连云港市汇泽地产项目可行性研究报告

《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下Q:69031789PAGE目录第一章、项目总论……………………§1.1项目基本情况………………§1.1.1项目名称…………………5§1.1.2项目委托单位名称……………………5§1.1.3项目委托单位基本情况…………………5§1.2项目开发概况………………§1.2.1地块位置及四至范围……………………5§1.2.2宗地周围环境与设施……………………5§1.2.3建设规模与主要经济技术指标…………6§1.3项目申请报告编写依据………§1.4项目申请报告编写原则…………7§1.5项目申请报告编写范围…………7§1.6项目申请报告结论………………8§1.6.1市场预测和项目规模……………………8§1.6.2项目建设进度…………§1.6.3投资估算和资金筹措……………………9§1.6.4环境保护…………………9§1.6.5项目财务和经济评论……………………10§1.6.6项目综合评价结论………10§1.6.7存在问题及建议…………10第二章、项目背景与建设条件……………………§2.1项目背景………………………§2.1.1连云港独特而重要的战略地位…………11§2.1.2江苏省发展战略下的连云港……………13§2.1.3灌云县社会经济条件……………………13§2.2建设条件………………………§2.2.1自然条件…………………15§地理位置、地形、地貌等基本情况…………………15§气候和地质条件调查分析……………16§气象条件………………16§2.2.2社会经济条件……………17§连云港市概况………17§灌云县概况…………17§灌云县县域发展规划………………18§交通条件……………18§经济条件……………18§2.2.3基础设施………………第三章、市场分析………………………19§3.1政策及市场分析………………§3.1.1政策导向………………§3.1.2连云港房地产市场现状………………§3.1.3整体供需分析………21§3.1.4销售价格及地区市场分析……………25§3.1.5连云港房地产趋势预测……………26§3.1.6连云港房地产市场警情分析……………26§3.2连云港市房地产住宅市场竞争特点…………27§3.3项目的发展前景与项目建设缘由…………§3.3.1项目的发展前景…………28§3.3.2项目建设缘由……………28§市场推动………………28§政策吸引………………28§环境和谐………………29§发展需要………………29§3.4项目SWOT分析…………………29§3.4.1优势与机会分析（SO）…………………29§3.4.2劣势与威胁分析（WT）…………………30第四章、项目规划设计…………………31§4.1总体规划………………………31§4.2形态结构规划…………………31§4.3规划设计………………………32§4.3.1住宅基本户型…………§4.3.2道路与交通……………§4.3.3景观与环境……………§4.3.4空间形态………………§4.3.5公建配套………………§4.3.6公用工程………………§给、排水……………§供电…………………§电视、电话、宽带…………………§采暖、通风…………第五章、进度与计划安排……………35§5.1项目实施进度计划编制依据…………………35§5.2项目实施总进度计划…………36§5.2.1筹建准备阶段计划……………………36§5.2.2工程施工阶段计划………36§5.2.3工程竣工验收及决算阶段计划…………36第六章、项目建设程序及项目招标……………………38§6.1项目建设程序…………………38§6.2项目招标………………………38§6.2.1招标方式与程序…………38§6.2.2招标文件…………………40第七章、项目投资估算及资金筹措……………………41§7.1项目投资估算…………………41§7.1.1建设投资估算……………41§土地费用估算…………41§施工前期工程费用估算………………42§工程建筑、安装费用估算……………42§工程预备费……………45§7.1.2建设期利息………………45§7.1.3流动资金…………………45§7.1.4项目总投资估算构成……………………45§7.2项目开发资金筹集计划………45§7.2.1资金筹措…………………45§7.2.2资金成本…………………46§7.3贷款偿还……………………第八章、项目财务分析…………………46§8.1财务评价编制依据…………§8.2项目销售收入估算与分析…………………§8.3项目成本分析………………§8.3.1项目开发固定成本………47§8.3.2项目销售收入估算与分析………………48§8.3.3总成本……………………48§8.4税费…………§8.4.1营业税及附加…………48§8.4.2城市维护建设费………48§8.4.3教育附加…………………§8.4.4土地增值税……………§8.5项目开发利润估算……………49§8.6投资收益率……………………49第九章、项目不确定性与风险分析………………§9.1项目盈亏平衡分析……………50§9.2项目敏感性分析………………50§9.3项目投资风险的定性分析……………………52§9.3.1实施风险与对策…………52§9.3.2市场风险与对策…………52§9.3.3政策性风险与对策………53第十章、项目环境影响与评价……………………§10.1环境保护执行标准……………54§10.2项目施工期间对环境不利影响………………54§10.3施工期间环境不利影响的对策及处理措施…………………55§10.4项目投入运营后的环境控制…………………56第十一章、消防、卫生及安全……………………§11.1消防……………57§11.2卫生……………58§11.3安全……………58第十二章、项目节能设计…………§12.1建筑节能………………………59§12.2给排水节能……………………59§12.3电器节能………………………60第十三章、项目申请报告结论与建议…………………61§13.1项目经济效益与社会效益……………………61§13.2对项目的建议…………………61§13.3附件及附图……………………63第一章、项目总论§1.1项目基本情况§1.1.1项目名称：县城2008-2号地块房地产开发项目§1.1.2项目委托单位名称：连云港汇泽房地产开发有限公司§1.1.3项目委托单位基本情况承办单位：连云港汇泽房地产开发有限公司公司性质：有限责任公司连云港汇泽房地产开发有限公司成立于2008年4月7日，企业法人代表尚红宇，公司注册资本为人民币捌佰万元公司现有工程技术人员35名，其中有高级职称的3人，具有大专以上学历者占公司总人数的90%。§1.2项目开发情况§1.2.1地理位置及四至范围该地块位于灌云县县城经济开发区，盐河西侧，三里沟南侧，孙滕路东侧，宗地总面积为75191平方米，其中出让土地面积为56145平方米，该地块属于灌云县国有建设用地使用权挂牌出让用地；宗地编号为县城2008-2号地块。§1.2.2周围环境与设施该地块位于灌云县县城经济开发区，处于灌云县城南部城区核心地段，项目北边紧邻324省道，东边紧邻盐河，与宁连高速公路的出入口不到五分钟车程，此地为房产开发的黄金宝地。另外该项目是灌云县政府进行灌云南部城区建设的重点项目。项目附近有灌云县经济开发区、灌云县实验中学、灌云县人民政府、灌云县仁济医院、中国移动通信灌云分公司、小鸭河农贸市场、华克大酒店、华克超市等单位以及各类商业网点。项目周围设施布局完善,居民出行和生活非常方便。§1.2.3建设规模与主要经济技术指标建筑面积(预计总建筑面积)：106740平方米，其中住宅建筑面积：89271平方米；配套建筑面积7844平方米。容积率：多层≤1.4，多层含局部高层≤1.8；建筑密度：多层≤28%，多层含局部高层≤25%；绿地率30%。项目建成后可入住开发周期：36个月；项目计划总投资12000万元。§1.3项目申请报告编写依据1、连云港汇泽房地产开发有限公司关于本项目申请报告的委托书；2、国家和地方以及房地产行业的建设政策、法令和法规；3、灌云县国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；4、灌云县土地及规划管理部门签发的有关项目用地的国有土地使用权出让合同、规划设计条件办理表等；5、国家发展和改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济审评方法与参数》(第三版)及建设部有关设计规范、标准；6、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及连云港汇泽房地产开发有限公司提供的有关技术、经济资料。§1.4项目申请报告编制原则1、编制的全过程贯彻安全、规范、完善和经济的原则；编制的成果需符合国家、省、部委和连云港市颁布的相关法规、标准、规范和规划；2、坚持技术可靠、经济合理、运行稳定、节能降耗、便于管理、降低成本的原则；3、在灌云县总体规划的指导下，以发展、提高为中心，满足灌云县政策、环境、建筑与城区建设规划整体要求的协调统一；4、通过该工程项目建设，逐步壮大灌云南部城区的基础设施，进一步带动灌云南部城区的建设，促进灌云房地产业的全面发展．5、以人为本，精心设计，为灌云经济建设作贡献。§1.5项目申请报告编制范围本项目申请报告是对该项目在市场需求、市场分析及建设规模、经济效益等诸方面可行与否的研究，并作出结论。研究范围包括：1、需求及建设规模预测；2、建设条件与市场分析；3、规划设计与施工安排；4、项目环保及节能情况分析；5、投资估算及项目赢利能力分析；6、项目不确定因素及投资风险分析等。§1.6项目申请报告结论§1.6.1市场预测和项目规模1、市场需求简要分析：灌云县地处连云港市区南面，东临黄海，北接连云港市区，南为灌南县，西边是沭阳县和东海县；县城距陇海铁路新浦站40公里，距连云港机场50公里、距连云港港口60公里，宁连高速、沿海高速、204国道纵贯境内，还有数十公里的海岸线，具备发展基础经济所必要的交通、用地及城市依托等优势条件。2005年，灌云县城区人口已达20万余人，近年来，随着全县人民生活水平的提高及老城区的改造，以及全县“拆乡并镇”步伐的加快，乡镇部分人口开始向县城转移，灌云城区家庭户数逐年上升。优越的地理位置和不断改善的投资环境，使灌云县的经济迅速发展。同时，由于这两年县政府加大了对基础设施的投资力度，开始了大规模的旧城改造建设，加快了城市化进程，增强了城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高城镇化水平。因此，这在客观上需要大量的商业用房和商品住宅。据此，我们认为项目的开发建设在经济上可行的。2、计划销售量与销售方向：项目总建筑面积106740平方米，建成当年计划销售完毕，主要面向本地及周边地区。3、项目定价及销售收入预测：根据周围楼盘的销售价格，项目均价预定为：住宅1700元/平方米，商铺3000元/平方米，车库1000元/平方米，预计销售收入为18463.57万元。4、项目拟建规模：总用地面积56145平方米，拟建建筑面积106740平方米，其中住宅建筑面积89271平方米，配套建筑面积7844平方米，总住户606户,总居住人口2120余人(3.5人/户)。§1.6.2项目建设进度建设期36个月，计划于2008年6月底完成项目的可行性研究、勘探、设计工作,2008年7月底工程发包工作，确定工程施工队伍与设备供应商，确保2011年2月底全部完成施工任务，并申请峻工验收。§1.6.3投资估算和资金筹措1、项目总投资额12000万元。建设期利息为453.6万元。2、资金来源于企业资本金、银行贷款和企业自筹销售滚动收入投入等。贷款额2000万元、贷款年利率为7.56%，全部用项目销售收入偿还本息。§1.6.4环境保护项目建设的环境污染主要来自于施工期间，项目施工期间排放的污染物均要求达到国家规定的排放标准。§1.6.5项目财务和经济评价1、项目开发投入总成本12426.95万元；2、项目销售总收入18463.57万元；3、项目销售利润5242.7万元，投资利税率43.68%、投资利润率29.27%、盈亏平衡点为68.49%，盈亏平衡面积为73106㎡。§1.6.6项目综合评价结论从项目经济分析来看，该工程项目各项经济指标均超过规定要求。项目经济效益较好，具有良好的财务生存能力，同时具有较强的抗风险能力，投资项目从地方和企业发展的角度来看是可行的，在经济上是合理的。从宏观角度考察，投资符合国家投资发展政策，具有良好的社会效益，从总体上评价，项目投资可行。§1.6.7存在问题及建议由于本项目地处经济相对不发达地区，项目属于多层、高层建筑，地处灌云地区，实施过程中，在工程技术、施工、运营管理等方面存在一定的风险。建议加强工程设计的专题研究、优化方案，运营期建立健全完善的物业管理机构。并进行资产保险，以规避和控制建设期间的投资风险，以保证项目的财务安全。项目需密切关注国家产业政策的变化，并随之进行投资和销售方案的调整。同时关注房地产市场波动可能带来的潜在风险，防止房地产市场价格出现大幅下跌，这就要求公司在规划和市场销售等方面做好预案，时刻应对可能发生的市场风险。第二章、项目背景与建设条件§2.1项目背景§2.1.1连云港独特而重要的战略地位1、鉴于连云港独特而重要的战略地位，国家发展战略向连云港倾斜；2、连云港位于陇海铁路的起点，亚欧大陆桥的最东端。使得连云港港与国家铁路干线的衔接相当方便；3、连霍高速公路和同三高速公路交会于连云港。使得连云港在我国高速公路网中占据重要地位，见下图2.1-1；4、此外，连云港也是沿海经济带、沿江经济带、京九经济带和陇海经济带的重要结合点，见下图2.1-2；5、2007年1月1日至2日，国务院总理温家宝来连云港考察，要求中央和江苏省委搞好连云港的规划和建设，加快连云港建设步伐，从而使连云港成为连接沿海地带包括环渤海峡、长江三角洲以及浙江、福建的一个中间环节，又使连云港成为陇海线经济发展与沿海经济发展相沟通的一个纽带。§2.1.2江苏省发展战略下的连云港2007年1月29日，江苏省人大五次会议上的政府工作报告也明确提出要加快连云港建设步伐，逐步发挥带动沿海和振兴苏北的龙头作用，连接长江三角洲、环渤海经济带和陇海线经济带的枢纽作用，形成江海联动、沿海与陇海线发展互动的格局。江苏省新的发展格局：从“三沿”到“四沿”（如图2.1-3所示），连云港作为振兴苏北的极核，是拉动东陇海产业带与沿海产业带的龙头。跨越发展成为连云港必然的选择。§2.1.3灌云县社会经济条件跨入二十一世纪，随着灌云县政府着力扩大城市规模，基础设施投资加大了投入，新建、改建和扩建了城市道路，对老城区进行大规模改造，加大了拆迁力度，经济上致力于招商引资，投资氛围十分浓厚，相继建设了各类专业市场和旅游服务配套项目，城市环境以及相关市场环境得到很大程度的优化。2005年，灌云县城区人口20万余人，近年来，随着全县人民生活水平的提高及老城区的改造，及全县“拆乡并镇”步伐的加快，乡镇部分人口开始向城区转移，县城城区家庭户数逐年快速上升，综上所述，灌云县随着经济实力的增强，人民收入的提高，总体消费水平，总体投资能力，包括消费和投资额等均有极大的提高，随着城市化建设进程的加快，灌云县城区人口的增加，“住在灌云，创业在灌云”将持续深入人心，本项目的市场基础是可靠的。目前灌云县已初步形成以机械、纺织、食品、化工、建材五大行业为主的工业体系；以棉花主副产品深度加工、机电产业、农副产品加工业、林木加工业为主的四大主导产业；以灌云临港产业区、灌云经济开发区、板浦工业园为主的三大工业园区。拥有“太阳雨”牌热水器、“云山”牌旋耕机、“汪恕有”牌滴醋、“花果山”牌风鹅、“云”牌犁刀、“东耕”牌棉花、“双保”牌乳业、“绿灌”牌禽蛋、“银河”牌漆业、“苏棉”牌棉花等知名商标和名优产品。灌云县经济开发区主要发展电子、机械、医药、食品、纺织、服装等高科技、无污染等产业。该项目地理位置优越，环境优美，交通运输便捷，人流、物流畅通(详见基地概况)。该地块的周边环境为住宅区内居民的交通、购物、子女上学、就近就医等都提供了极为便利的条件，是理想的商业、居家场所。§2.2建设条件§2.2.1自然条件§地理位置、地形、地貌等基本情况连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日本、韩国、朝鲜隔海相望，西于江苏的徐州和山东的郯城、宿迁的沭阳相邻。连云港市地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批对外开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头堡，地理位置十分优越。灌云县地处东经119°2’50’’-119°51’9’，北纬32°11’45’’-34工程区域位于苏鲁隆起区与扬子淮地区苏北凹陷两个不同构造单元之间，响水深断裂自灌南县田楼至燕尾港向黄海以北东向延伸。连云港市就位于北断裂以东，呈平原丘陵山作半圆性排列，是近海退潮而形成的一块较为年轻的陆地，整个市区可划分为三个大的工程地质区；I区，构造削，蚀山地；II区，三前增积台；III区，海积平原。该项目地段属于III区，海积平原。根据场地勘查深度范围资料反映，未见断裂构造，区域稳定良好。§气候和地质条件调查分析1、气候因受陆地和海洋的共同作用，连云港市处于暖温带向北亚热带过渡地带，具有典型的季风气候特征，气候资源丰富而有多样性。其表现为连云港地区四季分明，光照充足，气候温和，雨量适中，无霜期较长的特点。由于逐年之间季风有强有弱，来临或早或迟，造成气候年际变化较大，雨量不均和温度差高低多变的现象。2、地质本建设场地地势平坦，排水良好，与周边无影响。灌云县区域构造单元属华北地台胶院子断块的胶南隆起带，主要有连云港——东王集倒转向斜和陡沟——南岗倒转背斜。区内地层属于扬子地层区，基底为晚元古代中深度变质岩系组成，上部直接覆盖第四松散土层，厚度70-180cm。本地区地震基本烈度为7度。§气象条件灌云县处于北暖温带南部，气候温和湿润，四季分明，常年平均气温为14摄氏度，1月平均气温为-0.4摄氏度，7月平均气温27摄氏度。历年平均降水在1000毫米左右，降水期主要集中在7、8、9三个月。全年无霜期220天。一年四季主导风向为东南风。由于受海洋的明显调节，灌云县属于季风特点的海洋性气候，四季分明、寒暑适宜、光照充足、雨量适中。§2.2.2社会经济条件§连云港市概况连云港市是江苏省的地级市，也是中国首批对外开放的十四个沿海城市之一，位于江苏省东北部。东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；南与淮安的涟水、盐城的响水相连；西与徐州的新沂市、宿迁的沭阳县毗邻；北与山东的郯城、莒南、临沭、日照等县市接壤。全市土地总面积7444平方公里，水域面积1759.4平方公里。现辖有新浦、海洲、连云三区和东海、赣榆、灌云、灌南四县及国家经济开发区，总人口465万，新浦区为市政府所在地。连云港是终年不冻的天然良港，为我国八大工业港口之一。连云港市是“陇海-兰新”铁路东部口，是著名的“亚欧大陆桥”东桥头堡。该陆桥东起中国连云港，西至荷兰鹿特丹，全长一万余公里，是横跨亚欧大洲的最便捷的陆上黄金运输线。连云港市旅游资源十分丰富，素有“海古神幽”只美誉。有文明遐迩的国家级风景名胜区花果山，有“世外桃源”宿城、渔湾，有古老而神秘的将军崖、孔望山摩崖石刻，更有碧海金砂，风光旖旎的海滨度假村等。§灌云县概况灌云县位于江苏省东北部，东部濒临黄海；西部与宿迁市的沭阳县及连云港市的东海县为邻；南部隔新沂河与本市的灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的对外开放县之一。灌云县1912年建县，得名于南有大川灌河，北有名山云台。总面积1840平方公里，其中：耕地面积154万亩。下辖8个镇、12个乡、3个省属农盐场、6个县属农林场圃。全县共有318个行政村，总人口105万人。§灌云县县域发展规划2006年编制完成《县城发展战略规划》、《新城区控制性详细规划》、《临港产业区发展战略规划》、《大伊山旅游经济区总体规划》等十大专项规划。开工建设城建重点工程103项，全面完成小鸭河环境综合整治工程，完成县城管道燃气工程，部分小区安装入户，，行政中心、广电大厦、人民法院、西环路等重点工程完工并投入使用，污水处理厂截流管网及厂区建设快速推进。按照“彰显个性、展示形象”的要求，倾力打造县城三大出入口。§交通条件灌云县地处连云港经济带，紧邻港口，距陇海铁路新浦站40公里，距连云港机场50公里、距连云港港口60公里，宁连高速公路、沿海高速公路、204国道纵贯境内，拥有数十公里的海岸线，具备发展基础经济所必要的交通、用地及城市依托等优势条件。§经济条件2006年完成地区生产总值54.85亿元，增长18%，三次产业结构由36.4：33.9：29.7调整为33.4：37.4：29.2，单位生产总值能耗下降3.4%；全社会固定资产投资64.24亿元，增长53.8%，一般预算收入增幅在全省66个县区中排名第二，绝对值较2005年前移2位，被评为全省财政增收先进县。在2006年度全国中小城市科学发展评价中，被评为全国最具投资潜力中小城市百强县。§2.2.3基础设施灌云县近年来为提高县城的综合服务能力，投入大量资金对城市基础设施进行了大范围的改造建设，现已初见成效，市区范围内已基本解决了通讯、电、水和煤气等供应紧张的问题。供电、通讯、给排水等城市基础设施的管线（道），均已沿路架（铺）设。供水：用水可直接从伊山南路接入，经水泵房加压后的自来水可用作消防用水。供电：利用现有的配电线路直接接入小区。电信及有线电视线路网络已覆盖该区域，按规划要求敷设，在办理相关手续后，由有关单位组织施工。拟建工程紧临城市主干道，可根据需要向有关部门申办有关用电、用水等使用手续。第三章、市场分析§3.1政策及市场分析§3.1.1政策导向连云港作为江苏省唯一拥有海港资源沿海城市，位于陇海线的东端，除了辐射我国中、西部广大区域外，还可以直接和欧洲内陆各大城市连通，具有良好的港口资源优势，随着国家“西部大开发”和“中部切崛起”的发展方针，尽快把连云港建设成为“国际性滨海城市”、“现代化的港口工业城市”和“山水相拥的知名旅游城市”，为本项目开发提供了坚强的政策导向。但同时也应清醒地看到，2007年是中国房地产大风大浪的一年：在这一年里，国家宏观调控政策频繁出台。土地、信贷等房地产行业链条各个环节都一并收紧，2007年以来国家出台的房地产调控政策之多、措施力度之大前所未有。§3.1.2连云港房地产市场现状随着涉房调控政策“国六条”、央行加息等政策的出台，在税收、信贷、土地政策的调节作用下，我市房地产市场供销相对稳健。住宅销售价格稳中有升，增幅较为平稳，产品品质不断提升，市场秩序不断规范，开发理念和购房行为日趋成熟。据连云港市统计局公布，07年上半年在住宅、商业、办公及其他投资项目中，商品住宅依然是商品房投资的热点，全市商品房新开工面积超过200万平方米，办公楼和商业营业用房两者加起来所占比例还不到15%，商品住宅新开工面积超过184万平方米，占商品房新开工面积的82.9%，同比增长110.7%，07年上半年全市商品住宅销售5095套，90平方以上户型占八成以上，销售总面积达59.44万平方米，平均每套116平方米，比上年末平均每套113平方米增加了3平方米。据连云港市房产局公布的统计数据，上半年，全市普通住宅销售价格年初为2422元，六月末平均价格为2467元，进入七月以后，房产价格出现较大上升，普通住宅均价上涨到2677元。在房地产新政影响下，连云港市房价上涨过快的势头得到了有效抑制，虽然还在增长，但涨势已明显放慢。从2007年陆续开盘的一些楼盘价格看，价格似乎又有攀涨之势，分析各种原因，是因为此后开盘的楼盘，品质都比较高的缘故。§3.1.3整体供需分析2007年前三个季度，港城楼市一被笼罩在国家宏观调控所带来的观望氛围中，由于当时市场环境不够明朗，致使很多有潜在购房意愿的市民，纷纷持币观望。进入四季度，观望气氛慢慢减弱，市民对楼市的前景预期又有增强，在此背景下，前三季度所积压的大量购房需求集中入市，使得从去年四季度至今，港城楼市能够维持强劲。根据上海领秀营销管理咨询公司市场研究调查，连云港房地产市场仅未来2年内上市的期房将超过400平方米，还不包括大量尚未售馨的现房。据上海尚度投资顾问有限公司最近出炉的2007年连云港市房地产市场调研报告显示，港城市区未来几年房地产开发总量将极大丰富。2003-2007年连云港市公开出让成交地块产生居住类总建筑面积约为1800万平方米（估算、含部分商居两用）。临近2007年岁末，连云港市也公开挂牌出让土地30多宗约有240万平方米。未来市区的土地还将继续放量，政府滨海新区、凤凰新城、孔望山新城、东河新城和科教园区等新规划土地资源，将为未来市区房地产市场提供充足的土地储备。而根据“十一五”规划，未来市区的土地还将继续放量，未来港城楼市供应将不断放量，市场竞争加剧，各企业楼盘销售压力将远远大于目前。进入二00八年后，一月份在平淡中度过，二月份在春节及雨雪影响下进入成交淡季，三月份强势回暖，而直至四月份，港城楼市才交出了一份令诸多楼盘都倍感欣慰的“成绩单”。进入楼市传统成交旺季“红五月”后，港城市区房源成交热情似乎更加高涨，截至5月12日，在进入五月后不到半个月的时间里，港城市区已总共成交住宅464套，其中新浦区319套、连云区成交65套、开发区成交46套、海州区成交了34套，成交势头强劲。

随着港城楼市渐入佳境，开发商推盘的速度也在加快，大多数开发商选择在4月推出新房源，而一些酝酿许久的新楼盘也开始公开销售。据了解，今年4月份，我市不少楼盘尤其是新盘，纷纷酝酿盛装亮相。根据我市网上房地产登记备案系统显示，今年4月份我市共有10家楼盘推出145984平方米的商品房房源上市，其中上市住宅1026套计124821平方米，推出非住宅商品房481套计21163平方米。而5月份，据初步统计，港城楼市还将迎来一场盛大的集中放量阶段，至少10个以上的楼盘将陆续入市，这将大大丰富港城楼市住房产品的物业类型和市民的选房空间。

从已经拿到商品房预售许可证的楼盘情况看，今年4月份是我市今年以来推盘放量较为集中的一个月，我市共有10家楼盘拿到了连云港房管局发放的商品房预售许可证，其中首次拿到商品房预售许可证的楼盘有3家，3个新盘中目前已有2个楼盘开盘面市了，还有一个新盘也将于近期高调亮相。

进入传统的“红五月”销售旺季，港城房地产业内人士对楼市一片“唱好”，大多数楼盘开发商不约而同将在5月推出新盘。据初步统计，港城楼市5月份上市的楼盘至少有十个，而且楼盘区域也较为成熟。其中，以新浦区陆续亮相的楼盘最为引人注目。目前新浦新区集中了大量的高端楼盘，近期都进行了积极的酝酿。而作为改善性需求的理想置业区域，新浦西区、南区以及海州区也颇为引人关注。其他区域诸如开发区、连云区可能相对比较平寂。与以往相比，开发商拿地更加理智。四月份，我市国土资源局发布了2008年度连云港市第一次国有土地使用权公开出让公告，就港城市区的21宗地块进行使用权公开出让。据悉，此次21宗总计约1563335.2平方米、2345亩的土地使用权出让，是我市今年土地市场上第一次大规模土地出让。本次挂出的土地共有21块，其中有15宗土地位于开发区，4宗位于新海地区，只有2宗位于连云区。众所周知，当前我市房地产市场由于楼盘项目越来越多，供应量逐年大幅增加，楼盘销售压力有所加大。此次再次抛出21宗热土，而且其中又是以居住用地占据“大头”，如果这些地块能够全部顺利拍出，未来在这些地块上开发的项目入市后，那无疑将会进一步加剧港城未来几年楼市的竞争力度。

日前，2008年度连云港市第一次国有土地使用权公开出让已经结束，21宗土地中的15宗土地成功拍出，成交总金额达到60420万元。而在成功拍出的15宗土地中，有11宗土地的成交价格仅略高于起拍价，开发商在拿地时显然更多了几分理智。唯一经过激烈竞争拍出的一宗土地为20#地块，此地块位于孔望山南、盐河南路西，最后以高于起拍价三倍的价格被连云港杭汽轮香溢置业有限公司获得。进入四月以来，尽管市区房源单日销量时有涨跌，但是我市整体房源销量呈现稳步上升趋势。与此同时，购房者心态也有了较大转变，从前期看跌和观望的态势，逐步转向较为积极的心态，入市需求明显提升。就目前而言，港城市民真实的购房需求正在逐渐释放，市场出现季节性热销的势头，而不少投资者受制于资金压力开始收手，因此房屋的有效成交在明显增加，理性购房成为近期主流。

4月份港城楼市呈现稳中有升的趋势，整个房地产市场比较平稳，价格与上月相比基本持平。根据相关数据统计显示，今年4月份连云港市区共销售普通住宅1099套，成交面积140175平方米；我市四县共销售普通住宅812套，成交面积为93924平方米，套均115.67平方米。截止到4月30日，我市市区入网总套数为79718套，入网总面积为7189964平方米；可售套数为35318套，可售面积为3145533平方米，其中住宅可售套数为18966套，可售面积为2200814平方米，非住宅可售套数为16352套，非住宅可售面积为944719平方米。

港城楼市悄然回暖，房源销量出现了较大幅度的回升，而小户型正逐渐倍受“自住”购房者所关注，自住需求正逐渐成为楼市需求的主旋律。相对于价格优惠和实行促销，房屋的综合品质更受市民的多方考究和关注。目前，理性的购房消费已经是市场发展的大势所趋，购房者有了更多的选择空间和时间，房源的综合品质必将成为最终购买的关键。

四月楼市回暖为楼市传统的销售旺季———“红五月”开了个好头，由于在接下来的六月份，还将有不少楼盘相继推盘，不难预料，最近的几个月港城楼市还将继续当前热销的场面。§3.1.4销售价格及地区市场分析截至2006年年底，港城房地产市场住宅均价再创新高，达到了“准三千”水平，每平方米均价为2998元，住房价格较2006年年初上涨幅度超过8%。均价突破“三千元”大关近在咫尺。2006年1至11月份，全市房地产开发投资完成了46.13亿元，其中市区完成投资33.03亿元，同比分别增长52%、57%。市区共出让土地394万平方米，按照容积率换算成居住类建筑面积估计超过800万平方米，同比2005年增长22.74%。1-11月份全市商品房预售面积274.53万平方米，其中市区162.19万平方米，同比增长45.26%。全市商品房住宅面积216.75万平方米，其中市区住宅面积121.89万平方米，同比增长19.61%。2007年2月份虽然只有短短的28天，但2月的销售成绩量并没有因为天数的减少而下降，共销售853套房源，其中普通住宅销售出620套房源，办公用房销售出9套房源，商业用房也销售出224套房源，2007年2月商业用房的销售也创下又一个新高；在销售面积上，2月共去化掉76853平方米，其中普通住宅的去化面积是69758平方米，办公用房的去化面积是805平方米，商业用房的去化面为6290平方米，今年2月份在销售总套数上比去年同期要多出452套，是去年同期的2倍多，去年销售总套数仅为401套；普通住宅的销售额也比去年多销售出247套，办公用房也比去年同期多销售7套，商业用房比去年同期多销售出198套。§3.1.5连云港房地产趋势预测■住宅的投资和供应量将持续增长■房地产的有效需求量也将持续增加。■房地产价格可保持大体上的稳定或有缓慢增幅。■市场中，经济适用房在国家政策扶持下，在旺盛的市场需求中将继续保持强劲的增长态势。■高品质楼盘在良好的性价比下，其楼盘个性将成为吸引购房者的重要因素。■市场投放项目价位集中，其同质化现象严重，市场竞争非常激烈。§3.1.6连云港房地产市场警情分析连云港房地产市场在政策的引导下，市场过度需求的警情得到有效控制，市场需求相对供给有一定的程度的下降，房地产市场行为趋势合理，市场需求已逐步回归到稳定发展的轨道，房地产市场宏观调控成效初步显现，同时，市场价格保持了稳步上升态势，市场景气度与去年基本持平，2007年连云港市房地产市场总体仍保持着稳步发展的状态。1、连云港房地产业发展与城市宏观经济保持了持续、协调的基本态势，居民的可支配收入较快增长，支撑房地产市场开发的力度进一步增强。连云港房地产开发投资力度不减，房地产开发投资与城市国民生产总值的比值稍有提高，房地产开发投资占全社会固定资产投资之比与去年持平，住宅投资得到了合理引导。2、在金融政策的调控作用下，连云港新增房地产各项贷款的增长率比2004年稍有下降，同时占新增金融业贷款额的比重也有所降低，房地产买卖依然活跃。3、在房屋拆迁面积得到有效控制的基础上，连云港房地产建设项目批准用地面积与施工面积得到了协调发展，预销售面积之比批准预售面积之值的变化趋势发生转折，开始在去年的基础上有所下降，房屋施工面积、房屋竣工面积在去年的基础上得到了平稳增长。4、连云港商品房销售价格的增长幅度高于城市居民的可支配收入增长的幅度，城市居民购买商品房的开支占储蓄存款余额的份额不断攀升，房地产市场风险在一定的程度上仍然存在。§3.2连云港市房地产住宅市场竞争特点●特点一：市政与城市拆迁改造政策继续拉动楼市发展；●特点二：规模性小区将领导潮流；●特点三：户型面积在变小、房间在变多；●特点四：小高层、高层海景物业受消费者青睐；●特点五：成规模、重环境；●特点六：板状结构已成为高层住宅的主流；●特点七：精装修住房需求不容忽视；●特点八：品牌营销引发楼市新卖点。§3.3项目的发展前景与项目建设缘由§3.3.1项目的发展前景作为中国东部唯一未得到充分发展的沿海开发城市，连云港充满后发优势，2005年江苏省明确提出，以连云港为第一增长级，实施振兴苏北战略。本项目位于当地政府生活区开发组团区域，按照整体规划的要求，近期将集中开发建设商住区和住宅区，加快城区设施建设提升城区形象。重点实施该项目，将进一步提升城市品位。§3.3.2项目建设缘由§市场推动从城市经济发展的经验看，沿海地区是经济最活跃的地区，经济总量大，吸引外资多，对国家贡献和影响力都十分巨大，在中国“三主四次”七大沿海城市圈中，连云港位处山东半岛城市圈（次）和长三角洲区圈（主）的中间，同时又是在陇海兰新经济带和沿海产业带的交汇处，发展前进和潜力十分巨大。§政策吸引根据连云港市城市发展规划和“十一五”规划纲要要求，连云港正在加大城市化进程，在政策上给予了很大的支持与优惠。市民改善住房条件要求强烈，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步的得到调动和发挥，连云港市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。§环境和谐近年来，连云港的房地产市场逐步走向成熟，虽然房价在近两年内出现了较大幅度的上涨，但涨势平稳，市场井然有序。从去年至今国家连续出台的房地产政策“国八条”、“国六条”等重大调控措施都没有使本市房价出现较大波动，总体运行态势平稳，市场机制相对成熟稳定。§发展需要连云港汇泽房地产开发有限公司在取得成熟的商业地产开发经验之后，将投资眼光转向住宅市场，该项目的建设将推动公司在灌云房地产市场上进一步发展，壮大公司实力，提升汇泽房地产品牌。§3.4项目SWOT分析§3.4.1优势与机会分析（SW）该项目地处灌云县城南部城区核心地段，周围将形成较为成熟的商业氛围，是南部城区最具发展潜力的地段之一。1、灌云县近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的发展和升值空间。2、附近道路项目建设成功，为该区域的行政、商业住宅房价定位提供了市场认可性。3、周边日趋成熟的居住生活配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。4、城区扩大建设、改造，居宅拆迁量较大，拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，为该项目提供了较大潜在市场。5、连云港汇泽房地产很早就取得该地块的土地使用权，使得取得该地块的前期资金较少。6、公司与灌云县政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于公司今后在当地的发展。灌云城区的大开发：城区扩大建设，民宅拆迁量较大，而我们现有土地储备有限为项目开发成功创造一定的机会。§3.4.2.劣势与威胁分析（WT）1、市政设施的代拆代建，因其标准的不确定性，使得成本的测算具有一定的不确定性。2、市政规划的调整，对于地块的居住用地的定位和商业用房的规划具有一定不确定性。3、楼房的居住观念的形成，物业管理费、公共设备的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。4、附近住宅区的日趋完善，又是多层、小高层住宅与本项目竞争将比较激烈。5、国家2007年对固定资产投资，特别是对房地产投资的宏观调控进一步加大力度，银行加息，增加了融资成本，使得房地产投资具有较大的政策风险。第四章、项目规划设计该项目将建成包含多层、高层的高档商住区，项目以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、优雅的小区环境，专业的物业管理，为业主提供舒适、便捷、高品味的生活环境。§4.1总体规划该项目用地面积约56145平方米，总建筑面积约106740平方米。1、以规模结构淡化组团模式，采用小区邻里住宅群结构模式，削弱组团形态，规划的重点是组织和丰富居民的邻里交往和居住生活为活动内容，精心组织住宅组群。2、以大面积绿地为纽带的有机组合，形成风格各异的围合或半围合空间。3、采用点、线、面结合的方式形成小区的绿化系统．4、楼与楼之间以道路、绿化为界分为两部分，两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应，使小区成为一个统一整体。§4.2形态结构规划项目规划总目标：特色鲜明、生态优良、经济与环境协调发展的居住园区。住宅设计—健康、自然、户型多样。所有户型设计均考虑到自然通风，创造良好的室内空气，依据人的生活模式，以起居室为中心，公私、洁污、闹静分区。厅、房均以景观视线为主，兼顾朝向。立面处理以具有现代化气息的港城特色为目标。屋顶部分作绿化处理。标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏板，同时户型之间避免视线干扰。§4.3规划设计§4.3.1住宅基本户型根据国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。故开发的住宅以二房为主力户型，建筑面积控制在90m2以下，并且占开发建筑总面积70%以上，小区设计有三种住宅类型，户型从二房一厅一卫至四房二厅二卫等5种户型，住宅面积从65-140m2(套内面国家)，以§4.3.2道路与交通考虑到小区组团物业封闭管理及统一智能化管理设计，合理组织人流、车流，尽可能地做到人车自然分流、适用便捷，并与小区景观设计和消防要求相融合。小区内部的道路系统为环状布局，在行政区域设计车行支路，各组团外部道路原则上只供搬家和消防车通行。居住区的停车方式以地下停车为主，地面停车为辅．§4.3.3景观与环境该地块位于灌云县县城经济开发区，处于灌云县城南部城区核心地段，项目北边紧邻324省道，东边紧邻盐河，与宁连高速公路的出入口不到五分钟车程，此地为房产开发的黄金宝地。另外该项目是灌云县政府进行灌云南部城区建设的重点项目。项目附近有灌云县经济开发区、灌云县实验中学、灌云县人民政府、灌云县仁济医院、中国移动通信灌云分公司、小鸭河农贸市场、华克大酒店、华克超市等单位以及各类商业网点。项目周围设施布局完善、居民出行和生活非常方便。项目在景观设计上需根据景观价值的优劣等级合理规划住宅的空间布局，整体设计多层次的空间序列，单体顺应地势调整朝向，同时在布局上应注重景观的开敞与发散。§4.3.4空间形态规划把住宅与路成斜角布置，减少道路噪音对其的影响并留有花园。以每一户景观视野利用最大化为前提，将居住区的空间形态分为：板式、点式、围合组团式三种模式。§4.3.5公建配套1、属于灌云城区的标志性建筑，与附属用房联体，共同构成小区配套单元。另外结合休闲活动等功能，引入室外绿化。2、主体商铺：根据项目“新都市，新生活”的定位及配套要求，充分考虑地段区域位置，特别注重商业人流的组织与利用，商店高度与路面宽度比例适宜，建筑语言与住宅设计风格定位相接近，具有强烈鲜明的现代欧洲建筑韵味。店面用房置于住宅底层，与绿化，休闲设施相结合，尺度追求“人性化”。§4.3.6公用工程§给、排水1、给水系统：水源由市政自来水管网提供，由市政给水管网不同的管段上各引一条DN300给水管。装设水表及防污染倒流装置阀组后在小区内形成环状供水管网。三层及三层以下生活用水利用市政给水管网的压力直接供水，四层及四层以上采用分区供水形式。2、热水系统：公共场所用热水处，饮食业及营业餐厅用水在有条件的情况下尽可能采用在屋顶设置太阳能热水器供应热水，无条件时采用容积式热水器供应热水。3、污、废水系统：污水及雨水采用分流排放，住宅卫生间的污水、废水分流排放，地下车库单独排放，饮食业及餐厅的污水收集后排至室外隔油池进行处理。冷却循环排污水直接作为室外景观系统的补充水。地上部分的污水、废水及部分雨水采用重力形式进行排放，面积较大的屋面如裙房部分房屋采用虹吸压力流排放，地下部分的污水、废水及车道上排水沟的雨水采用潜水泵提升排放。生活粪便水汇集后进入化粪池初步处理后，与隔油池处理后的厨房污水统一排至市政污管网。§供电本工程中10KV开工站供电电源由供电局确定，采用两路不同区域变电站的10KV高压电缆进线，电压为10KV。§电视、电话、宽带住宅每户预留电话、宽带、有线电视接口，直接接入城市有线电视网，在办理有关手续后，具体由有资质的单位组织设计、施工。§采暖、通风1、空调采暖：住宅、商铺、会所、幼儿园采用分体空调。电气专业预留空调用电负荷，空调设备由小区业主自理，冬季采用分体空调供暖，不考虑集中供暖。2、机械通风：地下停车库设机械通风系统，同时兼作排烟系统，地下层设备、公共卫生间等均设机械通风系统。第五章、进度与计划安排§5.1项目实施进度计划编制依据项目实施进度计划主要考虑以下原则：(1)业主对工程建设工期的意见。(2)工程施工通过公开招标方式，择优选择房屋建筑二级以上施工企业承建，以保证工程质量和建设进度。(3)根据工程规模及建筑物施工特性，各主要工程项目施工宜选用大、中型机械设备为主。(4)施工安排应不影响公司的正常管理工作，应集中安排在一段时间内完成。§5.2项目实施总进度计划§5.2.1筹建准备阶段计划筹建期内开发商负责完成本工程设计、招标、评标、签约等工作，为承建单位进场开工创造前提条件。筹备工作应在开工前完成。§5.2.2工程施工阶段计划根据本项目特点及施工条件，开发期限36个月，开发量约为106740平方米。经各单项工程施工方法研究后确定，该工程施工总工期为36个月，其中：工程施工准备期2个月(直线工期)；从工程施工到完工使用工期为31个月。工程竣工验收、决算期3个月。本工程总工期宜安排在2008年6月开始实施，其中土建项目的实际施工期为31个月。前2个月可安排施工准备，不占用直线工期。为确保建设工程全面完工，除要求土建承包单位必须按总进度要求完成§5.2.3工程竣工验收及决算阶段计划本工程的施工，于2008年6月开始至2011年2月陆续完成，应及时组织竣工验收，并于5月底完成所有工程的竣工决算工作。本项目的项目实施进度安排见下图。序号项目名称日期2008年年2011年6月7月8月9月1-12月1-2月3月4月5-1月2月3月4月5月1施工准备2008.6.1~2008.7.311.1研究勘察设计2008.6..1~2008.6..301.2五通一平2008.7..1~2008.7..311.3设备订货2008.7..1~2008.7..311.4招标、签约2008.7..1~2008.7..312施工与按照2008.8.1~2011.2..282.1土建施工2008.8.1~2011.2..282.2设备安装2010.3..1~2011.2..283验收、结算2011.3.1~2011.5..313.1竣工验收2011.3.1~2011.4..303.2竣工结算2011.4.1~2011.5..31第六章、项目建设程序及项目招标§6.1项目建设程序本建设项目开发建设程序如下：市场调研可行性研究初步设计施工图设计招标、签约建设前期准备建设实施竣工验收、决算销售§6.2项目招标根据《中华人民共和国招投标法》及国家有关招投标的法律、法规及有关规章规定，本项目实行公开招标，按照国家有关设计，监理的招标具体规定择优确定勘察、设计单位、监理单位。在经过符合性评审合格情况下拟定采用综合评分法对本项目技术和商务部分进行详细评审择优确定中标施工单位。§6.2.1招标方式与程序招标是指在一定范围内公开货物、工程或服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标，并按照规定程序从中选择交易对象的一种市场交易行为。1、招标方式招标分为公开招标和邀请招标。公开招标是招标人通过招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标是指招标人以投标邀请的方式邀请特定的法人或其他组织投标。2、投标代理招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。招标代理机构是依法设立从事招标代理业务并提供服务的社会中介组织。3、招标程序1）、招标。招标采购是指招标人根据已经确定的采购需求，提出招标采购项目的条件，向潜在的供应商或承包商发出投标邀请的行为。招标是招标方单独所作为的行为。在这一阶段，招标人所经历的步骤主要有：确定招标代理和采购需求，编辑招标文件，确定标底。发布采购公告或发出投标邀请，进行投标资格预审，通知投标商参加投标并向其出售标书，组织召开标前会议等，这些工作主要由招标代理组织进行。2）、投标。投标是指投标人接到招标通知后，根据招标通知的要求填写招标文件，并将其送交招标代理的行为。在这一阶段，投标商所进行的工作主要有：申请投标资格，购买标书，考察现场，办理投标保函，算标，编制和投送标书等。3）、开标。开标是招标代理在预先规定的时间和地点将投标人的投标文件正式启封揭晓的行为。开标由招标代理组织进行，但需邀请投标商代表参加。在这一阶段，招标人要按照有关要求，逐一揭开每份标书的封套，开标结束后，还应由开标组织者编写一份开标会记要。4）、评标。评标是评标委员会根据招标文件的要求，对所有的标书进行审查和评比的行为。评标是招标人的单独行为，由招标代理组织进行。在这一阶段，招标人要进行的工作主要有：审查标书是否符合招标文件的要求和有关规定，组织人员对所有的标书按照一定的方法进行比较和审查和评比的行为。评标是招标人的单独行为，由招标代理组织进行。在这一阶段，招标人要进行的工作主要有：审查标书是否符合招标和审评，就初评阶段被选出的几份标书中存在的某些问题要求投标人加以澄清，最终评定并写出评标报告等。5）、决标。决标也即授予合同，是招标人决定中标人的行为。决标是招标人的单独行为，但需由使用机构或其他人一起进行裁决。在这一阶段，招标人所要进行的工作有：决定中标人，通知中标人其投标已经被接受，向中标人发现授标意见书，通知所有未中标的投标，并向他们退还投标保涵等。6）、授予合同。授予合同习惯上也称签定合同，因为实际上它是由招标人将合同授予中标人并由双方签署的行为。在这一阶段，通常双方对标书的中内容进行确认，并依据标书签定正式合同。为保证合同履行，签定合同后，中标的供应商或承包商还应向招标人或业主提交一定形式的担保书或担保金。§6.2.2招标文件招标文件（Biddingdocument）是招标人向投标人提供的为进行投标工作所必须的文件。招标文件的作用在于：阐明需要采购货物或工程的性质，通报招标程序将依据的规则和程序，告知订立合同的条件。招标文件既是投标商编制投标文件的依据，又是招标人与中标商签定合同的基础。因此，招标文件在整个采购过程中起着至关重要的作用。招标人应十分重视编制招标文件的工作，并本着公平互利的原则，务使招标文件严密、周到、细致、内容正确。编制招标文件是一项十分重要而又非常烦琐的工作，应有有关专家参加，必要时还要聘请咨询专家参加。招标文件的编制要特别注意以下几个方面：①所有采购的货物、设备或工程的内容，必须详细地一一说明，以构成竞争性招标的基础；②制定技术规格和合同条款不应造成对有资格投标的任何供应商或承包商的歧视：③评标的标准应公开和合理，对偏离招标文件另行提出新的技术规格的标书的审评标准，更应切合实际，力求公平：④符合政府的有关规定，如有不一致之处要妥善处理。第七章、项目投资估算及资金筹措§7.1项目投资估算项目投资由建设投资、建设期利息和土地成本组成。建设投资是项目费用的重要组成部分，按概算法分类，建设投资由工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分组成。具体计算如下：§7.1.1建设投资估算按概算法分类进行估算，分别估算工程费用、工程建设其他费用和预备费。§施工前期工程费用估算该项目地块为挂牌出让土地，总用地面积为56145平方米，合约84.2土地及拆迁费用为：1900万元。§施工前期工程费用估算1、场地整理=占地面积×单价=84.2×0.30=25.26万元2、场内道路=占地面积×单价=84.2×0.15=12.63万元3、场内临时排水=占地面积×单价=84.2×0.10=8.42万元4、临时水=占面积×单价=84.2×0.15=12.63万元5、临时电=占面积×单价=84.2×0.15=12.63万元前期工程费用合计：71.57万元§工程建筑、安装费用估算总占地面积：56145平方米，多为砖混，框架和框架-剪刀墙结构，多层1、建筑工程建设费用该地块开发后，预计总建筑面积：106740平方米。其中住宅建筑面积：89271平方米；商用建筑面积：9625平方米；配套建筑面积7844平方米。工程建设费用为8539.2万元，其中设备费用估算为表7.1-1项目建设工程费用估算表单位：万元序号费用名称建筑面积(万m2)费用指标(元m2)费用金额(万元)备注1桩基10.67450533.72土建费用10.6746506938.13水电安装10.67430320.224供电、给水设备（含电梯等）10.67470747.185合计10.6748008539.22、附属设施及工程配套费用1、室外工程：含会所、水泵房等附属工程、室外上下水和室外接电等附属工程项目，按工程建设费用的2.5%计取为213.48万元。2、绿化、景观、道路等室外工程费用：含道路、场地、绿化、景观等，按工程建设费用的2.1%考虑为392.8万元。以上两项工程合计为392.8万元。工程建设其他费用是指建设投资中除建筑安装工程费、工程配套费用以外所必须花费的其他费用，工程建设其他费用按国家有关规定或行业规定的内容、计算方法和费率或取费标准分项估算，具体见表7.1-2表7.1-2项目建设其他费用估算表单位：万元序号费用名称计算基础费率或单价合价(万元)备注1建设单位管理费工程费用+配套费用-73办公、交通等1.1开办费工程费用+配套费用-20含招标费、人员工资等1.2经营费工程费用+配套费用-121.3临时设施费工程费用+配套费用-61.4工程监理费工程费用+配套费用-201.5工程保险费工程费用+配套费用-15含可行性研究费2勘测、规划设计费工程费用+配套费用-94.83规费3供水管网配套费建筑面积-12规费4供电贴费建筑面积-18规费5环保排污费工程费用+配套费用-56城市建设配套费建筑面积-2807其他费用小计108预备费工程费用+配套费用-1508.1基本预备费工程费用+配套费用-308.2涨价预备费工程费用+配套费用-1209建设期财务费用贷款额7.56%453.610合计1096.43§工程预备费预备费包括了基本预备费及涨价预备费,并且包括了政策性调价的因素。§7.1.2建设期利息贷款额度2000万元考虑，建设投资贷款年利率按年息7.56%计取，贷款期3年，则项目利息计算额为453.6万元。§7.1.3项目资金由建设投资、建设期利息和土地成本构成。具体见表7.1-3表7.1-3总投资估算表单位：万元序号工程费用名称估算金额(万元)占投资总额比例%建筑安装工程费用设备费用其他费用合计1项目总投资12000--120001001.1建设投资表态部分11426.4--11426.4土地费用1900--190015.831.1.2工程前期费用71.57--71.570.591.1.3工程建设费用8539.2--8539.2工程配套费用392.8--392.83.271.1.5工程其他费用492.83--492.8基本预备费30--300.251.2建设投资动态部分573.6--573.64.781.2.1涨价预备费120--1201.001.2.2建设期利息453.6--453.63.78§7.2项目开发资金筹集计划§7.2.1资金筹措该项目开发总投资为12000万元，其中土地成本1900万元，建设期利息为453.6万元。分36个月均衡完成。项目计划资金来源：1、自有资本金800万元；2、公司融资8000万元；3、预售房款1200万元；4、向银行借款2000万元;项目建设期限为36个月，投资分年度均衡完成。§7.2.2资金成本自有及自筹资金不考虑资金的占用成本。贷款额度2000万元,建设投资的人民币贷款利率按年息7.56%计取，贷款期3年，则项目利息计算额为453.6万元。§7.3贷款偿还本项目投资贷款根据项目开发的收益情况，计划一次性偿还；2011年计划还款2000万元。还本付息的主要来源为：本项目的销售收入和销售收益等。第八章、项目财务分析§8.1财务评价编制依据本项目财务评价编制依据为国家发改委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）中财务评价及现行有关政策规定，国家的各项财务、税收和金融政策。基准收益率是建设项目评价财务收益的基准判据。根据现行银行利率、同行业近年来的统计数据等因素，本项目取定财务基准收益率为12％。§8.2项目销售收入分析依据比较定价和市场定价相结合的原则，该项目的预算定价为：住宅1700元/m2、商用房3000元/m2、车库1000元/m2。销售收入具体计算见下表8.2-1表8.2-1项目开发销售收入计算表单位：万元序号收入名称建筑面积(万m2)平均价格(元／m2)销售收入(万元)备注1住宅8.9271170015176.07综合售价2商铺0.962530002887.5综合售价3车库0.41000400综合售价4合计18463.57§8.3项目成本分析项目开发总成本费用构成按建设成本加期间费用计算为：总成本费用=建设固定成本+销售费用+管理费用+财务费用。具体计算如下。§8.3.1项目开发固定成本1、土地费用：1900万元；2、前期等其他费用：计564.4万元；3、建安工程费：8539.2万元；4、景观及配套费用：392.8万元；5、合计：11396.4万元；6、单位建筑成本：11396.4/10.674=1068.68元/m2。§8.3.2项目销售、管理等成本1、销售成本：按销售收入1.5%控制，计276.95万元；2、预备费用及财务费用：633.6万元；3、管理费用：按总投入的0.5%计60万元；4、其他费用：按总投入的0.5%计60万元。合计：1030.55万元。§8.3.3总成本总成本=项目开发固定成本+销售、管理成本=11396.4+1030.55=12426.95万元项目开发总成本为12426.95万元，单位成本为1164.22元/m2。§8.4税费§8.4.1营业税及附加18463.57×3%=553.90万元。§8.4.2城市维护建设费553.90×7%=38.77万元。§8.4.3553.90×3%=16.61万元。§8.4.4土地增值税税额=增值税×30%=（转让房地产收入一扣除项目金额）×30%或以下计算：预交土地增值税=销售收入×1%=18463.57×1%=184.63万元。以上四项合计为793.92万元。§8.5项目开发利润估算1、项目开发利润=销售总收入-总成本-税金=18463.57-12426.95-793.92=5242.7万元；2、所得税=项目开发利润×税率33%=5242.7×33%=1730.09万元；3、税后利润=项目开发利润-所得税=5242.7-1730.09=3512.61万元。项目开发税前利润为5242.7万元；税后利润3512.61万元。项目投资收益财务状况良好。§8.6投资收益率1、投资利税率pP=税前利润/项目投资×100%=43.68%2、投资利润率=税后利润额/投资总额×100%=29.27%投资效果良好，若从投资利税率来看，投资效果更好。第九章、项目不确定性与风险分析§9.1项目盈亏平衡分析本项目建成后的建设能力盈亏平衡，用产效率来计算，计算如下：BEP=固定成本/（固定成本+利润总额）=68.49% 计算结果表明，该项目只要达到设计建筑面积的68.49%时，即可保本，对应于项目开发面积，其盈亏平衡点位73106m万元销售收入可变费用固定费用盈亏平衡点（73106m2） 图9.1-1盈亏平衡图§9.2项目敏感性分析主要通过敏感度分析，考察该项目投资不确定参数投资效果的影响，从中找出敏感的因素，并确定其影响程度，采取措施限制敏感因素的变动范围，以达到降低投资风险的目的。仅就投资收益为单因素，来考察其他变动因素对其影响。投资收益EA=销售总收入-总成本-税金=建设面积×售房综合单价-（工程建设成本-管理及营销费用+土地成本（含拆迁费））-税金=5242.7万元考察的因素有：建设面积增减10%，销售价格增减10%，建设成本增减10%，管理及营销费用增减10%，土地成本增减10%等。从敏感分析计算的结果可知；对本工程投资收益影响较大的因素是销售价格和建筑面积，其次是建筑成本和土地成本，管理及营销费用较小。通过计算可以看出：建筑面积增加10%时，销售收入的增加大于建筑成本的增加，对收益增加的影响较大，故应在现有的地块上尽可能多的建设较多面积的房屋；当建筑面积减少12%时，销售收入与建设成本的增减幅度变化也较大。对收益的影响较大，说明在现有的地块上建筑面积若达不到计划要求，收益下降；销售价格的变化是影响最大的因素，反映销售收入变化对项目投资的影响，销售价格的变化对投资收益的影响最灵敏，是影响收益的主要因素，因此在制定房屋销售价格时一定要慎重；建设成本对投资收益的影响也较大，即本调研方案误差在±10%范围内投资项目仍将获利，成本变化因素不是影响收益的主要因素；土地和管理及营销费用的变化对投资收益的影响较小，说明即