26图看懂土地出让新特征

内容目录特征1：自2021年至今，受地产行业整体下行影响，全国土地成交总额同比跌幅持续扩大，市场化拿地占比下降 特征2：土地集中出让节奏导致不同省份土地成交总额同比变动波动较大，部分城市加码供应优质地块以期刺激土地出让 特征3：国内以住宅用地高价出让补贴工业用地廉价出让的模式可能在日益强化 12特征4：TOP10城市土地出让集中度近年整体呈上升趋势，城市分化呈加剧趋势 13特征5：国企拿地占比自2021年至今明显提升，但2023年1-5月多数省份国企拿地占比均有所回落 14风险提示 16图表目录图14图2：自2021年至今，全国土地成交总额同比下降幅度持续扩大 5图3：2023年1-5月，全国土地成交面积同比增速由正转负 5图4：自2022年至今，市场化程度较高的“招拍挂”出让在土地成交总额中的占比有所下降.............................................................................................................................................6图5：各省“招拍挂”土地成交总额时间序列 7图6：各省“招拍挂”土地成交总额时间序列（续1） 7图7：各省“招拍挂”土地成交总额时间序列（续2） 7图8：2023年1-5月，上海、天津、云南等地土地成交总额同比增长较为明显 8图9：各省“招拍挂”土地成交面积时间序列 9图10：各省“招拍挂”土地成交面积时间序列（续1） 9图11：各省“招拍挂”土地成交面积时间序列（续2） 10图12：2023年1-5月，云南、新疆等地土地成交面积增长较多 10图13：各省“招拍挂”土地成交均价时间序列 10图14：各省“招拍挂”土地成交均价时间序列（续1） 图15：各省“招拍挂”土地成交均价时间序列（续2） 图16：2023年1-5月，各省土地成交均价大多有所上涨 图17：目前，国内仍高度依赖住宅用地高价出让补贴工矿仓储用地廉价出让，进而发展园区工业化的路径 图18：2023年1-5月，头部城市土地出让集中度已接近2016年峰值 13图19：2022年，国企拿地占比已达到近年峰值 14图20：2023年1-5月，多数省份国企拿地占比较2022年全年水平有所下降 15图21：各省与发债城投存在股权关系的主体拿地占比情况 15图22：各省与发债城投存在股权关系的主体拿地占比情况（续1） 16图23：各省与发债城投存在股权关系的主体拿地占比情况（续2） 16表1：2023年1-5月“招拍挂”出让土地成交总额同比跌幅进一步扩大 6表2：与日本相比，我国通过住宅用地高价出让弥补工业用地廉价出让的路径较为明显 12表3：近年“招拍挂”土地出让TOP10城市相对较为稳定 1320%100万402018年3%图1：与财政部口径土地出让收入相比，中国土地市场网披露的土地出让数据偏离度较低（亿0

（）偏离度右）

10%5%0%-5%-10%2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年资料来源：财政部，中国土地市场网，所特征1：自2021年至今，受地产行业整体下行影响，全国土地成交总额同比跌幅持续扩大，市场化拿地占比下降202120202022201620219202120231-51%20%+7%+12%图2：自2021年至今，全国土地成交总额同比下降幅度持续扩大（亿201502015

土地成总额亿元） 同比增（右

50%40%30%20%10%0%-10%-20%20231-5202220231-5202220172016年 年 年20172016

年 年

年 年 月年资料来源：中国土地市场网，所图3：2023年1-5月，全国土地成交面积同比增速由正转负（万

土地成面积万㎡） 同比增（右

20%15%10%5%0%20231-5202220231-5202220192018201720162015年 年 年 年 20192018201720162015

年 年 年 月年资料来源：中国土地市场网，所2022年1-52002察部关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》（[]5号202287%90%以上。1https://www.go/gongbao/content/2003/content_62647.htm图4：自2022年至今，市场化程度较高的“招拍挂”出让在土地成交总额中的占比有所下降（亿0

挂牌出让 拍卖出让招标出让 其他“招拍挂”成交总额占比（右）

20231-5202220231-52022201720162015年 年 年201720162015

年 年

年 年 月年资料来源：中国土地市场网，所3年-5228.073%27.122706/22%2106/20227.6025%5.7120231-5464400.9%39723万22.6%，22023年1-527%。表1：2023年1-5月“招拍挂”出让土地成交总额同比跌幅进一步扩大年份“招拍挂”成交面积（万㎡）同比增速“招拍挂”成交总额（亿元）同比增速“招拍挂”成交均价（元/㎡）同比增速2015年189400-26813-1416-2016年183072-3%3350025%183029%2017年20312711%4942548%243333%2018年23821817%5688115%2388-2%2019年2596209%6562315%25286%2020年2829509%7736118%27348%2021年280712-1%75970-2%2706-1%2022年271208-3%57124-25%2106-22%2023年1-5月75215-18%11714-27%1557-11%资料来源：中国土地市场网，所特征2：土地集中出让节奏导致不同省份土地成交总额同比变动波动较大，部分城市加码供应优质地块以期刺激土地出让年1-520231-57330%6省“招45%70%。2/sj/zxfb/202306/t20230615_1940629.html14000（亿元）“招拍挂”成交总额“招拍挂”成交总额同比增速（右）14000（亿元）“招拍挂”成交总额“招拍挂”成交总额同比增速（右）120000100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%江苏浙江山东广东四川上海安徽湖南湖北福建资料来源：中国土地市场网，所14000（亿元）“招拍挂”成交总额“招拍挂”成交总额同比增速（右）1200014000（亿元）“招拍挂”成交总额“招拍挂”成交总额同比增速（右）120000100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%河南江西陕西北京河北贵州重庆广西山西辽宁资料来源：中国土地市场网，所14000（亿元）“招拍挂”成交总额“招拍挂”成交总额同比增速（右）1200014000（亿元）“招拍挂”成交总额“招拍挂”成交总额同比增速（右）120000100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%云南天津新疆内蒙古海南吉林甘肃黑龙江宁夏青海兵团资料来源：中国土地市场网，所图8：2023年1-5月，上海、天津、云南等地土地成交总额同比增长较为明显（亿0

2023年1-5月成交总额 同比增（右）

200%150%100%50%0%-50%-100%江 古资料来源：中国土地市场网，所结合各省土地成交面积、土地成交均价看，下列代表省份土地成交总额增长较为明显的主要原因可能是：6202341-5品住宅销售价格指数同比增长4.4%，31-58%、190%。2022年401596202220232531241-531%103%41%。1-517649%26220231-59%34%额同比增速。而下列代表省份土地成交总额下降较为明显的主要原因可能是：1-539%、25%15-20另一方面土地出让不畅进一步削弱了广西国企的现金流健康，当地国企占比近期有所下降可能与国企愈加重视债务风险管控、托底土地出让市3/sj/zxfb/202306/t20230615_1940622.html4/20230228/c645177911.shtml场的能力有所下降亦有所关联。2年52023551-547935300亿元。30000（万㎡）90%“招拍挂”成交面积30000（万㎡）90%“招拍挂”成交面积“招拍挂”成交面积同比增速（右）2500020000150001000070%50%30%10%-10%5000 -50%0 -70%江苏山东安徽湖北四川河南浙江河北江西新疆资料来源：中国土地市场网，所30000（万㎡）90%“招拍挂”成交面积“招拍挂”成交面积同比增速（右）2500030000（万㎡）90%“招拍挂”成交面积“招拍挂”成交面积同比增速（右）2500020000150001000070%50%30%10%-10%5000 -50%0 -70%贵州内蒙古湖南广西广东陕西福建山西云南甘肃资料来源：中国土地市场网，所7000（万㎡）90%“招拍挂”成交面积“招拍挂”成交面积同比增速（右）60007000（万㎡）90%“招拍挂”成交面积“招拍挂”成交面积同比增速（右）600050004000300070%50%30%10%-10%20000-30%-50%-70%重庆辽宁兵团吉林宁夏黑龙江上海天津青海海南北京资料来源：中国土地市场网，所图12：2023年1-5月，云南、新疆等地土地成交面积增长较多（万0

2023年1-5月成交面积 同比增（右）江古

60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%资料来源：中国土地市场网，所4000035000“招拍挂”成交均价（元/4000035000“招拍挂”成交均价（元/㎡）“招拍挂”成交均价同比增速（右）80%60%30000 40%25000 20000 15000 10000 5000 0 北京上海浙江广东江苏天津福建海南陕西湖南资料来源：中国土地市场网，所400035003000“招拍挂”成交均价（元/㎡）400035003000“招拍挂”成交均价（元/㎡）“招拍挂”成交均价同比增速（右）80%60%40%2500 20%2000 0%1500 -20%1000 -40%500 -60%0 -80%四川重庆山东江西湖北河南安徽河北辽宁贵州资料来源：中国土地市场网，所400080%“招拍挂成交400080%“招拍挂成交价（元/㎡） “招拍”成均价比增（）3500 60%3000 2500 2000 1500 1000 500 0 山西云南青海广西吉林黑龙江甘肃宁夏新疆内蒙古兵团资料来源：中国土地市场网，所图16：2023年1-5月，各省土地成交均价大多有所上涨（元/0

2023年1-5月成交均价 同比增（右）上天吉宁陕河海黑福辽贵安云山江河广内湖四山兵广北江甘新重浙湖青海津林夏西北南龙建宁州徽南东苏南东蒙南川西团西京西肃疆庆江北海

200%150%100%50%0%-50%-100%江 古资料来源：中国土地市场网，所特征3：国内以住宅用地高价出让补贴工业用地廉价出让的模式可能在日益强化201-57598元/2720元/340元/36%表2：与日本相比，我国通过住宅用地高价出让弥补工业用地廉价出让的路径较为明显城市 上海 东京城市 上海 东京18961 33416 17196 18743 19832 18458住宅用地价格（人民币元18961 33416 17196 18743 19832 18458住宅用地价格（人民币元/平方米）商业用地价格（人民币元/平方米）

28674 29200 36198 89800 101263 982651186 13765 14874 139811186 13765 14874 1398113471353工业用地价格（人民币元/平方米）住宅用地价格住宅用地价格工业用地价格商业用地价格工业用地价格14.021.224.821.714.57.0数据来源：《从“网红城市”看城投基本面研究》，所（元/㎡）（元/㎡）0“招拍挂”成交均价对应成交均价/住宅用地“招拍挂”成交均价（右）80%70%60%50%40%30%20%10%0%住宅用地商服用地工矿仓储用地资料来源：中国土地市场网，所特征4：TOP10城市土地出让集中度近年整体呈上升趋势，城市分化呈加剧趋势TOP102016-2018201634%201825.6%，TOP3058%下48%2019TOP30城市20231-5月，TOP10、TOP30城市土6t。图18：2023年1-5月，头部城市土地出让集中度已接近2016年峰值

成交总额TOP10城市集中度 成交总额TOP30城集中度201720162015年 年 年201720162015

年 年 年

年 月年资料来源：中国土地市场网，所表3：近年“招拍挂”土地出让TOP10城市相对较为稳定成交总额 成交总额 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年年度排名 1-5月北京市 苏州市 北京市 杭州市 杭州市 上海市 上海市 上海市 杭州市上海市 上海市 杭州市 北京市 上海市 杭州市 北京市 杭州市 上海市广州市 南京市 苏州市 上海市 苏州市 广州市 南京市 北京市 广州市南京市 合肥市 南京市 武汉市 武汉市 南京市 广州市 成都市 西安市苏州市 杭州市 上海市 郑州市 北京市 宁波市 苏州市 广州市 南京市武汉市 郑州市 成都市 广州市 南京市 苏州市 杭州市 苏州市 北京市成都市 深圳市 广州市 苏州市 广州市 北京市 武汉市 南京市 成都市郑州市 北京市 郑州市 济南市 宁波市 成都市 成都市 武汉市 合肥市杭州市 宁波市 武汉市 南京市 郑州市 武汉市 南通市 西安市 苏州市南通市 武汉市 济南市 成都市 成都市 福州市 金华市 宁波市 长沙市资料来源：中国土地市场网，所特征5：国企拿地占比自2021年至今明显提升，但2023年1-5月多数省份国企拿地占比有所回落52021108818.5亿元同比降21.6在此背下地方府过安排身实控制方国企202235%54%19pct20231-554%38%2021财预[2022]126号图19：2022年，国企拿地占比已达到近年峰值住宅用地成交总额住宅用地国企拿地占比（右）住宅用地成交总额住宅用地国企拿地占比（右）201820172016201502018201720162015

20231-520222021202020231-5202220212020年 年 年

年 年 年

年 月年资料来源：中国土地市场网，所注：此处国企不包括央企，仅指代地方国企，下同2022470%660%20231-56特别是吉林、宁夏2省上升尤为明显。5本文通过导出拿地主体的实际控制人及实际控制路径，逐一判断了近40万个拿地主体是否属于国企，以及是否与发债城投存在上下级股权关系。6HYPERLINK"/zhengceguizhang/