房地产营销策划 -绿城海南桃李别院品牌传播策略案

某

项

目

︱

品牌

传播

策略现在的“龙湖湾”

，平凡无奇。搅不起海口市的地产风云，撩不动大陆客的上岛心弦。1.本地认知问题在行政区划上，海口人/新海南人，对云龙镇基本无感。物理上的距离只是客观存在，心理上的距离才是难以破解。以海口不大的市场容量，近年已进入板块混战格局，大板块有主城、西海岸、海甸岛、新埠岛、河东等，热点小板块有长流、长秀、大英山、海口湾-万绿园、溋滨半岛、龙昆南、白水塘……而边缘化的云龙镇，鲜有关注点。所谓的计划单列镇，更像是对将军故里的特殊扶持。而城乡一体化的大进程将在全中国展开，云龙目前已坐实的优势不多。从大海口的发展走势看，眼下云龙对海口居民并不会有我们期待中的特殊吸引力。想要贩卖未来，显然是自说自话。2.岛外认知问题岛外客对此地认知为零，目前项目岛外品牌认知也趋近于零。至于这个，就不赘述了。注意力匮乏吸引力匮乏销售力匮乏非热点主流区域

、无强势度假资源

、无前期客群积淀区位弱势，非项目能解决。可引入绿城度假配套改善，但项目级配套，爆点小。可重新圈粉，但太慢。本案欲在新的品牌认知上破局起势，难以靠物理属性的板砖砌成品牌的塔尖，传统的做法也时效缓慢。所以，强势元素之间的化学反应，或许是本案的更好选择！怎样的强势元素，怎样的化学反应？绿城爆款的明星产品海南第一风水宝地碰撞→自带光环的公信力作品：【桃李春风】→当地人文的超级符号：【陶公山】▲

全国影响力;▲

行业地位高;▲

品牌口碑好；▲

产品销售好；▲

品级评价高；▲

超越行政板块的地理概念；▲

在地文化的标志性元素；▲

内容炒作上的潜力股；▲

客群心理沟通的万金油；炒作点：桃李春风入海南。现有强势地产品牌，带动未红的文化地理符号，最后双双更红。绿城+桃李春风海南第一风水宝地陶公山推广延伸「之一」：文化心理上的化学反应。绿城理念与在地文化观的结合点↓最懂中国传统情怀的绿城，与

骨子里最传统的琼北。中国风的精致产品传统的匠人精神根深蒂固的农耕文化完美融合大城市病的背道而驰家国田园的生活理念院落/小镇的生活方式自建宅院的传统居住观自然资源潜移默化出的生活习惯推广延伸「之二」

：客群需求上的化学反应。家庭需求与生活方式的结合点↓①

居住需求与生活方式②

度假需求与生活方式当地客群：城市近郊田园颐养度假客群：家族反季风光旅居本地/新海南客群的拓宽主要问题：对区域的陌生&对距离的抗性绿城+桃李品牌文化情怀感召生活方式引导风水福地认知家族无忧颐养度假方式岛外客群的牵引【全面强化之后的项目价值体系

模型1】【全面强化之后的项目价值体系

模型2】精神力资源力品牌力产品力风水文化院落情怀养生向往风水宝地自然田园绿城实力MINI别墅身份讲究心灵追求家人健康物理价值心理价值客群基底创造与岛内外不同人群在身心层面的化学反应点，创造从一开始就带着成功标签的绿城明星系列作品。创造化学反应，从形象载体和需求洞察开始。案名/定位

/slogan（着力点）全龄颐养/院落情怀/生活方式（着力内容）岛

内岛

外常住型客户主诉求家庭改善需求/别墅首置近郊5+2田园生活方式养老养生生活方式候鸟型客户主诉求家庭反季度假养老养生生活方式资源占有/多地置业院落文化/家庭观念/颐养生活方式海南资源/绿城血统/养生度假/风水福地非第一居所，家庭生活

度假别院案名绿

城

·

桃

李

别

院-产品：秉承桃李春风明星产品和品质-传播：建立“桃李”系产品标签，借势明星项目光环-客群：给新客户以品牌背书，老业主以再购理由推广语春风南渡陶公山桃李春风、南渡江、陶公山，组合在一起，即是写实绿城所为，也是写意山水，意境合一、意趣非凡。Slogan绿城·桃李别院桃李家族的海南风光【桃李家族】，一指绿城桃李系产品的业主圈层，二指祖孙满堂的家庭，后期极易演绎，利于落地推广全龄颐养生活/度假。【风光】，不止点出田园情境，更可演绎风水福地、光耀门楣。设计①VI设计①平面风格备选案名-1绿城·桃李鸣溪桃李同出一源，鸣溪写意田园设计②行业与管理资源微信群1.

进群即领福利《报告与资源合编》，内有近百行业、上万份行研、管理及其他学习资源免费下载；2.

每日学习分享6+份精选行研资料；3.

群友信息交流，群主免费解答并提供相关行业报告。扫一扫二维码或添加客服微信（微信号：Teamkon2）免费报告等你取。添加好友请备注：姓名+单位+行业或业务领域微信扫码，海量资源到手业务合作联系微信：Teamkon知识星球

行业与管理资源社群1.

无限制下载行业研究报告、咨询公司管理方案，企业运营制度、科技方案与大咖报告等。2.

每月同步更新3000+份最新行业资源；涵盖科技、金融、教育、互联网、房地产、生物制药、医疗健康等行研报告、科技动态、管理方案；微信扫码，工作轻松无忧报告收集整理于网络，只用于群友学习，请勿他用备选案名-2绿城·桃源春风海口世外桃源，同时借势桃李春风明星效应。设计③备选案名-2绿城·海云间出自郑廷鹄诗《陶公福地》，即为资源写实，又为风水关照。设计④VI设计⑤化学反应，第二步从岛内岛外的线上推广和线下PR开始。岛内推广为主，配合线上线下，岛外线上为主，布局重点城市阵地。910111212蓄客营销阶段拳头产品带动存量去化品牌落地

项目入市分阶段推广主题品牌落地阶段（海口）绿城来了！

造园？造镇？造故乡？项目入市阶段（岛内+岛外）春风南渡陶公山桃李家族的院落诗篇

//桃李家族的海南风光蓄客营销阶段（岛内+岛外）9月10月11月12月2017年阶段一阶段二阶段三推广线品牌落地项目入市期蓄客营销期岛内岛外绿城来了桃李家族的院落诗篇桃李家族的海南风光传播主题春风南渡陶公山-海口户外媒体

(含高炮空港/高铁站/公交站台等)-门户网站、视频网站、微博微信大号-海口及重点推介城市论坛、地方站-自有项目官微、员工微信传播渠道-周末真人图书馆-生活大片拍摄活动线-桃李别院产品发布会-我参与了家园的建造

-有机家宴与挚友共享官微

-资源/产品/服务解读-活动线上入口全媒：桃李春风姊妹篇南渡海口，绿城品质中国生活海南标杆项目落户陶公山。新媒体线-情感维护岛内-第一阶段--第二阶段--第三阶段-绿城来了春风南渡陶公山桃李家族的院落诗篇第一阶段绿城来了绿城品牌海口落地阶段阶段背景：-

项目规划修改尚未确定，产品未来不明晰-

绿城初入海口，市场形象尚未建立-

项目区域和现有资源无法引爆关注，需要绿城品牌作保阶段目标：-

引起市场对绿城品牌的关注-

展现绿城是对中国传统文化最有情怀的开发商-

通过品牌关注积累一部分粉丝，为项目入市做准备-

线下

-户外媒体投放

——

首期悬念入市选择高铁站出口、美兰机场达到、市区至项目主要交通道口、沿线公交车站投放线下广告。绿城来了造园？造镇？造故乡？诚意作品

献礼海口户外文案示意-

线下

-户外媒体投放

——

文化情怀逐步营造选择高铁站出口、美兰机场达到、市区至项目主要交通道口、沿线公交车站投放线下广告。绿城精耕

文化传承献礼海口鸿儒之家诚意作品

即将入市户外文案示意-

线上

-软文/banne

广告集中投放选择门户网站海口站、海口地方论坛、海南心发现等线上主要媒体渠道发布系列软文稿和户外主题banner广告。软文解读绿城，通过过往产品解读和绿城对传统文化的理解引起市场对绿城海口项目的期待、关注和猜测讨论，同时也是让海口了解桃李春风项目，为后期的推广做铺垫。模拟软文主题：-

那个造了桃李春风的绿城来海口了-

绝配：最懂传统的绿城，和骨子里最传统的海口-

在海口，让北上广羡慕的田园理想-

回到故乡，中国家庭的新梦想-

一见如故，绿城即将发力海口-

争破头：绿城、碧桂园、万科三巨头看中的风水宝地…第二阶段春风南渡陶公山项目入市阶段-

线下

-绿城·桃李别院产品主题发布会

——

春风南渡陶公山回应第一阶段的悬念，通过发布会正式确立“桃李系”产品，确定桃李系颐养生活理念。发布会同时是一场桃李别院生活的提前演绎，现场公布项目内湖、果园、农场实景大图，“别院桌面”，通过官微可以下载高清大图作为电脑/手机桌面。-

线上

-绿城·桃李别院官方微信上线通过户外二维码推广和发布会累积，项目微信收获了第一批粉丝。在此阶段正式运营微信，是对前期积累粉丝的维护，也为日后推广做好线上渠道端口。本阶段官微推广主题：-“别院桌面”：推送专题，互动获取网盘密码下载项目内湖、果园、农场等实景大图；-“别院生活”：桌面大图的再创作，实景+手绘，手绘生活场景植入实景，以官微为主线传播；-“别院颐养”：从气候环境风水文化产品客群上做一次概括性的阐述，对比桃李别院和桃李春风的区别，说明“别院”的含义。（可作为系列推动）-

线上

-媒体矩阵助力项目入市做好门户网站、海口及岛外重点城市地方论坛、城市大V的推广辅助工作。-KOL朋友圈：发布会邀请业内名人、海口文化组织、传统文化名人参与，通过他们的朋友圈实时直播发布会现场。-发布会直播：开辟直播区，通过直播APP将线下与线上统一。-软文铺排：“桃李春风下海南，春风吹向陶公山”“桃李春风姊妹篇落户海口，明星产品再升级”-传播矩阵：线上媒体渠道配合推广“别院桌面”“别院生活”，粉丝导流到项目官微。第三阶段桃李家族的院落诗篇项目蓄客阶段-

线下

-桃李书院

讲坛开放利用售楼处书院场地，定期周末举办书院讲坛活动，可邀请海南当地文化名人/行业翘楚/业主代表讲述个人故事，同时开放微信报名渠道，报名现场“阅读”主讲者人生或称为主讲者。真人图书馆每期限额，根据主讲者制定主题。每次开讲的现场视频、文稿整理将作为后期推广的素材使用。模拟图书馆开讲主题：-下海20年，我从农民做回了农民-大海拾遗，海南岛美丽传说的文化内核-日出而作日落而息，前庭后院方是人生-家人、朋友，是我这一生离不开的主旋律-

线下

-桃李生活大片拍摄1.微信征集业主/准业主家庭参与绿城·桃李别院宣传片拍摄。2.从演出家庭的甄选到拍摄到成片全程官微跟踪报道。3.同时辅助线上媒体矩阵。4.联系院线举办宣传片首映，邀请业主和意向客户参与。跟踪报道主题：-业主出道，宣传片还是纪录片？-业主参与脚本创作，只有房子的主人懂房子哪里好-这不是项目宣传片，这是家庭情感实录-选一城生，择一隅养-

线下

-我的家我用心！未完成的《别院生活手册》邀请业主参与项目规划会，一起实地讨论产品/园林/景观等设计和规划。从细节入手，打造“懂人”的别院生活。将每一次改变，业主问题的解决都记录下来成册，选择有代表性的形成手册，送给业主和意向客户。细节说话，真实的产品更能打动人。生活手册篇章模拟：-园林篇：每一亩都是30棵果树，这样果子才结得扎实。你想承包什么树？芒果□

荔枝□

菠萝蜜□-交通篇：开往场镇和市区大巴还没定路线图，你喜欢往哪头跑？云龙场□

骑楼街□

省医院□-农场篇：一户30㎡的地，不如咱几家承包一亩田。绿城还提供农夫助理，需要吗？需要□

不需要□-

线下

-有机家宴邀挚友共享业主的朋友也可能是业主，新年将至，正是探亲访友的时间，在此时开展家宴活动配合老带新营销政策，使老带新减少功利更多情怀。家宴选择项目内菜地自家种植蔬菜瓜果，结合海南当地生态美食，以美食为名，叙故老情谊。岛外桃李家族的海南风光-

线下

-布局重点城市，绿城项目案场阵地联动选择重点城市重点项目，设置桃李别院项目展台/展示区。以“桃李家族的海南风光”为主题，引导度假客群，增加老客户和岛外客户对项目的了解，为岛外蓄客作保。趁势启动，价值先行。岛外阵地以“家庭度假”“琼岛资源”“中国院落”“颐养体系”为核心价值推广。对位岛外客群需求。-硬件：在案场布置上加重院落或海南度假元素。-软件：配置专职置业顾问，从度假/养身/养老/院落文化等方面讲解攻心。信心建设，增强体验。利用已呈现的内湖区域、果园和后期呈现的样板间、园区景观等，制作VR视频或VR看房系统，投放异地阵地。重要节点增加实景美图展览、宣传片放映、真人图书馆成果展览等线下活动。以“实景”“真实”增强异地客户的体验感和对项目的兴趣/信心。-

线上

-全媒矩阵，主题爆破项目落地阶段以“春风南渡陶公山”为主题，针对岛外城市线上渠道传播。后期以“福地养生，家族院落”等主题，针对岛外客群心里进行价值点线上演绎。项目落地阶段蓄客营销期春风南渡陶公山福地养生

家族院落如春海南

度假别院绿城精品

全龄颐养微信建设官微建设软硬适中官方微信作为线下活动的发起传播展示的集中渠道，还要建立起和粉丝/客户的情感联系，同时补充在线下活动的信息，将感性的线下活动成果用理性严谨的态度总结分享。所以在建设维护上要有统一的规划。并且兼顾线上线下，做好官微的推广工作。官微建设要点：-三行五列菜单规划-日常推送规划及辅助配合-推广工作建议弃用之前的项目微信，重新建立新的账号，但需要对原项目微信的粉丝做一次导流。三行五列规划-桃李风光：以项目信息、项目进度等硬信息为主，方便新关注粉丝全面了解信息。园区风光和后期的样板间可采用VR技术。-别

院

生

活

：

一期裕泰业主将于年底交房入住，存在入住业主和未交房业主，此目录是为方便业主生活和房产管理。-桃

李

天