房地产项目贷款

房地产融资策略房地产贷款融资之——私募股权融资在国家深度调控房地产、限制房地产企业贷款背景下，房地产企业通过私募股权融资占到房地产大中型企业的60%以上，成为融资的主要渠道。据香港大公报报道，2008年受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响，2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择了非上市增资扩股。其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。完成了企业的融资战略。房地产贷款融资之——融资租赁根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后,由出租人向房地产销售一方购买该房屋,并交给承租人使用,承租人交付租金。出租人通过收取租金获得收益,在存款利率不断下降的情况下,出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷。另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排，还款方式更具有灵活性。以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。目前万达自持的商业物业，很多都采取经营权抵押，10年的租赁权抵押获得银行的支持，获得几百亿的银行授信。房地产融资之——项目融资所谓用房地产项目融资，是指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点，因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。目前国内万达广场，深圳茂业等商业机构均采取了类似的策略。房地产贷款融资之——债券融资债券融资，对中小房地产企业而言，可望不可及。由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点，再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例，因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场，采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入，且发行成本较高，对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。房地产贷款融资之——海外融资海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。房地产贷款融资之——开发商贴息贷款开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲，委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题，实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金，也可直接投入工程建设，还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题，使他们更容易得到商业银行的开发贷款。同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材，购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行，获得一定比例的现实贷款，来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠。但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。房地产企业项目融资途径之——房地产资产证券化房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有，转化为债权拥有的有价证券形式。资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够迅速得到资金，建立良好的资金投入机制，顺利启动项目；它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域；同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。2005年12月1日起，《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》正式施行,为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定，为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。房地咐产商哪业项短目融高资途樱径之鸡——宿联合虎开发联合湾开发托是房跳地产拾开发局商和铜经营贤商以惧合作迫方式谨对房绿地产孕项目胜进行仔开发垦的一躺种融连资方露式。害这种轻方式摊能够警有效孩降低拾投资塔风险呆，实霉现商今业地泄产开书发、岂商业左网点阁建设失的可纠持续池发展跳。地嫌产商愚和经胞营商查实现广联盟师合作巨、统贡筹协台调，轰使双封方获哪得稳寻定的冤现金扶流，寄有效街地控萌制经窝营风振险。贯目前难我国引对开蛋发商鸡取得妻贷款表的条祸件有菠明确础规定录，即器房地罗产开禾发固英定资亚产投年资项勺目的属自有摸资本闻金必劳须在涝35煎%及亮以上绝。房地宽产抵躁押贷冒款融房诚资房地打产企羞业融筋资渠另道关度于贷漫款，愁项目垃，土揪地房率产抵纳押，省债权拐股权闪质押剑，要冈求抵俊押充贴足。没有闯任何热前期具费用劣我仔们只没做一归手项肆目；旁对接撒法人楚，谢夏绝中是间人必须脖股权虫清晰跳，抵渔押充假足，勤项目姨抵押冒，股鞋权质欣押，雅资金真专款缝专用貌（监笑管）房地骡产、软政府蜂平台哑项目峡，P范PP闹，B售OT性，B膛T融扛资，益实业乓类项阀目、旧高新出项目都、工涉程项摊目投准融资扑，基地础建判设、谅矿产兵开发驴项目哥、水雹资源签开发挑项目押、旅猫游环楼保项蚊目、遭资产析重组鞋与兼堵并项亿目、据机器累设备竭改造拘与升妨级项掏目等乏等实叠体项掩目。浆（发摧展中嘉期，瓶已有存前期