房地产定价策略报告

定价说明≯根据定价经验和实际项目各因素对目标客户影响的大小，首先确定影响楼价的各个因素，制定出“项目定价影响因素表”，各因素总分是100分；挑选出与楼盘可进行比较的3～5个楼盘，并赋予权重，各比较楼盘权重合计为1；根据标准分，对各要素进行打分，得出本项目和各参考楼盘的分别得分；定价说明≯d.将本项目得分分别除以参考楼盘的得分，得出参考价格系数（公式为：参考价格系数=本项目得分/参考楼盘得分）；并将各楼盘参考系数分别乘以各参考楼盘的价格，从而得出各楼盘的参考价格（公式为：参考价格＝参考系数×参考楼盘均价）；e.将各楼盘的参考价格乘以各自的权重，然后相加，得出楼盘的市场法计算均价【公式为：本项目均价＝(参考价格1×权重1＋参考价格2×权重2＋……＋参考价格n×权重n)】。影响因素分析≯对本项目所处片区房地产市场的需求要素进行详尽的分析，从众多影响定价的因素中，选出12大项直接或间接影响本项目价位的主要因素，并且根据影响程度大小，分别赋予权重。1、地理位置、交通状况(标准分14分，本项目得分12分。)地理位置是影响物业定价的重要因素之一，地段是决定物业综合素质的主导条件。本项目的目标客户群以项目周边、二次置业者和投资者为主，非常重视位置的便利及片区的发展规划，所以赋予权重14分。本项目所处片区，由于价位较高，颇受周边置业者欢迎。但片区的发展性规划基本明朗，整体交通情况良好，所以评分为12分。影响因素分析≯2、商业服务设施(标准分10分，本项目得分7分。)住宅物业周边的商业服务设施配套是否齐全，对住宅物业的影响尤为重要，亦是决定客户层的影响因素之一。项目所处片区给人感觉相对较为好，客户会更重视商服配套，所以赋予权重10分。本项目客户主要为住家，主要考虑周边生活设施配套情况。比如超级市场、大型百货商场、酒楼、银行、邮局等。本项目目前的商业配套，生活配套一般所以评分为7分。影响因素分析≯3、教育设施(标准分7分，本项目得分6分。)由幼儿园至中学的教育配套，是有子女客户购房的重要考虑因素。对本项目来说，由于大多数置业客户都是作住家用，所以幼儿园和小学的便利性和教学质量对楼盘销售也有相当影响。因而赋予权重7分。本项目周边教育设配套完善，教育软环境一般，所以评分为6分。影响因素分析≯4、园林、景观(标准分10分，本项目得分5分。)随着生活水平的不断提高，居住水准也相应提升。越来越多的置业者在选购住房时对景观及小区园林方面更为关注。拥有景观及良好园林的物业价值往往高于片区同类物业，因而赋予权重10分。本项目没有良好的自然景观环境，项目园林设计方面较为简单，所以评分为5分。影响因素分析≯5、周边环境(标准分8分，本项目得分6分。)指项目周边的卫生环境及人文情况，直接影响物业之档次。近年来置业者在置业时对居住环境的要求日益增高，如周边环境整洁优美、周边居民素质高等方面，都会让买家产生对自己身份的认同感，从而乐于购买，因而赋予权重8分。本项目旁边主要为居住区，卫生环境一般,生活氛围相对较好，所以评分为6分。影响因素分析≯6、规模(标准分8分，本项目得分3分。)根据了解，大多数置业人士十分注重物业的规模。特别是住宅项目，如果具备规模大、人口多、居住气氛浓厚、公共活动空间开阔以及各种配套设施齐全等优势，势必会受到买家的一致认可。因而赋予权重8分。本项目总占地3810M2平方米，总建筑面积约15008平方米，属于小盘楼盘，内部配套缺乏,居住氛围不浓,所以评分为3分。影响津因素伤分析黄≯7、户润型(标准圈分9分，畏本项券目得他分6分。)户型渡结构土是否睬合理焰实用让，也互是购咱房者隐考虑光的一别个重孕要因捕素。泳不同匙地段常定位校的楼兵盘对哥户型锻结构循的要壶求不帖尽相旨同：鄙对处跌于城探市中届心地盲段的味中小虏户型授而言处，主泥要要朗求户旨型紧馅凑合欲理、跃利用下率高炉无浪衡费面拢积；自而对杜于中归大户话型而爬言，系则主糠要要恳求宽么敞舒基适、李厅房艺开间困及每畏居室阔面积露都适日应大询户人氧家需兄求。泄本项暂目以顽复式也、四延房为混主，浊客户薪希望蓝户型垦合理桥使用闻，要裤求较低高，因而叠赋予撤权重9分。本项造目虽编为为姜单一底户型猫，但华户型福设计州一般猴，比高较符供合衡竿阳现赵状态访消费沟者,接受语程度姑一般剖高。所以破评分汁为6分。影响姐因素赞分析性≯8、工涝程进戴度(标准卫分9分，悟本项撞目得纳分4分。)买家咳在选闸购住煎房时殖，多挡倾向笑购买穗准现弊楼或捆现楼格，在寺选择刺购买发楼花损物业味多心柳存疑或虑，脆特别犹是对榴一些露知名并度不组高的鞠开发壮商开达发的截物业渠，顾园虑尤祖为严哀重。轧此项棋因素仿对置镇业选颗择性厦影响胶较大毒，因而茎赋予伴权重9分。目前揭本项中目的稿工程猫进度槐才刚董开工浩，工玩程进莫度未财能体略现。所以恭评分蹈为7分。影响价因素新分析尾≯9、内宁部规侦划、优物业妙设施(标准帽分6分，骡本项跪目得嗽分5分。)指楼牺盘的狂功能居划分喝，内失部配辞套设挡施等孙条件华。随顶着社潮会发厚展和搭科技叠进步跳，智的能化脑设施瞎和会彻所配井备也偿已成逝为住气宅提磨高档法次的林重要啊砝码余。本发项目顿目标愧客户克以二写次置胡业者汪为主稳，主些要居谨住质爸量的俘改善醋，此求项要剖求比错较高器。因而散赋予年权重6分。本项让目虽浆然在谜整体托规划耕设计佩上表每现一幼般，抢但对趣户型神设计宋和商枝业规搬划方敢面的博配置救上拥踩有较保高的涂预期投。所以吵评分拖为5分。影响究因素当分析糠≯10、物绘业管芳理(标准欣分8分，卖本项谣目得损分7分。)物业祝管理汇已成除为置销业者顾购房招时的毁必要购考虑童因素丢。物刘业管忽理服粮务完武善，嫁可令位买家详生活策在舒甲适、跑安全壮的环能境里网，符狡合置敞业者版寻求肃安全晒的心葵理。亮通常正来说备，知针名的母物业迹管理旨公司俊往往忙成为昼楼盘滩销售狡的一野个卖冰点，歪有增检加买吃家对平楼盘奴信心功的作骂用。遗本项冻目所芒处片歌区的贞治安雹情况横比较仇好，义客户壳对此谨较为怀在意桂。因而席赋予担权重8分。本项忽目在约小区怎物业合管理筛此方屈面，勉本项东目在煮物业绝管理披配套痕方面嫩比较拘先进脚。所以春评分奖为7分。影响识因素作分析呼≯11、楼疤盘形苦象(标准洁分8分，丘本项乡丰目得淘分6分。)如果舌楼盘块的包勿装到受位，题市场蝴宣传蜜成功颈，能首够树聪立项喊目的关市场勾形象耗，赢沿得客础户的社信赖宽。项洁目市叠场形萌象除味了能阿够促倍进销猴售进坛度之揪外，跃也对摇实际较销售只价格话起到使重要必的影筐响作保用。因而坚赋予端权重8分。本项摩目开锣始市遮场推偷广前您，市津场形罩象要尼成为沈当地控的一着个先堵锋，适所以勉客户罗应该主愿意乓接受妈的略牵高的敬价位窃。所以离评分项为6分。影响趣因素喊分析抢≯12、发压展商题品牌(标准腔分4分，勒本项掀目得何分2.利5分。)发展郑商、恨承建蕉商之测信誉伟实力事直接蹈影响员买家狗购买驰物业疏的信湖心。武随着朴房地宰产市缠场在软规范傻下走禾向成逃熟，握市场炭竞争眼日趋狗激烈排，对摄于发爽展商锋来说严，一扔个项先目的驰开发煮具备锄双重搏目的华，即避在销扑售的差同时交也可园逐步鼻树立探起企肤业的荒品牌兆形象他，从田而在援之后愚的销捡售中膝可通持过展银示自呀己的模品牌渣，良结好的缎诚誉陆增加唐产品交的附井加值拉，吸方引更部多的书客户食关注卵品牌侵物业锻。本间项目钓目标缝客户伴以首屡次置量业为顶主，滴心目弯中追续求的倚是中午档楼果盘，适对此忙项要搭求不办会太统高，因而搞赋予饭权重4分。因而糕尽管粮同兴守苑是完全局由昌顺羡地产跪独立跃开发张的第宵一个吗商住柔项目化，知北名度狗不高左，置受业者求对开吸发商贺信任象感一梨般。所以化评分盗为2分。评定袍原则轨≯根据锹最具锣可比街性原邻则，从目际标客坡户的魄角度幻玉出发，选滚择替灯代性租较强鸣的楼卫盘作久为参侨考楼抛盘（住宅晌以自析住型纤项目阔作为挣参考你楼盘：世输纪名姥城、呀熙园隶、丽妇天景勿苑、秃旺府娇；（商铺捏主要渗选择召周边个销售决型的公楼盘物作为扣参考:丽天羡名苑况、旺恳府。参考春周边漫相近恼性质崭的楼数盘之捧综合夫素质鸟及价喷格水攀平，源利用骆“市歪场比秃较法显”制刻定本合项目卫价格笼（见抓后详白述）荐；在给棍各住喇宅单霜元具甲体定仪价时物，充础分考灰虑景慢观、薪朝向亿、户民型、迹通风状透气券、噪宗音、青楼层哥等因豪素。(在合先作阶耗段提急供)楼盘期素质邪评分给≯序号评估项目满分丽天景园旺府熙园同兴苑1区位、交通1414128122商服配套10107673教育配套765564园林景观1085955周边环境863646规模866867户型结构976868工程进度963749规划、设施6546510物业管理7656.5611楼盘形象8765612发展商品牌4223.52合计10083647868各楼寸盘权粗重比滔较≯

项目名称项目

丽天名苑旺府熙园（X）(A)(B)（C）参考权重

60%10%30%均价（元/M2）PxPA=2551PB=1852PC=2131区位、交通141214128商服配套1071076教育配套75655园林景观105859周边环境83636规模86668户型结构97768工程进度94637规划、设施65546物业管理76656.5楼盘形象86765发展商品牌42223.5合计100Qx=68QA=83QB=64QC=78均价暴计算堵（住奥宅）甘≯通过泉运用来市场蚕比较撒法测齿算,从营骗销角捡度考校虑建霸议本厘项目增首次猴推盘横均价射为：20乱18元/平方捕米1）修桂正后范各相对关楼永盘价链格Pi趣’Pi颈’=燥(Q军X/Qi的)×较PiPA闲’=稿(Q部X/特QA应)×血PA五=(烧68眉/8垮3)哄×2权55迹1=日20凭90PB驶’=隆(Q委X/筛QB匠)×范PB安=(砍68勾/6讲4)瓜×1呜85嚼2=取19他67PC姥’=蠢(Q肿X/胜QC乞)×贤PC孙=(翼68云/7堡8)糟×2堆13临1=酸18肃572）各惠相关吧楼盘差权重摆取值李为WiWA笨=6嚼0%徒W脖B=奶30纽奉%践WC劫=1边0%赶P滤X=ΣP驴iW兴i=P窃A’巾WA苏+P栏B’喊WB阀+P灰C’哲WC豆+P伙D’且WD杆+P短E’证WE=2辣09误0×汤60暗%+呆18帅52五×1吊0%+19写67仁×3嫁0%=1添25喘4+漆59初0+肝18午5.贷2=20赠29揉.2商业息物业顷需考闯虑的宇因素:作为游商业梢物业箭我们榨首先妖考虑母其位搅置,再则申考虑装其经周营管园理,在次诸考虑秩其人猴流量.其他愤则需虾要考脸虑推洪广的弟力度,档次,规模,产品忘设计缠等等睁因素.同比膀楼盘习价格迅状况:丽天浅景苑:一层笨铺面寨销售股价格:1槐60貌00元/M绸2旺府:一层押铺面创价格:8殿30劫0元/M赠2二层字铺面原价格39芹00元/M恭2裙楼牵商铺狐价格做测算皱赋分湿表序号评估项目满分丽天景园旺府同兴苑1交通位置303015162经营管理252512143规模552.534产品设计54335人流2018996档次55337推广101024商铺婚均价伤计算:1）修折正后蕉各相夏关楼折盘价脚格Pi记’Pi阶’=盾(Q锋X/Qi搬)×后PiPA或’=抖(Q抓X/筋QA匙)×爹PA静=(志52度/9断7)吼×1巷60毁00龙×9暮8.计5%仙=8眯44惹8.擦7PB桌’=薄(Q炒X/驱QB乌)×烧PB隔=(务52给/4虾6.驳5)强×8梨30侍0×博98窗.5令%=乒91盛42职.52）各笑相关刃楼盘四权重嫂取值甘为WiWA累=3垦0%羊W蜡B=田70辅%斥PX姿=ΣP桶iW征i=P此A’疫WA剖+P融B’图WB=8咳44给8.广7×杂20淋%+找91谜42屠.5晓×8蚊0%=1瓦68承9.裙74垄+7铃31输4=90翠03捕.7蛮4二楼命商铺慕价格跟测算:二楼辫我们个将以怒旺府算的价喷格参尾照为贡基础:两个如二楼客差异每性比荡较小,因此价我们奶建议2楼的注商铺顷价格:PB童’=降(Q录X/葱QB丢)×票PB菌=(遭52欢/4交6.钱5)京×3承90舌0×圆98肥.5弱%=昆42加96采用彩低开启高走先的策斗略,建议汗二楼葡商铺缺价格39雹80元/M轻2起价价格绕定位:驶≯1）住断宅均马价为压：20叹18元/平方拢米2）一伪楼商狗铺均淡价为煮：90蛛00元/平方孩米二楼使商铺竭均价齿为:3袜98吓0员/平方拆米价格体运用中策略采用免低开厘高走陆的策理略,提高窗开盘听期认筑购率总体聋低