金科米兰市调报告sheng

金科米兰米兰项目个案分析鲁帅2013年3月30

金科米兰米兰是金科在无锡多个项目中一个，总体量42万方，包括18万方的商业综合体所属板块新区旺庄路园区板块建筑类型高层、洋房物业类型住宅商业建筑风格托斯卡纳风格容积率2.34占地面积17万㎡总建面积42万㎡绿化率35%物业费住宅2.2元，洋房2.7元总户数1645开发商无锡金科房地产有限公司客户分析企划推广综合评价未售：在售：售罄：地处崇无锡新区高新产业园区，即产业居住区，是近年来政府打造的重点区域，众多品牌开发商陆续入驻，升值空间较大。在售预售已拍土地交通：总的来说新区是在建的新城区，在交通规划上是十分完善和便利的。米兰周围交通四通八达，附近有学前东路、太湖大道、金城路、旺庄路、锡士路等纵横交错。商业：金科米兰位于金城路锡十的交汇处，商业配套是较为完善的，附近有新之城生活广场和乐购超市、欧尚超市、欧特福购物中心等大型商配。居住氛围：近年来此版块新盘林立，融侨观邸、恒大绿洲、长江国际花园、国信世家等新盘及春江花园、太湖花园、景南苑等成熟小区形成聚集效应。项目总体量参考售价融侨观邸约42万㎡高层7200元/㎡，洋房10000元/㎡恒大绿洲约68万㎡7300-8000元/㎡美新玫瑰大道约37万㎡7400元/㎡长江国际花园约36万㎡11000-12000元/㎡国信世家约28万㎡7000-8000元/㎡合计约211万㎡/客户分析企划推广综合评价融侨观邸长江国际花园国信世家新城万嘉新区经济发展集团绿地中央公园麦库大众交通新光路地块

面积从38㎡~256㎡不等，一房至四房可满足刚需、改善等多个群体的置业需求金科·米兰米兰的物业类型以洋房和高层为主，并且这其中户型是特别多样的，项目户型面积在38-256平米之间，共规划户2955套，总建面积约42万方；总价在30-200万之间，完全迎合了市场的需求。客户分析企划推广综合评价物业类型房型套数面积比例洋房一室一厅1752㎡3.01％二室两厅54105㎡9.6％三室两厅294145㎡52.22％四室两厅198190㎡35.17％高层一室一厅104538㎡43.69％二室两厅64293㎡26.84％三室两厅664119㎡27.76％四室两厅32265㎡1.71％目前项目进度处于部分封顶，部分准现房。一期实景客户分析企划推广综合评价金科米兰营销中心装修欧式风格，具有较高的品质感,物业人员专业水平较高金科米兰营销中心坐落于洋房区，建筑上具备较强的托斯卡纳风情，装修标准较为高档，面积较大，能够给客户传达出大气舒适的品质享受。金科米兰的企划销售属于自销，现场置业顾问比较专业，来看房的人员陆陆续续，现场氛围较好。沙盘实景图洽谈区客户分析企划推广综合评价客户分析企划推广综合评价绿洲外观观由盛高集团设计，欧式后现代风格，9A级精装房

金科米兰的样板房设计是相当豪华和尊贵的，一种充满典雅的欧式风格尤为吸引客户的眼球；其中有不免携带着古典之气，又可以客户感受到一种无比的温馨与别致。外观效果图恒大绿洲外观由盛高设计，

恒大绿洲采用欧式后现代风格，9A级精装房金科米兰户型是较为多样，户型方正，南北通透，有大尺度观景阳台下图分别为项目在售主力户型：93㎡二室二厅一卫119㎡三房二厅二卫客户分析企划推广综合评价优点：双阳台；房型方正；两开间朝南；缺点：卫生间紧邻厨房；客厅和餐厅不通透：活动区与休息区不分明。优点：活动区和休息区分明；户型方正，南北通透；全明设计，各房间都可采光。缺点：餐客厅不通透；主卧没有独立卫生间；正门正对厕所，风水不好。销售情况月度去化客户分析企划推广综合评价入网套数成交套数剩余套数限售套数销售面积销售率2955套1576套13587套22套205026㎡53.3%金科米兰目前备案去化率为53.3%，总成交套数为1576套房型套数（套）面积段成交套数占比1房104538㎡002房64293㎡53783.64%3房664119㎡54481.92%房432265㎡1650％合计2383/109746.03%房型套数（套）面积段成交套数占比1房1752㎡1694.12%2房63105㎡4571.42%3房294145㎡25586.73%房4198190㎡15377.27％合计572/47983.74%高层：

洋房：销售跃情况去化涂分析客户预分析企划皂推广综合浸评价项目第月度陡去化日起伏班较大朵，1冶2年场总趋蜜势是确逐渐冤上升呢的，谦而1球3年蛮去化前则有垮明显时下降泡。在2闻01吩2年聪前面释两个折季度轿去化漠是一支个明租显的恼上升批趋势宋，成岔交面功积是联较为拿乐观翼的，兴在产缠品均逐价上梅也是军持续按出现驴涨幅钞的。在2适01承2年战后面澡两个钥季度近可以剪看出政，金素科米圈兰的义去化派相对挤于前淹面两痒个季体度已微经达姨到了许一个姐相当算高的植水平狮，出禽现了宇一个奥畅销唱期和腰热销忌期；邮成交元面积黎是最枯大，运在均槽价方惨面也碎是处禽于一岁个较蹦高且当较稳扛定的依态势撤。然而认在1但3年穿第一里个季躬度整友个去楚化是滔呈下鬼降趋侄势的怪，且舞出现晕了开改盘以旺来的宝最低鼻点；野原因读在于赔新楼过盘的凉推出挖与市常场需湿求没持有一既个很虫好的全衔接牛，并蜡且政婚府宏蹦观调童控对肾客户阿购房控心理躬也有枕一定蓄程度关的影永响。年份客户警分析企划腥推广综合骄评价金科答米兰租客户花以项状目本师区域断及邻女近三效大区吊域的霜客户钉为主散体，抱刚需抚或改胖善型泪居住改善厦型客烘户，不大多驱都会汁买金越科米巾兰的摔洋房悼和大烟平盏层历如私盟营业冲主、污白领胶阶层虏与外北来高毒收入费群体尝；刚需太型客槽户，乞大多妄会买摊金科掘米兰旱小户尘型（嫁38㎡、钓93慌㎡）薄如低孟收入舌的上必班族钞、外雕来产邪业工借人等。项目剖本区码域客愁户客户梳购房缝现场在新牌区其饲他区慕域、垮崇安降区、牙北塘脂区和饰锡山趋等上胆班显或摔从事桶商业腿经营端客户认同伯金科留集团嘱产品秋品质惕客户昆等客户舒在新炕区有眯重头慰业务特；乐于船接受皱新区亭房价然及生氧活方衔式者宫；投资驱客、弃新无昨锡人歪等周边节区域咬客户其他享区域麦客户现场如包装线上波宣传平面认表现客户借分析企划廉推广综合抄评价SP卡活动金科避米兰并平面舅设计膜诠释慕并彰趟显其记高贵塌典雅把与时蓄尚魅箱力为酒目的型。平面使广告喊设计平面匀室内没设计现场危包装线上杰宣传平面啄表现客户考分析企划完推广综合灿评价SP矩活动项目宫围挡犹20略12舅.1项目下围挡吃20锋12苗。4项目乘围挡码20垄13敢.2项目衔围挡竹20识12支。1扫2售楼孔中心金科杜米兰习的现聋场包轮装及喜项目贞进展现场活包装线上猾宣传平面涨表现客户汉分析企划系推广综合铲评价SP级活动根据膛不同橡的时率间节际点通惧过网贸络、揪报广焰、杂颤志、却电视锅电台图、直缴效等忠进行担宣传腾讯挺的大阻力宣绳传36渐5房肌产网孩宣传e房网幼滚动邀宣传以《诉新文哪化报制》、损房地畅产报扇》和商《东秃亚经绩贸新浓闻》既为主膏。网络少以e房、傅36猫5地朵产家稻居网射、腾饲讯视牌频为屈主力远，配炭合品牌落、项夹目形气象和择推售管信息壁，按歼节点而投放选。广播鸡投放馆无锡菌交通至频率安，进库行滚斤动宣姐传。直效固以派趴单、智短信功、账咳单印孕刷等山方式饺为主版。电台遗以房通地产蜡报、驻房周海刊为磨主。现场妇包装线上柏宣传平面歌表现客户娘分析企划扯推广综合捧评价SP妇活动充分传利用亲各种裹节日掉并根乘据项着目推被售节雕点，细通过深一系直列SP活动茶来完炕成吸蚀引客雨户活动纽奉照片SW桑OT筋分析项目台研判客户稿分析企划并推广综合充评价SO1.做开发纺商口验碑中命国十桌大地煌产商表，实肠力雄汁厚，令品质棵有保究证，琴物业撞具有与良好栽的口姨碑基挂础。2.队金科辉开启贵了无伪锡市边花园心洋房刺的新虎景象温，赢续得了珠客户狼的信昨任。3.尸与同这区域昼的竞槐品相鹿比较飘，楼捷盘价竭格是福属于鄙行情亏中的砖。1.校自身论项目席定位例是较肌为高外端的究，如艇我们考对花呈园洋唐房的产打造简很难刺形成担大众环化的隐去化采现象判。2.花没有柿正规眉的企启划和公销售宏，整役个企目划销板售过叠程由叹开发醒商自饶身完伍成，昏很难登形成曲科学煮而快积速的庄去化名。1.乘新区丙面积邮大，混人口愤密度拳小，振区域醋高新篮产业帜聚集维，高踏收入浙群体凡聚集抛。2.喊政府摄对此够区域挣的大货力打赠造，绢将形熟成一根个新犬的产革业居扎住区逮，市渔场潜套在需蝴求巨佣大。3.唯随着挤项目员周边颠生活正配套狭及交妨通等历设施蚊的完弊善，棚将会锋给项秆目发天展带谈来新率的机粒遇。1.垄政策耀上，弹中央葛两会姥刚刚未结束会，如隆国五挎条的什出台劫势必替将影讨响购近房者千的心棒态。2.端区域殿的产忍品类仁型单内一化子，整肯体开茧发水蛾平落录后全鼓市。3.历交通榨、周罚边设额施的谈不断夸完善逃，潜派在项辞目将啦不断粪入驻羽，从笨而带俯来潜便在威帆胁。WT项目扑本身饱优劣迅势明甩显，守外部棵机遇早与威展胁共滴存。SW透OT券分析项目静研判客户名分析企划免推广综合或评价面对竞日益持复杂泼的宏降观和即微观霜环境毒，对育项目哗的研竞判都灾要谨爸慎而洋科学革；作遵为无脖锡较恭早主焦打品树质牌载的项债目，淘其下崖一步起动作唇将会蝴影响绢整个骡板块搏住宅谱市场弄格局销售研判就近梁期而诞言，狱金科趋不会子进行鄙很大腰的市养场推狸广，亲主要谎在于返项目拆现在败属于灾开盘顷强销响阶段拣。根害据产女品近寒期的瓣销售双情况效，特纷别是户在洋析房方贪面已智经将君近售周罄，牙给金栋科带钟来了普很大段的信防心。尝在近丢期的专销售湾过程拔中不级会进行坡大规亡模的寻推广峡投入，但