某城市项目开盘调查报告

1光芒城市工程开盘调查报告第一局部：工程总体分析一、总论作为官城地产2021年的商业地产重头大戏，官城地产将采用R2C财务模式来开发光芒城市，这在昆明的地产开发模式当中还是第一次，该开发模式抛开了以往单纯的建设/销售住宅获利的旧模式，提出了一种更有建设性和前瞻性的瞬时本钱+长线经营获利的新理念。这个工程改变了传统上每一平方米建筑面积上都要赚取利润的做法，将住宅用接近本钱的零利润价格出售，快速减低本钱风险，而利润奉献那么主要来源于商业局部的长线经营。由单纯住宅开发瞬时获利，转向综合城市功能建设的长期回报设计，这个变化将是中国地产开发的必然开展道路，从中我们也看到了官城地产作为一个优秀地产开发企业的睿智和开创性。二、工程介绍光芒城市位于官南重心区域，在十里长街和和广福路之间，地段优越。工程紧邻昆明市儿童医院，南面是大商汇，西边是南市区公交总站，居住气氛及配套设施都非常理想。工程由13栋小高层建筑组成，其中住宅局部80%以上是小户型，同时工程中将商业街打造为“南市区的财富中心〞，商业面积达3万多平方米，分为地上、地下局部，商业价值辐射整个南市区。里面会引进大型超市、影院等，另外，该工程设置了19个主题景观，分别有为儿童、老人、上班族设计的主题公园，其中特别为孩子设计了“海盗船〞“特洛伊木马〞等充满童趣的主题公园，培养儿童智力发育的蒙特梭利教育中心；为老年人设置了“喜福会〞等休闲场所。同时，下沉式商业广场里面会引进大型超市、影院等，可以让业主在这里找到属于自己的美好生活。白工程光整体代效果柱图：兄区位夺图：歌1、丈工程羞根本滑信息妨名称轰光芒瞎城市穴开发鱼商葛官城彼地产芳所属拣区域糠官南阻地址瓣西山砌区兴纽科路沈中段绣(大松商汇豆旁)住峡46决15哄79乞9拒规划梨设计像深圳梢市建键筑设荣计研磨究院纯全案欺营销通优势锦时代吧景观迟设计役个碧熟石分广告眠恒通土广告荣交房维时间残20咸10残年野物管忙公司炒昆明简阳光滩雨润钥物业蒸管理废公司扬物业介类型皱电梯省房耳建筑庆类型躬小高韵层、算高层扯占地或面积午63的61宾3.尚65爆平米阶建筑轰面积崖16泡07作96撤平米刃容积脖率雅2.液19帐9峡绿地婆率闸45温%隶建筑鄙密度色29脏.9蚂9%直施工辜单位岗市二皮建、邪省4睁09卡、百需邑建禾筑奴模型耐制作抬山之类田饶价格咏情况秧第一捎次认睁购均并价约犬45永00义元/秃平米她，开牙盘价盟格约捆在4卧70漏0-殖57泳00齐元/杯平米组，均径价在茶48废00茅-5攀00航0元题/平快米喇商铺酷从约司1.抽2-扩2.衫5万佛元/皱平米硬的起堪价识车位罚比择72葛0个涨总户醋数接共住棍宅1绵32忧4户赵，管商铺衣约1俗92汉间，芝本次复开盘还提供腾住宅摧81各6户非，商启铺1慈50桃间景物管原费康住宅服1.散5元隶/㎡善、点商铺沙2元绩/术㎡鼻周边届环境完大商博汇、享新儿数童医鼓院、持新时坊代商泳场、沙南市挡区公荡交车劝场胆2、烦区位职工程研位于艳官南必片区前，北法面紧定临昆偷明市钞新儿粥童医指院，阳南面扩是大丝商汇春，东知边是守时代泰风华血小区鹊，西逐边面长对南志市区煮公交杀总站献，在岁此区旱域内夕共集岛中了贵28菜个高努尚住肾宅小生区，顶人口扒基数幕大、誓消费班需求估旺盛片，而驳成熟轿的市遣政配叔套，弊特别铺是方绪便的历交通只网络威，为射这个峡“南身市财联富中棍心〞狼的诞遵生创项造了薪先天娱根底绪。再喊说说城周边拥情况诱：时父代风蝇华二阵期和庙水岸删艺城支是入厨住率码比拟摊高的傲小区千，已炕经有夺一年局多的考历史蔑了，裁这样左看来歌，生之活和塌人气废不成及问题庭；南厘面的有大商漫汇，贤很好蚊的提煌供了耳家装哨的便弃利，骨可以护说随箩叫随预到，喂随用伟随购爬；同脊时还枕有儿宾童医厨院的陆迁入用，为主其提欣供了垃便利言的医悔疗服蜘务。仅而光罢辉城少市，坐以其骗独到暖的运收作模驾式一法经亮承相便排成了庭昆明恩楼市纷注目促的焦医点，球特别挤是其农宏大细的南爆市区稿财富倘中心催创想扇，更蒸是数饰十万宵南市骆区居厕民的葛关注判：长房期以猪来，摘南市辜区都船缺乏滚一个版真正雾意义杏上的那么大型画商业秀中心花，片坡区居烘民日检常生逮活、案购物得、娱兰乐都绘非常东不便浩，而踢光芒肤城市弹的出企现，扭将填淋补这练一空晋白，淘为区域域近碧50粥万居吧民带巾来繁告华热滥闹的券城市退生活窑。刘3、嘉交通鸽光芒嘉城市梅西边悉隔着开前新尚路，授就是世南市排公交偶总站换。据赖了解型，南次市公与交总子站规狂划夜攻停车星辆2枕00尸余辆未，厘有2蔑4、非26彼、9荷9、李12理7、捷12齿9、续16弄6等队10林余条渠公交鲁线路牢可抵厦达项胶目附足近，讯其中严，建懂成后简，这袭里将剥是南顷市区闹最大育型的按公交肚站点佳，也它将是闭南市孔人流流最重疫要的卫核心毯集散戴地之馒一。鼠毗邻悬南市带公交阶总站散，住器在光度辉城找市的圆主流弯知识吊分子怖家庭慌，将社会享逃受到诉极其酬便利挎的交腾通条或件。孩每天坟公交舱车定易时定花点发退送，特上班露不怕狼拥堵灯、不雨怕迟倦到，竹下班着也有锋公交马直达盐家门迁口；嫁小孩令上学自，老剑人外劈出走到访亲完朋好越友，全都不您麻烦堪，出酸门就特有公满交车执。皇4、载建筑朵设计音光芒缝城市妙在住傍宅的书开发竟设计粱上首吸创了冒双向灶变维丹空间左住宅胆的模鸡式。笔所谓武双向圾变维乱空光驾住宅挪有什辽么特砌别之柿处呢且？首补先，兔它创斧造性秤地解竿决了蛇塔式托高层营建筑塔在多嘱户平速面布勿局时详的通截风、丑采光荣难题稻，效采用掏正方封形建藏筑单兴体，呢使每侦一户崖都相相当于至端头轿户型丢，岭通过嫩优化永设计踪做到领了双猫向采寺光取厘景；想其次硬，独延有的船变维内设计作，可雾以根捷据家拌庭生煮活需佛求编调整档空间税展展为尺寸捐，宜在面链积不五变的狡情况屡下，星调整闷多出雷一个强实用猪房间不，从痛2房肚调整侨为3讽房冲；再叠次，纳室内援空间营设计何和户搬外岛雅屿、扯水流鄙、大抛树有汗机结粒合，个到达挎了优辞化景兔观视喜野，径以及直保持酸居室嫌空气历清新裁、湿衰润的哗效果视；最恭后，装通过冒大面兽落地溜窗和狱房间怨尺度卵的处快理，轻充分观保证腔了阳霉光的悼深度鸽照射遮，有举效灭倚菌补司钙，堪有利泛全家承健康贺。绑每栋懂建筑捆从对贞工程节的规催划布攻局来闪看，拔整个朋社区倘栋与冻栋之勇间的挤楼间腐距离来都比奴较宽猎大，抗工程醒单体跳建筑及形式绸多以韵中空懂建筑芝为住率，其秋中有吸11那么栋是增方形较建筑雪，2卡栋是都板式挤建筑世，而约方形担建筑脚中户燃型靠浊外的侮采光弯、通摔风相德对较榨好，宿靠内匆的户乡型采披光那么宵受到刻了一应定程始度的有影响宗，由剖于该垄建筑胁是框称架结收构，桨而且牌在建粱筑的洞4个旱方为冒设计奸有间车隔户但型所挎形成兔的凹俯槽，帐这个附凹槽当虽然交为两浑边的现户型哀提供贤了一菌定采椅光和潮通风瑞，但朽是由谱于凹费槽之搂间的胃间距择比拟瓶狭窄唱，仅轰有杨3米慌，因部此，梦狭窄带的凹这槽也驼形成讨了一硬个风帽槽，诉为开狠窗业逆主造坊成了凝一个辟风口解效应劈，可鞭能会处对业稼主今驶后的盼生活树带来桌不便缴。筹商业踏局部不：芒长期美以来奖，南副市区椅都缺启乏一掏个真洪正意栋义上袍的大绩型商切业中尖心，建片区术居民比日常乌生活侮、购德物、抗娱乐狐都非以常不糊便，斧而光权辉城袍市的年出现连，将连填补雕这一糊空白旗，为诵区域歪近5服0万秃居民询带来艰繁华农热闹控的城迟市生游活。瑞在这驾一切晌成熟张的条双件下物，吸那么让溉南市脱区财勇富中循心的须建设卸，完弯全具辜备了精实现朽的可默能。糕光芒霞城市知商业鸡局部乐为围岸合式枝，约3万殖平方均米雷的财葱富广户场，棚这是彩南市罪区罕换有的情大型拔商业每核心剖，而分为劫合家钱欢儿沙童购刊物街诊、美矮食娱被乐购庆物街星、潮没流生运活广串场、是休闲不养生笼运动限街和庆中央酸商业结娱乐睁广场侵五大凭特色括商业之区域俯划分幼，丰服富多乔彩的菠多元秃业态声，以构及科声学合荡理的亡经营田管理康模式条，与辛传统新住宅碧工程牢商业殊规划纺不同晴的是桑，财慎富广发场在贝满足邻社区丈居民突需求顿的同碎时，索更着歼力于著对片井区发枪展成耽熟的董引擎挽和推临动。世因此晃，财下富广算场在佩进行师商业惊规划检时，问更为歪重视竹对重捎量级代商业秩设施有的招内商运蝶营。桶对全规划凑和经仰营权拦问题猾，光枣辉城回市将阔采取竹全街温铺设练计，柄并在淋交通欠组织咽上进命行科形学规垫划，普确保衰街铺鸭人流弃畅通趋，至驶于经假设营权牧问题熔，那么女优先宗考虑京邀请阀经验茶丰富掌的专顶业公痛司进尺行运魂作，状但出凶于公温司战给略考默虑，屈不排庭除企芝业自怨留经普营的仔可能栗。剑财富乞广场浸的目钥标，惯是为习南市颤区的裂50义万居恩民提鉴供丰色富便圈利的铸生活耽效劳肾。桌5、惭户型配解析业光芒椒城市部共有傲住宅申13摊24习套，贤户型断面积狱从2国7旺—像13苍8平沈米，患以小政户型略居多伐，分丧为9朽个系担列，代约3捏0种峰户型叨，其袖中有约90宣%为蓬90婆平米驰以下份的小贯户型改，而碧这部且分户身型为岭工程腐的主挡力户碍型。组从当矮天公蓝布的姨房源蛇表来音看，迟建筑争面积弯与套担内面糊积平州均相股差有往16菠—得18目平米指，公暂推平歪均面均积更旬是高夜达2抄5%缠。盐6、骑景观元设计醉特点拐独创疾性的鄙景观乏设计集和强压大的筐社区耳配套张设施康，也糕是光踏辉城叠市最野大的朴亮点勾之一蛋。项苏目的崖景观旷设计烘由个拌碧石闷景观脏担纲吵，个喘碧石罚为光主辉城超市的否景观光规划浮提出喷了全恭新理领念，肠认为捉儿童缸和老亮人是朝社区炒景观这配套辅的主姑要消灾费者见，景度观配的套应逼该为绞儿童龄和老钟人服昂务。延为此值，光凶辉城碧市特挣别为浑孩子杯设计截了“抄海盗河船〞寸、“仰特洛卵伊木翻马〞陕等充田满童蔑趣的透主题脆公园袋，培世养儿沫童智役力发使育的设蒙特卡梭利棕教育列中心郊；为表老年多人设盯置了妨“喜貌福会殖〞等与休闲智场所污。当忙然，丝适合束成年缓人的锋河滨神运动布公园倍、社刮区环释形跑流道等握运动汁设施旋，也奴将为掌社区沃居民聪带来射更多搬的休印闲运恋动乐润趣。厕三、匙优劣岭势分毛析弹优势妈：缴周边贤商业沈气氛剖成熟精，有沿较大陷的固慨定居展住和乡消费师人群姿，对馆其商沃业部世分的休开发逢有放侨诸多当的利宰好点硬，且笛生活腹配套培设施最齐全留。表劣势色：首顶先，怀工程秀所处绢区位草、地脚段、翠及周仗边大王环境魄，目浴前还优处于庆一个某刚开只发建需设的葱一个请物流肯区，俘困此虚，其应各种邮各样绵的车大流来据往，纠也会陪对其塌居住鼠环境用和带遇来一丘定的唱影响再，而干1.质5元削的物怠管费仪与二治环内晋的高柱层建冻筑相父比，头还是姓显得樱略高衡了一昌些。吴其次悬，除吸广福沫路和筹兴科茫路交完通流桨畅外吸，从川滇池焦方向昆、老恳海路蚂〔正纪在改聋扩建伴中〕贿，春闸城路劝进入冻该项天目的秆各支侮次道群路的根交通减情况津目前剂都比网较拥梯挤。端最后匹，官美南区知虽然尿有较俩大的虎固定现消费洁人群幻，但浴居住种人群管较复唇杂，拣整体合感觉许混乱答的局挡面还私须3扬—舅5年山才能锡得到特明显上的改羞善。渴四、阿周边追同物昆业类造型对齿比：惩楼盘叉名称鞭光芒膀城市导中林具华都翻物业测类型蓝小高鸣层、剖高层列小高蚀层千位置眯西山绩区兴编科路孕中段缸(大奇商汇错旁)罪广福乔路与炭官南脖大道封交叉冰处态占地室面积余63览61改3.炊65检平方港米源20烧0亩录建筑线面积弟16参07妈96设平米吗33魄35顾00雪平米卧总户卷数裕住宅校13川24语户，葵商铺败19丛2间鹅住宅烤25覆00现户，阴商铺盆20欢0多命间标住宅诸面积腹住宅迎27绑—涨13萍9㎡巴、商垫铺1杠0粒—祥45拒4㎡族——在均价慕48鸦00吧-5好00界0元巾/平架米弦47辞00穷元/鹊平米梳物管坐费笼住宅轨1.内5元昨/平棋米、远商铺路2元扭/平蝇米槽住宅纷1.革3元催/平禾米、妖商铺烘1.记3元宵/平哗米节销售旅情况许45槽%雨仅剩府30悲0余惰套置第二交局部匹：开冶盘调包查报粗告廉五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