青岛西海岸地产市场

青岛西海岸房地产市场分析2013年1月目录西海岸房地产市场分析PART1项目开发公司简介西海岸成交数据市场调研及项目分析PART4PART2PART3客群描述及产品建议西海岸房地产市场分析PART1西海岸未来发展2012年2015年2020年2012年1月10日青岛市市委召开的常委（扩大）会议中，对青岛西海岸经济新区规划进行深入讨论并原则性通过，未来几年里，青岛将重点在西海岸打造一个新青岛，使其成为青岛的新名片。到2015年，生产总值力争达到5000亿元，地方财政一般预算收入达到300亿元，集装箱吞吐量达到3000万标箱，港口吞吐量达到5亿吨，人口规模200万左右，城镇化水平达到80%。到2020年，建成海洋高端产业集聚、生态环境一流、城市功能完善、综合实力位居全国前列的经济新区，实现基本公共服务均等化；生产总值突破10000亿元，地方财政一般预算收入700亿元，人口规模280万左右，城镇化水平达到90%。西海岸经济新区将打造成为青岛的新名片，生产总值、人口、城市化率将得到飞速发展。西海岸未来10年政策规划西海岸经济新区规划：2012年1月青岛市委决议将重点打造西海岸经济新区，未来几年将使其成为青岛新的区域经济发展增长极。规划背景：2012年1月10日青岛市市委扩大会议对青岛西海岸经济新区规划进行深入讨论并原则性通过。未来几年里青岛将重点打造西海岸经济新区，使其成为青岛新的区域经济发展增长极。区域范围：西海岸经济新区规划范围包括黄岛区、胶南市全域，涉及人口约139万，陆域面积2096平方公里，海域面积约5000平方公里，规划期为2011年至2020年。功能定位：西海岸经济新区功能定位为东北亚国际集装箱中转中心、国际期货交易中心、国际物流中心；自由贸易港区；山东半岛高端制造业和研发转化基地；滨海旅游度假区。规划支持：2012年12月份青岛市行政区划发生重大调整，原黄岛区与远胶南市合并，成立新的黄岛区，正式将胶南郊区纳入到城区范围之内黄岛区市北区市北区与四方区合并成立新市北区黄岛与胶南合并成立黄岛区2012年西海岸重点政府规划西海岸经济新区产业规划：为支撑城市建设，西海岸经济新区最终形成了构建“一核双港,九湾六区”的空间开发格局。“一核”：即青岛经济技术开发区拓展区（新区核心区），规划面积约330平方公里,建设新区行政、金融、商务、文化、科教中心和西海岸中心城区。“双港”：包括前湾港以及董家口港；实现物流配送、市场交易、保税储存以及与之相关的金融服务、市场贸易功能。“九湾”：前湾、海西湾、唐岛湾、灵山湾、古镇口湾、龙湾、琅琊台湾、月亮湾、棋子湾9个海湾构成了青岛西海岸的海域版图，重点发展酒店旅游业。“六区”：包含董家口经济区、保税功能拓展区、国际经济合作区、国际旅游度假区、国防科工服务保障区、生态农业和发展储备区6大功能园区。其中中德生态园、中日韩区域经济合作试验区启动区、董家口临港经济区产业区、核心区中央商务区、海岛国际文化旅游度假区启动区、董家口临港经济区旅游宜居区六个片区已率先启动。通过对新区产业及空间格局的合理规划，再加上政府后期的鼎力支持，将大大加速新区城市发展的进程。2012年西海岸重点政府规划西海岸经济新区交通规划：西海岸现有交通便捷，但为加快区域交通一体化，未来几年内将推进青连铁路、地铁M1号线建设，推进第二条海底隧道建设。胶州湾跨海大桥主干交通规划交通枢纽规划现状交通：西海岸道路交通便捷，特别是“南隧北桥”的通车大大缩短了与青岛市区之间的距离。除此之外，G204、疏港高速、济青高速、环胶州湾高速、青兰高速、滨海大道和S329贯通全境，高速公路、等级公路密度居山东省同等城市前列。交通规划：推进青连铁路建设、规划建设薛家岛至团岛地铁（初步确定为地铁M1号线），推进第二条海底隧道建设。枢纽规划：建设以快速路、城市轨道交通为主体的交通网；建设薛家岛旅游汽车站公交停车场，黄河路、科技大学、金沙滩公交枢纽站等，加快西海岸公共交通一体化进程。第二条海底隧道示意图新区经过几年的交通规划，必将摆脱过去与市区相互孤立的交通格局，真正纳入到青岛1小时交通圈范畴。2012年西海岸重点政府规划2013年西海岸政策调控2012年12月3日，胶南市张家楼以东划入黄岛，合并为新黄岛区，胶南是否限购成了百姓关注的焦点。小结：1、良好的市政导向以及前瞻性的城市规划为西海岸进行了重新定义，产业结构再升级，为胶南黄岛的明天画出了美好的一笔；2、桥隧时代的来临，缩短了大青岛之间的空间距离，结束了青黄不接的尴尬局面，迎来的大青岛均衡发展的新时代；3、地铁、第二条海底隧道筹备动工，未来的西海岸将以更加优美的姿态出现在全国的视野当中；4、优质的海景资源、丰富的产业结构，也将推动西海岸地产经济再腾飞，未来投资、居住、养生、就业向西看，西海岸已经做好了准备！5、新黄岛区合并后，是否限购引发了新一轮的猜测，限购也在西海岸铸造了一把双刃剑，限购对于未来持续增长存量房的去化埋下了不可预见的伏笔，在限购前，大量改善型客户担心会被挡在限购门外而集中购买。那片曾经被遗忘的土地正在悄然崛起……西海则岸成菠交数巡寿据PA集RT2新增面积（万㎡）可售面积（万㎡）可售套数（套）成交面积（万㎡）成交套数（套）黄岛7017015000708000胶南1802102000013014000合计2503803500020022000注：潮数据呢来源阁于网挎上房塔地产20庄12并年西岸海岸抱板块誉新增建去化忆量数售据根据迫青岛冤市房票管部源门最催终数罢据显拨示青铃岛西手海岸倒在20械12年商删品房赖住宅躁新增哑量达25后0万狮平米，较20迅11年增赴长8个百多分点壁，也州成为期青岛汇所辖辰地域牌内存丧量房仍最高哨的区格域。20鸣12年西妙海岸五住宅般推售经面积新增面积（万㎡）黄岛70胶南180合计250在去傍化方膛面，侍西海狮岸整殿体销进售较闸为理闪想，凭胶南病携手盖黄岛走区为泳青岛害房地肺产提举交了随一份伐令市党场满挑意的蚁答卷慌！虽彼然是纷新增佩量与槐存量恭最高酱的区坏域，福但也馋是整漏个青舌岛市场场内度去化许速度解最快尊的版香块之权一。宾西海皂岸在20洲12年全版年住来宅总机去化独面积乘为20吸0余以万方织，2川20矩00劝套，较20牲11年增塌长了2个百逆分点脾。占会青岛能七区险五市菜总计朗成交积量的26色%。其长中胶躺南市握最为墨抢眼洒，成壳交面垂积高钩达1拉30房诚万方漆。20励12年西仙海岸险住宅逗成交斩面积成交面积（㎡）成交套数（套）黄岛708000胶南13014000合计20022000注：鸡数据疼来源之于网加上房书地产20轰12年西艇海岸禽整体核成交女住宅盖面积翼区间程住宅钢以80翁—1示10仅㎡为主越力成鸡交面嘴积；西海遣岸商竖品房馆住宅剃主力否成交贿面积节：80述-9侍0㎡射3破2%90票-1惕10葱㎡幼29邮%70秘-8弓0㎡盗8%11堤0-共13例0㎡锡1斥1%注：尘数据恳来源稼源自捏于网然上房燃地产20截12年成增交价埋格区依间：略西海芒岸住第宅成交僵主力狸单价颈为60捷00弊-8菜00田0元/㎡403020100注：混数据屠来源栽源自变于网絮上房友地产西海岗岸商馆品房势住宅恨项目辈成交蛋主力易价格罩区间20咸12年成盘交物酿业类栏型：产西海贱岸住映宅以高层忧、小捕高层可为主凶。30激%20慨%21术%11着%18签%注：每数据稠来源哑源自拼于网昼上房歉地产西海友岸成零交各荒类物零业形嚼态占霉比：30搁%小结龟：1、西海肆岸新残房增助量持衰续增南加，握为后丸续的秃市场疼去化描埋下栗了不要可预巡寿见的坡伏笔愁；2、段阶段费性良融好的质市场雨去化螺减小乎了2惹01幅2年何市场数新房铸推量无持续睡增加厚的压须力，3、悉高层夹、小闻高层更主力听销售执面积冬区间膀均是快以80滑--挖11坊0㎡裙为主膊，主英力总犬价为55巩—8鸡0万耕，由印此可把以看盛出小闲户型稀低总胸价的朝类刚笛需项趟目依斥然在呼西海如岸起培主导厨地位尤，4、陷西海攻岸现碍阶段俭为青扎岛区汁域内纳存量毕最为具庞大浑的版鹊块，且后期雁区域呼去化伞压力荐不容抽小觑纤。PA姨RT咳3市场疑调研特及项袜目及况项目小分析地块疏周边象主要义竞品膀项目胶南票市政墙府附从近地踪蝶块地块稀周边叙主要驼竞品抵项目卓越去西海劳岸保利抚海上恨罗兰东方孝至尊东方造至尊保利晶海上唐罗兰卓越酸西海娃岸东方侄至尊项目恩位置浙：胶曲南滨侦海大秧道12呆01号开发车企业百：青固岛东廉方金敬石置握业投距资有醒限公杠司占地伸面积拐：53亩建筑港面积妙：20万平春方米绿团化昌率：32突.4处7%容遇积捧率：5.树0建筑铸类型环：杰住宅建筑陪层楼爽：3栋33层高也层，3栋44层超陡高层携，3栋联劳排别敞墅户型恢区间桐：86控-2牵00平开盘搭时间省：20雕10年7月交房询时间畅：20笔13年10日交房目标准诸：厦毛坯,1号楼制精装销荷售笋率：80育%销售姓起价布：74汗00元/平均价胞：90肯00元/平最高客价：11姻00泳0元/平（让精装17秆00邻0元/平）优惠腔活动躁及政韵策：顾无优刊惠营销醋推广虫途径拍：泼报纸狂，户樱外广篇告需求袄面积肆：12烈0平左剖右购买工群体茅：胶卵南本育地及买开发嗽区居完民购买忠动机钓：自线住，拖投资驾，二腾次置驴业竞品坦项目浑分析卓越裁西海啊岸项目穿位置钓：黄刊岛新泄区政绵府北臂侧开发恢企业庙：青起岛国强越基敬础工棒程有刷限公胳司占地现面积掉：9万平扶方米建筑具面积吵：25万平检方米绿动化脖率：40算%容咱积虎率：2.滩29建筑秧类型乞：衔住宅潮，写佳字楼建筑亦层楼锡：5栋高隙层住顺宅、3栋超描高层顺住宅之、46栋联餐排及越叠拼雪别墅件、规处划建厨设3栋甲妻级写椒字楼户型净区间若：85激-1好60平开盘古时间耀：20刮12年6月02日交房海时间岸：20富14年03月交房他标准躺：稿毛坯销斜售径率：60恨%销售暗起价招：68撑00元/平均价放：75兽00元/平最高如价：11守00驼0元/平优惠姜活动丈：一触次性9.顷5折，翁贷款9.拆6折，闭交2万抵3万营销冈推广锤途径蹄：舟报纸厚，户碰外广痰告需求忆面积数：90平左裳右购买沙群体些：胶践南本追地及样开发伏区居蓬民购买年动机肠：自醉住，怜投资雪，二递次置坝业竞品浊项目晓分析保利留海上淹罗兰项目营位置视：胶寻南市扫滨海漠大道13停99号开发间企业循：保半利（哄青岛驳）实荒业有意限公颤司占地离面积若：39管.8船7万平恋方米建筑铃面积印：70塑.7妥5万平枕方米绿抛化握率：35欧%容陈积刮率：1.抛04建筑宇类型围：代住宅新、别稍墅建筑卖层楼标：18层高阻层及眼双拼办联排冷别墅户型托区间宗：66平--秋-3捎70平开盘鹿时间创：20桃11年5月交房姓时间啦：20介13年10月交房宰标准柱：史毛坯销帝售崖率：80盾%销售垃起价倍：70悲00元/平均价源：8000元/平最高涝价：20练00驰0元/平（奸别墅酸）优惠迈活动疼及政独策：删无营销盈推广蚂途径江：饺报纸感，短震信，堤户外粗广告需求但面积魄：11软5平左浇右购买岩群体湾：胶渡南本鸣地、利开发籍区占60洞%，外跃地占40趁%购买害动机肯：自德住，外投资妨，二率次置怪业竞品景项目续分析地块言周边乘主要哭竞品争项目小结掌：1、组项目承周边赤直接妄竞品著较少距，但拆直接片竞品淹基本璃都为兵知名脑开发环企业代，品筑牌号磁召力矮强；2、妥保利恒海上泛罗兰附以及核卓越贤西海宝岸均枪为区田域内甩大盘也，产亦品多折样化吴，类型别丰姻富；3、分（1疫）东歼方至播尊是千直线演距离拖最近安的竞殃品项堆目，象但项稳目基派本处径于尾踢盘阶秧段，俱且走冰区域消高端包，与考烟建眨地块捐所建督项目王竞争礼关系剪较小披；（2槐）保眨利海狸上罗示兰虽会然在稳西海源岸具订备较害高的行知名己度，平但在梁教育迫、医聪疗、起购物烘等配秆套上匪与胶秋南新驱城区昏存在量一定仿的差兽距；（3拥）卓钳越西司海岸渣是与榆烟建芽地块粱存在舞最大忽竞争渐力的虏在售读项目债，但恐高层感、小屑高层荣楼座捆已经陈售罄玻，在助售楼料座均苦为4税0层躲超高足层，表居住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