二手房交易的详细流程及费用明细

二手房交易的详细流程及费用明细

二手房交易流程及费用明细一、寻找房源购房者可以通过网络或中介公司等途径寻找房源。二、看房1.房屋：(1)看绿化(2)看结构及布局(3)看价格(4)看日照(5)看通风(6)看隔音(7)看私密性(8)看面积2.小区：(1)交通配套(2)物业管理(3)环境(4)学位、商业、医疗(5)地理位置(6)升值空间3.历史：(1)业主出售原因(2)房屋以往经历三、查册(1个工作日)查册是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号中的任一条件为索引，来查证房地产的权属状况。通过查册，你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有无违章、有无被抵押、有无被查封等情况的书面证明材料。目前各房管局公开房屋信息给市民查询二手楼房产情况，可以持身份证到房地产交易中心和房地产档案馆查阅。查册所需资料：(1)身份证(2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号查册费用：(1)产权基本情况30元(2)抵押登记情况40元(3)查封情况30元注意事项：有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封过能过户。四、签订三方合同和网签合同(1个工作日)依据相关规定以及业务实践，二手房买卖合同中必须具备以下内容：1.当事人：产权人、名称、姓名、联系地址，确保真实准确。2.标的：在房屋买卖合同中标的就是房屋。房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。3.价款：是合同中最重要的条款。在合同中主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。4.履行期限、地点、方式：合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付楼款的方式，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额。5.违约责任和解决争议的方式：明确双方当事人不履行自己在合同中约定的义务时，所需承担的责任。明确约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。6.合同生效、中止、终止或解除条款：双方在此约定合同生效或失效时间；生效或失效条件；合同中止、终止或解除条款。7.合同的变更与转让。本合同附有说明有哪些附件以及附件的效力等条款。同时，还需要签订有关的补充协议。在合同中，需要约定主要产权、楼价、定金、付款方式、付款条件、履行期限、交楼时间、办理相关手续时间、违约方式、违约责任等事项。在房屋交易中，除了要交买卖合同外，银行还会指定评估公司对房地产进行估价，进行银行贷款权利价值评估审批。目前，银行评估价基本与市场交易价持平，但部分地方高于市场交易价。需要注意的是，评估价会影响银行贷款金额，如果评估价低于成交价，贷款将以评估价来计算贷款金额。购房者和业主需要到银行签署存量房买卖合同，购房者需要将购房款打入业主账户（业主欠银行的抵押款）。房屋贷款是指贷款人向借款人发放相当于房屋转让总价一定比率的款项用于购买房地产。如果购房人不能按约定偿还贷款，银行有权就抵押的房地产优先受偿。购房人与银行所签订的合同称为《房地产按揭合同》。银行一般不对个人办理贷款，需要通过专业的房地产担保公司来办理。购房者需要填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等必须提交的证明文件。贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证。银行在合同规定的期限内将所贷出的资金直接划入售房者在该行的帐户上。需要注意的是，双方需要备齐资料才能递交银行申请贷款。此外，还需要注意利率、浮动、还款期、还款方式、还款月供额等方面的事项。房屋按揭贷款分为商业贷款和公积金贷款两种。个人商业用房贷款是指贷款商业银行或住房储蓄银行向购买自营性商业用房或自用普通居住用房的个人发放的贷款。借款人将所购房产抵押给银行作为按期偿还贷款的担保。需要提交的资料包括卖方的身份证、房产证、户口本、婚姻证明和银行收款账号，以及买方的身份证、户口本、婚姻证明和收入证明（一般大于供楼额2倍以上）。审批时间一般为7-10个工作日。(1)身份证(夫妻双方)(2)房产证(3)户口本(夫妻双方)(4)婚姻证明(5)银行收款账号买方：(1)身份证(夫妻双方)(2)户口本(夫妻双方)(3)收入证明(一般大于供楼额2倍以上)(4)银行流水(至少近半年的存折进出状况；每月进出大于供楼额2倍以上)(5)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明(6)广州市房屋套数查册证明(7)供楼存折或卡(8)公积卡或存折(9)公积金缴存明细表组合式贷款费用：按揭手续费：贷款额x1.0%(具体按各按揭公司收费)转按揭手续费：1200元/单(办理转按揭才收取,具体按各按揭公司收费)保险费：贷款额＞0.1%險揭年限X折扣注意事项：商业贷款和公积金贷款的利率不同；借款期限不能超过30年；贷款成数不得超过房价七成；流程相对较慢，但选择性更大。1.身份证：夫妻双方需要提供身份证。2.房产证：需要提供房产证。3.户口本：夫妻双方需要提供户口本。4.婚姻证明：需要提供婚姻证明。5.银行收款账号：需要提供银行收款账号。买方需要提供以下材料：1.身份证：夫妻双方需要提供身份证。2.户口本：夫妻双方需要提供户口本。3.收入证明：需要提供收入证明，一般要大于供楼额的2倍以上。4.婚姻证明：需要提供婚姻证明。5.银行流水：需要提供至少近半年的存折进出状况，每月进出大于供楼额的2倍以上。6.供楼存折或卡：需要提供供楼存折或卡。7.非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明。8.广州市房屋套数查册证明。9.公积卡或存折。10.公积金缴存明细表。组合贷款贷款费用：按揭手续费：贷款额乘以1%。保险费：个人公积金贷款的保险计算公式为贷款额的0.2%。注意事项：借款期限不能超过20年，贷款成数不得超过房价七成，公积金贷款流程慢，利息低。银行同意贷款通知书会在1个工作日内出现。涂销和递件需要注意以下事项：涂销和递件最好同时申请，可节约时间。涂销抵押就是偿还银行贷款，然后取消房产抵押登记。产权转移申请是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核，审核成功领取回执。银行通知业主拿房产证，打印网签合同（需提前网上预签约）后当天涂销和递件，出税单。递件需要准备的材料：卖方需要提供身份证（夫妻双方）、房产证、户口本、婚姻证明和有关房子的其他资料（原发票等）。买方需要提供身份证（夫妻双方）、户口本（夫妻双方）、婚姻证明、小孩的户口簿、未成年小孩的出生证明、非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明、网签合同（当场打印）。注意事项：一般情况下产权转移申请审核成功领取回执。双方到各税窗问税后，业主房产证原件和资料递件时都收了，按合同约定递件成功时交首期楼款，业主要求就要交首期款了。目前房管局要求最好使用银行资金托管。完税过户需要注意以下事项：递件申请审核成功领取回执，国家规定要缴税费房屋才能过户。购房者和按揭中介在交易中心，查了套数证明，交契税，个人所得税、营业税、土地交易服务费、产权登记费，出购房发票，出回执（上面会写明出新证日期）。房管局缴交税种及费用。税费和登记流程：购房者在购买房产时需要缴纳一定的税费，并按照一定的流程进行登记手续。首先是契税，根据房屋面积和购房情况的不同，契税的比例也不同。对于首次购房且面积在90平方米以下的，需要提供户口所在房屋套数查册证明，缴纳管局报批价的1%。对于首次购房面积在90平方米以上144平方米以下的，同样需要提供户口所在房屋套数查册证明，缴纳管局报批价的1.5%。对于二次以上购房或购房面积在144平方米以上的，需要缴纳管局报批价的3%。其次是个人所得税，对于房产证业主满5年且业主唯一一套物业免征，缴纳管局报批价的1%。营业税方面，房产证满5年免征，缴纳管局报批价的5.6%。土地交易服务费按照建筑面积计算，每平方米6元。产权登记费方面，个人产权50元，两个人产权80元。缴纳完所有税费后，需要换取契税完税证及购房票票后过户，并换取出新证回执。出新证需要等待7个工作日。归档需要5个工作日，交易登记部门将档案送达市房地产档案馆归档，购房者可以在房管局网站上查看归档进度。入押需要1个工作日，购房者和按揭中介需要带上身份证、房产证、复印件和交80元的入押登记费，按手印并留影，交易中心会出回执。出押需要7个工作日，购房者和贷款银行的人需要到交易中心，缴纳5元的房产他项权证的印花税，房产证和他项证都让银行的人拿走了。放款后房产证还给购房者。他项权利是指除产权人及共有权人以外的其他团体对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利。根据《担保法》，如果房产设有抵押，即使他项权证未注销，该房产的处置权也会受到限制。未经抵押权人同意，任何合法交易和产权过户等相关手续都是不被允许的。因此，在办理房屋买卖手续之前，一定要查看他项权证上的注明情况，确保该房产的处置权没有受到限制。另外，在出押费用时，房产他项权证的印花税为5元。公积金放款审批需要10-15个工作日。购房者需要提供银行与购房者所订立的抵押贷款合同，公积金管理中心会根据这些信息进行审批放款。值得注意的是，商业贷款不需要公积金放款审批。放款需要1-3个工作日。银行会根据购房者提供的房屋买卖合同和抵押贷款合同办理房地产抵押登记，并将所贷出的资金直接划入原业主在指定该行的帐户上。购房者需要先咨询按揭中介是否放款，通知原业主已放款。公积金中心已经放款给银行，银行再放款给原业主账户中间有一个工作时间，但一般不超过3天。需要注意的是，目前银行额度不足会适当