房地产估价第章

《房地产评估》第二章房地产评估理论基础

《房地产评估》第二章房地产评估理论基础学习目的与要求第一节地租理论第二节区位理论第三节产权理论本章小结《房地产评估》学习目的与要求

通过本章学习，了解地租理论和区位理论的发展过程，掌握和理解地租理论和工业区位论、农业区位论、中心地理论以及产权理论的基本内容，理解地租理论和区位理论对房地产评估的指导作用。《房地产评估》第一节地租理论一、地租的内涵（一）地租的概念（二）地租理论的发展过程二、级差地租和绝对地租三、垄断地租

垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化而成的地租。四、城市地租五、地租理论的应用（一）地租的概念地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来，也可以是非货币形式，或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动。地租是土地所有权在经济上的实现形式地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异（二）地租理论的发展过程

1、古典政治经济学的地租理论威廉·配第弗朗索瓦·魁奈亚当·斯密大卫·李嘉图2、庸俗政治经济学的地租理论萨伊托马斯·马尔萨斯3、现代西方经济学的地租理论阿尔弗雷德·马歇尔保罗·萨缪尔森雷利·巴洛维时期代表人物主要观点和贡献17世纪中叶到19世纪初配第提出级差地租的最初概念。土地价格＝年租×21。魁奈提出“纯产品”学说。农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租的形式归土地所有者所有。杜尔阁“纯产品”是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存在使这部分“纯产品”归土地所有者所有。斯密系统地研究地租理论的古典经济学家。研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等。安德森提出了土地相对肥沃的概念。地租来源于生产土地产品的劳动。土地产品的价格决定地租，而不是相反。威斯特级差地租以土地耕种的下降序列为前提。土地产品的边际收益是递减的。李嘉图在劳动价值论的基础上阐明地租理论。只承认级差地租，否认绝对地租的存在。19世纪上半叶萨伊提出“三位一体”的分配论：工资是劳动的补偿；利息是资本的补偿；地租是使用土地的补偿。马尔萨斯地租是自然对人类的赐予。杜能（屠能）创建农业区位论。主要研究级差地租I中由于位置的优劣不同而产生的地租。19世纪下半叶马克思恩格斯把劳动价值论贯彻到地租理论的始终。资本主义地租是剩余价值的转化形式之一。地租分为3种形式：绝对地租；级差地租；垄断地租。土地价格是地租的资本化。20世纪初到20世纪下半叶马歇尔创立均衡价格论。地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力。克拉克地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献。地租是一种“经济盈余”。胡佛建立了竞价曲线理论。这种理论同时处理不同类型土地使用的竞标。阿兰索解决了城市土地地租、地价的计算问题。丁伯根土地的影子价格。康托洛维奇土地的影子价格。萨缪尔森地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度。哥德伯戈钦洛依用制度经济学的方法对城市地价进行分析。《房讲地产亡评估饰》二、烛级差贫地租冠和绝茅对地姥租（一任）级筑差地俭租级差公地租挤是经蚊营较恩优土餐地的蛮农业去资本揉家所鸦获得例的，迷并最并终归酷土地词所有瞧者占用有的证超额柿利润碍，其袖来源安是产肉品个轨别生血产价示格与厚社会伙生产旺价格摘的差幅额，谦由于凝这种途地租火与土辈地等变级相术联系葬，故励称为号级差乎地租造成狸土地歼等级悉差异宜大致往有三刘个原和因：一是抖不同沉地块虫在丰庄度、职肥力裹上具好有差希异性二是宵不同统地块鬼的地炼理位絮置即动区位仆存在俊差异弱性三是有同一朽块土巩地上丽连续论投资绸产生检的劳历动生委产率副也有商差异光性本质仪：等嫁量的依资本陡投入肚所产精生的削不同努收益消。级差打地租尤第一炎形式刺（级陶差地期租Ⅰ）肥沃钱程度眯和位危置不河同两库种情吹况。级差启地租正第二施形式恭（级忘差地技租Ⅱ）边际辱产量仙的不店同《房冈地产膊评估蛙》（二并）绝扎对地名租马克班思把咳这种飘只要砍使用努所有稠者的碌土地末绝对抛需要肝支付折的地烧租称店为绝榨对地吩租绝对狮地租青的实稻体表瞒现为世农业砍中的诵超额株利润抓，其臣来源腥有两决种不丧同的罚情况投：一是和在农徐业资哄本有莫机构补成低居于社哥会平译均有绪机构直成的仁条件孤下，这绝对戴地租镰来源肥于土录地产碰品价坏值高很于其春生产秋价格巷的差补额二是交农业荡资本食有机刃构成买赶上的甚至泼超过削工业窜的条报件下毒，绝李对地幸租只牺能来墙源于笨土地锡产品离的市鸟场价弟格高掉于其反价值面的差领额三、葡垄断刑地租垄断术地租捎是由磨产品邪的垄钢断价朋格带浆来的扎超额兰利润脂转化让成的盼地租温。某党些土续地具垮有特连殊的汪自然士条件耐，能节够生碍产某那些特仍别名趴贵又云非常奸稀缺写的产笼品这些简产品痰就可贺以按昂照不地仅大妄大超意过生躺产价汉格，安而且睁也超炼过其厚价值叼的垄戚断价艳格出组售。蹄这时窗的垄等断价幕格只自由购鬼买者就的购团买欲故望和唐支付模能力劈燕决定四、饶城市互地租（一钉）城佣市地姓租的小含义所谓丽城市电地租兽是指敲住宅控经营到者或底工商朋企业依为建订筑住酸宅、超工厂箩、商县店、福银行捐、娱趴乐场视所，序租用除城市螺土地扇而交扫付给友土地左所有塔者的堂地租锤。（二拐）城屡市级吴差地壤租城市恐级差准地租语产生霞的条洪件也疯是土只地等难级不荐同。救这种赛等级粉表现希在土庭地位姥置距筒市场闯中心案的远殖近，恐交通仪是否销方便美，人载口流竞量是虚否足键够大束，配纵套设辱施是谁否齐姐全等薯方面城市喜土地逮位置书的优慨劣决封定着鸭企业罩距离详市场楼的远沫近、沙运输棒时间晒的长盾短和全运费拣的高右低城市枯土地淹位置减的优业劣决痒定着宜市场锁容量救的大虏小商业坐地租精是城杰市地馅租最熔典型错的形茧态，庸商业基对土哈地位南置最有为敏万感。键作为雕商业盯地租殊实体怖的超强额利熔润是甚与商屈业企狭业所蠢在位重置所评决定盛的顾青客密竞度及毅其营而业额织等指瞧标成近正相室关的城市腰土地慌位置摆优劣宁不同可必然椒产生骡不同饿的级齐差生绘产力救，较茅优位能置土缩慧地的宅级差今生产杆力必盗然转均化为赏超额织利润柱。在犁市场盾经济覆条件顷下，煮土地铁所有刘权和还使用叹权的鸣垄断书及其紫分离轰，使铸这种坡超额日利润扎转化歉为城炉市级昏差地颜租I。城市曲土地爷和农藏村土闯地一右样也蜜可以辱进行竿集约上经营稳，即睁在同执一块塌土地父上进犹行连围续追葵加投纪资，接由于雪各次渔追加言投资怕生产国率的拉不同尼，形耐成了就级差陡生产秋力，西这种赵级差戒生产混力也惕必然内转化讯为级纯差超钻额利额润，瓜进而蚂转化暮为城侧市级护差地凳租II（三赖）城砍市绝爽对地裕租和狮垄断笛地租1、城厚市绝冰对地到租城市薪同样犁存在段绝对篇地租旦。城姥市土甚地所瞎有权卫由国俩家垄疗断，时任何妥企业枝、单摔位、来个人隶要使出用城娇市土我地，拥都必西须向碌土地级的所旨有者新交纳说地租拨。这级个由策所有掩权的仁垄断店而必球须缴方纳的励地租猪就是表城市浮绝对单地租弓。城市垮绝对美地租眨与农庙村绝触对地皆租相厌比具惨有不言同的必特点野。城掘市绝技对地勾租主陵要由芽使用请城市本土地勇的二反、三客产业哨提供捆的，框城市参土地捷是作永为二会、三等产业飞活动绪的场匪所、可基地没、立可足点框和空戴间条随件使顷用的浆，它被的优陡劣评怪价尺辽度主痰要由躲位置苏确定套。2、城烤市垄看断地买租城市吃垄断孕地租速，是瓶指城陪市中舍由某少些特梳殊地疑块的妥稀有吊功能谨带来洞的生叙产经销营商茫品的骆垄断辽价格桃所形校成的尖垄断腾超额败利润迫转化春来的宪地租铜。垄断拒地租崇是一拘种以斤真正售的垄丝式断价岔格为淘基础扇的地警租，尼这种慰垄断软价格健既不纤是由绸商品侮的生誓产价担格决购定，卫也不困是由蔬商品赚的价袭值决科定，页而是逼由购复买者掠的需擦要和锅支付漆能力位决定以。《房胖地产差评估泉》第二启节里区则位理痛论一、届概述二、卧农业皆区位去理论三、某工业右区位酬理论四、舒中心咐地理旁论五、乘区位钞理论巧的应火用《房府地产庭评估逼》一、涂概述（一阻）区匀位的眼有关蜻概念自然相地理其区位经济晚地理写区位交通钟地理迷区位（二箭）区厘位理雪论的姿学派成本杨学派市场乏学派行为云学派《房协地产老评估象》二、姿农业拉区位谦理论农业扭区位胶理论轮是19世纪说初德遥国经冲济学霞家冯·杜能疾创立离的，负其著惠作《孤立阻国对材农业哈和国钱民经体济之俊关系》（简栏称《孤立御国》）是条第一朵部区智位理刻论的劣古典服名著此。《房喜地产川评估断》二、篮农业自区位批理论（一姓）农封业区尼位理救论的仁主要忽内容假设纹条件外：在闹气候滥、土讲壤等留自然蚀条件傅均一绿的并耗与外今界隔惊绝的万大平科原中罪央有筹一个怨城市作，这逆就是“孤立峰国”。区撑域内揭没有诞可通权航的婆河流况和运畏河，图马车欣是唯觉一的冰运输笨工具泥。中堤心城黄市是途唯一顶的农殖产品皮销售双中心剧和工卸矿品划供应宏地。励农业霜经营凤者追位求最瞎大经讲济收茄益，芽并根渡据市森场供毯求调纠整生赛产经辣营品陡种。送运费浅同重丘量和储运输巧距离裹成正掀比，建由农播业生拉产者巴负担贼。农民绒选择堤经营画品种阳就与扬距离言密切狡相关啊，产甩品的外纯收寨入仅励与和铁城市们的距雹离相矿关，茧该纯忧收入残称为谨区位牛地租抓。同迫一集深约程煮度下发单一宇产品叛的区败位地夸租与可运距梢成反荷比，绘距城锹市近从，区晨位地逐租高壮，距暮离增众加，友地租维下降稠，到想达一勇定距斧离处家区位待地租遣下降炸为零竿。《房运地产库评估绘》二、停农业娇区位坑理论（二允）杜营能环根据乎区位蔽地租很理论笼，农糕作区织分化食成六秤种农迷作制步度，岔围绕赵城市触中心蜂呈向炮心环俯带状狡分布详，这估就是“杜能望环”，由和内向为外分言别是卧：第一终区：赛自由休农作窄区，计为关梨栏养族畜和朗园田旨种植归地带拦，生播产鲜夜奶、禾蔬菜蛋等易敲腐难雀运产享品，有满足健城市尽居民衫的日政常生俘活需赶要，经利润招高，傅可以觉进行艳更集润约的戏经营愚。第二疯区：除林业贵区，鸣主要开生产乱燃料霸木材晴。第三畏、四勿、五渴区：炕作物贺轮作递区，王主要总生产碎商品瘦粮食砌出售支，生君产集石约化牧程度鱼逐渐亚降低饿。第六积区：峡放牧降区。招种植给粮食牲仅供榨自用草，主预要做援牧草抱养畜脸，生锻产活隶畜和裙黄油贝、奶留酪及教其它闸质高毅易运众产品他。对杜嫌能环蕉的修施正。《房方地产债评估裙》二、恨农业姐区位声理论（三基）杜躁能农孙业区汇位论歌的主映要贡删献1.“杜能蝇环”为后抄来的价距离昼衰减副法则宜和空监间相苍互作抛用原掌理打燥下基牙础。2.杜能季理论塌为研体究级墓差地蹄租和输城市品土地遮利用请模式令提供升了依且据。《房谁地产江评估概》三、赴工业兔区位说理论工业林区位巷理论棚的奠尚基人砍是19世纪握末、20世纪妇初德以国经查济学清家韦创伯。韦伯溉的工汪业区纱位理蹲论是费古典阶工业只区位絮理论拴的代响表。韦伯寨的工缩慧业区妈位理奸论的旷主要抵思想笔是通腰过运正输、群劳动祝力及禾集聚汗因素召相互无关系俭的分签析与呼计算努，找坏出工括业产赶品生幼产成渔本最丙低的身点作杯为工翠业企辅业的逝理想尼区位走。工业扇区位礼理论语是以芒现代名运输筒方式幕为前减提的谱，寻舰求的殊是在仇原材友料和洋消费液中心液一定再的情距况下峰，工当业企随业的消最佳驼分布蛇点区位温因素旨是指不一个孝地理姓点上剩能对自工业雄生产锹起积地极作蚕用和阁吸引宏作用歪的因锦素区位挂因素锣的特每性分谊为自招然－欢技术饮方面盖的区卷位因晒素和盒社会雷－文监化方贤面的泄区位沈因素工业宾的区悄位选戚择主直要涉僻及三强个因员素：较运输竿费用够、劳河动成澡本和上集聚策因素1、运之费因弃素。炉韦伯拴认为恼厂址抖应选肥择运跃输成铁本最楼低的浇地点运费策决定庭于两腊个因投素：辽一是肿距离塘远近惑，与矿运费腹成正薄比；陡二是宝原料嘱性质总，是丝式常见腐性还猴是稀估有性供原料原料耀指数亭＝稀堪有性殊原料梁总重靠量/制成盘品总谊重量当原我料指匹数小近于1时，船即采贝用稀犁有纯罪粹原痛料，紫其运匆进工幕厂的除物质抵总重宽量小匆于运盖出工烛厂产咳品的图总重糕量，膏为节抽约运古费，编生产拥工厂神应设雄在消革费中车心区当原陆料指寇数大恩于1时，怜即运霸进工像厂的胶物质少总重闹量大谦于运排出工烈厂产州品的棒总重坐量，款如金岛属冶解炼、饿食品遗加工停等，胶为节浙省运样费，嘱生产牧工厂休应设溪在稀恨有性陵原料犁产区些附近当原贷料指奸数等潮于1时，古即采据用纯引原料狂，其麻运进衔工厂倍的物穷质总毯重量政与运扯出工冰厂产欺品的栗总重抚量相吩等，称工厂科既可抗选择吩原料掀产地农，也滚可选巩择消联费地方或两罩者之占间的剑任何阳一点2、工剧资成千本假定美一个萄工厂胀，从塑运输魔成本呈出发抵，选鲜择某瓦一区遥位作袍为理锈想的伶厂址跳，但低发现惊别处旁的工耗资较反低。探于是伐需要妖把增佳加的摩运输灭成本笔和节肠约的柴工资升对比如果椅每吨彩成本男所增程加的己运输吵成本泄大于疤所节旁省的扇工资乱成本得，不朵应当怒迁移裳；如搜果每霜吨成货本所犯增加民的运纹输成捞本小馒于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