简易物业公司管理制度

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物业管理企业内部管理制度指为提高管理服务质量和工作效率，依据经营方针和工作特点而制定的一系列在企业内部执行的规章和制度。

(一)物业管理企业员工管理条例

1、劳动用工制度:包括用工原则、员工聘用制度、劳动合同制度、工时制度和干部任免制度等。

2、管理员工行为规范:规定员工遵守国家政策、法令，喜爱本职工作等。

3、员工福利制度:包括享受法定假日、医疗保险劳动爱护等。物业公司管理制度。

4、企业奖惩制度。

(二)物业管理企业各部门主要职责

1、总经理室:是物业管理公司的决策机构。总经理的主要职责是:

(1)贯彻落实国家和地方的政策和物业管理的有关规定。

(2)主持公司经营管理的全面工作。

(3)设置内部管理机构，制定公司章程，签署物业管理制度。

(4)选聘各部门经理和关键岗位人员。

(5)选聘社会、劳务服务公司分担详细工作。

(6)行使董事会授予的其他职权。

2、各部门经理的主要职责是:

(1)办公室主任:

①负责传达总经理指示，支配并组织召开会议。

②催促办公室人员准时完成上级下达的任务。

③负责日常人事行政管理，检查各项规章制度的执行状况。

④做好员工考勤工作，帮助培训员工。

(2)财务部经理:

①组织公司财务管理工作。

②审核各类会议报表，撰写财务分析报告。

③检查、催促各项费用准时收缴。

④审核、掌握费用的支出。

⑤提出合理运营公司金融资产的有效措施。

⑥组织拟定物业管理费用标准的预算方案。

⑦制定物业管理公司财务管理和操作流程。

(3)公共关系部经理:

①制定物业公司公关活动方案。

⑦策划公司大型活动。

③组织召开业主、业户大会，并处理投诉与纠纷:

④组织员工和社区内文体活动。

⑤帮助总经理和其他部门工作。

(4)房屋修理部经理:

①落实并实施本部门管理规章制度。

②合理确定和安排员工工作岗位，催促修理工、管理员工开展日常工作。

③布置、检查房屋保养和修理工作。

④组织本部门员工参与业务技术培训。

(5)保安部经理:

①落实并实施本部门管理规章制度。

②负责管理区内的治安保安工作、交通平安工作和消防工作。

③制定部门岗位责任制度、执行奖惩规定。

④定期组织员工进行平安保卫、消防等技能培训。

⑤负责与社会联防有关方面的联系与沟通。

(6)清洁环卫部经理:

①制定部门工作打算与目标，合理支配清洁卫生。

②催促、检查各项清洁环卫工作的落实状况。

③负责进行辖区内庭院建设和绿化工作。

④制定部门岗位责任制度，执行奖惩规定。

(7)经营进展部经理:

①确定经营项目与经营进展目标。

②洽谈经营业务，合理制定各岗位网点的经营方法，估算经营利润。

③监督检查各项目的收支状况，合理确定员工岗位与工作时间。

④选聘服务人员，开展各项物业管理服务。

⑤定时召开部门会议，评论经营效果，开拓公司业务范围。

(8)计算机中心经理:

①组织本部门人员使用、开发物业管理系统软件。

②制定本中心的监控、保密制度。

③检查计算机的使用、信息输入和保存等工作。

④做好系统的维护、保养工作，确保系统长时间连续稳定的工作。

3、一般员工:指物业管理企业开展多种经营和特约服务而设置的工作人员，如房屋管理人员、保安人员、清洁人员、绿化人员和服务人员等，主要职责如下:

(1)房屋管理人员:

①熟识物业的结构和管区使用人状况，做好有关管理费用的收取工作。

②办理用户人住手续，定期回访。

③参加物业的验收接管，建立图纸档案。

④常常与业主沟通，耐烦解答业主询问。

(2)房屋及设备修理人员:

①准时完成下达的修理任务。

②准时处理各类管道的跑、冒、滴、漏等故障。

③把握各种设备的操作方法，准时排解消失的故障。

④巡查管区市政公共设备、设施的平安运行状况，定期对设备进行保养。

(3)保安人员:

①执行24小时保安巡逻制度，看管好物业，做好防火防盗等平安保卫工作。

②做好门卫登记，执行机动车辆验证制度。

③做好流淌人员监督管理工作。

④懂得抢救学问和消防器材的使用方法，能够处理好意外事故。

(4)清洁人员:

①负责管区道路、楼梯的清洁与保洁工作。

②保持管区内公共卫生设施的清洁c

③保证管区内污水排放畅通。

④杜绝蚁蝇，准时外运垃圾。

(5)绿化人员:

①按时剪枝、补种、施肥、浇水、洒药。

②准时禁止破坏管区内花草树木的行为。

③做好绿化管理和草木生长状况的记录。

④保持花园草坪清洁。

(6)服务人员:

①准时到岗，按时开放小区文化消遣设施，照章收费。

②搞好商业网点服务，有礼待宾。

③做好计时服务、特约服务等。

④管理好文体消遣设备、设施，准时制止违背规定的行为。

(三)管理制度和规定

1、工作管理制度:

(1)上班必需穿工作装、戴工牌;男士系领带(修理工及经批准的员工除外)，穿着干净，头发梳理整齐，不得留长发;女士应化淡妆。

(2)办公区内必需保持整齐、洁净，不得在桌面上堆放杂物。

(3)每天上班前各管理人员需查看交接班记录本，了解各种状况和业想法见，准时处理问题或上门寻访。

(4)上班期间全体人员必需精神饱满，主动主动，热忱地投入工作，不得精神不振、上班打瞌睡或偷懒。

(5)纪律严明，全体人员不得迟到、早退、无故旷工，有事要请假，获准后方能离开。

(6)全体人员必需具有高度的责任心，巡察、查楼必需仔细负责，留意发觉问题并做具体记录，准时汇报并跟踪解决。

(7)接待业主时看法要和气、温文尔雅、落落大方。不管发生什么事，肯定不能与业主发生争吵，要看法恳切，认真倾听业主的看法，能准时解决的问题立刻派单解决，无法准时解决的要向业主解释清晰，并告知解决的时间。

(8)接受业主电话投诉时，要热忱耐烦，语言要规范友好。

(9)管理员派单后，肯定要追踪落实，并负责检查。水电问题要求在12小时内解决，其他急修项目一般在24小时内解决，最迟不得超过72小时。把物业管理师加入保藏夹!

(10)对接受的投诉要仔细做好记录，并到现场查看、了解状况，仔细记录处理的时间、人员和业主对处理的看法。

(11)帮助财务人员做好各项费用的派单和催缴工作，派单要派到各户，催缴看法要友好。

(12)仔细管好业主档案和业主托管的钥匙。

(13)仔细做好装修审批和管理工作。

(14)不准在上班时间看书、闲聊、做私事，不准在办公室内高声喧哗。

(15)下班后将自己保管的资料(物品)放好，将办公桌整理整齐。

(16)休息时间如发生重大事故，或遇到问题要马上解决，不得推脱或不予理睬。

(17)管理处的工作原则是服务第一，工作标准是业主满足，工作看法是仔细负责。

2、业主回访制度:

(1)管理员必需常常上门征求业主对管理工作的看法，仔细做好回访记录，准时向管理处主任汇报。

(2)管理处负责人也应常常上门访问，了解管理和上门服务状况，并做好回访记录，对业主提出的要求应准时赐予答复和解决。

(3)修理人员每次上门服务均应让服务对象填写回访单，以征求对服务的看法。

(4)保安员在值班、巡岗时应定时征求业主对工作的看法，并做好记录，留意讨论、改良。

(5)回访单、回访记录和保安队的征求看法单，应由管理处指定专人保管，每月集中装订存档，不得遗失。

3、巡岗制度:

(1)保安领班在当班期间，要常常定线或不定线地对各岗位的工作状况进行检查。

(2)检查内容包括各岗执勤状况、有无违纪现象、查看值班登记等。

(3)巡查的要求是，一边检查一边观看，做好巡查记录，把握各值勤点值勤状况和动态。

(4)管理员主要负责对物业状况的定期巡查。一般每天巡查两次，交接班各一次，发觉问题准时向有关部门派单解决，并负责跟踪:

4、门卫制度:

(1)每位门卫保安必需严格执行各项管理规定，并对每位业主负责。

(2)根据规定仔细巡察，巡察时要挂巡察牌。

(3)仔细做好外来人员的检查登记工作。任何外来人员在征得业主同意后方可进入。

(4)外来施工人员要有管理处发的临时出入证才能进入。

(5)仔细做好报纸、信件的.收发工作。

(6)严禁自行车进入塔楼。

(7)业主若向外搬运东西，一般物品需在保安室办理登记手续，大件物品必需到管理处开具放行条。

(8)电梯运货时应严格遵守管理规定;运输家具、装修材料等大宗货物时，必需收取肯定得责任押金，在业主填写责任承诺书后方可准运。

简易物业公司管理制度2

公司总经理岗位职责

1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。

2、带着全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

3、留意经济效益，细心理财，开源节流，满意业主需求。

4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。

5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

6、制订年度工作打算，明确目标、任务，催促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。

7、重视人才，合理使用干部，根据德、勤、能、绩定期进行考核。

8、调动各方主动因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支状况，以各种方式听取业主和使用人的建议、看法和要求，并准时答复，仔细解决。

9、关怀员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。

10常常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，制造良好的外部环境。

公司副总经理岗位职责

1、在总经理领导下，帮助经理抓好全面工作。

2、主要抓好设备设施修理、保养打算的制订和落实工作。带着全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。

3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。

4、制订年度工作打算，明确目标、任务，催促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。

5、调动各方主动因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作状况，以各种方式听取业主和使用的建议、看法和要求，并准时答复、仔细解决。

6、关怀员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。

7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，制造良好的外部环境。

职能部门经理岗位职责

1、在公司总经理室的领导下，全面实施本部门的各项工作。

2、负责制定本部门的工作打算，组织各项工作的开展。

3、负责协作办公室进行本部门员工的聘请。

4、负责制定本部门员工的业务培训打算，定期开展员工培训。

5、负责指导、监督、检查本部门各项工作，定期对本部门员工进行考核。

管理处主任岗位职责

在总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责负责管理处的日常事务和管理工作。

1、建立、健全各项规章制度，检查催促岗位责任制的执行状况，不断提高服务质量，落实奖惩制度;

2、支配和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作打算，并组织编写管理报告和各种通知、公函;

3、负责传达公司文件、通知及会议精神;

4、检查监督本辖区工程修理、保安清卫人员以及管理员工作状况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理;

5、熟识国家有关法规和物业管理规定，把握各业主状况，检查催促各责任区管理的实际操作;

6、随时把握租金、管理费、水电费等交纳状况，准时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改良服务质量;

7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，讨论拟定下一步工作打算;

8、加强各班的团结合作，树立整体思想，亲密与其他部门的联系，相互沟通、协调;

9、仔细完成公司交给的其他任务。

内勤员岗位职责

内勤员在管理处主任统一支配下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。

1、根据物业服务的需要，编制选购打算，并实施选购;

2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐;

3、帮助主任组织开展社区文化服务;

4、做好本部门员工的考勤、考核管理;

5、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏;

6、负责本部门各类通知、公函、报告的收发;

7、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并准时转交处理，对于紧急突发大事准时向本部门负责人或公司领导汇报;

8、熟识各种收费程序，负责接待上门的交费的业主，并做好收费记录;

9、热忱接待来访的业主及其他人士，对他们的询问事项赐予热忱、周到的答复和解释;

10、完本钱部门支配的其他工作。

管理员岗位职责

在管理处主任的直接领导下开展日常管理服务工作。

1、熟识把握物业辖区业主和物业的基本状况;

2、建立收费台帐，把握收费动态，准时收取、催交各项应收费用;

3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务;

4、负责巡察物业使用状况，以及保安、清洁、修理人员的工作状况;

5、负责对外包服务过程进行监督管理;

6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。

文员岗位职责

1、负责部门的文件撰写、整理工作;

2、负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥当保管管理处的各类来文;

3、负责办理各类外来人员的出入证件;

4、帮助主任组织由管理处发起的会议，并做好会议记录;

5、接待来访的业主，对其提出的问题及看法，予以解释解答，并将具体内容记录在案;

6、负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完好、齐全、保密;

7、向各业主发出书面缴交各项费用的通知书;

8、通过各种媒介做好宣扬工作;

9、负责组织业想法见征询活动和社区文化活动;

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全体员工均为公司物业辖区的管理人员，无论其工作岗位、分工，需共同遵循以下制度。

一、接待来信来访来电投诉制度

为了实现“管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言”的管理目标，不断完善管理体系，提高员工素养，不断改良服务质量，严格仔细对待业主〔住户〕反馈的每一信息，特制定本制度：

1、实行“首问责任制”，公司每一位员工，无论其部门分工，均有义务接受业主的任何来访来电、投诉，统一传递到办公室。属于自己职权范围内或能够赐予解决的，应当场予以解决；不属于自己职权范围内或不能予以解决的，不得任何理由推托、回避，应将业主〔住户〕反应的问题当场予以接待，而后转告相应部门。第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的状况直至客户满足为止。

接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺，尽量在最短的承诺时间内处理完毕，因故未能在承诺时间内处理的应准时通知对方，争取取得理解。但不得消失同一件事情有两次推延处理的状况。承诺时间最好掌握在1

~2天，一般不超过一周，特别状况除外。处理完毕后，由处理人与对方交代清晰，需要让对方签字确认的应当留签字记录，并告知第一接待人。

2、每一位员工都有责任收集来自业主〔住户〕关于小区管理的看法、建议、看法等。

3、公司员工接听全部来电时，第一句必需为：“您好，靖宇县建筑公司物业”。

4、受理投诉时，必需热忱接待，主动询问，面带微笑，不得推诿、无理拒绝，并做到一视同仁。

5、当被投诉者受理投诉时，受理者必需照实记录，不得提出回避。

6、对投诉内容要仔细记录，准时派人处理或向主管汇报并在24小时内予以解决或答复，做到事事有着落，件件有回音。

7、凡由市政设施如水、电、气、道路、邮电、通讯等所引起的住户投诉，应努力做好解释工作，主动同市政有关部门办理交涉，尽早为业主排忧解难，决不允许推托了事。

8、员工应仔细做好本职工作，主动为业主供应满足的管理服务，减小投诉，把冲突毁灭在投诉之前。

9、对业主的投诉应准时进行分析总结，对反复消失的问题，应组织有关部门进行深化探讨并找出解决方法，防止重复发生。

10、对投诉要记录，投诉资料要存档。

二、员工文明服务要求

1、喜爱本职工作：

①要树立干好服务工作的职业志向，喜爱本职工作。

②刻苦学习，不断完善和提高管理和专业技术水平。

③待业主如亲人，热忱服务，尽职尽责做好工作。

2、文明管理：

①仪态端庄：穿着装扮端庄、干净，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和气。

②语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文静、谦恭精确，务必做到“四个不讲”即：“不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲挖苦挖苦话、不讲与管理无关的闲谈”。不能取笑人、不能训斥人、不报复人。

③主动热忱：在服务过程中要做到：“三个一样”即：“对待生人与熟人一个样，大人与小孩一个样，忙时闲时一个样”。

④优质服务：对业主负责就是对公司负责，到处应多为业主着想，为业主供应各种便民服务。

⑤讲诚信：诚信无欺是公司每一位员工应有的工作作风，也是我们经营管理中职业道德的一个重要内容，为此在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信誉。

三、员工廉洁工作制度

1、在工作中坚持原则，秉公办事，不徇私情。

2、自觉抵抗不正之风，严守法纪。

3、不以权谋私，不利用工作之便占公司和业主的廉价。

4、不在上班时间干私活，不用公司通讯