溧阳商业地产项目营销策划报告

城市概况——地理位置国家级旅游城市山水生态之城。长三角经济腹地,接受三大中心城市辐射。溧阳位于江苏省苏南，地处长江三角州，属上海经济区。土地总面积1535平方公里。北纬31°1＇-31°4＇，东经119°08＇-119°36＇。距上海、杭州200公里，距南京、苏州、张家港百余公里，距南京禄口国际机场80公里，距常州机场60多公里。104国道穿境而过，宁杭高速公路扬溧高速纵横全境，新长铁路正在建设之中，芜太运河直达长江码头。

130KM200KM220KM城市概况——行政区划行政上隶属于常州,总面积1535.87平方公里,下辖10个镇、2个省级开发区。全县有77.32万人口，人口密度每平方公里503人。南部新区：建设路以南，溧阳行政中心所在地，是上一轮规划以来的重点建设地区之一。随着行政中心的建成，该区已经显现出溧阳新兴城市的发展风貌，成为溧阳市发展的重要载体。现状行政中心沿南环路、燕苑路布置建设，其他公共设施沿燕山路、天目路布置。该片区现状建设用地4.93平方公里。

区域未来展望经济背景——经济发展六年来，溧阳经济高速发展，03年以来呈明显加速上扬态势。增速排名较高,但总量排名位次落后。经济背景——消费增长伴随经济高速增长,消费亦保持较快发展速度。增速虽然较快,但占经济总量比重依然较低。经济背景——收入增长伴随经济高速增长,消费亦保持较快发展速度。增速虽然较快,但占经济总量比重依然较低。小结作为长三角腹地城市之一，溧阳县经济自03年以来进入一个快速发展的新局面，增速在苏南同类城市中名列前茅。经济结构不尽合理，工业的高歌猛进与消费、零售的不温不火形成鲜明对比。本项目所处的城南新区为近年来政府着力打造的政务新区和城市副中心区域，其政务和居住功能已日渐成熟，但受制于城市整体购买力有限，其商业商务功能尚未完善，仍有待进一步发展。溧阳房地产市场分析溧阳房地产市场总体状况商业市场发展状况城南新区房地产市场总体状况项目思考溧阳房地产市场发展状况图溧阳房地产投资额度逐年走势（单位：亿元）图溧阳房地产开发情况（单位：万平米）溧阳房地产逐年开发量涨幅较大，房价高位运行和宏观政策的不断出台的大环境下，销售量和施工量存在缓涨现象。图祸溧阳鸣房地怜产销悦售量麦逐年色走势答（单春位：接万平兼米）商业夏用房再成交堪量逐域年呈钉快速增长长的走纠势，20但07年商确业用嫁房成竿交量匆创历庭史新临高。溧阳尊房地留产市偏场发梳展状馋况区域中房地亲产市劣场发纸展状仔况住宅萝市场见：在燕麻山南掏苑、透金谷压广场著、锦抵绣花脑园等筹小区企示范虎效应切的带海动下翁，南层部新纪城区宗居住痕氛围顿逐渐长被购晶房者跪认可生；政府谷部门短的进益驻，肉为新呈区商复品住照宅的衰定位紧提档促升级姻，目颜前区访域住麻宅成蓝交均糟价已五超过40步00元/平米挖，有兄些项张目房复源甚仗至接绳近50骑00元/平米饶；商业捞用房房诚：商业米用房充开发怎体量呀较大甘，区箭域商作业以并大润薯发为什主，股整体情的商肝业氛顺围不秤浓厚努，市偷场尚擦需培带育；沿街40烦-6造0平米等的沿姿街商商铺受信投资薄客追悦捧，唯集中椅式商站业销会售压歌力较稳大。商业词用房阅的购其买群鹊体为跳本地桂的个晒体和摸在外眉地做补工程季到溧艺阳投辱资的匠人群许。区域尽房地血产市闪场发垮展状赤况溧阳性总体郑商业的规划该为：狼一个片市级腐商业并中心排，在危平陵蔽中路宗与西腰大街小交叉析口周宅围包灵括现复华地技百货代、江高南春交地块爪、正逝在改腰造的说平陵浊广场涛地块辱等；芹一个市级欧副中辨心，位锅于新劝车站烈对面锦汇失广场存地段；两遥个区嚼域商激业中臣心，致分别使位于酱东风罩桥周遍围地跨段和气规划近的铁京路路爹前广挑场地步段。－－键－《溧阳野商业巧网点寨规划》溧阳查商业肥市场型发展束状况1、老城扮区为溧值阳区拐域比颂较成晚熟的肤商业妖中心亦，消厌费人荒群主斤力为市区功居民锄及乡控镇区撒域，辐珍射能欢力较形强。2、南部窃新城甩区是溧往阳发荡展的索重点污区域针，舍在政模府的依利好冻规划寄和众越多示汗范小慌区的浮进驻湿下，症以大妖润发争为首果的新突区商封业氛丝式围有眯走向笛成熟摸的趋林势，鼠目前碰两个局区域症的纽奉消费敲人群洒有一秘定的暮重叠灯性。溧阳局商业窗市场毙发展润状况市级飘副中图心市级椒商业柜中心从溧秘阳市致总体恳规划烫来看写，城胆市呈帆现出淡由北纽奉向南的升级至发展皮的趋挣势，违目前贺新区削作为烟溧阳梦新一诊轮规区划和化建设流的龙勿头，架已经贿成为具新的洲行政缘瑞、居倾住和望商业粒中心严。商凡业也伪从西井大街挑传统饼商业再区，揪向以薪燕山尖路为词轴心眨的南嘱部新蛇区商桥业中们心转哭移。布虽然积大润耗发在僚区域芝有了殊一定酒的影嘱响力说，但台几个勾商业惯项目薯还处词于市再场培损育期桨，因撇此整头个区闲域目宇前还召没有暴联合亲打造蜻浓厚拌的商愁业氛淋围。溧阳闪整体虾消费被能力直较强牲，尤菊其餐坊饮消卸费，止消费疤者注戚重消期费场谷所的义环境狡，因膨此该爷区域割具有葬打造妹美食变街的侧潜力帖。区域脸商业纠项目醉有同践质化野的现驶象，延集中粒于百租货、完美食徒及配炼套商盗业；劲随着职商品旗住宅煤市场凶的不止断发哀展和尊居住盟人群歌的消叨费需返求的眉不断煮扩大桃，商膊业经娃营业葵态必永将走捐向差抵异化磨。区域迷交通斗发达配，免喷费停凤车的桃大润径发已冲逐渐宝吸引缩慧周边亚区域胖的消抗费群熄体。区域葬商业婶现状商业索调研才寻找伙市场吉空白唇点：商业道市场核空白育点：专业单、集六中的弦数码舌广场锁缺乏市场漫支撑育点：——科技绳发达束的现请代生辅活，呜电脑秤等数狭码产磁品日者益普揭及，斜专业欲调研犁结果馒显示纪，大秋型IT卖场间在二谅三线搁城市脑经营购状况脱较好怪，而促溧阳况已有再并不顾专业钻的电调脑城六很难贵满足新旺盛算需求镰；——溧阳沸虽然烦是县显级市明，但恐市区友商业绍的辐射四能力理较强浓，乡报镇的惨需求市场原空间葡较大笑；——居民消文化根素养炒和消得费水询平较陈高，味数码砌产品晒易于猫被消北费者谢接受援。区域辩典型厘商业园案例周筹边互资源径及业项痒目奶分布详图福田谋中心嘉丰劝新城锦汇匪商业裳广场大润听发龙亭甩苑燕山绪南苑文化犁中心本案〔锦择汇商喘业广穗场〕●项目钳基本悦情况项目兼位于醒溧阳摧城南仅新城御区燕屑山中别路1号，J-章MA放LL街区棉是锦瞧汇商扶业广挥场的厉三期贫，地驳上建暴筑面垮积共26未23栋0平米滤，其乐中集丧中式疮商业13袍15质0平米况，小投商业症区为85避70平米估，办批公45蚊10平米堡。项目数量总用地面积21950总建筑面积31180地上建筑面积集中商业26230小商业区一层52708570二层3300办公4510地下建筑面积4950容积率1.2建筑密度40%绿化率20%机动车停车量（地上/地下）47/99项目更经济挥指标小商尿业区集中起商业办公罗刘湾涝路区域读典型民商业裁案例●小商荣业区分割较面积最：一层核在30京-6归0平米论，二澡层分讲割面聪积较属大，陈范围30梯0-哑50播0平米肌不等华。销售双情况覆：项目岁在售指的部沙分为贱小商慕业区诉，共10武9套，牛其中询一层96套，卷二层13套；厅截至茧目前客，一跑层已晌销售毒完毕次，二乐层销甚售率顺为50著%左右趴。层高：一下层4.宅8米，亩二层4.喷79米。销售易价格疯：一层烤北面浪临街3万/平米堡左右声，西斥、南闭临闸街1.路3万元/平米咬左右术；二隐层朝闪北1万元/平米姻左右骂，朝山南60捉00元/平米宫左右纠。客群：购肢买主这力以榜溧阳桶当地跌的个栗体户岭为主射，其抗次是鸡在外遮地做矛工程直和电北梯的议本地锁投资茫者，良这类糕人群薯经济矿基础壳较强汪。区域血典型颤商业驳案例●集中痒商业IT嚷AT集团：IT渔AT集团哭为香对港大流型国屈际品轻牌服杀装、仅百货混连锁捐机构察，由挥中联挤集团亦海外荒投资划有限孤公司早、欧共洲银伍证远救东有列限公枪司、址中国掩亚洲驶连锁肠百货具有限完公司估、美沙华投犹资(香港)集团捷有限刊公司验等七桨大股泥东联原合投能资。脾由其甩下属脊全资追子公毫司深坊圳摩撤根国名际品格牌服缴装会锐员店售有限绑公司进，在殃中国斧大陆踩开设IT木AT国际途品牌散服装元会员惭连锁界商业苦网络吉、IT凝AT百货占会员翅俱乐荐部连搏锁商渐业网催络和Fa姨sh粱io拿n谢IT能AT（时辩尚店拍）连钉锁商洁业网添络，木经营才国际禾时尚汉品牌扑服装梁及百练货商伍品集中金式商珠业建稀筑面颜积为26融23榴0平米摸，为墓开发欢商固潜定资痒产，永通过冒招商耻，IT眨AT进驻托。〔福晚田中丹心〕●项目抓基本昨情况项目胜位于线溧阳娱燕山顺中路捎、罗茄湾路拨交叉航口，棋东至泉燕山挥中路埋、南改至溧太阳市海汽车笼总站威、细返致溧塑阳假苹日酒饭店、果北至株罗湾彼路。项股目包监括28层的建写字挎楼和4层的纽奉商业吵，其地中商浴业面俗积33泻01挪5.同26平米鸟。福奶田中质心是驾燕山具路上缝罕见涂的产驶权商亩铺、患酒店亲、写首字楼按。福田绸中心分割瞧面积盖：分割山面积30平米露起。销售围情况员：目前码在售携的是敏商业1-哲2层，歇共40滚0多套崇房源喊，销毁售一吓般。价格畜：一层虾的销献售价幸格在2万-3肌.5万元/平米盾不等戚，其两中东什面临棉燕山截中路拍的价罢格在3.绳5万元/平米肤左右音，南库面的获售价桨相对帝较低清，为2万元/平米嗽左右嫌；二巷层销描售价权格为杠一层巡寿的70隐%左右制。客群：购拨买主卸力以倾溧阳嗽当地盐的个总体户捏为主乔，购乌房目氧的为储自己维经营需和投网资出窗租。经营辰业态控分布：根肆据经裤营者攀的经印营业垂态来港划分听区域嗓。营销测策略：为舍了树些立购技房者模信心运，让白购房表者相逐信本歉项目坏能够风兴旺蜜，购谎房者岭的收替益有抬保障远，开彼发商油推出猾公司才统一由经营10年，道的营灵销策骨略，猜具体闭内容赏为前翼三年拦是市僻场培滋育期故，期伶间每隶年以须总房异款的5%的收洲益与肥购房弟者，轨后7年每另年以晌总房树款的10幸%来返临利，潮这种应营销古策略强在当颈地比柱较罕赖见，麦接受紫度较守高。项目义思考市场篮机会竿点：在政犹府的绘利好仓规划挽下，柴项目壮区域酸将成汪为市猎级商柏业副碑中心花，较跟好的教发展侧前景乌将会耳吸引国更多勾的投枣资者壁进驻淹新区岗；以锦首汇商纲业广恰场为烟首的其商业验项目狂为本众案打钥下良昆好的振商业自基础测，随何着市田场的蒸不断斜培育相，项刊目可钢以很等快融猪入市幻玉场；集公喇园于吵一体哄的商欢业广出场成弓为溧垂阳新挺颖建钟筑产女品，判项目银的景秧观性典、商务业功找能性醒得到签了最惨好的慎张扬稀；溧阳届居民奸在上志海等跑地做较工程开、电序梯较节多，波家庭蜘收入耳较高园，他丈们具蹈有在播溧阳忽投资努的欲乱望，岭成为中商业孟项目姑的购相买客探群之钉一；当地驼居民秤对餐绣饮的恒消费透能力六较高甚，他罗们注功重消所费环鹅境，快本项喊目的渔公园烘环境列具有翠吸引征消费叹者的致优势歉。市场倚威胁浸点：区域塔商业宜开发得体量滋较大谊，本袄项目暮近临士竞争嫩对手搭锦汇橡商业壁广场伟和福朽田中机心，刻尤其郊是锦萍汇商愿业广茫场，效相对颤本项旋目具翁有规虏模优趋势，本知名侵的大欲润发也超市庄和IT春AT服饰护连锁面的进者驻为嫂锦汇竞商业盒广场债造势伙，将璃会抢嫌占本瓣项目脚的部倚分市蜂场资出源；在售绪项目汽销售武数据律显示牧，投疑资者想对40昼-6漂0平米虹的临确街商躺铺较威为看璃好，浩集中移式商呼业的坑市场玩表现派不佳筋；本珍项目升具有愿较大京体量遮的集群中式养商业脏，后蛛期销绪售将掠会遇株到一蜂定的疗销售急压力输；项目查区域灾的商耀业氛编围需晶要一日段时榆间的裤培育由期，周部分悄投资哨需求顾缺乏怒十足扩信心向；目前忘区域掀商业昏销售艘价格发的高勉位运腔行、柿较高点的贷炸款利翠率，白影响惊着处竿于市吊场培祝育期妄的商彼业投期资回为报率货。公园展总面郊积97全34窝2平方疫米；宅水域苹面积16呆79索4平方阶米；盘公共靠绿化凭面积70坡34辟2平方廉米，蓝绿化节率77佳%。外地凡项目俊巡礼——常州苍新北猎中心尚公园新北绑中心劝公园校导游坦图新北绑中心翠公园接商业眨示意“玩穿家量围贩KT保V广场幻玉”处的于装扩修阶筛段沿街粪商铺校为咖啡间馆、喊简餐仙，经首营状庙况一达般ST僻AR惩BU捐CK盼S和新其北区颜文化酱艺术射活动雀中心屋顶程花园纪下的坦沿街篮商铺公园口动态——新北乌中心毫公园持五一凡开展燥“快往乐嘉盏年华倡”大允型游缓园活便动——韦伯滑国际顾英语施常州颂中心4月19日开佣张营馒业——新北附区文馒化艺机术活枕动中劳心正采式开素张营竟业！蔑！——星巴刻克咖君啡新蹄北公工园店2月29日隆搜重开舒业——大连腰玩家课量贩停式KT允V入驻嫩新北左中心验公园小结：新些北中始心公天园完壶全由甲企业疫投资恐、建喷设、井管理抵，公侧园于20哥07年2月16日免户费向皮市民判敞开慨。奔经过程一年酿左右赢的时慢间，寄商业野部分盖已成砍功引兴入韦桑伯国木际英唇语、枯星巴秋克咖泻啡、责大连婚玩家扎量贩驱式KT扫V等知胞名连场锁，昨虽然烛目前理商业袄氛围疾不佳喝，市率场仍逗需要雅一段命时间桶的培拳育期蝴，但催独特顽的公统园商庆业在搞富裕龙的常炸州将课有着殃较好担的商析业前妈景。项目索定位——档次迷定位中档柳以下掀的建螺造及呢经营零档次察与本找项目挂地理吴位置警、商绍业环巷境不蕉相称假。走猎高档妄路线久则与浊溧阳屿目前悬的整混体消运费水胶平不拘一致钟。建议湿将本阅项目孩的建纯造档未次定超位为舌中高痰档大卷型商勤业物录业，杆将本拾项目回的经青营档秧次定歉位为桥中档艳以上心休闲挖娱乐胁、餐就饮服芒务以违及IT卖场说等业局态的据大型拾商业牢物业固。项目痛定位——功能奥业态膛定位沿街限商铺洞部分奴：以抢中小肤特色往餐饮豪、茶择馆、ca橡fé等娱乐讽休闲熊为主的风竖情商吵业街项目哑定位——功能添业态篮定位膀（续统）公园遭内部集中湖商业薪部分鸡：3C数码边广场——与家暮电连缎锁业贤态（括五星逃）互组补、猜以体句验式付营销字为特堂色的IT卖场宏。项目蝇定位——功能效业态麦定位志（续避）五星佛卖场顶一、周二楼商业法部分舍：以美敬食为剥主的贷餐饮半街——一层绕可以钟分割藏为三替面临功街的军商铺吃，二躬楼可征以划烟割为究美食咸铺位水。项目热定位——客群抬定位一、界销站售

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商泪铺投筋资者贪。手吼中拥拥有富救余资书金，消买一筛两个汤铺返煤租或期转租各出去检，期问望有队较高膨的回吃报。二、泰租赁

家租电连刑锁店必，如都五星爆。项目缸定位——定位浑综述基于源溧阳姓而高要于溧疮阳、查适合机溧阳光人民州却能午引导乐溧阳占新商傅业潮武流的伶具备惩公园芝景观斯的新健区大听型商救业旗常舰。产品倒规划爽建议重点乎探讨掩项目横中心牺商业锅区的槽规划一、贫根据梦甲方慢提供间的资醋料和长我们胳对栗歉阳项壮目的萄实地略考察拆，获混知栗毒阳项董目和辩常州得新北叶中心冈公园松有着章极大摘的相惧似性抖，且劝都同科为一绵家设森计单冬位所岩设计嘴。以性下就蜓通过修对新略北中瞧心公凡园的抬优缺塌点的截观察赠分析绒，对剃栗阳每项目爆提供长相关伶的建狸议，苦以供役参考悔。优点巷分析（1）影在整叛体规待划上护，以芦障景榜手法恰将中持心公仔园同塘周边狗的城遍市干朱道相烈隔离赏，使殿中心合公园重的整章体环铜境脱唉离于旱城市膨中车摔马如谣龙的宝的喧惑嚣，秘为广默大的侮市民更创造证了一董个安话逸、秋休闲劈燕的空梳间环小境。慕在线星条的点运用陷上大戒量的楼采用走了跨垃度较杰大的休不规签则的采曲线案，给糟广大段游客淘的心击理制符造一诱种轻栗松、迫释放筐、愉压乐的蜡感性厚认知套，以息达到冬公园打的主痕题目市的（2）减在交案通和本客流潜规划竭上，责主次蛙入口宝、商坐业和骆普通忌游客烈入口低的有锹效剥洪离，按以及弦主干误道、痒次干信道、份游步村道的泳有效锤分割蛋和空司中架东桥的尚利用迫不仅绕解决凡了人博车分冈流和告普通窜游客土与商旺业消钓费人煎群的岗分流猛。（3）务由于温中心怀公园喘内有欣很多袍的商眠业店蝴铺，悬众所册周知岛，商扭业场饿所的番构建叼、商摧业氛绒围的真打造塘所解裤决的针首要筛问题添就是辜“人箩气”滨的聚耻集，是而客骨流的速聚集汽必然汉会产挨生环霉境上誉的喧拆闹，困打破桑了中深心公历园的代“静轮”、钟“逸旷”，星使得翠商业施的构员建与箩中心供公园运的建恒造初乡丰衷目窃的相佳互矛灿盾。他可在胆设计盟上利星用了代下沉权广场哑和覆动土式鹅建筑创的建羞造特继点有歌效的维解决袜了这错一矛湿盾。（4）在耀建筑迷立面阴的选形材上姻，大蛋量的麦采用撞玻璃探幕墙习，力论求达凯到采默光和恋通透新的效胀果，企有效命的解唯决了询因覆饺土建苗筑带梦来的森潮湿壤和采雄光的潜问题淡。（5）在撒北侧昏的商矿业入祸口处剥集中叉商业捎的设及计，否选材得上选贞用古乞朴的捧瓦式绵仿木才建材辛，立鼻面设复计有禁狭长逢的天患窗，呜使得丑这一励建筑驼在建抓筑风哗格上终具有飘浓郁肯的异值域风千情，尿这对拌整体蹄的建亩筑景看观有悄着很举好的渐点缀抛作用革。（6）在歼园林铜景观谢上看弓，中搅心公呆园的况的园总林树玻种以谢乡土蚁树种祥为主格，从剥根本铁上保消证了柏树种刃的成功活率捕，色狡彩上落以大泪面积瘦的绿零色为碧基调杯，辅输以其赠它颜愧色的视作为膝点缀铜，以抄达到杜季相章分明狐的效恋果。缺点套分析（1）帆在交同通和挖客流战规划汤上通挠过以曾上对萍其优换点的壁分析拐虽然刑做到明了人温车分呢流和淡商业肿消费袍人群政的与棋普通林游客好的分刘流，影但在绞对客忠流的宿引导减上特穗别是手在路踢线的壮安排乓上将面普通挑游客千引向绪商业迹区的索方面臂有所烤不足量。因溪为商胆业存椅在的叮最终盈目的库是引戴发客符群消赖费，际这就哄使得俩我们拴要尽增一切遵的可矩能聚塞集人就气。（2）色由于绍“覆捧土式尿建筑台”存裕在的粗建筑瞒特点安决定凑了建印筑体收的选烫材上耀有所司限制防，必傅然会雅导致臂建筑拔体在女建筑粘风格滤的应跟用的搅上有树所限符制。记引发森了公队园内催的建健筑如束何能解够更设好的熔融入续周边才的建敢筑群火体中都的矛隐盾。扔建议配在设乌计上狐首先确考虑熔建筑叮群体板的融诱洽问轰题，紧然后蛙对建养筑选奏材手洞法上喂做重叛点探浪讨，朽尽可逢能的旬规避厌“覆裤土式显建筑箭”的绵缺点赌。（3）在付新北吓中心屈公园店的景欣观上烘存有3个问莲题：1大面器积的浊应用佣木制竹铺装搜，游盟客无缘瑞论在掘哪个界景观侄结点反都能淋看到奔这一仁景观珠情景膀，很变容易怠使的攻游客悲在视雄觉上蚊引起洪视觉唤疲劳扬。建苗议在因木制狡铺装匀的应药用上抢宜小委面积水的分葵区使轧用或仓者在村某一疏特定氏景观绒结点积上专丝式用，熊以便悼尽可且能的抹增加调扩大迹公园沸的绿导化2在人绘文景豆观的赌设计露上缺贷少主彻题性眨，特耳别是脱雕塑滚和小鲁品的嫁设计导没有康浓厚污的人执文历羽史背娇景，旧不能违在感咏性认已识上匠给游支客们络心理无造成擦认知脾上的拾可识致别性装。3在水各元素丈的运硬用上绍，中捡心公唤园采累用大籍面积卵的喷筋泉广作场，街大家众都明成白大个面积援的喷职泉广校场的锐应用赚虽然帖能够齿达到钱很好坏的景卸观效姐果，辛可它束的投呀入成经本很串高，缘瑞为了援节约纠营运忌费用言，造鹊成一听种在怠大部眨分的贫时间蜂里喷花泉形垒同虚蚕设的辅现象降，形锄成一敬种资已源浪改费。崇建议政在部田分景黎观结番点处废设置耻成本骡投入帆较小势的涌趴泉，宿跌泉愧等，捕丰富沿水元月素在方景观温设计毫上的境应用政，以尤使游述客们室在任哈何时耳间里欠都能阅够享惑受到土泉水哑给他药们带苏来的而快乐洋。（4）功辞能上折看在悦儿童退游乐惠区的享设施里配置娃应尽街可能呈的齐滔全，老周边渐配以聪可供饮成人麦利用邮的健揉身器哑材，瓜造成告一种什大人碑和孩灯子一毫起游跃玩，厅同乐血的景和观情滥景，汤使游执客也守能够凯产生牵一种净共叙盗天伦稠温謦夜心理社。而箱且在调场址谜的选叼择上念应尽零可能敌的远漫离湖削面，垦在通税往有抬水域魂的交渠通上滥也要谣回避非道路趴的明答确引目导性刮。二、挥对栗宿阳项收目中稳的百碎米建脑筑和立周边剪裙房席的建撇议：对百伤米高锣层的屈户型刮要求抓上以圣配比稀合适蚁的大不户型孕、中浙等户沙型、健小户孙型以灿适应摔在办宵公和搁家居锁上的轰共同臭需求冲，对猫周边钳群房惜而言磨主要括是符酿合功汇用上品要求垒即可币。在枪建筑鉴风格贵和立巨面上各的建威议是膜不脱嫩离于剥周边讯建筑仔群体坑，在翻设计批上又俘高于锐它们昼，以产能够棕产生洲形成棋自己诞的特串色，擦增强年它们答的识倘别性还。三、煎重点辜分析觉位于粥栗阳杆项目饮中心够的商窃业规卡划，骨提出必关于茂沿街刺商铺色和商愈业内原街的否面积伟分割颈建议腐和对杏集中秀性商冶业的菜客流再和物日流规杏划方徐案，禁并以歌平面为图示严之，室并做坡相关谦说明橡。中心依商业昏区规芳划的葛合理腊性1商业桶区的乏组成阅主要驴是由途集中渣性商江业、滔沿街敞商业名和商被业内笼街组故成。往中心铃商业呜区的残构成丹主要芒是由钞下沉偶广场垂和覆油土建安筑的糕组合遭，从度设计落方案电的道脉路规区划上隙看中斥心商释业区田的西惹南角藏为人广群流或动的委最大坐集散乘地，闷那么哭从客处流的运角度凯上分截析此舞处设笋置集蕉中性撒商业单较为剩合理掀；从苗景观效规划枯轴线苗的方晚向性拔上看泄主要街是以汪沿湖吊面的焦西北徐沿线胸，即词以下羡沉广彻场的故中心崖为轴谜点，抗从南永北方叼向上赌看东瓜偏30度左和右（若如图船），辈同时里为了袖与湖抗面边埋缘的流不规舞则曲币线保兔持和盏谐性烘和统眠一性帜，在月商业键区的筛规划瞎上也嫁要顺撞着景耽观轴榜线布国置成便较为析规则勒的曲摊线形枯式，鸡沿着奇交通筒干道倚的的谋商区则就可借考虑疯设为设沿街峰商铺旨和零林散的校商铺拣，其车它的尸部分乌就可归设为盈商业晋内街（2）培就集爽中商牢业的醒规划结布置欠作重瘦点分挪析。1从商她业的困建筑闯角度标上看么，主逢要分帆为两机层，舱地下队一层滤和地抚上一毒层，妇地下贼层层奶高在5米左革右。毅货物宫流动炉建议筛用两请个单膊向电景梯连阴接上鞠下两测层，悲以达汗到与她商业跪人流池的分夹离目热的。最在地京下层击还要厕设置酸通往鹊停车婆库的茅通道厚，以崖最大述的可贺能为侧客流玻提供政最好粒的便除利性炒；在标人流摘上通俯过对各客流腊量的返估算另可以竹设一勉个双冤向楼榨梯和浓两个飞单向速自动朋扶梯默，规臣格以咏宽度80热0m去m,冻0.送5m崖/s为宜涝，在僻楼层攀之间筒设立劫的台熔阶式骑手扶滴电梯手上下年部分触应分口开设爬计或蛛设计完成剪豆刀式眠，以灭增加政人流捷上下厉楼时梅光顾甲店铺用的数薯量。2从室猎内人爆流系链统的庆规划撕上看面必须暖要满盏足以飞下几乏方面碰因素翠：物柏理因悬素、冻建筑剑设计香因素饿、业未态分露布规叫律及侨顾客径生理榜、心标理因满素。赛就本要集中宇商业伤而言目建议处设置锁两个傻主入旅口和循一个害次入悦口和爪一个疮应急混通道水，立巨柱间显距可怪以考喉虑8.旨4m乘9.抢0m的经莫济型洪柱网汁；建捏筑设拨计因烛素上撕看此握商场吩面积东很大韵，必轿须存垦在若蜡干主饲次通负道，单那么蓄除了霜保证尝若干料通道读间的昌畅通灯及联妖系外析，还居应该沾在商状铺前竿后都朋设立碎出入肯口，歼既方惕便顾芒客快术捷的膏往返拢前后也通道戴，又矿能缓需解人该流的能拥堵修，提绘升人劣流平腊均到惰达率纳；在养人流叼通道冲设计加上应摔尽量壮采用歌围绕坐中厅覆的双芦环回觉型结侮构，密这种据结构尤可以围增加纷商场负的通谷透感头，最点大化扁的增潮加顾钟客视妙线内淋的商旗铺数胖量，锄提高握顾客这的商真铺到封达率池。（3）就版业态树的分桑布规椅律提榨出对忍集中共性部庸分商愤业的薯几点石建议绣仅供讲参考1合理紧分布稳主力元店位忧置，袭如果贞将其寸设在乱入口哭附近柜，将脆损失握后边佣的人甜流到屿达率顷，但墓如果哗将主早力店淘放置陆在商查场的翠中后匆端，煮在人充流的坚影响炎下会壁极大要的拉帆动前辫边商编铺的阻价值图。在累多层昼建筑伏结构熊的商荡场，代最理宝想的门人流闸拉动残策略敢是，餐将主吵力店工设在印高层引。2按照至消费企者的淹购物损目的英进行黑业态并分布讲，对甩于经慌营诱夏导性氏商品弓、季沟节性胆商品上、时迷尚类怀商品抬的业至态类辽型，旁适宜穷分布绩在较西低的慨楼层蚁，通蛋过商喜品的援展示骗达到耳吸引证消费接者购酬买的壮目的黎，而扬对于必经营选目的抽性较地强的策业态呼类型辈适宜菜分布咐在较劝高楼匪层，呈一般眠而言弦，办谦公用弊品、工家用俩电器跨、娱避乐等挑适宜牲分布拨在较孟高楼该层上3按照妻商品程属性毕进行娃业态周分布栗，一纤般而压言购昨买频绢率、松占用壮空间猫较小范的日受常生使活用须品一结般分百布在库较低贺楼层朵处，凭而不蔑常购发买、劈燕占用到空间绢较大头的耐月用商踏品适询宜分彻布在战较高糠楼层情，如很家居播用品幻玉等就字是典惨型。4进行蒜业态群分区胜设置捐，把呈经营隶相同服类型皂商品惩的商奖家统昼一设剩置，候既能牙发挥订业态前的聚势集效样应，氏又能摸方便攀消费尾者选刘购不套同档且次、德不同湖式样肾的产撒品，图从而惑达到佛“1+寇1>坟2”的效功果。（4）就峰有关立商业照内街读和沿批街店隙铺的店面积略分割嫌和交纯通客暖流规讯划临申街商栗铺结辈合人捞流线语路组决织，然充分奔利用落临街研脸面的，增漂强了凳商业校价值馋，构壶筑了剧一条测特色搞商业伏步行模内街认。商乎铺室骄内空孔间采践用5．0M左右乡丰的层抓高，厘业主葬可以烟设计就成夹乔层形皇式，堡形成塘上下龄二层冲的复殊式活付动空饮间形住态，种算面债积一触层。谦单薪元商菊铺基挣本开汪间为5预M左右氏，进钻深在4—倦10低M不等臂，地复下层过以6M左右摊为主怪，地时上层犯以4M左右汤为主希，主延力基屈本单痒元建冶筑面冤积均藏在30咬M2肢—6扎0M摄2不等症。（5）在匙通风罪上商灰业内赶街和境集中插商业崖用中叮央空帆调系饥统，逮沿街棉商铺体等其跌他商序业用螺分体梢机，猎其室陕外机部位结套合商将业立钳面、瓶广告叨位统胜一考饿虑设旧计效哨果；谅在采确光上弊沿街西的采埋用自膏然光婚，而睬商业概内街堪和集字中商笛业则傲采用焦人工继照明臭。推逼广披策佳略概念霉定位结合猛本项草目的啊商业汗定位谢，整毒个项易目的绒整体医概念欺主题市民帐公园主题达商业逼街集中碑式商廉业休闲钉游玩特色享餐饮3先C数码数码悠休闲共通吩功能项目坊核心族定位“一崭街、杜两园汁、三畏层铺特”一街——特色村餐饮瓦休闲聋街DigitalPark——3C数码公园两园——坡地上下两公园GreenPark——水景生态公园三层投铺——部分涝铺位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