房地产信托投资及风险防控研究

房地产信托投资及风险防控研究

一、国际上房地产投资信托基金概念

房地产投资信托基金是由房地产投资信托基金公司发行股票或收益凭证,汇集大众投资者的资金,由专门投资机构投资于房地产及其相关业务,并将投资收益的绝大部分分配给投资者的一种特殊的集合投资制度。目前美国是全球最大的REITs市场。REITs是根据1960年美国国会《房地产投资信托法》的规定,按一定的法人组织形式组建而成的。美国的房地产信托是封闭式的,可以在二级市场流通。

二、投资REITs是保险资金运用的内在需求

1．REITs的非关联性有利于分散保险资金投资风险

REITs一般是由一系列房地产构成的投资组合,比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产,从而有效地降低了投资风险。同时房地产投资信托基金是将不动产证券化,使房地产的资金可分割性增加。另外,作为REITs价值基础的房地产,具有很强的保值功能。在通货膨胀时期,伴随物价上扬,房地产物业的价值会上升,以房地产物业为基础资产的REITs价值也会随之上升。

2．REITs的高流动性符合保险资金流动性需求

房地产作为不动产,其本身的固定性使得它的流动性较差。如果投资者直接投资于房地产,当需要急需变现时,将付出较大的变现成本。REITs作为房地产的证券化产品,通常采用股票或受益凭证的形式,可以使房地产这种不动产流动起来。而且,由于REITs股份基本上大都在各大证券交易所上市,与传统的以所有权为目的房地产投资相比,投资者可以根据自己资金的需要量随时处置所持有的REITs的股份,具有相当高的流动性。REITs的高流动性,恰好满足了保险资金运用的要求。保险合同射幸性特点使保险公司的赔偿和给付具有不确定性,这就要求保险公司必须保证保险资金的流动性以供赔偿和给付之需。

3．投资REITs能够促进保险资金资金融通功能的发挥

现金流的意义对于房地产行业的影响远远大于其他一般性行业。近年来我国房地产业快速发展,我国房地产开发企业房屋新开工面积、竣工面积、实际销售面积均保持加速上涨的态势，所需的资金也呈逐步上升的趋势。这就导致房地产行业出现了严重的资金缺口,如下图所示。现在越来越多的开发商面临银行贷款难度加大,其他渠道融资难,销售不畅回款难,加之自有资金匮乏,企业运营陷入困境。保险资金投资REITs有助于缓解房地产开发资金紧张局面。另外,大多数房地产企业大都依赖于银行贷款,这就会使房地产业的风险在银行积聚,而保险资金的介入会在一定程度上分散银行的风险。此外,房地产业的利润率比较高,RE-ITs这种创新的投资工具为保险公司分享房地产业的高收益提供了条件。

三、保险资金投资REITs面临的风险及风险控制

1．保险资金投资REITs面临的风险

①委托代理风险是保险资金投资REITs面临的最大风险。REITs操作过程复杂,涉及多方参与者。其中作为代理人的董事、基金管理人、资产经营者等都可能基于自身利益的考虑而做出损害投资者利益的行为。另外,由于房地产项目投资是一项技术性非常强的工作,因而很可能出现托管人难以对基金经理人所投资的项目价值和发展趋势进行科学、全面、准确的评估,从而使得基金托管人不能发挥真正的监管功能,无法对基金经理人的投资行为进行有效的监督。《信托法》第二条规定：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进管理或者处分的行为。”第三条规定：“委托人、受托人、受益人在中华人民共和国境内进行民事、营业、公益信托活动，适用本法。”从以上两条观之，保险资产管理公司从事信托活动，似乎没有法律障碍。

②房地产行业的风险。REITs与房地产行业的发展有直接的关系。房地产行业受宏观经济、国家产业政策、利率水平、税收政策、物价水平、其他金融资本等因素的影响。在市场体系比较完善的国家,房地产投资回报率较稳定,但是在我国房地产投资常常演变成投机,很可能会产生投机风险,从而影响REITs收益。同时,REITs与租赁市场有直接关系,尤其是物业贬值会给REITs带来很大的风险。如果租赁市场不景气,租赁率下跌或是租金水平下降都会影响REITs的收益。

③法律风险。从REITs发展比较成熟的国家看,REITs的长期稳定快速发展需要有法律“保驾护航”。虽然我国在2007年3月出台了《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》,但是尚没有出台《房地产投资信托基金法》,因而使房地产投资信托基金的募集、运作仍存在很大的不确定性,且REITs的环节多、风险大、运作周期长使其运作更加困难。此外,信息披露的不完善、监管的缺位及征税问题也需要在法律制度上给予完善。

2．保险资金投资REITs的风险控制

①建立完善相关配套制度。发展REITs的首要任务是完善REITs运行的制度及法律环境。委托代理风险：一方面，给委托人带来了专业化分工的好处；另一方面，也带来了代理问题损害了委托人利益。要解决委托-代理风险问题可以采取以下原则:第一,委托人要实现自身利益最大化,必须向代理人授予权利,而且授予代理人的权利必须是适度的,有保留的;第二,委托人要实现自身利益最大化,必须对被授予权力的代理人进行监督和约束;第三,委托人要实现自身利益最大化,对被授予权利的代理人必须进行激励。在上述三原则的基础上建立激励监督约束机制。

此外可以借鉴美国的经验,引入独立董事制度。即对每一只REITs基金必须聘请独立董事,明确独立董事是为基金工作而不是为投资公司工作的。独立董事是决定有关基金利益事项的,而不是对投资公司的事项作出决策。这样可以更好地保证独立董事是为信托受益人的利益服务,而不是仅仅为公司的股东利益服务。只有通过严格的制度约束做好相关的配套改革,不断规范REITs操作流程和REITs机构的治理结构,建立监督机制和激励机制,完善信息披露制度,保证REITs运作的透明度,才能为险资投资创造良好的环境。

②尽快出台相应险资投资不动产的法律文件。2006年,保监会发布《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》,该办法对于提高保险资金运用水平和促进经济建设起到重要作用。然而,鉴于房地产行业的高风险性,保险行业对于险资投资房地产一直处于谨慎探索阶段。随着保险公司治理结构的发展及风险管控能力的提高,险资投资房地产逐步提上议事日程。2008年国务院办公厅126号文件也对相关问题进行了引导和鼓励。对不动产法律文件的制定可以参考《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》,制定《保险资金投资不动产管理办法》。引入独立监督人,并对委托人、受托人、受益人和托管人以及参与投资计划的其他当事人的权利、义务做出具体的规定,确定投机计划中的投资份额和投资期限,详列投资范围等。同时加强信息披露、风险管理和监督管理,使险资投资不动产的风险最小化。

③加快REITs专业人才的培养。发展成熟的REITs一般是权益类的投资产品,这类产品大部分没有固定的到期日,其收益率亦不固定,基本上取决于REITs的管理团队的管理水平和市场环境。REITs本身运作复杂,专业性很强,这就迫切需要建立一个能够培养既懂房地产专业知识,又能掌握投资银行业务和相关法律法规的运作REITs的专业人才市场,真正实现REITs的专业化管理,制定最佳的投资策略,降低投资风险,提高收益。

四、结论

保险公司在承保环节利润不是很高的情况下,保险资产投资已经成为保险业发展的关键。“保费收入与资金运用是推动保险业发展的两个‘轮子’,缺一不可