某汽车客运站二期工程可行性研究报告

公交总站二期工程可行性研究报告第一章总则一、项目背景XX位于中国湖南省西北边境，面积9356平方公里。是“扩大的盆景，缩小的仙境”，是“人间天堂”。是世界自然遗产和世界地质公园。它以其独特的自然风光而闻名。享誉世界。镇24’25”位于湖南省41’15”XX市16’25”庐江二、项目的市场定位“XX汽车客运站二期工程”项目（司机公寓），其市场定位于汽车站配套项目，集住宿、餐饮、休闲、娱乐、文化会展、演出于一体。她的完结是XX旅游休闲。度假商务区的标志性建筑是XX旅游休闲产业的重要组成部分。三、投资规模及募集资金情况项目建设需要投资1800万元，其中固定资产投资1600万元，建设期利息1万元，流动资金200万元。拟投资所需资金来源为：申请银行扶贫贷款1300万元，建设单位自筹资金500万元。4、项目建成后预计财务指标项目建成后，运营第三年实现营业收入8403.68万元，年利润总额3327.87万元，投资利润率14.64%，投资税率16.53%。项目计算期内，所得税后财务内部收益率为17.03%，财务净值为5596.43万元，静态投资回收期（含建设期3年）为8.1年。五、结论本项目的建设是XX旅游文化产业建设的重要组成部分，是XX旅游休闲商圈的标志性建筑。它的建成可以弥补XX在世界上独特的自然风光的不足，而人文景观则略显不足。符合国家产业政策和产业发展规划，长期效益较为乐观。从本报告的经济效益计算结果来看，其预期财务指标均高于行业平均水平。因此，本项目是一个收益高、风险低、资金回收快的优秀项目。关键是市场销售。高起点的项目需要高起点的规划和运营。第二章水文气象工程地质可研报告编制依据、原则及

概况

一、编译依据1、《慈利县XX客运站项目建议书》；2、慈利县发展规划和物价局辞吉投（2004）10号《XX汽车站项目建设批复》；3、《中华人民共和国交通运输行业标准》中的《公交客运站分类及施工要求》；4、《慈利县城市建设发展总体规划》；5、《XX旅游休闲度假商务区总体规划》；6、《慈利县XX镇控制详细规划》；7、慈利县规划管理办公室提供的电子地形图和当前建设用地红线图；8、中国国际工程咨询公司受国家发展和改革委员会委托编制的《投资项目可行性研究指南》；9、建设单位——XX市交通投资有限公司10、慈利县XX汽车站规划设计图及初步设计大纲、可行性研究报告编制大纲、主管部门关于慈利县XX汽车站项目建设的有关文件和规定；11、国家和地方政府制定的项目建设单位提供的有关法律、法规、标准等相关资料。二、编译原则1.为推进城市建设，贯彻“统一规划、合理布局”的原则；2、按照《XX旅游休闲度假商务区总体规划》要求，规划设计建设项目；3、从可持续发展战略的要求出发，努力实现社会效益、环境效益和经济效益的统一；4、根据项目特点，按照现行政策，对项目进行比较完整的经济分析。三、水文气象概况丽水水系，长江水系的支流，其他水系也有少量支流。78公里径流量18亿立方米，控制流域面积3711平方公里，126m3干流XX水文站址年平均流量/s，年侵蚀模数451T/km2，其中5-8月为汛期，输沙量约占全年总量。90%的泥沙负荷。丽水XX市全境地处中纬度北部，属于中亚热带山区季风湿润气候的原型。XX镇风向随季节变化明显。秋、冬、春三个季节多为偏北风，夏季盛行东风和东北风。全镇全年平均气温在15℃100%左右。年中1月气温最低，平均气温2.5～3.4℃，极端最低气温2.5～，-7.5℃7月气温最高，平均气温25℃～28℃，极端最高气温2.5～，4、工程地质概况项目所在地——慈利县XX镇经历了多次构造运动，特别是第四纪新构造运动，对该区地层岩性、地质构造、景观的形成影响和影响最为深远。市区及周边出露地层有：元古界板溪群、古生界震旦系、白垩系、新生界第四系、泥盆系。区域褶皱极为发育，主要褶皱为桑植—石门复相斜和武陵山复背斜。主要断裂为慈利-永定-宝井断裂带，总则水平逆时针移动。小镇地貌以山为主。地势西北高，沿泸水倾斜。武陵山脉从贵州的云雾山脉分出XX市、慈利县、XX镇，再分成三支，向东到洞庭湖平原而消失。山区石灰层广泛分布于市区及周边地区，喀斯特地貌发育程度居全省之首。流水沿层间节理和缝隙溶蚀侵蚀，多形成于犬齿峰脊上，形成峰林和石灰岩孤峰。此外，还有石林、漏斗、天坑、地下河等，共同形成了峰林谷、丘陵、漏斗的复杂地形。山体岩层倾角不大，形成单边山态，山体西北角与山源不大，形成单坡山形。山边悬崖峭壁环抱，山高谷深，雄伟秀丽。镇区地势两高中低，属中低山区。总体趋势是东低西高，地层只有寒武系、下志留系、白垩系、第四系冲积层。能满足拟建项目对工程地质条件的要求。第三章市场分析

一、XX镇情况（一）基本情况XX镇位于国内外著名旅游胜地湖南省XX市慈利县西北部。位于慈利县、武陵源区、桑植县、湖北合丰县交界处。是重要的文化重镇，也是军队的战场；现在的XX是原龙潭湾乡、熊家庄乡、XX乡、XX镇合并而成，总面积298平方公里，人口5万，辖46个村。居委会，2005年国民生产总值2亿元，农民人均纯收入2215元；是县第二大镇，XX市规划的旅游小镇，全省小城镇建设重点镇。XX资源丰富，风景秀丽。境内物产丰富，盛产柑橘、金柚、烤烟、杜仲、银鱼等。其中柑橘和烤烟产量最高，年产柑橘8000吨，烤烟1万多担。被誉为“烟果之乡”。近年来，随着XX东线旅游业的发展和慈利县“旅游带动、产业强县”战略的实施，XX旅游资源优势日益凸显，旅游业工业继续发展。目前东线旅游产业，以国家水利风景区、AAAA级景区、“湖南最爱人百景”、XX温泉度假中心、龙王洞、娄索漂流、XX水库为主平湖游、九溪卫城等，规模宏大，中外游客络绎不绝。2005年接待中外游客45万人次，创造旅游收入5000万元以上。官门岩电站、九溪古城修复开发、都心武术文化园、龙潭天堂水上休闲度假中心等一大批重点项目也在建设开发中。XX历史悠久，人杰地灵。境内九溪古城始建于唐代，明洪武二十三年在此设卫。是明清时期著名的卫城，荆楚重镇。南北英雄杜新武、“两弹一星”创始人陈能宽院士、著名学者吴功衡等著名人物均出生在斯里兰卡，故居至今仍存在。

(2)地理与交通镇24’25”位于湖南省41’15”XX市16’25”庐江流域中游22’33”。位于世界自然遗产XX市武陵源自然保护区，30公里东与慈利县灵阳镇相邻，48公里西与桑植县相邻XX镇对外交通条件比较便利。距XX荷花机场约一个半小时车程50公里。它可以轻松地从全国各地直接旅行。乘火车，可在慈利火车站下车，转乘汽车一小时。从XX火车站下车后，坐车需要一个半小时。从长沙经张昌高速到XX需要三个小时。XX旅游休闲度假商务区通过张庆公里与武陵源相连。从武陵源到XX镇只需30分钟车程。慈桑、慈梭高速公路均穿过规划区，使旅游区与慈利、桑植县直接相连。（三）历史沿革XX古时属西南古蛮，春秋时属楚吴忠县。西晋武帝四年（公元283年）并入娄中县，北周建德四年（公元575年）并入崇义县。明代，设九西围；清雍正七年（公元1729年），改为恢复原状。1949年起划归慈利县管辖。(4)经济发展XX镇是XX市下辖的慈利县的重要组成部分，是慈利县西北部的区域中心镇。位于XX市东北部，慈利县西北部，溧水最大支流泸水中下游，云贵高原隆起与沉降区交界处的武陵山脉。洞庭湖。是我国中部地区与西部大开发区的过渡地带，是湘鄂川黔渝五省（市）交界处的边陲小镇。风景区。也是XX市正在大力开发建设、发展迅速的具有浓厚旅游特色的卫星城。受历史、地缘政治改革、经济等多方面因素的影响，千百年来，这里地处边疆，信息不通，基础薄弱，道路崎岖难行，交通不便。落后。让这颗像XX城一样汇聚天地灵气，吸收日月精华的“中华明珠”，在深闺中升起。XX镇自1988年成立以来，在市委市政府、县委县政府的领导下，依托得天独厚的旅游资源和丰富的自然资源，始终坚持以经济建设为根本中心，稳步实施“工业化、城镇化、旅游化”。“战略驱动，大力营造“以人为本、教育强镇、产业强镇、科技强镇、基础设施建设为先、文明健康优良旅游目的地”的人居环境和旅游环境。”，有针对性地采取措施改善招商引资软硬件条件，使全镇特别是乡镇区位基础设施不断完善，人口稳步上升，人口素质显着提高，投资环境得到改善。基本面好转，投资结构更加合理。不可否认，这里不仅是典型的老、幼、边陲、贫困山区，也是全镇3万多人口的半数以上。在200多平方公里的范围内，古人早就有“八山半水半田，一路庄园”的地形描述。今天，自然条件差、基础设施薄弱、交通信息不畅、文化、教育、卫生和城乡基础设施建设滞后，资源丰富而贫困落后，仍然是它的最真实写照。2004年，全镇实现国内生产总值1.2亿元，人均国内生产总值3428元，仅占全市人均国内生产总值的40%。全镇仍有国家级贫困村，绝对贫困人口（年收入800元以下）近千人。这与党中央、国务院提出的“科学发展观、城乡协调发展、全面建设和谐社会、小康社会”的目标格格不入。与武陵源景区一样，作为XX核心景区周边旅游线路、西部旅游大开发重点区域的XX小镇，在XX市旅游带动战略的强烈辐射下。70年代末以来，随着改革开放政策的实施和深入推进，XX市以其独特的砂岩峰林地貌和丰富的动植物资源，拥有我国第一个国家级森林公园；1992年1995年，中共中央总书记江泽民视察XX市时，向XX市150万余人提出，“把XX市建设成为国内外知名的旅游胜地。”目标。近年来，XX市已成为国内外游客观光休闲的热点，接待能力和游客人数成倍增长。2006年，全市大大小小的景区，包括XX镇，创历史新高，接待游客超过1674万人次，XX镇游客人数达到75万人次，比上年增长25%以上。二、项目建设的必要性和有利条件1、建设条件优越，符合产业发展方向。为保护旅游资源和旅游活动的便利性，避免旅游活动对环境和旅游资源造成的破坏，集中布置主要旅游服务设施，形成更大的旅游服务中心，辐射旅游业。腹地。当地政府决定规划XX镇。是XX旅游休闲商圈的旅游服务中心。规划旅游服务用地400ha5000张床位，主要用于宾馆、酒店、度假村、商务会议中心等中高端接待服务设施；商业购物、餐饮娱乐服务设施齐全，以及体育娱乐中心、夜总会、歌舞厅等。其中，该规划区2010年床位预测需求为：C=(600000×1.5)÷(240×0.9)=4200（床）。拟建的思诚公寓是XX公交总站二期建设项目。位于XX旅游休闲商圈旅游接待服务中心核心区。2、旅游资源丰富，交通便利。境内资源丰富，山水秀美。它聚集了许多美丽的山峰、峡谷、湖泊、岛屿、溪流、瀑布、地下洞穴等独特的自然景观资源。历来享有“诗情画意，山水之源”的美誉；同时，还有九溪古城遗址、梅花堂、钟鼓楼、著名的“南北英雄”故居等极具考古价值的历史文化景观。杜心武与陈能宽故居，“两弹一星”之父陈能宽。以教育为主题的人文景观。整个景区资源丰富，山水融融，人文荟萃，极具开发价值。境内交通状况良好。位于慈利、武陵源、桑植、湖北鹤丰四区县交界处。距武陵源风景区仅30公里。直流铁路距古镇仅1-1.5小时车程。3、客源稳定，市场前景看好。随着世界自然遗产武陵源在国内外的日益普及，以及近年来旅游业的蓬勃发展，给距离仅半小时车程的XX旅游休闲度假区带来了巨大的机遇和希望。据统计，2006年，XX旅游休闲度假区游客达75万人次，比上年增长25%以上。随着旅游资源的进一步开发，景区容量将进一步提升，游客人数有望进一步增加。然而，XX整个酒店业缺乏应对这种市场突然升温的能力，能够提供条件和服务的能力和档次不足。目前，全镇只有一家星级饭店，温泉饭店，其余为招待所和家庭旅馆，规模小，质量低。根据市场调查，温泉酒店的客房入住率分别为93%和300%，旺季。在XX建设设备齐全、功能齐全的三星级酒店是非常必要和有益的。不仅是落实XX客运站配套客观要求、改变XX客运站盈利能力差的“希望工程”，也是改变XX旅游接待设施建设滞后的现状，无法满足国内外游客对酒店设施的要求。必修作品”。三、XX旅游资源概况锁水流域的幽湖、峡谷、奇山、古木、险峻悬崖等独特的自然风光。生活，水依山而居；山因山而美，林因山而茂盛；山水秀美，风光旖旎”。

一、美丽的庐江和泗水XX水库

大坝的建立和在建的关门岩电站，创造了丰富的水景。水很丰富。以宽广、幽静而著称。库区既有广阔的湖泊，又有九渊关等陡峭的峡谷，又有五里河、贝子河等幽深的溪流和峡谷，与世隔绝。

（1）洪家岭：即将五公里出坝的洪家岭半隐于水中，青山绿水相映生辉。洪家岭四面环山，东靠九渊关，峡谷长十里，群峰相望。古时九溪卫四险关之一。北有风崖山1200米，西有四方台，南有青龙岭。后山雄伟的山峰马宗岭，就是华阳王洞洞的所在地。相传华阳王洞是明末封印的直隶华阳王朱景宜的宝物。明末，华阳王、九喜卫命李元良避灾。华阳王被押入京城前夕，大雨倾盆，华王洞口坍塌，洞口被掩埋。如果洞口能被挖掘出来，不仅能证明民间传说，也可能为李自成晚年隐居嘉善寺找到更新的证据。

（2）龙潭湾：水库在此形成一个水面很宽的湖泊。30平方公里的水面嵌在群山之中，波光粼粼，倒映着白云，倒映着山峦的影子，时而下沉的水鸟，令人生生不息。”水鸟未飘，山云断断重连。”

⑶潭口：水面化为峡谷，两岸群山升起，古树垂下，遮天蔽日。不时有乌篷船在礁石下收网，中游也有冲锋舟穿梭，峡谷静谧的水面凝聚着百年的影子，雨季倒挂在两岩峭壁上的瀑布，令人叹为观止

。⑷银门山：它位于溧水南岸的浏阳河，一座山峰突兀，像是女人羞涩的地方。在貂儿河北岸，有一块长约十丈的圆石，形似男性阴茎。两物一一对应，银门山上空飘浮的云雾将这两件圣物连接起来，堪称天下第一景。貂儿溪消失了到了湖边，银门山成了寡妇，还有不少游客心疼！

⑸穿岩洞：位于竹叶坪三神潭出口处，巨大的石山下，有一个宽约50米，高约80米的石洞。达到正常水位后，四分之三的石洞被淹。此刻，游艇从孔口处曲折驶入，穿过石洞后，出现了一个被群山环绕的小湖。四周的石墙都是古木，仿佛进入了与世隔绝的世外桃源。

2、惊险的索水

索水源于武陵源墨子峪、朝天，XX森林公园东侧二水汇入金鞭溪，金鞭溪至水源四门汇矿洞溪、楠木溪、龙尾溪原为名为索溪。索溪全长70公里到XX进泸水。其下游为赵家港至XX段22公里。水量增大，水流湍急，是漂流的理想场所。沿线景点包括鼓罗寺、胜池、洗衣滩、鬼门关、竹草湖、野猪滩、三门岩、蛟龙峡、仙女绣、万丈石墙、跳马池等数十处自然景观。和龙钓鱼台一样。、对金寺、万月亭、莲亭、拔旗亭等人文景观供人深思。人文景观与自然景观并存，山水相映，传说与神话交融，既惊险又狂野。

3、怡人的田园风光

境内的田园风光赏心悦目，终生难忘。春天，在排列整齐的梯田上，油菜花开得金灿灿，被游客称为黄金地带。夏季的梯田土壤已被绿衣所取代。秋天的柏林是红色的，为天空增添了一抹红色。橘子森林的树枝上结满了金色的果实。稻田就像铺在地上的金毛毡。置身于此，仿佛进入了神圣的金色殿堂。再嚣张一点。冬天，雪结冰，眼里满是琼瑶。这时，我走进农舍，守着壁炉旁的火堆，坐下来聊起日常生活。家家户户的餐桌上摆满了蜜柑、香柚、板蜀、花生，特制的炒饭泡了一碗，接着是烤香糯米糕招待客人。吃的时候，把香肠、腊肉、血豆腐、腌鱼、腌野味盛在碗里，香辣可口。这个时候是了解土家族风土人情的最合适的时间。

4、北山，全国最大的杜仲林基地，

是九溪以北的一座雄伟的山峰，海拔1000米。山顶有天池，方圆100亩，常有溢水。北山脚下，杜仲广植，占地4000余亩。是中国最大的杜仲林场，世界第二大杜仲林基地。杜仲属落叶乔木，是名贵药材。性味甘微辛，性温，皮、叶可入药。基地一年四季气候适宜，冬暖夏凉。是休闲避暑的旅游胜地。

5、水质优良的地下温泉

位于XX水库大坝脚下的热水坑内，是XX地区发现的最宝贵的温泉资源。水温常年50度以上。已确定完全满足生活用水和景观娱乐用水的要求。它富含多种矿物质和微量元素。它在饮用、保健、娱乐等方面有着广泛的用途，具有总则药物、化妆品无法比拟的作用。不仅可以为旅游度假增添新的时尚消费，吸引更多游客，还可以围绕温泉资源开发利用吸引投资，吸引更多资金，促进地方经济发展。目前已发展成为国家AAAA级温泉度假区。疗养区每年接待中外游客数十万。6、历史悠久的九溪古镇九溪古城是XX旅游度假区的重要文化景点，在XX镇与庐江相望。庐江来到西边，向南绕了半圈，然后像弓一样转向东方，拥抱古城。庐江发源于祁岩泉，沿途与东溪、临溪、五里溪、大子溪、人巢溪、貂儿等地汇合。有九溪、浏阳溪、索溪溪，故名九溪。相传九溪，鱼池景德于唐代建城。南北两座古城门留存，还有兴国寺梅花殿等古迹。宋代，九溪因地处锁水入潞江处，更名为锁口村，当局用巨树围城，将其建成军村。明洪武二十二年，明朝为镇压当地少数民族的反抗，在此修建九溪卫城，并命陆成、韩忠督建炮台。城墙高1.8尺，长9里，长13步，有4个城门。东称朝天，南称英卓，西称镇边，北称公机。河流东南用作沟渠，西北挖人工沟渠。时至今日，南北大门依然存在。城内有十字街，街心有钟鼓楼，又称文昌阁，八角有风铃。

据说兴国寺始建于唐代，规模宏大。如今，其大部分基地已成为慈利二中的校舍。第二中学教学楼后面，还有唐代兴国寺梅花殿。烧制中有梅花纹，寺名的由来可能与此有关。大殿前曾有两口大铜钟，一为宋钟，一为明钟。寺后有古樟八人围，古柏六人围。据说是建寺时栽培的。7、

“南北好汉”故居杜新武故居盐坂田村的武术文化已远播。

土家族历来有勇武善武的传统。杜心武的家乡，杜心武吸收了各个武术流派的长处，创造了属于自己的天生武术，深受中国和海内外武术爱好者的推崇。

杜新武在日本留术语间加入同盟会，主动保护孙中山、黄兴、宋教仁、刘亚子等革命家的安全，曾与日本著名首相齐藤一郎较量在东京的肥谷公园，并获得了胜利。后来因病被军阀的黑暗统治激怒，毅然弃职游荡江湖，成为清红帮的双重头目。解放后，任中南军政委员会参事、湖南省政协委员。8、

“两弹一星”创始人陈能宽故居。

9、“小重庆”XX老街XX

古镇一直是湘西北的商贸和物资集散地。老街因山而建，泸江畔从码头绵延数公里的石板街保存完好，有“小重庆”之称。古街两旁的建筑保存比较完好。它们都是两三层的临街人行道，都是木结构的。风墙和火墙仍然保存完好。可想而知，人潮涌动，商业繁荣。XX镇历史上曾一度繁荣，户数超过慈利县。过去，船只每天将柚木油、木籽油、苎麻、中药材、茶叶、柑桔、板蜀等山特产运往晋市和理县。布、煤油、盐、瓷器等生活用品。

10.高耸的XX大坝和地下发电厂

XX水库大坝131米是世界上最高的碾压混凝土大坝。大坝巍然耸立，穿水而过，宛如站在峡谷中一道靓丽的风景线，不禁为人类的智慧创造出如此宏伟的工程而自豪。当大坝开闸泄洪时，场面更加壮观。水库的水从三个闸门涌出。见一道彩虹凌空在坝两山间飞舞，犹如人间天上，真是：“红橙黄绿蓝蓝紫，谁握着彩练天舞”。同时，在建的关门岩电站建成后，将形成一个独特的江心洲水上乐园，宽约20平方公里。水利工程的主体——发电厂，隐藏在大坝旁的地下，沿路可通行。

洞内，不仅有巨大的水轮机轰隆隆的轰鸣声，还有安静的、完全现代化的控制中心。参观者可以感受到地下工程的宏伟，同时可以参观水轮机、发电机组、变压器等发电的基本原理，满足人们的好奇心。想。

11、丰富的物业

规划区，产品品种丰富。例如，杜仲是滋补肝肾、强筋骨、降血压的良药。它被称为神奇的药物。杜仲酒以杜仲、寿鸟等中药为主要原料，享誉海内外。九溪特产金乡柚比普通柚提早一个月，每年国庆都能上市。此柚形长，色泽金黄，香甜可口。它被称为柚子皇后。1960年代，毛主席曾吃过九溪金乡柚。因为品位好，毛主席还特地给九溪村人打赏300元，鼓励发展。

12

、民风浓郁庐江的民风淳朴。每当有远道而来的客人，淳朴好客的乡亲们总会献上最有特色的当地小吃——红薯烧烤、坛子菜、腊肉火锅，倒上泸水精华的美酒。让来宾充分领略土家族苗族人民的热情和慷慨。庐江流域民风奇特，民族风情浓郁醇厚，民族文化丰富多彩。土家青年男女相亲的“女儿会”，是一首情歌；女儿出嫁，就要“哭嫁”；土家大地玩耍、手舞足蹈、台灯温暖欢快；第四章建设单位基本情况

XX市交通投资有限公司是XX市人民政府授权XX市交通运输局于2003年成立的国有独资公司，注册资本100万元，注册地址：32号，XX市永定区崇文路，法定代表人：罗晓庆。公司主要从事交通设施建设的投资。先后筹资1亿元，以独资、参股方式建设XX汽车客运站、XX汽车东站、XX汽车南站、慈利县汽车东站、汽车西站。目前正在积极筹划漳园公路三岔隧道、丽水景观带半街、XX旅游交通集散中心、老道湾生态休闲旅游景区等项目。第5章项目概述一、指导思想总的指导思想是以建设XX旅游休闲度假商务区为目标，以文化为支撑，按照“大旅游、高起点、特色鲜明、可持续发展”的原则，创新发展机制，融合旅游资源，培育品牌特色，以提升竞争力为主线，按照三星级标准建设，动员协调社会各方面力量，构建XX东线特色旅游格局。2、设计要求建筑设计本着实用、经济、美观、功能合理的原则。同时控制建筑体量，不易过大。建筑立面造型新颖，外饰采用新材料。颜色要与空间环境相协调。主要架构控制如下：（一）客房楼：按三星级酒店评价标准建设，客房约90间，总建筑面积约2700平方米。（2）宴会和宴会厅：可同时容纳100人就餐和参观演出，面积约300平方米。（3）休闲室，主要满足休闲功能，总建筑面积200平方米。（4）别墅：共有别墅3栋，总建筑面积约600平方米，主楼3层。其中之一是杜心武武术博物馆。（5）办公商务中心：主要满足办公、培训、会议、购物等功能，总建筑面积1000平方米。（6）职工宿舍楼：主要满足生活功能，总建筑面积20O平方米。三、项目主要经济技术指标总面积：23英亩总建筑面积：500O平方米体积比：0.1路广场用地面积：平方米绿化面积：平方米绿地率：%四、项目实施依据1、XX客运站二期建设项目，是XX镇重点招商引资开发项目。2、中国加入世贸组织和旅游业的大发展，有力地推动了项目建设。国家先后印发国发[2001]9号《关于进一步加快发展旅游业的通知》，明确规定饭店享受总则工商企业水、电、气同价的政策。为酒店业发展提供最有效、最切实的支持。3、近年来，XX地区旅游业发展迅速，年均增长15万人次。作为旅游城市发达与否的标志，以城市为标志的星级饭店严重短缺。XX镇只有一家星级酒店，规模小，设施参差不齐，其他都是家庭旅馆和小招待所。XX镇酒店建设尚属空白，为公寓式酒店留下了较大的发展空间。4、公寓除享受国家、省、市、县的一系列优惠政策外，还享有XX镇人民政府给予的招商引资特别优惠政策。六、项目建设意义（一）有利于加快地方脱贫致富步伐客观地说，XX历史悠久，幅员辽阔，人口众多，资源丰富。在全国人民忙于发展经济、奔向小康社会的时候，生活在资源丰富的XX地区，相当一部分人生活在贫困线以下，大部分农民都难以为继解决稳定脱贫问题。除了基础薄弱和自然环境的影响外，主要原因之一是丰富的资源没有得到开发利用，特别是民族文化资源和生态旅游资源没有得到很好的开发利用。随着人类社会物质文明和精神文明建设的高度发展，旅游业如洪流，势不可挡。旅游业已成为当地经济的支柱产业。现在省、市、县各级政府已确立以旅游业为龙头，发展全镇旅游农业、旅游产业、旅游商业和旅游产业已成为全镇经济的重中之重。本项目的开工建设，可使当地丰富的民族文化和独特的自然旅游资源发挥可观的社会效益和经济效益，使更多农民获得就业机会，创造更好的社会财富。（二）XX旅游产业的重要补充有专家断言，没有文化的民族是愚昧落后的民族，没有文化内涵的旅游就是没有发展的旅游。虽然XX目前拥有“秀华山亭”、“土家风情园”、“普光寺”等一些文化旅游景点，但与历史悠久的XX民族文化内涵和博大精深的XX卫城文化、武术文化相比.，或沧海一粟。天生武道宗师杜心舞的特殊地位，在XX乃至全国都是独一无二的，任何地方、任何内容都无法比拟和替代。XX汽车站二期建设中的都心武武武术馆的开发建设，可以更好地弘扬XX民族文化，让XX镇的历史文化底蕴走出闺阁，发扬光大。是我市旅游文化产业的重要补充。（三）长期支持XX汽车站发挥社会公益作用XX汽车站是公共交通基础设施和城市基础设施。由于XX地区人车流量小，车站运营收入非常有限。单纯靠收取车站服务费很难维持车站的正常运行。车站必须位于人流的中心。在此有利条件下，综合开发、拓展各项业务，挖掘商业价值，通过综合收益弥补车站经营亏损，实现整体收支平衡，从而达到支持XX汽车站发挥作用的目的。长期从事社会公益事业。第六章工程建设管理和建设组织设计

一、工程条件项目位于XX旅游休闲度假商务区规划区内，道路南侧，对外交通连接较为便利。二、技术供货条件1、建筑材料：砖块就近采购，水泥可从县采购，木材可从县木材公司采购，钢筋可从城市采购，砂石可从附近的娄水河开采，外墙装饰材料可就近购买。2、水电供应：项目位于市区，施工水电可就近布线。3、其他设施：可在空地上建造临时建筑用房。三、项目实施计划2008年1月至2008年6月，道路建设和围栏建设完成。2008年7月至2008年12月，基础设施建设完成。2009年1月至2009年12月，完成园区园艺区花卉苗圃种植，改善园区绿化环境。4、项目建设管理1、工程建设项目的实施必须符合园区基本建设项目的建设和审批程序。2、工程建设必须建立完善的质量管理体系，实行工程质量终身责任制，施工单位必须具备相应的施工资质等级和相应的工程技术人员和机械设备，严格按照有关规定进行施工。程序和施工不能以相同的顺序进行。要全额收费，必须淘汰“豆腐渣”项目，各责任单位要签订书面合同，确保责任明确，有章可循。严格履行各自的义务。第七章项目投资估算

一、投资估算依据及说明1.国家计委、建设部联合发布（（建设项目经济评价办法及参考）；2、项目所需配套设备按厂家报价数据计算；3、项目建设成本按XX当前建设成本扩张指数估算；4、工程安装工程按单个工程和安装工程的造价计算；5、基础准备金按工程造价的8%计算（涨价准备金按现行政策暂缓）。2、项目建设投资估算根据一家三星级商务酒店的规划设计。由主楼、裙楼、副楼等组成，包括停车场、大堂、大堂、夜总会、演艺酒吧、中西餐厅、咖啡厅、KTV包厢、100间标准房、豪华房及各类套房、会议中心、健身中心、商务中心、购物中心等配套设施。酒店占地23亩，拥有建筑面积5000m2。项目概算投资1800万元，其中：地价300万元；土建费用：600万元；设备工程：200万元；室内装修：200万元；筹备费用：100万元1、建设项目固定资产投资1800万元，其中：建设费600万元，设备购置费200万元，安装费200万元，其他建设费1万元，准备金100万元（详情）。见附录1)。2、施工期利息项目固定资产投资中，申请银行扶贫贷款1500万元，年利率按%计算，建设期利息1万元。3.流动性参考同类项目的营运资金投入和周转情况，按照详细估算方法逐项估算。项目正常运行需投入200万元流动资金。四、项目总投资建设项目总投资1800万元。第八章筹资及还贷计划

一、资金来源建设项目所需资金1800万元拟来源如下：（一）建设单位自筹资金500万元，其中固定资产投资300万元，初始流动资金200万元。（2）申请银行扶贫贷款130万元，用于固定资产投资。贷款还款计划申请银行贷款1300万元，5年偿还。第九章财务评估

一、财务评价依据1、根据现行国家财税制度和国家计委、建设部发布的《建设项目经济评价方法及参考二》确定基础数据。2、安装费用按设备购置成本的5%计算，构成设备原值；固定资产采用平均年限法计提折旧，并按准备金和建造期间的利息分摊到各个折旧类别。房屋折旧20年，残值按5%计算；设备折旧10年，残值按5%计算；车辆、船舶和电子设备按5年折旧，残值按5%计算；建筑物按15年折旧，其残值按5%计算。为O。3、人员费用按XX地区平均消费水平计提，并考虑招聘高级酒店管理人才的例外情况。其他费率按行业平均费率计算。，逐项估算。4、项目建设期3年，计算期13年，财务基准收益率12%，通货膨胀率5%。5、每5年进行一次循环装修，按一个装修周5%、3%、1.5%的增长率逐年估算营业收入。二、营业收入及营业税金及附加概算。1、预计正常经营年，年收入可达1万元，其中：门票收入1万元，客房收入1万元（100间客房，260元/天×360天×85%）；餐饮收入1万元（万元/天）×360天）；娱乐收入1万元（1万元/天×360天）；购物收入1万元。2.营业税及附加万元。3.总成本估算运营第一年总成本1万元，其中现金成本费用1万元。4、经济效益分析该项目是XX首家主题文化酒店。建成后将成为XX市文化旅游的标志性景区。它的好处是长期的，尤其是长期的好处更有希望。(1)财务盈利能力分析通过财务现金流量测算，项目计算期内每年累计净现金流量为32639.49万元。据此计算的评价指标如下表所示。财务盈利能力评价指数序列不指数单元所得税后所得税前评论1财务内部收益率%17.0319.53包括建设工期2静态投资回收期年8.17.83年3财务净现值ic=12%百万5596.439211.65从上表可以看出，项目建成投产后，税后内部收益率达到17.03%，高于行业基准收益率，投资回收期为8.1年（含建设期3年），财务净现值（ic=12%）5596.43万元，项目盈利能力强。(2)利润分析预计年利润总额1万元，税后净利润1万元，投资利润率%，投资税率%。第10章环境影响评价一、环境现状项目位于XX商务旅游度假区规划区内。目前，该地区工业较少，污染仍较轻。环保部门对环境质量的监测如下：1、水质基本符合国家《地表水环境质量标准》二级水标准。2、区内环境噪声符合国家《市区噪声》标准的Ⅱ混合区标准。3、该地区四面环山，地理环境优越。2、项目实施对环境的预测及预防措施本项目的建设虽然不会对环境造成很大影响，但应综合分析考虑，尽量减少负面影响。一、项目对水质的影响虽然项目离河道较近，但项目初步设计的污水经过三级地埋式化粪池处理后排放，对水质影响不大。2、项目对环境的影响（1）气候：项目建成后，增加了该区域的绿化面积，起到了调节和改善项目所在气候的作用。（2）噪声影响：工程施工采用人工与机械相结合的方式。这些机械噪声对附近居民有一定影响，但总体影响较小。项目建成后，接待区和文化娱乐区将通过绿化与周边空间分隔，可在一定程度上降低噪声影响。（3）大气污染：项目包括接待区等公共设施，建成后可能对大气产生一定影响。但由于园区内公共设施规模较小，周边空气污染不是很明显。三、项目对景观的影响在项目实施过程中，项目建设要与绿化美化紧密结合，既为人们提供了文化娱乐活动场所，又为人们提供了休闲游乐的空间。添加到景观。三、环境影响评价本项目设计以人为核心，注重人与环境的相互协调，建筑设计理念先进，建筑形式如水，曲线流畅，造型美观，新颖时尚，线条和细节简洁明快，别具一格，符合当前建筑设计的大趋势。总体布局设置公共垃圾站，每天安排专人清运。项目建成后，可彻底改变当地低层平房密集、设施简陋、环境恶劣的现象，形成环境优美、配套齐全、生态效益好的市场环境。项目建成后，可满足市场需求，带动周边餐饮、商品零售、休闲等产业发展，提升城市形象和投资环境，促进城市总体规划早日实现。巨大的社会效益。一、环境保护与防治措施(1)设计中的环保A.消音器安装在通风系统中。B、厨房等含油废水通过管道收集，经除油处理后排入园区排水系统。（2）施工期环境保护A、现场施工时，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、搅拌过程中会产生大量粉尘。因此，建筑材料的堆放和混凝土搅拌应固定定位，并采取防尘措施，并设置挡风玻璃。施工期间应尽量使用烟气少的车辆，减少尾气污染。施工道路应经常保持清洁湿润，以减少汽车轮胎与路面接触造成的扬尘污染。B、施工时不应有高噪音和爆炸声，不宜在深夜进行。起重设备噪音符合环保要求。C、在地块上方设置简易屏障，3米在地块周围设置屏障，或在机械设备旁设置屏障，以减少施工机械的噪声影响。D、混凝土搅拌、施工车辆进出口等高噪声作业应尽量远离居民楼，施工车辆场地尽量平整，减少颠簸噪声，以减少施工噪声对居民生活的影响。E、环保措施与项目进度实现“三同时”；F、施工期间不会产生过多的空气污染；G、及时清理建筑垃圾，文明施工。2、环保设施及投资A、室内厕所采用污水、废水分流系统，排水系统设有专用通风立管。污水在化粪池中处理后，与废水一起排入污水管网。B、废水处理产生的恶臭废气需用活性炭过滤。C、雨污分流排水系统在室外使用，雨水排入雨水管。污水排入化粪池，采用地埋式无动力化粪池。D、设备专人管理，加强维护和维修，保证设备良好的运行状态和效率。E、厨房油烟废气经油烟净化处理。F、建筑物等生活垃圾由清扫车运至指定堆放点。3、市政设施水、电、通讯等市政配套设施齐全，能满足要求。四、综合评价结论本项目的建设不会对环境造成不利影响，但会改善城市的环境景观效果。第十一章经营管理组织和管理办法为加强项目经营管理，提高经济效益，促进XX旅游健康发展。公司围绕“聚焦东部景区、提升服务质量、强化科学管理”的经营理念，采取有限责任公司的模式，明确投资者的责任、权益和利益关系。建立公司与员工之间的劳动关系；在管理运行机制上实行董事长领导下的总经理负责制。公司下设八部一室，负责组织酒店的经营管理工作。1、工程建设部：临时分配3人，总经理负责酒店前期设计、开发及工程建设。2、公关部：配备1名经理和3名工作人员，负责联系客户。3、博物馆：馆长1人，管理人员4人，其中票务人员2人，翻译2人。4、餐饮部：经理1人，经理2人，服务员20人，负责客人和员工的餐饮服务。5、休闲部：经理1人，经理3人，负责别墅、住宿、桑拿健身、歌舞厅的管理，配备专业体操运动员8人，服务员10人。6、财务部：经理1人，出纳1人，助理会计师1人，负责酒店业务核算、资金运作、账务催收。7、保安部：经理1人，保安3人，负责酒店的保安管理。8、文学艺术系：经理1人，专业民族歌舞表演者10人，专任导师1人。9、办公室：主任1名，专职文员1名，负责书面材料的撰写和内部综合管理。酒店建成后，员工人数将暂定，待业务发展后调整员工人数。第十二章结论

作为中国优秀的旅游城市，XX旅游资源丰富，独特的少数民族文化交相辉映，形成了湖南旅游圈的黄金地带。XX公交总站二期工程（司机公寓）建设，其主体造型独特美观，可打造为XX标志性建筑，填补XX文化主酒店空白，促进XX旅游文化产业发展；公寓内的特色博物馆、各类餐饮场所和游乐设施，包含创新的特色设计和最新的运营理念，可以提高当地居民的生活品质；具有良好的经济效益和较强的抗风险能力。综合来看，无论是经济效益还是社会效益，本项目都是一个效益高、风险低、资金回收快的优秀项目。固定资产投资估算表单位：万元序列号项目或费用名称估计的价值占固定资产投资总额的百分比建设工程设备采购安装工作其他费用全部的1固定资产投资2418932201612154.429724.4

2土木工程（含装饰工程）24189

2418980.21%3设备

3220161

338111.21%3.1其他工程建设费用

7707702.55%3.2土地使用费

90

3.3勘察设计费

80

3.4工程监理费

60

3.5建设单位管理费

150

3.6前期工作费

150

3.7临时设施费

60

3.8办公和生活家具采购成本

10

3.9拆迁费

20

3城市规划费

120

3.10工程验收费

30

4预约费

1384.41384.44.6%4.1基本保留费

1384.4

4.2涨价预留费

二固定资产投资方向调整税

三建设期利息

550.8550.81.82%四固定资产投资2418932201612705.230155.2

土木工程投资时间表序列号项目名称工作量单位成本（元/㎡㎞）投资金额（万元）1白族迷宫8000平方米25002002综合服务楼2000平方米15003003白族博物馆2500平方米15003754赌场2000平方米15003005表演厅2000平方米15003006庙会区域（包括祭祀厅）2000平方米15003007办公商务中心5000㎡_10005008欧式别墅8000平方米350028009休闲治疗室2000平方米150030010四星级酒店客房建设18000平方米3500630011白族雕塑30个座位1030012民族文化长城4000m3825153013时光隧道380m1800068414水库改造38英亩200076015钓鱼台建设38个座位150005716道路改造2km1000002017护栏2km15000318道路和绿化

15019苗圃80英亩

5020大门建设

40二十一娱乐场所和设施

1200二十二水产养殖池38英亩

5023动物观赏公园

10024员工宿舍1500平方米100015025家族祠堂

30026土司王宫8个座位

5300全部的

24189注：单位成本包括装修工程成本设备投资计划序列号设备名称数量（套/套）单价（万元/套）设备购置费（万元）1中央空调14004002电梯6603603发电机组

804娱乐设备

3005消防设备

1606绿色设施

2607制冷设备

608餐饮设备

3009厨房设备

20010洗衣设备

8011音响设备

30012车辆

13013智能管理系统

20014强大的电力系统

6015弱电系统

3016游艇

1017锅炉

5018给排水系统

18019其他设备

60全部的

3220营业收入和营业税及补充估算-2008年单位：元

项目日收入（元）年收入（元）评论一、营业收入

77703972门票收入按XX平均游客接待量（1000万人次）的10%计算，门票按40元/人次计算。1、门票收入

400000002.房间收入

151092033、餐饮收入30163.9110098244、文体收入2520591998255、其他收入679023851202、营业税金及附加

41960151、营业税

38851992、城建税

1942603.教育附加费

116556客房收入分析表-2008单位：元项目月123456789101112天3128313031303131303130311个房间设计类别房间的数量房间房间房间房间房间房间房间房间房间房间房间房间1.1间标准间2206160682066006820682066006820682066006820660068201.2欧式别墅65201518202015195020151950201520151950201519502015小计2858835798088358550883585508835883585508835855088352预留维修间

2.1标准间

3434343434343434343434342.2欧式别墅

666666666666小计

404040404040404040404040提供3个月的租金

3.1标准间

6786612667866566678665666786678665666786656667863.2栋欧式别墅

2009181420091944年20091944年200920091944年20091944年2009小计

8795794087958510879585108795879585108795851087954.预计月租金

4.1间标准间

35%50%75%80%80%80%80%80%80%80%70%35%4.2栋欧式别墅

30%30%55%60%60%60%60%60%60%60%55%30%5.预计每月出租次数

5.1间标准间

2375306350905253542952535429542952535249459623755.2栋欧式别墅

605546110811701209117012091209117012091073605小计

2980360961986423663864236638663864236638566929806预计租金折扣