2021年第二季度深圳物业市场回顾与展望

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年第二季度深圳物业市场回顾与展望第一太平戴维斯华南区研究部2021年7月9日1深圳甲级写字楼市场13July2021深圳经济基本面｜地区生产总值一季度，全市经济运行开局良好，稳定恢复，全市地区生产总值同比增长17.1%，两年平均增长4.6%截至2021年第一季度末全市地区生产总值：6,867.5亿元（同比▲17.1%，两年平均▲4.6%）第三产业增加值：4,566.1亿元（同比▲14.8%，两年平均▲6.2%）▪

深圳总体经济开年表现较去年显著回暖▪

同期，第三产业增加值比例升至66.5%，经济结构优化发展来源：深圳市统计局，第一太平戴维斯华南区研究部，

20213深圳经济基本面｜商事主体统计私营企业仍为主力构成，外资企业受疫情全球大流行的影响而放缓增长速度截至2021年第一季度末企业累计总数：232.0万户（同比▲11.0%）私营企业累计总数：224.3万户（同比▲11.4%）▪

是深圳企业主力构成，占比高达96.7%

。外资企业累计总数：6.9万户（同比▲1.2%）▪

受疫情全球大流行的影响，外资企业增速放缓。来源：深圳市统计局，第一太平戴维斯华南区研究部，

20214深圳甲级写字楼市场｜市场分布来源：第一太平戴维斯华南区研究部，20215深圳甲级写字楼市场｜现有存量与新增供应2021年第二季度，甲级写字楼供应减量，季内仅1个项目交付，全市总存量为874.7万平方米•

本季内仅有1个项目入市，为前海颐都大厦，新增供应3.5万平方米。•

2021年上半年，全市新增供应累计达44.1万平方米。•

截至季末，全市甲级写字楼总存量为874.7万平方米。来源：第一太平戴维斯华南区研究部，20216深圳甲级写字楼市场｜子市场存量分析南山甲级写字楼存量为全市最高，且保持快速扩张•

南山和福田两区同为市场供应主力，合计共占市场总存量的85.2%。•

自2020年第三季度起，南山甲级写字楼存量为全市最高，且保持快速扩张。来源：第一太平戴维斯华南区研究部，20217深圳甲级写字楼市场｜供应与需求｜新增供应、净吸纳量及空置率季内，全市净吸纳量16.4万平方米，超过同期新增供应量约4倍，并与近五年季均值持平，意味着市场稳步复苏。全市平均空置率26.4%，环比下降1.6个百分点，约相当于回归至疫情爆发初期水平来源：第一太平戴维斯华南区研究部，20218深圳甲级写字楼市场｜需求｜子市场净吸纳量分析第二季度，受压抑的需求已于上季释放，因此需求增长恢复常态，全市净吸纳量录得16.4万平方米•

2021年第二季度，由于因疫情而延迟的需求已于上季大量释放，因此需求增长恢复常态，全市净吸纳量录得16.4万平方米。•

南山区的净吸纳量仍是季内最高，达约9.6万平方米，TMT租户仍是主力，新经济企业拓张或升级需求显著。•

其次，福田区的净吸纳量5.7万平方米，区内企业升级搬迁需求日益增加。来源：第一太平戴维斯华南区研究部，2021深圳甲级写字楼市场｜需求｜主要租赁需求分析｜2021年第二季度新增租赁需求仍主要源自于TMT及金融业；此外，源自专业服务、房地产的租赁需求亦表现活跃租赁需求强劲之行业租赁需求稳定之行业TMT（科技、媒体和通信）零售与贸易金融业消费者服务健康医疗专业服务房地产制造与能源来源：第一太平戴维斯华南区研究部，202110深圳甲级写字楼市场｜供应与需求｜子市场空置率分析季内市场的新增供应压力小，同时需求保持增长，

各子市场空置率均悉数下调，全市空置率环比及同比均下降1.6个百分点，至26.4%环比变化同比变化子市场福田区南山区罗湖区宝安区全市空置率21.0%30.6%19.4%40.7%26.4%（百分点）（百分点）-1.6-1.8-0.1-1.7-1.6-0.3-1.3-6.8-11.1-1.6来源：第一太平戴维斯华南区研究部，202111深圳甲级写字楼市场｜市场租金｜子市场租金指数对比以价换量策略持续，优质租户享谈判优势，全市租金指数季内仍保持下行但降幅持续收窄，环比微跌0.2%平均租金租金指数

租金指数子市场（元/平方米/月）

环比变化

同比变化福田区南山区罗湖区209.7171.5177.2-0.6%0.1%0.6%-2.1%-2.5%-3.9%宝安区全市149.2-1.5%-1.6%183.6-0.2%-2.4%来源：第一太平戴维斯华南区研究部，202112深圳甲级写字楼市场｜市场展望｜未来新增供应及存量预测百万级年增供应量将是未来五年常态。2021年，预计市场将同比扩容16.9%•

2021年，深圳甲级写字楼市场预计有共计约140.5万平方米的可租赁面积计划竣工交付，市场规模将同比扩容16.9%。•

未来五年（2021-2025），预计年均新增供应量为107.4万平方米，百万级年增供应量将是未来五年常态。•

五年后市场规模预计将超过1,350万平方米。注：供应面积不含企业自用部分13来源：第一太平戴维斯华南区研究部，2021深圳甲级写字楼市场｜市场展望｜未来新增供应预测南山将是未来五年新增供应主力来源，占已知总量八成，同时罗湖、福田新规划片区有望再为市场带来新供应•

2021年上半年，市场已经交付约44.1万平方米的可租赁甲级写字楼面积；下半年预计尚有96.5万平方米将计划交付。全年合计供应量达140.5万平方米。•

2021年至2025年，可租赁甲级写字楼面积的供应总量将达约537万平方米。其中逾八成集中于南山区。✓

南山区规划涵括四大总部基地以及前海蛇口自贸区✓

罗湖区新供应主要来自于新规划的笋岗片区✓

福田区香蜜湖片区的新规划或未来将为区域再带来新供应*注：以可租赁建筑面积计算来源：第一太平戴维斯华南区研究部，202114深圳甲级写字楼市场｜市场展望｜2021年第三季度第三季度，市场料将有40.2万平方米新供应，或进一步加剧供过于求及推升空置率；全市租金将维持下行趋势，但降幅有限新增供应空置率租金投资市场-

2021年第三季度，预计有4个甲级写字楼项目交付，合计约40.2万平方米的可租赁面积-

受新供应的预期影响，已有所缓和的供过于求状况可能再次加剧，空置率将因此上升-

市场将继续以租户方为主导，优质租户仍享有更强的议价能力-

境内投资者仍是市场主角；海外投资机构保持对市场动态的关注-

全市租金将维持下行趋势，但预计降幅有限，但年底降幅或有扩大可能-

自用买家问询量相对较高来源：第一太平戴维斯华南区研究部，2021152深圳零售物业市场13July2021深圳经济基本面｜常住人口总数及同比变化2020年，全市常住人口达1,756万人。十年间，人口继续保持较快增长，赋能深圳零售物业市场持续发展截至2020年深圳常住总人口：1,756万人▪

占全省常住人口数的13.9%2010–

2020深圳市全国人口普查结果十年增量：

▲

713.6万人▪

一线城市中居增量第一名▪

占全省同期增量的三分之一十年年均增速：

▲

5.4%▪

较上个十年加快1.4个百分点注：2020年数据暂依“七普”公告补充并进行相应计算，其它数据暂以过往统计年鉴为准。后续若统计部门对历史人口数据进行修正，则以修正后数据为准。来源：深圳市统计局，第一太平戴维斯华南区研究部，

202117深圳经济基本面｜人均可支配收入、人均消费支出及同比变化人均可支配收入及消费支出逐年提高，2020年，前者同比上升3.8%，后者同比上升5.9%截至2020年末人均可支配收入：64,848元（同比▲3.8%）人均消费支出：40,581元（同比▲5.9%）来源：深圳市统计局，第一太平戴维斯华南区研究部，

202118深圳经济基本面｜社会消费品零售总额及同比变化截至5月末，深圳社会消费品零售总额同比增长28.2%，消费市场正持续恢复截至2021年5月末深圳社会消费品零售总额3,704.4亿元（同比▲28.2%）▪

2021年1-5月，深圳社会消费品零售总额同比大幅上升28.2%。▪

其中，分消费类型看，餐饮收入增长好于商品零售oo商品零售同比增长26.5%餐饮收入同比增长43.5%▪

网上零售持续快速增长o限额以上单位通过互联网实现商品零售额同比增长85.6%来源：深圳市统计局，第一太平戴维斯华南区研究部，

202119深圳零售物业市场｜零售商圈分布来源：第一太平戴维斯华南区研究部，202120深圳零售物业市场｜现有存量与新增供应2021年第二季度，市场无新增供应入市，全市优质零售物业总存量维持在532.5万平方米•

2021年上半年，仅一个新项目入市，为市场带来6.5万平方米新增供应。其中，2021年第二季度，全市无新增供应。•

截至季末，全市优质零售物业总存量维持在532.5万平方米。来源：第一太平戴维斯华南区研究部，202121深圳零售物业市场｜子市场存量分析深圳零售物业市场正朝多中心、多商圈方向发展•

深圳零售物业市场正朝多中心、多商圈方向发展。✓

截至本季末，核心商圈（罗湖、福田、南山）与新兴商圈（宝安、龙岗、龙华）的存量比约为6：4，后者的比例逐渐增加。✓

在品牌次级、业态多样性、物业的设计品质等方面，核心商圈持续占据绝对优势。而新兴商圈中，宝安的项目品质相对优异。来源：第一太平戴维斯华南区研究部，202122深圳零售物业市场｜供应与需求｜新增供应、净吸纳量及空置率2021年第二季度，全市净吸纳量为2.6万平方米，较去年同期负值表现形成鲜明对比，但较2019年同期水平仍有差距。上半年，全市净吸纳量累计达7.4万平方米来源：第一太平戴维斯华南区研究部，202123深圳零售物业市场｜需求｜子市场空置率分析第二季度，全市平均空置率环比微降0.5个百分点至9.3%。半数子市场空置率环比回落环比（百分点）同比（百分点）子市场空置率福田罗湖南山宝安龙岗龙华全市9.0%13.9%12.7%6.3%-1.1-1.9-0.80.7-0.36.94.13.00.8-0.52.04.3%0.37.3%9.3%0.4-0.5来源*：注第：一空太置平率戴包维含斯已华进南驻区的研围究挡部商，铺2；0

2以1GFA计算24深圳零售物业市场｜需求｜主要租赁需求分析｜2021年第二季度除素来主导市场的餐饮类以外，季内美妆类及配饰类的租赁需求强劲，中高端品牌持续进军深圳零售市场租赁需求强劲之业态租赁需求稳定之业态亲子设施餐饮护肤品、化妆品及香水时尚超市及百货配饰汽车休闲及娱乐来源：第一太平戴维斯华南区研究部，202125深圳零售物业市场｜市场租金｜子市场租金指数对比第二季度，多数子市场租金表现平稳，全市租金指数环比上升0.2%，同比上升1.1%平均租金（元/平方米/月）租金指数环比变化租金指数同比变化子市场罗湖福田南山1,395.0672.80.0%-0.4%0.1%0.0%-0.4%1.4%612.3龙岗宝安龙华550.0590.0423.80.0%3.3%0.0%3.7%6.0%0.3%全市655.20.2%1.1%来源：第一太平戴维斯华南区研究部，202126深圳零售物业市场｜市场展望｜未来新增供应预测2021年将迎供应高峰，且供应区域结构多样，值得关注的是，前海有数个项目计划于年内开业•

2021年将迎供应高峰，预计共有七个优质零售项目开业，合计面积达约87.5万平方米，供应来自多个不同商圈。✓

其中，第二季度计划开业的项目包括有龙华壹方城（25万平方米）、龙岗万达广场（30.5万平方米）。•

2021至2025年，预计将新增17个优质零售项目，合计面积接近200万平方米。✓

市场开发商/运营商格局将愈发多样化。未来新增项目中，除有深耕深圳的华润置地、招商蛇口、华侨城等，还将有万达、嘉里建设、新世界发展等参与其中。✓

总体市场供应品质将获提升，消费人流亦伴随新地铁线路而分流。•

同时，存量零售物业将积极计划改造升级，以强化自身在未来市场的竞争力。来源：第一太平戴维斯华南区研究部，202127深圳零售物业市场｜市场展望｜2021年第三季度市场有望迎来新项目，项目预计将以较高入驻率开业，空置率趋势料将维持稳定新增供应空置率平均租金投资市场-

2021年第三季度，预计有两个优质零售项目开业，合计面积达约55.5万平方米-

深圳仍将是品牌扩张所青睐的目的地之一，总体品牌级次将显著提高-

位于新兴商圈的项目陆续入市，这将逐渐结构性拉低全市平均租金水平-

可售的优质零售项目仍然有限-

深圳人口增长及聚集的趋势是吸引投资者关注本地零售物业的一大要素-

市场不乏经营良好的项目-

市场将迎来两个高体量项目，鉴于项目运营商具备成熟运营经验及丰富的品牌资源，预计将以较高入驻率开业。届时全市空置率料将维持稳定将继续小幅上调租金来源：第一太平戴维斯华南区研究部，2021283深圳住宅市场13July2021深圳经济基本面｜一手住宅市场热点｜2021年第二季度1

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5深圳多家银行上调房贷利率深圳一手购房积分规则调整拟修订户籍迁入人才底线为全日制本科新房全程价格指导一年内不得涨价投资纳税迁户将改为积分核准制继建行深圳分行5月上旬上调房贷利率水平后，多家银行上调房贷利率：5月24日，深圳6个楼盘分别取得预售，关于买房积分规则发生新变化：5月25日，深圳市发展和改革委员会公开征求《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》意见：5月27日，深圳市住房和建设局印发《关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》：6月1日，深圳市公安局发布《深圳市投资纳税积分入户办法（征求意见稿）》公开征求社会公众意见：••工商银行、农业银行、中国银行等多家银行“跟进”上调房贷利率至此，深圳四大国有银行全部上调房贷利率，上调15个BP至5.10%(LPR+45BP)，二套房贷利率上调35个BP至5.60%(LPR+95BP)在其销售方案公示中，关于买房积分的规则发生新变化••购房者只能选择其一进行登记。买房积分规则主要有三个新变化其一，积分新增5-10年内（包含5年）在深有住房转让记录，现名下无房，积30分其二，社保年限有所限制，夫妻积分每人封顶最高社保20年其三，子女积分从2分上升为5分••与此前深圳落户规定相比，主要包括六个方面的内容修订包括调整迁户渠道、优化人才引进入户条件、完善政策性入户条件、修改计生和守法要求、加大造假惩处力度及调整部门分工方面•明确了对新盘的指导价格包括

“毛坯价”和“最高装修价”两部分，并对新房、现房、尾盘、精装修四个阶段都作出价格指导对于社会关注度高的新盘，指导价格直接由深圳住建局房地产调控领导小组会议审定•••投资纳税迁户审核方式将由审批制改为积分核准制投资纳税积分入户申请人年龄要求在55周岁以下年龄45周岁以下的加分，50周岁以上的减分••••来源：深圳市住房和建设局，深圳市委，深圳市政府，第一太平戴维斯华南区研究部整理，202130深圳一手住宅销售市场｜供应及成交一手购房规则继续升级，入围难度加大，引导市场需求回归理性。季内，全市成交量环比下降36.5%，但供不应求状况犹存供应：•

2021年第二季度，深圳一手住宅销售市场供应量约92.7万平方米，环比上升16.7%，同比上升37.4%。其中，宝安区供应量最高，释放面积占总量约三分之一。•

2021年上半年，市场供应量累计约为172.2