房地产开发的程序

第四章房地产开发的程序3.1概述一、房地产开发房地产开发是指房地产开发企业按照城市规划和社会开展的要求，在依法取得使用权的土地上，对房屋等建筑物和构筑物进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设〞，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益的综合性生产活动。二、房地产开发的主要程序“四个阶段，八个步骤〞四个阶段，即投资时机选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。八个步骤，投资时机寻找、投资时机筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销等3.2投资时机选择与决策分析一、投资时机选择所谓投资时机选择，主要包括投资时机寻找和筛选两个步骤。二、决策分析投资决策分析主要包括市场分析和工程的财务评价两局部工作。3.3前期工作一、获取土地使用权1.政府土地收购储藏与土地一级开发1〕土地收购储藏，是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储藏、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。2〕土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地〔毛地〕或农村集体土地〔生地〕进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的配套设施建设，使该区域范围内的土地到达“三通一平〞、“五通一平〞、“七通一平〞建设条件〔熟地〕，在对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发的操作模式，有纯政府模式、政府与企业合作模式和受政府授权委托的企业模式三种。3〕纳入政府土地收购储藏范围的土地类型

新增建设用地中用于开发经营的土地；已列入危旧房改造方案的土地；因单位搬迁、解散、撤销、破产、兼并或其他原因调整出的原划拨国有土地，包括原有城市根底设施改造中调整出来的划拨用地；依法收回的闲置土地；政府依法收购和整理的国有土地；土地使用权期限已满、政府依法收回土地；以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同、又不具备转让条件的土地；土地使用者要求政府收回的土地；市区范围内无合法使用权的国有土地；其他依据法律、法规可以收回的国有土地。4〕土地一级开发常用的操作程序是：制定开发区域的近期、中期和长期开展方案；对城市区域范围内的土地利用状况进行详细凋查，掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布；制定开发区域开展的控制性规划和详细规划；按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域；编制土地一级开发工程可行性研究报告并获有关部门批准；由土地管理部门协助办理土地出让(或划拨)手续；制定拆迁安置补偿方案，并获得政府主管部门批准；进行现场土地开发工作，到达相应的建设条件；核算土地开发本钱、评估土地价格，按土地出让方案，通过政府土地交易市场，以招标、拍卖、挂牌或协议方式出让土地使用权。2.获取土地使用权的途径1)土地使用权出让〔招标、拍卖、挂牌、协议出让〕；2)土地使用权划拨；3)原有划拨土地上存量房地产土地使用权〔协议〕；4)与当前土地使用权拥有者合作。二、确定规划设计方案并获得规划许可1、土地出让过程中的规划管理1〕出让城市国有土地使用权之前应当制定控制性详细规划；2〕出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图；3〕?规划设计条件通知书?及其附图或?审定设计方案通知书?及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，必须经城市规划行政主管部门批准；4〕土地使用权受让方在办理?建设用地规划许可证?时，必须持有附具城市规划行政主管部门提供的规划设计条件及附图的土地出让合同，取得?建设用地规划许可证?后，方可办理土地使用权权属证明。(1)开发工程选址、定点审批阶段提出申请城市规划部门审核发征询意见表开发商持相关文件报城市规划部门审核城市规划部门发?选址规划意见通知书?申请文件：计委批准立项文件、开发建设单位或其主管部门申请用地的函件、工程情况简要说明和选址要求、拟建方案、开发工程意向位置的1／2000或1／500地形图及其他相关材料

２、房地产开发前期的规划管理报审文件：征询意见表、征地和安置补偿方案及经城市土地管理部门盖章的征地协议、工程初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图。〔2〕申请建设用地规划许可证相关文件：城市方案部门批准征用土地的方案任务；市政府批准征用农田的文件(使用城市国有土地时，需持城市土地管理部门的拆迁安置意见)1／2000或1／500的地形图；?选址规划意见通知书?；要求取得的有关协议与函件及其他相关资料。经城市规划管理部门审核后颁发?建设用地规划许可证?。?建设用地规划许可证?主要规定了用地性质、位置和界限。〔3〕规划设计条件审批阶段相关文件：城市方案管理部门批准的方案任务、开发商对拟建工程的说明、拟建方案示意图、地形图(单位建筑1／500，居住区1／2000。其中一份画出用地范围)和设计单位提供的控制性规划方案及其他相关资料。经城市规划管理部门审核后，下达规划设计条件通知书，及用地红线图。?规划设计条件通知书?主要规定了征地面积、规定建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数等。〔4〕设计方案审批阶段

开发商应自行委托有规划设计资格的设计机构完成不少于2个方案设计，然后持设计方案报审表、工程各设计方案的总平面图(单景立画图等〔l／100或I/200)方案说明书从其他相关资料。向城市规划管理部门提出设计方案审批申请，城市规划管理部门接此申请后协同其他有关单位审查该详细规划设计方案并提出修改或调整意见，之后，开发商根据审查意见对设计方案进行调修改，再报城市管理部门审批。审批通过后由城市规划管理部门签发?规划设计方案审批通知书?。〔5〕建设工程规划许可证阶段开发商持由城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其它行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议(如使用水、电、煤气、热力等的协议)，向城市规划管理部门提出申请，城市规划管理部门接此申请后，将负责主持召开市政配合会，组织有关单位进行综合图会签等工作。最后签发?建设工程规划许可证?。〔6〕竣工验收阶段城市规划部门参与验收，主要工作是：检查工程开发建设过程中有关规划要求设施是否得到遵守，配套建设的根底设施和公共效劳设施是否同期完成。三、建设工程招标1、招标方式1〕公开招标2〕邀请招标3〕议标2、招标机构1〕组成人员：决策人员；专业技术与经济方面的专家；助理人员2〕招标过程中的决策活动〔1〕确定开发工程发包的范围，即决定建筑工程全过程统包还是分阶段发包，或者单项工程发包、分部工程发包、专业工程发包。建议：全过程统包方式发包。〔2〕确定承包方式和承包内容，即确定总价合同、单价合同或本钱加酬金合同、以及全部包工包料，还是局部包工包料、专业工程发包等。建议：全部包工包料的总价合同。〔3〕确定标底。〔4〕决标并签订合同或者协议。3〕招标中的日常事务

①发布招标公告或邀请招标函；②编制和发送招标文件；③编制标底；④审查投标者资格；⑤组织勘察现场和解答投标人提出的问题；⑥接受并妥善保管投标人的标函，负责为其保密；⑦开标、审核标书并组织评标；⑧谈判签订协议或合同。主要职责就是：评审标书的有效性、集体表决、决标、公布中标者。3、招标程序1〕申请招标申请招标前必须持有建设部门同意的建设工程开工审批手续。经批准后开发商可持建设主管部门同意招标的“建设工程开工审批表〞和招标申请书，向当地招投标管理部门登记、申请招标，并领取招标用表，开发商只有在获得招标批准后，方可进行招标。2〕编制招标文件主要内容有：工程综合说明；招标方式及对发包单位的要求；招标工程的技术要求；钢材、木材、水泥及其他主要材料(包括特殊材料)与设备的供给方式；工程款支付方式〔预付款、工程进度款、最终付款、退还保存金〕及预付款的百分比；合同条件和合同文本；投标须知；招标人认为应向投标人明确的问题；招标文件附件〔工程图纸和工程量清单〕；对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。3〕编制工程标底招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制招标文件的同时进行。开发商必须把工程标底送当地合同预算审查机关确认，密封后再经当地书招标管理办公室核准方能生效。编制方法：以施工图预算为根底编制；以概算额或扩大综合定额为根底编制；以平方米造价包干为根底编制等。4〕确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函开发商编制标底完成后，即可决定采用何种招标方式，并当地招标管理部门批准前方可实施。采取公开招标方式时，招标人应当发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标工程的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的方法等事项。采用邀请招标方式时，应当向三个以上具备承担招标工程的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。5〕投标人资格审查〔资格预审〕审查的内容：①企业注册证明和资质等级〔四级〕；②主要施工经历；③技术力量简况；④施工机械设备简况；⑤在施工的承建工程；⑥资金和财务状况。本卷须知：采用邀请招标方式，投标人必须向开发商扼要说明对招标工程准备采用的主要施工方法；外地建筑企业参加投标，必须持有建设工程所在地城市主管部门签发的投标许可证。6〕招标工程交底及答疑

开发商发出招标文件，招标人踏勘现场之后，开发商应邀请投标人的代表开会，进行工程交底，并解答疑问。7〕开标、评标和决标〔1〕开标投标截止后，开发商应按规定的时间开标。开标会议由招标人即开发商主持，邀请各投标人和当地公证机构以及招标管理部门参加。开标时，由投标人或其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容，并在预先准备好的表册上逐项登记。开标后，如果全部投标人的报价都超出标底过多，经复核标底无误，开发商可宣布本次投标无效，另组织招标。

工程开标结果登记表

年月日

投标人总标价（元）总工期（月）钢材（吨）水泥（吨）木材（立方米）附加条件补充说明其他事项〔2〕评标

评标由招标人依法组建的评标委员会负责，开标后首先应排除无效标书,并公证人员检查确认。然后由评标委员会从工程技术和财务的角度审查评议有效的标书。评审的标准是中标单位拥有足以胜任招标工程的技术和财务实力，信誉良好，报价合理。评标委员在评审各有效投标后，应按标价从低到高的顺序列出清单，并写出评估报告，推荐一、二、三名候选的中标单位，交给开发商作最后抉择。无效标书的认定〔1〕投标文件未密封的；〔2〕投标文件未加盖投标人印鉴，也未经法定代表人签署的；〔3〕投标文件不齐备、内容不全或不符合规定的；〔4〕投标人对同一个标的有两个或两个以上报价的；〔5〕委托投标但委托文件不齐全或不符合规定的；〔6〕评标小组认为投标文件无效的其他情形。评标本卷须知：数据计算误差处理的原那么：单项报价之和不等于总标价时，可以以总标价为准，也可以单项报价之和修正总标价，但不得修改单价；假设以阿拉伯数字表示的标价和大写表示的标价有差异，以大写为主。〔3)决标对一般不太复杂的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。规模较大、内容复杂的工程，那么应对开发商与评标委员会推荐的候选中标单位，就技术力量、施工方案、机械设备、材料供给以及决定其标价的其他因素进行调查与磋商，全面衡量，择优决标。决标后，开发商应立即向中标单位发出中标通知书。8〕签订合同

中标通知书发出后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。签订了合同，开发商的招标工作即告圆满结束。四、开工申请与审批根据?中华人民共和国建筑法?，建设部于1999年发布了?建筑工程施工许可管理方法?。根据该方法的有关规定，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政根底设施工程的施工，建设单位在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。1、申请领取施工许可证应具备的条件

(1)已经办理该建筑工程用地批准手续，获得了?国有土地使用权证?和?建设用地规划许可证?。(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得?建设工程规划许可证?。〔3)施工场地已经根本具备施工条件，需要拆迁的，已经获得?拆迁许可证?且拆迁进度符合施工要求。(4)已经通过招投标确定了施工企业，签署了施工合同。(5)有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。(6)有保证工程质量和平安的具体措施。(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理，并签署了委托监理合同。(8)建设资金已经落实。〔建设工期缺乏一年的，到位资金原那么上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过一年的，到位资金原那么上不得少于工程合同价的30％。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。〕(9)持有人防部门出具的人防施工图备案回执，缴纳了按法律有关规定带要缴纳的费用。建设工程监理范围和规模标准规定〔一〕国家重点建设工程；〔二〕大中型公用事业工程；〔三〕成片开发建设的住宅小区工程；〔四〕利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；〔五〕国家规定必须实行监理的其他工程。2、申请办理施工许可证的程序

(1)建设单位向发证机关领取?建筑工程施工许可证申请表?；(2)建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的?建筑工程施工许可证申请表?及其证明文件，向发证机关提出申请。(3)发证机关在收到建设单位报送的?建筑工程施工许可证申请表?和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内颁发施工许可证；对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延，对于不符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内书面通知建设单位，并说明理由。(4)建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。五、其他环节征地、拆迁、安置、补偿；施工现场的水、电、路通和场地平整：市政设施接驳的谈判与协议，安排短期和长期信贷；对拟开发建设的工程寻找预租(售)的客户；进一步分析市场状况，初步确定目标市场、租金或售价水平；制定工程开发过程的监控策略；洽谈开发工程保险事宜等。六、建筑工程施工合同与通用条款〔一〕?建设工程施工合同〔示范文本〕?〔二〕合同形式1、按照计价方式不同划分1〕固定价格合同定义：双方在专用条款内约定合同价款包含的风险范围和风险费用的计算方法，在约定的风险范围内合同价款不再调整。风险范围以外的合同价款调整方法，应当在专用条款内约定。

〔1〕固定总价合同以施工图图纸和工程说明书为依据，明确承包内容和计算标价，并一笔包死。承包单位不得要求变更承包价。增价条款按日计价的增价条款。指在合同签字日或投标报价日之后的任何价格增长，由开发商对承包商给予补偿。重大增价的调整条款。指材料、设备和能源涨价到某一百分比时，开发商才给予补偿。延期增价条款。指在某一规定时间合同虽然固定不变的，但是如果超出这一规定时间，那么承包商可以得到延误期间的价格增长和超支费用的补偿。写明拟完工日期、以及务工责任的划分。〔2〕固定单价合同按分局部项工程单价承包。如，挖土每立方米、混凝土每立方米、钢结构每吨。适用范围：需紧急开工，但无施工图，工程量不明。按最终产品单价承包。如，每平方米住宅、每平方米道路。适用范围：适合采用标准设计的住宅、校舍、通用工业厂房等标准建筑。按总价决标，按单价结算工程价款。开发商以总价和单价作为决标依据，选择中标者。工程价款的结算依据实际完成的工作量和单价。适用范围：适用设计已经到达一定的深度，能据以估算出分局部项工程数量的近似值，但实际工作中，工作量可能出现较大变动的工程。

2〕本钱加酬金合同按照工程实际发生的本钱加上商定的总管理费和利润，来确定总包价。人工费+材料费+施工机械使用费+其他直接费和施工管理费以及各项独立费，但不包括承包商的管理费和应缴所得税〔1〕本钱加固定百分比酬金C=Cf+R×CfC——总承包价R——固定酬金百分率Cf——实际发生本钱〔2〕本钱加固定酬金C=Cf+FF——双方约定的酬金具体数额采用上述两种合同计价方式时，为了防止承包方企图获得更多的酬金而对工程本钱不加控制，往往在承包合同中规定一些补充条款，以鼓励承包方节约工程费用的开支，降低本钱。〔3〕本钱加浮动酬金

C=Cf+F+ΔF〔Cf＜Co〕C=Cf+F-ΔF〔Cf＞Co〕式中，Co——签订合同时双方约定的预期本钱；

ΔF——奖罚金额(可以是百分数，也可以是绝对数，而且奖与罚可以是不同计算标准)。

这种合同计价方式可以促使承包方关心和降低本钱，缩短工期，而且目标本钱可以随着设计的进展而加以调整，所以发承包双方都不会承担太大的风险，故这种合同计价方式应用较多。3〕可调价格合同合同价款根据双方的约定而调整，双方在专用条款内约定合同价款调整方法。调整因素包括：法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款；工程造价管理部门公布的价风格整；一周内非承包人原因停水停电停气造成的停工累计超过8小时；双方约定的其他因素。4〕计量估价合同以工程量清单和单价表为计算报价的依据。通常由开发商委托设计单位或造价工程师提出工程量清单，列出分局部项工程量，由承包商填报单价，在算出总造价。2、按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分1〕总包合同总包是指一个建设工程的全过程或某个阶段的全部工作由一个承包商负责组织实施。接下来，可以由总承包商负责将假设干专业工作分包给专业承包单位，并统一协调和监督他们的工作。此合同中，开发商只与总承包商联系。2〕开发商直接发包承包合同针对同一工程，开发商直接把工程分包给承包商，并由此签订正式合同。3〕独立承包合同开发商可将开发工程发包给一家承包商独立完成。3、按照是否包料划分1〕包工包料合同2〕包工局部包料合同3〕包工不包料合同3.4建设阶段建设阶段，是指开发工程从开工到竣工验收所经过的过程。开发商在这个时期所涉及的管理工作就是对工程过程实行质量、进度、本钱控制，合同、平安、信息管理，开发商、建筑师、承包商等关系的协调。一、工程管理的概念1、工程：指那些作为管理和控制的对象，按限定时间、预算和质量标准完成的一次性工作或任务。2、工程管理1〕工程管理，就是为成功地实现工程目标而进行的全过程、全方位的方案、组织、控制和协调。其内容较多有，工程范围管理、工程时间管理、工程本钱管理、工程质量管理、人力资源管理、工程沟通管理、工程风险管理、工程采购管理、工程集成管理。

2〕工程管理的根本职能方案职能组织职能协调职能控制职能二、工程工程管理1、概念〔广义〕工程工程管理，是针对某一个开发建设工程所进行的全寿命周期管理，包括规划设计阶段的设计管理〔DM〕，工程施工阶段的施工管理〔CM〕和工程建成以后的设备管理〔FM〕或物业管理〔PM〕。〔狭义〕指开发建设施工阶段的管理。2、工程工程管理的主要内容质量、进度、本钱控制，合同、平安、信息管理，开发商、建筑师、承包商等关系的协调。1〕质量控制质量控制，是指工程管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、标准为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。工程施工阶段的工程质量控制工作：对原材料的检验。对工程中的配套设备进行检验。确立施工中控制质量的具体措施，主要包括如下方面：对各项施工设备，仪器进行检查；控制混凝土质量；对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定方法，以保证质量符合合同中规定的技术要求。确立有关质量文件的档案制度(聚集所有质量检查和检验证明文件、试验报告，包括分包商在工程质量方面提交的文件)。2〕进度控制进度控制，是指以工程进度方案为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程工程实施的时间管理。〔1〕工程进度方案的编制首先，应将全部工程内容分解为单项工程或工序。第二，统计计算每项工程内容的工作量。第三，计算每个单项工程工作量所需要的时间。

最后，按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系，排列施工先后次序，从每项施工工序的可能最早开工时间推算下去，可以得出全部工程竣工所需要的周期；再逆过来，从上述工期向前推算，可以求出每一施工工序的最迟开始时间。〔2〕进度管理及方案调整1〕横道图法

横道图法是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。缺点：从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键的工作。2〕网络法网络方案是以网络图的形式表达工程的进度方案，在网络图中可以确切的表示各项工作的相互关系和制约关系；其次是可以计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，从而可以找出关键工作和关键路线。(3)其他配套进度方案材料供给方案；设备周转方案；临时工程方案。(4)进度控制中应关注的因素材料设备的供给情况；设计变更；劳动力的安排情况；气象条件。3〕本钱控制〔1〕本钱控制的主要工作内容编制本钱方案，确定本钱控制的目标。〔材料设备本钱方案；施工机械费用方案；人工费本钱方案；临时工程本钱方案；管理费本钱方案〕审查施工组织设计和施工方案控制工程款的动态结算。控制工程变更。〔2〕控制工程本钱的做法和手段强化“本钱〞意识，加强全面管理。确定本钱控制的对象。本钱控制的主要对象是主要费用中的变动费用完善本钱控制制度。制定有效的奖励措施。4〕合同管理〔1〕合同的作用是合同双方在工程中进行各种经济活动的依据。确定了工程实施和工程管理的工期、质量，价格等主要目标；是调节合同双方责权利关系的主要手段。规定了合同双方在合同实施过程中的经济责任、利益和权利；工程过程中双方的最高行为准那么。履行合同，按合同办事，合法合同一经签署，那么成为一个法律文件，具有法律约束力；通过合同分解或委托工程任务，实施对工程的控制。一个工程的合同体系决定了该工程的管理机制；是合同双方在工程实施过程中解决争执的依据。〔2〕房地产开发工程的主要合同关系开发商的主要合同关系：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。承包商的主要合同关系：工程承包合同、分包合同、供给(采购)合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供给合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。〔3〕合同管理的主要内容

建设工程合同总体筹划阶段，确定工程范围、承包方式、合同种类、合同形式与条件、合同重要条款、合同签订与实施过程中可能遇到的重大问题、以及相关合同在内容、时间、组织及技术等方面的协调等；投标招标阶段合同管理的主要任务:明确合同签订前应注意的问题；通过合同分析具体落实合同执行战略，同时，还要，使每一个工程管理的参与者，都要明确自己在整个合同实施过程中的位置、角色及与相关内外部人员的关系。合同实施过程中的控制主要工作包括合同实施监督、合同跟踪、合同诊断和合同措施的决策等。5〕平安管理在规划设计阶段，平安要求工程设计符合国家制定的建筑平安规程和技术标准，保证工程的平安性能。在施工阶段，平安要求承包商编制施工组织设计时，应根据建筑工程的特点制定相应的平安技术措施，对专业性较强的工程工程，应当编制专项平安施工组织设计，并采取平安技术措施。施工现场的平安由建筑施工企业负责，实行施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责。服从总承包单位对施工现场的平安生产管理。开发商或其委托的监理工程师应监督承包商建立平安教育培训制度，对危及生命平安和人身健康的行为有权提出批评、检举和控告。开发商与承包商还要认真协调安排工程平安保险事宜，按双方约定承担支付保险费的义务。6〕竣工验收〔1〕竣工验收的依据经过审批的工程建议书、年度开工方案、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收标准、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。要求：工程建设规模、工程建筑面积、结构形式、建筑装饰、设备安装等应与各种批准文件、施工图纸、标准保持一致。〔2〕竣工验收的工作程序单项工程竣工验收。在开发小区总体建设工程中，一个单项工程完工后，根据承包商的竣工报告，开发商首先进行检查，并组织施工单位(承包商)和设计单位整理有关施工技术资料和竣工图纸。然后，由房地产开发商组织承包商、设计单位、客户(使用方)、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。综合验收，综合验收是指开发工程按规划、设计要求全部建设完成，并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织综合验收。验收准备工作，以开发商为主，组织设计单位，承包商、客户、质量监督部门进行初验，然后邀请有关城市建设管理部门，如建委、计委，建设银行、人防、环保、消防、开发办公室、规划局等，参加正式综合验收，签发验收报告。竣工验收备案，开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内办理工程竣工验收备案。应提交的文件包括：工程竣工验收备案表；工程竣工验收报告；法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；施工单位签署的工程质量保修书；法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交?住宅质量保证?和?住宅使用说明书?。〔3〕竣工结算

开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。开发商确认竣工结算报告后，应及时通知经办银行向承包商支付工程竣工结算价款。承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程文付开发商。〔4〕编制竣工档案技术资料的内容。前期工作资料：开发工程的可行性研究报告、工程建议书及批准文件、勘察资料、规划文件、设计文件及其变更资料，地下管线埋设的实际坐标、标高资料，征地拆迁报告及核准图纸、原状录相或照片资料、征地与拆迁安置的各种许可证和协议书，施工合同、各种建设事宜的请示报告和批复文件等。土建资料：开工报告、建(构)筑物及主要设备根底的轴线定位、水准测量及复核记录、砂浆和混凝土试块的试验报告，原材料检验证明、预制构件；加工件和各种钢筋的出厂合格证和实验室检查合格证，地基根底施工验收记录，隐蔽工程验收记录，分局部项工程施工验收记录、设计变史通知单、工程质量事故报告及处理结果，施工期间建筑物或构筑物沉降观测资料，竣工报告及竣工验收报告。安装方面的资料：设备安装记录，设备、材料的验收合格证，管道安装、试漏、试压的质量检查记录，管道和设备的焊接记录，阀门、平安阀试压记录，电气、仪表校验及电机绝缘、枯燥等检查记录，照明、动力、电讯线路检查记录，工程质量事故报告和处理结果，隐蔽工程验收单，设计变更及工程资料，竣工验收单等。绘制竣工图编制竣工图的做法：按施工图施工而无任何变动，那么可在施工图上加盖“竣工图〞标志后，直接作为竣工图。结构形式改变、建筑平面改变、工程改变以及其他重大改变，不宜在原施工图上修改、补充，要重新绘制竣工图。根底、地下构筑物、管线、结构、人防工程等，以及设备安装等隐蔽部位，都要绘制竣工图纸。竣工图一定要与实际情况相符，要保证图纸质量，做到规格统一、图面整洁、字迹清楚，一经施工技术负责人签认，不得任意涂改。3.5租售阶段房地产销售过程一般包括三个阶段：一是为使潜在的租客或购置者了解物业状况而进行的宣传、沟通阶段；二是就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段；三是双方协商一致后的签约阶段。一、选择物业销售形式1、开发商自行销售首先是大型房地产开发公司。其次是在房地产市场高涨、市场供给短缺，所开发的工程很受使用者和投资置业人士欢送，而且开发商预计在工程竣工后很快便能租售出去的工程。最后当开发商所开展的工程已有较明确，甚至是固定的销售对象时，也无需再委托物业代理。〔预售〕2、委托物业代理〔负责开发工程的市场宣传和租售业务〕〔1〕物业代理的作用1〕通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为、偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。〔包括产品和价格或租金的定位〕2)通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人土进行有效的引导。〔引导市场需求〕3)从房地产开发工程的前期筹划到工程租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。4)按照置业人土提出的有关要求(位置、价格，面积大小、建筑特点等)，帮助其选择适宜的物业，并为其提供完善的购楼手续效劳。购房手续〔1〕看房。一般看房屋的结构、施工质量、配套设施朝向、采光、通风等条件。〔2〕签订认购协议。看好自己选中的房屋和审查完必要的文书之后，跟开发商签订购房意向书。〔3〕交定金。为防止开发商将您选中的房卖给其他购房者，可事先交一局部定金，这同时又是开发商对购房者的一种约束方式。〔4〕签订购房合同。做好上述几步应立即跟开发商签订购房合同，签订购房合同时要认真阅读合同的有关条款，防止日后产生纠纷。〔5〕付款。付款方式一般有一次性付款、分期付款和银行按揭贷款，购房者可根据自己的经济实力选择付款方式。〔6〕办理入住手续。凭您的购房合同和付款的凭证到物业管理部门办理有关入住手续。〔7〕验房。这一环节主要查验房屋的施工质量、配套设施，发现总是及时向物业管理部门提出，防止日后发生纠纷。〔8〕交付使用。验房，没发现问题或发现的问题得到妥善的解决之后就可入住使用。〔9〕办产权证。产权证一般情况下都是由开发商统一去房产局办理，购房者要按时向开发商领取。5)帮助买卖双方进行有关融资安排〔双重代理〕。6)提高市场运行效率。〔2〕物业代理的形式〔1〕联合代理与独家代理联合代理，即由两家或两家以上的物业代理公司共同承担工程的物业代理工作。独家代理，委托某一家拥有销售此类物业经验的物业代理公司负责其物业代理工作。〔2〕买方代理、卖方代理和双重代理〔3〕首席代理和分代理单方收佣金双方收佣金大型综合性的工程二、制定租售方案1、确定租售形式对于住宅工程，开发商大多项选择择出售；对商用房地产工程，开发商可选择出租或租售并举。2、租售进度租售进度的安排，要考虑与工程建设进度、融资需求、营销策略、宣传策略以及预测的市场吸纳速度协调。此时，开发商往往要准备一个租售进度方案控制表，以利于租售工作按预定的方案进行，且租售进度方案，应该根据市场租售实际状况，进行定期。3、确定租售价格房地产定价目标一般有利润最大化目标、市场占有率目标、树立企业形象目标等几种不同的形式。开发商定价有三类方法，即本钱导向定价法〔方案经济时代的“科学管理方法〞〕、购置者导向定价法〔以市场需求为基点〕和竞争导向定价法〔取得赛跑中的胜利〞为经营理念〕。〔1〕本钱导向定价本钱加成定价法，指开发商按照所开发物业的本钱加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利润。目标定价法。指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。单位价格=单位本钱+资本投资额*目标收益率/销售量(2)购置者导向定价认知价值定价法。是房地产商根据购置者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。关键在于准确评