二手房买卖合同注意事项-二手房买卖合同注意事项

二手房买卖合同注意事项_二手房买卖合同注意事项1.选择有保障的中介

通过中介公司购置二手房，要先同中介公司签订房产经纪合同，待产权交易马上形成时，再同原房主签订房产买卖合同。签订房产经纪合同前，肯定要验明中介公司的真实性和合法性。

要仔细了解选择的中介公司是否有营业执照、是否在房管部门备案并取得房地产经纪机构备案证书；要验明原房主对中介方的授权托付书，以确认中介方是原房主的合法代理人，避开遭受欺诈。

另外，要尽可能选择有实力、讲信誉的中介公司。

2.写明三方签约主体

买卖双方在签订二手房买卖合同前，首先确认签约主体的真实性，主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真实性是房产买卖合同成立的前提条件，尤其在买卖双方自己进展交易而没有第三方居间担保的状况下，该问题更需引起客户的留意。假如卖方签约主体的真实性存在问题，就有可能上当受骗或者后患。

3.注明各项时间

在确定和写明所购二手房及附属设施交接时间的同时，还应留意确定和写、电、气、暖、物业等费用的划界担当时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界限之一，假如界定不清，日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。对首付款和尾款，房产买卖合同一般规定由买方在不同时间段交付原房主。

为此，合同中必需分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的详细期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限，因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方，必需事先确定并在合同中写清晰。值得提出的是，某些房产中介公司收到客户定金甚至是首付款之后，仍会带其他客户看房，谁出价高他们就把房子卖给谁，为此不惜与前一个客户毁约。这是一种一房多卖的违规操作。

4.明确各项责任

房产交易过程简单且金额较大，有时会消失意想不到的状况和违约行为。为避开以后消失纠纷时难以解决，就需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。违约条款在买卖合同中是重要的条款，在某种程度上其起到的监视作用是位的。同时，它也是救济手段。

5.房子有无合法的产权和土地使用权

合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。这一点作为二手房购房合同留意事项关键，值得每个人加以重视。现实生活中存在利用假房产证行骗的状况，鉴别房产证的真伪，对房屋交易双方当事人的合法利益有着极为重要的作用。鉴别房屋产权证真伪的保险方式是到相关部门进展核实。

6.核实房产是否抵押、租赁或被司法机关查封

假如房屋已出租，则须售房者供应承租人同意出售并放弃优先购置权的书面意见；假如房屋已被抵押，则须通知抵押权人，并就解除抵押确定可行的方案；假如房屋被司法机关查封，则应考虑放弃购置或就此与司法机关及案件当事人进展交涉（非专业人士难以把握）。许多人在签订二手房买卖合同时无视了这些应当留意的事项。

7.相关税费要知道

二手房买卖的税费规定较多、较简单，累计各项税费金额也比拟大，估算税费负担是非常必要的。依据国家规定，购房者应担当契税、印花税，售房者在肯定条件下应担当营业税、城建税、附加费、个人所得税。依据买卖房屋的性质以及各地的实际状况还可能发生土地税、房产税、手续费、交易治理费等税费。

此外，买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。买卖双方可以依据拟交易房屋的实际状况，向法律专业人士或有关部门详细了解税费的工程、税率。

二手房买卖合同留意事项有哪些

留意事项之一：核实卖方身份选择牢靠中介

核实卖方的身份。假如是个人，看他的身份证；假如选择中介，要选择选择正规的、有肯定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的监管方，确保交钱后能顺当过户，过户后房与款两清。必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地治理局颁发的中介代理资质证书，这是买二手房留意事项的前提。

留意事项之二：确认产权

到房管局查验卖方的房产证。查看：

1.产权证上的房主是否与卖房人是同一个人，核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋全部人是否全都，原则上是一个字也不能错。

2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处。

3.看该房屋是否有房屋共有权人，假如房屋为多人共有，则须卖房人供应所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；假如房屋已出租，则须卖房人供应承租人同意出售的书面意见；假如房屋已被抵押，则须卖房人供应抵押权人同意房屋出售的书面文件，千万别无视这些买二手房留意事项。

留意事项之三：核实房屋是否允许买卖

以下状况的房屋千万不要买：

1.已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋

2.被人民法院或行政机关依法查封的房屋

3.属违法或违章建筑的房屋

此外，假如要购置的房屋是公房，卖房人要供应政府部门对其上市交易的批准书；由于公房原单位对公房一般都保存优先购置权，因此，应要求卖房人供应单位放弃优先购置权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特别性，在没有取得单位同意的状况下，一律不得出售，必需要原单位盖章后才能出让。

假如房屋存在私自搭建的状况也很麻烦，所以要查看是否有占用屋顶的平台、走廊的状况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内、外部构造，如将阳台改成卧房或厨房、将一间分隔成两间等。只有遵循这个买二手房留意事项才能够进一步签订合同。

留意事项之四：关键性承诺应表达在合同中

签约过程中应特殊留意，对交易的任何关键性商定或卖方的任何承诺均应表达在合同中，不能以口头商定代之，由于口头商定在一旦发生纠纷时则无法举证。

合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。

购房者在签订房屋买卖合同时，要留意写明“房屋交付期限”。其实此前在房屋买卖过程中，常常会消失由于没有在合同中注明交房时间而引发纠纷的，比方到了商定时间，卖房由于租赁或其他缘由而无法将房屋交付给买房，而买房又因没有在合同中做相关的说明，买方只能吃“哑巴亏”，因此这个是一个不得不提的买二手房留意事项。

在签定合同过程中，必需注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，假如届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁状况等。

留意事项之五：留心付款方式和时间

买家在付款时，应尽量采纳能在银行留下划转证据的方式进展付款，由此能够增加购置付款凭证。

一般状况下，在商定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家根据交房；也可以要求房主搬出移交后再行支付购房款。

留意事项之六：当心房款和产权的交接

不要任凭信任对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。

留意事项之七：保证产权顺当过户

必需要经当地房屋土地治理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程；从买房的角度来说，肯定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

如何买二手房

买二手房方法之一：选房

首先考察性价比选房时肯定要分清购房目的是自己居住还是投资，选择自住房应考虑交通、生活是否便利、市政配套、物业治理水平；供水、供电、供气能否保证，排污、通讯是否通畅。了解小区物业治理可供应的效劳工程及各项收费标准，访问邻居，了解周边居住环境。

了解该住房的使用年限及土地使用期限、该房屋的用途、有无欠交物业治理费以及水、电、煤气等费用；确认房屋的精确面积、观看房屋的内部构造、户型、管线是否合理，天花板、墙壁是否有问题；了解住宅的内部构造图，由于假如你买了房以后准备装修，肯定要问清晰管线的走向、承重墙的位置等，以免造成不必要的麻烦。

买二手房方法之二：看房

看房，验明产权是关键，产权不明确、有纠纷的肯定不能购置，这往往是市民在购房时简单无视的一个环节，也是产生购房风险的根源。

买房肯定要看土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题，防止一房两卖；审定房屋产权的完整性、真实性、牢靠性。留意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。

买二手房方法之三：签合同

签合同确认合法身份，一般购置二手房的合同有两种，假如是通过中介购置二手房，除了直接同房屋产权全部人签署的《买卖契约》，还要同中介公司签署《房产中介合同》。

房产中介合同在法律上叫做居间合同，签署前一要审查其资格，看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的托付授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。要与中介公司签订统一标准的托付代理合同。合同上应写明代理方式、代理酬劳、代理期限与代理权限等内容，特殊要留意是否盖章及写清有关日期。

买二手房方法之四：办手续

经过选房、看房、签合同三个步骤后，将进入买房的实质性阶段。详细是：房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户