工程管理毕业论文

理工类样张理工类样张小城镇建设中房地产开发的作用与应注意的问题理工类样张理工类样张摘要：小城镇作为连接城乡的桥梁和纽带，在推动城乡一体化、推进城镇化和实现社会、经济的发展中，具有重要的意义和作用。随着我国改革开放进程加快和社会主义现代化建设事业的发展，小城镇建设已经成为关系到经济和社会进一步发展的重要方面，而小城镇建设中房地产开发具有节约土地，节约资金,解决农村剩余人员就业,缩小城乡差别等方面的作用，所以在农村城镇化过程中，应针对小城镇房地产业的发展中出现的问题，分析其中原因，并提出改进对策，以城市总体规划作指导，实施房地产综合开发，从而促进小城镇可持续发展。关键词：小城镇建设;房地产开发;作用;规划;问题1引言在中国的历史长河中小城镇的建设一直起着不可忽略的作用，特别是在改革开放进入攻坚阶段的今天，随着大中城市的飞速发展，小城镇的建设是越来越重要。改革开放初期，我国小城镇如雨后春笋般涌现并茁壮成长；但是由于我国的房地产行业首先在大中城市发展起来，小城镇房地产开发一直受到政府和实业界的双重忽视，因此，起步较晚，时间不长，在目前的开发实践中，存在着诸多的问题。随着社会的更加开放，经济的进一步发展，当前的小城镇已无法满足社会主义下的社会化大生产经济，小城镇发展路在何方？小城镇建设中将遇到什么样的问题？我们感到任重道远。本文就小城镇建设中房地产开发的作用及开发过程中应注意的问题作些探讨。2小城镇建设的重要意义及发展方向小城镇是80年代以来新建的乡镇企业的集中地，在地理位置上，小城镇的星罗棋布是全国经济增长的有力的依托。它把广大的农村与大中城市连接起来，不仅带动了农村的发展，而且有力地支撑着大中城市的繁荣。

从城市的集聚效应来看，小城镇发展的长远目标应该是有重点地发展条件较好、有前途的集镇和城镇，使其进一步发展为中等城市。但是，要注意一个地区不能平均地发展集镇和城镇。可以将县城发展为中等城市，对中等城市、大城市的发展不应一律加以限制，而要有选择地发展。

综上所述，城市化是农业现代化缩短城乡差距的一个重要途径，小城镇建设自身也可以产生大量的财政收入，如土地出让金、建筑业的税收，还可以使人力、资本、技术等各类生产要素向土地聚集，从而拉动二、三产业的发展，带动大量成长型的资源。因此，小城镇建设应注意和撤乡并镇的工作相结合，还应和制定灵活的土地、户籍改革及金融投资政策相结合。房地产开发对促进小城镇发展的作用虽然各地均有种类数量迥异的天然资源。但只有经过有效的开发利用，先行投入资金、技术和设备等，方可将本地天然资源转化成更具经济价值的可市场化的物质形态，换取更第1页多生产要素。强硬推行超常规小城镇建设方案，使本地生产要素高度聚集于房地产业而减少其他产业所获份额，近乎杀鸡取卵。欲化解此矛盾，唯有破除不合科学发展观的“捷径”思想，按经济规律办事，再造衡稳型产业结构。我国2000年中央11号文件规定：限制分散建户的宅基地审批，鼓励农民进镇购房或按规划集中建房，节约的宅基地可用于小城镇建设用地。由此可见国家很早就认识到对小城镇进行房地产开发，集中建房不仅可为农民带来切实利益。而且是小城镇走生态环境、人文、社会三者之间协调与平衡可持续发展必由之路。有计划、有方向、有步骤地进行小城镇房地产开发，有利于节约土地资源，有利于小城镇基础设施配套建设，克服各自为政，设施不能共享的问题，从而节约大量资金。3.1房地产开发是小城镇建设的主力军现阶段我国小城镇建设取得了显著的成绩,其中房地产开发功不可没。我国房地产开发在过去的二十多年的时间里已经取得了长足的发展和进步,在城市的规划和建设中发挥着重要作用,在推动城市化进程中起了十分关键的作用。小城镇中的居民住宅楼的建造、厂房、学校、医院及政府的办公楼等都离不开房地产开发。没有房地产的先行开发,就没有居民住宅楼、厂房及企事业单位的办公楼建设,就没有小城镇建设。因此,房地产开发是小城镇建设的先行者、主力军,在小城镇建设中发挥着不可替代的作用。如果在一耕种区域内存在50户农民，每户要消耗掉至少150平方米的住宅面积，若将分散住宅改建成小区，可极大的节约耕地面积，大大减少了重复建设及建设生活中的资源浪费，如电线的架设，排水、饮水、供气管线的安装距离等。大大地减轻了农民的负担，小区内还可设置一些农业社会化的服务，方便农民们的生活，这样可在短时间内产生积极效应，加快城镇化的发展，构建有利于农民集体产权制度：开发聚居型农民小区还有利于保护农民的产权，由于聚居优势，小区内部自然产生联合产权团体，这样对于那些违规拆迁产生了有效的抵制对抗力量。3.2房地产开发解决相当一批人员就业我国小城镇建设是在改革开放中发展起来的,小城镇的兴起对农业、农村、农民发生了全方位的影响。我国农村剩余劳动力2010年将达到2亿,而农村所需要的劳动力是有限的,农村有限的生产资料不可能养活将近2亿的剩余劳动力。而这些剩余劳动力大部分已涌入城市,如果不想办法解决,那么在就业、住房、交通、教育、治安、计生、社会保障、市政建设等方面将会形成严重的冲击。小城镇建设是解决农村剩余劳动力的重要途径。而小城镇建设的主力军———房地产开发行业,由于其涉及的行业众多,加之本身就是一个需要多劳动者参与的行业,因此作为小城镇建设的主力军,房地产开发解决就业人员最多,可在一定程度上缓解农村剩余劳动力所造成的社会压力。3.3房地产开发带动许多相关产业的发展房地产开发是把各种原材料组合在一起,为人们提供各种用途建筑物的活动,是一个把土地开发,或转变成房屋的过程。小城镇房地产开发还会带动诸多产业的共同发展，如建筑业、建材业、运输业、批发零售业、交通运输、保险、饮食业其他服务业等诸多产业的发展，促进小城镇的经济发展，同时扩大农村消费需求，拉动我国农村经济的发展，在促进小城镇发展中起到了重要的作用。一个地区乃至一个国家经济的关注有两点,一个是资本市场,一个是房地产市场。房地产是硬件。一个城市乃至一个地区、一个国家,房地产是支柱产业,是发展的龙头,房地产开发搞好了,许多相关产业便能很好地协调发展,为城市、国家的建设及发展做贡献。3.4房地产是缴纳税收的大户小城镇建设过程中短缺的是资金。房地产是利润最高的行业之一,也是地方税收的主第2页5.1土地资源利用率低，浪费现象普遍存在由于我国多数小城镇基础薄弱，地势有限，房地产没有做到成片开发，居民住宅分散，使得现代城市的功能分区在小城镇没有形成，生活区、工业区和商业区混杂在一起，没有形成相对独立和完善的居住区，过多地兴建商品楼，缺乏层次感，严重影响城镇居民的居住质量。而且，不少小城镇往往沿过境公路开发房地产，形成以公路为核心的城镇，不仅用地结构松散，有限的土地资源浪费现象严重，而且基础设施和公用设施布局困难,其建设难以形成规模效应，成本非常高，直接导致小城镇配套公共服务不健全。同时，一些开发项目未批先占、乱批乱占，既导致房地产开发的杂乱无序,城镇布局缺乏整体性，更导致土地浪费、闲置，给居民的生产生活带来诸多不便。5.2建筑形态缺乏特色，开发档次不高目前，全国大部分小城镇的房地产开发采用的几乎都是“摊煎饼”式的外延扩张模式，布局松散，占地面积大，建筑密度低。乡镇企业的厂房车间大同小异，居民住宅也大多是平房和低矮的楼房。据调查，全国小城镇建筑物的平均高度还不到两层，建筑容积率仅为1.2左右，浪费了大量宝贵的耕地。这种单调雷同的规划和建筑设计使许多小城镇的房地产建筑形态千篇一律，失去了特色和个性，反丰富而多姿的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀不能被融入和表现。小城镇房地产开发的投资主体是单个的乡镇企业和城镇居民，资金实力大多较弱，资金分布相对分散，房地产开发水平比较低。尤其是房地产开发的技术含量明显低于大中城市，有的甚至连质量都无法保证。近几年来全国各地已发生多起楼倒桥塌、路面凹陷等导致人员伤亡、财产损失的事件。基础设施和公共设施的建设由于缺乏统一规划和组织而比较落后，“各家自盖各家房，谁都不管水电路”的现象非常普遍。旧城区的拆迁和改造由于缺乏资金而进展缓慢，使得新城区和旧城区混杂的不合谐景象屡见不鲜。5.3缺乏环境意识，生态遭到破坏在小城镇开发中，开发商往往缺乏环境保护意识，对于小城镇的自然环境和植被的价值认识不够，为了扩大建设面积或者仅仅节省成本，就对环境和植被进行肆无忌惮的破坏，乱开发、乱建设非常严重，生态风险居高不下。小城镇基础设施和配套设施缺乏体系，公共服务不健全，导致污水横流，垃圾乱倒，成批未经处理的工业废弃物和日常垃圾被直接堆放在镇区内，极易引发各种传染疾病的蔓延。山青水秀的田园风光已成美好的回忆。5.4业主式社区难以形成，物业管理落后物业管理在大中城市刚刚起步，在小城镇几乎处于空白状态。从小城镇物业管理的现状来看:由于小城镇的“旁河而居”或“依路而建”的特点，居民住宅分散、杂乱、难以形成相对封闭的社区，即使集中在一个住宅小区里，也普遍户数少、规模小，物业管理难以开展;居民生活水平参差不齐，物业管理费用收缴困难;住房产权多元，既有公房，又有私房，物业管理难以协调;物业管理责任不清，从业人员少，业务水平低。因此，小城镇物业管理基本上处于一种“各自为政”的无序状态，如自己修缮房屋、随意倾倒垃圾、安全保障不足等等，更不用说提供家政服务、商务服务和各种代办、代付事务。物业管理的落后，直接影响了居民的生活、企业的生产经营活动和小城镇的健康发展。5.5产权交易不规范，国有资产流失严重伴随着小城镇的发展，产权流转也日益活跃。按照国家规定:房地产的出让、转让和出租必须经房地产管理部门批准，由估价师进行价格评估之后才能进行交易，并依照规定办理过户登记手续。但是，在产权流转过程中，缺乏法律和制度约束，交易活动极不规范，第5页导致国有资产大量流失。开发部门不经过政府的审批，不办理土地有偿使用手续，私自将旧城改造中还建余下的商业门面和住宅以市场价格出售和出租，从而逃避向国家缴纳土地开发收益。一些用地单位将房屋或使用场地出租，或者将划拨无偿使用的土地通过私下交易转给其他使用者，以获得大量的土地增值收益，而作为土地所有者的国家却分文难得。还有一部分以“联营”、“租赁”等“合作建房”的形式，在不办理固定资产的转移的情况下发生交易行为，不仅导致土地资产流失，还无法征收税款。有的房地产交易即使上报房地产管理部门，也是“低报高卖”，使房地产收益的大部分流人少数个人和小集体手中。6小城镇房地产开发不健康的原因小城镇房地产开发中的这些问题，导致国家资源的流失、浪费，造成生态环境的恶化，更影响小城镇的健康发展，增加了进一步发展的成本。那么，什么原因使得小城镇的房地产开发处于这种不健康的状态呢？总体而言，既有宏观的体制原因，也有微观的操作实践的因素。其深层原因在于小城镇发展仍处在起步阶段，经济发展水平普遍不高。具体来说有以下几个主要原因:6.1城镇建设规划不健全，房地产开发处于盲目状态发达国家的城市化经验表明，科学、适当超前的规划，是城市良性、健康发展的关键，必须要有健全的、具有约束力的城镇发展规划，以土地的用途管制和城镇的功能分区，保障城镇的有序发展。从我国小城镇的发展现状来看，规划严重滞后于小城镇的发展，主要表现在：一方面，土地利用规划滞后于小城镇建设规划。从规划的层次上讲,土地利用规划应对城镇规划起指导和约束作用,但在实际操作中并非如此,小城镇的发展主要是一种重数量、轻质量的城镇化道路。另一方面，小城镇规划的编制不合理,编制规划时缺乏预见性和超前性,使得小城镇发展的空间受到限制;规划不注意小城镇内部资源的充分利用,不注意旧城区的改造,许多工业项目匆忙上马、盲目选址,甚至把有严重污染的工厂布置在小城镇水源地的上游和居住区的上风向。6.2开发主体实力不强，建设资金投资不足从投资结构来看,国家集体的投资呈递减趋势,而个人投资所占的份额逐年增加，且有实力的大型房地产开发商还没有大举进军。但总的来说,房地产的投资能力严重不足,且资金的运作不规范,难以和真正的市场机制接轨,也难以做到滚动开发。对于小城镇建设的商业性贷款，特别是中长期类贷款严重不足，导致小城镇建设初期不能进行整体规划和规模建设，后期规模扩张困难和改建的压力巨大。政府没有固定的预算支持小城镇建设的基础设施，完全依靠预算外的土地出让金。多元化的投入机制使得资金来源分散,资金的利用效率低下,难以发挥资金立足各个工程的具体地区和具体条件。同样由于资金的缺乏，使得在小城镇从事房地产开发的企业素质不高，多属农村建筑队，技术人员少、开发经验不足，小城镇建筑的质量整体不高。6.3小城镇房地产开发管理体系落后，配套政策没有形成目前我国小城镇处于“条块分割，多头管理”的状况，出现条上“管得着，看不见”、块上“看得见，管不了”的局面，地方政府和职能部门协调管理难。而且，城镇政府的职能不明晰，存在着比较严重的政企不分、政事不分等问题，行政效率低下。与此同时，城乡分割的二元经济社会结构，不仅影响生产要素在城乡间自由流动，特别是户籍、劳动就业和社会福利等政策限制了农村剩余劳动力向小城镇的转移，使得小城镇房地产商品的消费受到限制。最后，我国土地使用制度以及流转制度的不健全。就居住用地而言，农村宅基地一般是无偿或低价取得，而小城镇居住用地一般通过出让方式取得，两者的取得成本不同，影响了农民进城的积极性，使得小城镇房地产业的发展缺乏后劲，造成了住宅的有效需求不足。第6页6.4小城镇建设法律制度建设滞后，房地产市场发育不完善在市场经济已经快速发展的形势下，小城镇建设必须在健全的法律制度下，依据市场来配置资源。但是，我国关于小城镇建设的法律制度建设不适应经济的发展，特别是在土地供给缺乏相应的法律和规范，导致小城镇房地产市场普遍发育不全、秩序混乱，市场主体行为不规范，市场信息不透明，致使小城镇建设违法投机行为不断不出现。也因为此，小城镇房地产统一市场体系没有形成，缺乏健全而灵敏的价格机制，市场人为因素影响大，房地产价格混乱，房地产交易行为不规范。7解决小城镇房地产开发问题的对策7.1发展三大产业，为小城镇房地产开发提供机会和广阔的空间农业的发展是工业化和城市化的根基。为实现农业现代化，必须不断推广现代化的生产工具，扩大农业的规模经营，把多数农田集中在少数种田能手手里，不断提高农业劳动生产率。这样不仅可以增加农民收人，为农民“造城”开发房地产奠定基础，同时还可以促使农村剩余劳动力向小城镇转移，进而推动小城镇房地产开发业的发展。小城镇发展的源动力在于经济发展产业支持,尤其是乡镇企业和专业市场的发展,小城镇房地产业的发展也必须以经济发展为源动力。在发展第一产业的同时必须大力发展二、三产业，以提高对农村剩余劳动力和资金的吸纳能力，为房地产开发提供巨大的潜在需求。为此，一方面要以当前正在进行的产业调整为契机,通过制定合理可行的政策措施,吸引工业、商业和服务业向小城镇聚集;另一方面,要采取各种措施提高小城镇的投资能力,通过规范政府财政体制,确定小城镇政府和上级政府的收支范围,制定相应的信贷政策,鼓励民间资本对房地产和基础设施的投资,最终形成可持续的基本建设投资能力。7.2制定并实施科学的、超前的小城镇规划，使房地产开发有序进行小城镇房地产开发关系到小城镇的健康发展，而土地利用规划和小城镇建设规划是政府对小城镇房地产业进行宏观调控的重要技术手段。因此，小城镇房地产开发必须遵循先规划、后建设的原则，避免规划跟着开发走。政府应结合小城镇建设的客观实际和发展方向，因地制宜量力而行，制定科学的、超前的规划。特别是在小城镇房地产开发投资日益多元化的情况下，通过规划的约束作用，使得房地产开发逐渐实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局。房地产开发追求的是短期行为,而小城镇建设追求的是长期发展利益。小城镇房地产开发应在城市战略定位、城市总体规划指导下,有序、合理地利用土地,从整个城市环境的考虑去着眼,走内涵发展与外延发展相结合,以内涵发展为主的道路,协调长远利益与短期利益。科学规划，合理建设要做到：一是城镇规划要高档次、高水平。要聘请国内外高水平的专家，搞好城镇总体规划和详细的实施运作方案，确保规划科学合理、方案切实可行。二是因地制宜，突出特色。根据小城镇的地理位置、交通、资源状况等条件，因地制宜，体现出鲜明的特色。三是城镇建设既要适度超前，又要避免过度投入。小城镇房地产建设项目应能够适应今后一段时期发展的需要，给未来的拓展留存必要的空间，并且避免在短期内过于集中地使用土地与资金。同时，在规划的实施过程中，要根据社会经济发展的实际情况，不断地调整和完善规划，使小城镇得到快速、稳定、协调的发展。7.3增加基础设施、公共设施的投入，落实小城镇房地产的综合开发基础设施和公共设施是小城镇生产和生活的物质基础。因此，在小城镇的房地产开发中，必须按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，对新开发地区和二次开发地区(即旧城区)的住宅、厂房、店铺、水电、道路、市场、邮电以及建筑艺术、空间环境、污染防治、园林绿化、文教卫生设施等进行综合开发、配套建设。为此，第7页小城镇政府一方面要继续多方筹资，加大基础设施和公共设施的投人;另一方面要采取积极措施，按照“谁投资、谁受益”的原则，允许和鼓励企事业单位和个人投资市政建设和旧城改造，形成良好的投资环境和生活环境，为房地产开发的健康发展创造良好的条件。7.4加强房地产开发管理，提高设计、施工的技术水平和开发质量小城镇政府要加强对房地产开发的管理:所有房地产项目都要采取向社会公开招标的形式，从投标企业中择优选取;同时还要发动各界人士加强社会监理，以提高房地产项目的设计、施工的技术水平，确保房地产项目的开发质量和社会效益。但加强管理并不等于大包大揽，而是在政府的统一规划指导下由房地产开发企业自筹资金、自主经营、自担风险、自负盈亏，以减少小城镇房地产开发决策的随意性。加强小城镇房地产业的管理还要加强房地产开发的管理，对于素质不高，没有投资开发能力的房地产开发企业要限期整顿或取消其从业资格；对于具体的开发项目都要采取向社会公开招标的形式，从房屋的规划设计到在施工过程中的技术水平都应加强管理。更要规范小城镇房地产市场，使得房地产交易的各项信息公开化，同