北京别墅市场运行报告

2010年北京别墅市场运行报告前言第2

页2010年的楼市在一片调控声中逐渐远去，2011年的楼市又在一片质疑声中翩然而至。这一年，房价疯涨，有些楼盘甚至一天一价，被喻为“疯涨年”；这一年，楼市调控越来越严厉并且落到实处，被称为“厉政年”；这一年，央行连续6次上调存款准备金率、2次加息，被称为“加息年”；这一年，国家更加关注中低阶层的住房问题，保障房建设掀起了一阵阵热潮，是名符其实的“民生年”……

目录市场供应成交情况结论第3

页政策盘点政策盘点第5

页政策盘点2010年，楼市调控政策轮番轰炸，严厉程度堪称“历史之最”，被称为名副其实的“厉政年”。北京楼市，在经历了疯涨的2009年之后，2010年的楼市调控注定不平凡。元月10日，“国11条”的出台为本年度的楼市调整拉开大幕，而随后4月17日的“新国10条”、4月30日的“北京细则”（限购令）,让楼市进入全面调整期。下半年，9月29日的“国五条”（二次调控）横空出世，随后“限外令”、“预售资金监管”等调控政策接连出台，房地产调控进入深入期。买卖双方的博弈开始了“拉锯战”。第6

页政策盘点一、国11条元月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。“国11条”从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。“国十一条”还明确指出二套房贷首付不低于40％，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。点评：2009年北京楼市的火爆程度令人记忆犹新，“国11条”的出台正式确定了2010年楼市政策基调。但是，北京楼市并没有受到太大影响，今年一季度房价依然猛涨，随后这次调控的严厉程度也被业内评为“不疼不痒”，为之后的调控政策埋下伏笔。第7

页政策盘点二、新国10条4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。其要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。点评：“新国十条”的出台并非突然。今年一季度北京楼市顺应了2009年的量价齐涨。令市场出现了一致的房价看涨预期，这种预期加大了投资性和恐慌性购房的比重，进一步推高房价，让普通工薪阶层“望房兴叹”，市场不满情绪上升。在这种情况下，“新国十条”应运而生。第8

页政策盘点三、北京细则（限购令）4月30日，北京实施新“国十条”细则出炉。通知要求,同一购房家庭只能新购买一套商品住房;金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录,实施差别化的信贷和税收政策。点评：总的来看，北京细则较“新国十条”更为细化更为明确。特别提到了“暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。这条规定承袭了“国十条”中“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”的规定。第9

页政策盘点四、国五条（二次调控）完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。严格实行问责制。点评：“二次调控”出台的直接诱因是8、9月楼市的全面回暖，北京楼市成交量强力反弹，房价也出现回升的趋势。“金九银十”是习惯意义上的商品房销售旺季，“国五条”在“十一”长假前横空出世，除了应对房产市场上出现的新情况外，还有着重要的市场心理意义，它向开发商和购房者释放了一个调控会继续的信号，事实也确是如此。限购、限外、限贷和限价，也随即成为了落实该政策的四大招式。第10页政策谷盘点五、千预售咽资金飘监管北京藏市出俩台《商品联房预淋售资妹金监娘督管妖理暂农行办西法》，该《办法》自20保10年12月1日起徐正式绍实施换。核罗心内浑容为拔：预爹售资蛮金全使部存强入专羽用账市户，兄禁止贷开发调企业位直接予收存倚预售吹资金愁；预馒售资紧金严裕格按揉工程由节点驰支取驾：地扛下结甲构完姑成、绢结构舍封顶逼、竣喷工验般收等复。点评络：预发售资嗽金监耀管显对示政卫府部限门对麻开发眠商监誉管力平度越雪来越槽严厉蛾。此挽监管沈措施辫旨在美防止唤资金昨被挪侨作他爆用从普而造趋成烂些尾楼劳。而锡一旦给预售杀款不帖得他垮用，带一些藏开发厨商可择能会庙因为腔资金撞链紧忆张而铸快速毁推盘姥或促删销，肚尽快表回笼爬资金贪。事唤实也芽证明铃，12月入窜市的停项目虚创全陶年新仇高。第11页政策哪盘点结语祥：1、2、3月疯蛙涨，4月调激控，5、6、7月低策迷，8月反衫弹；9月调蕉控，10月稳衔定，11月入房诚场，12月再费涨。扇令人辛担忧遵的是遇，房建价始缠终没历有走鼠出“蔑越调务越涨米”的贸怪圈爹，这茄给整终个市组场预愤期带浩来巨鄙大的扁潜在战心理点影响么，更照让20史11年的歼楼市核变得罗扑朔僻迷离喝。不过叶目前训来看射，对财于20枣11年房盯地产性市场幅，可说以肯架定的伙是中裙央政貌府调鸽控会泪继续劳“给项力”麦，特戴别是光已经锐明确笔加大林保障紧性安替居工尺程建溪设。碌但是互效果且如何涛？必巡寿将牵惭动着栋每一阵位购览房者普的心秩弦。市场呈供应20牢10年的悲楼市畜是不佣平静矿的一筐年，重楼市限政策这频出西，调也控力衔度层端层加郑码，辰北京客别墅仇市场愈在整葡体楼训市成珠交量俩价齐腰跌的农局面客下显树示出岛强盛雨的态必势。供应方面：北喝京别川墅新挡增供犁应套命数同话比微糕降4鸣.0突1%皂户谜均面丧积增个大至腊42谱2㎡市场巩供应第13页市场叫供应20煮10年1-伍12月北闸京别炕墅累犬计新砌增供断应30举87套，胀相比20衬09年的32想16套，候同比声降幅品为4.惧01评%；新佩增供陷应面赏积13灰0.衣32万㎡姐，同论比涨7.煎17受%；别长墅户乱均面里积由37厘8平方装米增备大到42厨2平方仰米，瓜产品桨结构张有所匙调整肾。第14页市场奖供应从别播墅供勒应产章品的幕结构婶来看耀，20般10年北桑京别汁墅市表场新采增独富栋量玻最大辱，全陈年累拘计10双35套，节占全仁年供戒应量昌的33免.5铸3%，但获同比20止09年的16锯32套，秀减少36溜.5柿8%。第15页第16页市场巩供应从新劈燕增预狭售供克应区辉域来童看，耍供应缠量最宝大的虏区域捕主要酷集中暮在中察央别露墅区均和怀个密别叨墅区登，新房诚增供坦应套察数分涛别为64瞧7套和51臭1套，暗分别虑占供起应总丑量的20脚.9焰6%和16河.5宇5%。成交骨情况第18页成交吴情况20皂10年频径繁推值出的孟楼市睬调控字政策油虽然等让热长销的帐楼市步降了舰温，圣但不检可否卫认的吉是导傍致部付分投嘉资资版金流岔向高散端楼尤市，筛助推扮别墅笼市场全的成揪交，崇别墅职的稀洋缺性语和强柿抗压外性让膜有实难力的摊投资预者青秆睐。成交优情况：20侧10伪年1扛-1绿2月燃北京四别墅锣成交济量同坐比大惹幅减惠少，但相琴比住库宅市珠场，晴别墅筐需求创异常挂旺盛佣。掠北京胃别墅闷市场舍的成蝇交量璃走势捕较为撇平稳扰，受尽政策繁影响难的程钟度较兆小，医成交形均价般方面案，全刃年成恰交均左价为25久27秘1元/㎡，相请比20蠢09年的17违02音1元/㎡，涨泛幅高再达82呈50元/㎡。第19页成交烈情况从月当度成列交情栋况来祸看，5、6月别革墅成萍交量舱急速循下挫垮至年汗内谷拣底，7月开撕始缓掉慢回革升，8月以炉后的里月均提成交由量保矩持在30糊0套。缘瑞今年亿全年帅累计您成交29掉96套，紧成交喊面积10砍7.杠61万平蚁方米糊，同比比分肠别减蠢少32阳.5纪5%和29侧.1穷3%。第20页成交控情况仅在6月-9月期具间出茎现较各大的热波动音，而只月成丹交均方价最联低点膀则出语现在东传统飘淡季2月份蜂，为21腊71净9元/㎡，最梦高点柳为9月份净，月姥成交迟均价建达28嗽75挽2元/㎡。数乖据显撞示，哄全年单成交冲均价师为25映27励1元/㎡，相茧比20惊09年的17膛02洪1元/㎡，涨差幅高问达82怕50元/㎡。第21页成交旨情况从全卸年来辛看，20铲10年1-拿12月北限京别弦墅成符交均度价高约涨的茅主要鸭原因灵是由予于20奴10年中烘高价届位别终墅产相品成专交比潜重增壤加，刚导致熄北京散别墅露成交罢价格疗整体偏呈现巾结构躁性上企调。堡全年10国00由0元/平方览米以狗下成唱交比备重大东幅下住滑，辽同比捧下降92君.2皇2%。第22页成交易情况20窝10年总厅成交带金额挑为27补1.国81亿元绩，同芦比20中09年的26爸2.场94亿元永，上拴涨3.烘37搂%。从控产品谦价格中区间齐来看央，1-裂12月北挠京成可交别屡墅中60搏0万以火上的锅别墅营受到块市场共的青含睐，焦占60岔.3唱1%，其检中，僵千万纷级别警墅占17闻.8惯6%。第23页成交微情况20蓄10年北慎京成御交热少点别啄墅区削域是夜城南修、潮强白河傍及中坊央别赞墅区画，分槐别以51雅4套、46驼3套、37岗1套位沉居前戚三，胸其中污城南集阳光开别墅御经济顽型别券墅成喜交较役为集也中，省且深候受改灯善性德购房都者的村关注宽，因漂此区找域出粘现旺需盛的果需求刷，其籍成交炭套数英占比蜡较去伪年增牺长了5.怨96个百滋分点尊。第24页20劫10年北交京别责墅销腥售金尘额排睁行榜2010年北京别墅销售金额排行榜排名所属别墅区项目成交金额（亿元）1西山别墅区颐和原著31.372中央别墅区丽宫11.893亚奥京北别墅区保利垄上11.634潮白河别墅区龙湖·香醍溪岸10.245西山别墅区金隅长安山麓9.476亚奥京北别墅区亚运新新家园8.257怀密别墅区君山高尔夫别墅8.018中央别墅区万通天竺新新家园7.779城南阳光别墅区富力丹麦小镇7.2510西山别墅区亿城西山华府7.23第25页20请10年北孔京别龙墅销波售面尝积排姑行榜2010年北京别墅销售面积排行榜排名所属别墅区项目成交面积（万㎡）1亚奥京北别墅区保利垄上5.672潮白河别墅区龙湖·香醍溪岸5.633潮白河别墅区蓝岸丽舍4.784怀密别墅区君山高尔夫别墅4.765西山别墅区颐和原著4.396城南阳光别墅区富力丹麦小镇4.337中央别墅区万通天竺新新家园3.678潮白河别墅区富力湾3.579西山别墅区金隅长安山麓2.8610中央别墅区丽宫2.47第26页20绒10年北际京别番墅销钞售套著数排袍行榜2010年北京别墅销售套数排行榜排名所属别墅区项目成交套数（套）1潮白河别墅区龙湖·香醍溪岸1892亚奥京北别墅区保利垄上1703西山别墅区金隅长安山麓1454城南阳光别墅区富力丹麦小镇1205怀密别墅区君山高尔夫别墅1096中央别墅区万通天竺新新家园947城南阳光别墅区提香草堂858东部泛CBD别墅区龙湖·蔚澜香醍839中央别墅区龙湾别墅829潮白河别墅区蓝岸丽舍82第27页20受10年北旬京别枯墅销新售排鹅行榜2010年北京别墅销售均价排行榜排名所属别墅区项目成交均价（元/㎡）1亚奥京北别墅区紫玉山庄712522西山别墅区颐和原著676813西山别墅区御墅临枫568484中央别墅区清锦源524375亚奥京北别墅区亚运新新家园511936中央别墅区丽宫482057东部泛CBD别墅区泰禾红御468498中央别墅区龙湖滟澜山445289八达岭昌平别墅区唐宁ONE4413210西山别墅区御香山44006第28页20译10年北室京别键墅销慎售排冶行榜朱总结从20砖10年热伪销的录别墅处项目亿来看说，品陶牌企锁业开周发商挽开发馅的别沸墅产漏品似增乎较迅受购晌房者捞的欢演迎，步如龙亡湖·颐和蓄原著注、保发利垄训上、屈龙湖·香醍造溪岸败、万羡通天迎竺新脱新家亡园、粒富力信丹麦冬小镇竟等等捧，其四中，尚龙湖晶集团蝴更是越大获约全胜鲁，在闻售的3个别匹墅项拼目均订榜上嘴有名谱。另外莫，地茶理位研置优安越、购自然挪资源奴稀缺观的别费墅产想品也雾成为刃购房隶者关认注的踢要点贱，如牙位于裕中央固别墅纲区核哭心位壤置的泳万通集天竺棍新新顽家园估、丽思宫，妈具有全温泉敌、高泥尔夫破、潮缺白河薪景观剧资源匪的保每利垄黄上、前君山粪高尔纺夫别芬墅、平龙湖锋香醍揉溪岸魂和蓝扑岸丽赠舍等兽项目蹲。结论第30页结论1、20停10年北泡京别确墅新担增供璃应30茶87套，返累计戒成交29古96套，惭供销搬比为1.压03滑:1，供临需矛戏盾弱榆化，举显示民出较氧为平湿衡的逆局面浩。2、20技10年新猪增供劲应套梁数虽匆然略挡有下题降，培但新差增面宽积却菊有小巷幅上贵涨，忆且新汇增独功栋别城墅供辉应量赤最大袍，新茄增户年均面杯积由37鸡8平方举米增场大到42永2平方气米。绪别墅副供应卸产品新的结芦构趋表向舒眯适性雀、高奔品质记发展妖。第31页结论3、别竿墅市搁场成达交套规数和繁成交买面积梢同比兴分别盟下跌32姨.5萄5%和29影.1馅3%，下惑跌的的原因括除受随供求腰关系拼的影舍响外喊，与型政府炊在20子10年期含间，推频繁辟出台信的楼位市调犯控政盐策密拳切相监关，幻玉新政穿对高扫端置捉业者做的心林理产封生了帮一定搭影响物，也抚使得恰别墅恩消费体客群垮受到困限制聋。第32页结论