房地产专业知识系列讲座

房地产专业知识系列讲座安得广厦千万间，天下百姓俱欢颜培训内容：第一周：工程识图与专业词汇第二周：房地产开发流程与政策法规、行业动向第三周：房地产投资、策划培训目标：全面、有效我们要做什么？第一章工程识图识图是一切工作的开始识图是我们事业的起点识图是专业精神的体现识图是沟通客户的基石哦，原来识图是我们脚上的那双鞋投影法

1、中心投影法：光线从一点光源出发所得的投影图。2、平行投影法：当光源移到无穷远时，光线彼此平行，所得的投影图。

（1）正投影法：光线垂直于投影面。

（2）斜投影法：光线倾斜于投影面。

投影法在工程中的应用

中心投影法：

绘制透视效果图

平行正投影法：绘制正投影图和标高投影图

斜投影法：绘制轴测投影正投影图的形成及规律

结论：

空间任意点的确定需要三个坐标

空间形体需要三个投影确定其形状

图纸格式图例实氏例第二阿章谈常琴用专灵业名书词从土喘地、涝房屋拘、市丽场、迈规划弓四个侍方面幼记忆与土辰地有坦关的兴概念生地可为烟房地勿产开耻发所恳利用卵，尚悬未开健发的由农地捷和荒少地。毛地主要辆指城廉市中崖需要吩拆迁从而尚跨未拆亚迁的逝土地顽。熟地指经漏过“几通皮一平”的开饺发或念已经伶拆迁喂完毕旁，可滚供直接建抱设的攻土地弓。建设谱用地娱面积指城问市规圾划行若政主猛管部性门确博定的轻建设杯用地测界线脏所围论合的爷用地足水平李投影只面积探，不救包括眯代征醋地的辩面积。基准霞地价指由反政府蜓组织德的评拥估机太构根多据土区地不谣同的阅区位蜓、使仪用性蜂质、散容积派率、揉级差责收和聚供求境状况孤等因直至少洽而确飞定的奖地价挪，是狭土地墨使用谎权出李让价厕格的麻依据弹。与土麻地有涉关的家概念土地评使用兔权出场让金是土嫂地批旨租时衣一次哈性收冈取的捡费用冤，即饭为土心地有绞效年灿限的狐使用拥价格超，所霞以也闪可称志之为“地价”。出巡寿让金锡包括恳土地倦开发奏投资绿费用御和使东用期伐内的菌金额穴土地潜使用唉费。虽前者岸包括蓝征地槐、动发迁及手为地廉块直隶接配除套的申基础音设施垦费，勿是对鸦开发同投资恋的一跳次性孝补偿喊，后卧者为授土地座资源迷使用相的费笋用，陷即“地租”，是偏土地赶所有泽权在胃经济哗上的怕体现票。与房返屋有努关的映概念开虚间:开间骄即住健宅的陆宽度蚊。进带深:从前计墙皮借到后仆墙皮羊之间杏的实槽际长岂度。建筑耍面积:各建漫筑物荡每层奶外墙窗线（标或墙既外柱碰子边训缘线赤）的伴水平每投影蜡面积报（包党括按景国家伙有关闻规定部应计嚼算的是阳台摩、雨食棚、挽无柱污挑廊锹的面但积）妨之和突。层丧高在2.渡2米（和含）独以下肺的技筐术层名不计藏算建乘筑面凭积。房屋碑的建乐筑面书积包演括使薄用面扯积和队公共贪面积胖二个毛部份析。住宅重的公誓用面寸积是指端住宅逃楼内胡为住贤户出睬入方刃便，块正常坏交往敬，保训障生刘活所帽设置踢的公肺共走售廊、涂楼梯谜、电圾梯间封、水岔箱间如等所龟占面撞积的富总和赏。开晃发商映在出泡售商立品房码时计播算的黄建筑肠面积怨存在祝公共碌面积震的分曾摊问镜题。与房鞠屋有您关的罪概念“楼花”一词继最早批源自宋香港百，是既指未斜完工踪蝶的物室业（典即在烛建物拾业）跃层锐住宅是一租套住扁宅占拜两个安楼层席，有进内部末楼梯甚联系狗上下琴层；斑一般讯在首杆层安均排起妄居室果、厨驼房、吸餐厅盐、卫疑生间惩，最半好有吩一间栏卧室挎，二诉层安冲排卧澡室、牺书房魔、卫央生间旧等复式秧住宅在概痒念上纪是一博层，佳但层白高较丧普通讽的住衫宅(普通条住宅捷层高暂通常杠为2.比7米)高,可在乔局部太掏出筐夹层,安排扎卧室央或书这房等,用楼躁梯联债系上疑下,其目妻的是结在有骨限的客空间别里增哨加使蜂用面谦积,提高赴住宅创的利拉用率鉴。错层油式住哄宅:是指部一套怒房子茄不处仰于同唱一平施面，群即房牲内的讨厅、巧卧、岁卫、得厨、孙阳台腐处于晒几个合高度回不同倍的平拔面。与房牺屋有摊关的便概念砖混冬住宅“砖湖”，动指的慕是一顾种统惯一尺川寸的杆建筑大材料姐。也览有其粱它尺咱寸的伞异型柔粘土煎砖，胖如空蛮心砖局等。束“混室”指破的是稠由钢渡筋、贪水泥从、砂循石、摔水按集一定里比例吊配制聋的钢朽筋混茫凝土举配件木，包欣括楼怠板、宣过梁同、楼她梯、胳阳台肝、挑故檐，淋这些趣配件泉与砖捐作的豪承重戏墙相笋结合饮，可涛以称乏为砖我混结虽构式撞住宅闲。由测于抗既震的膊要求用，砖泽混住绩宅一冶般在5—希6层框架翻结构陕：框架每结构商住宅菌，是贺指以兄钢筋递混凝码土浇每捣成左承重普梁柱裹，再迫用预洒制的搞加气旬混凝前土、杀膨胀爹珍珠篮岩、袜浮石煤、蛭疮石、霸陶粒纵等轻沾质板辣材隔含墙分赴户装侮配而榆成的雅住宅经。高膀层塔效楼主堵要采劫用框设架结嚷构与房翠屋有喜关的扭概念剪力崭墙剪力愈墙结啊构是甚用钢计筋混湾凝土芒墙板滥来代通替框掉架结宰构中段的梁组柱，句能承象担各声类荷社载引更起的威内力美，并拆能有赌效控蕉制结挤构的匀水平计力，裙这种辅用钢津筋混滔凝土纱墙板缴来承罗受竖蒜向和族水平置力的倒结构屿称为鼠剪力涛墙结教构。趟这种仿结构毕在高躁层房匀屋中奸被大箭量运猴用钢结稍构框架-剪力柿墙结网构也称冻框剪煎结构行，这俩种结或构是驰在框某架结气构中壶布置剩一定惜数量虎的剪渠力墙诵，构圈成灵肝活自步由的觉使用痛空间博，满现足不格同建可筑功望能的馆要求旺，同港样又墨有足驻够的须剪力史墙，荷有相拢当大摧的刚温度，酒框剪岂结构消的受愁力特弟点，聋是由岛框架拾和剪犯力墙府结构公两种甜不同唤的抗酬侧力闻结构子组成盆的新忌的受环力形暮式，萌所以馋它的姑框架绸不同霜于纯例框架卸结构圆中的龙框架象，剪伞力墙贝在框道剪结铲构中劝也不吉同于样剪力浮墙结语构中丙的剪币力墙尖。与房念屋有鬼关的葬概念产权餐酒店产权郑式酒鞠店即狗投资棒者购菊买酒崖店的习某一袋间客鬼房后披并不拿一定夜在酒征店居倍住，傲而是船将客陷房委河托酒德店管潮理公唱司出棚租，低获取棉客房德利润患分红林，同轮时获努得酒吧店管屡理公韵司的希赠送枣的一立定期辉限免摇费入米住权圈，产路权式椅酒店胁有三掠大类如型：喘时权默酒店触、退乎休住伍宅型宣、有史限自哗用投励资型遥酒店茎。小户对型概石念:包括……桨..与房禽屋有耕关的恋概念会所会所速就是育以所声在物挂业业马主为表主要着服务墙对象氏的综有合性压健体路娱乐内服务永设施密。会撕所具见备的枝软硬巩件条代件：榴健体缓设施咏应该韵包括扯泳池援（最窝好是扔室内挂）、凡网球景或羽胃毛球留场、可高尔蜂夫练陕习馆事、保阶龄球羞馆、染健身恭房等遗娱乐疼健身龙场所述；中扁西餐亲厅、闸酒吧棋、咖值啡厅勿等餐检饮与慢待客柱的社术交场竟所；什还应抬具有劫网吧男、阅显览室陵等其星他服气务设林施酒店惯式服乐务公问寓是指亮提供恳酒店叛式管胖理服耗务的苏公寓础。除史了提勉供传视统酒奔店的符各项痛服务奇外，价更重聚要的驰是向廉住客宅提供译家庭屠式的垒居住谦布局垃、家死居式熔的服遍务，蔑真正盼实现纹宾至虏如归茶的感愁觉。秋其最丘大的托特点四是要什比传纹统的毕酒店让更多军了家抵的味备道。泳由于爬它吸尚收了键传统鼠酒店辅与传驾统公轮寓的芳长处讯。与房寒屋有抹关的示概念商住臣住宅是so沾ho（居家滤办公泉）住汉宅观箩念的绿一种赖延伸错。它伏属于偿住宅特，但县同时像又融炕入写哄字楼甩的诸残多硬谱件设梅施，番尤其躬是网寻络功贼能的您发达惩，使顷居住挤者在钉居住慰的同餐时又吧能从妖事商感业活既动的袋住宅祥行式尊。商归住住慰宅适携合于侨小型似公司常、创雅业集喷体以域及依蛇赖网递络进各行社极会活者动的晴人群加。SO翠HO（家庭逐办公株）＂Sm皱al酸l玻Of勇fi铅ce腹H阵om涉e挣Of亡fi杠ce＂的缩炉写，智意为命小型访的、蚀家庭要的办涨公室觉。花已买一漏套房迈子的宏钱既查可得耳到工燃作和米生活户这两蚂种需蔽求的过满足联。与规阔划有颈关的盏概念容积醒率指建无设用叨地内斧的总邻建筑燃面积社为建条设用灶地面绑积的璃倍数务。地泪下停弯车库个，架悼空开物放的灶建筑悼底层寨等建翠筑面咸积在线计算乒容积隆率时泉可不喉计入猎。建筑拥覆盖龟率指建差筑基衣底面抖积占读建设偏用地委面积哈的百扩分比腊。绿地瞒面积指能术够用悼于绿单化的汁土地查面积异，不叹包括呼屋顶混绿缎化、拢垂直述绿化附和覆扬土小笼于2米的拢土地。与规萍划有伞关的贩概念建筑祝间距指建沉筑平裕面外秘轮廓宪线之苏间的时距离有。建筑悄高度:指建知筑物纽奉室外方地平榜面至界外墙额顶部摸的总赌高度络。应浴符合谨下列次规定俗：烟项囱、膀避雷训针、水旗杆疗、风朱向器京、天篇线等顽在屋瞎顶上风的突哪出构吉筑物诵不计殿入建羽设高蓝度。桑楼梯择间、泽电梯钥塔、捷装饰尚塔、般眺望铁塔、夜屋顶贫窗、扒水箱帝等建笼筑物丈之屋索顶上匪突出射部分同的水明平投蜓影面都积合旗计小滋于屋技顶面驱积的20％，付且高素度不尊超过愚四米真的，鹊不计乱入建属筑高链度。违建美筑为渡坡度锻大于30度的董坡屋弯顶建阳筑时歪，按腹坡顶进高度皂一半娱处到卖室外皮地平虾面计禾算建炕筑高餐度。巾文物徐保护地建设况控制既地带祥内的吵建筑度高度慢，按繁建筑惹物和晓构筑调物的楼最高贴点（短包括连电梯死间、测楼梯错间、必水箱侮间、挽烟囱俱等构串筑物咱）、伏中国畜传统融大屋街顶形台式按蹲檐口帐至地级面高辣度计务算建夏筑高顶度。与规滤划有熊关的平概念人口耳密度(倚Po权pu追la枪ti存on爹d得en洋si狮ty机)人口医数字透与所冷在地辰区面垒积之披比居住庆建筑将面积程密度(讽De晶ns虾it授y蜘of抵r江es播id家en圆ti妹al藏f届lo猛or盘a藏re竹a敞)指居犬住区养、居似住小惧区或剃住宅狐组团稳，居里住建脂筑的每总建置筑面夕积与染土地睡总面外积之苗百分犯比。与规案划有爷关的汤概念建筑施间距服系数非：指遮类挡阳匹光的殃建筑破与被勿遮挡胳阳光始的建挣筑的且间距肥为遮仅挡阳湖光的测建筑霞高度具的倍薪数。建筑妈的长眯高比护：指遮果挡阳忌光的究建筑商的正松面长昂度为梯该建涂筑高贩度的觉倍数麦。什么贸是建薪筑红作线？一般挺是指竹道路串用地塌的边允界线样。有械时也养把确涂定沿想街建脸筑位昂置的占一条芦建筑调线谓械之红蜡线迫，即低建筑象红线披。它朴可与距道路奇红线毕重合柴，也桨可退聪于道裁路红迎线之签后，徐但绝房诚不许乏超越营道路第红线近，在幼红线妇内不颂允许戒建任贯永久殿性建究筑。居住区用地平衡控制指标(%)用地构成居住区小区组团1.住宅用地(R01)45～6055～6560～752.公建用地(R02)20～3218～276～183.道路用地(R03)8～157～135～124.公共绿地(R04)7.5～155～123～8居住区用地(R)100100100与市前场有责关的阻概念一级遵市场房地迟产一却级市偿场是字指新伟建住捧房的丙买卖法市场赵，市踏场主以体是坛住宅械开发半商、逢营造鸣商和汉居民固。居蜡民通唉过一驳级市羞场购趁得住说房的总产权汽，使吴住房饰的产膝权首议先从荣法律绣上达沾到确染认。二级秩市场是指档住房哥私有堡权出毫售、魂出租呼等交息易市尤场。罩市场转的主遭体是考住房两产权体的所烟有者杨和住尾房消旱费者慨。三级喷市场可概薪括为俱公房想使用叛权市概场，赌其主弹要内落容包确括公畜房使凯用权掌买卖保、公教房私盆租和凑公房谊转租苏市场馒。其奴中公填房使棉用权灿买卖魄三级拳市场米中的烘主要黑内容蛾相对恼于已召购公枕房，浙北京些市的恭承租在公房忆占绝升对多巡寿数。律由于劈燕公房岁使用码权价见格远织低于摸产权兴价，犁因此完它被杏看作牙是促新进一银、二帖级市询场的池生力板军。遮目前蛾，三掩级市乒场尚橡未打溪开与市瞎场有拦关的晌概念房屋恶空置覆泡沫按照爆通用锹的国供际经纪验数务据，秀商品狗房空厕置率奇达10％以架内时仗，这苍种经厌济泡线沫是余正常冬的。污如果蹄超越夸过多懂，引箭起严伸重的知供给枣过剩世，形永成泡芳沫经渠济，粪导致袋房价抗猛跌寨，开术发商蛮遭受粪巨大耍损失圾甚至叛破产略倒闭吹，失柔业率雁上升鱼，经惑济混秀乱，散社会晒动荡临。房地乔产投让资泡茶沫房地爪产投法资泡蒙沫一竭般规锻律，某房地币产投反资增懂长率躬应与碎房地及产消奴费增页长率誉相适狮应，捆力求窜平衡肿供求战关系出。在购发展涛中国叉家的绵经济权起飞赞阶段恳，百贡业待傻兴，浅房地球产投钥资增便长率额略大隔于消疑费增仪长率中，形劣成供网略大奴于求孩的市划场局沟面，匆对促画进房赠地产移业的棚发展君和刺箩激经雀济增担长是倘有利继的。窑只有遍当房负地产遇投资是过度佳膨胀童，商电品房投严重守滞销差，造债成还血贷困尺难，耽连带咳引起锅金融旷危机拔时，魔才形税成泡急沫经馅济破祥灭。19差97年东衣南亚铜金融肺危机菊中的汗泰国咬就是按一例。GD驰P增长岔与房紫地产异投资贝增长泉率对科比图根：北京予与全响国房协价走语势图第三尸章词房地织产开贿发流动程分沾析“五缺证”--窑--潮-开发衰流程绒的浓江缩《国有搅土地团使用值证》《建设状用地含规划胆许可催证》《建设秤工程价规划等许可季证》《建设哥工程考施工爪许可姥证》（建所筑工祥程开递工证卷）《商品井房销选售（裁预售细）许等可证》

房地桥产开替发程偿序1.确定哗开发疲项目绒，签磨定项访目合没作意上向书强或协振议。2.向规仓划局筋申报《规划瞎要点》3.向计股、建请委申滔报、富审批《项目皂建议日书》（立责项）炊。4.口《项目如建议抚书》批复灯后，似向规竖划局颗申报独选址精定点孩（《选址绝规划搁意见巨通知凝书》《规划铜设计巷条件间通知独书》4.委托阿设计形单位掠做出《规划垃设计姜方案》，办她理人六防审垮核、蚕消防洁审核磁，向倒规划县局、宋首规具委申鹅报审探定《规划纪设计露方案》（《审定经设计求方案俯通知额书》）。5.委托睬勘察卫、设栗计单受位进孕行勘每察、极设计想，申逗报审盛定初享步设电计。向公乘用局玻、市期政局跃、供姓电局名、电王信局倚、自威来水伍公司例、热推力公谦司、询煤气信公司散等落沟实、锋报审兄市政恐公用被设施吨配套适方案贤，以李及落北实商坐委、形教育埋、邮撑政、跳派出牺所、意街道鉴办兽事处缴等的高配套要审查畜意见房地赠产开苹发程质序6.申报《建设昂用地导规划努许可延证》。7.向规贿划局致领取《建设海用地眉钉桩端通知昆单》，委斯托北押京市坑测绘宵院进脖行用腹地钉掀桩，优取得《钉桩眨坐标振成果纹通知拦单》。8.向房眠地局添提交肃国有台土地粥使用冷权出询让申电请，徐委托沸有资货质的释机构踪蝶进行诞地价弟评估诞，办杰理土枕地出农让审钳批，肚签定《国有敢土地喜使用苦权出小让合比同》。缴脉纳所湖有款萄后领嚷取《国有风土地姻使用纸证》房地每产开决发程耐序9.交纳械地价导款后粒，到霸计建搁两委庙办理庄项目上转正楼手续热，列眼入年姻度开顶工计戏划。有（开零发项仪目在《可行动性报讯告》批复尺后即销列入版年度酸预备煮项目蛾大本允。）10悔.出施乎工图刮。向城虽建档遗案馆珍报送搏工程叛档案猴资料宿，交扬纳档例案保携证金掉。消防烈局办备理消芒防审姨核意鹊见表表。令人防纸办办这理《人防纱工程璃设计洁审核草批准束通知恐单》。11利.规划钟局核辣发《建设磁工程匙规划涉许可库证》。12倒.办理枝有关退拆迁水手续盒。实虾施拆浙迁。办理负招投肠标手副续。丧招、说投标货，签边定《工程败承包带合同》办理蹈质量宰监督辉手续乒，领卡取《北京投市建典设工棵程开厅工证》开工佩。13办理《商品降房预肠售许箭可证》，销售功。竣工掏验收恐。外办理德产权承过户址手续经。北京咐市房磨地产权开发睁项目旨开发六流程选址踢研究桌，寻苦找合融作伙凑伴，戴签订奖合作逮意向壳，协剃议及箱合同继书↓向规划始管理割部门申领翻规划有要点收，以电获取规划唤要点顺通知期书，编村制项天目建纵议书↓向计委申报登立项饶报告↓计委貌函至布规划戴局↓规划嫁局会端签返柏计委↓计委幻玉下文盟同意斥立项婶并要文求可讲行研夕究，碑此文丹经建土委开溉发办漂会签↓运用膏“房碎地产颗市场蕉信息忽评估掌系统跌”“藏房地提产投雄资专芳家系遮统”昏进行付项目悬投资麻的详微细可孤研测忆算，耽编制逼可研喉报告计委溜、建魄委、压首规法委及掀各专颤业局客审查忍可研妙报告↓对可静研批数复，惕两委蜘会签菊，即水下达规划节设计腿任务；运跨用“盒营销在策划遣展示穴设计糟系统绩”进路行融邪资运胜作↓北京腔市房恐地产腹开发梳项目愚开发大流程据此柿办理功征地由及前拘期规止划准改备工秩作，坛开规粒划设疫计任广务通炸知↓规划尊局法梢征地其意见伙函↓到土地凯管理淹部门及土息地使炮用部免门征棕求意鸣见┏━拐━━虎━━莫━━愿━━笔━━找┻━芹━━赢━━猎━━曲━━态━━减┓新征初地到蒜土地小局、反规划铁局、润乡政逝府、匠村公文所同旧渡城改锅造到枝区地伤政科结果剃报市厉房地慰局柱结赶果报容市房正管局┗━叼━━陪━━捞━━歼━━科━━嚼┳━鸭━━转━━票━━晨━━屈━━残┛市政满府下签文批森地↓┏━哨━━唉━━岗━━迁━━授━━冠━━溉━╋什━━为━━威━━梳━━胡━━恩━━糟━━贿┓画桩低位给钉桩条件粉，测绘颜院规划掀局办躺理建设乔用地堤规划据此得到地漆政部主门办圆理用地钉桩栽，成土果给宇设计着人许可六证批准味书,评估视项目携建设仪用地挂地价│炸│申请确定规划设计条件冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得│土地使用证按规划设计条件征询意│见表到区配套部门征求意见地政部门审查安置方案、安置房北京敬市房馆地产灭开发您项目掩开发亮流程申请袭确定某规划巩设计削条件蚀冻储结户攻口并顷抄户挂口,交纳圣地价购款,取得│抖土尘地使拿用证按规乌划设期计条话件征事询意丢│见表兆到区泪配套就部门打征求脱意见围地政息部门闯审查棍安置乐方案锅、安瓜置房│报│规划禁局审奇查后趣下规稀划条掠件通老知单寄发拆迁浓许可给证│解│委托画进行捡规划藏方案姨设计虎动迁宽会及姻拆迁浓安置│惹│到规具划局痛领设粉计方题案送胁审书筝场脉地三逐通一任平，土领取封房地削产开字发手闸册│闯│规划兰局审蹈方案堆提出上意见1.到园旧木局粉申请这伐树肠许可遇证│2.了解还线路铃情况咳与供今电局秒运行滑班协海商修改柳后送婆首规灵委审乘图区改造准、移糟线方饲案│3.煤气君、道迅路、劫上下拿水改侍路由首规亚委召暴开市亩政协火调会4.到供贴电局守业扩飞处申励请用袜电报丧表，妻做正吸式出市昂政会舅议纪弦要供电因方案躲，申请岩临时古施工定用电周，委孟托施俯工北京奏市房北地产机开发龟项目尝开发铁流程┗━椒━━检━━套━━何━━笋━━按━━夺━┳神━━醉━━音━━兴━━捕━━角━━薄━━舌┛进行华个体迁设计舞（大号公共煎建筑朝首规揭委审幅查）┏━炉━━的━━堤━━绢━━抵━━搂━━总━━目━━见┻━俭━━酬━━六━━锁━━糟━━鲁━━讲━━菌━━柴┓领建筑线工程叮规划摇许可凤证出施陆工图尸开伤节能盐证明│读│惕│运用闷“营母销策戏划展弹示设垒计系荐统”瘦到计毁委申险请，抱列入着到税酸务局想取税柜单制作示资料喉计划熄（建锋委会着签）│请│敌│报价组小组御审查藏，领习取销售到建辰委工背程处兄领开适工炎持击年度园计划务、税米单到蹦区计梦、经忧委领许可漂证审批犯表盗投缸资许安可证撑登记厕卡，拒登记揪并取怖得许可订证│建委声、物存价局焰下文医批价│运用蔬“营诵销策炎划展守示设裕计系辰统”咏┗━曾━━俯━━裳━━钞━━广━━矛━┳短━━课━━朗━━舟━━压━━第━━宰┛“房张地产固销售聋管理晚系统固”销眉售寨到市喊政部恢门盖渣章，御证明州市政妻条件捐落实│四源驱费缴腰纳│到开演发办丘市政哗处核忙实任拾务开发煮办工盟程处鲜同意招标│填招潮标申久请书家并到米市招轿标办秧登记│招标岗办看鹊现场│运用拥“投慌资项婶目概开预算享系统为”编绘制标吩底│招标津办审确查标迁底│开标剖会│定合骡同，客写评趴标报糟告，箱发中安标通馒知书│招标激办盖酱章同垒意┏━烦━━重━━饭━┳裤━━稼━━任━━毙┳━粮━━感━━轧━┳屿━━漠━━酷━━症┓施工澡单位亦质妨量总股站受嚼理菌市木统计钉局刑市目审查斧局审猫核技市扔开发奏办秘五书同意击施工质量晨监督落实除任务草资金堪来源萌，任亚处袍登记务来夸源及起一切局手续┗━宫━━托━━敢━┻痕━━受━━肝━━揉┳━握━━逐━━词━┻挨━━粮━━糠━━撑┛建委建工程同处同徐意开咐工，暑办理开工深许可坟证施工我单位浮进场袄开始插施工这，小蜻区红援线内倚市政突报装办上下叨水、随道路敲、煤翅气、示电、笑委托休设计萝、施期工↓┏━狼━━矩━━谈━┳莲━━纸━━谊━━躁┳━汗━━溉━━鸟━┳肤━━梦━━贩━━败┳━遭━━史━━艺━┳勉━━凉━━玩━━供┓1.小区望内线1.通知诊区园1.按道敬路1.到自污来1.到热叔力钢（自慰建锅1.到煤销气公贪司路委她托设摩林局蓄绿化呢方案挺进雾水楼业务砖公司康报勉炉房汽）左报饭装计翅办传行胞施工地科报隙装粥装1.环保2.到规骆划科烦定2.委托蝴施工2.交绿化尤费2.市政目办崇委稀托线2.委托督线悔局同罚线派路方左案3.配电宴室土3.绿化推施工雕事处哈养诵路诞设计宝、粒路设刷计肝意锅3.设计建工缸程验灭路队耐验吓施巾工及3.施工者及垒炉房4.看现匠场收愉收煌验绢收欧验收尝规划5.施工4.设备葵安装2.到市秤政拍位侧置6.业务村科检暗验及验跪收纵监设理所2.委托汁同伯意接着气5.送电敲下既水报健设计7.凭通灿气单故到装3.到劳亡动贿管删网所砌办固3.规划穴设绍局报州装低定资巨产转勤移计4.环保香局茂手以续及玻通气4.竣工芝验博审抵查消筋手续收局音丹除尘8.凭接雅气单曲到设备高液挨化气响公司5.竣工踏验收化办助各户可通气手续9.通气┗━绩━━怜━━供━━伯━━罩━━观━━菠━━眼━━苹━━膝━┳绑━━叠━━灵━━揪━━胸━━丝式━━树━━挂━━匙━━般━━雾┛全部工程采竣工北京反市房幻玉地产哨开发正项目息开发雹流程验收座、检次验单瓶签字谈盖章┏━晋━━停━━么━━冶━━丈━━雀━━替┻━税━━僚━━召━━挣━━冶━━庆━━笼┓凭验处收通皱知书胃入库置房屋搞确渴定房刑屋管景理形它式房痛屋验返收┗━套━━皂━━谣━━互━━裁━━油━━旧┳━恢━━五━━闻━━撒━━吧━━敬━━真┛出库依分配冬及销虎售、卖办理乳产权梳证↓运用季“房叠地产劳物业兵管理猾系统篮”，亩进入只物业标管理野阶段商品畅住宅忙价格繁由什发么构瓜成?一、漠土地馒开发宣费1、渠征地朱补偿偷费2、拆野迁安滴置费3、三颜通一婆平费4、勘青察设呆计费5、拆牵迁征正地管纵理费6、土盲地出做让金碗。二、浮房屋锹开发多费1、眨房屋县建安园工程温费2、附去属工触程：拼煤气惭调压速站、筛变电州站等3、室铅外工浮程：欣小区使红线卷内的欠上水冲、雨些污水昏、电食力、唇电信埋、煤呆气、柔天然呼气等呜工程增。三、滴各种秤配套移及税庆费。1、买公共墓建筑晌配套稻工程荐、小校区内戴配套砖建设袍的各寇种公麻共福览利设福施。2、环叔卫绿磨化工伪程。3、四叶源费拔。4、大说市政对费。5、营楼业税爽和城堡市建车设维核护税赛及教超育费峰附加仓。6、限怒制粘窜土砖量使用桐保证房诚金。7、管索理费醒。四、絮利丹润巡寿。二〇义〇四--叹-充满利希望权的广复告业20建03年商习品房夕销售物面积拜高达18梢95典.8答0万平撤方米扬，预泻计20炭04年将半超过22喘00万平浩方米络，销觉售额爽也将跃突破际千亿攻大关搏。房地姐产企伏业的菠广告这预算梯一般揭是销猾售额楚的1-郊3%，今棚年千攀亿的衰房地辞产市园场预变计将冶带来虫接近20亿元陪的特屯大广遵告蛋证糕，都市陶类报列纸媒侍体往突往是驳房地熟产商吊广告魂媒体棒选择原的重灿点，沈至少瘦有一冶半将山用于平此。有比赴较才肉有鉴查别北京鲜青年回报“电特别打报道梳”层；北京梁晚报李“楼栽宇周汇刊”狐；京华创时报牛“稼北京-热线模”急“北稿京-时事集”和童“国倒际-视点轻”版彼面，住宅浅开发假一直颗是北厌京房温地产泻市场雨的热必点，丘从北剂京的漆房地违产广色告中姻也可涨以看仿出来狠。在谁三大萝都市洪类报岸纸上越，住哲宅类德广告乐占了铜房地屠产广缩慧告一冈半以翁上的厚比重势，公寓农和商障业楼监广告周其次原，但炼广告披量已诵非常吧少<关于朴停止听经营贺性项练目国累有土哲地使单用权桑协议砖出让曲的有权关规估定>京政释办发〔2艳00您2〕导33号（20荡02年6月28日）（五亲）下恼列情另况经肥市政莫府批潮准，引可以劲采用荡协议炕方式志办理帜土地饼使用乎权出刃让手尚续。1.绿化拳隔离天带项夺目2.小城谋镇建井设项赔目3.危旧笑房改高造项酷目以咱及其罢它重您大建屠设项和目中采的经毫营性纽奉项目矩用地裳，4.因和树其它萍非经背营性仁项目衔确实斧不可引分割壁，而层不能助进入茎市土欢地交翠易市核场公盈开交赢易的拼项目移用地云。5.属于局规划荐为高笔科技恳、工府业用乖途的故经营短性项植目用惑地确菌需协逮议出做让的挎。6.市政奶府批狡准的惭其它鞭经营弱性项瘦目用适地。<央行桌关于绞进一浩步加压强房驱地产欢信贷典业务效管理愈的通背知>12押1号文侦（20舱03年6月28日）一、垫加颠强房齐地产淋开发唤信贷早管理锐、引埋导规嫌范贷扮款投勒向二、准严风格控掘制土侵地储撤备贷阶款的颈发放三、豪规范造建筑垄施工留企业摇流动控资金木贷款喜用途四、曲加强蜘个人德住房城贷款伍管理娱，重迹点支武持中须低收谎入家遥庭购唤买住泰房的慎需要五、英强化程个人标商业宾用房粘贷款剖管理六、若充分绸发挥变利率龙杠杆榜对个夸人住径房贷予款需乳求的浓调节访作用七、自加强草个人呀住房土公积氏金委书托贷栗款业舒务的胖管理八、嚷切实涂加强甲房地企产信另贷业躺务的严管理国务希院关般于促唇进房冷地产鹿市场捞持续机健康皆发展塑的通宅知18号文等（20支03年8月12日）支柱唱产业加强储调控在京盗中央盯单位揪利用炒划拨灰土地宣开发茄建设颤管理晚暂行岂办法19农3号文(2掀00添3年10月1日)第八贯条换在巧京中廊央单守位利拣用划银拨土矛地进百行开红发建穷设，撇应采模取招芦标、兄拍卖企或者蚊挂牌廉的方袋式进绘行公扁开交观易。驳因和链其他直非经宫营性立项目盾用地依确实连不可刑分割志及特宜殊项朱目用田地，释不能俭进入讯土地厅交易曾市场起进行橡公开承交易案的，罗经国误管局工批准抛同意介后，朗开发随申报结单位山凭国赠管局丙批复极到北坐京市但相关炕职能益部门抓办理扰开发盖建设解手续另。第十折条在京姑中央付单位角利用闷划拨铁土地米进行幼开发火建设挂，发爆生土娃地使搅用权电转让班或土胃地使好用权编用途昆变化鸟并取形得受姥益的宾，均锤进行幅土地阁资产帅收益纽奉调节阶。关于哑停止睛经营武性项统目国揉有土糕地使想用权直协议溪出让占的补举充规趣定4号令德（20堡04年1月17）二、婆下抚列情跪况在挑办理舍国有小土地尚使用近权出授让时柳，均淹须通膊过招太标拍串卖、弊挂牌缠方式低在土站地交蔬易市强场公划开进慰行：(一)除房困改带饿危改嚷项目羡外，伙利用龟划拨留土地例进行辩经营约性开越发建夜设的陷；(二)改变集用地劲使用绿性质孕，进罩行经访营性糟开发际建设永的；(三)基建羽项目隐转为轿开发布项目举的；(四)项目霜主体班发生知变化才的。关于委经营销性项颠目暂乖停受装理审案批的斑通知京国拘土房来管出[2料00屋4]学26号(2齿00活4年1月9)自20盐04年1月9日起栽，市港各级俭发展卡改革女、建连设、门规划炸、国朗土房套管等荣部门锯暂停骂受理僵审批筹开发未建设枯单位糟申报盖的经昏营性潜项目查立项言、规京划审毕批和份国有挤土地讯使用点权协童议出遇让，颤今后奏按市合政府睬发布驻的相上关规呈定执穿行。北京筑市国红土资续源和暖房屋漠管理妖局北京库市发扑展和宴改革铸委员经会北京绪市建协设委戏员会北京洲市规轨划委立员会二○糊○四悟年元御月九改日回迷顾识图房地酱产基球本词某汇（栏规划稿、房袋屋、沈土地挡、市添场）房地塑产开舟发流季程（伤五证刘）房地拣产创日新（龟反向镰抵押忌贷款炎、土计地年侦租制俭）20杠04年房顷地产鹅广告爱形式负分析房地弦产重粉要政杠策今天:北京株新规瞒划对威房地笼产发哨展的虏影响策划珍流程思考蛮问题狡的出令发点首先忘应先地从战病略层评面着芳手，语然后它才是旬策略屿层面歌。战略敏层面沫的问粱题是份：l做不眼做？包做与盈不做协有那活些结边果？l能不导能做累？必谅须抓衬住哪握些市非场机照遇？某进入畅和占犬领哪掠个市葛场？将将面咳临怎议样的纱挑战壶？战术况层面谨的问氏题是矛：l如何蜓进入昏如何继占领震？项目趟决策宿要明晒确决喝策的钢基础岂、可诞决策恋方向增及结珍果。所处造的局绝面及粗决策庭基础帖：是否茅已签稻署了祖用地巩合同有条税件予咱以规乡丰避土痕地储英备制汽度的尝调控委。是否楼已完绍成土始地红私线办菌理工未作。立地阴条件埋如何财务轻状况管理贵水平政府蒙关系可选皂择的洲方向番：放弃喇本项请目，啦将已设获取添的土载地进木行转跌让。做，专但暂狠缓观宣望或怜小规翁模开贯发，围等未窄来时丈机成婆熟后丝式再决步定是盗全面道启动鸡开发汗或土退地经食营。快速楼启动挣，在异短期嘉内完达成开吐发。三种狂选择季所造鸟成的聚可预构计结昂果：放弃常不做制。周亡边房恩地产冤用地征、什象么样咐的房刻地产盼企业乱会购僵买、绑扣除顾土地北增值犯税后躁本项践目通惠过土橡地经栗营可除能的莫盈余励。暂缓期观望倡。政米府反行应、继市场泉机会丑、规棚划调进整、轮金融华政策分期完开发宜：各孝期规纵划、萄开发罚进度筑、资岸金安术排全面年启动纯。快享速启酒动，独缓慢团启动历，达龄到的牺目标明确熄了决戏策基贺础和听可选感择方跃向后究，我容们在为决策通：本费项目鸦到底院做不融做？这取钱决于温项目弟能不昌能做苗。前面予是万棕丈深吉渊？丑还是鸣聚宝谋盆？虏这取狮决于烦：需求竞争项目企业定位与发展战略机遇与挑战优势与劣势第一邻部分钢房地散产市蜘场分晃析1搅房地寻产发架展的购宏观苗环境Pe能st分析障（外滴部环伴境）扇注意挽紧扣屑主题800-13001300-80008000-1300013000以上快速上升平稳发展起步降低住宅发展人均GDP（美元）城市蛾居民护经济洁收入戒逐年梳增强跪，购泼买力艘旺，细恩格蕉尔系短数呈牙下降府趋势斑，可哑说明尺居民环生存侦型消棵费期粘结束露，小菌康舒绿适、逆享受浑型消糖