方式定位3．8．1本项目经营管理模式本项目将采用商业广场模式进行委托全程策划及经营管理，策划及管理公司按本项目业主的物业管理要求标准对进行管理和服务。本项目建成后将委托有丰富策划及经营管理经验的公司经营管理，以确保本项目的高效、高品质经营管理，为项目迅速实现盈利提供最大的保障。3．8．2运作机制策划及经营管理将按照中华人民共和国财务与审计制度实施管理，以高透明度向业主提供经营管理方面的咨询，定期向业主通报商业广场的经营（管理）状况，并接受业主委员会的书面预约。专有名词定义某广场：某广场位于某某四路北、牌坊广场东侧，按照主题式商业广场标准建造。营业收入：某广场通过经营出售（出租）所产生的收入。经营管理成本：营业费用、营业税金、管理费用、人员工资、管理佣金、设施保养维修和家具更新基金的累加资金。可分配收益：营业收入按约定方式进行分配的收益部分。会计年度：第一个会计年度，从当年商业广场经营之日起，至同年的12月31日止。以后每年从1月1日起至当年的12月31日止为一会计年度。环境影响评价某广场的环境保护按《中华人民共和国环境保护法》、《建设项目环境保护设计规定》等有关法律、法令和规定，采取必要的治理措施保护环境。作为对外外营业的建筑设施，将严格按照国家的环境标准执行。安全卫生依据《职业健康安全管理体系规范》(GB／T28001-2001)等规定和标准，贯彻安全第一、预防为主的方针，确保职工在生产过程中的安全和健康。按照有关规定供给职工劳保、保健用品，相关设备绝缘配置避震、接地处理和安装防护罩，设置相应的通风和除尘设施，内设职工沐浴室、文娱活动室、运动场等，使职工在安全、文明的环境中工作和生活。4.1环境现状本项目拟建地附近无污染的工厂企业，环境质量良好。4.2主要污染源分析4.在场地平整和项目施工阶段，将会产生一定量的扬尘、噪声、固体废弃物及含有大量悬浮固体的雨水径流。4.整个项目建成并投入使用后，运行期产生的污水主要为城市生活污水，并含有致病的微生物、有毒有害化学物质，餐饮、生活污水总量约为87600t/a。4.项目建成并投入使用后，运行期空气污染源主要来自扬尘、交通车辆的尾气、建筑机械废气和油烟排放的油烟。4.2.4运行期噪声污染源项目建成并投入使用后，运行期噪声污染源主要来自行驶中的交通车辆以及机械设备（冷却塔、风机、配电房等）的运转。4.3评价法规依据及区域环境现状4.3.1评价法规《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月）；《中华人民共和国水污染防治法》（1996年5月修订）；《中华人民共和国大气污染防治法》（2000年4月修订）；《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（1995年10月）；《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（1996年10月）；中华人民共和国国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》（1998年11月29日）；广东省人大常委会[1994]第57号文《广东省建设项目环境保护管理条例》。4.3.2评价标准环境质量标准：《环境空气质量标准》（GB3095—1996）二级标准；《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）二类标准；《建筑施工场界噪声限值》（GB-12523-96）；《地表水环境质量标准》（GB-3838-2002）Ⅳ类标准；《农田灌溉水质标准》（GB5084-92）。污染物排放标准：《大气污染物综合排放标准》（GB16297—1996）二级标准；《污水综合排放标准》（GB8978—1996）三级标准；《大气污染物排放限值》（DB44/27-2001）；《水污染物排放限值》（DB44/26-2001）二级标准；《轻型汽车污染物排放限值及测量方法（Ⅰ）》（GB18352.1-2001）；《轻型汽车污染物排放限值及测量方法（Ⅱ）》（GB18352.2-2001）；《摩托车排气污染物排放标准》（GB14621-93）；《生活垃圾填埋污染控制标准》（GB16889－91）。4.3.3区域环境现状本项目拟选址所在区域环境功能属性见下表4-1：表4-1区域环境功能属性编号项目内容1水环境功能区Ⅳ类区2环境空气质量功能区二类标准3声环境功能区4类区4是否农田基本保护区否5是否风景保护区是6是否水库库区否工程所在区域功能属性及周围区域的环境质量现状如下：A水环境项目选址附近最主要的水体为某和某江。某水质符合《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)中的Ⅳ类标准；某江某段的24项监测项目均未出现超地表水Ⅱ类标准浓度限值的情况，水质良好。B空气环境某城区主要大气污染物为降尘和可吸入颗粒物，城区大气二氧化硫季日平均为0.034毫克/立方米，二氧化氮的季日均值浓度为0.031毫克/立方米，可吸入颗粒物的季日均值浓度为0.061毫克/立方米，城区大气季月均降尘量为4.29吨/平方公里·月，各监测项目日均值均优于国家《环境空气质量标准》（GB3095-1996）及修改单中的二级标准限值，空气环境质量良好。C声环境保护区域环境噪声应达到《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）中的1类标准，靠近某四路一侧执行4类噪声标准。4.4项目建设对环境的影响工程建设项目势必会对环境造成一定的影响，在项目实施过程中，应根据实际情况针对以下几方面控制项目建设对环境的破坏。4.4.1水土流失施工期间的建筑材料堆放中的临时占地、基础工程中的挖、填土方作业带来的水土流失防治措施控制方案：施工时，要做好土石工程的平衡，安排好施工计划，减少弃土和泥土的裸露时间，以避免受到暴雨的直接冲刷。做好各项排水、截水、防止水土流失工作，做好必要的防护坡。施工现场需建筑相应容积的集水沉沙池和排水沟，以收集地表径流和施工过程中产生的泥浆水，废水和污水经沉淀和除渣排入水沟。运土、运沙石要保持完好，运输时不宜太满，保证运载过程中不散落。施工期间对不设建筑物的空地种树植草，输水管道铺设等施工完毕后应及时恢复原来绿化带，增加工程地面绿化覆盖，美化环境。4.4.2施工期间的污染物物排放可能包括：土石方开挖、爆破、砂石料加工、混凝土拌和、物料运输和储存及废渣运输、倾倒产生的粉尘、扬尘；燃油、施工机械、车辆及生活燃煤排放废气，施工过程产生的废水和生活污水、垃圾的排放；施工原材料运输过程的散失；施工废料的随意弃置等。控制施工期的大气环境污染，主要是控制扬尘排放，因此施工过程中建议采以下措施：开挖出来的泥土应即使运走和处理好，堆放时间不宜过长和堆积过高，以防风吹刮扬尘。车辆在运输沙石、余泥等建筑材料和建筑废料时，表面应加盖，防止洒在路上，造成二次污染。及时清理因雨水夹带和运输时洒落的泥土，若遇上大风天气，应盖好易起尘的建筑材料。车辆出工地时，应将车身和车轮上的泥土洗净。沥青在熔融时需添加覆盖物，尽量减少沥青烟的挥发。有效疏导交通，减少车辆尾气的排放。4.4.3参照公路建设项目环境影响评价规范规定：公路或道路的施工噪声影响评价范围是指拟建公路或道路两侧或混凝土搅拌机周围50米处。其评价标准采用（GB12523-90）《建筑施工场界噪声标准》。对不同施工阶段作业所产生的施工噪声在其施工场界的噪声标准限值（GB12523-90）LeqdB（A）详见下表：施工阶段主要噪声源噪声限值昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555打桩机各种打桩机等85禁止施工结构混凝土搅拌机、振捣机、电锯等7055装修吊车、升降机等65554.5环境保护治理措施4.5.1保护生态环境措施工程建设不可避免地产生各种污染物，如不采取切实可行的措施，将对沿线居民生活和生态环境造成严重的影响，在考虑节省工程投资的同时，还应重视生态环境保护，最大限度地减少对附近区域生态环境的影响。施工期环保对策及措施如下：施工废污水的处理应包括施工生产废水和施工人员生活污水处理，其中施工生产废水主要包括砂石料加工系统废水、混凝土搅拌和系统废水等。施工生产废水和生活污水排放执行《污水综合排放标准》（GB8978－96）的规定，排入农田执行《农田灌溉水质标准》（GB5084－92）的规定。混凝土搅拌和系统废水处理应结合工程布置，就近设置冲洗废水沉淀池，上清液可循环使用。废水宜进行中和处理。生活污水不应随意排放，采用化粪池处理污水时，应及时清运。固体废弃物处置，固体废物的处置应包括生活垃圾、建筑垃圾、生产废料的处置。施工人员生活垃圾填埋应执行《生活垃圾填埋污染控制标准》GB16889-1997的规定。施工营地应设置垃圾箱或集中垃圾堆放点，生活垃圾应集中收集、专人定期清运。弃渣应及时清运至指定渣场，不得随意倾倒。临时垃圾堆放场地可利用天然洼地、沟壑、废坑等，应避开生活饮用水源、渔业用水水域，并防止垃圾进入河流、库、塘等天然水域。施工营地厕所，应指定专人定期清理或农用并四周消毒灭菌。建筑垃圾应进行分类，宜回收利用。不能利用的，应集中处置。危险固体废物必须执行国家有关危险废物处理的规定。4.5.2大气污染控制措施要注意在施工期间的大气污染防治，尽可能减少粉尘对周围环境的影响。施工期间运输车辆行驶路线应尽量避开居民点和其他敏感点，并采取相应防护措施，水泥、石灰、粉煤灰等细颗粒材料运输应采用密封罐车，如采用敞篷车运输，应用篷布遮盖减轻由于施工车辆运行导致的二次扬尘等污染；装御、堆放中应防止物料流散；水泥临时备料场宜建在有排浆引流的混凝土搅拌场或预制场内，就近使用；在施工过程中对可能造成扬尘的搅拌、装卸等施工现场，要有具体的防护措施，以防止较大扬尘蔓延；特别注意不能随意乱丢、乱放垃圾；施工机械应选用具有符合国家技术标准的除尘、降尘装置和防治废气污染的设备；施工道路应定期养护，配备洒水车或采用人工洒水防尘；施工运输车辆宜选用安装排气净化器的机动车，使用符合标准的油料或清洁能源，减少尾气污染物排放。污染物经处理后，工程影响区环境空气质量应达到《环境空气质量标准》（GB3095－96）相应功能区要求。4.5.3施工环境管理施工环境管理应与施工期的工程管理同步进行。施工环境管理应包括：组织编制施工环境保护实施方案，落实各项环境保护措施。根据国家及地方环境标准的规定，控制工程污染物排放，保护生态环境。按照环境保护设计要求，组织检查环境保护措施的实施进度和质量。组织开展环境监测，及时了解施工区环境质量状况及发展趋势。负责工程环境污染和生态破坏事故的调查和处理。应根据环境管理的要求，建立污染源排放控制、生态保护、环境监测等规章制度。4.5.4污水处理措施项目施工期的废水主要包括施工作业废水和施工人员生活污水。施工作业废水主要来自施工机械冲洗废水和场地冲洗废水，施工机械冲洗废水还含有少量的石油类物质，如果对施工废水不收集、不处理任其在地表漫流会对周边的环境及周围交通干线的通行产生影响，未进行妥善处理的施工人员生活污水会滋生蚊蝇，产生恶臭，影响周围人群。生活废水主要含有主要为餐饮废水以及顾客消费时产生的生活污水，其主要污染物有SS、CODCr、动植物油等，要进行污水处理，污水排放到集中污水处理厂的城市下水道时，采用一级处理流程。餐饮废水、生活污水处理后排放浓度及排放量如下：87600t/a，CODcr＜500mg/L，BOD5＜300mg/L，＜35mg/L。环保、绿色建筑与节能5.1相关规定自2007年10月28日中华人民共和国节约能源法（中华人民共和国主席令第七十七号）公布，国家为了推动全社会节约能源，提高能源利用效率，保护和改善环境，促进经济社会全面协调可持续发展，专项提出建筑工程的建设、设计、施工和监理单位应当遵守建筑节能标准。能源法第三节第三十五条对建筑工程专项提出不符合建筑节能标准的建筑工程，建设主管部门不得批准开工建设；已经开工建设的，应当责令停止施工、限期改正；已经建成的，不得销售或者使用。在2008年4月1日起施行能源法前，建设部于2007年6月14日5.2环保、绿色、节能建筑的建设提议项目在设计中要按国家建筑节能设计标准和建筑业设计规范，严格执行有关建筑节能技术标准；在建设中采用新型建筑材料、高效隔热保温材料；加强建筑周围的绿化，种植遮阴效果好的乔木，广植草地、花木。以减少太阳辐射的影响。本工程主要能耗是电能，空调、照明、通风、给排水等系统都是电能消耗，因而在电气设备选择、配置很关键。方案选择时尽可能运用节能新技术、新工艺；选择节能型的产品，如选用高效、长寿、节能的光源和灯具、选用节能型机电设备；设备容量选择要适宜，台数要合理，尽量防止轻载或超载运行；装设功率补偿设备。为突出某广场商业主题广场的特色主题及响应环保、绿色、节能的国家建设倡议，并减少以后投入使用前、后的相关审批风险，商业广场建设作以下部分提议：墙体节能技术（自保温体系）——主要使用蒸压砂加气混凝土、陶粒增强加气砌块等为墙体材料，辅以节点保温构造措施，即可满足夏热冬冷地区和夏热冬暖地区节能50%的设计标准。材料干体积密度：475～825kg／m3。抗压强度：B05级大于3.5MPa、B06级大于5.0ＭPa、B07级大于5.0MＰa、B08级大于7.5MPa。导热系数：0.12～0.20Ｗ／m.k。体积吸水率15%～25%，其它技术性能指标符合《蒸压加气混凝土砌块》GB/T11968－2006的标准要求。180～240mm厚墙体，专用保温砂浆或粘结剂砌筑灰缝，不考虑两面抹灰和表面热阻，传热系数小于0.85m2屋面节能技术——结合本工程商业广场主题，可适当采用种植屋面技术，种植屋面应承受系统荷载，并具有蓄水、保温隔热、隔声及节能效果。种植屋面应设二道防水，上道防水层应为耐根穿刺防水层，并应与防水材料应相容。耐根穿刺防水材料应符合国家相关标准的规定。种植屋面保温层应选用密度小、压缩强度大、导热系数小、吸水率低的材料，不应使用散状保温隔热材料。种植屋面排水层应选用抗压强度大、耐久性好的轻质材料。变风量空调技术——同一空调系统中，各空调区域内设置变风量末端送风装置，可以根据区域需求，调节所需风量，满足不同温度控制需要，节省运行费用。新型节能照明技术——如采用系统软件控制的长用灯具不同时段的智能照明节能亮度控制，节能灯具可适量使用如三基色细管荧光灯(T5荧光灯管)、LED小射灯、荧光灯用高频电子镇流器等。生活节水——可以使用陶瓷片密封水嘴、节水型坐便器系统、红外线感应节水装置、自力式平衡压力恒温混水阀等有效装置。绿色建材——如轻质高强建筑材料，由胶凝材料、砂石集料、轻集料、工业废弃物制备的轻质高强砌体，具有重量轻、强度高、外观规整、施工方便等特点，同时具有较好的保温、隔热作用。第六章营销策略6．1建议宣传主题概念●购物、休闲、娱乐商业广场，某的商业新选择！●引领时尚商业新地标！6．2卖点整合●旅游购物的好去处●拥有真正步行街的商业广场●中国著名旅游城市中的商业新地标●停车购物的乐园●配有完善的商业配套设施6．3优惠措施●售前宣传期间购买或认租，优惠2%●试销期购买或认租，优惠1%●一次性付款，优惠4%●购买或认租两套以上（含两套），优惠2%●购买或认租五套以上（含五套），优惠4%●特定促销期购买，额外优惠备注：以上优惠可以叠加。6．4销售（出租）目标体系——整体推广思路销售的目标，毫无疑问就是要顺利地将产品销售出去，这就需要每一个操作步骤都达到了预期的效果，包括形象与品牌的推广效果、公关效果、销售进度和资金回笼计划。这些既独立执行而又要互相协调的操作步骤都各有自己的预期目标，但同时又为了实现同一个最终目标，是一个因果循环的目标体系。各步骤需要达到的预期目标如下。6．4．1形象与品牌推广效果企业形象与项目品牌的推广应该要早在销售开始前就进行，以便让目标客户有一个从了解到接受的过程。在本项目的前期宣传铺垫的阶段，应使得“商业广场”形象得以确立，使得本项目概念得以确立。这些要首先体现在项目施工围墙、工地门面上。施工队伍进场之日，即要开始建立围墙广告的宣传效果，采用墙体喷绘技术，使项目的主题概念首先体现工地围墙上，并选择较好的位置树立适量大小和数量的工地广告牌。同时还要开始精心打造一个具有特色和品位的卖场，力争使卖场和现场宣传效果相呼应，并在项目出正负零之前完成，为以后项目提前进入销售状态打下基础。6．4．2现场广告牌的制作内容：项目鸟瞰图、项目名称、主题广告词、副广告词、发展商、地址、联系电话。色彩：底色为白色；图案为实效效果图图案；主题广告词为深蓝色；副广告词为深蓝色；发展商、地址及联系电话为橙色。6．4．3施工围墙的制作围墙高度2.2米；底色为白色；墙顶为坡顶、带槽，深蓝色；图案采用墙体喷绘或者挂式广告牌，画面内容简洁，色彩明快，辅以项目广告语言，烘托销售气氛。6．4．4卖场的制作卖场规模及装修品位：精致典雅、于细微处体现发展商浓浓关怀与企业精神。卖场建筑外型：坡顶、圆型亭楼式建筑，白色玻璃幕墙。卖场外围：背靠巨副广告牌，左右与宣传围墙自然连接，以宽广的整体视觉带形成强烈的楼盘印象；周围绿树与花草相辉映，通往卖场的道路以鹅卵石或石板铺就；整个卖场营造一种轻松、休闲而又不失典雅的氛围。卖场内部：色彩：主色调为淡蓝色和绿色，白色玻璃幕墙，青石板或防滑地砖地面，淡蓝色墙体及天花板；增强色调（为体现卖场的识别性，需恰到好处的配以较亮丽的色彩）为橙色和绿色，如接待案板为蓝色，背景饰以橙蓝相间的强印象色调（或者背景以淡蓝色为底色，绘以公司蓝黄相间的徽标）；接待桌椅为主色调浅绿色和白色；销售人员着装颜色为公司标志性颜色即上装为橙色，短裙为蓝色。所有宣传资料、销售手册外面均饰以公司蓝橙色标志或以蓝、橙色为底色。陈设：墙体张贴或悬挂公司营业执照、预售资格、宣传展板、售控表；室内摆放接待案板、谈判桌椅、休息沙发、签约桌椅、沙盘模型、饮水机、空调机、文件柜、适量盆景。6．4．5广告语建议广告牌主题广告语：“某广场——某的商业新选择！”。本广告语为广告牌主题语言，也是本项目之核心概念，以醒目颜色和字体于最醒目位置。“某的商业新选择”，表明本项目的基本功能具有商业广场基本使用功能；“新选择”是指本项目标新立异的功能特点。整个概念营造了一种高雅、舒适、休闲的生活意境。6．5外发式宣传策略5．5．1精品宣传书主要用于对新商业广场概念和新生活概念的引入，描绘以能享受家庭购物乐趣的种种优点，并详尽介绍项目周边及某的众多旅游资源，以激发潜在客户对某购铺置业和享受新投资方式的渴求和憧憬。本楼书的主要发送对象为到现场参观者、专门的促销活动中到场的客户、针对性的邮件客户，以及广场销售、认租客人（可考虑摆放于某别的高级酒店里或车站出入口供阅读）。6．6销售进度目标（以面积计算）●形象建立及售（租）前宣传铺垫阶段（开工开始至2008年4月）：完成10%（本阶段，需要努力争取关系客户和内部客户，如果于公开认购（租）之前就有部分面积落定，将能极大的鼓舞和带动潜在的目标客户跟进）●试销（租）阶段（2008年5月份）：完成50%；●正式销售阶段（2008年6月份～10月份）：完成95%6．7资金回笼计划由于本项目属盈利性项目，这也是银行贷款的主要风险与挑战所在。信贷资金支持的基点，是建立在建设方掌握着项目筹资和具有偿债能力的基础上。因此，建立起切实有效的贷款风险防范机制尤为重要。●本项目与同期建设的酒店项目共贷款资金7500万元，可保证工程主体完成封顶，按照工程进度，在没有任何外来资金（包括销售回款）进帐的情况下自筹资金可维持至2008年11月份。●按照目标销售（租）进度，至2008年4月底，预计可完成10%的销售率。●至2008年6月底，预计本项目的销售率将突破50%。●2008年7月份至2008年10月份，预计销售率实现95%，由于前段已经销售的面积中已经大部分顺利办理完按揭，更加丰富了项目的建设资金，除了保证建设资金外，并开始随着按揭款的逐步发放，项目开始实现了赢利。●根据以上资料资金计划，资金使用和资金供应会出现供求矛盾，为确保项目资金流畅，可考虑吸纳小部分项目贷款。故此，根据常规测算，本项目在保证自筹资金的基础上，加上稳定的销售回款，完全可以保证项目建设的全部资金，出现资金链条断裂的风险极小。第七章投资估算和资金筹措本项目主要采取销售（租）的方式进行营销，其中大厅等公共使用区域属精装修范围，其他如铺位等在转售业主后委托物业管理进行统一策划由其自主装饰，部分区段更是接近毛坯建筑模式，建设单方成本较低。根据建设单位的项目整体思路定位及建设投资意图，在确定功能使用及建筑质量的基础上，优化、定额设计，科学控制建设投资，力求高标准与低价位的最佳结合。7．1某广场投资估算土地费用：项目地块土地为开发商所有，使用期限为60年。项目总占地面折合约76亩，暂按地价180万/亩计算。以建筑面积分摊，其中商业部分占地27899m2，项目土地费用合计7715万元前期费用：主要包括测量、勘查、设计、三通一平、相关税费、手续费等，参照相关的标准和本项目开发规模，本部分的费用约为200万元；建筑及设备安装费用：主要包括地下停车场、商业中心的土建、基本装修费用及水电、空调、消防、电梯、扶梯等设备系统的安装和商业中心的公共部分装修费用，建筑安装工程费用合计约5850万元；其他工程：主要包括市政配套费用、工程施工管理和工程监理费用、宣传办公等，此部分合计约200万元；管理费用：即房地产开发企业的管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用。参照广东房地产开发项目的平均水平，并结合本项目特点，按建筑安装工程费用的3%取值。项目管理费用合计125万元；营销费用：即用于本项目销售的广告宣传费、市场推广费和销售代理费等。参照广州市房地产项目销售的平均水平和经验值，结合本项目的销售特点，按销售收入的3%取值，项目销售费用合计175万元；不可预见费：参照广东省房地产开发项目的平均水平，按前述各项费用之和的2%取值，项目不可预见费合计252.82万元；商业广场投资开发总成本：据初步估算，项目总投资成本约为14317.82万元。7．2资金筹措自筹资金：用于土地成本、前期与同期建设的酒店项目共贷款资金7500万元，用于工程建筑销售（租）回款第八章财务评价与社会效益分析8．1盈亏分析保证整体经营的情况下，为确保本项目能快速