房地产开发税收征管

房地产开发税收

征管

毛甲富内容安排一、房地产开发各环节的会计核算二、房地产开发各环节的涉税政策三、房地产开发的税收管理探析四、房地产开发土地增值税的清算五、房地产开发企业所得税的清算六、房地产开发其他税收的清算七、房地产开发的税收评估分析

第一部分：房地产开发各环节的会计核算一、房地产开发经营特点1、工程跨年度，产生预付工程款。2、期房销售，产生预收售房款。3、周期长、风险大、回报丰厚。根据上述特点，税收必须采取预征。二、各环节的会计核算1、立项报建环节发生的报批报建费用通过“管理费用”核算。向有关部门预交的保证金通过“其他应收款”核算。2、筹集资金环节取得的银行借款和其他借款通过“短期借款”核算，股东投入的周转金通过“长期应付款”核算。发生的利息费用通过“财务费用”核算。二、各环节的会计核算3、征地拆迁环节发生的土地出让金、土地转让费、市政配套费、契税及印花税、耕地占用税，土地办证费用直接通过“开发成本---土地费用”核算。拆迁补偿、安置动迁、农作物补偿等货币支出凭协议和领款凭证通过“开发成本---土地费用”核算。二、各环节的会计核算4、工程准备环节发生的勘察设计审查以及临时设施费用通过“开发成本—前期费用”核算。向政府部门缴纳的人防、检测等工程费用通过“开发成本—前期费用”核算。工程发包时收取的保证金通过“其他应付款”核算。发生的“三通一平”工程费用未取得合法凭证时通过“预付账款”核算。二、各环节的会计核算5、工程建设环节预付桩基、土建、其他各项基础工程款时通过“预付账款”核算自购工程材料取得合法凭证直接通过“开发成本—建安费用”核算。欠付费用通过“应付账款”核算。

二、各环节的会计核算6、开盘预售环节发生的广告宣传等售楼费用通过“销售费用”核算。预付售楼佣金通过“预付账款”核算。

收取的房屋定金和预售房款通过“预收账款”核算。按“预收账款”计提各项“应交税金”，通过“待摊费用”科目核算。预缴各项税金冲减“应交税金”。二、各环畏节的由会计突核算7、职竣工扑交房雕环节预付酱各项修工程决款结麻算取滋得合踢法凭六证将灿“预奸付账外款”潜转乓入“梁开发孕成本球”核擦算。港欠付起费用埋通过士“应谊付账絮款”告核算钩。预付萄售楼互佣金网取得察合法汉凭证袜将“罩预付拴账款牌”悄转入耽“销天售费相用”姨核算蛛。欠贡付费哥用通图过“傻应付古账款争”核绿算。开发赞成本术结转僚条件成熟匠时将“袄预收道账款援”转爷入“恢主营蒜业务王收入闯”核厌算。恐买方声欠付籍费用展通过疾“应蔑收账袜款”左核算缠。还鹅建房鬼屋按桶同项仿目销砍售价甩格同冻时通吩过“安主营往业务蒜收入踢”和糖“开贼发成栏本—凭征地榴费用期”核济算。按占酷地面斗积和性建筑晕面积任分配双结转洽已销泊商品摇房成摔本费里用。卷将已溉销商士品房挽“开意发成妄本”四转入话“主昂营业旧务成锅本”离。二、各环托节的耕会计勺核算8、厕项目派清算究环节按税啦收政黎策清球算各俭项应纠缴税徒金，斜清算蛙与预难提差烤额调贷整“馋待摊揉费用金”和帜“应蕉交税蓝金”膏，然桥后与粒收入挨配比巩转入兆“税怕金及惑附加险“以参及“培所得弄税”颤科目属。将确消定自碌用的毛房产扩按分裙摊的胆成本婶费用擦转入疫“固隆定资娱产”悉核算鼠。第二黑部分房地男产开优发各环见节的及涉税局政策一、蜜规划析设计滋环节持税收涨政策规划展设计竿环节岭应考蠢虑的辈税收合政策彼有：1、童普通尘住房落税收陡政策政策疗规定潮，普词通住年宅增蛙值额站不超笨过2腹0%咐的免祥征土辱地增辈值税季，超轧过2伶0%吴全额香征收活。普通毒住宅嘱应同硬时满可足三疯个条赵件：乏每套蚁建筑中面积浴不超哪过1沟40涨平米养、小柳区容烛积率揭在1彼.0因以上水、销吵售价娇格低资于同柳级别孩土地永上住凉房平叙均交忠易价撒格1踩.2起倍以妙下。规划受设计肾环节盏税收拦政策2、易经济桃适用劈燕房税父收政混策开发惧商在山商品周住房惹项目钟中配钳套建敌造廉毒租住马房和居经济夫适用牧住房天，如乞能提损供政恼府部跌门出泄具的泄相关脊材料医，可讲按廉穴租住萌房、帐经济坦适用型住房汉建筑财面积葵占总雁建筑世面积序的比落例免规征开赖发商糊应缴锁纳的峡城镇挂土地匠使用理税和忠印花景税。诞如果之廉租蹄住房看、经粪济适蓬用住犯房符译合普钩通住程房标评准，给同时溜享受副普通类住房众税收朵优惠胖政策灯。规划特设计刚环节岁税收半政策3、捕拆迁区补偿丛税收纯政策地面赤附着龙物的失补偿萝有货薪币和专还建驴两种咸方式与，采截用货欣币补相偿的敏，其圣补偿涌金额钥有相忠关证光据表皮明企甜业已大实际胳支付宏的补博偿费皮，可守据实轰列入县征地脸费用龙。用巾还建墙方式花的，飞安置言用房劈燕视同阻销售么处理桌，同与时将辜此确隔认为赠开发趣项目土的拆测迁补娘偿费浪。国份税函熊[2押01跨0]奔22塞0号二、撤筹集庆资金欺环节煤税收静政策筹集睬资金铁环节云主要植涉及践利息茎支出软的税芦收政隐策，惭规定垮如下玻：企业馆所得边税法舍规定锹，企京业向衡金融素机构绝借款始的利兔息据情实扣弹除，界向非安金融项机构修借款鄙的利添息支仆出不毙能超毁过金坑融机驰构的皱正规栏利率斜，超她出规跟定标桌准的茫利息挎不得笔税前扫扣除符。向鹅自然克人借奇款比时照这映一规沃定办厉理。个人桌所得搂税法赌规定胞，支贪付个榆人借摔款利其息的瓜单位旬要代艇扣代切缴2销0%立个人肠所得驱税。筹集党资金规环节骂税收拖政策土地姿增值怠税政吴策规钥定：企业念向金木融机杯构借违款的杆利息喜能够斧确认吸的据活实扣织除。五其他替开发僵费用陡按开尿发成煌本的字5%领扣除株。既有垂银行吨贷款贸，又消有其物他借盼款按胸开发寒成本木的1宅0%赏扣除渴开发弦费用逢；全堆部使应用自储有资奋金，睡没有励利息笑的同致样处扑理。迎国税托函[毒20晶10他]2索20消号筹集杜资金裳环节隐税收徒政策土地桂增值男税政挤策规工定：企业撒向金毕融机朴构借叮款的缓利息钻能够近确认讨的据延实扣量除。畜其他罗开发互费用徒按开象发成峰本的拣5%样扣除净。既有商银行美贷款醉，又择有其业他借农款按兰开发奏成本赢的1析0%数扣除足开发读费用狸；全泊部使蠢用自棒有资卫金，垄没有订利息捷的同润样处矿理。膝国税青函[搏20蛋10磨]2篇20窗号三、卡征地屡拆迁减环节玩税收歼政策征地榴办证休税收则：1、耕地姜占用送税：泄城区遥每平替方米柳4帮5元捷，城榨郊、法建制准镇每绣平方渔米3赔5元津、乡励村每蝇平方捷米2梳5元粪。由耕征用款方一垃次性裙缴纳令。2、痒契税街：按佣土地祝成交怖价格兔的4领%由便征用县方一识次性团缴纳骨。3、厘印花读税：弹产权棕转移挖书据寇，按烧土地竖成交木价格红的万焦分之膊五由腾双方民一次叹性缴棉纳。征地次拆迁屋环节念税收匙政策征地舱后发悟生税石收：1、纵土地弃使用痕税：娱征用绿的耕轿地自蹦批准裳之日允起满羊一年俘时开湖始缴罪纳；横征用掩非耕乡丰地自德批准闪次月滤起开侧始缴背纳期。我市巾每平逝米土活地年费税额妖为:陷一级写16舟元，跌二级浩12轰元，仗三级晨8元捏，四招级6祥元，著五级虾4元单,六轮级2水元。2、饥转让宫土地叉使用看权税余收：遍以卖提价减窃除买场价后服的余究额缴予纳5漠%的黎营业换税及岩其附绍加。规同时妻按照模转让吵收入盯的3急%预聋征土板地增障值税征地恳拆迁肌环节拜税收呀政策3、奔拆迁梳补偿餐费的逆税收亿规定包：鄂地岸税发历【２若００宿８】添２１健１＃歪规定俊：开德发企幅业在亿拆迁馅过程女中与镜被拆柏迁居肤民（袍村民宰）等左自然熟人签貌定补睡偿协溜议，袜且有桨相关吊证据伴表明云企业菠已实役际支航付的倡补偿待费，谎可据激实扣调除。被拆隙迁居肆民或挖者个穗人取雕得的箱补偿谦费属参于免竿税范客围。被拆援迁企再业取箩得的钟补偿浆费能狡提供校政府岭收回崭土地如使用姑权的乳也属港于免俗税范吨围。婚否则歼属于猫征税畏范围辛。同加时要兵提供妥税务异发票勤。四、顾工程只建设台环节孟税收议政策外包叮工程战税收樱政策胆：1、蜻按照包工吓包料全部爱价款山的3共%由涉建安价企业站缴纳挽营业棒税及极其附递加。2、肉按照命建筑狐安装样合同股金额香的万如分之姐三缴调纳印所花税晶。由增建安尘企业鞠和房赢地产喂开发图企业参分别邀缴纳埋。3、鄙根据协建筑漂安装鬼收入暂的2露%核俩定缴渣纳企童业所麦得税哑。工程章建设它环节秃税收捡政策自建形工程耕税收痛政策涨：计税盗依据尸：（锄材料炊+人炭工费凑）×颠10现%（胶利润担）÷汪1痰-营陆业税直税率自购哄材料得税收粪政策搬：除自傻来水雄、电系力、甜电器塔、程摆控门陶、体慌育等骨设备袭外也完应补沟交建核筑营令业税兵。门均窗怎受样处就理？五、唇开盘要预售丈环税进收政抖策在房初屋预代售阶触段，商开发援商必薄须使臭用税套务机扫关统尘一印谣制的剂专用在发票幸。按膏照预途售收西入预总缴各周项税畏收，喊其中蛇营业乳税及雅其附喝加约该5.这7%门。土灾地增总值税冠：普叶通住盟房1种.5舟%，冤非普梯通住假房3材%，两其他党房产馅4%捐。企预业所屠得税递按照堤不低捧于1烟0%龄毛利仓率计最算预勒缴。土地令使用男税在蜂房屋对未交嫂付使质用前责照常崭缴纳莫。六、定竣工驾交房压环节箭涉及首的税士收交房慎环节槐实行牢以票凭控税五和以维证控江税的弓办法肚。主券管税岛务机晓关在姜开具煤发票判时，荐按照或预征锅政策倍清收吵各项华税款虫。企业尊所得斑税按婶年度朝汇算瓣清缴衡，在柴预售架结转生销售跪收入的时，剃应减荐除原艰来预紧计的肥利润悠计算氧应纳惭所得妨税。土地炮使用视税在锦房屋瓣按照复合同义交付埋使用仁后停仙止缴缎纳。沉由于扯每月但都有返交付扫办证极，因严此要柿分月井计算们应纳挂税收准。七、加自用计保有腿环节1、律房屋挨自用省的，东要缴错纳房峰产税拘和土表地使蹄用税土，房扶产税着按照惊原值间扣除荷25窗%后堂的余吊值1挥.2荒%征雄收。碌土地击使用畜税按诊照自哈用房汁屋占姥用的岗面积同照常京缴纳温。2、馒房屋宾出租凤的，鞋按照株出租廊收入产的1迈3.厉68酸%缴把纳各茎项税蠢收。骄土地险使用秩税按冷照自控用房牙屋占刃用的锦面积广照常夫缴纳能。3、货房屋蓬部分圈待售好的，六土地驴使用泳税按袜照待羊售房姑屋占点用的均面积也照常爪缴纳轿，在敢房屋漂按照该合同射交付晋使用负后停滑止缴烈纳。八、恨项目妥清算茧环节收入恼金额仓的确睛认：1、祝对外讽销售央：国始税函涨[2勇01越0]怜22州0号给规定污：已目全额绕开具宽销售把发票蛙的，局按发亡票金悉额确废认收劈燕入；紧未开授具或落未全思额开帖具销淹售发苗票的旺，按用合同抱金额隐确认思收入止。销榆售收领入包圈括收萍取的许价款址和价揪外费饿用掘。2、柜视同捐销售监：折歇迁还播建房纸、以他开发甘产品闸抵顶辰材料岩款、杠工程慨款等恩债务弹的视气同销辣售，韵按照采同类除房屋疑的市大场价瓦格确艘认销熟售收习入。项目鬼清算宇环节扣除漠金额动的确潮认：成本镇费用声和税捧金必逼须提烂供合君法有肉效的航凭据嘉。不两是合谷法有竟效凭惰据的析支出池金额先不予分扣除帅。土否建工挑程费些用不罗能超忌过建驻设部戴门规蚂定的私预算白定额池。在臣计算饲所得壤额时停，有叨些费肾用不揭能超凶过规茶定的障标准馋。成本窑费用絮和税遇金必烤须是搞与销棉售收掘入有六关的饭配比仿金额容。不危包括蒜待售胀和自锐用房剪屋应尚承担榜的金塌额。第三威部分房地竟产开数发税收斧管理壮探析一、妨开发离商存颤在的蚀税收搞问题1、赠收入昌申报政不到煌位。星主要歪表现挡：一是转预售些收入物确认已不及较时。鄙一部盐分企贼业对芒各种从预售光款性乡丰质的优定金衬、预要售款手、车帐位车按库款堡，以题及地摘下室糟等只抵开普堡通收怖据，联未按踪蝶规定启开具隐发票遮，滞越后入帮账甚请至不互入账令，不垦进行必纳税拼申报强。还肃有的牌将预初售房乏款记认入往舒来科赤目，款不通昆过“挣预收滴账款增”科乏目核呀算。明或采沸取各典种手匹段隐屋瞒、恩转移堡预收蔽款收况入，屡有的讽甚至床将预晚收款畅直接朽转入垃私人墙银行膜卡，链直到鸭房产盲交付轨使用俱后才谱入帐希。还瓣有的收个别丸开发唤商自絮恃有傍后台鞠，全售部预许售过纯程不倍交税鹿。开发叛商存连在的权税收名问题二是级拆迁灿还建滴房屋姑不及摸时作柳收入齐。由胞于补岔偿行涉为未叛取得告货币成收入碌，房签屋交亿付使变用后袄还不阳申报租纳税滴，这今也是虚我们锣税收棋征收牲的难牵点问免题。三是稼销售口收入涛确认抵不及猎时。掩如：恼销售鄙收入定长期窄挂在饭“应尖付账菜款”千、“拳其他件应付扩款”仰或“桑预收头款"画账上融，以油未清姑算、周未决都算为肝由拖坏延缴纲纳企厨业所斤得税纵。开发辞商存眼在的备税收喊问题2、浊成本柏费用失不真志实。舍主要术表现贪：一是绝虚增哄拆迁尽成本矛。由树于对唱私人拘房屋枝拆迁榜补偿锅费不伞征税壁，不夫要求卫税务络发票叙，房席地产川开发别企业谅以《御拆迁惩补偿糊协议伴》和够领条金作原则始凭杯据列游账，过开发峰商多麻采取仰现金盟支付叛，这惭样就江给虚醉增拆蜡迁成溉本创励造了钟条件留。开嫁发商惑通过信签订晨虚假惕拆迁卷协议忧，增棵加拆寇迁户滴和拆雪迁面绩积，粗伪造很拆迁疑费领股款单叶据，结达到穗虚增顺拆迁确成本纤的目玻的。开发妥商存设在的探税收杏问题二是艺建筑慎成本螺混乱练，有饰的房叼地产田开发远企业们和建茄筑安钳装企弟业同乡丰为一崇个老委板，约建筑众合同货不按创照正垄常的胃市场斑价签含订，悬而是喷根据卫开发臂企业附列支撒开发士成本宗的需束要来烈开具速发票拖，用娱来调告控成寄本。暗有的讯房地贿产开艺发企崖业部殃分自喂购建伐筑材饥料有响的重展复列导入建江筑成杯本。吸还有决的开业发商伸虚列准前期闲工程皱、地依下工令程、散附属住工程代，绿模化工侦程费萝用。开发毁商存搬在的级税收殊问题3、畏项目渴清算仁不及洁时。辣主要裁表现晋：一是债项目苍已经毒竣工只，房宫屋基直本销燃售，鬼建筑案工程松不结县算，赶然后泼以此箭为由挺不清槽算。二是累合同泉销售舌面积婚达到悄清算衣条件抵，销楚售收田入没变有完羡全收械到，零然后过以此齿为由止不清江算。稼三是询成本哑费用处发票惠不规受范，竖白条罗支出役过多洽，因觉此不迈愿意荣清算饲。也有械的是俗由于趴工程旗验收业的问迁题造重成建经筑工冰程不阔能结惠算，战发票碰不能至开具案。二、超税收舰征管吼程序1、桨前期晕开发组阶段亦：一是鹊要实行政项目城管理政制度，通飞知纳跑税人遵进行凝项目微登记倘，将习“政贼府项浸目批隐准书稍”、柜“规邻划许潜可证粱”，竖“土检地合浩同和金证书蔽”、炼“施猎工许赚可证盗”、兽“项或目规高划总认平面光图”狮送交虾税务纠机关练备案嫩。二是产辅导议监督症开发会企业们健全注财务永核算刚，详帽细宣蚕传税暑收政然策、折办税隐知识债和法部律责恩任，装促进仍开发手商知世法、面懂法豪、守她法。三是持及时押确认土地章使用指税纳打税义香务发介生时孝间，膏通知卸企业捷按期右缴纳鞠土地幅使用仪税。税收铺征管挖程序2、工程转建设孝阶段病：掌握翅开发五商的居各项廉工程旱合同晓，检细查开哑发商雄预付撞工程员款数耽据，筐结合包施工悬现场岸堪查和，督促惕开发暮商通淹知建粥筑商旬按照滋工程僻进度开具蜘建筑蹦发票，及度时缴偷纳建孩筑税倡收。蹄辅导传企业深准确忘进行旧开发冻成本饼的核差算。税收保征管险程序3、遭房屋策预售顿阶段每：严格昏执行瘦预征桌制度或，监胖督开航发商曲预缴徒各项蛮税款撤。督雅促企世业将肠收取璃的订偏金、臂预售当房款按规宅定开草具发逢票，衬并按僚规定君预交爹营业吸税及宫附加叹、土混地增晶值税醉。企靠业所懒得税勿按预撒计毛盼利率趋计算嫂缴纳姓。检类查企俯业已栽完工植开发裁产品捕的预邮售收迷入是团否全轻额申维报纳熊税。没有酿按规旗定预还缴税霞款的秋要加熟收滞闯纳金但，同济时通眉知限努期整泪改，普启用坡税收捷保全陈措施较。税收唉征管承程序4、盈竣工玻清算很阶段充：一是竞督促休开发钞商及社时结期算工爬程款胜，通阁知建令筑商错补缴兼建筑夹税收惯。结教转销撑售收哭入和侄开发究成本惠，结鹊算项纵目利触润。二是达到构清算现条件瞎的及甚时通给知纳茧税人葬清算勿，并民且现维场辅距导土绘地增掘值税师的清狠算。三是缺审核油评估津纳税摘人清互算资班料，独对于睁评估素中发甘现的天疑点爸，敦呆促企编业补明充举脾证。禁发现孝纳税淋人核柄算混压乱难品以确从认收胀入和吨成本分的，爱由税武务机贺关发蝇出核市定征国收通刊知书垫，并顺核查教应纳妇税款陷，通烂知纳着税人曲补退僚税款窄。四是播对评敬估中开发现骂问题秘重大尽的，承应移数交稽施查局料处理违。税收关征管曲程序5、拍后期筋管理货阶段保：对于捉清算碧后的多尾房本销售支跟踪海管理汽，及琴时清龄收税弯款，烧直至姻彻底闸销售续完毕。后期葵管理宪包括嫁税务甚稽查调后的倡管理优。因府为税探务稽边查不配论是爸预征际结算货，还辩是查贪账和复核定碧征收愈清算抱都存饮在尾贩房销舱售的害问题鄙。三、驱房地掏产开阅发的奋税收历稽查税务蜘稽查勺是目核前纠孕正和汉规范捐纳税山人的嚷重要哄手段皱，具院有一迈定的柳威慑任力。惧房地辉产开仰发税忙收的每稽查满是当科然的嚼重点宣。要野加大磁房地姜产开吵发税应收稽暖查力世度，赢并采霸取如掩下措约施：1、建立登房地场产开斧发必蔑查制描度，打移破开却发商位的侥碗幸心午理，酿让其之在开育发初不期就壤知道浇必须烫遵从栋税法风。房地领产开妇发的糊税收湾稽查2、健全籍稽查岛与征耐管的特互动屑约束茶机制舅，征管假局与买稽查床局之滨间做品到信折息及瓶时传典递共熔享，兽建立塌欠税尝通报蕉机制坚，形呼成征戏管和梦稽查例追缴矛欠税堆的合竖力。位建立铁纳税嚷评估塘案件售移送贡机制渡，从爪制度医上保闭障“素以查五促管勒”的课正常后开展售。3、饥加大威稽查独力度泡，赋化予稽肾查局远独立起办案赵的职拉权，芹排除京干扰均，依董法办困案。建立助房地凤产开罪发税泄收稽缝查集贩体审徐理制长度，保久证稽芬查质薯量。圈对违狐法行予为，高要加财大曝偶光和裂惩罚钥。要凑让房耗地产上税收枪稽查旋结论泰成为劳房地州产开梦发企陕业盖草棺论扫定的记法律躲依据购。四、配套岗管理戴措施一是米实行苗以票夫控税欲，以鞠证控芹税。初将商爆品房危预收秆款列弱为税售控计乏算机雾开票秋系统拌，同子步停针用手械工发尊票。圈对没枯有规风范使沉用税陕务发滩票的水行为男以及咬没有唉及时捆缴纳狐税款虎的行毙为下效达“梅限期踏改正串通知既书”呢，并围约谈而整改叮。二是傅加强隶部门茄协调插。力详争由守政府裳牵头掩，组尘织税茅务、默财政具、规隔划、袄国土被、城靠建、伍房产叉等相索关部海门共缺同制乖定管漫理办沸法，拖内容贪包括吐信息御传递辰制度似，实饰现规靠划审献批、秧施工供许可扯、预硬售许身可证特书发望放信翼息的剑及时搂传递处。以契损税为械把手愈，直允接控晶制土乒地使风用证扔、房直屋产剑权证脾的办松理，掌握焰开发财商土斜地征妖用和央商品渴房销迁售的搜情况介。配套圣管理范措施三是霉规范这核定瓣征收廊。“倍核定窜征收拉”是辈为了冶防止奔税收堆收入恰流失汤针对恋某些弓纳税箱人的咱特殊片情况政采用辅的辅鲁助性估征收析方法母。是霜一种野不得借已而罗为之籍的做急法。梨核定所征收杜必然乞造成死不该夕交的亚税交俱了，科应该矩多交叉的少产交了吗。造倒成开痰发企稻业在功纳税皆负担也上苦平乐不荡均。燥因此必须哥将“速查账劳征收浸”作盘为最饮基本卡的征借收方雷法。房地闭产开茎发土据地增削值税这和企咏业所宇得税忙管理骗办法溉都不础准事吸前核妖定。军因此挠税务亭机关恳应积另极创域造条扯件，咳通过静宣传卡辅导烘，尽量价扩大肚“查狂账征体收”片范围，防诊止滥乒用“柜核定经征收要”方有法。第四贡部分房地妈产开与发土地贿增值炮税的陵清算一、浮土地愤增值名税的名清算桑条件（一挺）符些合下迷列情滔形之扮一的垒，纳祝税人芽自动鸣清算冬：1.霜房地鲁产开战发项蜡目全应部竣近工、格完成过销售精的；踢2.亮整体斯转让率未竣淘工决尸算房凭地产删开发积项目吸的；腾3.珍直接哲转让持土地弯使用护权的建。（二惩）符俘合下富列情慢形之身一的铸，税蔽务机弹关通馆知清域算：筋1、陕已竣吓工验崭收的押开发累项目蔬，已丢转让术的房膝地产剃建筑间面积守占整脸个项吼目可灶售建污筑面旨积的穷比例械在8装5%倘以上女，或照该比透例虽卡未超柴过8都5%蝴，但透剩余希的可动售建浩筑面板积已赴经出药租或抢自用策的。委2、学取得舟预售酒许可缠证满栏三年然仍未痰销售嘉完毕呜的。慢二、浩土地通增值指税的林清算拣对象清算雁对象科以政梳府规料划部还门批侮准《翠建设震规划辫许可触证》意核准丘的项椅目为吓单位掌进行柴清算返，对患于成径片受幻玉让土奶地使免用权社后，塌分期冲分批醒开发须、转因让房移地产较的，低以分民期开肚发项男目为稻清算徒单位踢。滚动顽开发疗的怎冒样作核为清克算对给象？赵无法降划分对开发绑成本察的，寒还是热应该早以整唤个项浆目作罚为清育算对板象。清算样时间谈为9饲0天主。三、凶应税葛收入胜的确海认纳税佳人转挽让房葬地产优取得醉的收刻入，板包括年转让透房地歌产的潮全部较价款崇及有例关的说经济选利益被。从狼收入森的形阵式来树看包台括：并货币模收入答、实惜物收河入和申其他学收入平。房地僚产开己发企毅业将举开发沫产品艺用于踏赞助作、职称工福泥利、芝奖励酒、对话外投跃资、退分配谜给股专东或洁投资吵人、蒜抵偿凝债务芹、换透取其固他单催位和胀个人暮的非琴货币责性资垫产等巾，发弦生所艺有权编转移拾时应骗视同肯销售杏。鄂洽地税丑发【番20爆08敬】2荒07赤号。应税怨收入蝇的确个认销售远收入率包括值收取宜的价馋款和乖价外尿费用傍。愚价外美费用男包括袍收取坏的手咽续费呈、补泄贴、豪基金湾、集台资费脏、奖治励费喝、延生期付叫款利则息、互赔偿书金、逝代收翁款项疤、代贱垫款贡项、卵罚息役及其纲他各坛种性门质的衰价外森费用堵。折迁滨还建勇房、品以开季发产螺品抵侨顶材缸料款境、工葱程款悠等债址务的抽视同伟销售垃，按垒照同乳类房蜜屋的物市场培价格详确认柴销售旋收入幸。四、后扣除村项目棚金额突的确扩认计算牲土地级增值缘瑞税扣笼除项去目金跃额包仙括以便下项纸目：（一巡寿）房守地产奋开发亏成本1、膝土地战的征兽用及隶补偿惧费，橡包括寒：（1惜）支学付给但转让殖方的脖地价注款；（2桂）支坝付给冰政府旅的土请地出大让金键和城岂市配曾套费显；(3右)支面付的抚耕地停占用谣税、合契税妈和办只证费吃用（4凉）支漠付的农地上抚地下慈附着肝物的您补偿颈费，个如青狸苗补装偿费断、拆鲁迁补销偿费沸、安卫置过匀度费烂。扣除节项目雅金额阁的确除认拆迁骑还建遮房视吊同销脚售后哈，应拨同时串将此芳确认书为拆阵迁补专偿费与计入海开发趁成本氏。国刮税函熊【2换01梳0】骑22慕0号寨。货币志补偿杰费对惩个人如部分摆一般窗不纳台税，牛所以木很少熔有规蚀范的群凭证锻，且哥金额碰较大溉，鄂斜地税照发【普２０辫０８杏】２钢１１破＃规缩慧定：套开发扛企业弱在拆朴迁过缓程中辣与被绸拆迁叨居民迟（村乳民）异等自荐然人尼签定共补偿座协议狂，且盼有相参关证别据表胀明企咬业已否实际邮支付徐的补例偿费哭，可耗据实烧扣除狼。（干不要响求正廊规发混票）对单敲位补笨偿是复否要申正规卧发票柿？怎冈样取络得？扣除水项目辩金额别的确妙认2、孤前期说工程万费。迷包括梦规划妙、设组计、艳项目纹可行味性研殊究和看水文该、地薪质、院勘察陵、测剩绘、附三通蚁一平森等支兵出和胳成本割性质其的报郑建费永用。3、赖建筑起安装殖工程偿费（然包工执包料武）。春指以歉出包摇方式节支付僵给承喘包单箭位的哀建筑俩安装斤工程窝费，素以自皆营方论式发置生的沟建筑挥安装雷工程脑费。注意茫：发扶生的誓费用乞是否轰与决朱算报僻告、并审计肆报告毕、施层工合而同记毒载的赵内容功相符君。并霸且不源能超拾过当呀地建忍设管尺理部高门规评定的额定额签标准士。决算绑报告蜂、审包计报学告当际地民舅营企哑业很跳少有妙。扣除王项目蛛金额涌的确恼认4、飘基础连设施谎费。乏包括榨开发射小区酿内绿肃化、方道路究、供竹水、掀供电厦、供回气、蚂排污挨、排象洪、胡通讯占、照料明、岭环卫忌等。5、览公共滩配套浙设施悟费。中包括强不能败有偿释转让旱的开锻发区糊内公优共配造套设锹施发躺生的先支出棋。如铃门卫债室、肾围墙煎、消叠防设旷施、呼公共嫁车库谱等。6、老开发龙间接疫费用闸。指爷直接错组织门、管席理开爪发项销目发渠生的屑费用虎且不秩能将突其归波属于勾特定贫成本京对象握的成异本费酱用性塌支出扁（非杀企业协行政喜部门既费用猜）。7、防国税耀发〔伶20终06但〕1挨87颈号）俱规定究，房配地产斑开发召企业品销售稍已装遣修的仅房屋荷，其涉装修同费用裹可以烂计入丽房地忽产开未发成与本。扣除救项目鹅金额来的确管认（二氧）房寄地产牺开发劣费用包括涉企业姿管理典费、超销售直费用捎、财厅务费彩用。作为息土地陪增值爽税扣推除项心目的测房地萍产开混发费捆用，烛不是社按实雕际发击生的床费用羊进行桃扣除定，而陵是按下下面仆规定畜的标戒准进耗行扣旗除。利息维支出诞，能踪蝶够提脖供金兵融机冶构证振明的鼠，允乏许据载实扣醉除，振其他沃开发伸费用侦，按顿开发蠢成本炭金额绸之和拢的5肢%以垮内计引算扣桶除。全部低使用嚼自有怎资金集，没珍有利奔息的扑，按本10塘%扣况除开信发费梅用。渗既有畏银行得贷款灯，又似有其蹲他借甩款同蹈样处话理。吧国税把函[斧20偷10高]2裳20崭号扣除挠项目查金额骨的确笋认（三后）与温转让婚房地失产有参关的滔营业拖税及隙其附剑加，盛应按排已确失认的前销售切收入恐计算耽。(四越)其熔它扣陷除项辅目对从代事房嫩地产行开发报的纳保税人彩可按仗取得兵土地名使用罩权所窜支付诞的金坡额与吊房地绍产开内发成处本金绸额之行和加寻计2士0%赞的扣概除。杀（非禽房地肚产开鼻发除骄外）这项银政策芦的立在法意否图是图保证畜开发伟商取重得正飘常的钻投资盈回报臣。加芝计2挎0%慰相当饺于利劫润率漏在1识5%琴以下需（正极常利宝润）迈不缴晶纳土糠地增饱值税突，只仍缴纳宗所得引税。洒取得德高额伶利润尸才同般时缴舰纳土背地增利值税炎和所供得税瞧。扣除嗓项目网金额弹的确染认（五寻）成匪本费具用的爹区别杰计算《土席地增郑值税锦清算翁管理后规程翻》国橡税发爽[2犬00追9]历91栽号文汤件第巩二十申一条卧规定围：纳应税人郑分期穿开发馆项目兵或者沸同时唯开发津多个岩项目俊的，弊或者时同一除项目捞中建叨造不乐同类鞠型房代产的扭，应纷按照漂受益字对象恋，采肺用合偷理的星分配射方法课，分急摊共舞同的阵成本叫费用姥。鄂地嚷税发虑【2买00协8】功20秆7号米规定那：对揭于商找住综欧合楼汤，可剖结合花实际垃情况舱，采腥取合柏理方睁法分躬别计帽算确惜定商棋铺与饥住宅拣的单鞠位建唱筑面虫积成牺本。区别榴分摊吵成本拒与不顿区别键分摊通成本探结果宰不一部样。扣除咐项目愿金额挨的确稠认（六奥）旧斩房及内建筑科物扣甚除项痒目1.邪房屋引及建极筑物议的评蝴估价绢格。工评森估价粱格＝乡丰重置器成本绵价格着×成虹新度莫折扣华率戒2璃.取兴得土下地使毯用权继所支捎付的帽地价藏款和廊按国银家统或一规双定缴暗纳的企有关洋费用顾。倚3排.转宋让环喘节缴肿纳的看税金心。注：声非开赔发项侨目转佛让不余享受瓜加计碧扣除振。扣除坐项目探金额怕的确守认（七优）转麦让未唱开发菊的土际地扣桨除项草目1.碰取得蜻土地栗使用左权所表支付灯的地昏价款窜和按肢国家边统一令规定粮缴纳傲的有掩关费冲用。德2火.转篇让环艇节缴随纳的叔税金滨。率注意订：未炊开发堂的土土地直伪接转乓让不恋享受无加计振扣除。购进鞠土地项，进馆行“醉三通列一平协”的族开发盛后再蜜转让巩的，闲可享钩受加及计扣你除。足因为跨三通格一平产，这新是开差发土霸地的误行为芽，只详是没械有用庙来建进房而好已。五、税旁收优味惠1、炊纳税况人建同造普乔通标愿准住薪宅与烫经济笑适用板房出助售，竹增值芽额未匀超过舒扣除隶项目权金额剖20拍％的背免征宋土地否增值流税，扫超过冲20孩%的帜就其众全额蓝计税帝。普通遭标准紧住宅:应同狸时满宵足以络下条扣件：血住宅莫小区披建筑益容积滋率在斯1.丛0以惰上、露单套脾建筑搏面积桑在1动40莫平方城米以利下、洲实际沾成交鸡价格滩低于缸同级犯别土滨地上刻住房强平均浴交易端价格炎1.忽2倍辜以下稀。容积址率：总建杆筑面垮积与用地装面积的比坚率。津容积新率决垃定地寺价成脚本在询房屋绍成本嫂中占灭的比养例极。经济皮适用燥住房：是指禽政府牌提供却政策病优惠担，限案定建极设标双准、匠供应贝对象每和销兽售价纠格。税收捞优惠2、因国激家建叔设需屈要依起法征味用、累收回勉的房贵地产尝，免风征土痛地增均值税因国村家建捷设需斑要依本法征付用、临收回勤的房浸地产烟，是练指因席城市剑实施渣规划隙、国修家建福设的免需要慈而被环政府吧批准弓征用竭的房犬产或蓝收回白的土疏地使粒用权临。因富城市渴实施辨规划上、国师家建希设的联需要掘而搬质迁，闭由纳委税人硬自行钳转让护原房驳地产送的，搏比照馋本规催定免琴征土淹地增绪值税侍。注：竹此规源定适移用于忘被拆惧迁户扇。六、妹计算棒方法1、蜂分期捎开发钥的成疏本分纸摊分期敢开发恒由于脸应该刑分期境清算部，所皆以应照按各毁期占全地面粒积分完摊土谎地成忆本和惹前期粮成本钢。2、雕公共免设施恐的成父本分区摊属于男全体走业主征共有叹的或膛者无抢偿移航交给盾政府渠部门冈，成鲁本可顷以计纲入商好品房鲜扣除川。企吐业自或己留踏用的剃，不塌可以牧扣除瞧。有偿嗓转让芬（地桥下车语位）更的计名算收来入，董可扣殿除相植应成似本。计算啦方法3、秤商住雹综合口楼的宣成本洁分摊由于稻税法虑规定连普通庙住宅柳和其读他商爱品房护应分己别计鱼算增担值额虎。且胃商业艘门面繁内空辰普遍面高于倚住房李，应酸根据劫建筑总数据分确定栋合理针的分错摊系达数，盒计算庭出分荡摊开尺发成零本的殊总建杠筑面红积。例：点某项洞目一弱层门环面1得00云0平铲米，英层高猎4.互5米揭，确廉定分夏摊成茅本的薄系数顷为1干.5晓，参旨与分怜摊成挥本的历面积宁：1盛00零0×裹1.赴5=迎15闯00属平米怎样僚才是矩科学波合理倘的方逢法？省局礼规定更要按笑照普锯通住吃宅、许非普踏通住充宅、糊和其光他商歪品房蓄三类万计算滚分别躁计算伞增值亲额。钱鄂地堂税发〔勤20参08隔〕2均11屠号计算榜方法4、饮按照责审核虽确认届的总真成本出和总房诚建筑下面积侦（含亿门面秃房应招多摊渣成本祝计算叼的面寸积）赛计算脑出每励平米霞应分画摊的秆开发饺成本梅。5、椅分别乌计算锐已售奋（包拔括视蚀同销利售）雅普通宁住宅栗和其霉他商捕品房和（含远门面仅房应该该多狂摊的棋成本衫）应描分摊岩的开少发成晚本。6、惧根据奇政策忧开发萍成本罩加计惜20港%。7、块开发头费用贞：全邮部使堪用自宿有资关金，案没有宋利息屡的，畏按开佣发成剑本1发0%鼻扣除巾开发悔费用晓。既谢有银霞行贷译款，坟又有乌其他割借款拥同样砖处理食。七、圈土地雷增值午税的缴计算（一搁）非啊开发凝转让岩（不芦能加取计扣判除）例1采、转徒让土尽地使母用权20寄09异年3性月某鞠房地蛙产开禽发公热司转堤让5盏年前萝购入蚁的一国块土倒地，榴取得绍转让跟收入惜18虑00商万元中，该批土地抚购进慈价1苍20怎0万稠元，才取得什土地杏使用督权时炒缴纳浙相关破税费呈40军万元屠，转咳让该零土地恶时缴跑纳相倾关税转费3盆5万好元。陪计算孝应缴冈纳土帝地增礼值税消。痰可扣殿除项责目＝茧12苦00冠＋4译0＋池35竿＝1蔽27循5（津万元恢）增值尽额＝控18俊00拘－1箱27峰5＝靠52礼5（革万元铸）献增值请率＝先52蚊5÷症12虹75缓＝4斥1%丝式，增值梁税＝拥52蒜5×麦30遗%＝剥15斩7.穗5（下万元嘴）土地争增值封税的蒸计算例2等、哄转让妙旧房场屋某工疫业企陵业转痛让一浓幢2妹0世赵纪9识0年角代建某造的蚕厂房割，当晚时造摧价1迁00枝万元榆，无妖偿取绝得土断地使牙用权赔。如窜果按弄现行妇市场刃价的骄材料云、人姥工费斯计算随，建咐造同扶样的堆房子净需6幻玉00剪万元升，该当房子服为7比成新勺，按肆50恼0万窃元出夺售，圈支付昏有关祝税费肠计2丢7.止5万磁元。吼计算珍企业歉转让绢旧房战应缴胳纳的疯土增酬值税诞额。土地南增值拨税的络计算计算裕如下沸：（1缠）评茄估价印格＝挡60家0×鱼70磁%＝蚁42丈0（桌万元废）遭（2魂）允挨许扣记除的归税金利27察.5莫万元副（隔3）都扣除权合计腊＝4姐20缩慧＋2皮7.振5＝婶44馆7.匙5（思万元状）男（4胀）增差值额虑＝5篮00名－4叹47仙.5鞭＝5愧2.等5（细万元惯）影（5塞）增欺值率看＝5逝2.劈燕5÷坚44欠7.贸5×松10纪0%龟＝1己1.犁73亩%虏（6敏）应删纳税腿额＝遭52部.5贼×3讽0%校＝1咽5.库75超（万复元）土地埋增值蝇税的摇计算（二污）开利发性翁转让忙（应颂加计辈扣除萄）例1效：视绍同销均售某房功地产探开发嗓公司生取得伟一处怀旧城现改造台项目跟，有担关经偿营情楼况如嫩下：（1眨）该爪项目夏二楼吧以上辱为商拌住房坦，8事0%职对外诉销售去，取饺得销凳售收敏入8弯00寨0万蒸元，20请%为玻还建可房，已帐全部检交付味使用将。二屿楼以起下为寒门面沸房，事50吃%对寨外销糕售，馒取得罚销售甩收入辅50赞00属万元你，50唐%股东密分配订自用。（2洞）支逗付土勒地出瞒让金新和相货关税迈费1融00尘0万夜元，蛋拆迁干补偿革及过农度安派置费纪90陕0万缸元。土地允增值皮税的逝计算（3秃）支狗付前骑期工辽程费典30锄0万药元，岭土建辽工程温款5敢30般0万若元，资基础俩设施即及公针共配挨套设艺施费溪50状0万祖元，住合计顷61初00颗万元放。（4洪）发置生销蓬售费焦用1能50拐万元课，财逮务费桥用2谁50符万元诉。管类理费由用3牺80步万元灯。（夹利息钞不能浴准确峡计算茅）（5挪）开里发费阴用按他开发秒成本穴的1针0%啦比例懂扣除土地偿增值擦税的次计算计算予该公款司应鲜缴纳妙土地覆增值大税确认暂收入球80怨00也÷8裤0%庸+5假00性0÷延50还%=眼=2朵00千00泰（万抱元）开发邻成本虽＝1扔90阀0+撒61冈00市＝8专00但0（粪万元硬）视同拖销售票成本视=1兼00长00项×器2街0%拼=2链00颗0（赠万元暑）加计矛扣除蔬＝（射80镜00葛+2抽00瓜0）样×2附0%镜＝2前00局0（椒万元址）开发茎费用伞＝（浪80田00蛙+2愚00岛0）坚×1兄0%旦＝1比00蚕0（咐万元笛）税金燃及附百加＝料20廉00剖0×捎5.促5%盛＝1斜10逮0（湾万元柱）土地邀增值昼税的沫计算扣除询合计叠＝8粒00复0+那20隆00致+2辆00喉0+美10摆00暮+1根10钉0＝敲14俱10伶0（拉万元增值并额＝血20荒00震0-柿14标10破0＝跳59惭00纵（万沿元）增值泥率＝糕59跌00生÷1处41鹅00苍×1淹00伤%＝笑41股.8焰4%足，适用阀税率民30毕%。应纳咱土地倒增值暑税＝凶59颗00躁×3鄙0%固=1否77艘0（棚万元斩）土地炒增值笨税的毅计算以房屑屋抵致拆迁沾补偿耽款或哥者材简料、查工程裕款在扒视同齐销售妥同时取应全积额计点入开托发成傻本，倘并参堤与加忙计扣至除，串因为幻玉属于般应计炒未计斥成本肃。以房榆屋用必于职贪工福咸利、茂奖励撤、对证外投廊资、虽分配趣给股编东在刺视同截销售尽的同依时不价能比储照还赞建计妖入开止发成下本，稻因为衔不属驼于未哥计成灶本。土地造增值站税的昨计算例2龄、部分附自用某公因司开笨发写阴字楼当一栋匆，相脚关业榜务如北下：（1面）征眠地费欢用2生00当0万悄元；（2尺）建镇安成岩本5隐00膜0万羡元；（3挑）费枝用支叹出7专00粘万元摆（利换息不屈能准峰确划沙分）社；（4衬）竣灭工后牌将总秧建筑航面积言的1章/2安销售器，取不得销玩售收本入6屯60岁0万剑元；破将另芽外1/班2的辱建筑扎面积摸出租，发允生装混修费见用5教00羽万元碌，当卧年取盖得租西金收甲入1弹00振万元镜。开发茫费用巧按开那发成椒本的光10药%计迎算扣珍除。土地康增值杀税的条计算土地戏增值愚税计绝算如蓝下：（1股）开填发成泊本扣没除=士（2宽00苏0+壳50数00容）×顿1／锈2=射35拴00（2勒）她加计坝开发茎成本症=3副50澡0诱×2列0%昂=7备00搏（万暗元）（3伙）开窄发费葬用扣怪除额蚀=3妖50凶0×禾10竭%=昼35懂0（烈万元限）（4至）应愈扣除职的相窄关税伴金=提66衡00援×5伞.5毒%=伤36显3万假元（5只）磁扣除摄总额方=3挥50兼0+袋70招0+怎35悉0+择36辽3=蛇49搅13吓（万卷）6）富增岸值率幅=（股66呢00袍-4奋91妻3）独÷4边91桨3×少10男0%赔=3反4.绩3%（7歉）增梁值税贴=划（6研60器0-径49世13俯）咽×3丛0%飘=5正06迹.1搁（万览）自用顿部分尖按建浑筑面况积分紫摊土地屯增值眼税的雀计算注意四:1、自用读或用珠于出缘瑞租的矮房屋政在清腿算时锹不列闸收入子，不杀扣除医相配琴套的滨成本吃费用竖。2、那销售亭已装垒修的茶房屋魄，其桑装修府费用怜可以久计入线房地勉产开览发成丢本扣菜除。极自用超部分兔装修泽费不旷能扣尸除勾。土地拳增值紫税的胆计算例3举、商占住综智合楼某商跃住综钩合楼敬建筑霸总面恭积3轨00毅00旧平方言米。相其中序一至关三层乘为超阁市1锄00辱00括平方睬米，搜超市刑以上参为普牛通住兴宅面涉积2寺00丛00捕平方伴米。与开发亲成本科10晌00请0万夏（无艰法分非开核吼算）蚕，三铁项费庄用9埋75蠢万（染利息彻不能犬准确阀计算赛）。辅超市挂均价妨80即00正元，疲销售暴收入市80展00局万元朴。住罪宅均骨价3振50眼0元布，销谎售收篇入7球00疫0万井元，用合计栏销售画收入跨15返00致0万祝元，线税金追及附颗加8航25柴万，网利润碑32腔00爽万，志利润参率2稼1.距3%怎。开发填费用烤按土卷地成溉本和繁开发疗成本避的1振0%薄计算楚。成捞本费浙用按尘建筑摘面积放分摊患，由捷于商砍铺内飘空高誓于住急房，蒙假设普税务验机关描确定按1蹦.5傅倍计算腰分摊洁面积驻。1杂00夕00番×1肃.5宝=1勺50防00每平米到。合箩计分痰摊面毫积3倍50摘00大平米土地笔增值正税的颗计算（一巧）住摄宅部妙分分摊刮的开剪发成谋本：每平羊米欣10删00犁0÷纱35链00瞒0=栗28烟57尚（元陈）住宅化分摊挣20厕00达0×笋28巡寿57冒=5冷71数4怜（万竹元）加计才扣除借57筹14伴×2暴0%猎=1浓14稳3（零万元椅）开发距费用门57她14钓×1宅0%年=5缸71血（万腔元）税金污及附主加：驶70订00鸟×5写.5愉%=仿38插5（喝万元跑）扣除观项目容合计依：7陈81未3万享元增值行额：疑70仇00捏-7镰81阅3=帮-8派13小万。增值泼税：螺0土地喇增值砖税的概计算（二肾）商护铺部抹分分摊码的开膊发成栽本：廉10称00迷0-硬57旋14临=4框28猪6（贿万元臣）加计灭扣除导42违86沸×2王0%耕=8咬57疏.2景（万帅元）开发王费用朱42浙86轧×1泡0%海=4发28持.6蚕（万渣元）税金境及附色加：裂80堪00此×5董.5蜘%=妖44虹0（弱万元览）扣除乱项目狼合计仆：6涉01悦2万娃元增值闯额：诱80笼00壁-6鼻01缠2=置19扣88性万增值达率1摩98户8÷溜60写12谢=3野3.石1%增值钥税：班19厉88旁×轻30勤%=尘59牺6（故万元渠）第五嫁部分房地炊产开葡发企业轮所得倍税的银清算一、问企业躲所得顶税清滑算条轿件符合剖下列丘条件旺之一妇的，念应视礼为完盯工进俱行清算算。1、升开发填产品辅竣工黎