广州逸涛半岛写字楼部分营销策划报告

逸涛半岛写字楼营销策划报告

汇报稿

（2008-03-08）前言感谢逸涛集团给予中海房地产顾问公司再次提案的机会，同时也感谢逸涛领导对前次汇报方案表示认可，本次方案是在前次汇报方案的基础上提炼补充。我司将以最优秀的团队、最实效的营销理念、最勤奋的态度为贵公司提供专业服务，同时也预祝本项目早日操作成功。再次感谢逸涛集团对我司工作的支持！《逸涛半岛写字楼营销策划报告汇报稿》整体思路读思破略定位方案思路剖析本项目在特定的市场环境下如何定位？本项目阶段营销目标与销售进度？本项目核心竞争价值是什么？本项目命名如何突破？项目形象如何构建？项目主题价值如何演绎？项目采取何种价格策略？项目如何运用客户策略？项目如何运用优化媒体？广州房地产市场整体状况如何？南沙房地产市场整体状况如何？南沙城市规划对南沙房地产影响？逸涛城飞跃建设的深远意义何在？读房地产营销主要以市场作为依托基础，挖掘社会价值对项目的提升功能，用未来发展的眼光来思考项目价值，为项目价值提升寻求支撑点！广州目前房地产整体市场：价跌量减，市场观望，自住需求为主2008年1月广州市10区房地产市场分析报告：10区房屋交易登记11994宗，同比减少37.2%，交易登记面积120.88万平方米，同比减少41.3%。全市10区一手住宅交易登记均价为9766元/平方米，跌破10000元/平方米整数关口，与2007年1月同比增长36.8%，与2007年12月同期环比下降7.7%。其中全市（除南沙区、萝岗区外）90平方米以下普通一手住宅交易登记均价为5673.89元/平方米。二手住宅交易登记均价为4576元/平方米，同比增长34.3%，环比上升8.0%，今年1月二手房交易登记面积同比去年1月减少28.5%！2008年1月广州市10区批准预售的商品房项目共42个，批准预售商品房6741套，批准可预售商品房面积为80.86万平方米。10区房屋交易登记11994宗，同比减少37.2%，交易登记面积120.88万平方米，同比减少41.3%。白云区下降925元/平方米广州市2008年1月整体市场状况白云区下降925元/平方米番禺区下降870元/平方米海珠、天河、番禺的二手房交易量下降最大，分别达到4.4万、3.2万和5.77万平方米！成交锐减4成90平以下新房均价5673元南沙目前房地产整体市场：价格回调，成交量减少，投资人群缩减南沙2008年3月项目整体状况调查南沙境界200套，100-120平方米5800元/平方米，带1800元/平方米装修南沙滨海花园叠景别墅9000元/平方米海景洋房7000元/平方米，带500元装修南沙碧桂园洋房4980元/平方米起带800元装修，折合毛坯4400元/平方米奥园金莎广场商铺四层整体均价9000元200-250平方米，总共30套富港优山美地均价6500元，80-140平方米，前期304套，带装修800元南沙奥园洋房7000元/平方米（毛坯）公寓8000元/平方米，公寓37/98平方米通过目前对番禺区新货量统计，年初的市场新货供应量为1000套左右，在售货量为2000套左右，比年前多出了近一半；今年以来整体番禺价格方面则变动不大，基本与春节前的8000多元/平方米－9000多元/平方米相当，南沙相对而言是价格洼地；随着祈福、雅居乐、新月明珠、万科、金地等品牌发展的持续进入，再加上番禺奥园、中颐海伦堡、金沙丽水、喜盈雅境等项目，市桥将成为广州今年新的市场热点，不然也会对南沙房地产带来长远的影响；通过对南沙房地产综合分析：目前置业南沙主要的置业因素是：1、交通的持续改善；2、优美的居住环境；3、性价比优势；4、未来的投资回报；5、旅游渡假商务需求！南沙未来规划对房地产影响：广州新城，现代化港口城市，滨海新城地处省港澳（大珠三角）几何中心，距离广州，香港，澳门三地市中心不超过70公里，方圆150公里范围内共有6000万人，把整个珠三角及港澳的城市群都网络其中，战略地位无可替代；南沙地区现有市政道路已初具规模，环岛路，进港大道，港前大道，黄阁大道，凤凰大道等城市主干道已整饰一新。南沙规划对外的“五纵五横”高速/快速公路及环形主干道达1200公里，是2010年广州“五年一大变”的主要项目；南沙经济技术开发区有代表性的有：南沙客运港和货运码头、南沙客运港、南沙资讯科技园、蒲洲高新技术开发区、南沙高尔夫球会、南沙会议展览中心、珠江三角洲世界贸易中心大厦、香港中华总商会、南沙大酒店、南沙天后宫等，目前500强企业30家！南沙新规划地铁四号线逸涛城建设价值提升：完善板块配套，规模品牌效应，板块价值升华占地4000多亩-----规模大环境好南沙逸涛城位于南沙环市北路1号，规划人口达13万多人，由逸涛地产集团投资开发建设。该盘位于南沙最核心、最热点区域――金洲中心地王地段，东接商业繁华的金洲商圈，南至主干道进港大道，北依青山叠翠的望虎山，是一个宜居宜商的海滨城。

商住物业齐全-----物业类型多

据开发商介绍，南沙逸涛?碧海花城规划建设成为一个聚集欧洲建筑经典、浓缩东南亚园林精华的超大型居住新区，规划建设有别墅、多层、小高层、高层、商铺、酒店等各类型物业。配套完善-----提升规模配套南沙逸涛?碧海花城内商业配套齐全，有特色饮食一条街、服饰一条街、休闲街、装饰材料街等。该盘还将建大型休闲广场及各组团的会所。思房地产讲究差异化和主题化营销，在市场需求和市场空缺作为前提基础上，寻求项目价值最大化的定位！目前系的市坏场环削境对断本项哄目的地影响本项滥目位康于南傻沙新该城市姜中心魔区，隙地理葱位置证极佳常，地色段价作值极冷高；本项畏目产真品定拘位为撑写字共楼，首目前汉市场处此类庆产品驻在南修沙为叉稀缺响产品率，一饺方面馆市场僚竞争贩少，皆是优迫势；稀另一零方面叫市场逗需求涛还有拒待证敞明，图有挑铲战；但是们受宏寺观调楼控的垒政策捷限制冲，在烧广州胀无论惩是住妄宅、崇写字乱楼还暑是商谨业都思销售砌情况概急剧廊下降板，整知体房土地产善价格弓已经年同比城去年增十月饮下降叫了接岗近20坝00元/平方挪米，希投资善客数默量急付剧减获少，赢市场楼消化悉主力瞎转移斥到自拉住客危；针对浆本项廊目来件看，芝我们焰目前唱的主映要任辛务解毫决两许个问半题：项目邀在特义定的集市场太环境绿下该犹如何郑定位衣？项目跪要实少现预激期的窃市场劈燕目标咐该如问何销播售？南沙晌目前兆市场虽需求亦：自效住型碧需求陷、投哪资性或需求毁、商来务渡诞假型准需求沾等南沙插市场嘴需求坝分类自住型投资型商务渡假型追求谋南沙相适宜含人居既的空作间环毙境；追求泻南沙织相对冈很高妖性价弹比价肿值；追求背南沙杏优越钻的交庸通与扑工作聚便利堂！认同壁南沙沿未来访的发排展前扣景；认同巡寿未来倦物业洒的投梁资价衣值保娇障；规避邮人民恼币对虫内贬巨值带饲来的沫资产鲁贬值销！南沙揉商务娇办公议场所喘的需呈要；南沙优优美戴的旅吉游休狠闲环损境；其他春特别臂使用泉类型秤！本项润目价爪值点派分析区域价值南沙城市规划和功能定位带来的社会大环境的价值；区位价值本项目所在版块所带来的城市中心区价值；产品价值本项目独特的产品定位和功能多样化带来的价值！品牌价值开发商品牌优化对价值的提升作用！定位旺差异持化原皆则附加输值原烛则弹性珠化原邪则市场某共鸣郊原则通过复业态伞选择击或者唉是业眠态的宋根本颠咐覆来惑实现缘瑞项目叉的定常位差咐异化就是视充分郊考虑璃区域姨需求宿或者绑是本按项目别墅化、洋潜房人得群的坐需求搂，把朴定位瘦作为附甘加值月项目吩进行躁规划项目熊硬件皂配置蜂或分慈割要球考虑迅业态覆的多角重选择晃性，竖功能叙上保左证各蜂种业歌态灵脉活取桐舍通过悼主题的特色布营销吗或特源色业仪态或切者特你色消费泄群体痰做出企规模柏和品市牌效被应，竟获取赢利见价值项目竿定位孙的四槐原则项目孕功能移定位保：商踩务、辰旅游俭、渡错假、冰休闲存、投榜资CB眉DCL秩DDi柏ag判ra壳m2南沙暴中央乐商务蔬区；南沙宵中央花生活仔区！（居质住投寻资首算选）广州上未来立新城讽；城市猛生活桶后花件园！（港案口与畅海滨古新城浮）产品丘多样理化和棋功能拍附加畏值；未来跨建设嘴带来若的价条值提狼升；（产殊品价年值）Di篇ag牵ra阳m2本项乡丰目南沙相互范关系载体从与纽浴带载体笔与纽祸带项目却功能贞定位由于昆本项尚目受妥到诸切多因朗素的军影响距，我拘们可割以从淡中心恐区功滋能和缘瑞社区职型功拿能两努者相键结合滥作反买向考乎虑，香考虑认规划恨中的摄城市递商业羞布局旺以及笨交通循动线帮，所缩慧以在吗整体绣属性核定位控下，触本项爸目功协能定仙位应凉该是煮：兼顾颜城市婆功能丙需要赔和社敬区配鄙套的以周边边CB替D为主巾要辐断射对逮象的并形死成与虫区域涌旅游续商务性联系填的同周潜边功顽能定宽位形裹成互皮补的区域芦过渡察型城济市功首能综洽合体本项尾目差酷异功尖能优粉化下敞业态符需求本区肤域有纵什么畏样的躺消费敢潜力膊没有坛被挖租掘？1社区型消费2旅游商务消费3城市初级阶段企业型办公需要+公寓蔽型商特务写袖字楼旅游志型社丝式区配菜套商苏业本项亦目首尖层商厅业业都态选肃择建称议（眯主体扎）一层撕：饮厅食为担主体岸商业重点守业态闯提示证：营造堪都市援饮食星：道逗路＋服餐饮宰业态狡共荣槽商圈沃。引现入如新荔木枝湾庭、西泻湖春求天、读潮江愉渔村辰、老贯树咖级啡、再麦当潮劳、拨概念蔽餐厅等中成高端笛及特渠色品凯牌餐曲饮。概念魂餐厅—红馆卖私房招菜本项辨目首株层商致业业福态选约择建溉议（篮配套陪）一层裂：健砌康保坊健为伪主要罢配套中设施盲（满泳足商王务旅信游需穴要）重点休业态赠提示代：沐足众城、SP病A、同勇仁堂害、扶祝元堂唐、药妨膳、月中医兰保健等中恰高端告健康尘保健糟配套恩，配案合理发膝店、比便利控店、起干洗割店等社奥区型店配套喊！本项训目三膝层以伙上写热字楼缓业态凯选择俯建议写字炊楼：姐商务无型写斗字楼挖（办蛛公兼泳具商主务渡党假居眯住功悬能）业态皱提示先：广告怀公司扮、其刺他设宴计公通司写鼠意空得间等但。目标布客户闯：个人签旅游碎商务讯需要广告结公司网络农公司科技韵公司装饰源公司贸易苗型公商司商务直旅游擦个体恳需求例等中海宏的营肠销目点标而我宝们的导最终愚销售威目标俩是:写字盐楼实她现整晴体毛寻坯均异价62慈00元/㎡以上;商业查部分鸭实现词整体吃均价11瞧00绵0元/㎡以上辛；开盘烫后三叼个月饲内实饮现销伏售70队%以上捷！备注满：以鸟上价液格为梢初步姜建议胸，最慎后以深与发觉展商馆多方叫确定枯为准沙！破本项监目要捷依托怜自身耐的价俭值优蜡势，菊利用它准确奔的主冰题定遮位和丸差异钢化的态主题挎营销撞，通晚过有平效的昂阶段潮价值即的释无放，障在现真场配黄合下躺促进肤销售六！项目添价值卵概括区域稀价值南沙劳由二景线城英市向教一线遇城市稳进化还，城辟市地茫位不驳断提不升；南沙体作为犁国家障高新驴技术去产业枯园，艳辐射嫩大珠僻三角搏经济幻玉圈；世界锯高新丈产业挤向广趋州迁田移，伙南沙阁是第臂一选反择基拾地。投资早价值南沙酒城市叶产业搬升级委及城赏市化惩进程豆中带岗来的浇物业祝价值叶提升驰；工业假园在常南沙贩扮演含的地余位与凶角色替，对及项目建带来猾的价稼值提打升；莞深候广一乌小时杰生活榨圈的种形成头，交骄通带衬来物猾业价左值的卧提升音等。产品好价值逸涛因品牌北下的吉质量侧控制钩体系棵，对雹园林尺、建摆筑、兵物管骨、社赛区文纷化等考的品则质要妄求；本项榨目与也其他备项目甜在产役品价窗值的可可比葛度，渐突出恭逸涛络物业苏创新成的角筒色；突出颗商业皮、会心所等竿自身眉配套袋对项吊目的罩价值猪补充威和提尸升，备增加看溢价累空间漆。区位价值南沙作为珠三角黄金分割点，泛深圳第三环，区位价值明显；南沙作为南拓重点，生活后援基地，一小时理想生活区；南沙中心商圈作为本项目完善配套，南沙独一无二。整体歇营销缴推广膏思路利用慎城市康规划访，提梦升项畏目所杜在区稿域价参值；1利用傅板块脾规划黄，利慌用开吧发商隐品牌境提升架项目莲价值说；2利用男主题售定位洋和特转色营击销，裕进行泳项目帽形象碍入市肉；3利用阴特色泉产品液，促躁进项吵目销脸售；4通过尖对项贷目和狡开发掩商品咐牌升凝华，惑提升仇开发傻商品丢牌；3营销见推广概主题由于临本项卡目产淡品设殖置有目写字术楼型卧公寓些与商度业部招分,为了植体现才项目疤的整够体形婚象，兴同时瞎避免日两块踏地两最个名眼的情颂况，晨我们罗建议冬用一龟个统欲一的订名称蒜与推挺广主脚题来却包装选项目匠，具床体为飞：逸涛.新时冬代SO疑HO街区--院--南沙伏中央收创富拍旗舰理由:1、利舅用“理逸涛次”开花发商是品牌随提升舟项目乳品牌原，通据过项敏目品条牌的剪树立免深化膨开发棚商品勾牌；2、利兵用“的旗舰缘瑞”概蒸念区源分其悠他项栋目在例高度娘上的械地标声形象朱，树磁立市剥场差醉异化椒的形计象认烛知；3、统音一项皱目名剃称与倦推广衫主题,树立里前期沟市场忽占位,为后怪期各贱物业旗做前阻期铺凶垫区域更价值县阶段旅主题第一柴步:南沙CB壮D功能雷定位惩的强身化本阶备段主渴推广障语:迎接灵南沙CB归D新商促务时细代来姻临--建--南沙聪中央燥商务溜区形吵成理由呼与目奸的:1、本参项目依周边零项目翁的相崇续施外工,对南现沙CB往D区域以商务姑功能跨城市竿定位踢有很承强的临促进逮作用,通过尚南沙CB坑D功能秧城市绑定位锁的强梁化作照用,提升厉本项滚目在浊所在片区域困的价脉值;2、通呜过对开南沙CB千D区域迫的炒拐作，身转变广市场拒对南合沙CP抵D定位摸的旧极认识既，强钩化南恩沙在乔功能陈定位沃上的薯转变帽，树驾立南陆沙CB掠D在城倒市功眯能定场位上腹的高勒度；3、通掘过对习南沙CB恒D的定过位在戴市场胁观念嫩的确滑立，汉树立虽本项墓目在型南沙CB算D的区奸域价杀值；主要参媒体姨途径刃：硬广赶、软贴文、息网络拒、论舍坛（纸政府暴及行爱业共崖同举恨办）逃、电充视专医集等顶媒体歉形式倘；第二肠步:本项何目市京场差狸异化堪形象饼的树的立本阶敢段主垦推广钉语:南沙破中央捆创富疼商务询前站--杨--逸涛.新时累代SO代HO街区理由业与目淹的:1、本汉项目条作为扶从南徒沙大誓道进林入CB剩D时代英的第主一个净高级虑写字瘦楼项搭目，蔑是南猫沙城苍市印膨象的炮“前标站”，本良项目等不能竭在地订标上梯与其德他项精目竞王争，觉因此校只能辽利用那“前尚站”冠的市陈场形升象占比位，贺与其恼他项栏目明在显区牢分;2、利漫用前轰期树甘立的幕南沙CB暂D及CL交D城市钻功能惹定位绘的强带化，劣突出务本项铺目在塘两者扮独特陡的地虚段价炒值，闻树立嘱本项晴目在坏目前CB映D项目阿的价浴值“都旗舰崇”形贪象；3、通楚过对秤“前辨站”桶概念返的炒鹿作，蛾引起拍市场持共鸣街；主要恨媒体纹途径颜：硬广攀、软类文、搜网络驻、户跃外广夜告、爱围墙阀广告凭等媒慢体形输式；项目厨产品森阶段凶主题第一泥步:整体寄产品申的导冲入阶让段本阶懂段主职推广难语:引领惨南沙SO估HO商务排时代--煤--逸涛控新时贩代SO贷HO街区伴为南制沙度味身定柄造理由乳与目勉的:1、南童沙作丙为广佣州新备开发坡区域糕，目左前写念字楼丝式主要梳为港披口贸额易及锈产业绕型的洒企业输服务如，也意就是齿说主女要是容为贸净易的调产业足结构跨服务;2、利阅用“率写字弦楼型绿”的花整体守产品咳定位征，与安周边捐金莎蚀广场扎等竞烛争对蝇手区喊分开如来，前树立穷市场衰差异呜化的习产品贱形象幼，为低本项伴目谋证求最粮大的犹市场瓜接受煌份额真；3、通条过“通街区伯”高衬品质奶多功催能写华字楼岭的产谢品，棒树立以与同自类产层品的泥市场抹档次法，同抱时通棍过健筹康、汉环保提、节弊能）带的新罩写字便楼标嗽准与海其他吼项目冬区分尚开来芽，形照成自挽身的机市场毁竞争趣力；主要略媒体野途径督：硬广涌、软醉文、涉网络路、搜鸭房、确短信届、电冲视等鸽媒体贞形式鲁；第二闻步:商业桥部分宴的招康商阶毅段本阶扔段主复推广期语:坐享雕城市蜘中央失财富--粮--逸涛·铂西商也都，逝时尚涨休闲愚之都理由祖与目茅的:1、铂爷西是择“bo设ss械”的音充译，站主要告和商芝务旅粒游等泉中产怕阶级待追求踪蝶时尚允的心拳理想软吻合逝，同除时有冠浓重段的商氏业气献氛，奶“商菠都”倦能锈够在芽感觉钓上是纳大规蹄模的此商业搂量体抄，能姻够与拿周边扣商业厘结合讯起来牲，提咏升本桃项目仅商业核价值;2、利美用“扶坐享虾城市月中央则财富田”的扫商业钥统一追推广溪语，问能够田突出快本项选目在湖城市迷中央拾的商泥业价败值，危与南映沙CB颂D及CL封D的城剃市功香能定夺位相要连接站，利纠用城红市形某象提然升本同项目筐的商项业价访值；3、通形过“但时尚告休闲烤之都具”的棚商业也业态舞定位军，突腊出本惊项目严在商您业业庙态定朗位的孔优势拜，与熊本项纵目周摩边目总标客经户消展费内购容相仪符合糠；主要苗媒体甲途径慕：软文塌、网偿络、涂户外位广告毁、短脆信等裤媒体漂形式雄；第三店步:商务猎写字臣楼型密销售宇前期本阶星段主习推广龄语:智富门时代锄运筹帜帷幄岛方能穗制胜脚千里--窜--逸涛吗新时表代SO龙HO街区·企业夺创富吃平台理由射与目势的:1、“肯智富既”时飘代是凝高科犬技时红代的文代名投词，鸭与东指莞在膏产业基结构缩慧的调驼整上挡向高喷科技菊型企芹业转极型，秆同时虾符合床松山规湖产岁业基溪地的灾主导叮思想冶，与葡目前万东莞云在科见技与其贸易洁型写柔字楼丝式的需狗求一食致;2、利熊用“夕运筹哨帷幄制方能至制胜询千里广”的乓统一饭推广融语，使一是拐突出钞本项角目在没南沙CB也D区域泳的城驾市地占段价帅值，街二是压能体管现本科项目交“思酱想”哄型写现字楼敞的高搞端定融位，药提升枣本项垦目的要档次稀形象搭，提港升本迁项目秧销售阵价格尼；3、一灵是与秘目前次市场凯购买采写字变楼（惹例如脑中盛室商务督大厦捎）趋苏势相择一致肥，二首是利跃用高严端客怎户提售升本即项目凡的档赞次与方高度汁，与松周边氧项目扔区分允开来伶，三透是抓暮住最爹核心惯的财功富企狱业，遵实现陪“人堵以群站分”艰的财瓶富集租团；主要雷媒体汇途径箩：硬广护、软剩文、裤网络斑、户磨外广盗告、尿短信宿等媒窝体形薪式；第四仙步:商务裁写字童楼型糊销售盼中期本阶践段主破推广育语:酒店武是您扬办公浪室SO重HO商务唇公寓--尘--逸涛·新时努代SO握HO公寓理由字与目鼓的:1、“顶新时骨代”榆象征葬高档霜的心壮里追罗求，延同时绩又能桌够与睛目标叔客户劈燕追求脚时尚、追求子身份珍象征厘符号栗一致容，能蛾够在省体现月本项枣目高哑档物鸡业形逃象的史同时殖与目抵标客熟户群笔体产语生心第理共巴鸣;2、利掘用“养酒店擦就是界您办熊公室疲”的杆统一耐推广批语，权一是笨突出戴本项恼目酒练店式蛮的物售业管纲理，诊突出并本项竞目办斜公型肠产品粱的市建场价隆值，型二是贱能体寇现本炉项目猴独特幼的高皮端定秆位，庄与周妹边其制他公肾寓项痕目区杠分出考来，赞突出皇本项香目的垃市场叔差异装价值录，利遭用物顺业管模理提廊升项听目实纹现价薯格；主要都媒体初途径当：硬广含、软垃文、偿网络踩、户涛外广壳告、漆短信膀等媒掠体形姥式；第五愧步:商铺败销售柏阶段本阶蓝段主冬推广质语:坐享碑城市斧中央沉财富--造--逸涛·铂西指商都虑，创社富之计都理由半与目鼓的:1、利览用“锈坐享撑城市街中央愉财富奋逸涛镰”的月商业参销售托推广嚼语，灶能够循突出向本项竭目在鱼城市和中央棉的商趣业价鹅值，筋强化正南沙CB版D及CL稻D的城漆市功践能定闷位，稼依靠台城市并形象重提升崖本项塌目的俯商业矮价值;2、利非用“屋创富扬之都虹”的催项目甜定位戴语，贫一是虾突出寻本项鸡目在伪商铺粒经营锻方面母的价沾值，津二是泪利用东中产孟阶级邪“富并了还狐想富饥”的混心理胶，利面用本资项目酿自身勺投资肤客户吸群消陡化的渐同时捕，吸条引周肝边CL堤D大量密中产耳阶级梯的消炊化；主要详媒体发途径灶：硬广广、软池文、泄网络钥、户尾外广霉告、猎短信腾等媒凑体形苹式；第六都步:本项护目项孩目及萄开发嘴商品怠牌升花华阶骨段本阶此段主嫌推广谎语:引领冒南沙馆迈进萝街区尚商务族时代--验--逸涛光新时船代SO画HO街区赢，CB克D商务墙旗舰理由译与目步的:1、利驾用本万项目齐尾期枯货量雕销售前，利菜用本钢阶段俩强化边本项咐目项佩目品渗牌形律象的舟同时坏，深绞化开迷发商勒的品务牌，止为开拖发商础后续塔项目朴提升匆品牌韵基础;2、利解用“CB著D商务扛旗舰显”的悼项目羞定位蔽语，声结合朴前期舟的推途广语改，给盆本项皱目做抖一个芳项目保市场椒形象兴的强牲化，苦为项黄目后他期的窜经营麦与运矮做奠仆定良壶好的吐市场迅口碑后；主要爷媒体胳途径书：软文土、网咳络、笨户外辨广告棍、短胸信等响媒体者形式略本项疑目要庭在客隆户拓牢展、戚媒体断组合探、价驳格走腹势等蓝各个碎方面微采取普有效谦的策席略整负合，逮利用豪各种膊策略亲促进蓝销售督进度著和销万售价茧格！项目乘客户挑拓展怕策略南沙绿客户周遍艳区域广州闻客户特殊布群体营销绕策略艘关键轨点解决皱方法营销见提升纱的关适键点目标核心报客户开群；价格捏认可蜜度低素；购买肉的必羞然性偿；补充糕客户咳群；价格条认可资度低菜；购买妖的倾裤向性岁；游离兵客户葬群；价格努认可找度高斑；购买节的选镜择性汇；重点互客户泊群；价格扰认可燃度不磨等；购买泼的群择居性垃；价格淡的支拍撑点筑；口碑殿传播伞的运乏用；“天钟网密嚷而不乒漏”重点糠价值租点的征引导毅：产品疫，园露林，曾配套栗，物沟管，旦品牌封，升衔值等酿；价格撇的支盐撑点另；价值薪的对佳比性补；口碑川传播去的运戴用；“宁腰杀错炼，别来放过纹”重点遣价值坐点的滚引导穷：产品湖，园粮林，树配套繁，物券管，畜品牌蚁，升拉值，找价值糠提升调等；区域介价值宗挖掘筒；未来革升值谜潜力悬；品牌打追随跃；“循吓循善转诱，读以利泼导之旦”重点尸价值拿点的呢引导作：南沙躁前景狱，项柔目区员位价默值，头物业易投资榜回报姨等；心理穿认同往；带头丈人作雨用；团体屡购买桐利益已点；“杀监一请伟百，砖围而肺歼之置”重点舟价值客点的膜引导夏：团购紫折扣鸟，领桑头人贺优惠去，群游体平伪台的跟建立轰；加快深项目水开发吧进度侍，在鹊更严绳厉国孩家政英策发增布前计尽量泪消化鸟投资野客户越，但铜始终悼将投注资客势户作药为争垄取对肿象！在既定资源及有限俯的情策况下贤，实雹施有浴效的手段下组合策略量可以最大妄可能坑的实现营销鹿目的，最某终实汁现总栋体销售目标！品牌覆营销主题体营销体验涝营销实效份营销小众悦营销延续银逸涛创母公靠司品至牌；升华限本项本目品仁牌价览值核疾心；最大战可能厚利用怒莞深器广三场地现道有的跟客户抛资源碍；实现骂逸涛幸项目要联动层，实佩现点肥线面挠推广转面上顷的结雹合。项目刑主题付化，娇给市谷场鲜截明形净象；组团酱（产觉品与昼附加究值）绵主题缴化，室结合非目标妻客户望心理先需求削；事件仪、活把动主诵题化上，结默合策岂略点怪演绎贤；价值反点主穷题化锻，有立效的知引导帆客户警，加李强卖恳点认趣识深万刻度豆。利用卖户外馒广告摊牌进钩行道帐路封萄锁，孩加大昨对周眠边镇亦区、雪高速麦入口择等户订外投毒入；利用葛分众舌传媒联对写枯字楼块客户扫进行凉逼迫眉性信卧息传涉送，霞提高熟广告犯覆盖亦面；利用迁网点隶、收垄费站挂、DM等定队向传宾播手第段，吉增加他广告慰到达悬率。最大胶可能升设置闯样板朝区，笔给客眨户实卷景展围示，样板土房在燃考虑锣效果格的同间时要叮考虑小实用薪性，耻最大生可能号样板缠交楼安；销售怎现场疫注意害主题余氛围泻的展堪示，性例如备设置繁区域醉价值录图；工法笨房的凶运用虾，强提调建柔筑质六量管君理体前系优弦势。针对浩本地载人，衣主要侧和村拼委达攻成相气关协眯议，此可夺自身定嘉造产姿品；针对政企业畜群体踢，与围周边艳大型怨企业仗组织除产品泽推介欧活动型，促腔进团柜购；针对筐特殊南群体在，例棵如香并港人灵等，阶利用姿小范植围联喉谊活厅动，缎促进疏群体对购买输。项目纠营销豆手段价策略根据钢本项械目所然针对赤目标泳客户未的不抚同，颤在不科同的狐阶段广综合虫运用悄不同像媒体蛮的投胞放策怖略，瞒针对兆不同项区域崖做针晓对性质媒体立投放积计划见！周边万板块附近离区域户外惨广告免牌楼体毅广告工地申围墙短信辛等户外胸广告很牌网点扫咨询短信上门砖拜访城区协会散商会窄等电视报纸分众罪传媒短信级、网候络等行业浑杂志DM与短炮信产品具推荐敢手册疤等南沙蜘客户万客伯会与嘱针对俭性活任动高速糟路T牌利用养逸涛音其他露项目膛整合搜房纸网资炒源整肿合春交奴会、逗秋交轻会各个检报纸剧联动久联动区外