普陀区曹杨公园改造项目可行性研究报告

PAGE1PAGE普陀区曹杨公园改造项目可行性研究报告中国中铁二院工程集团有限责任公司上海分公司目录项目概况项目建设的必要性基地现状及建设目标项目建设方案市政配套与动拆迁环保与节能项目建设进度项目建设与管理投资估算与社会效益分析结论与建议附表：9.11、曹杨公园改造项目建安工程投资估算表9.22、曹杨公园改造项目总投资估算表、（注：其他有关植物选择意向等未提供，请补充或删去此项）附图：1、上海市城市规划管理局【中心城公共绿地实施规划普陀区规划分布图地块××】（注：暂缺,是否补充请酌）2、景观设计图2.1总平面图2.2、功能布局图2.3、道路系统图2.4、大门门卫改造方案2.5、茶室改造方案2.6、四角亭改造方案2.7、六角亭改造方案2.8、长廊改造方案2.9、画报廊改造方案2.10、景观桥改造方案2.11、花架改造方案2.12、新舞池方案2.13、新建亲水平台方案附件：1、上海市绿化管理局“沪绿【2008】176号关于普陀区曹杨公园改造项目建议书的批复”2、上海市普陀区沪房地普字（2003）第049125号房地产权证（绿化用地））3、普陀区规划管理局普建规【】××号关于曹杨公园改造项目的选址意见书（缺。规划未变，可能不需要，暂列）34、上海市普陀区绿化管理局中华人民共和国组织机构代码证45、上海市普陀区绿化管理局中华人民共和国事业单位法人证书56、上海市绿化管理局沪绿许【2008】354号文关于曹杨公园规划布局调整方案的行政许可决定书7、68、市政配套征询意见复函（暂缺）⑴供电⑵供水⑶供气79、项目环境影响评估报告书（暂缺）PAGE53前言出创造清洁、优美、舒适的生态环境，建设与大都市圈相匹配的绿在市中心建设公共绿地，改善沪宁铁路进沪段城市景观，提升中心城区环境和市民生活质量，创建国家园林城市，实现可持续发展的重要举措。普陀区地处上海市中心城区西北侧，是上海市的新兴住宅、商业、文化中心之一。精心规划、建设“水、绿、建筑”完美纵合，景观功能、生态功能、经济服务功能和谐统"'的长风生态桥务区是我区依托区位优势和产业基础，突出强势产业，打进体现上海国际大都市功能与形象的商务走廊，加快发展现代服务业集聚区的重大决策之一为提高市民的生活水平，改善环境质量，适应普陀区建设发展的需要，普陀区人民政府拟在普陀区建民村地块中建设对社会公众开放的大型集中绿地。2004年11月，上海市发展计划委员会以沪发改城（2004）425号文对普陀区建民绿地项目建议书进行批复，详见附件1。2004年7月，上海市城市规划管理局以沪规划[2004]777号文批复同意整个地区控制性详细规划，详见附件4。为了使项目得以顺利实施，上海市普陀区建民村地块改造指挥部委托我公司代为编制本项目的可行性研究报告。第1章项目概况1..1项目名称和建设单位项目名称：普陀区曹杨公园改造项目上海普陀区建设单位：普陀区绿化管理局建民村绿地项目。1..2主要编制依据1.2.11.21.2.1.21.21.21.21.3项目概况1.3曹杨公园位于普陀区西部，梅岭北路以西、曹杨四村以北，枫桥路以南，西侧以风景秀丽的曹杨环滨为界。园正门在枫桥路50号。1954年5月落成开放，以曹杨新村名命名。现占地22512平方米，其中绿地面积14848平方米，水体面积1743平方米，建筑面积728平方米1.曹杨公园总体设计主要分为入口景区、南草坪区、健身游乐区、休闲垂钓区等四个区域。入口景区位于公园北部，总占地面积5553平方米，是游客主要的出入区，正门进入是北草坪，背景为一道以高大松柏为主体的树坛，草坪西侧有长廊，是游人纳凉、弈棋、谈笑之佳处。南草坪区总占地6053平方米，绿草如茵，视域辽阔。东北侧有六角形琉璃瓦攒尖顶翘角亭。东南侧是大型紫藤廊架，廊柱用红石板垒叠，颇有特色。如今已成为唯一保留下来的建国初期建筑小品。健身游艺区总占地面积48平方米，主要的设施有儿童乐园、篮球场、舞池、锻炼场地。休闲垂钓区总占地面积6123平方米，主要设施有茶室、四角亭、平桥、曲池。改造方案实施后，建筑面积由728平方米减少到707平方米，拆除了活动板房和船码头售票房，对地形、道路、水体、建筑、小品等进行整理，调整种植的植物。在坚持以植物绿化造景为主的基础上，将多重功能叠加于一体。具有景观观赏、健身休闲、文化展示、社区服务等内容项目建设主体本项目的建设主体是由上海市普陀区建民村地块改造指挥部。1.3项目建设地点项目基地位于上海市普陀区，沪宁铁路线和中山北路内环线高架夹角内，南起中山北路、北沿沪宁铁路线、东至中山北路沪宁铁路线夹角处、西达规划石泉东路。占地面积3.5万平方米，同时按照规划同步建设沪宁铁路沿线50米的绿带约2万平方米，合计规划总面积为5.5万平方米。1.3.本项目针对中心城区人均绿化面积较小，居住密度高、居住环境较差等特点和存在的问题，积极建设大型对社会公众开放的集中绿地，使其达到社会效益、生态效益和经济效益的统一。1.本项目建设期约为9个月，暂定从2008年12月开始申请立项、筹措资金，至2009年8月底改造完成、验收，对外开放。项目占地面积所占比例（％）1、水体20583.72、道路硬地635011.53、建构筑物1200.24、绿化4561283.05、篮球运动场地8601.6总占地面积550001001.6项目建设进度本项目建设期约为6个月，暂定从2005年7月开始建设，至2005年底建成、验收，并对外开放。1.3经估算，项目总投资为353.92万元，其中建安工程费为263.58万元，其他建设费用为64.12万元，工程投资4541万元，动拆迁安置费用48420万元。项目预备费为26.22万元。本项目建设资金由上海市人民政府、普陀区人民政府共同筹措。上海市人民政府拟提供本项目享受苏州河综合整治沿线绿地补贴政策资金共计8800万元，其余资金由普陀区人民政府自行筹措。由普陀区人民政府参照集中绿地建设方式筹措。1.8项目社会效益分析本项目的建设和发展是上海建设国际化大都市、国际生态城市和增强上海城市综合竞争力的重要组成部分。项目的建设和持续管理对维护城市生态环境，提升城市整体形象，完善城市发展功能等方面具有重要作用，是上海推进中心城区生态环境保护和建设以及实施可持续发展战略的重要举措。项目社会效益是显著的。本项目建成后还可以从环境质量改善、周边土地升值等方面反映出项目具有可观的潜在经济效益。

第2章项目建设的必要性2.1本项目的建设是现代国际大都市发展的需要世界各国在旧城改造和新城建设中都十分重视城市绿地的发展，把绿化作为建设现代化城市的重要部分。近十年，上海市经济一直持续稳定发展，取得了举世瞩目的成就。为了早日实现把上海建设成为国际经济、金融、贸易、航运中心之一，确立国际化大都市地位的宏伟目标。上海市政府提出创造清洁、优美、舒适的生态环境，建设与大都市圈相匹配的绿化格局和生态环境体系，并将“要积极实施可持续发展战略，进一步改善城市生态环境，实施经济、社会、人口、资源、环境的协调发展”列为国民经济和社会发展“十五”计划的工作指导方针之一。近项目所在地普陀区，由于是老城区，绿化盲区较多。到2004年，人均拥有公共绿地、4.22平方米，全区绿化覆盖率21%，这在上海市建成区中是较低的。同时项目地块紧靠沪宁铁路线和内环线高架，交通繁忙，声音嘈杂，目前区域内人口密集，空间狭窄，房屋结构陈旧，环境污染严重，这与上海建设现代化国际大都市不协调。该地区不仅是上海市旧城改造的重点地区，也是上海绿化系统规划中近期要消灭的绿化盲区之一。因此，本项目的建设是上海市提高中心城区总体质量，实现可持续发展的重要举措，符合上海市城市总体规划和绿地系统规划。2.2本项目的建设符合地区规划本项目原本即属于绿化用地，本次改造利用原有的土地，对陈旧老化的建筑、绿化、水体等进行改造，使其更加符合人民安享美好生活的需要，因此，本项目的建设是上海市提高中心城区总体质量，实现可持续发展的重要举措，符合上海市城市总体规划和绿地系统规划。建民绿地位于沪宁铁路进沪市区段南侧，市政府提出了对上海市铁路沿线绿化景观进行全面整治和建设的要求。沪宁铁路进沪段是兄弟省市进入上海的主要铁路通道，沪宁铁路线南侧从光新路至中山北路夹角处，与普陀区原来的“两湾一宅”地区同为成片危棚简屋较为集中的地方，该区域脏、乱、差的状况极为严重，长期以来没有得到彻底整治，严重影响上海的形象，同时区域内基本没有公共绿地，远远不能满足市民对绿色环境的渴望。在沪宁铁路南侧建设建民绿地，能从根本上改变该地区目前环境较差的状况，将成为沪宁铁路沿线的一处优美景点和亮点，向人们展示上海国际化大都市的形象。同时也将改进该地区的环境质量和生态效益，促进精神文明建设，满足市民生活的需求。2.3本项目的建设将改善上海城市生态环境质量城市绿化与城市投资环境、城市管理水准、现代文明程度紧密结合，作为自然的、生态的重要标志直接进入了人们的生存圈。随着科学技术的发展，人们逐步提高了对城市绿化功能、作用的认识，从单纯追求城市绿化的美化、玩赏功能，演进为以足够的数量、科学合理的布局，发挥改善城市环境、协调和平衡城市人工生态系统的作用。本项目在市中心沿沪宁铁路沿线建设大型绿地，不仅将植物当作城市景观的装饰，同时也将其作为城市环境的防护工具。项目建设地点周边有城市主干道中山北路高架，且靠近沪宁高速公路，车流量较大，汽车尾气对大气的污染较为严重。本项目建设公共绿地，可以吸收多种有毒有害气体，抑尘滞尘，释放有益健康的氧气和负离子，达到净化空气、防风降尘、调节湿度，为城市输送新鲜空气等效果。从景观生态整体性的角度出发，项目还将努力寻求将城市绿地纳入更大区域的自然保护网络中，将绿地作为其他物种栖息地。2.4本项目的建设有利于改善城市中心的热岛效应上海城市规模与负荷过大，生态负效应较为严重。根据上海市建委科技委园林绿化委员会组织的对上海生态环境方面研而普陀区近年来迁入人口较多，人口密集度增加，热岛效应也相当突出。在夏季高温季节，其绿岛效应还不能和产生高热量的热源抗衡。根据多因子综合分析，夏季高温季节普陀区高温覆盖面积比最大，该地区为上海市夏季高温季节较炎热地区之一。因此，本项目的有利于加强和加大绿化建设力度，提高绿化分布面积，以减少和削弱中心城区的热岛效应。综上所述，本项目的建设是必要的。

第3章基地现状及建设目标项目选址与建设目标3..1地理位置和自然条件发量为1389.3mm，全年日照时间为2091小时。曹杨公园位于普陀区西部，梅岭北路以西、曹杨四村以北，枫桥路以南，西侧以风景秀丽的曹杨环滨为界。园正门在枫桥路50号。1954年5月落成开放，以曹杨新村名命名。现占地22512平方米，绿地面积14811平方米，水体面积1743平方米。路沪宁铁路线夹角处、西达规划石泉东路。占地面积3.5万平方米，同时按照规划同步建设沪宁铁路沿线50米的绿带约2万平方米，合计规划总面积为5.5万平方米。3.4园内地形高低参差，须对原有绿化地形、路网进行整理。同时兼顾原有大树的位置，解决道路高低不平的级差，地坪铺装风格统一、质朴。公园入口处标高低于外面道路标高，需要加高公园入口处土方。3.4原有道路系统比较凌乱，道路分级不清晰，道路走向不顺畅，道路铺装杂乱。道路铺装材质有水泥现浇，（园内主干道）、水泥镶嵌花岗岩、卵石铺装、透水砖、广场砖、水磨石路面，但是由于铺设的年份大久，很多道路铺装出现裂痕、下沉、残损,有些地方虽进行了修补，但新旧明显，整体性差,影响美观。特别是主要园路是1972年修建的，历经25个春秋,出现了多处残损，打了很多补丁，色差明显，和周围环境很不协调。3.4水体面积1700多平方米,位于公园的南部，是公园最好的垂钓和观景场所，目前存在的问题是水体PH值太高，水质太差，甚至夏天恶臭,水生植物难以生长，沿岸水体太深,平均深度1.2米3.4公园内建筑风格不统一，厕所、门卫和茶室是平顶，建筑风格偏重于现代。而公园内四角亭、六角亭、长廊和画报廊偏中国建筑风格。公园厕所太小，女厕已经不能满足日益增长的游客需要，出现了排长队的现象。茶室屋顶漏水,墙壁装饰脱落，设施陈旧。四角亭、六角亭、长廊和画报廊整体建筑结构相对完好。但是长廊座椅缺损严重，装饰脱落。六角亭基础下沉，座椅太硬。儿童乐园设施陈旧，不但影响景观，还存在严重的安全隐患。3.4公园建园时间较长，植物基本成型，骨架树种已经形成，绿化面貌较好，但是植物配置色彩不够丰富，特色树种和新品种较少，人为地在树坛中开辟活动场地，影响了公园对植物的养护，导致植物景观面貌大打折扣。入口草坪及南草坪地势太底，容易积水。入口草坪背景为柏树，颜色单调，缺乏层次。南草坪周围树坛布置过多，由于道路布置不合理，草坪践踏比较严重，草皮长势不好。3.5.4项目建设目标建设目标本项目保持原有的用地规划性质，针对中心城区人均绿化面积较小，居住密度高、居住环境较差等特点和存在的问题，积极改造建设大型开放式公共绿地，改善曹杨公园陈旧老化且存在安全隐患的现状,整治园内的建筑、绿化、水体以及主要景观，并增加健身设施，形成城市与自然共存、人与环境和谐的生态绿化环境体系，使其达到社会效益、生态效益和经济效益的统一。

第4章项目建设方案本章节根据4.1设计依据1、上海市绿化管理局“沪绿【2008】176号关于普陀区曹杨公园改造项目建议书的批复”2、上海城市总体规划3、中心城公共绿地实施规划4、建设部【城市绿化规划建设指针】5、城市居住区规划设计规范6、公园设计规范7、上海市植物造林绿化管理条例4.2设计指导思想根据曹杨公园游客对于公园改造的意见与建议，征询了公园管理部门的改造意向，确定以下设计指导思想：1、本公园改造的设计定位：居住区的配套公园。主要服务对象是周边的中老年居民。2、在保持原有布局基本不变的前提下，对公园进行梳理，做到风格相对统一。3、强化功能分区，满足游客的休闲、观景、锻炼、娱乐活动等需求。4、对于上海名木古树后续树种，需要加强保护管理。5、完善缺乏的隐蔽工程和养护资料，解决排污和排水困难问题，厕所设施陈旧等问题。总体构思设计4.3方案概述4.3.1、“以人为本”的原则：作为服务于曹杨社区的公园，本公园的改造要从人的需求出发，在坚持以植物绿化造景为主的基础上，将多重功能叠加于一体。具有景观观赏、健身休闲、文化展示、社区服务等内容。2、因地制宜的原则：在保持公园的占地面积不变的前提下，充分挖掘公园的港力，最大可能地满足游客对公园的功能需求。3、系统整体性的原则：所有的改造设计都遵循公园改造的定位。改善公园使用几十年造成的破损，使改造后的公园满足功能和景观的统一和谐。本项目的设计理念是：振兴区域、沟通心灵、与时俱进。并以此为目标创造一处和谐生态美好的兼具“都市开放绿地与居住区休闲空间”为一体的城市大型绿地，项目的设计原则：以人为本原则、功能性原则、可持续发展原则、时代性原则和地方文化性原则。区，为全民健身提供理想场所。表4-1总体指标表单位：平方米项目占地面积所占比例（％）1、水体20583.72、道路硬地635011.53、建构筑物1200.24、绿化4561283.05、篮球运动场地8601.6总占地面积550001004.3在功能布局上分为入口景区、植物景观区、科普宣传区、体育活动区、晨练健身区、品茶休闲区、欢乐童年区、亲水观景区等不同功能区域，满足不同人群需求。

4.3.4.4道路系统方案本设计中的公园道路大致分为三级：一级主干道、二级园路和三级小步道，这三级道路构成了一个动态的交通网络，使整个道路系统兼具交通、连接、引导、景观元素等多种功能。4米宽道路：从公园的北入口到公园的南部亲水观景区，纵贯于整个公园。路面采用环保透水砖铺设。2米宽道路：基本贯通整个公园，作为主干道的补充。满足公园的日常养护、管理、应急需要,路面采用压模地坪。1.8米、1.2米宽道路：采用透水砖花式铺装路面，充实交通网络，丰富4.5水体景观改造思路：完善硬质护岸，改善水质。曹杨公园景观水系的硬质护岸可以根据上海目前的经验（如西郊公园、世纪公园等），在硬质护岸的底脚上，推起一面斜坡，种上品种多样的水生植物，也可以放上一些鹅卵石，创造一个水边生物多样性的生长环境为了不减少水体的总基、也就是通常所说的槽蓄量，推斜坡的泥土，可以从水体的底部取上来，也就是挖深河（湖）底。积极做好与大水体沟通的准备。随着水环境整治力度的加强，大水体的质量有大幅度的提高，水生态逐步得到恢复。从长远看，曹杨公园人造水景观水系需尽可能与周围大水体沟通。有计划、有步骤地做好沟通准备工作。融入大循环是水体净化最有效、最经济的途径。4.6植物景观1、保持公园原有较好的植物面貌。2、对影响布局和密度过大的植物群落进行抽稀、调整。3、生态功能与景观效果并重，适当增加色叶、观花的植物品种，尝试种植新品。形成具有植物多样性特色的植物生态景观。4、园内有一棵老桑树，是上海名木古树后续树种，需要加强保护管理。4.7建筑、小品及主要景观4.7现状与问题：公园门卫设在枫桥路上，屋顶为平顶，檐口宽而厚重，外墙面为马赛克贴面。内外墙面由于年久失修，有的地方饰面已脱落，门窗也有损坏。而且建筑风格和公园的其他建筑不协调，影响景观。改造思路：屋顶檐口改建成琉璃瓦，入口处地形增高，作为缓坡，用来防止雨水倒灌，门卫墙面米黄色仿石涂料，勒脚贴花岗岩碎石贴面。利用原来围栏增设公园铭牌。4.现状与问题：原有厕所设施陈旧老化影响使用。改造思路∶槽式便池改为座便器，地坪做成无高差。男厕小便器改为挂壁式，更容易保洁。更新残疾人器具，翻新瓷砖、地砖。4.7现状与问题：茶室外观为现代风格。屋顶漏水严重，木制座椅、混凝土美人靠已损坏严重：廊柱油漆班驳脱落。严重影响景观和使用。改造思路：保持原有的主体结构不变。檐口改为绿瓦；廊道改为花架，增加绿意。铺地由水磨石改为深灰花岗岩；重新建造座椅和美人靠；增加挂落等细节。重新处理屋顶防水。增加卫生间。打通小庭院，贯通活动场地。外场地增加残疾人坡道。4.现状与问题：观景四角亭，绿色瓦片，柱为混凝土油漆面层，铺地为彩色水磨石。混凝土水磨石座椅和美人靠的现状较好，但是冬季过于硬冷。改造思路：保持原有的主体结构不变。翻新绿瓦。屋脊、亭柱、挂落喷米黄色仿石漆，座椅和美人靠改为木制。翻新铺地水磨石。增设残疾人坡道。4.7现状与问题：六角亭，绿色瓦片，柱为混凝土油性面层，铺地为彩色水磨石。混凝土水磨石座椅和美人靠的损坏情况比较严重，且游客反映座椅在冬天太硬太冷。亭的基础有裂缝。改造思路：保持原有的主体结构不变。翻新绿瓦。屋脊、亭柱、挂落喷米黄色仿石漆，座椅和美人靠改为木制，翻新铺地水磨石。增设残疾人坡道。4.7现状与问题：长廊为绿瓦暗紫柱，木制座椅、混凝土美人靠已损坏严重，廊柱油漆班驳脱落，严重影响景观和使用。改造思路：保持原有的主体结构不变。翻新绿瓦。屋脊、亭柱、挂落喷米黄色仿石漆，座椅和美人靠改为木制。翻新铺地水磨石。增设残疾人坡道。4.7现状与问题：画报廊的现状保持比较良好，损坏比较轻。中国传统风格，绿色瓦片，柱子为暗紫色，屋脊为水泥原色。改造思路：保持原有的主体结构不变。翻新绿瓦。屋脊、亭柱喷米黄色仿石漆。扩大铺地水磨石面积，略高于路面。4.7现状与问题:目前为涵洞式平桥，公园水体与外界水体隔断。平桥上有花架，花架陈旧老化，影响景观。改造思路：拆除原有的涵洞式平桥和花架，调整改为具有中国传统风格的石拱桥，增加湖面的层次感。栏杆采用具有传统风格的造型，饰面为斩假石。4.7现状与问题：花架是公园保存比较完好的小品，但多处表面涂料脱落。改造思路：保持原有的主体结构不变，修缮花架，粉刷廊架，柱子修缮。整理和修剪爬藤植物，重新设置座椅。4.7现状与问题：舞池面积过小，无休息设施。改造思路：通过改造把圆形舞池改成方形并扩大面积，增加花架、座椅，为游客提供一个遮阳和休息的场所，增设残疾人坡道。4.7亲水平台为新建小品，位于茶室南面，水体北岸，和南岸观景四方亭形成对景。亲水平台采用塑木为主要材料，栏杆和扶手等采用具有传统风格造型的方管栏杆。4.7在原有配套设施的基础上，于人流量密集的地方增加人性化设施。比如：儿童乐园增加儿童活动设施，晨炼健身区增加老年活动设施，休息地坪上适当增加座凳。整个地块呈三角型，主要出入口有两个，一个位于中山北路，一个位于地块的西南部，另设一个人行天桥辅助入口。根据以上的设计原则和理念，将其分为四个部分，位于东南处沪宁铁路和中山北路高架夹角处集中布置：树影绿阶、绿谷茗幽、绿野访幽、绿林沐幽等以林木为主的景点，其中树影绿阶为主入口的景点。绿地中央布置一个人工湖，围绕人工湖布置风之舞广场、亲水石阶、舞蝶泉、栖水长廊、卵石滩、绿岛、踏水木桥、趣味水梯等以水为主题的景点区和游戏区，其中栖水长廊为入口景点；地块的西南角为篮球场；地块西北侧布置幽曲园。4.3绿化设计本项目绿化工程原则是：尊重现状原则，根据绿地范围内地水系、土壤和区域功能特征，合理确定结构和分区，将人工生态景观与原生生态景观有机结合，并按照林木种植、生长、养护管理所需地条件，对现状进行适当地形整理。整个绿化面积为45612平方米，占总用地的83％。在树种选择上选址能适应当地生态条件的树木，以乡土树种为主，兼顾多样性需要。综合考虑绿地的生态功能、文化功能、游戏功能，做到“林园相映、林水相依、林路相连，体现与自然融与一体的意景。树种以茂密的高大乔木为主，适当配置各类花灌木、地被植物和地坪道路，通过这些要素的有机组合，形成具有特色的绿色开放空间。其中地块北部沿沪宁铁路南侧布置高度的背景防护林，环人工湖四周布置水生湿地林，沿中山北路布置四季彩叶林，四季彩叶林与防护林之间布置疏林草甸，其余布置休闲通道林。植物景观上以春、秋景观为特色，兼顾四季佳景。生态与景观在绿地中集中体现，达到内外交融，和谐自然的境界。主主要种植的灌木和草本植物有：红枫、罗汉松、石楠、铁树、山茶、栀子花、熊掌木、茶梅、桃叶珊瑚、绣线菊、青云石、龟甲东青、八角金盘、南天竺、银边甸子、毛鹃、春鹃、夏鹃、迎春、金丝桃、火棘、隶棠、花桃、花梅、腊梅、溲疏、紫苑、红皇子锦带、锦带、美人蕉、伞房决明、葱兰、丝兰、连翘、木芙蓉、干屈菜、山桃草、燕麦草、熏衣草、细叶芒草、二月兰、木本绣球、垂丝海棠、贴梗海棠、紫荆、卫茅、紫薇、山梅花、百里香、霍香、矮蒲草、美里厥、红梗木、香桃木、石蒜、佛甲草、醉鱼草、红干层、细叶美女樱、美国薄荷、花叶蔓常春藤、浓香茉莉、葡枝亮绿忍冬、结香、地被月季、银灰菊、丁香、红花酢浆草、紫叶酢浆草、金叶苔草、园艺八仙花、西府海棠、矮生百幕达草(冬天追播黑麦草)。4.4地形竖向设计为了屏蔽铁路及城市干道所带来的噪音及粉尘污染，同时营造优美的城市门户景观，项目地形设计主要沿沪宁铁路沿线及城市干道两侧进行，以创造都市绿地立面林景观效果，同时，也有效地围合阶空了绿地内部空间，阻挡了都市地喧嚣，使其自成一方净土，地势形体采用内凹的构图，形成内聚向心的空间感受、良好的格局景观，地形控制在0.0～4.0米之间，形成多重的空间感受，令人步移景异。4.5水景项目将建设一个人工湖，水体总面积为2058平方米，占总用地面积的3.7％。湖面位于绿地的中心区域，此处也势周边居民住宅景观轴线的收头处，既兼顾了居民的需要，又在景观美学上成为了区域景观的主体。自然流畅的曲线构图形成聚散有致的水景空间，桥、岛、建筑、植物、地形各要素有机结合，统一与湖光绿色之中，是整个绿地的中心景观区和主要活动区域。同时项目还将在草地内分散布置一些直流向上的喷泉，突出水动感，增加水与草的灵气。4.6道路、地坪道路、地坪设计及形式服从于总体布局，形式较为简单，考虑无障碍设计要求，地坪材料为透水环保地坪和仿木地坪。道路地坪面积约为6350平方米，占总用地面积的11.5％。4.5其他建筑、小品项目还将建设管理用房、公共厕所、自行车棚等小品及建、构筑物。管理用房定名为“绿谷茗幽”，是全园地综合服务区，管理设施、休闲娱乐设施、公共厕所等公共服务设施均相对集中在此，靠近沪宁线与中山北路的夹角处。建筑物面积为120平方米。小品：定名为“舞蝶泉”，位于湖心，与风之舞广场形成含蓄之势，是整体构图的核心，整个绿地的主题所在，与绿谷茗幽形成全园的主要风景轴线，以三组蝶型的构架组成。4.6铁路沿线档土墙处理利用多层次地花阶式档墙有节奏地沿线分布，产生韵律，从而使单调地围墙充满表现力，几何地划分产生韵律，与自由种植地植物形成大尺度地肌理，令人们在行进中能欣赏道美景，成为上海一道亮丽地风景线。4.8电气设计本工程属于三级负荷，需一路电源，从周边道路沿线引入。供电电源为交流50赫兹三相四线制，电压380V/220V。4.8用电负荷主要用于照明，无动力电。每栋独立的建筑物都配有变电箱。一般管理性建筑的用电量为100瓦/平方米（建筑面积），服务性建筑的用电量为80瓦/平方米（建筑面积）。用电负荷为250KW120KW。4.8区域采用YJV22交流铠装电力电缆埋地直敷，埋深0.7米。电缆穿越马路时，须穿镀锌钢管保护。4.8绿地内主要道路以点光源照明，建筑间游步道以高杆灯及点阵地灯照明；庭院照明以庭院灯及点阵地灯为主，重点景点辅以灯光重点勾勒，中心水景以水下投射灯营造出幻化流动地美景。4.8接地系统采用TT制，接地电阻小于4欧姆，设PE专线。4.8区域内设四个自动控制箱，对绿地内灯光进行自动控制。4.84.9给排水及消防设计整个公园的上下水进城市管网系统。重新铺设，但不设置排灌设施。4.9考虑喷灌系统的喷灌效果，水压力将不小于0.25Mpa。根据上海市自来水水压情况，绿化工程给水系统接自市政给水管网，直接向绿化喷灌系统、道路清扫管网、建筑及水景补充水管供水。绿化采用地埋式洒水栓(接头连开关)人工浇灌，考虑道路清扫及绿化补充浇水，绿地内布置地埋式洒水栓（接头连开关）。室外地埋式洒水栓间距30-50M。据估算，绿化工程日用水量约为100170立表4－2水量估算表用途用水指标用水面积最高日用水量最大时用水量升/M2次M2M3/日M3/小时厕所506绿化浇灌2456129310道路清扫26350123小计15519未预见水量152总计170214.9排水系统为：室外雨、污水合流，汇集后直接排入城市雨水管。本工程排水口共设3处。排水分为两个部分：水池周围区域排入水池，流入城市河道；其余部分通过重新铺设的管网排入市政雨水管网中。4.9消防用水来自市政管网，两路进水，水管成环状，形成小区内的消防水系统，室外消火栓10L/S，室外消火栓的保护半径小于150米，间距小于120米。4.10设备选购本项目需要的设备包括照明灯具、高杆庭院灯、七彩变色管、彩卤灯、发光地砖、电缆线、配电箱、自动控制箱等。

第5章市政配套与动拆迁5.1市政配套本项目的改造将充分利用地块周边现有配套设施，并根据需要对其进行改造，同时实现架空电线入地。5.1.1给水本项目的水源由给水管网供应。本项目日用水量为100170立方米。进水管接自中山北曹杨路进水管。5.1.2排水生活污水经收集后排入城市污水管，雨水、地表水经集中收集排放至城市雨水管。5.1.3供电本项目需一路电源，用电负荷总量估算为120KW，从曹杨中山北路路沿线引入。5.2动拆迁5.2.1动拆迁范围项目基地位于上海市普陀区，沪宁铁路线和中山北路内环线高架夹角内，南起中山北路、北沿沪宁铁路线、东至中山北路沪宁铁路线夹角处、西达规划石泉东路。占地面积3.5万平方米，同时按照规划同步建设沪宁铁路沿线50米的绿带约2万平方米，合计规划总面积为5.5万平方米。5.2.2动拆迁数量据统计，本项目用地范围内共涉及居民2011户，单位28家（处）；居民房屋建筑面积38237平方米，房屋结构多为年代久远的旧式里弄房，居住条件及配套设施较差。单位用房建筑面积约为24611平方米，单位用房占地面积共22345平方米。5.2.3动拆迁安置居民安置有两种，即公有房屋安置(实物分房)和货币分房。目前，动拆迁工作正在积极开展，考虑局面动迁按20万元/户计，单位动迁按200万元/亩计，全部动迁成本为48420万元。本项目全部在现曹杨公园内实施，无动拆迁。

第6章环保与节能6..1环境保护6.1.1环境质量现状根据2004年统计，普陀区区域TSP、SO2和NOX年日平均值分别为0.216mg/m3、0.018mg/m3和0.060mg/m3，其中TSP和NOX年达到二级标准，SO2达到一级标准．区域环境噪声平均值58.9dB（A），交通干线噪声平均值72.6dB（A），年平均降尘量8.34吨／平方公里.月。6.1.2环境影响因素识别本项目属环境项目，它建成后带来的环境正面影响远远大于它在建设过程中所产生的环境影响。6..1.2.1.1施工期环境影响因素识别本项目在施工期内主要进行的工程为拆迁建筑物、平整土地和土方填挖、树木花卉种植、绿地地坪道路修筑、园林小品及供电、喷灌等附属设施建设。施工期可能对环境带来的环境影响有：⑴施工引起的扬尘⑵施工机械及运输车辆的废气⑶施工机械的冲洗废水⑷施工人员的生活污水⑸施工泥浆水及建筑垃圾⑹施工机械噪声及振动⑺建材运输对交通的影响这些环境影响因素随着项目的完工而消失。6.1.2.2项目建成期环境影响因素识别项目建成后，绿地上和绿带范围内的原有污染源将全部消失，代之以满目葱翠的绿地。项目建成期对环境带来的影响因素有负面影响和正面影响。负面影响有：⑴为防绿地虫害喷洒的杀虫剂对环境的影响；⑵秋季树木枯叶对道路环境的影响正面影响有：⑴原有土地上的生活污染源全部消失，区域内废气、生活污水、生活垃圾的排放因产生源的迁移而减少；⑵增加中心城区的绿化面积等于安上了绿肺，调节了区域小气候，增加了滞尘和去污染物的能力；6.⑴施工期环境保护施工期间注意保护周边管线安全。通过对施工设施的严格管理，进行文明施工，及时清除建筑垃圾，确保对周围环境不造成污染。⑵投入使用后的环境保护6.2节能制定合理规范的规章和措施确保节约用电、用水。选用低能耗设备，照明采用节能型灯具。6.1.2.3项目建设的污染物(1)房屋拆除时的固体废物本项目民居拆除时有大量的门、窗、柱等木料和砖可作它用，剩下的是瓦砾、废木条等成为固体废物。但同时项目的实施不仅可以减少原居民、单位产生的生活污水和生活垃圾，而且还将完善上海的绿地系统结构，增加城市绿地面积，对改善上海的城市热岛效应将具有重要的作用，对改善周边地区的气候条件更是功不可没。

6.2节能本项目所采用的设备依照国家的有关规定选用国家颁布的节能型设备，如变压器等，以降低能耗。另外，将最大限度利用水、电资源。第7章项目建设主体、职责及项目管理7.1项目建设主体及职责本项目建设主体为上海市普陀区建民村地块改造指挥部。7.2项目建设和运营维护管理上海市普陀区人民政府对项目的资金筹措负责，上海市普陀区建民村地块改造指挥部对建设、运营维护负责。待项目建成后将聘请专业机构对绿地进行养护管理。第7章项目建设进度本项目建设期约为9个月，暂定从20085年127月开始筹划，至2009年812月底改造完成，并验收。具体建设进度见表8具体安排如下：前期准备、设计、审批2008年11月－2009年1月土方、建筑工程2009年2月－2009年5月设备安装工程2009年4月－2009年6月基地内初验2009年6月市政配套2009年6月－2009年7月绿化、种植2009年3月－2009年7月竣工验收2009年8月－1。表8－1建设进度形象表序号内容2005年791011121项目前期2可行性研究报告编制3初步设计4动迁及场地平整5招投标6建筑物施工7绿化种植8设备购置及安装调试9管线工程等设施10小品11验收12对公众开放

第8章项目建设与管理8.1项目法人本项目的项目法人为上海市普陀区绿化管理局，由项目法人负责，对整个项目的策划、资金筹措、建设实施等实施全过程管理。8.2项目管理上海市普陀区绿化管理局对项目建成后的运营管理负责，也可聘请专业机构对曹杨公园进行养护管理。

第9章投资估算及资金筹措9.1投资估算依据和说明9.1.1投资估算依据《投资项目经济咨询评价指南》《建设项目经济评价方法与参数》《园林建筑安装工程预算定额》《上海市建筑工程预算定额》上海同类型项目建设标准和造价指标9.1.2投资估算说明⑴建安工程费本投资估算中绿化工程参照了近年来上海已建成同类工程竣工决算的有关资料。⑵其他建设费用本项目勘察、设计、咨询费按工程费用的4％计；本项目施工图预算编制费/竣工图编制费分别按设计费的10%、5%计；本项目标书编制费按工程费的0.22%计；计；本项目不可预见费按8％估列；9.2投资估算52961详见附表：曹杨公园改造项目工程投资估算表序号项目工程量单位指标投资额备注数量单位数量单位万元一建安工程38461场地平整55000m230元/m21652总体工程19042.1土方38500m380元/m33082.2绿化45612m2300元/m213682.3园内道路及地坪6350m2280元/m21782.4座椅、垃圾箱等公共设施503建筑工程8493.1管理用房120m22000元/m2243.2景观小品55000m2150元/m28254设备安装工程6344.1变配电设施55000m270元/m23854.2照明55000m235元/m21934.3给排水55000m260元/m2575水池2058m2380元/m2786篮球场860m22500元/m2215二、其他建设费用3591勘察、设计费154第一部分的4%2施工图预算编制费15设计费的10%3竣工图编制费8设计费的5%4标书编制费8第一部分的0.22%5建设单位管理费77第一部分的2%6监理费77第一部分的2%7市政配套接口费10暂估8家器具购置费10暂估三、预备费336第一、二部分的8%四、工程投资55000m2826元/m24541五、动拆迁安置费48420数据由建设单位提供六、建设总投资529619.3资金筹措9.3.1项目建设资金筹措本项目建设资金由普陀区人民政府参照集中绿地建设方式筹措。

曹杨公园改造项目工程投资估算表本项目建设资金由上海市人民政府、普陀区人民政府共同筹措。上海市人民政府拟提供本项目享受苏州河综合整治沿线绿地补贴政策资金共计8800万元，其余资金计44161万元由普陀区人民政府自行筹措。9.3.2运营期资金筹措由于本项目建成后，将委托专业机构进行养护、管理，运营期的经营成本主要为支付专业机构日常管理费。这部分费用由政府承担。序号项目数量单位单价（元）合价（元）备注一平整场地7400m32.518500二进种植土1850m330555007400m2三拆除工程（包括运输）901601原道路地坪拆除1290m360774002原平桥、花架拆除42m36025203原收费站拆除4m3602404原侧石拆除1000m1010000四土建小品2024695.21原茶室内外装修改造211.08m2600126648内、外部装饰、外型改造、屋顶防漏2原厕所内装修45.31m2130058903包括水电、安装、内装修3原门卫改造15.74m2120018888外墙贴面、屋顶防漏、外型改造4原有四角亭整修12.21m26007326补缺、外粉刷5原有六角亭整修17.13m260010278补缺、外粉刷6原有花架整修116.23m300348697原有画报廊整修7m6004200补缺、外粉刷8原有长廊整修48.86m2600293169新建花架57.9m80046320104米宽道路818.74m2190155560.6透水砖112.4米宽道路1264.58m2190240270.2压模地坪121.8米，1.2米宽道路429.71m215064456.5透水砖花式铺装13健身游戏场地（弹性橡胶）160m21201920014活动、休息场地（倍力砖）3076m2120369120序号项目数量单位单价（元）合价（元）备注15水池池壁改建214m2505350016新建拱桥1座8000080000补缺、外粉刷17花岗岩侧石2250m12027000018条形座凳13m500650019树穴盖板37只40014800仿铸铁的复合材料20游戏、健身器械1只300003000021成品座椅21只10002100022垃圾箱17只8001360023衣帽架5只500250024指示牌、宣传栏12池淤泥清理1000.92m35050046平均挖深0.6米26水池填土方1501.38m34567562.1平均填高0.9米27水池填砂石500.46m38040036.8平均填高0.3米28亲水平台97.55m290087795塑木铺装五种植调整01重点调整部分1200m26072000调整、新增、挖除、清运2绿地优化部分3000m240120000工程恢复、地被补种等3草坪改造150030450004水生植物30000六给排水排污铺设200000七公园灯光系统10000只铺设穿线铁管八工程建安费估算合计2635855.2九其他建设费用641193.46序号项目数量单位单价（元）合价（元）备注1可行性研究费790.76第一部分的0.3％2勘察设计费105434.2第一部分的4％3施工图预算编制费10543.42设计费的10％4竣工图编制费5271.71设计费的5％5标书编制费579.89第一部分的0.22％6建设单位管理费52717.1第一部分的2％7监理费65896.38第一部分的2.5％8开办费2000009环评费200000十一预备费262163.89第一、第二部分的8％十二工程总投资3539212.55

第10章项目效益分析绿化对改善生态环境、提高市民生活质量，有着至关重要的作用。它还直接或间接影响着一个城市的经济发展。本项目建成后为公共绿地，将免费向市民开放，因此无直接财务效益，项目效益主要表现为社会效益、生态效益和潜在经济效益。10.1社会效益按本项目通过绿化建设，带动了旧区改造和土地置换。从上海这几年的绿化建设成效来看，绿化建设的确使城市的投资环境有了较大改善。使绿化建设与经济发展产生了良好的互动关系，对吸引国内外企业到上海投资起到了积极的作用。10.2生态效益10.2.1吸收CO2、放出O2，提高空气中负离子浓度绿地通过光合作用可以吸收CO2，释放O2。同时，林木具有向空气释放负离子的功能，负离子对身体健康具有多种作用，可使肺吸收氧气的功能增加，CO2排出量增加，可调节人体造血系统功能，也可促进肌体新陈代谢，加速肌体的氧化还原过程，增强免疫力。在林木茂密的山区，空气中的负离子可达到5000－10000个／cm3；但在受污染的地区，因灰尘、病毒、细菌及化学物质的作用，负离子被大量消耗，城市空气中往往只有100－200个／cm3，从而影响人体健康。本项目的建设，消除当地的各种生活污染源，增加绿地，可以大大提高当地空气中的负离子浓度，对人体健康十分有利。10.2.2有毒有害气体的吸收树木能够吸收SO2、氟、NOX、O3以及醛、酮、醚、苯酚、铅蒸汽、汞蒸汽等多种有毒气体。10.2.3减少产尘量增加滞尘量据研究，有植被覆盖的地面其产尘量比裸地降低一半以上，并大大增加对空气中飘尘的吸附能力。另外树木还有减弱噪声、杀菌等作用。10.2.4改善局部小气候本项目绿地对改善局部小气候表现在以下几方面：储蓄水体调节大气湿度夏天绿地内比非绿地相对湿度大10％－20％，绿地调节湿度的范围可达10－20倍树高的距离。每公顷绿地全年可蒸发4500－7500吨水。调节温度，降低城市热岛效应高温季节，绿地内气温较非绿地低3－5℃。有关文献表明，绿化建设和绿岛效应能较好减缓热岛效应，绿化分布面积越大、越集中，热岛效应的减缓改善效果越好。上海的城市热场和绿地面积有很大的关系，总体而言，绿化分布多的地区气温和热力强度较低，气温和热力强度高的地区大多为绿化稀少地带。据对上海延中绿地的调查资料分析，绿地内7月平均最高气温比距绿地250m的地方降低0.610.3土地收益项目产生的土地收益主要表现在通过环境改善，绿地增加，使得周边土地增值。

第11章结论与建议11.1结论本项目地处上海市普陀区，曹杨公园的改造将进一步地改区域内的环境质量和生态效益，改变原来曹杨公园景观比较单一呆板、陈旧破损的现状，在当地形成一片都市绿洲，对建设国家园林城市和生态城市具有重要意义。该地块紧靠沪宁铁路和内环线高架，环境质量较差，在这一地区建设大型公共绿地，是从绿地系统规划出发，增加城市绿地面积，符合改善上海市铁路沿线绿化景观建设地要求，并将改善当地居民的居住环境。同时本项目的改造建设和管理对提升普陀区城市整体形象，完善其城市发展功能，增强普陀区上海城市综合竞争力等方面具有较好的作用。经估算，本项目建设总投资为353.9252961万元，其中工程投资为263.584541万元。建设资金由普陀区人民政府参照集中绿地建设方式筹措。本项目建设资金由上海市人民政府、普陀区人民政府共同筹措。上海市人民政府拟提供本项目享受苏州河综合整治沿线绿地补贴政策资金共计8800万元，其余资金计44161万元由普陀区人民政府自行筹措。综11..2建议11.2.111.2.本项目为公园改造项目，其中苗木调整有种植季节上的特定要求，11.2.11.2.3.2.4建议项目法人抓紧制定今后运营维护管理细则，保证公园绿地目录第一章、地块概况 2一、曲靖市概况 2二、麒麟区概况 3三、曲靖市麒麟区城区图： 3四、地块基本情况 4五、地块周边配套设施 5第二章、市场分析 6一、曲靖房地产市场状况 6二、曲靖市楼盘分析 6曲靖阳光花园 6爨园小区 10立得.江滨花园 14红日花园 17三、曲靖市房地产市场分析 20第三章、项目定位 22一、确定目标客户 22二、针对目标客户群的总体规划思路 231. 开发规模及建筑形态 232. 功能设置 233. 针对目标客户群的户型指标 244. 针对目标客户群的总体建筑风格 24三、项目建设定位 24HYPERLINK